Medellín “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social REPÚBLICA DE COLOMBIA TRIBUNAL SUPERIOR DISTRITO JUDICIAL DE MEDELLÍN SALA CIVIL DE DECISIÓN Medellín, veintiséis (26) de agosto de dos mil veinticinco (2025) Proceso: Verbal (Resolución de contrato) Radicado: 05001310300520190038000 Demandante: Juan Enrique Castro y otro Demandado: Bemsa S.A.S. y otro Providencia Sentencia Nro. 038 Tema: El Estatuto del Consumidor rige todas las relaciones de consumo, y deben ser examinadas cuando se aduce su inobservancia, aún cuando no se acuda a una acción de las reguladas en dicha normatividad.
Alcance de las tratativas preliminares y sus efectos. Características de las cláusulas abusivas. Decisión: Revoca, en su lugar, concede pretensiones Ponente Benjamín de J. Yepes Puerta Procede la Sala Cuarta a emitir sentencia, mediante la cual se resuelve el recurso de apelación interpuesto y sustentado por la parte demandada en contra de la decisión proferida en audiencia celebrada el 6 de agosto de 2021, por el Juzgado Quinto Civil del Circuito de Oralidad de Medellín, en el proceso verbal de resolución de contrato promovido por Juan Enrique Castro Arango y Viviana Sanint Cerezo contra Bemsa S.A.S. y Promotora Bosque Plaza S.A.S. I. SÍNTESIS DEL CASO.
Proceso Radicado Verbal 05001310300520190038001 1. Fundamentos fácticos1. 1.1. El día 31 de julio de 2015, los señores Viviana Sanint Cerezo y Juan Enrique Castro Arango suscribieron con las sociedades Bemsa S.A.S. y Promotora Bosque Plaza S.A.S. un contrato denominado “Acuerdo Precontractual”, con el fin de adquirir un inmueble identificado como la “Burbuja No. 12 (Nivel 2)” del proyecto denominado Centro Comercial Arrayanes, ubicado en el municipio de Itagüí, por un valor definitivo de $280.000.000, el cual fue cancelado en su totalidad conforme a lo pactado contractualmente. 1.2.
Durante la etapa precontractual, los demandantes fueron informados por la asesora inmobiliaria de Bemsa S.A.S., que el proyecto contaría exclusivamente con tres (3) burbujas en el segundo piso, generando así una expectativa de escasez y alta rentabilidad de la inversión. Dicha información fue reiterada a través de brochure, comunicaciones verbales y planos aprobados, lo cual motivó la decisión de los compradores. 1.3.
Posteriormente, mediante contrato de cesión de derechos de beneficio suscrito el 4 de agosto de 2015, los compradores fueron vinculados como beneficiarios del fideicomiso inmobiliario “Plaza Arrayanes”, etapa donde se continuó informando a los compradores la alta proyección comercial del bien, incluso a través de mensajes enviados por WhatsApp, en los que se compartieron imágenes de un supuesto contrato de arrendamiento con la empresa “RIKIWI”, y una carta de fecha 12 1 02Demandayanexos / C01Principal / 01PrimeraInstancia Proceso Radicado Verbal 05001310300520190038001 de agosto de 2015, con el asunto “Arras Confirmatorias”, en la que se solicitaba a dicho tercero el pago de $2.830.000 por dicho concepto. 1.4.
Confiando en esta negociación, los compradores se abstuvieron incluso de solicitar la instalación del mueble de dotación con el que se entregarían las burbujas, toda vez que, según la constructora, dicho mueble sería sustituido por el tercero interesado. Sin embargo, de manera sorpresiva, se les informó que la empresa Rikiwi no celebraría finalmente el contrato de arrendamiento, sin brindar justificación alguna. 1.5.
Al momento de la entrega del inmueble, materializada el 21 de marzo de 2018, se constató que, contrario a lo ofertado, en el segundo piso del Centro Comercial Arrayanes no existían tres (3), sino trece (13) burbujas, lo que desvirtuaba por completo las condiciones inicialmente presentadas a los compradores. Esta situación no fue informada, ni notificada conforme a lo estipulado en el contrato, que establecía que cualquier modificación técnica a los planos debía ser necesaria y contar con previo aviso al inversionista. 1.6.
En razón de lo anterior, los compradores reclamaron a las demandadas por el incumplimiento del contrato y la alteración sustancial de las condiciones que motivaron su inversión, quienes han pretendido justificarla amparándose en disposiciones del contrato de cesión de derechos, alegando la facultad del fideicomitente para modificar el proyecto sin autorización del beneficiario, siempre que no se alterara de forma significativa el diseño, calidad y área de las unidades Proceso Radicado Verbal 05001310300520190038001 inmobiliarias; sin embargo, consideraban que dicha cláusula resultaba inoponible, por contradecir los documentos firmados inicialmente y la realidad del proyecto entregado, afectando directamente el objeto del negocio y las condiciones determinantes de su consentimiento.
Y obtuvieron como única respuesta, el 29 de enero de 2019, una oferta de devolución del 4% del valor invertido, lo cual rechazaron por considerarlo irrisorio frente al perjuicio causado. 1.7. La sobre oferta de unidades similares a la Burbuja adquirida por los demandantes ha generado la imposibilidad de arrendarla, por lo que había permanecido desocupada desde su entrega, generándoles únicamente obligaciones económicas derivadas de la administración y servicios públicos, sin retorno alguno de su inversión, pasando incluso de una expectativa inicial de un canon de $2.830.000, a un ofrecimiento por este concepto de $1.000.000. 2.
Síntesis de las pretensiones. 2.1. Declarar que las sociedades demandadas Bemsa S.A.S. y Promotora Bosque incumplimiento del Plaza S.A.S., contrato habían incurrido denominado en acuerdo precontractual, suscrito el 31 de julio de 2015, así como del contrato de cesión de derechos de beneficio, celebrado el 4 de agosto de 2015, y del otro sí suscrito el 12 de noviembre de 2015, frente a las obligaciones contractuales asumidas en el marco de la negociación del inmueble identificado como Burbuja No. 12 del proyecto Centro Comercial Arrayanes.
Proceso Radicado Verbal 05001310300520190038001 2.2. Consecuencialmente, se declare la resolución de dichos contratos y se ordenara las restituciones mutuas, esto es, que los demandantes restituyeran el bien antes referenciado y que las demandadas reintegraran la suma de $280.000.000 correspondiente al precio cancelado el mismo. 2.3.
Se condene a las demandadas al pago de la cláusula penal pactada, correspondiente al 20% del valor del inmueble, esto es, la suma de $56.000.000. 2.4. Se ordene la indexación de las sumas solicitadas a título de restitución hasta la fecha de su pago efectivo. 3. Contestación de la demanda. 3.1. Promotora Bosque Plaza S.A.S.2 Por intermedio de apoderada judicial, dio respuesta a los fundamentos fácticos, precisando había celebrado un contrato de fiducia mercantil con la Fiduciaria Bancolombia S.A., destinado al desarrollo del proyecto Plaza Arrayanes, adquiriendo la condición de fideicomitente, obligándose a la promoción de este, por lo que las obligaciones que adquirió respecto de los beneficiarios de área, se encontraban delimitadas en el referido contrato de fiducia. En ese contexto, afirmó que la relación con los demandantes se limitó a la cesión de derechos de beneficio sobre la Burbuja No. 12, sin haber asumido nunca obligaciones de rentabilidad, comercialización o conservación de un número fijo de esas unidades inmobiliarias en el centro comercial. 2 06NotificaciónporavisoyrespuestaPromotoraBosquePlazaSAS / C01Principal / 01PrimeraInstancia Proceso Radicado Verbal 05001310300520190038001 Insistió en que, en la documentación precontractual, así como en los planos y brochures publicitarios entregados, constaba que las imágenes eran ilustrativas y susceptibles de modificación, advertencia que también fue incorporada expresamente en el contrato de cesión de derechos de beneficio suscrito entre las partes, así como la no necesidad de autorización previa del beneficiario, siempre que no alteraran significativamente el diseño, calidad o área de la unidad adquirida.
Por tanto, la existencia de 13 burbujas en el segundo piso, en lugar de 3, no conllevaba a una publicidad engañosa, ni constituía un incumplimiento, ni generaba responsabilidad contractual, ya que dicha modificación era válida. Negó haber ofrecido un arrendamiento garantizado con la empresa Rikiwi, ni que hubiese prometido resultados comerciales ni expectativas de inversión, por lo que la decisión de adquirir el bien objeto de proceso, fue autónoma y bajo el conocimiento del estado real del proyecto.
Resaltó que los demandantes recibieron el inmueble a satisfacción, y que la permanencia desocupada del mismo obedecía a decisiones comerciales propias de los compradores, sin que esto pudiera trasladarse como una obligación incumplida a su cargo. Adujó respecto al otorgamiento de la escritura pública, que su perfeccionamiento se encontraba condicionado a la inscripción del reglamento de propiedad horizontal, trámite que aún se encontraba en curso, situación que no le era imputable a ella.
Proceso Radicado Verbal 05001310300520190038001 Finalmente, consideró que los demandantes buscaban desligarse injustificadamente de un contrato válido, alegando motivos que nunca fueron parte esencial del acuerdo. Con fundamento en lo esbozado formuló las excepciones de fondo que nominó: “INEXISTENCIA CONTRACTUAL”, “IMPROCEDENCIA DE “CUMPLIMIENTO DE INCUMPLIMIENTO CONTRACTUAL”, LA RESOLUCIÓN DEL CONTRATO”, “INEXIGIBILIDAD DE LA CLÁUSULA PENAL”, “VIOLACIÓN DEL PRINCIPIO DE BUENA FE Y AL DEBER DE COHERENCIA “ACTOS PROPIOS””, “AUSENCIA DE PUBLICIDAD ENGAÑOSA O INFORMACIÓN MENTIROSA”, “INCUMPLIMIENTO DE LA CARGA DE AUTORRESPONSABILIDAD- VIOLACIÓN A LA BUENA- IMPROCEDENCIA DEL ERROR”. 3.2.
Bemsa S.A.S.3 Se pronunció, precisando que actuó únicamente como intermediaria comercial en la negociación entre los demandantes y la sociedad Promotora Bosque Plaza S.A.S., sin ser parte contratante ni asumir obligaciones propias del contrato de cesión. Negó que hubiese existido un compromiso de mantener un número específico de burbujas en el segundo piso, y afirmó que tanto en los planos como en los documentos entregados se indicaba de forma expresa que el proyecto podía sufrir modificaciones.
Sostuvo que los compradores fueron advertidos sobre la posibilidad de que dichos cambios se realizaran sin necesidad de notificación previa por parte del inversionista, razón 3 07anexosrespuestapromotorayContestaciónBemsa / C01Principal / 01PrimeraInstancia Proceso Radicado Verbal 05001310300520190038001 por la cual no podía configurarse una conducta engañosa ni una falsa expectativa atribuible a su intervención. Aclaró que el acuerdo precontractual del 31 de julio de 2015 se había suscrito entre los demandantes y la sociedad Promotora Bosque Plaza S.A.S., donde establecieron las condiciones de compra de la Burbuja B0012 del Centro Comercial Arrayanes, por lo que, cualquier expectativa de inversión, compromiso contractual o modificación del proyecto había sido concertada directamente entre dichas partes contratantes, sin que pudiera imputársele responsabilidad alguna por las obligaciones surgidas del negocio jurídico celebrado.
Adujó que, en su calidad de intermediaria, no le constaban los detalles sobre posibles notificaciones realizadas a los demandantes durante la construcción del Centro Comercial Arrayanes, ni al momento de la entrega de la Burbuja No. 12, pues no tenía la obligación contractual de informar sobre modificaciones en los planos o áreas del proyecto y que, aunque recibió una queja relacionada con el aumento del número de burbujas, no le correspondía responder, por no haber sido parte en el respectivo negocio.
Indicó que, respecto a la discusión planteada por los demandantes sobre el alcance de las modificaciones, no le constaba si estas respondieron o no a necesidades técnicas. No obstante, destacó que aquéllos firmaron planos que incluían advertencias expresas sobre la posibilidad de modificaciones, lo cual fue comunicado desde el inicio del proceso comercial.
Proceso Radicado Verbal 05001310300520190038001 Precisó, en cuanto al presunto contrato de arrendamiento con la empresa Rikiwi, que este fue solo un elemento informativo y que en ningún caso garantizó la suscripción efectiva del mismo, ni de ningún otro, ni prometió un valor de arrendamiento, ni emitió estimaciones comerciales al respecto, ni se comprometió a limitar el desarrollo del proyecto, por lo que cualquier decisión comercial tomada por los inversionistas, fue asumida bajo su propia responsabilidad.
Negó haber incurrido en publicidad engañosa o técnicas fraudulentas al promocionar el proyecto, e insistió en que toda la información entregada fue clara, explícita y de conocimiento previo por parte de los demandantes. Indicó que no le constaba que la supuesta competencia dentro del centro comercial haya impedido arrendar la Burbuja No. 12, ni se había aportado prueba técnica para acreditar la baja en los precios aducida, incumpliendo así su carga probatoria.
Concluyó que los compradores intentaban deshacer un negocio válidamente celebrado aduciendo causas no pactadas ni manifestadas al momento de la contratación, como lo sería la supuesta relevancia del número de burbujas para su decisión de inversión. Con fundamento en lo esbozado formuló las excepciones de fondo que nominó: “AUSENCIA DE RESPONSABILIDAD”, “INEXISTENCIA DEL VÍNCULO CONTRATUAL ENTRE BEMSA S.A.S., Y LOS DEMANDANTES E IMPROCEDENCIA DE LA RESOLUCION DEL CONTRATO”, “AUSENCIA DE LEGITIMACIÓN EN LA CAUSA POR PASIVA”, “CUMPLIMIENTO DE LAS Proceso Radicado Verbal 05001310300520190038001 OBLIGACIONES DERIVADAS DE LA INTERMEDIACIÓN”, “HECHO EXCLUSIVO DE UN TERCERO”, “INEPTA DEMANDA”, “AUSENCIA DE PUBLICIDAD ENGAÑOSA O INFORMACIÓN MENTIROSA”, “AUSENCIA DE FUNDAMENTO FÁCTICO DE LAS PRETENSIONES DE LA DEMANDA”, “INCONGRUENCIA DE LOS HECHOS Y PRETENSIONES DE LA DEMANDA RESPECTO A BEMSA S.A.S.”, “INEXIGIBILIDAD DE LA CLÁUSULA PENAL”, “AUSENCIA DE SOLIDARIDAD” y “COMPENSACIÓN”. 4.
Sentencia de primera instancia4. Desestimó la totalidad de las pretensiones al considerar que no se cumplía uno de los presupuestos axiológicos necesarios para declarar la resolución del contrato, específicamente el incumplimiento de las obligaciones a cargo de la parte demandada. Respecto del acuerdo precontractual, señaló que, según la prueba documental aportada, esto es, los planos del proyecto acompañados a la demanda y el documento denominado “Especificaciones de Materiales y Acabados Unidades Tipo”, suscrito por los demandantes, se había establecido que estos aceptaron que podrían realizarse modificaciones técnicas al proyecto sin que ello afectara las condiciones esenciales del negocio, siempre y cuando fueran debidamente notificadas; y en el interrogatorio practicado al perito se constató que el aumento en el número de burbujas constituyó una modificación técnica, constituir una variación el índice de ocupación -alteración del área construida- y con relación a la notificación de dichas 4 40Audeincia373Fallo.mp4 / C01Principal / 01PrimeraInstancia Proceso Radicado Verbal 05001310300520190038001 modificaciones a los inversionistas, expuso que en el contrato de cesión de los derechos de beneficio, suscrito posteriormente, se había establecido que el proyecto podía ser modificado por el fideicomitente sin autorización del beneficiario, salvo cuando se tratara de alteración significativo del diseño, calidad o área de la unidad inmobiliaria a la que se vinculara, los cuales no se presentaron en el caso concreto.
Aunado a lo expuesto, en el acta de entrega del inmueble, los demandantes manifestaron haber recibido el bien a satisfacción, sin formular objeciones respecto al estado del inmueble, ni a la existencia de un mayor número de burbujas, a pesar de que para esa fecha (21 de marzo de 2018), ya se habían construido de acuerdo con la modificación que se había hecho en la Resolución 444 del 22 de diciembre de 2016, acompañada como anexo al dictamen de la parte demandante, y que solo hasta el 19 de diciembre del 2018 se había realizado una reclamación a las demandadas, por ese aspecto.
En cuanto a la causa aducida por los demandantes para la realización del contrato de compraventa de la burbuja, consistente en que en el piso donde estaba ubicada la que iban a adquirir solo habían inicialmente tres, expuso que era necesario que la misma hubiese quedado expresa, a la luz del artículo 1524 del Código Civil y que de todas maneras estaba relacionada con la existencia y validez del contrato, por lo que cualquier irregularidad frente a aquélla conllevaría a la nulidad del contrato, cuya pretensión no había sido invocada en este asunto.
Con relación a la garantía del contrato de arrendamiento de la burbuja, se indicó que esto no había quedado plasmado en los Proceso Radicado Verbal 05001310300520190038001 contratos celebrados entre las partes, ni se había acredito que la demandada se había adquirido dicha obligación. En consecuencia, la expectativa de los demandantes sobre el número de burbujas carece de relevancia para efectos de la acción de resolución contractual, pues dicha acción exige el incumplimiento de obligaciones contractuales, y no la insatisfacción de motivos personales.
Finalmente, el juez precisó que el proceso no fue planteado como una acción de protección al consumidor bajo la Ley 1480 de 2011, sino estrictamente como una acción de resolución contractual fundada en el artículo 1546 del Código Civil, las cuales se regían por reglas procesales y sustanciales diferentes, por lo que la definición de este asunto se había realizado a la luz de esta última disposición. 5.
Impugnación. La parte demandante formuló recurso de apelación en la misma audiencia, exponiendo como reparo en ese momento5 la indebida valoración probatoria, agregando otros dentro de los tres días siguientes6 a la misma, reproduciéndolos, dentro del término concedido en esta instancia para la sustentación, los cuales se compendian así: 5.1.
Desconocimiento de las tratativas preliminares. Arguyendo que el a quo le había restado la relevancia que tenían los acuerdos previos plasmados en el precontrato celebrado entre las partes intervinientes en este proceso, ignorando el sentido que 5 6 Minuto 39:05 / 40Audeincia373Fallo.mp4 / C01Principal / 01PrimeraInstancia 43RecursodeapelaciónDemandante / C01Principal / 01PrimeraInstancia Proceso Radicado Verbal 05001310300520190038001 doctrinal y jurisprudencial se le ha dado a los mismos, así como a la información que se proporciona a los compradores al momento de la negociación, por cuanto había considerado que esas tratativas simplemente eran un insumo para la construcción de un acuerdo posterior, pero obvió que en este caso estas contenían las promesas iniciales que se hacían a los inversionistas para vincularlos al negocio, por lo que no podían ser posteriormente ignorados.
Y que si bien, no se desconocía que en dicho precontrato se había contemplado la posibilidad de realizar modificaciones a los planos iniciales, también se había estipulado que estas debían ser notificadas o avisadas a los beneficiarios, lo que no se había hecho en este caso, como había quedado acreditado con la declaración de la testigo Margarita Londoño y que, de haberse informado dichos cambios a los demandantes, “estos oportunamente hubieran podido o hacer valer sus derechos o tomar alguna decisión respecto a su inversión, ya fuera vender, desistir o renegociar, pero dichos derechos precisamente al violar su derecho a la información, les fueron cercenados”.
Ahora, adujo que, en este caso, dichas condiciones previas resultaban relevantes, por cuanto se les informó que, en el piso segundo, donde estaba ubicada la burbuja adquirida por ellos, solo serían construidas tres, circunstancia que los había motivado y empujado a celebrar el negocio, tal como lo declararon, además de que su observancia era un respeto al principio de la buena fe, por lo que incluir cláusulas contrarias representaban una renuncia a un derecho que en el momento inicial se había reservado el inversionista y por ende, derivaban Proceso Radicado Verbal 05001310300520190038001 en abusivas, por lo que señaló que “avalar la contradicción existente entre el acuerdo precontractual y el contrato de cesión de derechos de beneficio, era restar la eficacia jurídica a dicha etapa prenegocial y avalar los cambios y desmejoras en las condiciones en contra de los compradores, la cual ha sido ampliamente protegida por la jurisprudencia y que incluso conforme se pactó en el acuerdo precontractual, serían el soporte para hacer valer sus derechos de ser necesario, lo cual ahora es desconocido.” 5.2.
Incumplimiento de los acuerdos contractuales. Reiteró que se habían motivado a adquirir la Burbuja No. 12 del proyecto soportados en la información que se les brindó por parte de la vendedora, en representación de Bemsa S.A.S., así como en la que reposaba en la documentación que les fue entregada por la misma, entre ellos el plano que hacía parte integral del contrato celebrado, juntamente con el acuerdo precontractual en los que podía verificarse que en el segundo piso existirían solo tres burbujas, por lo que el aumento del número de estas a trece, constituía un doble incumplimiento, de un lado la modificación de lo informado inicialmente respecto del número de estas unidades inmobiliarias y del otro, la omisión de la notificación de dicho cambio. 5.3.
Ausencia de necesidades técnicas para modificar los planos. Señalando que el acuerdo precontractual contemplaba que “[L]os planos y áreas están sujetos a cambios por modificaciones técnicas necesarias durante el desarrollo del proyecto”; sin embargo, en este caso no se había presentado ninguna necesidad técnica o arquitectónica, ni requerimiento de autoridad competente, que justificara el aumento de las unidades Proceso Radicado Verbal 05001310300520190038001 inmobiliarias, esto “obedeció únicamente al deseo de vender más unidades inmobiliarias, es decir, una razón estrictamente económica, como lo expuso el perito, Arquitecto experto en la Gerencia de Proyectos. 5.4.
Error de lectura del juzgador sobre el supuesto incumplimiento al no arrendar la burbuja. Afirmó que el a quo incurrió en error en la motivación de su decisión, cuando señaló que los demandantes habían argüido que BEMSA les había asegurado el arrendamiento de la burbuja con un tercero y que dicha condición no había sido objeto de acuerdo o estipulación en ninguno de los documentos firmados por las partes, por lo que no podía derivarse como un incumplimiento de una obligación a cargo de las demandadas, que conllevara a la resolución de los contratos pretendidos; pues en ninguno de los hechos de la demanda se había indicado que respecto a dicho contrato de arrendamiento hubiera existido un incumplimiento o una obligación en cabeza de la parte resistente.
Lo que realmente se expuso fue las condiciones que giraron en torno a un supuesto contrato de arrendamiento que motivó aún más la decisión de compra de los demandantes, por cuanto en la etapa de negociación se les informó e inclusive se les exhibió un contrato de promesa de arredramiento del local, con lo cual se les hizo creer que el local desde los meros planos ya estaba arrendado, para efectos de demostrar al juzgado las herramientas usadas por los vendedores para lograr el cierre del negocio, más no pretendido hacer ver tal situación como un eventual incumplimiento puesto que eran conscientes que nunca hubo obligación de las demandadas en tal sentido.
Proceso Radicado Verbal 05001310300520190038001 5.5. Indebida valoración probatoria. Afirmando que se habían omitido considerar varios argumentos planteados por la parte demandante durante el curso del proceso para demostrar la procedencia de las pretensiones invocadas, de cara a las pruebas aportadas, entre ellos, “que una cosa eran los planos firmados por las partes y que hacían parte integral del contrato, y otro era el brochure utilizado como publicidad del proyecto”; sin embargo, el a quo señaló que en aquéllos se estipuló: “NOTA: Estas imágenes son ilustrativas, pueden presentar modificaciones, además contienen elementos de apreciación estética que son apreciación del artífice y no comprometen a la sociedad vendedora” Cuando dicha leyenda realmente era la que figuraba en la publicidad más no en los planos que eran los que hacían parte integral del contrato y los que fueron entregados a los demandantes quienes firmaron como constancia de ello, y en estos no se había hecho tal precisión. En cuanto al acta de entrega, señaló que el a quo confundió el valor probatorio que le había otorgado, en el sentido de interpretarla como un documento que representaba una realidad incambiable o definitiva de la realidad contratada y expresara la aceptación total del estado del proyecto, sin considerar que la percepción del inversionista para tal momento no era infalible y mucho menos, que este no era un experto en inmuebles, por lo que su suscripción, no le impedía que posteriormente pudiera reclamar al respecto, pues en parte alguna se expresó la renuncia a ese derecho.
Proceso Radicado Verbal 05001310300520190038001 Aunado a lo anterior, señaló que conforme a la declaración de la demandante Viviana Sanín Cerezo, el acta de entrega se había limitado a verificar que la burbuja se ajustara a las condiciones particulares, es decir, si reunía las condiciones que fueron ofrecidas, pero sin extenderse a asuntos externos como la disposición de los baños, la existencia de otros locales, la ubicación de las luminarias, entre otros, pues dicha acta estaba destinada únicamente para la recepción de la unidad inmobiliaria adquirida por los actores y las áreas comunes, más no a la totalidad del proyecto incluyendo otras áreas privadas, lo cual fue ratificado por la vendedora en su testimonio.
Frente a la valoración de los cambios realizados a los planos, adujo que el juez había estimado que ellos no implicaron modificación a la unidad inmobiliaria como tal, cuando la notificación de cambios a los inversionistas no estaba sujeta a dicha condición en el acuerdo precontractual, más aún cuando se desconoció que “a mayor número de unidades inmobiliarias, mayor competencia para los inversionistas al momento de arrendar”, como efectivamente había ocurrido en este caso, conforme lo expuesto por los demandantes, quienes indicaron que cuando se puso en el mercado dicho espacio inmobiliario y de acuerdo con el contrato de arrendamiento que supuestamente se celebraría con RIKIWI el mismo sería de $ 2.800.000, no obstante, este debió reducirse a $ 1.000.000, condonando los primeros tres meses y aun así, no había sido posible concretar su alquiler, pese a haber publicitado por diferentes medios el mismo.
Proceso Radicado Verbal 05001310300520190038001 5.6. Aplicabilidad de normas del Estatuto del consumidor. Expuso que el Despacho al finalizar la motivación de su decisión, señaló que la acción adelantada era una acción de resolución contractual y no una acción de protección al consumidor, razón por la cual el conflicto se había ventilado a las luces de las condiciones contractuales, sin examinar derechos de los inversionistas como consumidores.
Sin embargo, habiendo quedado demostrada la violación al derecho a la información que tenían los demandantes en su condición de consumidores, por parte de la vendedora y en la publicidad, donde se indicó que el proyecto inmobiliario contaba con tan solo tres burbujas en el segundo piso, publicidad engañosa y renuncia a derechos como la no notificación de modificaciones o la imposibilidad de reclamar luego de firmada el acta de recibo del inmueble, debió el juez en virtud del principio iura novit curia, aplicar las normas pertinentes a los hechos probados, los cuales configuraron, igualmente, el incumplimiento contractual.
II. Problema Jurídico. Corresponde entonces a esta Sala, determinar: i) si había lugar a dar aplicación a las normas del Estatuto del Consumidor, en atención al principio “iura novit curia” y de ser así si hubo vulneración al derecho de información y se incurrió en una publicidad engañosa en la etapa precontractual; ii) si las disposiciones contempladas en el acuerdo precontractual celebrado entre las partes podían ser modificadas en el negocio jurídico celebrado posteriormente -cesión de derechos de beneficio-, y en caso tal, si ello se deriva en una cláusula abusiva, Proceso Radicado Verbal 05001310300520190038001 de cara a las normas aplicables al caso concreto; ii) si de acuerdo a lo concluido en el ítem anterior, el aumento de la cantidad de burbujas que inicialmente se informó a los demandantes tendría el segundo piso del proyecto Arrayanes, podía ser efectuada por la parte demandada y de ser así, si debía ser informada a los inversionistas o beneficiarios bajo las reglas que regían el negocio; iii) en cualquier caso, si de cara a las pruebas recaudadas, se incurrió por las demandadas en el incumplimiento aducido por los demandantes y en caso afirmativo, iv) se determinarán las restituciones mutuas a que haya lugar.
III. PLANTEAMIENTOS SUSTENTATORIOS DE LA DECISIÓN 3.1. Realizado el control de legalidad establecido en el artículo 132 del Código General del Proceso, no se advierte vicio ni irregularidad alguna que configuren nulidad. Igualmente, se consideran reunidos los presupuestos procesales requeridos para proferir una decisión de fondo, no habiendo discusión frente a este punto. 3.2.
De otro lado, es claro que la competencia de este Tribunal se circunscribe en examinar únicamente las concretas inconformidades señaladas por el apelante, siendo por tanto que, a los aspectos puntuales de los reparos, debidamente sustentados, es que nos ocuparemos. 3.3. Reparo frente a la no aplicación de las normas del Estatuto del Consumidor, en atención al principio “iura novit curia”.
Proceso Radicado Verbal 05001310300520190038001 De acuerdo con el contenido del escrito de demanda, los demandantes acudieron a la acción resolutoria contemplada en el precepto 1546 del Código Civil, cimentada en el incumplimiento de las sociedades demandadas, elevando las siguientes pretensiones: Con fundamento en este petitum, una vez agotados los interrogatorios a las partes y previa determinación de los hechos respecto de los cuales estaban de acuerdo, procedió el Juez a fijar el litigio, precisando que debían probarse, entre otros,7 “…los elementos axiológicos de la acción de resolución de contrato…”, 7 Minuto 39:05 / 31Audiencia372interrogatorios.mp4 / C01Principal / 01PrimeraInstancia Proceso Radicado Verbal 05001310300520190038001 frente a lo cual ambas partes manifestaron estar completamente de acuerdo8.
Por lo que el a quo, al emitir la sentencia, consideró que, en este caso, no se había adelantado ninguna acción de protección al consumidor que implicara el trámite y análisis de las pretensiones de cara a las disposiciones que se contemplan en el Estatuto del Consumidor; sin embargo, puede advertirse que en el acápite “FUNDAMENTOS DE DERECHO” citados en la demanda se incluyó la Ley 1480 de 2011, que contiene dicho estatuto y posteriormente, en los alegatos de conclusión, planteó primeramente como problema jurídico a resolver el “acreditar que efectivamente hubo un incumplimiento por parte de las demandadas a las obligaciones contractuales y por ende una violación a los derechos de los consumidores” 9 y seguidamente, enunció como fundamento de las pretensiones el artículo 1546 del Código Civil, para señalar que en este caso se cumplían los presupuestos exigidos por la norma para la declaratoria de la resolución del contrato10, así como “la Ley 1480 de 2011, el Estatuto del Consumidor, el cual hace referencia al derecho a la información, a la publicidad contra publicidad engañosa y consagra un principio fundamental, que en el presente caso tenemos que aplicar que es el in dubio pre consumidor…, la Circular Única de Industria y Comercio y la normatividad referente a la protección del consumidor inmobiliario,… sentencia SC 1662 del año 2019 del 5 de julio, con ponencia del doctor Álvaro Fernando García, SC 1209 del año 2018, día 20 de abril…” 8 Minuto 40:00 / 31Audiencia372interrogatorios.mp4 / C01Principal / 01PrimeraInstancia 9 Minuto 0:35 / 39Audiencia373Alegatos.mp4 / C01Principal / 01PrimeraInstancia 10 Minuto 7:23 / 39Audiencia373Alegatos.mp4 / C01Principal / 01PrimeraInstancia Proceso Radicado Verbal 05001310300520190038001 Es decir que, en este caso, si bien la parte demandante acudió a la acción resolutoria arguyendo el incumplimiento de las obligaciones contractuales por parte de las sociedades demandadas, también adujo el desconocimiento de los derechos y garantías en favor del consumidor inmobiliario (comprador de inmueble), en el Estatuto del Consumidor, lo cual es jurídicamente viable, en los casos que medie las relaciones de consumo, independientemente que se acuda o no a una de las acciones jurisdiccionales que se contemplan en el citado compendio normativo, máxime cuando lo que se pretende es deshacer el negocio por inobservancia de una obligación contractual por una vía que no está regulada en dicho Estatuto.
Respecto a lo que constituye una relación de consumo la Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia, dejó sentado que:11 “La relación de consumo constituye una particular categoría que surge entre quienes se dedican profesionalmente a elaborar o proveer bienes o prestar servicios con quien los adquiere con el fin de consumirlos; y es precisamente el consumidor, quien, por encontrarse en condiciones de vulnerabilidad económica y desequilibrio, es destinatario de una especial protección normativa; por supuesto que la profesionalidad del productor que lo hace experto en las materias técnicas científicas en torno de las cuales realiza su labor, su sólida capacidad económica, su vocación para contratar masivamente, las modalidades de contratación a las que acude, entre muchas otras particularidades, lo sitúan en un plano de innegable ventaja negocial que reclama la intervención de legisladores y jueces con miras a reestablecer el Equilibrio perdido.” 11 CSJ, Cas.
Civil, Sent. Abr. 30/2009. Exp. No. 25899-3193-992-1999-00629-01 M.P. Pedro Octavio Munar Cadena Proceso Radicado Verbal 05001310300520190038001 Por su parte, la Superintendencia de Industria y Comercio, al dar respuesta a una consulta que le fue elevada sobre los consumidores inmobiliarios. precisó12: “Respecto al caso consultado, las constructoras tienen como actividad comercial producir y diseñar bienes inmuebles, ya sea de manera directa o por interpuesta persona, por lo que son consideradas productores; así mismo, se considera consumidor, toda persona natural o jurídica que contrate la adquisición de un predio para satisfacer necesidades privadas o empresariales que estén fuera de la órbita de sus negocios.
En consecuencia, se presenta una relación de consumo y es aplicable el Estatuto del Consumidor”. Siendo así las cosas, no hay duda que en este caso se presentó una relación de consumo, conforme lo contempla la Ley 1480 de 2011, pues las sociedades demandas son personas jurídicas profesionales que se dedican a la elaboración, construcción, promoción y venta de proyectos inmobiliarios (Num. 11, art. 5) y los demandantes, adquirieron un bien ofrecido por aquéllas en el proyecto constructivo del Centro Comercial Arrayanes, para satisfacer una necesidad propia, privada, familiar o empresarial que no estaba ligada intrínsecamente con su actividad económica (Num. 3, art. 5), por cuanto según el interrogatorio rendido por los actores, estos se dedican a la prestación de servicios odontológicos13.
Ahora, bajo dicha consideración, los demandantes tenían la opción de acudir a la acción que contempla el artículo 1546 del Código Civil, para exigir la resolución o cumplimiento del contrato incumplido por las demandadas, las restituciones mutuas con la indemnización de perjuicios; o en su defecto, a la 12 Petición del 27 de mayo de 2020.
Radicación 20-144615 - 1. 13 Minuto 1:26, 29Audiencia372.mp4 - 30:20 / 30Audiencia372.mp4 / C01Principal / 01PrimeraInstancia Proceso Radicado Verbal 05001310300520190038001 acción de protección del consumidor, que de acuerdo con el numeral 3° del artículo 56 de la Ley 1480 de 2011, se ventilan los asuntos contenciosos que tengan como fundamento la vulneración de los derechos del consumidor por la violación directa de las normas sobre protección a consumidores y usuarios, los originados en la aplicación de las normas de protección contractual contenidas en esta ley y en normas especiales de protección a consumidores y usuarios;… los encaminados a obtener la reparación de los daños causados… por información o publicidad engañosa, independientemente del sector de la economía en que se hayan vulnerado los derechos del consumidor”.
En este caso, los actores escogieron la acción resolutoria, y si bien, como lo señaló el a quo, el demostrar el desconocimiento de los derechos de los consumidores inmobiliarios -compradoresrespecto de los proveedores o productores -vendedores-, que consagra la Ley 1480 de 2011, específicamente que las sociedades demandadas habían omitido “suministrar a los consumidores información, clara, veraz, suficiente, oportuna, verificable, comprensible, precisa e idónea sobre los productos que ofrezcan” o haber incurrido en publicidad engañosa, conllevaría eventualmente, a un error en el consentimiento otorgado para la celebración del contrato, afectando la validez del contrato, generando como consecuencia jurídica la nulidad relativa del mismo, cuya pretensión no podía ser examinada en este caso, ante la falta de pedimento en tal sentido.
También es dable considerar que tales derechos están apreciados como deberes de comportamiento que se imponen en cualquier relación de consumo y que, por ende, hacen parte de las obligaciones Proceso Radicado Verbal 05001310300520190038001 contractuales que deben mediar entre las partes intervinientes en el respectivo negocio. Es decir que, está facultado un consumidor, en este caso, inmobiliario, para solicitar la resolución del contrato que se enmarca en una relación de consumo, de estimar que se dan los presupuestos contemplados en el artículo 1546 del Código Civil, e invocar como incumplidas no solo alguna de las obligaciones asumidas contractualmente, sino, además, las que se consagraron dentro de la Ley 1480 de 2011, en aras de proteger al consumidor, como parte débil del negocio, más aún con el crecimiento exponencial que ha tenido el mercado inmobiliario en nuestro país los últimos años y el desarrollo de diferentes modalidades de construcción y venta de proyectos de esta naturaleza, incluyendo la figura de la fiducia inmobiliaria puede llegar a ser poco comprensible para aquellos consumidores que carecen de conocimientos técnicos sobre la materia.
Mucho se ha escrito sobre el deber de los operadores judiciales de interpretar la demanda14, según el cual, la labor no está determinada exclusivamente por el dicho de los accionantes sino por el conjunto de hechos jurídicamente relevantes que se alegan y de los cuales se pretende obtener una consecuencia jurídica o, dicho de otro modo, de la causa petendi.
Este deber es desarrollo directo del principio iura novit curia puesto que el juez se encuentra atado al derecho, que bien conoce. El presente trámite, entonces, no es ajeno de ser sometido a tal estudio, el cual, como se dijo, se circunscribe a los límites de la 14 Código General del Proceso / Artículo 42 numeral 5: (…) Son deberes del juez: (…) 5.
(…) interpretar la demanda de manera que permita decidir el fondo del asunto. Esta interpretación debe respetar el derecho de contradicción y el principio de congruencia (…) Proceso Radicado Verbal 05001310300520190038001 causa petendi, y que ha sido descrito por la Sala de Casación Civil Agraria y Rural de la Corte Suprema de Justicia del siguiente modo: “(..) el juzgador está obligado a interpretarla -la demanda- en busca de su sentido genuino sin alterarlo ni sustituirlo, consultando la prevalencia del derecho sustancial, el acceso a la administración de justicia y la solución real de los conflictos, realizando un análisis serio, fundado y razonable de todos sus segmentos, mediante su interpretación racional, lógica, sistemática e integral, siempre en conjunto, porque la intención del actor está muchas veces contenida no sólo en la parte petitoria, sino también en los fundamentos de hecho y de derecho, bastando que ella aparezca claramente en el libelo, ya de una manera directa o expresa, ya por una interpretación lógica basada en todo el conjunto de la demanda”15 Por lo que se itera, en este caso era esperable que el a quo, realizando un examen in integrum de la demanda, que no implicaba desentrañar hasta lo más profundo el escrito para hacerlo decir algo que no dice, ¡nada de eso!; pues el demandante invocó las normas que contemplan el Estatuto del Consumidor para soportar la pretensión formulada, y en atención al principio de “iura novit curia”, que hace referencia a la facultad y el deber del operador jurídico de resolver el litigio conforme a las reglas de derecho que le son aplicables; máxime cuando la parte resistente tuvo la posibilidad de ejercer su derecho de defensa en el juicio, sin que se hiciera oposición frente a la relación de consumo, por el contrario, el mismo representante legal de la Promotora demandada, en el interrogatorio que le fue practicado aludió al 15 SC2491-2021 / Página 18 Proceso Radicado Verbal 05001310300520190038001 cumplimiento del deber de información contemplado en el Estatuto del Consumidor16.
Por tanto, se acogerá este reparo y se entrará a examinar si se incurrió por las demandadas en el desconocimiento del deber de información en la forma que señala el artículo 23 del Estatuto del Consumidor o en la publicidad engañosa que prohíbe el precepto 30 del mismo compendio normativo, durante la etapa precontractual, conforme lo alega la actora.
La obligación de información, constituye la columna vertebral del derecho de la protección al consumidor, pues resulta fundamental en las relaciones precontractuales de consumo relativas al sector inmobiliario, en razón de que el consumidor se ve abocado a contratar para satisfacer necesidades cotidianas en multiplicidad de sectores en los que no es especialista, por lo que tendrá que apoyarse en la confianza y la buena fe para obligarse en materias que no son de su experticia, y para tal efecto, en aras equilibrar de algún modo esa asimetría informativa, se impuso por el legislador, que el profesional en la materia cumpliera de manera precisa y estricta con dicha obligación. Por su parte, la publicidad engañosa, en el sector inmobiliario durante la etapa precontractual o negocial, se puede configurar con relativa frecuencia, dado que en las piezas publicitarias los vendedores incluyen información, descripciones o menciones atinentes a las características de los bienes, fotos o imágenes de estos y de las zonas comunes, que no corresponde a la realidad 16 Minuto 12:30 / / 31Audiencia372interrogatorios.mp4 / C01Principal / 01PrimeraInstancia Proceso Radicado Verbal 05001310300520190038001 o simplemente induce a error al consumidor porque no es clara, es insuficiente o ambigua.
Ahora, según el acervo probatorio, quedó acreditado que en la etapa precontractual documentos se tendientes suscribieron a definir y/o acuerdos entregaron los previos la a negociación final, así como a brindar la información relacionada con el proyecto al cual se pretendían vincular los demandantes: - “ACUERDO PRECONTRACTUAL”, entre los señores Viviana Sanint Cerezo inversionistas, y la Juan Enrique Casto Arango, sociedad Bemsa S.A.S., como como corredor inmobiliario o intermediario, a través de la empleada que encargó para la negociación y la Promotora Bosque Plaza S.A.S., como promotora del proyecto Plaza Arrayanes17. - Planos de la planta del segundo piso, donde quedaría ubicada la Burbuja No. 12 que adquirieron los demandantes18. - “Especificaciones de Materiales y Acabados Unidades Tipo”, con fecha del 26 de agosto de 2014, donde se relacionan las medidas y acabados de la Burbuja No. 12 adquirida por los demandantes19. - Planos utilizados para la publicidad del proyecto20.
Ahora aducen los actores que las demandadas les informaron que el número de burbujas que quedarían ubicadas en la segunda planta, serían 3; sin embargo, terminaron instalando 13, afectando de esta manera el interés que inicialmente los había 17 Pág. 1-6 / 02Demandayanexos.pdf / C01Principal / 01PrimeraInstancia 18 Pág. 51 / 02Demandayanexos.pdf / C01Principal / 01PrimeraInstancia 19 Pág. 8 / 02Demandayanexos.pdf / C01Principal / 01PrimeraInstancia 20 Pág. 50 / 02Demandayanexos.pdf / C01Principal / 01PrimeraInstancia Proceso Radicado Verbal 05001310300520190038001 motivado a adquirir el bien y que no era otro que, ante las pocas unidades inmobiliarias de ese tipo, el valor del canon de arrendamiento estaría alrededor de $2.800.000, como se alcanzó a dejar sentado en la promesa que de dicho negocio se pretendió celebrar en algún momento con la sociedad Rikiwi; no obstante, luego de entregada, se ha ofrecido hasta por una renta de $1.000.000, con otras prebendas como meses de gracia, y aun así no se ha logrado.
Efectivamente, al examinar los planos acompañados a la demanda, tanto los que les fueron entregados a los demandantes, que se encuentran firmados por estos, como los que hicieron parte de la publicidad del proyecto, puede visualizarse que en la planta número dos, estarían ubicadas solo 3 burbujas, dentro de las cuales se encontraba la identificada como la No. 12, que fue objeto de adquisición por los demandantes: Proceso Radicado Verbal 05001310300520190038001 Dicha información fue reconocida por ambas demandadas en la contestación a los hechos, indicando que efectivamente para el momento de la suscripción del contrato el proyecto estaba planteado para la instalación de 3 burbujas en el segundo piso y que, posteriormente se había presentado una modificación en cuanto a esa cantidad, previa aprobación de la autoridad respectiva.
Igualmente, la testigo Margarita María Londoño Roldán, quien fue la vendedora que atendió a los demandantes para la adquisición de la citada unidad mobiliaria21, manifestó que era cierto que ella les había indicado que en el segundo piso del centro comercial solo se iban a hacer 3 burbujas22, pues para el año 2006, fecha en que suministró ese información era lo que se había planteado en el proyecto23; sin embargo, posteriormente este había sufrido cambios referentes al aumento en el número de esas burbujas24.
Y en el dictamen presentado por el arquitecto, especialista en gerencia de proyectos25, perito de la parte demandante, enunció la forma inicial como se había aprobado la licencia de construcción del Centro Comercial Plaza Arrayanes, relacionando el acto administrativo mediante el cual se había avalado la respectiva licencia: 21 1:05:42 / 38Audiencia373Testimonios.mp4 / C01Principal / 01PrimeraInstancia 22 1:07:10 / 38Audiencia373Testimonios.mp4 / C01Principal / 01PrimeraInstancia 23 1:09:13 / 38Audiencia373Testimonios.mp4 / C01Principal / 01PrimeraInstancia 24 1:09:39 / 38Audiencia373Testimonios.mp4 / C01Principal / 01PrimeraInstancia 25 17Dictamenpericialdemandante.pdf / C01Principal / 01PrimeraInstancia Proceso Radicado Verbal 05001310300520190038001 El cual había sido objeto de modificaciones posteriores, todas aprobadas por la autoridad competente de manera previa, señalando con relación a la que se refiere al aumento de burbujas en el piso segundo: Es decir, quedó acreditado que a los demandantes se les informó dentro de la negociación preliminar realizada con las Proceso Radicado Verbal 05001310300520190038001 demandadas para la adquisición de la Burbuja No. 1226, ubicada en el segundo piso del Centro Comercial Plaza Arrayanes, que en ese piso solo se instalarían en total 3 burbujas, la cual cambió de nomenclatura, para denominarse la No. 25427, conforme se aprecia en el acta de entrega: Ahora, en cuanto a si se les informó por las demandadas, la posibilidad de que el proyecto sufriera modificaciones, los mismos actores admiten que tal circunstancia les fue puesta en conocimiento en el precontrato, en la primera página, en los siguientes términos28: Reiterándose en la segunda página del mismo documento: 26 Conforme lo establecía la Resolución 274 de 2014, vigente para la fecha de suscripción del acuerdo preliminar 27 Como se estableció en la Resolución 0183 de 2019, que adicionó las otras 10 burbujas. 28 Pág. 1-6 / 02Demandayanexos.pdf / C01Principal / 01PrimeraInstancia Proceso Radicado Verbal 05001310300520190038001 Por su parte, las resistentes arguyeron que, además de la información que reposaba en dicho “precontrato”, desde los mismos planos que se utilizaron para la publicidad del proyecto29, se realizó la siguiente precisión: Y en el anexo denominado “Especificaciones de Materiales y Acabados Unidades Tipo”30, se indicó: Por tanto, la posibilidad de cambios al proyecto inicialmente presentado a los demandantes, sí se informó a estos, en los términos que se plasmaron dentro de la etapa precontractual, de manera “clara, veraz, suficiente, oportuna, verificable, comprensible, precisa e idónea” como lo manda el precepto 23 del Estatuto del Consumidor, al punto de que ellos mismos reconocieron que tenían conocimiento sobre dicha eventualidad, lo que también fue incluido dentro de la publicidad que se realizó para promocionar el proyecto, por lo que no podría considerarse que se haya omitido por parte de las demandadas el deber de información o que hayan incurrido en publicidad engañosa, durante esta etapa.
Sin embargo, no debe perderse de vista que esa información hacía referencia a la posibilidad de que el proyecto sufriera cambios “por modificaciones técnicas necesarias”, y el incremento del número de burbujas en el segundo piso del Centro Comercial 29 Pág. 50 / 02Demandayanexos.pdf / C01Principal / 01PrimeraInstancia 30 Pág. 8 / 02Demandayanexos.pdf / C01Principal / 01PrimeraInstancia Proceso Radicado Verbal 05001310300520190038001 Arrayanes, de acuerdo con lo concluido en el dictamen aportado por la parte demandante, clarificado en el interrogatorio que le fue practicado para la contradicción de esta prueba, si bien conllevaba una modificación técnica, al variar las áreas públicas y privadas y, por ende el índice de ocupación y construcción31, la razón o causa de esa modificación no era indispensable o necesaria, simplemente obedeció a intereses de carácter financiero32. 3.4.
Reparo frente al desconocimiento de las tratativas preliminares y en su defecto, la configuración de una cláusula abusiva en el contrato finalmente celebrado, al omitirse la obligación de notificación a los inversores inicialmente pactada. Estimó el a quo que las condiciones establecidas en el documento denominado “Acuerdo Precontractual”, constituían simples tratativas, por lo que eran solo el inicio de la forma como quedaría finalmente planteado el negocio final, esto es, el contrato de cesión de derechos de beneficio celebrado posteriormente, tal como quedó plasmado en dentro del mismo: Sobre las negociones preliminares, “pourpaler” o “tratattice”, ha señalado la doctrina que se efectúan para lograr “una aproximación a fin de obtener información y dar oportunidad a 31 32 10:03 / 35audiencia373peritodemandante.mp4 / C01Principal / 01PrimeraInstancia 40:00 / 35audiencia373peritodemandante.mp4 / C01Principal / 01PrimeraInstancia Proceso Radicado Verbal 05001310300520190038001 resolver sobre la celebración de un contrato y, naturalmente, sobre sus términos… entre los interesados que deliberan, discuten, hasta que a la postre uno emite una oferta y el otro la acepta, o se produce el entendimiento sin que aparezca claramente el procedimiento de oferta y aceptación”33.
En torno de dicha temática, la jurisprudencia ha señalado34: “…la formación del contrato implica, en no pocas ocasiones, una fase preparatoria, en desarrollo de la cual los interesados progresivamente definen los términos principales y accesorios- del contrato mismo que se pretende celebrar, en aras de explicitar su voluntad de cara al respectivo negocio.
Sólo en el evento de que la intención de los participantes sea positiva y coincidente respecto de las bases por ellos proyectadas, se estará en presencia de un acuerdo de voluntades que, en el caso de los contratos consensuales, determinará su celebración o, tratándose de los contratos solemnes, exigirá para su cabal perfeccionamiento, la satisfacción de las correspondientes formalidades legales.
Si la voluntad de los interesados, o de alguno de ellos, es negativa, o disímil en algún punto determinante- materia del negocio, no tendrá lugar el surgimiento o floración plena del contrato en el cosmos jurídico”. “…[a]hora bien, ese camino -o iter- negocial puede estar circunscrito a simples tratos preliminares o ‘tratativas’, mediante los cuales los intervinientes, de ordinario, básicamente exploran recíprocamente sus posiciones e intereses en relación con el potencial contrato.
Esos contactos o acercamientos, si bien -incluso- pueden conducir al logro de acuerdos respecto de ciertos y específicos puntos, no suponen, inexorablemente -o in toto-, la celebración del contrato propiamente dicho, el que es corolario de un acuerdo más definido alrededor de sus elementos esenciales y, por contera, vinculante, merced al establecimiento de aspectos neurálgicos en la respectiva esfera negocial” (Cas.
Civ., 33 Hinestrosa, Fernando. “Tratado de las Obligaciones II. De las fuentes de las obligaciones: El negocio jurídico. Volumen I”. Universidad del Externado de Colombia. Bogotá, 2015. Pág. 691. 34 SC11815 del 06 de septiembre de 2016. Radicación n.°11001-31-03-039-2008-00473-01. M.P. Margarita Cabello Blanco. Proceso Radicado Verbal 05001310300520190038001 sentencia de 19 de diciembre de 2006, expediente No. 199810363-01)”.
De lo anterior puede colegirse, que efectivamente las negociaciones previas a la celebración de un contrato tienen como finalidad, por regla general, el definir de manera precisa las condiciones del negocio jurídico que se pretende llevar a cabo a futuro, en aras de que las partes puedan discutir y ponerse de acuerdo sobre las mismas, y concretar las obligaciones que van a asumir dentro del contrato final.
Por tanto, es factible que, entre el inicio de las conversaciones o acercamientos iniciales y la celebración del contrato final, puedan surgir múltiples modificaciones, alteraciones y ofertas y contra ofertas, quedando solo definidas las obligaciones a cargo de cada uno de los intervinientes en el contrato que se celebre entre las partes, como lo estimó el juez de primer grado Sin embargo, lo cierto es que, en este caso, el denominado “Acuerdo Precontractual”, realmente no fue el resultado de una discusión libre y previa de los contratantes, sobre las condiciones propias del negocio que se celebraría para la adquisición de la Burbuja No. 12, por parte de los demandantes, pues bien es sabido que en los negocios de esa naturaleza, una de las partes, en este caso los promotores – vendedores (demandadas) son quienes redactan el contenido de las proformas o formatos que se utilizan para todos los inversionistas del proyecto y que los compradores, solo se limitan a la suscripción de los mismos, en muestra de aceptación de las condiciones plasmadas dentro ese acuerdo.
Proceso Radicado Verbal 05001310300520190038001 Por tanto, ante la ausencia de una real negociación respecto de las cláusulas allí contenidas, se crea en los inversionistas el convencimiento de que ellas serán reproducidas en el contrato de cesión de derechos de beneficio, en el cual se incluirían las demás obligaciones que contraerían los intervinientes, como lo expuso el representante legal de la codemandada Promotora, al explicar la finalidad del citado acuerdo suscrito entre las partes35 y se relacionó al inicio del mismo: Y se ratificó al final: Es así que, atendiendo a dichas circunstancias y en pro de garantizar los derechos de la parte débil de la negociación, que es quien se adhiere a las condiciones establecidas por el vendedor, debe procurarse que de pretenderse alterar las condiciones inicialmente informadas y aceptadas en la etapa precontractual a los inversionistas, al momento de la suscripción del contrato final, se informe de manera expresa y clara a estos, no solo en cumplimiento del deber información que contempla el Estatuto del Consumidor, que cobija también la etapa contractual, sino además, en el deber de actuar de buena fe que debe imperar en todos los negocios jurídicos, conforme lo establecido en el artículo 1603 del Código Civil. 35 Minuto 1:14 / 31Audiencia372interrogatorios.mp4 / C01Principal / 01PrimeraInstancia Proceso Radicado Verbal 05001310300520190038001 Así las cosas, se advierte que en el “Acuerdo Precontractual”, una vez relacionados los datos de los inversionistas -demandantes-, así como la descripción del bien que sería adquirido con la celebración del contrato de cesión de derechos de beneficio, se precisó: No obstante, dicha obligación posteriormente en el contrato de cesión de derechos de beneficiario quedó planteada en la parte de las consideraciones, así: Y más adelante, dentro del acápite “DECLARACIONES DEL BENEFICIARIO DE ÁREA”, se enunció como una de ellas: Es decir, tal como se desprende del contenido del “Acuerdo Precontractual”, dentro del mismo se informó la posibilidad de Proceso Radicado Verbal 05001310300520190038001 realizar modificaciones técnicas al proyecto, como se explicó con antelación, y que los mimos demandantes reconocen haber conocido desde la suscripción del mismo, pero al mismo tiempo se estableció en ese documento, que en el evento de que ello ocurriera, debía darse previo aviso a los inversionistas.
Luego, en el contrato de cesión de derechos de beneficio, se estableció que la decisión de variaciones al proyecto estaba radicada en cabeza del fideicomitente sin que requiera autorización de los beneficiarios de área salvo que implicara “una alteración significativa del diseño, calidad y área de la(s) UNIDAD(ES) INMOBILIARIA(S) a las que se vincula” o cuando “hayan sido requeridos por autoridad competente o los mismos obedezcan a condiciones del mercado que hagan necesario modificar un material ofrecido por otro igual o mejor calidad”.
Con fundamento en estos apartes, las demandadas justificaron el no tener que notificar a los demandantes el aumento del número de burbujas respecto del proyecto que inicialmente se les presentó, arguyendo que desde la etapa precontractual los inversionistas habían autorizado a las sociedades accionadas a realizar modificaciones al proyecto, lo cual había sido ratificado en el acuerdo de cesión de derechos de beneficio36.
Sin embargo, si se examina lo contemplado en el “Acuerdo Precontractual”, con relación a las modificaciones que se hicieran al proyecto inicialmente planteado, de cara a lo introducido en el contrato de cesión de derechos de beneficio, puede concluirse, del contenido de ambos, que como lo señalan las demandadas, el 36 Minuto 11:28 / 31Audiencia372interrogatorios.mp4 / C01Principal / 01PrimeraInstancia Proceso Radicado Verbal 05001310300520190038001 proyecto inicial podía sufrir variaciones; sin embargo, en el primero, se limitan a las técnicas o requeridas por autoridad competente, y con previo aviso a los inversionistas; y en el segundo, no se hace distinción del tipo de modificación, ni se alude al previo aviso, para las técnicas o requeridas por autoridad competente, conforme se había planteado en la etapa precontractual, solo se incluye que debe mediar autorización del beneficiario a quien los cambios afecten su unidad inmobiliaria particular.
Ahora, con fundamento en el silencio que sobre el referido aviso se guardó en el contrato de cesión de derechos de beneficio, se adujo por la parte demandada que no tenía la obligación de notificar a los inversionistas sobre los cambios que se hicieran al proyecto; sin embargo, tal entendimiento implicaría una alteración de las condiciones iniciales aceptadas por los demandantes, sin discusión alguna o acuerdo previo, por tratarse el contrato de cesión de derechos de beneficio de un contrato de adhesión, derivaría en una cláusula abusiva, por cuanto encajaría en los requisitos jurisprudencialmente señalados, en tanto37, “(…) son ‘características arquetípicas de las cláusulas abusivas – primordialmente-: a) que su negociación no haya sido individual; b) que lesionen los requerimientos emergentes de la buena fe negocial -vale decir, que se quebrante este postulado rector desde una perspectiva objetiva: buena fe, probidad o lealtad-, y c) que genere un desequilibrio significativo de cara a los derechos y las obligaciones que contraen las partes’.
(CSJ SC de 13 dic. 2002, rad. nº 6462)” 37 SC129 del 12 de febrero de 2018. Rdo. No. 11001-31-03-036-2010-00364-01. M.P. AROLDO WILSON QUIROZ MONSALVO Proceso Radicado Verbal 05001310300520190038001 Lo anterior, por cuanto: 1) fue impuesta en un contrato de adhesión; 2) concede al fideicomitente la posibilidad de realizar variaciones, sin brindar al beneficiario conocer de las mismas, cuando en la etapa negocial se le había indicado lo contrario; 3) evidencia un desequilibrio contractual, en la medida en que se incrementan las utilidades del fideicomitente, en detrimento de los compradores.
Es que, como bien lo aducen los demandantes, su intención en adquirir la burbuja era la de rentar ese espacio, lo cual fue conocido por la vendedora, al punto que les manifestó sobre un posible interesado, para lo cual les remitió el contrato de promesa de arrendamiento donde figuraba la Promotora Bosque Plaza S.A.S., como arrendadora y Centro de Las Frutas Ltda., como arrendatario38.
Así las cosas, es lógico concluir que, el proyecto en la forma inicialmente planteado, fue realmente llamativo para los demandantes al punto que fue lo que determinó su mayor interés en adquirir el bien, por cuanto el disponer solo tres burbujas en la segunda planta del Centro Comercial, implicaría no solo una alta posibilidad de arrendar la que fue adquirida por ellos de manera pronta, sino además, el poder obtener un valor de canon mayor dada la poca competencia que allí tendría de bienes similares, aspectos de oferta y demanda determinantes en estos asuntos mercantiles.
Así lo señaló el perito de la parte demandante, en la audiencia a la que fueron citados para la contradicción del dictamen, 38 Pag. 55-66 / 02Demandayanexos.pdf / C01Principal / 01PrimeraInstancia Proceso Radicado Verbal 05001310300520190038001 indicando que el aumento de las burbujas en ese piso “había alterado el análisis de factibilidad de los demandantes”39 y a su vez “puede variar el tema de vacancias, ganancias ocasionales, ganancias futuras de un inversionista…”40.
Lo anterior, coincidió con lo expuesto por la testigo Paola Estrada, quien se dedica a la venta de propiedad raíz y trabajó con las demandadas durante 8 años41, quien al indagarse qué era mejor para un inversionista, más o menos unidades inmobiliarias, manifestó que evidentemente que hubiese menos porque “tiene menos competencia cuando va a generar el arrendamiento”42, precisando más adelante que “a mayor número de disponibilidad de locales y de inmuebles más se demora un inversionista en encontrar un arrendamiento, no es por la competencia entre marcas, sino entre capacidad de arrendar…y eso es una decisión de compra” 43 Por su parte, el perito de la parte demandada, ingeniero en productividad y calidad, y abogado44, reconoció que el incremento del número de burbujas, representaba una utilidad para el constructor, por cuanto “ningún desarrollador de un proyecto va a construir unas burbujas para perder plata, o para que le arrojen pérdidas, o para que luego sea un detrimento de la futura copropiedad”45 y que, “era una oportunidad para lo que uno denomina clientes de emprendimiento o emprendedores, o todo lo que es una alternativa que en un local es más ocioso,… todo lo que 39 Minuto 23:29 / 35audiencia373peritodemandante.mp4 / C01Principal / 01PrimeraInstancia 40 Minuto 39:12 / 35audiencia373peritodemandante.mp4 / C01Principal / 01PrimeraInstancia 41 Minuto 16:11 / 37Audiencia373peritodemandada.mp4 / C01Principal / 01PrimeraInstancia 42 Minuto 34:31 / 38Audiencia373Testimonios.mp4 / C01Principal / 01PrimeraInstancia 43 Minuto 35:14 / 38Audiencia373Testimonios.mp4 / C01Principal / 01PrimeraInstancia 44 Minuto 3:15/ 36Audiencia373peritodemandada.mp4 / C01Principal / 01PrimeraInstancia 45 Minuto 20:57 / 36Audiencia373peritodemandada.mp4 / C01Principal / 01PrimeraInstancia Proceso Radicado Verbal 05001310300520190038001 son esas categorías que dinamizan y le dan calor comercial a los proyectos46.
Así las cosas, si bien la finalidad del aumento de unidades inmobiliarias en un proyecto, en este caso, de las burbujas, representaban una mayor utilidad para las demandadas y dinamizaban el centro comercial, correlativamente implicaban un detrimento para los demandantes, al incrementarse la oferta, lo que conllevaba a que se les dificultara el alquiler de su burbuja y se redujera el valor del canon que se esperaban percibir; es decir que, el resquebrajamiento de la ecuación contractual es evidente si se acoge la cláusula sobre la posibilidad de modificar el proyecto por parte del fideicomitente, sin ninguna notificación o comunicación al beneficiario de área, conforme lo interpretan las demandadas, ante la ventaja desmesurada que estas tendrían, dejando de lado el propósito que tuvieron los demandantes para adquirir la burbuja No. 12 del Centro Comercial Arrayanes.
En casos similares, la jurisprudencia del máximo órgano de la jurisdicción ordinaria ha sido enfática en señalar que “es deber del juez delimitar el contenido de pactos que excluyan o minimicen los deberes del extremo contractual predisponente en la relación negocial de que se trata, en perjuicio del adherente”47, como ocurre en este caso, bajo las siguientes consideraciones: “Cumple anotar que tratándose de negocios jurídicos concluidos y desarrollados a través de la adhesión a condiciones generales de contratación, como -por reglasucede con el de seguro, la legislación comparada y la 46 Minuto 21:23 / 36Audiencia373peritodemandada.mp4 / C01Principal / 01PrimeraInstancia 47 SC129 del 12 de febrero de 2018.
Rdo. No. 11001-31-03-036-2010-00364-01. M.P. AROLDO WILSON QUIROZ MONSALVO Proceso Radicado Verbal 05001310300520190038001 doctrina universal, de tiempo atrás, han situado en primer plano la necesidad de delimitar su contenido, particularmente para “excluir aquellas cláusulas que sirven para proporcionar ventajas egoístas a costa del contratante individual” (…).
Lo abusivo -o despótico- de este tipo de cláusulas –que pueden estar presentes en cualquier contrato y no sólo en los de adhesión o negocios tipo-, se acentúa aún más si se tiene en cuenta que el asegurador las inserta dentro de las condiciones generales del contrato (art. 1047 C. de Co.), esto es, en aquellas disposiciones - de naturaleza volitiva y por tanto negocial- a las que se adhiere el tomador sin posibilidad real o efectiva de controvertirlas, en la medida en que han sido prediseñadas unilateralmente por la entidad aseguradora, sin dejar espacio -por regla general- para su negociación individual.
De esta manera, en caso de preterirse el equilibrio contractual, no solo se utiliza impropiamente un esquema válido -y hoy muy socorrido- de configuración del negocio jurídico, en el que no obstante que ‘el adherente no manifieste una exquisita y plena voluntad sobre el clausulado, porque se ve sometido al dilema de aceptar todo el contrato o renunciar al bien o al servicio’, en cualquier caso, ‘no puede discutirse que existe voluntad contractual’, o que ese acto no revista ‘el carácter de contrato’, sino que también abusa de su derecho y de su específica posición, de ordinario dominante o prevalente, en franca contravía de los derechos de los consumidores (arts. 78, 95 nral. 1º y 333 inc. 4º C. Pol. y demás disposiciones concordantes), eclipsando al mismo tiempo el potísimo axioma de la buena fe, dada la confianza que el tomador -consumidor, lato sensu- deposita en un profesional de la actividad comercial, al que acude para trasladarle -figuradamente un riesgo por el que ha de pagarle una prima (art. 1037 C. de Co.), en la seguridad de que si el suceso incierto configurativo del riesgo asegurado se materializa, esto es, cuando éste muda su condición ontológica (in potencia a in actus), el asegurador asumirá las consecuencias económicas o patrimoniales desfavorables que de él deriven, pues esta es su ‘expectativa objetivamente razonable’, como lo enseñan determinados autores, la que precisamente sirvió de báculo para contratar el seguro.
(CSJ SC de 2 feb. 2001, rad. nº. 5670). Proceso Radicado Verbal 05001310300520190038001 Así las cosas, fácil es concluir que la redacción de la cláusula relativa a la posibilidad de modificaciones al proyecto por parte del fideicomitente, como finalmente quedó plasmada en el contrato de cesión de derechos de beneficio (cláusula décimo primera, numeral 6°), no es afortunada, máxime cuando, como se indicó antes, se excluyó de su contenido, la obligación de las demandadas, por lo menos, de informar o comunicar a los beneficiarios de área, como inicialmente se había dejado plasmado en el “Acuerdo Precontractual”, confundiendo a éstos, sobre esa circunstancia, pues en el referido contrato lo establecido era que no requerían “autorización”, guardando silencio respecto del “previo aviso”, dispuesto preliminarmente, que de haberse hecho, les hubiese podido otorgar la posibilidad de desistir en el negocio, o renegociar las condiciones, precisamente porque las modificaciones introducidas al proyecto daban al traste con la rentabilidad que pretendían obtener el bien que estaban adquiriendo, siendo esta la motivación que habían tenido para tal efecto.
En consecuencia, fundado resulta el reparo al respecto, lo que deberá declararse la referida cláusula en la forma como fue redactada en el contrato de cesión de derechos de beneficio, en “pro consumatore” o favorable al consumidor (art. 78 Constitución Nacional), por ser la parte débil del contrato y adherente, como abusiva, por lo que, para mantener el equilibrio contractual y la confianza legítima que se deposita en los profesionales, en este caso, en materia inmobiliaria, debía entenderse en el sentido de que si bien no requería el fideicomitente autorización de los Proceso Radicado Verbal 05001310300520190038001 beneficiarios de área para realizar modificaciones técnicas al proyecto, sí estaba obligado a dar previo aviso a los mismos.
Así las cosas, se procederá a examinar el siguiente reparo, consistente si de cara a dicho entendimiento, se dio cumplimiento por parte de las demandadas a dicha obligación. 3.5. Reparo frente a la decisión de no haberse probado el incumplimiento de alguna obligación de la parte demandada. Tal como se explicó con antelación, era carga del fideicomitente, avisar de manera previa a los beneficiarios de área, sobre las modificaciones o variaciones técnicas que fuera a realizar al proyecto Centro Comercial Arrayanes.
En este caso, quedó acreditado, conforme se expuso, que inicialmente se ofreció dentro del referido proyecto a los demandantes, la ubicación de solo 3 burbujas en el segundo nivel; sin embargo, posteriormente, esto es, mediante la Resolución 183 del 14 de junio de 2019 se decidió el incremento de dicho número a 13 en ese piso. Si bien insiste la demandante que en este caso el aumento del número de las burbujas no podía considerarse como una modificación técnica, sino financiera, lo cierto es que, de acuerdo con lo explicado por el perito contratado por esta misma parte, al incrementar la cantidad de dichas unidades inmobiliarias, se genera una variación en las áreas públicas y privadas y, este a su vez modifica, no solo el índice de ocupación, sino también el de construcción, como ocurrió al adicionar 10 burbujas más, lo Proceso Radicado Verbal 05001310300520190038001 que constituía una modificación técnica48, prueba en la que se cimentó el a quo, para estimar que el incremento de las burbujas era de esa naturaleza, pero sin tener en cuenta que en realidad no era indispensable o necesaria, como ya se advirtió en el análisis del primer cargo, que era a lo que estaba condicionada la modificación tal como estrictamente se consignó en ese preacuerdo.
En todo caso, era carga de la parte demandada, conforme a lo concluido antes, avisar previamente a los aquí demandantes el referido cambio, esto es, que en el piso No. 2, se iba a aumentar el número de las burbujas que se había proyectado inicialmente. Al respecto, tenemos que la defensa de las demandadas se enfocó a manifestar que desde el “Acuerdo Precontractual”, los demandantes habían autorizado las modificaciones al proyecto, lo que habían ratificado en el contrato de cesión de derechos de beneficio y que en parte alguna se había comprometido a no aumentar el número de burbujas establecidas en el proyecto inicial, omitiendo hacer referencia a la comunicación previa que se había establecido respecto de dichas modificaciones, que es el incumplimiento que se alegó por los demandantes, aspecto frente al cual solo se hizo referencia por el representante legal de la Promotora, en el interrogatorio, manifestando que la variación del proyecto antes referenciada no la habían notificado a los demandantes, pero bajo el mismo argumento, esto es que tenían “autorización” de parte de aquellos de acuerdo con el contenido tanto del “Acuerdo Precontractual”, como en el contrato de cesión de derechos de beneficio49. 48 Minuto 10:06 / 35audiencia373peritodemandante.mp4 / C01Principal / 01PrimeraInstancia 49 Minuto 11:28 / 31Audiencia372interrogatorios.mp4 / C01Principal / 01PrimeraInstancia Proceso Radicado Verbal 05001310300520190038001 Evidente fluye entonces, que la parte resistente incumplió obligaciones que estaban a su cargo, cuál era la de informar de manera previa a los demandantes el aumento de las burbujas que serían ubicadas en el piso 2°, más aún cuando, era conocido por la misma, por intermedio de Bemsa S.A., quien actuaba como intermediaria, gerente y comercializadora del proyecto, según lo indicó el presentante legal de esta última en su interrogatorio50, la destinación que le darían los demandantes a la Burbuja No. 12 adquirida por ellos, por lo que la referida modificación conllevaría un detrimento a sus intereses, siendo trascendental haber conocido esa situación en su debida oportunidad.
Conforme a lo anterior, en este caso, contrario a lo colegido por el juez de primer grado, si quedó acreditado el tercer supuesto axiológico que se exige para la prosperidad de la pretensión resolutoria, cual es, el incumplimiento de alguna de las obligaciones a cargo de la parte demandada. 3.6. Restituciones mutuas e indemnización de perjuicios.
La resolución de un contrato da derecho a las partes involucradas en el mismo a reclamar el reintegro de lo entregado, sea bienes de especie o de género, los respectivos frutos, expensas de conservación, mejoras, entre otros, en aras de reestablecer el equilibrio de las prestaciones mutuas que se derivan de aniquilar el negocio. Además, al tenor de lo establecido en el 1546 del Código Civil, también puede solicitarse, juntamente con la pretensión de resolución del contrato, la indemnización de los perjuicios causados. 50 Minuto 32:50 / 30Audiencia372.mp4 / C01Principal / 01PrimeraInstancia Proceso Radicado Verbal 05001310300520190038001 En el sub júdice la parte demandante solicitó como restitución mutua la devolución del valor pagado como precio de la burbuja, que ascendió a $280.000.000, debidamente indexados, y que ella procedería a la restitución de este bien.
En la contestación que de los hechos hicieron las demandadas, aceptaron no sólo el precio antes referenciado, sino que además el mismo ya había sido cancelado en su totalidad por los demandantes51, resultando en consecuencia, procedente ordenar a la parte resistente la devolución del monto antes referenciado. Ahora, tal como lo ha señalado la jurisprudencia, “[L]a corrección monetaria -o indexación- es una remuneración equitativa y razonable para contrarrestar la pérdida de poder adquisitivo del dinero por la inflación, es decir, una retribución para que la prestación económica tenga un valor igual -o similar- al que tuvo en el momento en que se ejecutaron las obligaciones del respectivo negocio, que fue cuando se pagó el precio pactado, o debió pagarse el justo.”52 Por lo que el monto que debe ser devuelto por las demandadas a las demandantes, debe ser actualizado, desde la fecha en que se hizo el último pago por los demandados -29 de septiembre de 2017-, hasta la fecha, para lo cual se aplica la siguiente fórmula: VI = VA x IPC FINAL IPC INICIAL VI = 280.000.000 x 150,14 96,36 Pág. 42 / 06NotificaciónporavisoyrespuestaPromotoraBosquePlazaSAS.pdf – Pág. 249 / 07anexosrespuestapromotorayContestaciónBemsa.pdf / C01Principal / 01PrimeraInstancia 52 SC-10291 del 18 de julio de 2017.
M.P. Aroldo Wilson Quiroz Monsalvo. Rdo. 73001-31-03-001-2008-0037401 51 Proceso Radicado Verbal 05001310300520190038001 VI = 280.000.000 x 1,5581154 VI = $436.272.312 Igualmente, quedó acreditada la entrega material que hicieron las demandadas a los actores de la Burbuja No. 12 del Centro Comercial Arrayanes, por lo que a su vez deberá ordenarse a los actores la restitución de dicho bien a aquellas.
Ahora, en lo que se refiere a la restitución de los frutos, tenemos que en este caso no hay lugar a imponer dicha orden, por no haberse acreditado los mismos, esto es, que hayan percibido monto alguno por concepto de arrendamiento del bien, pues según lo indicó el perito de la parte demandada en su declaración, para la fecha en que realizó la visita ocular a la burbuja, para efectos de rendir la experticia, esto es, en febrero o marzo de 202153, la misma se encontraba solamente delimitada por una línea amarilla, esto es, sin el mueble que se requiere para ser arrendado, siendo precisamente ese un aspecto discutido en el juicio, la imposibilidad de arrendarla.
Por tanto, no hay lugar a disponer reconocimiento alguno por este concepto. Finalmente, solicitó la parte demandante, se condenara a las sociedades resistentes al monto de $56.000.000, que corresponde a lo pactado en la cláusula decimosexta del contrato de cesión de derechos de beneficio, como cláusula penal por incumplimiento, en los siguientes términos: 53 Minuto 14:34 / 36Audiencia373peritodemandada.mp4 C01Principal / 01PrimeraInstancia Proceso Radicado Verbal 05001310300520190038001 Es así, como el precio de la burbuja adquirida por los demandantes ascendió a la suma de $280.000.000, el 20% de dicho valor, sería lo que se reclama por este concepto, esto es, $56.000.000, por lo que se accederá a dicha pretensión. 3.7.
Conclusión. Consecuente con lo expuesto, deviene ineludible la revocatoria de la decisión de primera instancia, para en su lugar, acceder a las pretensiones de la demanda, por lo que se declarará la resolución del “Acuerdo Precontractual” fechado 31 de julio de 2015, del contrato de cesión de derechos de beneficio y del otro sí que se le hizo a este último, suscritos el 4 de agosto y 12 de noviembre de 2015, respectivamente y disponer las restituciones mutuas a que haya lugar; y según lo dictado por el numeral 4 del artículo 365 del Código General del Proceso, se condenará a la parte demandada al pago de las costas causadas en ambas instancias.
El magistrado sustanciador fijará las agencias en derecho por valor de $4.270.500. IV. DECISIÓN. Proceso Radicado Verbal 05001310300520190038001 Con fundamento en lo expuesto, la Sala Cuarta de Decisión Civil del Tribunal Superior de Medellín, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad Constitucional y legal, FALLA:
PRIMERO: REVOCAR la sentencia proferida en audiencia del 6 de agosto de 2021, por el Juzgado Quinto Civil del Circuito de Oralidad de Medellín, por lo esbozado en la parte motiva.
SEGUNDO: En su lugar, DECLARAR la resolución de del “Acuerdo Precontractual” fechado 31 de julio de 2015, del contrato de cesión de derechos de beneficio y del otro sí que se le hizo a este último, suscritos el 4 de agosto y 12 de noviembre de 2015, por incumplimiento de las obligaciones de las demandas, conforme lo explicado en la motivación.
TERCERO: DISPONER como restituciones mutuas: - Que la parte demandante le restituya a las demandadas la Burbuja No. 12 del Centro Comercial Arrayanes. - Que la parte demandada realice la devolución de lo pagado por los demandantes como precio de dicho bien, debidamente indexado y que para la fecha de esta sentencia asciende a $436.272.312 CUARTO: CONDENAR a la parte demandada al pago de la suma de $56.000.000, que corresponde al 20% del valor del precio acordado, pactado como cláusula penal.
Proceso Radicado Verbal 05001310300520190038001 QUINTO: DECLARAR no probadas las excepciones alegadas por la parte demandada.
SEXTO: CONDENAR a las demandadas al pago de las costas causadas en ambas instancias. El magistrado sustanciador fijará las agencias en derecho por valor de $4.270.500.
SEPTIMO
NOTIFÍQUESE esta providencia a los sujetos procesales y DEVUÉLVASE el expediente al Juzgado de origen. Proyecto discutido y aprobado en sala de la fecha
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE Los Magistrados, (Firmados electrónicamente) BENJAMÍN DE J. YEPES PUERTA JULIÁN VALENCIA CASTAÑO (Con salvamento de voto) PIEDAD CECILIA VÉLEZ GAVIRIA Firmado Por: Benjamin De Jesus Yepes Puerta Magistrado Sala Civil Tribunal Superior De Medellin - Antioquia Julian Valencia Castaño Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Sala 010 Civil Tribunal Superior De Medellin - Antioquia Piedad Cecilia Velez Gaviria Magistrada Sala 002 Civil Tribunal Superior De Medellin - Antioquia Firma Con Salvamento De Voto Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: e4b9196f182f99784ac05ad034d20b37b40a89a7d97e0b842f4b99076c272dfa Documento generado en 26/08/2025 03:58:48 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica