Magistrado Sustanciador: RICARDO ACOSTA BUITRAGO Bogotá D.C., ocho (8) de noviembre de dos mil veinticuatro (2024) DEMANDANTES DEMANDADO CLASE DE PROCESO MARTHA CECILIA TOVAR HERNÁNDEZ en su calidad de albacea testamentaria y cónyuge sobreviviente de Alfonso Cruz Montaña (q.e.p.d.), LORENA y ANNY CRUZ TOVAR, sus hijas EDGAR HERNANDO RODRÍGUEZ BELTRÁN DECLARATIVO-RESOLUCIÓN CONTRATO ASUNTO Conforme con el sentido del fallo proferido en audiencia del 22 de octubre del presente año, la Sala resuelve el recurso de apelación instaurado por la parte demandante contra la sentencia que profirió el Juzgado 15 Civil del Circuito de Bogotá, el 9 de mayo de 2024.
ANTECEDENTES 1. Con demanda radicada el 13 de diciembre de 2021 y subsanada el 31 de mayo de 2022 (002SECUENCIA 31159\Cuaderno Principal y 004SubsanaDemanda\ib.) las integrantes del extremo actor pidieron: a) Declarar que el demandado incumplió: i) « LA OBLIGACIÓN DE PAGAR EL PRECIO PACTADO en el contrato de promesa de compraventa suscrito el 11 de noviembre de 1997» entre «Alfonso Cruz Montaña promitente vendedor y Edgar Hernando Rodríguez Beltrán promitente comprador», respecto del inmueble identificado con folio de matrícula inmobiliaria No. 50S-40059486; ii) de «PAGAR EL IMPUESTO PREDIAL» y; iii) el «IMPUESTO SOBRE LA RENTA» de ese activo; iv) que existió un «INCUMPLIMIENTO MUTUO DE LAS OBLIGACIONES pactadas»; y v) que el acuerdo de voluntades sea «RESUELTO POR MUTUO DISENSO TÁCITO». b) en consecuencia, ordenar que Edgar Hernando Rodríguez Beltrán: vi) «RESTITUYA República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá D.C. Sala Civil EL INMUEBE» en las 48 horas siguientes a la ejecutoria de la sentencia; vii) lo entregue «LIBRE de objetos, bienes muebles, personas o cualquier otro gravamen que impida el uso y goce», de la «DEUDA POR CONCEPTO DE TRIBUTOS, SERVICIOS PÚBLICOS y demás cargas, desde el 11 de noviembre de 1997 y hasta la fecha real de resolución o, en su defecto, DECLARAR que el demandado adeuda a la parte actora los recursos correspondientes a fin de poner al día dichas obligaciones»; y viii) que «PAGUE A LAS DEMANDANTES LA SUMA DE $285 389 770, o el monto que resulte probado (…) de los frutos civiles que ha producido el INMUEBLE desde el 11 de noviembre de 1997 y hasta la presentación de la demanda, en proporción a la parte no pagada del precio dentro del «término perentorio de 48 horas» a la ejecutaría de la sentencia; ix) más los que «SE SIGAN CAUSANDO con posterioridad (…) hasta el día del pago efectivo de la obligación».
Finalmente, que se imponga la condena en costas procesales. (001Demanda20211214, ib.). Juraron el valor de los frutos civiles en el monto ya indicado y los impuestos prediales en $21 607 000 (apartes II y III de la demanda). 2. Expusieron que la promesa la suscribió «Alfonso Cruz Montaña obrando como promitente vendedor (…) el (…) 11 de noviembre de 1997», pactando como precio «la suma de (…) $11.000.000».
La entrega del fundo al promitente adquirente se hizo en la misma fecha y él se comprometió a pagarlo en «cuotas mensuales» de $350.000 mediante consignación en cuenta corriente (en Bancafé), la primera en «enero de 1998 (…) y así sucesivamente hasta cancelar la deuda y su financiación», pero «únicamente realizó» desembolsos por $950.000, por las cuotas de cuatro meses así: de marzo de 2000, $350.000; de mayo de 2002, $200.000; de noviembre de 2008, $200.000; y de septiembre de 2010, $200.000.
Adicionalmente, que, a partir de la promesa, «los tributos (…) que graven el inmueble… serían pagados por el demandado», aunque adeuda los años 2014 a 2021 que suman un valor total de «$21.607.000». Tampoco ha costeado «el Impuesto sobre la Renta». Con el fin de llegar a un acuerdo el promitente vendedor convocó al contendiente a dos conciliaciones los días 8 de octubre de 2007 y 15 de octubre de 2014, las cuales no se pudieron concretar; por ese motivo, el 24 de noviembre de 2016, «envió» una misiva en la que lo «invita» a «firmar escritura de venta» en 2 R.A.B. 11001310301520210048201 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá D.C. Sala Civil la «Notaria 38 de Bogotá, el día 30 de enero de 2017 a las 10:00 a.m.» y solicitándole los «$63.112.000»; sin embargo, no compareció. En comunicación posterior, del 30 de agosto 2018, «la demandante Martha Cecilia Tovar Hernández citó al demandado (…) el día 13 de septiembre de 2018 con la finalidad de acordar la forma de pago de la deuda y financiación»; pero tampoco asistió. Resaltaron que la venta no se ha podido formalizar y «Alfonso Cruz Montaña continúa siendo el propietario inscrito»; que como el requerido a juicio «NO ha cumplido con la obligación tributaria…», la Secretaría de Hacienda Distrital les «está cobrando a las demandantes en condición de herederas» del titular de dominio porque ellas son «ahora los sujetos pasivos (…) de todos los impuestos, tasas y contribuciones» de los bienes del causante, pues la «ley seguirá asumiendo que el INMUEBLE le genera una renta o provecho al propietario y sobre ese valor continuará cobrando».
Las demandantes fueron reconocidas en la sucesión de su esposo y padre; la primera como cónyuge y albacea, las otras dos como hijas y herederas. 3. El 1 de agosto de 2022 el Juzgado admitió la demanda (006AutoAdmite, ib.). El demandado, como único medio de defensa, propuso el que denominó: «Prescripción de la acción de resolución de la promesa de compraventa – mutuo disenso solicitado».
(012ConstestaciónDemanda, ib.). 4. La sentencia escrita del 9 de mayo de 2024 declaró probada la excepción de mérito, negó la totalidad de pretensiones, terminó el proceso y condenó en costas. (037SentenciaPrimeraInstancia2021-0048200, ib.). LA SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA Realizó un abordaje legal y jurisprudencial para determinar que como el paso del tiempo «se ha de computar “desde que la obligación se haya hecho exigible”, es indudable colegir, en lo que toca con la promesa de contrato de compraventa, que esa data de exigibilidad no es otra que la acordada por las partes (plazo o condición determinada) desde la celebración del (…) definitivo (…) 3 R.A.B. 11001310301520210048201 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá D.C. Sala Civil y por supuesto, tomando esa fecha (diciembre 15 de 1998) como punto de partida del término».
Agregó que no era posible las demandantes «decidir ad libitum el día en que podría dar inicio a la respectiva acción y, bajo ese ardid, aquel en que se comenzaría a contar el lapso extintivo»; ello «sería permitir que las partes pudiesen extender mediante antojadizas interpretaciones el tiempo regulado por las normas»; así las cosas, «no es factible» contabilizarlo «desde (…) el pago del impuesto predial (…), esto es, a partir de 23 de julio de 2021» (sic).
No tuvo en cuenta los recibos de los abonos realizados para establecer una interrupción natural, ya que «no provienen de Edgar Hernando en cambio sí, fueron expedidos a instancia de Alfonso Cruz Montaña (q.e.p.d.) como paladinamente se puede advertir con la llana observación»; no son documentos emitidos por el demandado «y de contera no tienen –ninguno de ellos– la virtud pregonada en la regla [art. 2539 del C.C.] y mucho menos el hecho que no hayan sido desconocidos por éste, genera per [esos] (…) efectos…».
Tampoco tiene cabida, a partir del inciso final del artículo 94 del CGP con la «carta y/o invitación» remitida el 24 de noviembre de 2016, porque el término de los 10 años, previsto en vigencia de la Ley 791 de 2002, se «cumplió en un momento anterior, v. gr., el 27 de diciembre de 2012»; adicionalmente, el escrito fue un «simple convite para que Edgar Hernando se acerque al ente notarial a fin de satisfacer el acto final –compraventa-», pero no un «requerimiento privado pues al no existir plazo o condición vigentes mal haría predicarse prestación debida (…) los términos de la promesa deben quedar fijados desde el inicio o en –otro sí– y la suplencia, cualquiera sea, que desborde ese panorama legal de la negociación preliminar cae en el vacío jurídico y torna sin efectos dichas adendas o compromisos futuros, dada su unilateralidad».
Las «tratativas de precio y entrega de la tenencia y/o posesión (…) le pertenecen a la convención futura, en tanto, la obligación emanada de aquel es netamente instrumental, es por esa razón que el requerimiento de pago y/o aportación de comprobantes cifrado en la [misiva] no surte [esos] efectos…»; para ello debía «contener e identificar puntualmente cuál es [el deber] cuya satisfacción se solicita y, claramente, no es posible tal añadidura…».
EL RECURSO DE APELACIÓN 4 R.A.B. 11001310301520210048201 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá D.C. Sala Civil Las recurrentes formularon doce reproches. Se agrupan así: Los numerados 1 a 3 y 5 apuntan a la prescripción y su interrupción. El señor Edgar Hernando solicitó que el tiempo fuera contado desde el 11 de noviembre de 1999; por contera, lo rige la ley 57 de 1887 que «regía en el momento en que inició el [pleito]».
Hubo «indebida aplicación del artículo 2535 ibidem», pues los tributos se generan «cada año». Luego, se debía contabilizar desde el 2014, fecha en la que no se volvió asumir ese concepto. Fueron aportados los «recibos» del 8 de mayo del 2002, 24 de marzo del 2008 y 10 de noviembre del 2010. Frente a eso, en la contestación el accionado «se limitó a decir que no era cierto»; por tanto, aplica la «presunción consagrada en el numeral 2 del [canon] 96 del C.G.P.» No se «apreció correctamente [la pauta] 94 ibidem]», pues el 24 de noviembre se «requirió al demandado» para que perfeccionara la «venta» y allegara «los comprobantes» de rigor.
La única «formalidad exigida por la ley es por escrito». Los cargos 4, 7 y 8 atacan el desconocimiento de las cláusulas 2 y 16. Argumentaron que en el interrogatorio el demandado «aceptó a manera de confesión que el precio no fue pagado» e «incumplió con [la carga económica del] predial» desde el año 2014; por tanto, se «ignoró (…) la cláusula 16», cuya deuda asciende a $28 450 000 desde el año «2014» hasta «2023».
No «es justo agregaron- que [deban] responder indefinidamente las obligaciones tributarias». En el 6 alegaron que «el despacho debe declarar que existe temeridad y/o mala fe, en aplicación del numeral 1 del art. 79 ejusdem». Los 9 y 10 porque tampoco hubo «pronunciamiento sobre la pretensión 7ª». El 11 y 12 criticaron que el fallo mantuvo «la existencia del contrato», lo cual resulta «injusto e irrazonable» pues «no resolvió ningún conflicto».
El artículo 1546 del C.C. contempla «las acciones», entre las que se encuentra la «figura de la resolución como medida de recomposición del equilibrio perdido». Entonces ese es «el único camino que tienen». 5 R.A.B. 11001310301520210048201 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá D.C. Sala Civil CONSIDERACIONES 1. No existe reparo respecto de los presupuestos procesales.
Las demandantes están legitimadas para reclamar la resolución del contrato celebrado por su esposo y padre en razón de haber invocado su condición de cónyuge sobreviviente y albacea testamentaria e hijas, reconocidas dentro del proceso sucesorio que adelanta el juzgado 16 de familia (autos del 14 de enero y 2 de mayo de 2019, hojas 8 y 87, archivos 001Demanda20211214 y 004SubsanaDemanda); por tanto, su reclamación es para la masa sucesoral de la que ellas aspiran a participar. 2.
Metodología A manera de aclaración previa es pertinente anotar, sobre la forma de analizar el problema jurídico, que se encontró un error de técnica pues el juez, aunque no advirtió reparos en torno a la existencia del convenio, se ocupó enseguida de la excepción propuesta, dejando de lado la acción misma. Esto derivó en el quebrantamiento del artículo 282 del Código General del Proceso, porque para estudiar la defensa, era necesario establecer, primeramente, los elementos que darían viabilidad a la acción. Así lo ha entendido la jurisprudencia al decir que: «la tarea decisoria requiere abordar inauguralmente el reclamo del demandante para que, definida la vocación de prosperidad de la pretensión (…) se continúe con la valoración de las excepciones planteadas»1.
No obstante, como la sentencia solo se ocupó de la prescripción y a eso apuntaron los primeros reclamos de las demandantes, la segunda instancia, circunscrita en su competencia a los reparos de la apelación, habrá de ocuparse de ese primer tema, pues si la protesta es infundada no habría lugar a estudiar los demás aspectos relacionados con la acción resolutoria y las prestaciones mutuas.
Por tanto, la Sala abordará, inicialmente, los numerados como 1 a 3 y 1 SC-2482-2019 6 R.A.B. 11001310301520210048201 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá D.C. Sala Civil 5. En el evento de que sean prósperos, analizará los cargos 4, 7 y 8. A continuación, el 11 y 12. Después, el 9 y 10. Se culminará con el 6. 3. Cargos 1 a 3 y 5.
Dispone la pauta 2535 del Código Civil que: «La prescripción que extingue las acciones y derechos ajenos exige solamente cierto lapso durante el cual no se hayan ejercido dichas acciones», este «se cuenta (…) desde que la obligación se haya hecho exigible». Aplicado ese precepto al negocio jurídico que ocupa la atención de la Sala, es claro que el hito temporal despunta a partir del «plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse…» (núm. 3 artículo 89.
Ley 153 de 1887), pues es uno de los rasgos principales de la promesa. Así que, para el presente caso, el punto inicial corresponde al 15 de diciembre de 1998, fecha en la que la alianza se perfeccionaría, como acertó el juez. Es inviable hacer el cómputo desde la liquidación de los tributos, pues no corresponde a un elemento esencial de la memoria preparatoria, pese a que, las partes paccionaron quién debía asumir el impuesto.
La Corte, sobre el particular, asentó que: «el cumplimiento de las cargas fiscales respecto de un inmueble y su demostración ante el notario público es obligación ajena a la principal derivada de [la] (…) promesa de venta, cual es la celebración (…) posterior; incluso es aspecto extraño a sus elementos esenciales…»2. 3.1. Conforme con el artículo 38 de la ley 153 de 1887 «En todo contrato se entenderán incorporadas las leyes vigentes al tiempo de su celebración».
Si el pacto fue signado el 11 de noviembre de 1997. La norma que lo rige es la regla 2356 del Código Civil, en su versión original, vale decir, 20 años. En la réplica su proponente, al sustentar el medio defensivo, expresó que ha «pasado (…) un lapso de más de veinticuatro años, en los cuales (…) el 2 SC-4801-2020. 7 R.A.B. 11001310301520210048201 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá D.C. Sala Civil demandante (sic) no ejerció acción jurídica alguna para que se diera cumplimiento (…) a los derechos y obligaciones de las partes…».
El artículo 41 de la Ley 153 estableció la opción para el prescribiente de elegir a cuál régimen se acoge; si a los 20 años, o la modificación de 10 que introdujo el canon 8 de La ley 791 del 2002. La jurisprudencia ha sostenido que si «el excepcionante no eligió si quería que se le aplicara dicha regulación o la que posteriormente la modificó, el modo extintivo necesariamente se regía por la normatividad que se encontraba vigente al momento en que comenzó a correr el aludido lapso»3.
Lo anterior significa, claramente, que al no elegir el cuerpo normativo del cual quería beneficiarse el precepto anterior respalda su defensa. Recapitulando, si la obligación se hizo exigible el 15 de diciembre 1998, el término se consumaría el 15 del citado mes, pero del 2018. Empero, la Sala observa que operó la interrupción. Obra en el plenario una carta del 24 de noviembre del 2016 dirigida al demandado que lo «invita a comparecer el día 30 de enero de dos mil diecisiete (2017) a las diez de la mañana (10:00 a.m.) a la Notaría 38 de Bogotá (…) a firmar la escritura de venta a su favor por el mencionado lote de terreno».
También le indicó que el «sado pendiente» de $ 63 112 000 lo «puede pagar después de que haya sido registrada su escritura en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Bogotá, Zona Sur» (Hoja 50, archivo 001Demanda20211214). Esa comunicación se envió a la ubicación del interpelado, sin rechazarla, hecho corroborado por la empresa Servicios Postales Nacionales que, con la guía respectiva, acreditó la «gestión de entrega» el 28 de noviembre de 2016 (Hoja 521\ib.).
Su contenido se refiere a los elementos del pacto, porque convida a otorgar el instrumento y recuerda el monto adeudado. Luego, es claro que equivale al requerimiento aludido por el inciso final el canon 94 del CGP, pues se hizo por escrito y la recibió el demandado. 3 STC-1718-2019 8 R.A.B. 11001310301520210048201 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá D.C. Sala Civil El fenómeno prescriptivo se puede, entre otras cosas, frenar -de forma civil o natural-.
Aquella -la que interesa a este asunto- «por la demanda judicial» (inc. 3, art. 2539 C.C.); también por el «requerimiento escrito realizado al deudor directamente por el acreedor», aunque este «sólo podrá hacerse por una sola vez», como lo consagró el inciso final de la regla 94 del estatuto procedimental- norma con plena vigencia para el momento de envío y recibo de la antecitada carta. 3.2.
La indebida interpretación por parte del juez de esta pieza probatoria, que reclamaron las apelantes, está justificada. La norma, a más de exigir que sea por escrito, no condicionó o estableció su contenido. El funcionario consideró que esa fecha -la del 30 de enero de 2018-, ajena al pacto inicial de la promesa, era un «suplemento» típico de «una condición meramente potestativa», cuando tal tema es ajeno a la controversia.
¿Qué sentido tendría que el vendedor hiciera esa epístola a su deudor? La respuesta es que pretendía el cumplimiento del pacto celebrado en 1997, tanto que lo puso en el encabezado del documento: «Citación para firmar escritura de venta por el Lote de Terreno No. 28 - Manzana 1 - Urbanización Villa Nhora, según promesa de compraventa de 11 de noviembre de mil novecientos noventa y siete (1.997)».
Por modo que el prenotado papel tuvo el efecto renovador del plazo a partir de la fecha de recepción por el destinatario (28 nov. 2016), de suerte que, el periodo de 20 años no había fenecido pues corridos sólo estarían algo más de dieciocho años. Contado nuevamente el término a partir de la fecha de interrupción, ni aún el de 10 -bajo la nueva ley 791 de 2002-, porque pasaron seis a la presentación para reparto de la demanda (12 dic. 2021), la providencia admisoria data del 1 de agosto del 2022 y la intimación se perfeccionó el 17 de noviembre siguiente, con aptitud, por tanto, de interrumpir, otra vez, la prescripción en curso.
Como prosperan los cargos relativos a la no ocurrencia de la prescripción extintiva de la acción resolutoria, corresponde a la Sala estudiar los presupuestos de viabilidad de la pretensión demandada. 4. Cargos 4, 7 y 8 relativos al incumplimiento. 9 R.A.B. 11001310301520210048201 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá D.C. Sala Civil 4.1.
Conviene recordar que el artículo 1546 del Código contempló que la condición resolutoria, «va envuelta» en los «contratos bilaterales (…) en caso de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado», esto exige, entre otros aspectos, «que el contratante (…) haya cumplido o allanado a cumplir las obligaciones que asumió, y c) que el contratante demandado haya incumplido lo pactado»4.
Entonces, primero hay que estudiar quién cumplió o estuvo dispuesto a hacerlo en el contrato de promesa. 4.1.1. La suscripción del contrato prometido. Sin olvidar que la obligación que deriva del acuerdo preparatorio solo es la de hacer, esto es concurrir en la fecha acordada a otorgar la escritura que perfecciones la venta, no hay pistas en el expediente de que ambos contendientes, o alguno al menos, hubieran comparecido a las instalaciones de la Notaría 38 del Círculo de Bogotá a perfeccionar el ligamen el 15 de diciembre de 1998 y constituir la hipoteca de primer grado «garantizando el saldo del precio del lote» a favor del señor Cruz Montaña (cláusula 19).
Pero la razón se encuentra en el hecho de que las partes en la promesa habían asumido obligaciones propias del contrato futuro, que debían cumplirse antes de comparecer al establecimiento notarial, de manera que corresponde dilucidar quién de los dos las honró o dejó de hacerlo, pues no son de cumplimiento simultáneo sino sucesivo. 4.1.1.
La entrega del fundo. Fue aceptada por el interpelado al contestar el libelo -hecho 3.2-, que recibió el bien prometido el 11 de noviembre de 1997. Luego, el promitente cumplió esa parte del pacto (cláusula 14). 4.1.2. El pago. Quedó previsto en la cláusula 2ª. Las actoras adujeron que, supuestamente, el señor Rodríguez Beltrán hizo abonos por $350 000 el 24 de marzo del 2000 y tres más, cada uno por $200 000, el 8 de mayo del 2002, 10 de noviembre de 2008 y el 8 de septiembre del 2010 (hojas 37 a 40 archivo 001Demanda2021121\CuadernoPrincipal).
Sucede que esos papeles denominados «comprobantes de egreso» -de contenido declarativo- vienen signados sólo por el vendedor. Luego, como fueron 4 desconocidos al contestar el hecho 8° (hoja 3, archivo SC-445-2020 10 R.A.B. 11001310301520210048201 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá D.C. Sala Civil 012ContestacionDemanda\ib.), «solo hacen fe contra el que los ha elaborado, escrito o firmado» (art. 263 C.G.P.).
Ello explica por qué no son oponibles al demandado. Aunque la «nota escrita (…) por el acreedor» favorece al «deudor» (inciso 1 art. 255 ibidem), es patente que el interesado repudió sus efectos. Por modo que su fuerza demostrativa se redujo «a dejar constancia de una determinada situación de hecho»5. Cosa distinta, y consecuencia diversa, ocurriría si la contraparte hubiera participado en su elaboración o los hubiera rubricado.
En tal hipótesis, serían dispositivos y, por contera, considerados «actos de voluntad encaminados a producir efectos jurídicos sustanciales»6, como la extinción parcial del compromiso. En su lugar, el señor Rodríguez Beltrán trató de justificar el pago de las primeras cuotas acordadas indicando que el promitente vendedor «tenía una deuda de $3 533 780» con Codensa por una «instalación del [servicio] de energía», a fecha «11 de junio de 1999, por la suma de (…) $ 3 533 780 y que con corte de fecha 14 de junio de 2000 ascendía a $ 4 023 260», pero que el prometido comprador las «canceló» porque así se había concertado en forma «verbal».
Ese rubro «sería cargado al [valor] del lote, lo cual no ocurrió», así lo explicó al contestar los hechos «denominados B» (Hoja 3\012ContestacionDemanda). Ese segmento envuelve una confesión, pues claramente acepta que asumió el prenotado rubro, pero fue posterior al momento en que tenía que cumplir la prestación debida en el contrato, las cuotas del precio; lo corroboran los recibos de la empresa de energía (hojas 13 a 16\ ib.), por eso son ineficientes para exonerarlo pues, tal circunstancia no lo eximía de hacer los pagos en los periodos inicialmente previstos, es decir mensualmente a partir de enero de 1998 (cláusula 2 de la promesa).
Aunque se dijera que la deuda de Codensa equivaldría a las 12 primeras cuotas que debían estar pagadas para firmar el instrumento público de venta, las evidencias documentales antes referidas muestran que la cuenta de energía se atendió después de la prenotada fecha pactada en la promesa. 5 6 SC-11822-2015, reiterada en SC-22036-2020 Ibidem. 11 R.A.B. 11001310301520210048201 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá D.C. Sala Civil En refuerzo, no existe probanza alguna de los términos precisos en que, presuntamente, se concertó esa forma de cargar la cuenta al precio del lote.
Cabe recordar que «si la contienda se origina en hechos hilvanados, que se anuncian como constitutivos de una determinada clase de pacto, es respecto de éste que se debe adelantar el escudriñamiento para acceder o no a lo pretendido»7. El testigo Diego Ernesto Rodríguez Beltrán tuvo conocimiento de la negociación entre las partes porque «asistió» a «reuniones» con su «padre quien también está involucrado» en una situación similar.
Solo le consta «que al señor Edgar [le] habían quedado unos acuerdos de un (…) recibo de luz y que le incumplieron (…) tenía entendido que hicieron un cruce de cuentas y cuando él [se refiere al demandado] pagara el recibo de Codensa cuadraban para darle la posesión (…) y ya saldaban…» (Min. 5:44 a 22: 06\021AudienciaParte2Art.372CGP 202100482 09_28_2023 02_52 PM UTC).
María Soledad Cobo Chiguasuque indicó que el señor Alfonso «vendió el lote con problemas porque él nunca pagó la luz», que ascendió a $6 000 000 y el accionado entabló dialogo con el vendedor para que aquel «pagara esa deuda, que él le descontaba de lo que le debía el otro…». (Min. 23:56 a 35:39 ibid.) Del anterior contexto, los exponentes apenas si mencionan ese hecho, sin especificar cómo era que se debía asumir ese pasivo, ni siquiera indican si fue anterior al convenio o después; por tanto, son vagas sus narraciones.
Y, ciertamente, como lo denuncia la censura, al ser interrogado sobre si se habían cancelado los $11 000 000 «a partir de enero de 1998», el promisorio adquirente manifestó que: «no se alcanzó a completar el pago de ese dinero (…) [pues] comenzaron a llegar los problemas de Codensa» (Min. 26:05 y ss\022AudienciaParte3Art.372CGP 2021-00482 09_28_2023 03_48 PM UTC).
Manifestación que produce «consecuencias jurídicas adversas al confesante» (núm. 3 art. 198 ibid.) porque reconoce la ausencia de la erogación necesaria para cumplir ese compromiso. 7 SC-10 de septiembre del 2013; exp. 2005-333. 12 R.A.B. 11001310301520210048201 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá D.C. Sala Civil Se concluye que, a pesar de no haber asistido ninguno de los contratantes a la notaría en la fecha prevista para la suscripción del contrato de venta, cierto es que quién incumplió primero fue el demandado Rodríguez Beltrán con el pago de las cuotas del precio acordado, en tanto que el fallecido Cruz Montaña había cumplido con la entrega del bien prometido. 4.1.3.
La cláusula 16. Su texto dice que el llamado a juicio debía asumir «las contribuciones por valorización, impuestos y complementarios que sean cobrados y que graven el lote…» a partir del momento en que signó el acuerdo de voluntades. También asiste razón a las impugnantes porque en la citada vista pública, cuando se indagó sobre el particular, el accionado reconoció que: «Sí, pues yo la verdad, los recibos que tengo, sí, yo estoy reconociendo que se deben, (…) del 2014 al 2023 estoy con ese monto de recargo, pero yo tengo varios recibos (…) de los cuales se alcanzaron a pagar unos años…» (Min. 27:22 y ss\ibid.).
Eso era necesario para otorgar la escritura porque, acorde con el artículo 20 del Decreto 2148 de la 1983 -vigente en esa la época- el notario «deberá examinar los comprobantes fiscales que se le presentan», precepto complementado por el 26 al sostener que el citado funcionario: «no permitirá la firma por ninguno de los comparecientes mientras el instrumento no esté completo, anexos la totalidad de los (…) documentos requeridos» (negrilla y subrayo intencional).
Pese a que «se trata de un débito connatural para todo enajenante de una heredad, en tanto que la traslación del dominio de todo bien raíz requiere de escritura pública, por mandato del artículo 1857 del Código Civil, la que de paso exige aquellas pesquisas tributarias…»8, se recuerda que por pacto se puso a cargo del comprador cumplir esa prestación en virtud de la entrega anticipada que se le hizo del bien prometido. 8 SC-4801-2020 13 R.A.B. 11001310301520210048201 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá D.C. Sala Civil Entonces, si el canon 1609 del C.C. dispone que: «ninguno de los contratantes está en mora dejando de cumplir lo pactado, mientras el otro no lo cumpla por su parte…» no es posible considerar que el promisorio vendedor se separó del programa obligacional, pues visto el clausulado en todo su contexto, se trataron de compromisos escalonados.
En palabras de la Corte «quien primero incumple automáticamente exime a su contrario de ejecutar la siguiente prestación, porque ésta última carece de exigibilidad en tanto la anterior no fue honrada»9. La entrega de la cosa se verificó con la signatura del documento; el costo quedó diferido en instalamentos mensuales que iniciaron desde enero de 1998 y que, para el 15 de diciembre de 1998, fecha prevista para la signatura del instrumento público, debían estar cubiertos; los subsiguientes se respaldaban con la suscripción de la hipoteca en ese mismo momento.
De suerte que, como el comprador fue la primera persona en desobedecer ese tópico, relevó al vendedor de acatar con su parte. Pese a que él no estuvo presente en la oficina notarial estaba eximido de concurrir por la circunstancia mencionada; por contera, no se le podía considerar incumplido en esa época. 5. Cargos 11 y 12. 5.1. Fracasada la defensa y visto que es procedente acceder a la resolución cabe reparar en que las pretensiones 4 y 5 la titularon como consecuencia de un «mutuo descenso tácito», pese a que, indudablemente el sustrato fáctico fue el incumplimiento del demandado en el pago de las cuotas del precio, «primera a doceava» entre enero a diciembre de 1998 (hecho 3.5), los «tributos que graven el inmueble», de acuerdo con la cláusula 16ª de la promesa (hecho 3.7), reiterados en los siguientes denominados en la demanda «Sobre el incumplimiento de las obligaciones contractuales por parte del demandado Edgar Hernando Rodríguez Beltrán» (hechos 4 a 16), y el «allanamiento de la parte actora para cumplir lo pactado en el CONTRATO y los requerimientos hechos al demandado» (hechos del grupo C, números 17 a 21).
Todos denotan que el 9 Cas. Ibidem. 14 R.A.B. 11001310301520210048201 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá D.C. Sala Civil aludido disenso mutuo fue una mera equivocación de nombre en el modo de invocar la pretensión resolutoria del contrato. 5.2. Entonces, nada impide acogerla, en virtud del principio universal «iura novit curia» -el juez sabe de derecho-, máxime cuando lo enfatizó en sus reparos.
Por eso, la Corte Suprema de Justicia ha insistido en que «es función privativa de los jueces, (…) examinar de oficio el contenido de la litis bajo todos los aspectos jurídicos que se muestren como posibles, tarea está en la que cuentan con amplias facultades para hallar las normas que consideran aplicables, aunque tengan que hacerlo separándose de las alegaciones en derecho efectuadas por las partes…»10.
No puede ser de otro modo, pues el mutuo disenso es improcedente según lo consignado líneas atrás. Aunado a ello, salvo algunos matices, ambos institutos conducen a un mismo efecto: horadar el contrato batallado por incumplimiento, es este caso, en realidad atribuible primeramente al encartado Rodríguez Beltrán. Entonces, una intelección justa y adecuada de la demanda conduce a entender que las pretensiones 4ª y 5ª en verdad reclamaron la disolución del vínculo por ese incumplimiento, lo que a su vez halla pleno respaldo al revisar las que le precedieron donde se pidió declarar que no pagó «el precio pactado» (pretensión 1ª), «el impuesto predial» (2ª) y el causado «sobre la renta» (3ª). 6.
Cargos 9 y 10 «falta de pronunciamiento sobre la pretensión 7». Sus autoras reclamaron que el demandado «debe entregar el inmueble libre de cualquier deuda por concepto de tributos, servicios públicos y demás cargas» o que, «en su defecto, (…) adeuda a la parte actora los recursos correspondientes a fin de poner al día dichas obligaciones», que según el texto introductor están impagos desde el 2014 a 2023- lo que fue acreditado con la confesión efectuada por el señor Rodríguez Beltrán. Ese específico pedimento se debe analizar en dos sentidos: 10 SC. 4 de septiembre del 2000. 15 R.A.B. 11001310301520210048201 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá D.C. Sala Civil 6.1.
El primero: bajo la acción alternativa del canon 1546 ibidem, es decir, no de resolución, sino de cumplimiento. Esto porque si reclaman el pago de los prediales que se adeudan hasta el día en que se reintegre el inmueble prometido en venta, deviene improcedente su reconocimiento, pues significa ordenarle al comprador que acate la estipulación 16.
Esto riñe con la pretendida solución de resolución contractual, pues son instituciones disímiles. 6.2. El segundo, como pretensión indemnizatoria para que se les pague lo que vale poner «al día esas obligaciones». En el libelo genitor se argumentó que el impago de los tributos ha «causa[do] grandes perjuicios económicos para la parte actora» porque «el señor Alfonzo Cruz Montaña» continúa siendo el propietario inscrito del inmueble»; por tanto, «el sujeto pasivo».
Adujeron que debido a ello, la «Secretaría Distrital de Hacienda nos está cobrando [los] impuestos que se encuentren en mora…». Relataron que con Resolución n° DC0 025199 del 26 de junio del 2020, la entidad «libró mandamiento de pago contra la sucesión ilíquida del [causante]» por valor de $323 938 000», que cobija los periodos del 2013 a 2019, incluyendo «sanciones».
A su vez, se decretó el embargo «de los bienes muebles o inmuebles (…) y demás valores de que sea titular o beneficiario el deudor…». Dicho acto fue «notificado el 9 de abril del 2021» (hojas 61 a 70, archivo 001Demanda2021121). Sin embargo, el daño, entendido como «la vulneración de un interés tutelado por el ordenamiento legal (…) que repercute en una lesión a los bienes como el patrimonio», para que sea reparable, «debe ser inequívoco, real y no eventual o hipotético.
Es decir, cierto y no puramente conjetural»11. Con ese entendimiento, para el tribunal no está acreditado el prenotado elemento porque si bien es irrefutable la infracción de la pauta 16 de la memoria contractual, lo cierto es que, de conformidad con el artículo 8 del Acuerdo 469 del 201112, «responderán solidariamente el (…) el propietario y el poseedor 11 SC-3653-2019 Por el cual se establecen medidas especiales de Pago de Tributos en el Distrito Capital y se dictan otras disposiciones. 12 16 R.A.B. 11001310301520210048201 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá D.C. Sala Civil del predio», mandato que se hace extensible a «Los herederos y los legatarios, por las obligaciones del causante y de la sucesión ilíquida, a prorrata de sus respectivas cuotas hereditarias o legados» (Lit. a. art. 793 E.T.) (Negrilla y subrayado intencional).
Esto para decir que, si la ley señala los sujetos pasivos de la relación jurídica tributaria, entre ellos las demandantes, el cobro persuasivo no supone per se un perjuicio, porque ese procedimiento está sujeto a una serie de contingencias, como la proposición de excepciones de mérito (art. 831 y 833 ibid.), los acuerdos de pago para rebajar los intereses o lograr un nuevo plazo para cubrir el impuesto, entre otras, que lo hacen eventual.
No se puede saber ahora, cuál será el monto que tendrán que cubrir las demandantes, con el patrimonio de la masa sucesoral, para atender el tributo reclamado por el erario distrital. Solo se advertiría menoscabo en la hipótesis de que las actoras hubieran extinguido la obligación voluntariamente (art. 800 ídem), o forzosamente en la etapa de remate (art. 840 ejusdem), caso en el que podría admitirse el reintegro de lo pagado.
Entonces, como no «existe certidumbre» es imposible que la Sala acceda a esa reclamación. Cabe recordar que en materia de indemnización de perjuicios «la culpa, por censurable que sea, no los produce de suyo»13. 7. Restituciones mutuas Aniquilada la convención se impone volver las cosas a su estado anterior. En ese contexto, disponen los artículos 1544 y 1932 del Código Civil, en su orden, que «Cumplida la condición resolutoria, deberá restituirse lo que se hubiere recibido bajo tal condición…» y que: «La resolución de la venta por no haberse pagado el precio dará derecho al vendedor (…) para que se le restituyan los frutos, ya en su totalidad si ninguna parte del precio se le hubiere pagado, ya en la proporción que corresponda a la parte del precio que no hubiere sido pagada». 13 CSJ SC GJ.
T. LX, pág. 61. 17 R.A.B. 11001310301520210048201 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá D.C. Sala Civil Para el punto hay que acudir el régimen de prestaciones regulado para la acción reivindicatoria en los artículos 961 y siguientes del Código Civil. La Corte Suprema de Justicia, ha distinguido entre perjuicios y frutos, precisando que los segundos se pagan por concepto de restitución, de modo que en el caso la devolución de productos o rendimientos tiene por causa el reintegro del bien.
Quedó demostrado en el plenario que el demandado incumplió la prestación de pagar el precio. Por eso, se condenará a que devuelva el fundo, en el término de 15 días siguientes a la ejecutoria del fallo. No hay lugar a restar el 0.33% pues él mismo desconoció los presuntos abonos, so capa de haber pagado una deuda de Codensa. Aunque el interpelado acreditó la deuda aportando las facturas del servicio; una del corte marzo y mayo de 1999 registrando consumo anterior no cancelado de 19 meses por $1 221 664, y con un valor total a pagar de $3 533 780; otra, de abril-mayo de 2000 con consumos anteriores de 50 periodos que ascendían a $1 260 495 y un valor total de $4 023 260; la tercera del consumo de julio de 2000 reportando consumos anteriores de 46 periodos por valor de $4 404 830; y una más, en la que no se puede apreciar el periodo facturado por estar superpuesta una tirilla de pago de $68 890, fechada 30/11/2022 (hojas 12 a 15, archivo 012ContestaciónDemanda\ib.).
Con las pruebas traídas por la parte resulta imposible calcular qué valor de esa cuenta corresponde a periodos de facturación anteriores a la promesa y entrega del predio al implicado (nov. de 1997); además, tan exigua fue, que tampoco se puede inferir quién, cuándo y cuánto pagó, pues solo en la última se aprecia un recibo de recaudo por un valor ínfimo -$68 890 pesos-, ostensiblemente inferior a lo que podrían sumar las cuotas del precio debidas como para compensarlo o cargarlo al valor del lote.
El escenario probatorio, por tanto, no da cuenta cierta de pago, siquiera de alguna fracción del precio, que pueda dar cabida a la regla de proporcionalidad mencionada en el artículo 1932 citado. 7.1 Frutos: El inciso 3 del artículo 964 del C.C. enseña que «El poseedor de buena fe no es obligado a la restitución de los frutos percibidos antes de la 18 R.A.B. 11001310301520210048201 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá D.C. Sala Civil contestación de la demanda; en cuanto a los percibidos después, estará sujeto a las reglas de los dos incisos anteriores».
En palabras de la Corte Suprema de Justicia esto quiere decir que «El poseedor vencido está obligado a restituir los frutos naturales y civiles generados por la cosa, los que bien pudiesen haberse percibido o que con mediana diligencia y actividad se recibieran si la cosa hubiera estado en poder del propietario. El de mala fe está obligado, entre otras cosas, a restituir los frutos o su valor desde que posee, el de buena fe, desde la notificación de la demanda (Art. 964 del Código Civil)»14.
La anterior regla aplica porque el demandado recibió la cosa en virtud del acuerdo promisorio. Luego, se estima que debe recibir ese calificativo, pues no accedió a la cosa con violencia o clandestinidad. En el texto de las demandantes se afirmó que los frutos del inmueble correspondían a «cánones de arrendamiento» por $286 339 770. Pero, revisando el material suasorio no existe tal evidencia. Al rendir el interrogatorio Martha Cecilia Tovar Hernández indicó que «inicialmente era un lote de terreno (…) [comenzó] con un parqueadero».
El señor Edgar Hernando Rodríguez Beltrán dijo que cuando comenzó a edificarlo «duró mucho tiempo en obra negra» y el «primer piso fue destinado a una bodega». Al ser preguntado quién lo ocupa agregó «mi hija (…) le salió el cupo del jardín por el Bienestar Familiar», pero «yo no recibo arriendo» (Min. 2:33:13 a 2:55:27\28Audiencia22Oct\CuadernoTribunal).
También recabó en que para el segundo piso «me tocó esperar (…) como 2 o 3 años para poder acabar (…) para ir a habitarlo». (Min. 2:38:58\ibid.). Aunque no especificó de qué estaba compuesto, los especialistas que valoraron las mejoras sí lo hicieron. Cristian Libardo Muñoz dijo que era «una sala comedor, baño, cocina» y «tres alcobas». Salomón Blanco describió que tiene «baño, puerta y vidrio, enchape pisos y paredes, ducha eléctrica puntos de electricidad y agua, inodoro, lavamanos accesorios de baño».
El «Hall piso con encape y pares de con estuco veneciano». De igual forma, que tenía «cocina integral, enchape piso, paredes, techo», cuenta con «instalación de punto de gas y electricidad». Las «habitaciones, paredes estuco veneciano, piso enchapado, techo en PVC y puerta 14 CSJ Sentencia SC 235-2018 19 R.A.B. 11001310301520210048201 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá D.C. Sala Civil en madera y ventana marco metálico y vidrio».
La «Sala» tiene «piso enchapado, paredes estuco veneciano, techo en drywall, ventana a la calle marco metálico y vidrio, puntos de electricidad» (hojas 7-8, archivo 16RespuestaRequerimiento\hoja 2\20DictamenPericial). Con el panorama citado, el expediente carece de rastros que conlleven a sostener que la cosa reportaba utilidad alguna, o que con mediana inteligencia se hubiere destinado a producir tales frutos, menos que serían equivalentes al 1% del valor comercial estimado en una y media veces el catastral, como se reclamó. Si lo que se le entregó al demandado fue un lote usado como parqueadero, las demandantes ni siquiera estimaron cuánto era el valor de la renta o la tarifa para ese destino, menos el tiempo por el que estuvo arrendado u ocupado con vehículos parqueados.
Una cosa más, para que el bien pudiera producirles -con mediana inteligencia y actividad de haber tenido la cosa en su poder- la renta que estimaron bajo juramento, hubieran tenido que edificar y, claramente, quedó probado en el expediente que ellas no fueron las autoras de la construcción hoy existente. Además, ninguna de las experticias analizó esta temática.
Sin desconocer que el juramento estimatorio del escrito inaugural no fue objetado, cabe precisar que ello solo “hará prueba de su monto” (art.206 CGP), al paso que la Corte Suprema de Justicia ha explicado: «aunque en la demanda se hizo el juramento estimatorio, tal acto no relevaba a los actores de acreditar la existencia del perjuicio. La prueba del incumplimiento y del menoscabo derivado del mismo era necesaria para la estimación de las pretensiones.
Incluso, el parágrafo del artículo 206 del Código General del Proceso establece una sanción al litigante “ en los eventos en que se nieguen las pretensiones por falta de demostración de los perjuicios”»15. Luego, sin prueba efectiva de que la renta reclamada fuera una posibilidad real para las demandantes, no puede reconocer la Sala esos frutos a su favor.
No habrá lugar a la sanción por no probar los frutos exorados porque no fue producto de un actuar negligente o temerario de la parte demandante, requisito indispensable según el artículo 13 de la ley 1743 de 2014 y la sentencia C-157 de 2013, proferida por la Corte Constitucional. 15 CSJ Sentencia. 2303-2018. Proceso Rad. No. 11001-31-03-017-2012-00624-01 20 R.A.B. 11001310301520210048201 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá D.C. Sala Civil También reclamaron bajo juramento el impuesto predial no pagado en $21 607 000, «valor debe ser recalculado al momento de dictar la sentencia porque se seguirán causando intereses de mora y prediales».
La contribución al Distrito Capital, en estricto sentido, corresponde a expresas necesarias porque atañen a la conservación de la cosa, no en sentido material sino en el de mantener el predio libre de cargas o gravamen (inc. 2°, art, 965 C.C.). Entonces, las pagadas podrán ser devueltas al poseedor vencido; sin embargo, ni se probó su quantum ni las reclamó el señor Rodríguez Beltrán, quien, por demás, no adujo prueba del valor verdaderamente sufragado.
Los impuestos no pagados, en la categoría de expensas, tampoco pueden ser asumidos por el demandado pese a que haya detentado el bien; al fin y al cabo, es un tributo asociado a la propiedad de la cosa (propter rem), como lo han entendido las mismas accionantes en los hechos de su demanda (hechos 24 a 40), y precisamente fue otro de los incumplimientos contractuales enrostrados que da lugar a que se les reintegre el inmueble.
Por tanto, no habrá lugar a reintegrar los pagados ni a ordenar que pague o reconozca su valor para que las señoras accionantes puedan poner al día dicha obligación. 7.2 Mejoras La resolución del contrato, que implica la restitución del predio, conlleva necesariamente a considerar la prestación recíproca al vencido en juicio. Y como ha reconocido la jurisprudencia que ellas «quedan incluidas en la demanda, de tal manera que el juzgador debe siempre considerarlas en el fallo, bien a petición de parte, ora de oficio»16, el tribunal ordenó la práctica de un dictamen de parte al demandado con el propósito de estimar la obra que hoy se sabe fue edificada en el lote prometido y de la que dio primera luz la certificación catastral que obraba en el expediente.
Las demandantes presentaron uno de contradicción. Aunque ambos expertos refirieron la metodología aplicada para obtener el valor de la mejora edificada, incluso refiriendo una misma fuente documental, el perito Cristian Libardo Muñoz Martos, ingeniero catastral y geodesta, fue más claro y explicativo en sus respuestas al tribunal, en el careo que surtió con el 16 CSJ Sentencia 15 de junio de 1995 en un juicio reivindicatorio. 21 R.A.B. 11001310301520210048201 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá D.C. Sala Civil ingeniero Salomón Blanco.
El primero aplicó el método de costo por reposición, contenido en el numeral 3 de la Resolución 620 del 2008. Este consiste en «estimar el costo total de la construcción a precios de hoy, un bien semejante al del objeto de avalúo, y restarle la depreciación acumulada. Al valor así obtenido se le debe adicionar el valor correspondiente al terreno».
En la sustentación dijo haber tomado los costes de la «revista Construdata (…) para los pisos 1 y 2 [requerido] para reponer la edificación (…) evidencias durante la inspección y reconocimiento…» divididos en «cimientos, mampostería, carpintería metálica y de madera; redes, cocina, afinados y pañetes, pisos [y] pintura», ejercicio del cual estimó su valor así: TOTAL, COSTOS DIRECTOS COSTOS INDITECTOS 12% VALOR TOTAL VALOR POR m2 VALOR ADOPTADO POR m2 $170.924.459,00 $20.510.935,08 $191.435.394,08 $1.557.651,71 $1.558.000,00 Y, a continuación, estimó que, como el fundo tiene 122 90 m2 y el valor del metro cuadrado adoptado fue de $1 558 000, dividiendo esa cifra en los dos pisos obtuvo: COSTO DE LA CONTRUCCIÓN NUEVA Piso Área (m²) Valor adoptado por m² Piso 1 Piso 2 60 62,9 $1.558.000 $1.558.000 Total Costo por piso $93.480.000 $97.998.200 $191.478.200 A ese resultado, aplicó la depreciación del 17, 75% con base en las tablas de «Fitto y Corvini», categoría 2 por «estar bien conservado», arrojando la suma de «$159 597 000» para ambas plantas: COSTO DE LA CONSTRUCCIÓN DEPRECIADA Edad en % de vida útil Conserva ción D% Valor de reposición P Edad Vida útil 1 25 100 25% 2 17,775 2 22 100 25% 2 15,60 Valor depreciado Valor final Valor adoptado $93.480.000,00 $16.592700 $76.887.300 $76.887.000,00 $97.998.200,00 $15.287.719 $82.710.480 Total $82.710.000 $159.597.000 22 R.A.B. 11001310301520210048201 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá D.C. Sala Civil Después, estimó el valor de la construcción «para el momento en que se construyó».
La primera planta en 1999; la segunda, en el año 2002. A estos, aplicó el IPC, cuyo resultado fue: Descripción Costo construcción nueva piso 1 en el año 1999 Costo construcción nueva piso 2 en el año 2002 Costo construcción depreciada piso 1 en el año 2024 Costo construcción depreciada piso 2 en el año 2024 Total, costo construcción inmueble Valor total $25.826.754 $33.906.751 $76.887.000 $82.710.000 $159.597.000 Adicionalmente, en la contradicción del dictamen explanó haber hecho un «presupuesto», cuya fuente la consultó del magazín de Construdata, que abarcaron la «mano de obra de administración e imprevistos», también erogaciones «indirectas».
Sobre el tercer piso comentó que «es básicamente la placa entrepiso», porque «tipológicamente es una casa de dos pisos». 7.3 Analizada esa pericia, en concordancia con los interrogatorios practicados, es evidente que, sobre el fundo se hicieron mejoras antes de la contestación de la demanda que contribuyeron a aumentar el valor venal, por lo que pueden ser abonadas del señor Rodríguez Beltrán (art. 966 del C.C.).
Los contendientes concertaron en que, inicialmente era un lote de terreno sin desarrollo alguno, pero con posterioridad se levantaron dos pisos y una terraza. Esto coincide con el material fotográfico presentado. En conclusión, la pericia de contradicción cumple con los requisitos del artículo 226 del C.G.P., pues el experto fue «claro, preciso, exhaustivo y detallado».
No sucedió lo mismo con la radicada por el ingeniero Salomón Blanco, pues se quedó a mitad de camino en varios aspectos. Veamos: cuando expuso la metodología de comparación y de mercado, no fue puntual porque mencionó el «comparativo» de «homogenización»; es más indicó: «yo no lo apliqué acá». Igualmente, al ser inquirido el motivo por el que sí los dos pisos tenían un área de 60 m2, no consideró el «voladizo», aunque indicó hacer parte de la «construcción».
También habló del área edificada de 122 9 m2, pero en la página 22 de su informe habló de una diferencia de 124 m2. (Min. 012 a 2:32:39\ibid.). 23 R.A.B. 11001310301520210048201 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá D.C. Sala Civil También, dijo apalancarse eb los «costos típicos por metro cuadrado obtenidos de la revista Construdata»; sin embargo, en la vista pública no pudo explicar el valor de base para el metro cuadrado que tomó como referencia de aquella publicación. Además, usó la versión de enero del presente año que no de octubre, esto es relevante pues existen unos valores diferenciales.
Y, finalmente, para no ir más lejos, cuando se le indagó la ausencia de un presupuesto replicó que «yo no tenía tiempo» En tales condiciones, el trabajo a la sazón encomendado se torna hipotético y especulativo. Como bien se sabe «la opinión de los peritos, (…), no ‘obliga en sí mismo y por sí sola’ (G. J. t, LXXI, pág.375), como tampoco su existencia en el interior del proceso, determina, per se, su forzosa admisión (…) del juzgador…»17.
Por tanto, el tribunal acogerá la opinión del perito Muñoz y concederá al interpelado $159 597 000 por concepto de mejoras. La parte actora deberá pagarlos en el término de 15 días. Se autorizará al señor Rodríguez Beltrán el derecho de retención, en caso de que, en ese plazo, no se cancele el prenombrado capital (art. 970 C.C.). 8. Cargo 6 La Corporación no encuentra medios de convicción que releven un comportamiento deleznable.
El propósito del numeral 1 del artículo 79 del CGP no es otro que sancionar, en este caso, al que propone una «excepción» o «a sabiendas alegue hechos contrarios a la realidad». Las recurrentes criticaron que eso sucedió con el demandado «en la contestación a los hechos», sin exponer en su argumento, en concreto, cuáles fueron aquellos que contradicen la realidad.
Claro que el tribunal puede inferir que se refieren a la manifestación de haber pagado el precio, no como se acordó sino asumiendo el pago de la deuda de energía, que no resultó probada, o haber refutado los cuatro abonos que aparecen en los comprobantes de ingreso que sí prosperó porque esos 17 SC13 de junio de 2007; exp. 1994 22144 01 24 R.A.B. 11001310301520210048201 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá D.C. Sala Civil recibos no le eran oponibles.
Pero sin aparecer un reparo “concreto” precisado de “manera breve”, como expresa el código (art. 322, núm. 3), no cabe recabar en más elucubraciones para negar el pretendido reproche a la sentencia. 9. Costas Ante el éxito de la apelación, las actoras quedan eximidas de la condena en esta instancia. El demandado asumirá las de ambas, de acuerdo con el numeral 4 del artículo 365 del CGP. 10.
Conclusión: se declarará improbado el medio defensivo; se accederá a las pretensiones 1ª a 2ª -que refieren el incumplimiento de las pautas 2 y 16-; se negará la 3ª; se declarará el incumplimiento del contrato de promesa solicitado en la 4° y concederá la resolución demandada en la 5ª, mas no por mutuo disenso -según el análisis efectuado-.
La 6ª -entrega de la cosa- se ordenará en el término que se indicará en la parte resolutiva. No se accederá a los frutos reclamados, pero sí a las mejoras, con derecho de retención para el demandado y, al cierre, se denegarán las demás aspiraciones. DECISIÓN En mérito de lo expuesto, el Tribunal Superior de Bogotá, en Sala Primera Civil de Decisión, administrando Justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley, REVOCA la sentencia del 9 de mayo de 2024, que profirió el Juzgado 15 Civil del Circuito de Bogotá y, en su lugar se dispone: Primero. Declarar no probada la excepción de prescripción. Segundo. Declarar que el demandado Edgar Hernando Rodríguez Beltrán, incumplió el contrato de promesa de compraventa celebrado con Alfonso Cruz Montaña el 11 de noviembre de 1997, por el no «pago del precio» (cláusula 2) ni los «impuestos» prediales (cláusula 16). 25 R.A.B. 11001310301520210048201 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá D.C. Sala Civil Tercero. Declarar resuelto, por incumplimiento del demandado el precitado contrato relacionado con el inmueble identificado con folio de matrícula inmobiliaria No. 50S-40059486, cuyos linderos vienen distinguidos en la pretensión 1 del libelo.
Cuarto. En consecuencia, ordenar a Edgar Hernando Rodríguez Beltrán restituir a Martha Cecilia Tovar Hernández en su calidad de albacea testamentaria y cónyuge sobreviviente, a Lorena Cruz Tovar y Anny Cruz Tovar, en su condición de hijas, para integrar la masa sucesoral de Alfonso Cruz Montaña (q.e.p.d.), el fundo a que hace referencia el numeral anterior, en el término de 15 días, contados a partir de la ejecutoria de esta decisión. Quinto. Reconocer al señor Edgar Hernando Rodríguez la suma de $159 597 000 por mejoras, que deberá parle la parte actora en los 15 días siguientes a la ejecutoria del fallo.
Sexto. Autorizar al demandado el derecho de retención del inmueble hasta que se le pague el capital descrito en el numeral anterior. Séptimo. Negar las demás pretensiones. Octavo. Condenar en costas de la primera instancia al demandado. El juez fijará las agencias en derecho. En segunda instancia se condena en costas por la prosperidad del recurso.
Las agencias las fijará el magistrado sustanciador. Oportunamente, la secretaría devolverá las diligencias al juzgado de origen. Notifíquese, El magistrado Marco Antonio Álvarez Gómez no participó de la audiencia de pruebas, sustentación y sentido del fallo por estar en días compensatorios 26 R.A.B. 11001310301520210048201 Firmado Por: Ricardo Acosta Buitrago Magistrado Sala Civil Despacho 015 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Adriana Ayala Pulgarin Magistrado Sala 017 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 231e6fd1b1145a94488e90c22094697c9ef8564306badebd2b559021e29ad49c Documento generado en 08/11/2024 09:46:41 AM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica