TRIBUNAL SUPERIOR DE MEDELLÍN SALA CIVIL Medellín, tres (3) de febrero de dos mil veintiséis (2.026). RADICADO: 05001 31 03 001 2025 00489 01 Magistrado: JOSÉ OMAR BOHÓRQUEZ VIDUEÑAS Proceso: Auto: Demandante: Demandada: Extracto: Ejecutivo 033 NINFA ESTELA ARANGO ZAPATA. SUCESIÓN ILÍQUIDA DEL CAUSANTE LUIS JAVIER ESCOBAR GARCÍA, Y HEREDEROS DETERMINADOS E INDETERMINADOS.
Si el instrumento en cobro no cumple con los requisitos necesarios para librar orden de pago, la decisión ha de ser de conformidad. Confirma. ASUNTO A TRATAR Se procede a resolver el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante, contra el auto calendado el veintisiete (27) de noviembre de dos mil veinticinco (2025), proferido por el Juzgado Primero Civil del Circuito de Oralidad de Medellín.
ANTECEDENTES La actora demandó ejecutivamente deprecando: 1. Por obligación de hacer se ordene a la ejecutada mediante Escritura Pública protocolizar el Reglamento de Propiedad Horizontal e inscribir en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos la Resolución 202314099 de 7 de diciembre de 20231. 1 Mediante este acto la Secretaría de Planeación de Sabaneta le otorgó a ESCOBAR GARCIA, Licencia de Construcción y aprobó los planos de Propiedad Horizontal sobre el predio matriz 001 77810. 05001 31 03 001 2025 00489 01 2 2.
Cumplido el trámite registral y obtenida la Matrícula individual, en el plazo judicial que se determine, la accionada suscriba a favor de la ejecutante la Escritura Pública de Compraventa respecto al inmueble (local comercial), identificado con matricula inmobiliaria 001-770810. 3. En caso de no cumplirse lo anterior, el Juzgado realice los actos de protocolización, inscripción y suscripción de la Escritura en nombre de la demandada. 4.
Se ordene a la accionada pagar a favor de la actora la suma de $7’500.000,oo correspondiente a la cláusula penal. 5. El pago de los intereses moratorios y costas procesales. Para el efecto argumentó que el 8 de agosto de 2023, estando en vida LUIS JAVIER ESCOBAR GARCIA (q.e.p.d.), la señora ARANGO ZAPATA y aquel, en sus condiciones de Promitente Vendedor y Promitente Compradora, respectivamente, celebraron contrato de Promesa de Compraventa en relación al inmueble atrás citado, en el que en principio se fijó como fecha, hora y lugar para correr la respectiva Escritura de Compraventa, el día 30 de noviembre de 2023, a las 2:00 P.M., en la Notaría Única de La Unión (Antioquia).
Que a la firma de la promesa la señora ARANGO ZAPATA le entregó al Promitente Vendedor la suma $40’000.000, y el 14 de agosto siguiente le dio $10’000.000,oo; pero al no suscribir en la primera fecha, el 12 de julio del año 2024 las partes suscribieron otrosí pactando como nueva fecha para ese acto el día 20 de agosto de 2024 a las 2 PM en la Notaría Única de Sabaneta, y adicionalmente modificaron el precio de venta y la cláusula penal, lo que pasaron a $150’000.000,oo y $7’500.000, respectivamente.
En el referido otrosí se estableció la obligación para el Promitente Vendedor de realizar los actos de desenglobe y/o adecuación para la transferencia, quedando a cargo del demandado la protocolización del Reglamento de PH y su registro para generar la Matrícula Inmobiliaria individual del local prometido en venta. 05001 31 03 001 2025 00489 01 3 Que el 20 de agosto de 2024 ESCOBAR GARCIA a no compareció a la Notaría, lo que sí hizo la demandante quien dejó la correspondiente Acta de Comparecencia; sin embargo el promitente vendedor falleció el 21 de mayo de 2025, sin que a la fecha se haya abierto la Sucesión, cuyos herederos han sido requeridos extrajudicialmente sin éxito.
Pese a que la compradora se encuentra en posesión del inmueble, requiere el título y modo, siendo que la Promesa junto con el Acta de Comparecencia y el Registro de Defunción, constituyen un título ejecutivo complejo. A través del auto censurado el a quo negó el auto de mandamiento de pago, tras considerar que del título allegado no se establece de manera plena que el deudor incumplió sus obligaciones, dado que el acta de comparecencia solo acredita la asistencia de la ejecutante, mas no el incumplimiento del vendedor, máxime cuando el trámite de desenglobe no había concluido formalmente, y estaban pendientes actuaciones administrativas y notariales, por lo que será necesario evaluar circunstancias adicionales tales como si el trámite estaba en curso, actuaciones pendientes ante autoridades, o si el vendedor estaba o no en imposibilidad jurídica o material de cumplir.
Que tales circunstancias no pueden verificarse de los documentos aportados, lo que impide predicar la claridad del incumplimiento, lo que también aplica a la cláusula penal, siendo que los documentos base de la acción no constituyen título ejecutivo, por lo que la orden ejecutiva ha de ser negada, sin perjuicio que se accione en proceso declarativo.
Frente a lo anterior la actora interpuso recursos de reposición y en subsidio apelación, indicando que la obligación es clara, expresa y exigible, incorporada en un título complejo (promesa, otrosí, y Acta de Comparecencia), lo cual habilita la vía ejecutiva. 05001 31 03 001 2025 00489 01 4 Que la obligación de suscribir la Escritura Pública y realizar los trámites conexos fue incumplida por el vendedor, siendo obligación de hacer (firmar la Escritura), sin que lo haya hecho en el tiempo debido, mientras la Promitente Compradora sí se presentó a la Notaría, de donde lo reclamado es exigible a la sucesión desde el 20 de agosto de 2024, aunado que los trámites pendientes (protocolización del Reglamento de PH e inscripción), no niega la ejecutividad, sino que precisamente constituye el objeto por el que se demanda.
Que el otrosí impuso al vendedor la obligación de desenglobar y/o adecuar para transferir el local con Matrícula independiente, siendo que la Resolución 202314099 muestra que aquel cumplió con la obligación urbanística, pero las restantes (protocolización, inscripción y suscripción de la escritura), son de hacer, que es lo reclamado, sumado a que la Cláusula Penal es exigible lo que se prueba con la constitución en mora y el Acta de Comparecencia, de ahí la procedencia del cobro, el cual resulta subsidiario y adicional (artículos 1592 y 1594 C.C.), siendo a su vez un título ejecutivo complejo.
Al resolver el recurso horizontal el a quo mantuvo lo decidido, donde después de citar jurisprudencia, indicó que el incumplimiento no es una simple afirmación, sino que debe desprenderse del título ejecutivo, donde en el caso que nos ocupa de los documentos arrimados no se advierte “de manera plena y sin equívocos”, que el deudor falto a sus deberes y que estos sean exigibles, siendo que el Acta de Comparecencia solo demuestra que la ejecutante asistió a la Notaría mas no el incumplimiento definitivo del vendedor, sobre todo cuando de la misma demanda se tiene que los trámites de desenglobe y constitución de P.H. aún no se encontraban formalmente concluidos.
Así, que se necesitan circunstancias adicionales (estado de trámites administrativos y actuaciones pendientes) que no se desprenden de 05001 31 03 001 2025 00489 01 5 los documentos aportados, lo que impide predicar la claridad y exigibilidad, lo que también aplica a la pretensión relacionada con la cláusula penal, para la cual ha de verificarse el incumplimiento de la obligación principal.
Por todo ello, que no se cumplen los supuestos del artículo 422 del C. G. del P., pues el incumplimiento no se verifica directamente del título ni de los documentos adicionales con los que se acompañó, de donde no es exigible la obligación, así como tampoco la cláusula penal, pues para su exigibilidad ha de probarse el incumplimiento, lo que no se desprende de la sola acta de comparecencia. Subsidiariamente, concedió la alzada, la que aquí se resuelve previas: CONSIDERACIONES Tratándose de providencia apelable según lo normado en el artículo 321.4 del C.G. del P., se procede a resolver de plano la alzada tal como lo prevé el artículo 326 ibídem, recordándose que según el artículo 320 del mismo ordenamiento, el recurso de apelación tiene como objetivo que el Superior examine lo decidido en primera instancia, con el fin de revocarlo o reformarlo, sentido en el cual se hace el siguiente análisis.
Valga precisar que en virtud del principio de limitación (artículo 328 C. G. del P.), el Tribunal se circunscribe a lo que fue objeto de apelación, tal como se precisa en las siguientes líneas. Después de haber reseñado en los antecedentes de esta providencia lo planteado en primera instancia, los problemas jurídicos a resolver se presentan así: ¿los documentos arrimados con la acción satisfacen las 05001 31 03 001 2025 00489 01 6 exigencias previstas en el artículo 422 del C. G. del P., para librar el mandamiento de pago deprecado que comprende tanto una obligación de hacer como la cláusula penal también reclamada? Para dilucidar lo anterior, la aludida norma procesal habla de los requisitos para la acción ejecutiva, de los que la doctrina ha enunciado: “… el título ejecutivo debe reunir unas condiciones formales y sustanciales para generar la orden pretendida.
Las primeras, dan cuenta de la existencia de la obligación y tienen como finalidad demostrar que los documentos o su conjunto: i) son auténticos; y ii) emanan del deudor o de su causante, de una sentencia de condena proferida por el juez o de otra providencia que tenga fuerza ejecutiva conforme a la ley, es decir, que tengan la entidad de constituir prueba en contra del obligado.
“Por su parte, las condiciones sustanciales se refieren a la verificación de que las obligaciones que dan lugar a la pretensión de ejecución sean expresas, claras y exigibles. De esta manera, la obligación es expresa cuando aparece manifiesta de la redacción misma del título; en otras palabras, aquella debe constar en el documento en forma nítida, es decir, debe contener el crédito del ejecutante y la deuda del obligado, sin necesidad de acudir a elucubraciones o suposiciones.
Es clara cuando además de ser expresa, aparece determinada en el título, es fácilmente inteligible y se entiende en un solo sentido. Finalmente es exigible cuando puede demandarse su cumplimiento por no estar sometida a plazo o a condición.” Corte Constitucional, sentencia SU 041 del 16 de mayo de 2018. Ahora, del título complejo la doctrina ha expresado: “Esta conclusión puede hallar mayor aplicación aún, cuando se trata de un título ejecutivo complejo.
En efecto, se entiende por éste, aquél cuya obligación está contenida en varios documentos “… que demuestran la existencia de una obligación.” Así, resulta más clara la anterior conclusión, por cuanto, cuando de la suma de todos los documentos se obtiene la certeza del cumplimiento de los requisitos o condiciones expresados, sin que cada uno en particular tenga que cumplir con la totalidad de los mismos (…).
Corte Constitucional Sentencia T-474/18. Sobre el mismo tema la Sala Civil de la Corte Suprema, ha expresado: “El cobro ejecutivo de las obligaciones así fijadas, exige la integración de un título ejecutivo complejo, compuesto por la providencia judicial respectiva, sea la sentencia o el auto que aprueba la conciliación, y los recibos de pago que demuestran que dichos gastos se han efectivamente causado y la cuantía de los mismos.
Esta circunstancia no impide el cobro ejecutivo respectivo, pues hoy es comúnmente admitido que la unidad del título complejo no consiste en que la obligación clara, expresa y exigible conste en un único documento, sino que se acepta que dicho título puede estar constituido por varios que en conjunto demuestren la existencia de una 05001 31 03 001 2025 00489 01 7 obligación que se reviste de esas características.
Así pues, la unidad del referido título es jurídica, mas no física”. Sentencia STC18085-2017, donde se citó el precedente horizontal STC11406-20152. Otro punto en controversia es lo correspondiente a la cláusula penal también en cobro, concepto aquel que es definido por el artículo 1592 del C. C., como: “… aquella en que una persona, para asegurar el cumplimiento de una obligación, se sujeta a una pena que consiste en dar o hacer algo en caso de no ejecutar o retardar la obligación principal.”, de lo que la Sala Civil de la Corte Suprema ha indicado que dicha sanción prevista contractualmente, es compensatoria o moratoria, lo que debe analizarse de cara a la viabilidad del cobro ejecutivo, en los siguientes términos: “(…) Buen servicio presta evocar, aunque sea de manera breve, que a la luz de la disposición en cita las “cláusulas penales” que contempla la Codificación Civil son de dos layas distintas: una, puramente compensatoria, según la cual al acreedor le compete, verificado el “incumplimiento” de la otra parte, optar entre la consumación del “convenio” en cuestión, en este caso el definitivo, y recibir el monto de estimación que anticipadamente se hizo de los perjuicio por dicha inobservancia; huelga decir, basta seleccionar una de ellas para, colateralmente, desechar la otra (…)”.
“(…) En cambio, no ocurre lo mismo cuando la “cláusula penal” es de naturaleza moratoria, esto es, cuando su finalidad es indemnizar los agravios que puedan ocasionarse por la simple demora en la realización de la prestación debida, lo que no imposibilita, además de pagarla, honrar tal deber “contractual”. En definitiva, en esta clase no se excluyen las alternativas que si lo hacen en la anterior, sino que, más bien, puede coexistir el “cumplimiento de la obligación” y el desembolso de la tipificación adelantada de perjuicios.
Sólo que, para aplicarla es menester que aparezca expresamente concertada por los interesados; de lo contrario, se presume la enastes vista (…)” (STC047-2021). La referida jurisprudencia también se acompasa con el artículo 1594 del C.C., supuesto normativo que reza: “Antes de constituirse el deudor en mora, no puede el acreedor demandar a su arbitrio la obligación principal o la pena, sino solo la obligación principal; ni constituido el deudor en mora, puede el acreedor pedir a un tiempo el En el mismo sentido se ha expresado el Consejo de Estado al señalar;
“Los títulos ejecutivos pueden ser simples o complejos, serán simples cuando la obligación se encuentra vertida en un único documento y complejos si se requieren varios documentos para que surja la obligación clara expresa y exigible.” Sección Cuarta, Sala de lo Contencioso Administrativo, radicado 25000-23-27-000-2011-00178-01(19250), 26 de febrero de 2.014. 2 05001 31 03 001 2025 00489 01 8 cumplimiento de la obligación principal y la pena, sino cualquiera de las dos cosas a su arbitrio; a menos que aparezca haberse estipulado la pena por el simple retardo, o a menos que se haya estipulado que por el pago de la pena no se entienda extinguida la obligación principal.” De tal manera, en primer lugar hemos de ver qué fue lo pretendido, lo cual se planteó en los siguientes términos: Ahora bien, la promesa principal sustento de lo anterior, en su parte pertinente, además de la transferencia del inmueble, sobre la suscripción de la correspondiente escritura, indicó: 05001 31 03 001 2025 00489 01 9 Aunado a ello, en la cláusula 7ª de tal contrato preparatorio, se dejó previsto que cualquier incumplimiento a lo pactado, generaría a cargo del incumplido el pago de $6’500.000, como cláusula penal.
Pues bien, en lo hasta el momento referido no se asumió por parte del entonces promitente vendedor el protocolizar el Reglamento de Propiedad Horizontal mediante Escritura Pública, como tampoco inscribir la Resolución 202314099 del 7 de diciembre de 2023 en la correspondiente Oficina de Registro de Instrumentos Públicos; sin embargo, como se alega que el título es complejo, es decir contenido en más de un documento, debemos adentrarnos en esos otros escritos.
Del documento titulado “OTROSÍ No 1”, suscrito el 12 de julio de 2024 entre las mismas partes y relacionado con ídem predio, si bien la promesa primigenia refiere a la M.I. 770810, mientras que la referida adición alude a la 77810, de todos modos como coinciden la dirección del bien y la fecha de la promesa, la Sala no encuentra reparo en tal sentido.
Dicho esto, aquella adenda en su parte pertinente y en relación a lo hoy demandado, indicó: 05001 31 03 001 2025 00489 01 10 Visto en contexto los anteriores documentos, se advierte de entrada que el promitente vendedor no asumió realizar lo hoy demandado en un tiempo determinado, sino se comprometió junto con la prometiente compradora, a suscribir la escritura en un plazo “máximo” la escritura de compraventa.
Es decir, con tal cláusula ese compromiso quedó en entredicho, pues ha de recordarse que el numeral 3º del artículo 1611 del C.C. indica que la promesa debe contener “… un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato.”, y haber puesto un máximo no excluía que en el interregno se pudiera acudir a la Notaría. Pese tal falencia, nótese que en las presentes no se demandó para que se corriera la Escritura de Compraventa, sino, por otros actos como son protocolizar el Reglamento de P. H., e inscribir un acto administrativo, estos últimos para los que no se definió un término específico.
Así mismo, la constancia de comparecencia notarial arrimada con la acción y que obra a folios 19-20 de los anexos de la demanda (ver archivo 3º, 1ª instancia), se torna insustancial, precisamente por la redacción del otrosí se modificó la fecha de celebración de la escritura. En el mismo orden y consecuencialmente, al no precisarse el incumplimiento soporte de la causa petendi, la cláusula penal también carece del elemento exigibilidad.
La discusión no es que estemos frente a un título ejecutivo complejo, ya que lo que aqueja a lo deprecado son los elementos claridad y exigibilidad, características sine qua non para proferir orden ejecutiva. 05001 31 03 001 2025 00489 01 11 Así las cosas, es necesario que se acuda a un proceso declarativo que acredite la inobservancia del contrato por parte del demandado, pues el proceso ejecutivo no es el escenario idóneo para dotar de certeza a este tipo de situaciones, por lo que se confirmará la decisión atacada.
Sin condena en costas al no advertirse que se causaron. Por lo expuesto, el Tribunal;
RESUELVE
PRIMERO: CONFIRMAR el auto calendado el veintisiete (27) de noviembre de dos mil veinticinco (2025), proferido por el Juzgado Primero Civil del Circuito de Oralidad de Medellín, según lo motivado.
SEGUNDO: Ejecutoriada la presente providencia, vuelva expediente al Despacho de origen. Sin costas. Notifíquese; JOSÉ OMAR BOHÓRQUEZ VIDUEÑAS MAGISTRADO Firmado Por: Jose Omar Bohorquez Vidueñas Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Sala 007 Civil Tribunal Superior De Medellin - Antioquia el 05001 31 03 001 2025 00489 01 12 Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: e96440d33ed5bd8df59e9eca9d8876c774087df2d3b4ccd58ac7ab9afffaea40 Documento generado en 04/02/2026 11:43:48 AM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://firmaelectronica.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica