República de Colombia Rama Judicial TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTA SALA CIVIL Magistrado Ponente: José Alfonso Isaza Dávila Radicación: 110013103008-2021-00445-01 Demandante: Wilmar José Cristancho Oicatá Demandado: Edificio Universal P.H. Proceso: Impugnación de actas Trámite: Apelación sentencia Discutido para aprobación en Sala(s) de 15 y 22 de abril de 2024 Bogotá, D. C., veinte (20) de mayo de dos mil veinticuatro (2024).
Decídese el recurso de apelación formulado por el demandante contra la sentencia de 10 de marzo de 2023, proferida por el Juzgado 08 Civil del Circuito, en este proceso de impugnación de actas de Wilmar José Cristancho Oicatá contra Edificio Universal P.H.
ANTECEDENTES 1. Pidió el demandante se declare la nulidad del contenido del acta de asamblea extraordinaria de 17 de agosto de 2021, celebrada por los copropietarios del Edificio Universal P.H., así como de las consecuencias jurídicas que se han derivado de esa reunión (folios 18 a 39 del pdf 28, cuad. ppal.). 2. En sustento del libelo, expuso que comenzó a ser arrendatario de una unidad del Edificio Universal desde el 15 de diciembre de 2019, fecha para la cual ya tenía conocimiento que la oficina 902 de la misma copropiedad, llevaba abandonada cerca de 14 años, de la cual tomó posesión el 10 de junio de 2021.
República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá Sala Civil Adujo que fue designado como administrador de la propiedad horizontal el 1° de junio de esa misma anualidad, pero que la posesión que empezó a ejercer sobre el predio no lo hizo con ocasión de su dignidad, sino en nombre propio y bajo sus intereses. Relató el cruce de comunicaciones y conversaciones que tuvo con varios miembros del consejo de administración y copropietarios, sobre su deseo de hacerse con la posesión de la oficina, situación que no fue aceptada por ellos e iniciaron una serie de actividades para limitar el ejercicio de sus derechos, entre estas la determinación, no enlistada en orden del día de la asamblea de 17 de agosto de 2021, de destituirlo del cargo y designar en su reemplazo a Adriana Carolina Sanabria Nieto, quien con antelación a su nombramiento se desempeñó como presidente del Consejo y bajo esa calidad le prohibió el ingreso al demandante al edificio. 3.
La demandada, debidamente enterada, replicó la demanda, se opuso a las pretensiones y propuso los medios exceptivos que denominó carencia del objeto sustancial, ineptitud de la demanda, otro trámite diferente al que corresponde y cualquiera que resulte probada (folios 124 a 129 del pdf 34 del cuad. ppal.), pero en todo caso, el principal sustento de toda su réplica la fundó en que la destitución se hizo en otrora asamblea, 12 de agosto de 2021. 4.
En la sentencia apelada, el juzgado denegó las pretensiones, terminó el proceso y condenó en costas al demandante (pdf 53 del cuad. ppal.). Para esa decisión consideró, en resumen, que está fuera de discusión la destitución del administrador y el nombramiento de uno nuevo. Enfatizó la necesidad de verificar en qué asamblea, ordinaria o extraordinaria, se decidió sobre esa determinación, sin necesidad de auscultar si las convocatorias se realizaron en los tiempos que prevé la ley, pues ningún material probatorio se aportó para tal fin.
Tras examinar el acta censurada y analizar su contenido, refirió que allí no se dijo nada frente a la destitución del administrador, hoy demandante, pues solo se hizo alusión a la decisión de interponer la denuncia ante la autoridad pertinente por la posesión que aquel ejerce sobre la oficina 902. TSB - Sala Civil – Rad. 08-2021-00445-01 2 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá Sala Civil Por el contrario, revisado el informe de la asamblea de 12 de agosto, se extrae que fue allí en la cual se decidió prescindir de sus servicios, pero esa determinación no es la atacada.
En todo caso, expuso que la facultad de remover o designar administrador se encontraba en cabeza del Consejo de Administración, sin que lo auscultado en autos devele alguna irregularidad en lo decidido por este organismo. EL RECURSO DE APELACIÓN La parte demandante sustentó oportunamente el recurso y expresó, en resumen, las siguientes críticas (pdf 06 del cuad.Tribunal): Las decisiones del consejo de Administración están supeditadas al debido proceso, sin que esto haya ocurrido en su destitución, por cuanto se hizo uso de maniobras irregulares.
Adicionó que la parte demandada desconoce la fecha en que lo destituyó del cargo, que en todo caso no se le informó de esa determinación y que no pudo aportar todas las pruebas que demuestran lo decidido en asamblea de 17 de agosto de 2021 y las implicaciones que para su designación como administrador tuvo. La copropiedad guardó silencio al momento de descorrerse el traslado de la censura.
CONSIDERACIONES 1. Cumplidos los aspectos formales y circunscrita la competencia del Tribunal a los puntos de apelación, la cuestión a resolver consiste en averiguar si prospera la acción de impugnación contra las decisiones de asamblea extraordinaria de 17 de agosto de 2021, de la copropiedad demandada, inconformidad basada, según se alegó en el recurso, en la imposibilidad de aportar pruebas que permitiesen acreditar su dicho en TSB - Sala Civil – Rad. 08-2021-00445-01 3 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá Sala Civil torno a remoción del cargo, y que en todo caso, no se tuvo en cuenta el ocultamiento de las verdaderas intenciones de la referida reunión. La respuesta a esa cuestión central es que resulta inviable la demanda y, por consiguiente, debe ratificarse el fracaso de las pretensiones, aunque con precisiones al fallo apelado, en tanto que este no tuvo en cuenta, como razón básica, la legitimación del demandante para incoar la impugnación de las decisiones.
Y es que para el 15 de octubre de 2021, fecha en que se radicó la demanda en línea (folio 3 del pdf 24, cuad. ppal.), el demandante no contaba con ninguna de las calidades que le permitían iniciar la acción. 2. Para desarrollar ese argumento cumple recordar que, según el precepto 382 del CGP, “La demanda de impugnación de actos o decisiones de asambleas, juntas directivas, juntas de socios o de cualquier otro órgano directivo de personas jurídicas de derecho privado”, tiene un término perentorio para formularse, so pena de caducidad, regla aplicable aquí de tener en cuenta que la propiedad horizontal funge como persona jurídica de derecho privado y se ataca precisamente lo decidido en la asamblea celebrada el 17 de agosto de 2021.
Así mismo, frente a este especial sujeto, el artículo 48 de la ley 675 de 2001 estableció que únicamente el administrador, el Revisor Fiscal y los propietarios de bienes privados, podrán impugnar las decisiones que la asamblea general de propietarios tome, sin que ninguno de ellos pueda subsumirse en cabeza del aquí demandante. Se acreditó que el 1° de junio de 2021 el demandante fue designado para administrar la copropiedad demandada, hecho aceptado por las partes en su demanda y contestación, aparte de la constancia emitida por el alcalde local de Santa Fe, quien certificó que el 1° de junio de 2021 y hasta 31 de mayo de 2022 tal calidad sería ostentada por Wilmar José Cristancho O. (pdf 12), pero tal condición se interrumpió por un nuevo nombramiento el 18 de agosto de 2021 (pdf 09), en la cual se nominó a Adriana Carolina Sanabria Nieto.
TSB - Sala Civil – Rad. 08-2021-00445-01 4 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá Sala Civil Quiere decir esto, que la calidad de administrador y representante legal del Edificio Universal P.H., finalizó para el demandante el 17 de agosto de 2021 y, por ende, cuando presentó la demanda, el 15 de octubre siguiente, no contaba con ese presupuesto de legitimación para impugnar los actos de la asamblea celebradas con antelación, sin que obre prueba de fungir en ese momento como revisor fiscal o propietario de unidades privadas dentro de la copropiedad demandada. 3.
Tal carencia no solo se infiere del relato de su demanda y la contestación, en que se precisó la calidad del actor de arrendatario de la oficina 901, desde tiempo anterior al nombramiento de administrador de la copropiedad, pues también se deriva de la ausencia de prueba documental de la cual pueda verse su calidad de copropietario de parte alguna en las oficinas que componen el edificio, así fuera una cuota, pero no fue así. De lo cual emana una indiscutible falta de legitimación en la causa del actor, por no tener la calidad que la ley sustantiva exige para cuestionar los actos o decisiones de la asamblea de propietarios, de una propiedad horizontal, conforme al ya citado precepto 48 de la ley 675 de 2001.
Cumple recordar que la legitimación en la causa, como ha reiterado la Corte Suprema de Justicia, es “el nexo que une a las partes, permitiendo a la una accionar y a la otra responder a tales reclamos, es lo que se conoce como legitimación en la causa. Su importancia es tal, que no depende de la forma como asuman el debate los intervinientes, sino que el fallador debe establecerla prioritariamente en cada pugna al entrar a desatar la litis o, en casos excepcionales, desde sus albores.
( ) De no cumplirse tal conexión entre quienes se traban en un pleito, se presentaría una restricción para actuar o comparecer, sin que se trate de un aspecto procesal susceptible de subsanación, sino que, por su trascendencia, tiene una connotación sustancial que impide abordar el fondo de la contienda”1. 1 Sentencia SC119-2023 CSJ. 7 de junio de 2023.
MP. Francisco Ternera Barrios. Posición que reitera lo informado en sentencia SC4468-2014. TSB - Sala Civil – Rad. 08-2021-00445-01 5 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá Sala Civil 4. De otro lado, la Corte Constitucional en sentencia C-318 de 2002 declaró la exequibilidad condicional del artículo 49 de la ley 675 de 2001, en el entendido que a los moradores no propietarios de inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, podrían ejercer ante las autoridades internas de esta el ejercicio del derecho de petición, así como el de ser oídos en las decisiones que puedan afectarlos.
Sin embargo, aquí no se discuten determinaciones que lesionen las garantías de los residentes, puesto que la alegación se encaminó única y exclusivamente a una decisión de carácter organizacional y de dirección que solo afecta al administrador removido, sin que tal situación encaje en el excepcional régimen que adujo el alto Tribunal constitucional. 5.
Ahora bien, aunque lo anotado es suficiente para el revés de las pretensiones, sólo por abundar, es pertinente agregar que así se considerara que el demandante tiene legitimación en la causa, por cuanto fue administrador del edificio hasta su remoción, de todas maneras su demanda tampoco podría prosperar porque, cual fue anotado en el fallo apelado, la decisión de removerlo del aludido cargo, no fue tomada en la reunión de 17 de agosto, porque lo fue en una anterior, que no se cuestionó en esta especie de litis.
Sin que sea viable entrar a revisar esa otra decisión anterior, porque se comprometería el debido proceso de la parte demandada, en particular por vulneración del principio de congruencia de la sentencia, que contempla el art. 281 del Código General del Proceso. 6. Finalmente, como aceptó el apelante, la orfandad probatoria no obedeció a limitantes externos o deficiencias en el procedimiento, que dificultaran un análisis mayor a lo aquí discurrido.
Frente a ese argumento debe anotarse que, acorde con los artículos 167 del CGP y 1757 del C.C., le incumbía al demandante probar el supuesto de hecho en que fundó las pretensiones de la demanda, pues no acreditó tener alguna condición que le legitimase para incoar la acción, ni que la remoción de administrador ocurrió el 17 de agosto de 2021, en agenda no enlistada de la asamblea TSB - Sala Civil – Rad. 08-2021-00445-01 6 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá Sala Civil extraordinaria celebrada en esa fecha, según se lee de su bitácora (folios 106 a 111 del pdf 34 y pdf 13). 7.
En conclusión, con las precisiones aquí esbozadas, se confirmará la sentencia apelada y se condenará en costas al apelante por la improsperidad del recurso (art. 365, numeral 1º, del CGP). DECISIÓN Con base en lo expuesto, el Tribunal Superior de Distrito Judicial de Bogotá, en Sala Civil de Decisión, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley, confirma la sentencia de fecha y procedencia anotadas.
Condenar en costas de esta instancia a la parte demandante, que se liquidarán según el art. 366 del CGP. Para su valoración, el magistrado ponente fija la suma de $2.000.000, como agencias en derecho de la segunda instancia. Cópiese, notifíquese y oportunamente devuélvase. JOSE ALFONSO ISAZA DAVILA MAGISTRADO AIDA VICTORIA LOZANO RICO MAGISTRADA FLOR MARGOTH GONZALEZ FLOREZ MAGISTRADA Firmado Por: TSB - Sala Civil – Rad. 08-2021-00445-01 7 Jose Alfonso Isaza Davila Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Sala 018 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Aida Victoria Lozano Rico Magistrada Sala 016 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Flor Margoth Gonzalez Florez Magistrada Sala Despacho 12 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: d564c39c2012aab06feebdfb7bc8418e9ac5e9318ac772133aaa1bf366954a4a Documento generado en 28/05/2024 02:03:58 p. m. Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica