República de Colombia Rama Judicial del Poder Público TRIBUNAL SUPERIOR DE BOGOTÁ SALA CIVIL DE DECISIÓN Bogotá, diecinueve (19) de junio de dos mil veintiséis (2026) MAGISTRADO PONENTE: GAMAL MOHAMMAND OTHMAN ATSHAN RUBIANO RADICACIÓN: 11001310302420200021402 PROCESO: VERBAL DEMANDANTE: CAFÉ DEL EJE S.A.S. DEMANDADO: DIPROYCO S.A.S. ASUNTO: IMPUGNACIÓN SENTENCIA De conformidad con el artículo 12 de la Ley 2213 de 2022, decide el Tribunal el recurso de apelación interpuesto por el extremo demandante, en contra de la sentencia emitida el 17 de junio de 20251, por el Juzgado Veinticinco Civil del Circuito de Bogotá, en el asunto del epígrafe.
I.
ANTECEDENTES 1. De acuerdo con la demanda, la entidad propulsora, a través de su apoderado judicial, solicitó declarar que la pasiva “(…) incumplió el contrato de arrendamiento No. 4003969, firmado el 30 de agosto de 2017, al no haber legalizado oportunamente la construcción con las adecuaciones y los trámites necesarios para el normal funcionamiento del local comercial, objeto del contrato (…)”, y pidió su resolución. En consecuencia, exigió condenar a la enjuiciada a pagar “(…) DOSCIENTOS CINCUENTA Y SIETE MILLONES NOVECIENTOS OCHENTA MIL DOSCIENTOS CINCUENTA Y CUATRO PESOS (COP257.980.254), por concepto de DAÑO MATERIAL (…)”, suma debidamente indexada y “(…) TRESCIENTOS De acuerdo con el acta de reparto con secuencia 917, el presente asunto fue asignado al magistrado sustanciador el 20 de enero de 2026. 1 Verbal 11001-31-03-024-2020-00214-02 de Café del Eje S.A.S. contra Diproyco S.A.S. OCHENTA Y DOS MILLONES NOVECIENTOS CUARENTA Y CUATRO MIL TRESCIENTOS TREINTA Y DOS PESOS (COP382.944.332), por concepto de DAÑO INMATERIAL”.
Subsidiariamente imploró declarar que el comentado convenio “(…) adolece de NULIDAD ABSOLUTA por presentarse error en el consentimiento, toda vez que mi prohijado contrató creyendo de buena fe en las óptimas condiciones del local, asumiendo que contaba el respectivo permiso de ocupación por obra terminada, legalizado en debida forma (…)”, por eso, pidió condenar a la convocada por daños materiales al pago de idéntica suma a la antes mencionada.
Como segundas aspiraciones subsidiarias demandó que se declare que la compañía convocada se ha “(…) enriquecido con el producto de las mejoras y el buen nombre que Café del Eje S.A.S. ha plantado en el inmueble Edificio MDO Calle 109, en el desarrollo del contrato de arrendamiento No. 4003969 (…)” y se le condene al pago de los mismos valores indicados en la pretensión principal por daños materiales e inmateriales.
Como sustento fáctico de sus reclamaciones, relató, en síntesis, que el 30 de agosto de 2017 los extremos de la litis firmaron un contrato de renta respecto de un local comercial ubicado en la calle 109 Nº 15-28, cuya destinación era el funcionamiento de un establecimiento dedicado a una “TIENDA DE CAFÉ, VENTA DE ALIMENTOS Y BEBIDAS, TOSTIÓN Y MOLIENDA DE CAFÉ”.
Añadió que el predio le fue entregado en obra gris, razón por la cual debió adecuarlo para el desarrollo de su actividad comercial; intervenciones cuyo costo ascendió a la suma de $257.980.254. Afirmó que desde septiembre se presentaron fallas en el suministro de energía dentro del inmueble, situación que produjo el deterioro de los elementos de trabajo y afectó su imagen, lo cual se tradujo en pérdidas económicas para el negocio.
Además, al encontrarse el local en un complejo integrado por varios negocios, han surgido problemas de convivencia y conflictos por el uso de las áreas comunes; inconvenientes que no han podido ser resueltos debido a la inexistencia de un reglamento de propiedad horizontal, aspecto que transgrede los artículos 4 y siguientes de la Ley 675 de 2001, así como de la cláusula octava del contrato. 2 Verbal 11001-31-03-024-2020-00214-02 de Café del Eje S.A.S. contra Diproyco S.A.S. Adujo que la accionada siempre fue evasiva con los reclamos realizados, tanto por problemas de convivencia, como por los cortes de energía y al no existir una administración nunca se dio una solución. Por lo anterior, afirmó ser engañado en la celebración del negocio jurídico, pues las irregularidades planteadas radicaban en la presunta ejecución ilegal de la "Licencia de Construcción LC 15-3-07-34", pues lo edificado no correspondía con lo autorizado: el inmueble contaba con seis locales, mientras que el permiso solo contemplaba cuatro.
Además, carecía de la subestación eléctrica proyectada, generando una sobrecarga y deficiencia en el servicio. Comentó que la capacidad eléctrica del predio resultó insuficiente para atender sus necesidades, toda vez que el transformador externo que abastece el punto eléctrico corresponde al mismo de la antigua vivienda demolida, sin que hasta la fecha haya sido posible gestionar ante CODENSA la adecuación requerida debido a las irregularidades urbanísticas y constructivas existentes, situación que impedía lícita y materialmente destinar el local a actividades comerciales, más aun cuando sobre la edificación cursa actuación administrativa por control urbanístico ante la Inspección Primera “C” Distrital de Policía, bajo el expediente No. 2017513870101767E. 2.
La presente causa fue de conocimiento inicial del Juzgado Veinticuatro Civil del Circuito de esta ciudad, quien mediante providencia del 21 de noviembre de 2022 declaró la falta de competencia en aplicación a las reglas del artículo 121 del C.G.P., y pasó el asunto a su homólogo Veinticinco, asumiendo este la competencia el 7 de diciembre de esa misma anualidad. 3.
Enterada formalmente de esta actuación, la sociedad convocada se opuso a las pretensiones de la demanda, formulando excepciones previas y de mérito, las primeras denominadas “falta de jurisdicción o competencia; y pleito pendiente entre las mismas partes y sobre el mismo asunto”, y las segundas rotuladas como “preclusión del derecho de Café del Eje S.A.S. para promover demanda declarativa de responsabilidad civil contractual en contra de Diproyco S.A.S. - existencia de proceso ejecutivo adelantado por Diproyco S.A.S. en contra de Café del Eje S.A.S. que ordenó seguir adelante la ejecución; cosa juzgada.
Existencia de sentencia en proceso de restitución de tenencia que ordenó la terminación del contrato no. 4003969 celebrado entre Diproyco S.A.S. y Café del Eje S.A.S; 3 Verbal 11001-31-03-024-2020-00214-02 de Café del Eje S.A.S. contra Diproyco S.A.S. terminación judicial del contrato de arrendamiento no. 4003969 celebrado entre Diproyco S.A.S. y Café del Eje.
Desaparición del negocio jurídico; vía procesal errada. La autoridad a la cual se somete el presente asunto no es el juez natural de la causa; culpa exclusiva del demandante que generó la terminación del contrato de arrendamiento no. 4003969; “venire contra factum proprium”; cumplimiento de las obligaciones del arrendador mientras el contrato de arrendamiento no. 4003969 estuvo vigente; inexistencia de los elementos de la responsabilidad contractual y la genérica”.
II. LA SENTENCIA APELADA 1. Agotada la ritualidad correspondiente para esta clase de asuntos, la funcionaria a quo dictó sentencia en la que, tras establecer la prosperidad de la excepción: “inexistencia de los elementos de la responsabilidad contractual”, denegó las pretensiones de la impulsora de la contienda, por las siguientes razones: 1.1.
Frente a la pretensión de nulidad absoluta, estimó que el contrato no adolecía de vicio alguno “(…) pues su objeto propiamente no recaía sobre alguno lícito o causa lícita, por el contrario, este se circunscribió para el arrendamiento del local comercial No 2. ubicado en la Calle 109 No.15-28, de la Urbanización Santa Paula de esta ciudad, para que en él funcione una ‘TIENDA DE CAFÉ, VENTA AL DETAL DE ALIMENTOS Y BEBIDAS, TOSTIÓN Y MOLIENDA DE CAFÉ’”.
Además, el permiso de ocupación y la capacidad eléctrica específica echados de menos no constituyen elementos esenciales del negocio jurídico, ni fueron estipulados en el acuerdo, máxime, si el inmueble fue entregado en obra gris para ser adecuado por la actora de acuerdo con sus necesidades, y según las cláusulas octava y decimocuarta, la responsabilidad frente a los requerimientos técnicos recaía exclusivamente en el arrendatario.
En todo caso, esta conclusión cobró mayor fuerza al evidenciarse que el establecimiento operó continuamente por más de cinco años y los procesos judiciales previos ya habían reconocido la existencia y eficacia de dicho vínculo obligacional. 1.2. Frente a la responsabilidad contractual, la jueza inició por precisar que, en este caso, por tratarse de un negocio jurídico de tracto 4 Verbal 11001-31-03-024-2020-00214-02 de Café del Eje S.A.S. contra Diproyco S.A.S. sucesivo, no es aplicable la resolución sino la terminación, la cual opera con efectos ex nunc.
Posteriormente, se adentró en el estudio de los presupuestos axiológicos jurisprudencialmente establecidos para el éxito de esta acción, a saber: “i) que verse sobre contrato bilateral válido; ii) que el demandante haya cumplido las obligaciones a su cargo, o se haya allanado a cumplirlas, y iii) que el demandado se haya separado de sus compromisos contractuales total o parcialmente”.
En el caso concreto, halló satisfecha la primera exigencia, pese a haber finalizado por mandato judicial, el pacto produjo todos sus efectos legales. Sin embargo, al analizar la condición de contratante cumplido por parte de la demandante, concluyó que no se estructuró, debido a la evidencia de que la actora entró en mora en el pago de los cánones de arrendamiento, conforme a los fallos ejecutoriados obrantes en los expedientes de los procesos ejecutivo y de restitución. Ante la ausencia de este elemento esencial, el estrado se abstuvo de estudiar los restantes. 1.3.
Finalmente, al abordar la pretensión de enriquecimiento sin causa, al juzgadora explicó los elementos necesarios para la prosperidad de esa acción, esto es: “(i) exista un enriquecimiento; (ii) haya un empobrecimiento correlativo; (iii) que el enriquecimiento haya sido injusto o sin causa; (iv) el enriquecimiento no haya tenido ningún otro medio para obtener satisfacción, puesto que la acción de in rem verso tiene un carácter esencialmente subsidiario;
(v) no puede jamás ejercitarse contra una disposición imperativa de la ley”. Aplicados al asunto de marras, determinó el fracaso de la súplica, porque aun de haberse demostrado fehacientemente que las supuestas mejoras ocasionaron un empobrecimiento, dicho desplazamiento patrimonial no carecía de causa justa, en tanto surgió válidamente en virtud del desarrollo propio de la relación arrendaticia. Aunado a ello, al revestir la actio in rem verso un carácter eminentemente subsidiario, su procedencia quedaba desvirtuada, pues la parte demandante contaba con otros medios judiciales principales para reclamar sus derechos (como es el caso de las acciones ya decantadas), las cuales no podían ser suplidas mediante esta vía residual. 5 Verbal 11001-31-03-024-2020-00214-02 de Café del Eje S.A.S. contra Diproyco S.A.S. III.
LA IMPUGNACIÓN Inconforme con tal determinación, en la oportunidad de que trata el inciso 2º, del numeral 1º, del artículo 322 del Código General del Proceso, el apoderado de la parte actora interpuso recurso de apelación, exteriorizando su inconformidad, explicaciones que reprodujo y desarrolló en la fase procedimental contemplada en el artículo 12 de la Ley 2213 de 2022, con sustento en las siguientes argumentaciones: Manifestó que el juzgado erró al no declarar la nulidad absoluta del negocio jurídico por la configuración de objeto y causa ilícita, pues contrario a lo resuelto, la demandada actuó en fraude a la ley al momento de celebrar el acuerdo, ante el conocimiento de que el inmueble no era apto para el funcionamiento de una "TIENDA DE CAFÉ", eludiendo así su deber de mantener el bien en estado de servir para el fin pactado.
Adicionalmente, la arrendadora incumplió el deber de tramitar el certificado de permiso de ocupación, tal como lo exigen los artículos 2.2.6.1.2.3.6 y 2.2.6.1.4.1 del Decreto 1077 de 2015; al tratarse de normas urbanísticas de estricto orden público, la celebración de un contrato desconociendo dichas exigencias vicia de ilicitud su objeto.
Reprochó la supuesta omisión de valorar las pruebas indiciarias, como la confesión del demandado y los correos electrónicos sobre fallas eléctricas, aspectos reveladores de que la accionada utilizó el contrato como un vehículo aparente para defraudar la ley. Con fundamento en lo anterior, pidió que de prosperar la invalidez del negocio jurídico, debían ordenarse las restituciones mutuas pertinentes, entre ellas, a su favor el valor de las mejoras útiles ejecutadas de buena fe en el local comercial estimadas en $257.980.254, acompañado de la respectiva indexación. IV.
CONSIDERACIONES 1. Al encontrarse reunidos los presupuestos procesales y no advirtiéndose vicio que invalide la actuación, se hace necesario anotar, de 6 Verbal 11001-31-03-024-2020-00214-02 de Café del Eje S.A.S. contra Diproyco S.A.S. manera preliminar, que esta Sala se circunscribirá a examinar, exclusivamente, los motivos de desacuerdo demarcados por la parte apelante, acatando los lineamientos del inciso 1º de los cánones 320 y 328 del Código General del Proceso. 2.
Inicialmente, es menester señalar que este Tribunal no realizará ninguna consideración acerca de la negativa de las pretensiones resolutoria o de enriquecimiento injustificado, segmentos conclusivos que no fueron objeto de reparos concretos ante esta instancia, pues la embestida se enfiló a la anulabilidad del contrato por objeto y causa ilícitos; por ello, esa facticidad quedará al margen del escrutinio decisional, en los términos del artículo 320 del C.G.P., el cual prevé: “[e]l recurso de apelación tiene por objeto que el superior examine la cuestión decidida, únicamente en relación con los reparos concretos formulados por el apelante”.
En este caso se omitió concretar el ataque a las dilucidaciones realizadas por la directora del proceso, específicamente sobre las razones para denegar las señaladas aspiraciones, por lo que, de ese modo y para efectos de la alzada, esos puntos ya quedaron zanjados. No desconoce este Tribunal que, con ocasión del proceso ejecutivo por cánones de arrendamiento promovido por Diproyco S.A.S. (cesionario Zurich Colombia Seguros S.A.) contra Café del Eje S.A.S., Jaime Arnoldo Isaza Moreno y Luis Inocente Mozas, tramitado ante el Juzgado 26 Civil Municipal de Bogotá bajo el radicado 11001400302620200029600, la parte aquí demandante intentó poner de presente diversos aspectos relacionados con el presunto incumplimiento contractual y las deficiencias eléctricas que, según alegó, presentaba el inmueble arrendado, circunstancias que le impedían desarrollar plenamente su objeto social y, por ende, cumplir adecuadamente las obligaciones derivadas del contrato.
Tampoco se deja de lado que se inició un proceso de restitución de inmueble arrendado, adelantado por Diproyco S.A.S. contra Café del Eje S.A.S., tramitado ante el Juzgado 13 Civil Municipal de Bogotá bajo el radicado 11001400301320200043300, en el que la compañía aquí accionante también alegó múltiples excepciones encaminadas a justificar su incumplimiento y poner de presente las contravenciones contractuales por parte de la sociedad arrendadora. 7 Verbal 11001-31-03-024-2020-00214-02 de Café del Eje S.A.S. contra Diproyco S.A.S. Asimismo, esta colegiatura es consciente de que, en palabras de la jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia, “(…) en los procesos ejecutivos existe una etapa prevista para que el deudor, si a bien lo tiene, cuestione el desenvolvimiento contractual génesis del título ejecutivo, entre otros aspectos, a través de la proposición de excepciones perentorias.
Se trata de la ocasión propicia para que el deudor ejerza su derecho a la defensa -en desarrollo a la garantía fundamental del debido proceso-, prevalido de todas las herramientas que el ordenamiento jurídico le brinda (…). Pero [no] es de recibo que al margen de ese procedimiento, el deudor con posterioridad instaure otro de naturaleza declarativa para esgrimir los mismos argumentos que forjó en su defensa con el fin de desvirtuar la obligación ejecutada, pretendiendo de tal manera apartarse del debate propuesto en el cobro compulsivo e, incluso, de la sentencia que lo dirimió, si ésta ya fue dictada.
Este último proceder riñe con el deber de lealtad que los litigantes deben conservar en relación con su contendor, así como frente a la administración de justicia ( ), porque de lo contrario se otorgaría a los ciudadanos la facultad para replantear un litigio un sin número de veces, hasta tanto obtengan una decisión que los promulgue vencedores”2.
Estas razones jurisprudenciales bastarían para frustrar la apelación, porque en derecho, en línea de principio rector y con puntuales excepciones, no es posible plantear pleitos sucesivos sobre un mismo negocio jurídico y litigio, con desconocimiento de la cosa juzgada y el principio de preclusión. Cosas de la seguridad jurídica. No obstante, dadas las motivaciones de las sentencias proferidas en el proceso ejecutivo y en el de restitución, la Sala, para garantizar aún más el derecho de defensa de la parte recurrente, hará un breve análisis de los reparos expuestos. 3.
Delimitada de esta forma la médula del debate a resolver en esta instancia, incumbe precisar que la nulidad constituye una pena o sanción civil prevista por la omisión de los requisitos considerados por la ley como indispensables para la validez de los actos o contratos. De ahí que el legislador haya contemplado en el artículo 1740 del Código Civil “Es nulo todo acto o Corte Suprema de Justicia. SC3840-2020.
En similar sentido, sentencia de 16 de diciembre de 2005; expediente 1994-12835-02. Magistrado Ponente Edgardo Villamil Portilla. 2 8 Verbal 11001-31-03-024-2020-00214-02 de Café del Eje S.A.S. contra Diproyco S.A.S. contrato a que falte alguno de los requisitos que la ley prescribe para el valor del mismo acto o contrato según su especie y calidad o estado de las partes”.
Tal norma, a su turno, señala las clases de anulación viables, esto es, la absoluta o relativa, dejando claridad en que la primera, la cual convoca a esta Sala Decisoria, se produce, según el precepto 1741 de la misma compilación, cuando existe objeto o causa ilícita; la omisión de algún requisito o formalidad que las leyes prescriben para el valor de ciertos actos o contratos en consideración a la naturaleza de ellos; además, esta especie se advierte en los actos y contratos de personas absolutamente incapaces.
Con similar orientación, el artículo 899 del Código de Comercio, dispone que será absolutamente nulo el negocio jurídico en los siguientes casos: “1) Cuando contraría una norma imperativa, salvo que la ley disponga otra cosa; 2) Cuando tenga causa u objeto ilícitos, y 3) Cuando se haya celebrado por persona absolutamente incapaz”. Así lo ha dicho la jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia, al recordar que se estructura cuando sus motivos “(…) derivan de: (i) la causa ilícita, entendiéndose por tal, ‘la prohibida por la ley, o contraria a las buenas costumbres o al orden público’ (Art. 1524);
(ii) el objeto ilícito, pues dado que el mismo concierne a lo que se quiere del negocio jurídico, este debe ser armónico con el imperio de la legalidad. Se desconoce por ejemplo, al contravenirse el derecho público de la Nación, venderse cosas que se encuentren por fuera del comercio, o cuando se transfiere el derecho a suceder a una persona viva, no obstante mediar su consentimiento (Arts. 1519-1521);
(iii) la falta de solemnidades por su parte, alude a los llamados presupuestos ad sustanciam actus, formalidad impuesta por el derecho para la constitución del negocio, que van más allá de fungir como medio de prueba por ser esenciales para su existencia misma. (iv) Por último, la sanción que se comenta se produce cuando el acuerdo se celebra entre personas incapaces absolutamente”3.
Asimismo, cumple destacar que a tono con el canon 1742 ibídem, “La nulidad absoluta puede y debe ser declarada por el juez, aún sin petición de parte, cuando aparezca de manifiesto en el acto o contrato; puede alegarse por todo el que tenga interés en ello; puede asimismo pedirse su declaración por el ministerio público en el interés de la moral o de la ley.
Cuando no es generada por objeto o causa ilícitos, 3 Corte Suprema de Justicia. SC17154-2015, reiterada en la SC1756-2024. 9 Verbal 11001-31-03-024-2020-00214-02 de Café del Eje S.A.S. contra Diproyco S.A.S. puede sanearse por la ratificación de las partes y en todo caso por prescripción extraordinaria”. 4. Descendiendo al caso en concreto, las argumentaciones del apelante que convoca la atención de la Sala, quedaron circunscritas a la declaratoria la nulidad absoluta del contrato de arrendamiento N° 4003969, del Local N° 2, ubicado en la Urbanización Santa Paula en la Calle 109 N° 1528, suscrito el 30 de agosto de 20174, con fundamento en la presencia de causa y objeto ilícitos, en razón al incumplimiento del deber contractual de garantizar el servicio de electricidad de conformidad con la actividad que se iba a desarrollar en el predio y, por la trasgresión de una norma urbanística (artículos 2.2.6.1.2.3.6. numeral 5° y 2.2.6.1.4.1. del Decreto 1077 de 2015) que, según alega, es de orden público, porque al momento de la edificación del local no se otorgó el respectivo permiso de ocupación. 5.
Partiendo de ese breve panorama factico, legal y jurisprudencial, desde ya se anticipa la confirmación de la decisión adoptada por el Juzgado de primera instancia, por las razones que a continuación pasan a esbozarse. 6. En materia arrendamiento, el artículo 1973 del Código Civil (régimen que se extiende a los actos mercantiles en virtud de lo dispuesto en el artículo 822 del Código de Comercio), lo define como “(…) un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado”.
Cuyo objeto bien puede confundirse con la cosa misma, a la luz del canon 1974 ibídem, según el cual “[s]on susceptibles de arrendamiento todas las cosas corporales o incorporales, que pueden usarse sin consumirse; excepto aquellas que la ley prohíbe arrendar, y los derechos estrictamente personales, como los de habitación y uso”. Como características esenciales de este pacto en particular, la doctrina ha señalado que es: 4 Documento obrante en los folios 42 a 45 del archivo denominado “0001DemandaAnexos.pdf” 10 Verbal 11001-31-03-024-2020-00214-02 de Café del Eje S.A.S. contra Diproyco S.A.S. “a) Bilateral.
Ambas partes, arrendador y arrendatario, se obligan recíprocamente, la primera a proporcionar el uso y goce de una cosa, y la segunda a pagar un precio o renta determinado. b) Consensual. Se perfecciona por el acuerdo de las partes sobre la cosa y sobre el precio. No se requiere que la declaración de voluntad esté revestida de alguna solemnidad especial para que se repute perfecto el contrato.
Sobre los extremos cosa y precio debe girar la declaración de convenirse en el uso y goce. c) Oneroso. Tanto arrendador como arrendatario persiguen utilidades, gravándose recíprocamente; el primero con la renta o precio, permitiendo el uso y goce; el segundo con el disfrute de la cosa, atendiendo la renta o precio. A la vez, es generalmente conmutativo, por cuanto de antemano se precisan los alcances de las prestaciones, pero, por excepción, es aleatorio como en el arrendamiento a manera de aparcería de que habla el artículo 1975 del Código Civil, cuando el precio consiste en una cuota de los frutos de cada cosecha de la cosa arrendada. d) De ejecución sucesiva.
El contrato se realiza periódicamente, y consiguientemente, las obligaciones se cumplen de manera sucesiva y pesan durante todo el transcurso del arrendamiento. Y de esta característica se deriva que no se hable de resolución del contrato sino de terminación o resciliación cuando ha comenzado a ejecutarse. e) Principal. Tiene existencia propia; no requiere de otro negocio para adquirir forma contractual. f) Nominado.
El Código Civil se encarga de calificarlo y desarrollarlo”5. 7. Ahora bien, de cara a los embates exteriorizados por el apelante, es conveniente puntualizar los contornos de la nulidad absoluta por causa y objeto ilícitos. Sobre la primera modalidad, la jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia ha dicho que “por causa se entiende ‘el motivo que induce al acto o contrato’ (art. 1524 Código Civil) propósito justificativo que no debe ser prohibido por la ley, ni contrario al orden público o a las buenas costumbres, so pena de nulidad Bonivento Fernández, José Alejandro.
(2024). Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales (Primera edición. Páginas 569-570). Tirant lo blanch. TRATADOS. 5 11 Verbal 11001-31-03-024-2020-00214-02 de Café del Eje S.A.S. contra Diproyco S.A.S. absoluta (art. 1741 id)”6. Haciendo referencia al inciso 1º del mencionado artículo 1524, ese corporativo ha sido enfático en que “(…) la causa o móvil común debe ser real y lícita.
La falta o inexistencia de la causa, así como su ilicitud, vician de nulidad el acto jurídico; en un caso por ser ficticia o aparente. Y en el otro por contravenir el orden público o las buenas costumbres (…)”7. Quiere ello decir que “(…) se considera que una causa para contratar es ilícita cuando persigue fines incompatibles con las disposiciones legales o el orden público.
Los supuestos de fraude a la ley, por tanto, son ejemplos claros de ilicitud en la causa, pues implican la realización de actos jurídicos que, a pesar de su aparente conformidad con la normativa vigente, solo buscan sortear sus efectos o fines esenciales”8. Por su parte, el alto tribunal de la justicia ordinaria ha considerado que “(…) sobre el objeto ilícito como causal de nulidad prevista tanto en la legislación civil como en la comercial, en términos generales, el artículo 1519 del Código Civil señala que hay un objeto ilícito ‘en todo lo que contraviene al derecho público de la nación’ y, al tenor del 1523, también lo hay ‘en todo contrato prohibido por las leyes’.
No obstante, ello no significa que la configuración del objeto ilícito penda, necesariamente, de la infracción a una norma prohibitiva especial, pues también puede emanar de desatender la amplia prohibición contenida en el 16 ibidem, conforme al cual, ‘[n]o podrán derogarse por convenios particulares las leyes en cuya observancia están interesados el orden y las buenas costumbres’”9. 7.1.
En ese contexto, las nociones de causa y objeto ilícitos, aunque ambas conducen a la invalidez absoluta del negocio jurídico, responden a supuestos conceptualmente distintos que no pueden confundirse. La primera se relaciona con la finalidad concreta que impulsa a las partes a contratar, es decir, con el interés perseguido mediante la operación negocial.
Desde esa perspectiva, el vicio surge cuando el acuerdo es utilizado como mecanismo para alcanzar resultados incompatibles con el ordenamiento jurídico, ya sea porque persigue defraudar disposiciones imperativas, neutralizar sus efectos o encubrir propósitos contrarios al orden público y a las buenas costumbres. De ese modo, la irregularidad no radica necesariamente en las cláusulas convenidas en sí mismas consideradas, sino en la utilización Corte Suprema de Justicia. SC2159-2024 Corte Suprema de Justicia. SC2059-2025 8 Corte Suprema de Justicia. SC2159-2024 9 Corte Suprema de Justicia. SC3755-2022 6 7 12 Verbal 11001-31-03-024-2020-00214-02 de Café del Eje S.A.S. contra Diproyco S.A.S. instrumental del negocio para satisfacer un propósito jurídicamente inadmisible.
Por el contrario, el objeto ilícito recae sobre el contenido obligacional del acto jurídico y se configura cuando las prestaciones, estipulaciones o efectos convenidos desconocen límites impuestos por normas imperativas o por principios cuya observancia trasciende el ámbito de la disposición de los particulares. Así, el reproche no depende únicamente de la infracción expresa de una prohibición legal específica, sino también de cualquier acuerdo que implique contrariar disposiciones establecidas en protección del interés general, del orden público o de las buenas costumbres, materias frente a las cuales la autonomía privada carece de aptitud derogatoria.
En consecuencia, mientras la causa examina el propósito que orientó la celebración del negocio, el objeto atiende al contenido jurídico de las obligaciones y efectos que de él emergen; diferenciación que permite identificar si la nulidad proviene de la finalidad perseguida por los contratantes o de la incompatibilidad objetiva del acuerdo con el sistema normativo. 8.
De acuerdo con la precedente explicación, y aplicando estas nociones al caso en concreto, vale la pena memorar que, según la cláusula 1ª del contrato de arrendamiento, el objeto contractual fue: “Mediante el presente contrato EL ARRENDADOR concede al ARRENDATARIO el goce del inmueble que se identifica por su dirección, obligándose este a pagar a aquel una renta de arrendamiento y a destinarlo exclusivamente para TIENDA DE CAFÉ, VENTA AL DETAL DE ALIMENTOS Y BEBIDAS, TOSTIÓN Y MOLINEDA DE CAFÉ”10. 8.1.
Examinados los elementos probatorios recaudados, especialmente el pliego convencional, para esta Sala es sencillo deducir que no existe el vicio invalidante por causa ilícita, pues el móvil determinante que condujo a las partes a celebrar el negocio consistió, sencillamente, en la renta de un local comercial para la explotación de un establecimiento destinado a la 10 Cláusula primera del contraro obrante en los folios 42 a 45 del archivo denominado “0001DemandaAnexos.pdf” 13 Verbal 11001-31-03-024-2020-00214-02 de Café del Eje S.A.S. contra Diproyco S.A.S. venta de café, alimentos y bebidas, finalidad que, en sí misma considerada, resulta plenamente legítima y acorde con el ordenamiento jurídico.
Si bien la parte recurrente sostiene que la compañía propietaria conocía las limitaciones eléctricas del inmueble y la ausencia de determinados requisitos urbanísticos, tales circunstancias no permiten inferir, por sí solas, que el contrato hubiese sido concebido como un mecanismo orientado a defraudar la ley o a eludir deliberadamente disposiciones imperativas.
En estricto sentido, la inconformidad descrita revela, a lo sumo, posibles controversias relacionadas con la idoneidad técnica del bien arrendado o con el cumplimiento de obligaciones derivadas de la ejecución contractual, aspectos que distan de comprometer la licitud de la finalidad negocial perseguida por los acordantes y según se explicó al inicio de las consideraciones, la temática relacionada con el incumplimiento contractual quedó excluida del escrutinio decisorio en esta oportunidad.
Llama la atención de la sala que de acuerdo con las pruebas recaudadas y según lo afirmado por las partes en sus interrogatorios, el establecimiento de comercio operó efectivamente durante varios años en el inmueble objeto del contrato, incluso, a pesar de los inconvenientes eléctricos alegados. Es más, el mismo representante legal de Café del Eje S.A.S en su declaración manifestó que su intención siempre fue hacer una “operación de largo aliento”11 porque les iba muy bien allí, circunstancia que desvirtúa la tesis según la cual el acuerdo habría estado encaminado desde su origen a la realización de una actividad jurídicamente inviable o prohibida.
Por consiguiente, no se evidencia que la convención hubiese sido utilizada como instrumento para alcanzar un resultado contrario al orden público o a las buenas costumbres, presupuesto indispensable para estructurar la ilicitud de la causa. Adicionalmente, reviste especial importancia advertir que, conforme al relato expuesto por la demandante desde el libelo introductorio, las circunstancias que ahora pretende erigir como constitutivas de causa ilícita habrían sido deliberadamente fraguadas por Diproyco S.A.S., llevando a Café Min 00:43:19 archivo “0173AudioAudiencia11001310302520200021400_L110013103025CSJVirtual_01_20230322_090000_V 03_22_2023 05_22 PM UTC.mp4” 11 14 Verbal 11001-31-03-024-2020-00214-02 de Café del Eje S.A.S. contra Diproyco S.A.S. del Eje S.A.S. a contratar bajo una percepción errónea sobre las calidades del local comercial.
No obstante, tal planteamiento no corresponde a un supuesto de causa ilícita, sino a la eventual configuración de vicios del consentimiento por error, asunto debatido y decidido de manera adversa a la actora en primera instancia, sin haber sido cuestionado en esta alzada. Recuérdese que, en palabras de la Sala de Casación Civil, Agraria y Rural, “(…) cuando el móvil que induce a las partes a contratar es la elusión de una determinada norma imperativa, se configura la nulidad del acto jurídico por causa ilícita.
Por supuesto, ese móvil debe ser compartido o conocido por ambas partes, para que se imponga declarar la nulidad del acto. La motivación o elemento volitivo interno de una de las partes de un negocio jurídico no comunicada o exteriorizada a la otra, ni conocida por ella, no constituye causa en sentido jurídico, sino reserva mental o fingimiento.
De lo cual no se deriva nulidad por causa ilícita, sino, a lo sumo, un eventual vicio del consentimiento por error”12. 8.2. Por el mismo sendero argumentativo transita la inadvertencia del objeto ilícito en la alianza arrendaticia, porque el contenido obligacional del contrato recayó sobre el alquiler de un bien inmueble destinado al funcionamiento de un establecimiento de comercio, prestación que no contraviene el derecho público de la Nación ni recae sobre una actividad prohibida por la ley.
En ese sentido, el objeto del negocio conservó, en todo momento, aptitud jurídica y licitud material. Ahora bien, aunque el recurrente afirma que la inexistencia del permiso de ocupación y las deficiencias de la infraestructura eléctrica implicaban la transgresión de normas urbanísticas de orden público, tales circunstancias no conducen automáticamente a la nulidad absoluta del contrato por objeto ilícito, por cuanto el debate no recae sobre defectos técnicos o constructivos del bien, sino sobre la validez del contrato celebrado respecto de un local comercial.
Así, la eventual infracción de disposiciones administrativas o reglamentarias no convierte, por sí sola, el objeto del negocio jurídico en ilícito, particularmente cuando el contrato no perseguía la realización de una 12 CSJ. SC2059-2025 15 Verbal 11001-31-03-024-2020-00214-02 de Café del Eje S.A.S. contra Diproyco S.A.S. actividad prohibida ni implicaba la derogación convencional de normas imperativas.
Aunque la conducta atribuida al arrendador podría revelar irregularidades susceptibles de acarrear consecuencias administrativas o sanciones jurisdiccionales, ello no compromete la validez del acto jurídico examinado, pues el negocio cumple sus elementos esenciales, comporta una actividad comercial permitida y no se opone al ordenamiento jurídico, de modo que no se configura la pretensión anulatoria.
Expresado de otra manera, las irregularidades denunciadas no recaen sobre el objeto mismo de las prestaciones convenidas, sino sobre condiciones relativas a la ejecución y funcionalidad del local alquilado, cuestión que pertenece al ámbito del cumplimiento contractual (segmento también descartado en primera instancia y no alegado en segunda) y no al de la validez del acto jurídico.
Por ello, aun admitiendo la existencia de las falencias anunciadas por el extremo actor, estas no tienen la virtualidad de desnaturalizar el contenido lícito del contrato celebrado entre las partes. 9. Puestas de esta manera las cosas, no puede concluirse que el contrato de arrendamiento N° 4003969, del Local N° 2, ubicado en la Urbanización Santa Paula, en la Calle 109 N° 15-28, suscrito el 30 de agosto de 2017, sea nulo absolutamente por causa u objeto ilícitos, porque efectivamente el negocio jurídico celebrado conservó, desde su formación y durante su ejecución, una finalidad económica y jurídica legítima, consistente en la explotación comercial de un establecimiento destinado a la venta de café, alimentos y bebidas, actividad que no se encuentra proscrita por el ordenamiento jurídico ni contraría el derecho público de la Nación, sin que las supuestas deficiencias eléctricas del inmueble y la presunta ausencia de requisitos urbanísticos o administrativos tengan la capacidad de desnaturalizar la licitud del acuerdo negocial. 10.
Todo lo expresado en precedencia es suficiente para colegir que el fallo dictado en primera instancia merece ser confirmado integralmente con la consecuente condena en costas a la parte recurrente, al tenor de lo previsto en la regla 1ª del artículo 365 del Código General del Proceso. 16 Verbal 11001-31-03-024-2020-00214-02 de Café del Eje S.A.S. contra Diproyco S.A.S. V. DECISIÓN En mérito de lo expuesto, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá, en Sala Primera Civil de Decisión, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, RESUELVE:
PRIMERO: CONFIRMAR la sentencia proferida el 17 de junio de 2025, por el Juzgado Veinticinco Civil del Circuito de Bogotá, dentro del asunto del epígrafe.
SEGUNDO: CONDENAR en costas de esta instancia a la parte recurrente. Las agencias serán fijadas por el magistrado sustanciador en auto siguiente a esta sentencia.
TERCERO: En oportunidad, por Secretaría ofíciese al Despacho de origen informándole sobre la presente decisión y remítasele copia magnética de esta providencia, para que haga parte de la actuación respectiva.
NOTIFÍQUESE, GAMAL MOHAMMAND OTHMAN ATSHAN RUBIANO Magistrado (024 2020 00214 02) RICARDO ACOSTA BUITRAGO Magistrado (024 2020 00214 02) MARCO ANTONIO ÁLVAREZ GÓMEZ Magistrado (024 2020 00214 02) Firmado Por: Gamal Mohammand Othman Atshan Rubiano Magistrado Sala 009 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Ricardo Acosta Buitrago 17 Verbal 11001-31-03-024-2020-00214-02 de Café del Eje S.A.S. contra Diproyco S.A.S. Magistrado Sala Civil Despacho 015 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Marco Antonio Alvarez Gomez Magistrado Sala 006 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: c7b56a2e4e078a7ba45719d9e8fa848a0b7241f106a0672e3d36f0e70dc11a1a Documento generado en 19/06/2026 03:15:25 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://firmaelectronica.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica 18