TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ SALA SÉPTIMA CIVIL DE DECISIÓN Magistrado Ponente ÓSCAR FERNANDO YAYA PEÑA Bogotá D.C., veintiséis de enero de dos mil veintiséis (aprobado en sala ordinaria virtual de 21 de enero de 2026) 11001 3199 003 2024 09861 01 Ref. acción de protección al consumidor financiero de María del Pilar Acevedo Quezada (y otras) frente a Acción Sociedad Fiduciaria S.A. Se vinculó como litisconsorte necesaria por pasiva al Fideicomiso Palmares de Toscana y como litisconsorte cuasi necesario a Bancolombia S.A. El Tribunal resuelve sobre los recursos de apelación que formularon las demandantes y la demandada Acción Sociedad Fiduciaria S.A. contra la sentencia que el 24 de julio de 2025 profirió la Delegatura para Funciones Jurisdiccionales de la Superintendencia Financiera de Colombia.
ANTECEDENTES 1. LA DEMANDA. Reclamó la parte actora que, por incumplimiento de algunas obligaciones legales y contractuales respecto del contrato de “vinculación de fecha 22 de marzo de 2014”, se condene a Acción Sociedad Fiduciaria S.A. a lo siguiente: a) “pagar la suma adeudada a Bancolombia S.A. por concepto de prorrata de la unidad inmobiliaria objeto de beneficio”; b) “restituir a favor de la parte demandante la suma de $570’000.761,09, aportados al encargo fiduciario individual 001200040495, debidamente indexados, desde la fecha de cada aporte hasta la fecha del pago efectivo de la obligación”; c) pagar los derechos notariales y gastos de registro de la escritura pública; d) pagar $52’552.500, “por concepto de daño emergente, toda vez que se vio en la necesidad de contratar los servicios de un profesional del derecho para instaurar la presente acción”.
Sostuvieron que “el día 20 de agosto de 2013, entre Área Urbana Diseño y Construcciones S.A.S. en calidad de fideicomitente desarrollador y, la sociedad Acción Sociedad Fiduciaria S.A., en calidad de fiduciaria, se celebró un contrato de fiducia mercantil a través del cual se constituyó el patrimonio autónomo denominado Fideicomiso Palmares de Toscana” y que el objeto del fideicomiso “era el desarrollo del proyecto inmobiliario denominado Palmares de Toscana.
Añadieron las demandantes que el 22 de marzo de 2014, y en condición de “beneficiarias de área”, celebraron un “contrato con de vinculación al Fideicomiso Palmares de Toscana, identificado con el encargo individual fiduciario 001200040495”, cuyo objeto era aportar al fideicomiso la suma de $570’000.000 (los cuales terminaron de pagar el 9 de octubre de 2014) “con el propósito de transferirles el apartamento 401, los garajes 35 y 36 del Edificio Palmares de Toscana, bienes inmuebles identificados con el folio de matrícula inmobiliaria 50N-20793427, 50N-20793428 y, 50N-2079345 de Bogotá”.
Agregaron que, previo pago de la suma de $6’399.421, gastos notariales, el 30 de noviembre de 2016 suscribieron únicamente con el “fideicomitente desarrollador” la escritura pública N° 2309 en la Notaría 41 del Círculo de Bogotá, “a través de la cual se transfería el dominio del apartamento 401, garajes 35 y 36 del Edificio Palmares de Toscana” y que desde el 2016, residen en los inmuebles objeto de su beneficio “pagando impuesto predial, servicios públicos y expensas”.
Destacaron que Acción Sociedad Fiduciaria S.A. se abstuvo de suscribir la escritura pública 2309 de fecha 30 de noviembre de 2016 y que el 2 de abril de 2019 Bancolombia S.A. “inició un proceso ejecutivo en contra del FIDEICOMISO PALMARES DE TOSCANA por el impago del crédito constructor, proceso ejecutivo que es conocido por el Juzgado 41 Civil del Circuito de Bogotá, con el radicado 11001310304120190022000” y que como su contraparte “no pagó con cargo a los recursos del encargo fiduciario individual 001200040495 la prorrata de los bienes inmuebles objeto de beneficio, se decretó el embargo y secuestro de dichos bienes inmuebles”. 2.
LAS OPOSICIONES. 2.1. Acción Sociedad Fiduciaria S.A., en nombre propio, y como vocera del Fideicomiso Palmares de Toscana, excepcionó: (i) “Debido cumplimiento del contrato de vinculación a raíz de la firma de la escritura pública mediante la cual se realizó la transferencia a título de beneficiario de área - Acción Fiduciaria, ni el Fideicomiso, tienen ningún vínculo jurídico que la obligue a responder por deberes contractuales o legales”;
(ii) OFYPZZ 2024 09861 01 2 “Acción Fiduciaria ni el fideicomiso son los obligados a registrar la escritura pública”; (iii) “Renuncia acción resolutoria – las partes pactaron que la presente transferencia a título de beneficio firme e irresoluble”; (iv) “la omisión es imputable exclusivamente a la parte que tenía la carga de realizar el registro, es decir, el adquirente - nadie puede alegar su propia culpa”;
(v) “Acción Fiduciaria o el Fideicomiso Palmares de Toscana no pueden ser responsables por actuaciones de terceros – quien decidió embargar y secuestrar los inmuebles fue Bancolombia S.A. cuando previamente había acordado la liberación de la hipoteca” y (vi) “falta de nexo causal entre las actuaciones adelantadas por Acción Fiduciaria y el supuesto daño alegado por el demandante”.
Destacó como soporte de esas defensas perentorias que, con la suscripción de la escritura pública N° 2309 de 30 de noviembre de 2016 de la Notaría 41 del Círculo de Bogotá, se intentó transferir el derecho de dominio de los predios a las demandantes; que “La falta de registro de la escritura pública no puede generar responsabilidad en cabeza de ACCION FIDUCIARIA S.A., dado que no existe nexo causal entre dicha omisión y una acción u omisión imputable a la Fiduciaria”; que “el adquirente, como titular del interés económico y jurídico en perfeccionar la tradición, es el sujeto que tiene la carga principal de realizar el registro” y que “para que pudiera atribuirse responsabilidad a ACCION FIDUCIARIA S.A., sería necesario demostrar que la omisión del registro se originó en una acción u omisión directa y atribuible a la Fiduciaria”.
También Acción Sociedad Fiduciaria S.A. excepcionó (vii) “Prescripción de la acción de protección al consumidor”, soportada en que el contrato que ató a las partes “se dio por terminado el 30 de noviembre de 2016 y la presente acción se radicó el 14 de mayo de 2024 (…), por lo que cualquier acción de protección al consumidor financiero que se radique sobre dicho contrato prescribió desde el 01 de diciembre del año 2017”. 2.2.
Bancolombia S.A. (litisconsorte cuasinecesario por pasiva) excepcionó “falta de legitimación en la causa por pasiva”; “ejercicio de la acción legal como acreedor hipotecario en el proceso ejecutivo en el que se hace valer acción mixta – prejudicialidad – suspensión del proceso – debido proceso – relación contractual que se debe resolver en otro proceso” y “falta de pago de prorrata para desafectar inmuebles de hipoteca de mayor extensión incumplimiento de contrato de mutuo”.
OFYPZZ 2024 09861 01 3 Sostuvo que ni las demandantes, “ni la demandada Acción Sociedad Fiduciaria S.A. a título propio ni en calidad de vocera del FIDEICOMISO PALMARES DE LA TOSCANA, han realizado el pago a prorrata del valor que correspondería a la mayor extensión en cada uno de los inmuebles reclamados” y que “BANCOLOMBIA S.A. no tiene, ni está obligado legalmente a firmar desafectación de la hipoteca constituida por escritura pública Nro. 1785 del 04 de septiembre de 2014 de la Notaría 41 del Círculo de Bogotá, sobre los inmuebles con folios de matrículas inmobiliarias Nos. 50N – 20793450 apartamento 401, 50N – 20793427 garaje 35 y 50N – 20793428 garaje 36”.
3. EL FALLO DE PRIMERA INSTANCIA1. El juez accidental a quo desestimó las defensas que impetraron las opositora y vinculadas y accedió parcialmente a las pretensiones principales, pues encontró que se vulneraron los derechos de las demandantes, como consumidoras financieras- por lo que ordenó a Acción Sociedad Fiduciaria que proceda a “liberar el gravamen que pesa sobre los bienes pactados en este contrato de vinculación de las aquí demandantes” y a “efectuar la escrituración en las condiciones pactadas en el 1 “
RESUELVE
PRIMERO: DENEGAR las excepciones propuestas por la demandada y las vinculadas.
SEGUNDO: DECLARAR civil y contractualmente responsable a la sociedad ACCIÓN SOCIEDAD FIDUCIARIA S.A. En consecuencia, se le CONDENA en su propio nombre y como fiduciario, vocera y administrador del FIDEICOMISO PALMARES DE TOSCANA, proceda en un plazo perentorio no mayor a un (1) mes contado desde la ejecutoria de esta sentencia, a liberar el gravamen que pesa sobre los bienes pactados en este contrato de vinculación de las aquí demandantes, señoras MARÍA DEL PILAR ACEVEDO QUEZADA, KATHERINE GAVIRIA ACEVEDO y VANESSA GAVIRIA ACEVEDO, esto es, el apartamento 401 y garajes privados 35 y 36 primer piso.
Igualmente, deberá en el mismo término efectuar la escrituración en las condiciones pactadas en el contrato de fiducia, esto es, entregarle la propiedad libre de todo gravamen y con las únicas afectaciones de Ley permitidas de reglamento de propiedad horizontal y servidumbres si hay lugar a ello. Así como tendrá que adoptar todas las medidas tendientes al pago de la prorrata que corresponde a esto bienes como a su desembargo, para lo cual y de ser necesario, habrá de sufragar con su propio patrimonio dada su conducta, estos valores contenidos en el crédito constructor para obtener esta liberación, y de encontrase algún valor mayor o adicional que corresponda a los gastos notariales y de beneficencia a los ya sufragados por la parte demandante, deberán ser asumidos por la sociedad fiduciaria.
Para efectos de cosa juzgada de esta decisión, el banco BANCOLOMBIA S.A., deberá en el mismo plazo de un (1) mes contado a partir de la fecha de ejecutoria de esta sentencia; por un lado, liberar el embargo, secuestro y cualquier otra cautela que pesa sobre el beneficio de área que se traduce en los bienes inmuebles aquí discutidos; y por el otro, aceptar el pago de la prorrata para proceder a la liberación, así como acudir a suscribir la escritura de levantamiento de hipoteca.
Igualmente, por secretaría proceda a disponer el levantamiento de la medida cautelar aquí dispuesta de inscripción de la demanda, oficio que, de ser el caso, se tramitará por las demandadas de forma conjunta con el registro de la escrituración aquí ordenada.
TERCERO: DISPONER que en caso de que los gastos notariales por Escrituración y Beneficencia sean mayores a los pagados en su momento por la parte demandante, $1.250.321,oo de Pesos M/cte., y $5.149.100,oo de Pesos M/cte., o que deban pagarse de nuevo, estos deberán ser asumidos por la Sociedad Fiduciaria con su propio patrimonio conforme lo aquí explicado.
CUARTO: SIN CONDENA en costas.
QUINTO: La sociedad Fiduciaria y la entidad bancaria deberán acreditar EL CUMPLIMIENTO DE LA SENTENCIA en un lapso de CINCO (5) días posteriores al término otorgado para cumplir la sentencia, para este fin aporte los documentos idóneos que así lo acrediten, so pena de dar paso por vía incidental al trámite sancionatorio de que trata el numeral 11 del artículo 58 de la Ley 1480.
SEXTO: REMÍTASE por secretaría, link de este proceso y de la presente sentencia con su acta, al Juzgado 41 Civil del Circuito de Bogotá para que obre dentro de la acción ejecutiva promovida por Banco Bancolombia S.A. en contra de Acción Sociedad Fiduciaria S.A. como vocera del Patrimonio Autónomo denominado Fideicomiso Palmares de Toscana Radicado No. 1100131-03-041-2019-0220-00; y al Juzgado 28 Civil del Circuito de Bogotá dentro del proceso de prescripción adquisitiva de dominio, pertenencia, adelantado por las aquí demandantes, Radicado No. 11001-31-03-028-2024-00299-00, para su conocimiento y lo de su competencia”.
OFYPZZ 2024 09861 01 4 contrato de fiducia, esto es, entregarle la propiedad libre de todo gravamen y con las únicas afectaciones de Ley permitidas de reglamento de propiedad horizontal y servidumbres si hay lugar a ello” y a BANCOLOMBIA S.A. “por un lado, liberar el embargo, secuestro y cualquier otra cautela que pesa sobre el beneficio de área que se traduce en los bienes inmuebles aquí discutidos; y por el otro, aceptar el pago de la prorrata para proceder a la liberación, así como acudir a suscribir la escritura de levantamiento de hipoteca”.
FUNDAMENTOS DEL FALLO APELADO. Tras precisar que hacía presencia la relación de consumo entre las partes en litigio, el funcionario de primer grado destacó, con soporte en varios precedentes del TSB2, que no “existe discusión alguna frente a la existencia del contrato de fiducia y menos al de vinculación del encargo de administración y pagos, documentos suscritos por los por las aquí demandantes”; que las consumidoras cumplieron con su obligación del pago de beneficio del área en su totalidad y que le “asiste la responsabilidad de la sociedad fiduciaria al no trasladar el dominio de los bienes aquí discutidos a la parte demandante, dada su calidad de fiduciario”, deber indelegable según lo que prevé el numeral 7° del artículo 1234 del Código de Comercio.
Añadió que “la sociedad fiduciaria no efectuó, como era su resorte y deber, la verificación de fuentes de liquidez al servicio de la deuda o haya dejado esto al azar” y que incumplió “los demás deberes de verificaciones para el pago de la constitución, cumplimiento del punto de equilibrio y control de riesgos del proyecto instrumentalizado en el contrato de fiducia” y que “dichas responsabilidades que deben ser reparadas incluso aún con su propio patrimonio, es decir, el de la sociedad fiduciaria”.
Destacó respecto de Bancolombia S.A. (acreedora hipotecaria del predio de mayor extensión en el que se construyó el proyecto inmobiliario) que “conforme lo señalado por la jurisprudencia, este negocio es de aquellos que causan efectos respecto de terceros”, por la afectación que se le causa a los “consumidores financieros de cara a esa relación contractual de Fiducia”.
4. LOS RECURSOS DE APELACIÓN. TSB, sentencias de 21 de mayo de 2024, M.P., Clara Inés Márquez Bulla, R. 11001319900320210298301; de 28 de agosto 2024, M.P., Estela María Ayazo Perneth, R. 11001319900320210261401; de 18 de diciembre 2024, M.P., Germán Valenzuela Valbuena, R. 11001319900320230659701 y de 18 de julio 2025, M.P., Jaime Chavarro Mahecha, R. 11001319900320230448601. 2 OFYPZZ 2024 09861 01 5 4.1.
Acción Sociedad Fiduciaria S.A., quien actúa en nombre propio y como vocera del Patrimonio Autónomo Fideicomiso Palmares de Toscana manifestó su inconformidad con el fallo de primer grado, con soporte en los siguientes grupos de reparos: (i) “Indebida motivación del fallo respecto de la obligación de escrituración de las unidades – desnaturalización del contrato fiduciario”; ii) “indebido análisis frente a la obligación de pagar la prorrata de las unidades inmobiliarias de cara al contrato de encargo fiduciario y al contrato de fiducia y su incidencia en daño alegado, hecho de un tercero”, atribuible al fideicomitente; iii) “indebida motivación del fallo sobre la falta de necesidad de probar el nexo causal en el presente caso”; iv) “inexistencia del nexo causal entre la supuesta omisión de información y el daño”; v) “indebido análisis probatorio frente a las omisiones endilgadas a mi representada en el fallo”; vi) “inexistencia de la previsibilidad de ocurrencia del daño alegado y las obligaciones de mi representada”; vii) “existencia de un riesgo asumido por la parte demandante”; viii) “inexistencia de nexo causal entre el decreto del punto de equilibrio y el daño”; ix) “contradicción en la condena: orden de pago con el propio patrimonio pese a la solidaridad declarada”; x) “falta de claridad en la materialización del fallo y ambigüedad sobre condiciones de cumplimiento”; xi) “falta de integración del contradictorio: las pretensiones incoadas por la parte demandada van encaminadas a declarar el incumplimiento y resolución de los contratos de vinculación conformados por diferentes partes contractuales- falta de integración del fideicomitente” y xii) “ausencia de motivación- el fallo no se refirió a la excepción de prescripción”.
Como soporte de las mencionadas inconformidades, la opositora en mención sostuvo que “el delegado encuadró la obligación de escrituración de la unidad inmobiliaria como una obligación de resultado, sin contar con un respaldo legal ni jurisprudencial que fuese aplicable a dicha conclusión”; que “en virtud de lo establecido en el parágrafo primero del artículo 17 de la Ley 675 de 2001, la escrituración de las unidades privadas se encuentra condicionada a que el acreedor hipotecario, en caso de que exista hipoteca de mayor extensión, presente certificación de aceptación de dicha transferencia y al levantamiento proporcional del gravamen” y que se “asume como incumplida la obligación de escriturar sin considerar que dicha transferencia de dominio estaba condicionada jurídicamente a que el Fideicomitente cumpliera con el pago proporcional de los gravámenes existentes sobre el inmueble” y que “en este caso se observa sin lugar a dudas que se configuró el hecho de un tercero, es decir, OFYPZZ 2024 09861 01 6 el incumplimiento del Fideicomitente fue la causa eficiente del daño, pues al incumplir con sus obligaciones de pago de la prorrata y de la correspondiente liberación de los inmuebles impidió a su vez que Acción Sociedad Fiduciaria estuviere habilitado jurídicamente para celebrar la escrituración del inmueble a los demandantes”.
Añadió el mandatario judicial de la inconforme que “imponer a mi representada el pago de la prorrata con su propio patrimonio no solo excede el alcance de la solidaridad declarada, sino que vulnera el principio de legalidad, desnaturaliza el régimen fiduciario, y configura una decisión arbitraria que debe ser revisada en sede judicial” y que “al imponer a mi representada el pago directo al banco, el fallo incurre en una indebida incursión sobre una relación negocial que no fue sometida a su conocimiento”. 4.2.
Con su recurso vertical, las demandantes plantearon lo que a continuación se sintetiza: i) La forma de reparación establecida por el juez a quo no obedece a los criterios de justicia, equidad, ni igualdad, por no ordenar a Acción Sociedad Fiduciaria que les restituya la cantidad de $570.000.761,09 que fue lo que ellas aportaron al fideicomiso. ii) Se omitió condenar en costas de primera instancia a Bancolombia, sin ningún soporte legal. 5.
LAS RÉPLICAS. Con soporte en sentencias proferidas por este mismo TSB (providencias de 2 de agosto de 2024, M.P., Stella María Ayazo Perneth, R. 11001319900120231321201 y de 7 de marzo de 2023, M.P., Flor Margoth González Flórez, R. 11001319900120216707401), la demandante solicitó desatender el recurso de alzada de Acción Sociedad Fiduciaria S.A. La parte opositora no replicó la apelación que impetraron las demandantes.
CONSIDERACIONES 1. Verificada la ausencia de irregularidades que impidan proferir decisión de fondo, anuncia la Sala que acogerá, aunque con alcance parcial, las apelaciones en estudio, únicamente para condenar en costas de la primera OFYPZZ 2024 09861 01 7 instancia a la parte opositora y para despachar la excepción de prescripción extintiva que frente a la acción de protección al consumidor planteó Acción Sociedad Fiduciaria S.A., defensa perentoria que no despachó de fondo el juez accidental a quo.
En lo demás, incluidas las órdenes que se le dieron a Acción Sociedad Fiduciaria S.A. y a Bancolombia S.A. (cuyo recurso de alzada declaró desierto el magistrado sustanciador por auto ejecutoriado de 25 de septiembre de 2025), el fallo se confirmará. Puesto en esa labor, a continuación el Tribunal se pronunciará sobre los reproches expuestos por Acción Sociedad Fiduciaria S.A. y, después sobre la alzada que formularon las demandantes. 2.
Por su importancia en este caso en particular, es necesario resaltar algunas previsiones del “contrato de vinculación” que ató a las consumidoras (beneficiarias de área) con Acción Sociedad Fiduciaria S.A. (fiduciaria) y con Área Urbana Diseño y Construcción S.A.S. (fideicomitente desarrollador, quien no fue demandada). El objeto del mencionado contrato, según su cláusula primera, consistió en que las beneficiarias de área se vinculaban al fideicomiso “mediante la entrega de recursos en dinero, que le confiere el derecho a recibir como beneficio la propiedad y la entrega material de la(s) unidad(es) inmobiliaria(s) respecto de la(s) cual(es) se vinculan” (en este caso los bienes inmuebles identificados con el folio de matrícula inmobiliaria 50N-20793427, 50N-20793428 y 50N-2079345 de Bogotá).
También en esa misma cláusula se dejó sentado que “EL(LOS) BENEFICIARIO(S) DE ÁREA se vinculan al FIDEICOMISO únicamente con el propósito de recibir, a la terminación del PROYECTO las unidades inmobiliarias que han quedado reseñadas al inicio del presente contrato y el porcentaje de copropiedad que a esa unidad le corresponderá en las zonas comunes, de acuerdo con el Reglamento de Propiedad Horizontal al cual será sometido el inmueble sobre el cual se ejecuta EL PROYECTO”.
Así mismo, en el canon cuarto del contrato de vinculación se impusieron cargas de indiscutida relevancia para Acción Sociedad Fiduciaria, como la de OFYPZZ 2024 09861 01 8 administrar “los recursos de conformidad con lo previsto en el presente contrato y en el contrato de fiducia por medio del cual se constituyó el FIDEICOMISO”. Por su parte, en el ordinal décimo segundo se estipuló que “la escritura pública mediante la cual se transfiera el derecho de dominio y la posesión a título de beneficio fiduciario de la unidad inmobiliaria que constituye el beneficio en el presente contrato, la cual se efectuará como cuerpo cierto, junto con los coeficientes de copropiedad que le correspondan de acuerdo con el reglamento de Propiedad Horizontal, será otorgada por ACCION como vocera del FIDEICOMISO, en la fecha y notaría que informe EL FIDEICOMITENTE DESARROLLADOR a EL(LOS) BENEFICIARIO(S) DE AREA (…), siempre y cuando EL(LOS) BENEFICIARIO(S) DE ÁREA hayan cumplido todas las obligaciones a su cargo emanadas del presente contrato, especialmente haber cancelado la totalidad de sus aportes”.
También son relevantes para la definición de este litigio algunas previsiones del “contrato de fiducia mercantil de administración fideicomiso Palmares de Toscana” suscrito entre Acción Sociedad Fiduciaria y los fideicomitentes tradentes y aportantes, el día 20 de agosto de 2013. En el numeral 4.1.7 de la cláusula cuarta del contrato de fiducia mercantil se impuso una “instrucción” a la fiduciaria consistente en “Una vez terminada la construcción, suscribir junto con EL FIDEICOMITENTE DESARROLLADOR las escrituras públicas mediante las cuales se efectuará la transferencia del derecho de dominio a LOS BENEFICIARIOS DE ÁREA, de las unidades inmobiliarias respecto de las cuales se vincularon mediante la suscripción del correspondiente CONTRATO DE VINCULACIÓN”.
Ha dicho la Sala de Casación Civil de la CSJ que, “El reconocimiento del consumidor en el sistema contractual tuvo como propósito consagrar medidas tendientes a su protección, amén de la situación de desequilibrio en que fue puesto por la masificación de los bienes y servicios, la despersonalización de los vínculos negociales, y las convenciones predispuestas.
Y es que, el mayor poder económico del fabricante o comercializador, así como el desequilibrio informativo en que se encuentra el adquirente de bienes o servicios, lo sitúa en una situación de debilidad y, por ende, necesitado de acciones positivas para evitar su aprovechamiento” y que “El novel derecho, en esencia, propende por garantizar a los consumidores el ejercicio consciente de la libertad contractual, por medio de la proscripción del aprovechamiento de su OFYPZZ 2024 09861 01 9 situación de debilidad, a través de estándares más altos en materia de revelación de información, adecuada transparencia y satisfacción de su interés negocial concreto” (sentencia SC2850-2022 de 5 de octubre de 2022, M.P. Aroldo Wilson Quiroz Monsalvo).
Frente a lo perseguido con la demanda con la que tuvo su inicio este litigio, que se disponga la transferencia jurídica de los inmuebles materia de negociación, pues ni siquiera Acción Sociedad Fiduciaria suscribió la escritura pública N° 2309 de 30 de noviembre de 2016 que recayó sobre los tres inmuebles (apartamento 401 y garajes 35 y 36 del edificio Palmares de Toscana), es importante tener en cuenta que el numeral 5º del artículo 5º de la Ley 1480 de 2011 definió la garantía como una “Obligación temporal, solidaria a cargo del productor y el proveedor, de responder por el buen estado del producto y la conformidad del mismo con las condiciones de idoneidad, calidad y seguridad legalmente exigibles o las ofrecidas.
La garantía legal no tendrá contraprestación adicional al precio del producto”. Así mismo, el estatuto del consumidor (Ley 1480 de 2011) prevé que la garantía legal “es la obligación, en los términos de esta ley, a cargo de todo productor y/o proveedor de responder por la calidad, idoneidad, seguridad y el buen estado y funcionamiento de los productos” (artículo 7º), y que “corresponden a la garantía legal las siguientes obligaciones:”, entre otras, “La entrega material del producto y, de ser el caso, el registro correspondiente en forma oportuna” (numeral 6°, artículo 11). 2.1.
Dada su naturaleza jurídica y su clausulado específico, es ostensible que la celebración del contrato de vinculación de 22 de marzo de 2014, el cual no es ajeno al contrato de fiducia de 20 de agosto de 2013, involucra un legítimo interés de las aquí demandantes (consumidoras), en alcanzar el dominio de los inmuebles sobre los que versa este litigio (apartamento y 2 parqueaderos).
En el criterio del Tribunal, no es de recibo lo que la sociedad fiduciaria plantea en sede de apelación para sustraerse de su obligación, de tradición de los predios (carga a la que se obligó contractualmente), con soporte en que hizo presencia el hecho de un tercero (del fideicomitente) quien no pagó la prorrata del crédito constructor a Bancolombia S.A., lo que, en su criterio, impide el levantamiento parcial de la hipoteca e imposibilita la suscripción de la escritura pública.
OFYPZZ 2024 09861 01 10 La Sala encuentra de inusitada relevancia el hecho de que el planteamiento de la exención de responsabilidad por un hecho atribuible al fideicomitente constructor no se haya traído a cuento en el escrito de contestación de la demanda. Por el contrario, la mayoría de las excepciones de mérito (que en los antecedentes se enlistaron del i al vi) versaron sobre un hecho desprovisto de soporte probatorio, documental o de cualquiera otra naturaleza, esto es, que la fiduciaria sí habría suscrito la escritura pública N° 2309 de 30 de noviembre de 2016 de la Notaría 41 del Círculo de Bogotá (paso previo a la transferencia del derecho de dominio a las beneficiarias de área) y que la falta de registro de la escritura era atribuible a las demandantes, pues eran ellas las que tenían interés económico y jurídico en perfeccionar la tradición. Por lo dicho, y por las razones adicionales que a continuación se expondrán se desatenderán los reparos que en los antecedentes se identificaron con los números i) al viii). 2.2.
De conformidad con los negocios jurídicos que aquí se han traído a cuento, ambos suscritos por Acción Sociedad Fiduciaria, esta última, en su condición de administradora del patrimonio autónomo, contrajo la carga, por cierto indelegable, de transferir el dominio de los inmuebles a las beneficiarias de área, lo cual incluye el otorgamiento de la consabida escritura pública y su posterior registro.
En consonancia con lo anterior, ha de verse que los predios sobre los que versa este litigio (apartamento y dos garajes) figuran de propiedad del patrimonio autónomo que administra la fiduciaria apelante (ver los respectivos certificados de tradición). Queda visto, entonces, que la sociedad fiduciaria no estaba llamada únicamente a administrar los dineros depositados por los consumidores en el patrimonio autónomo (como lo sugirió al sustentar su recurso vertical), sino que, de sus obligaciones hacía parte la de transferir los bienes fideicomitidos a los beneficiarios de área (así se pactó expresamente en la cláusula primera del contrato de vinculación y en el numeral 4.1.7 de la cláusula cuarta del contrato de fiducia mercantil).
OFYPZZ 2024 09861 01 11 Además, dicha obligación la impuso el legislador cuando estipuló que son deberes indelegables del fiduciario, además de los previstos en el acto constitutivo, “Transferir los bienes a la persona a quien corresponda conforme al acto constitutivo o a la ley, una vez concluido el negocio fiduciario” (num. 7°, art. 1234, Código de Comercio). 2.3.
No olvida la Sala que Acción Sociedad Fiduciaria S.A. planteó como reparo la “falta de integración del contradictorio: las pretensiones incoadas por la parte demandada van encaminadas a declarar el incumplimiento y resolución de los contratos de vinculación conformados por diferentes partes contractualesfalta de integración del fideicomitente”.
En últimas, lo que sugiere la inconforme es que en este litigio era imperiosa la vinculación del “fideicomitente constructor”, sin cuya presencia no era viable desatar el litigio cuya definición se confió al juez accidental. Frente a ello, cabe precisar que la hoy apelante no alegó, en la oportunidad prevista para ello, la excepción previa de “no comprender la demanda todos los litisconsortes necesarios” (num. 9, art. 100, C. G. del P.).
Tampoco llamó en garantía al fideicomitente constructor en el momento procesal que contempla el artículo 64, ibidem. Ha de añadirse que, con la demanda en estudio se reclamó que se ordenara a Acción Fiduciaria S.A. suscribir la escritura pública que facilitara la tradición del dominio de los beneficios de área respecto de los predios en disputa, en tanto que, entre otras cosas, las beneficiarias de área pagaron la totalidad del dinero pactado, a la fiduciaria.
Además, las diferencias de connotaciones jurídica y económica que eventualmente se hayan suscitado entre fiduciaria y fideicomitente, en esta suerte de situaciones, no pueden ir en detrimento de los derechos de los consumidores, por lo regular, la parte débil en contrataciones como la que hoy reclama la atención del Tribunal. Sobre el tema se ha dicho que “puede afirmarse que la tutela efectiva de los intereses de los consumidores y usuarios, habida cuenta de la posición de inferioridad o debilidad que ordinariamente ocupan en el tráfico mercantil y la asimetría que caracteriza sus relaciones jurídico-económicas con los distribuidores o fabricantes, no puede verse restringida o limitada OFYPZZ 2024 09861 01 12 por el principio de la relatividad de los contratos” (sentencia de casación civil de 7 de febrero de 2007, exp. 1999 97 01).
Así las cosas, y como quiera que aquí se estableció que la sociedad fiduciaria ofreció servicios fiduciarios en el mercado inmobiliario, lo que hace suponer su condición de proveedora, ha de concluirse que a su cargo también está la obligación solidaria de responder por la garantía (estatuto del consumidor, Ley 1480 de 2011, art. 5°, num. 5°), cobertura que comprende “La entrega material del producto y, de ser el caso, el registro correspondiente en forma oportuna” (numeral 6°, artículo 11°, ibidem). 2.4.
También se enfilaron como reparos frente al fallo de primer nivel que existe una “contradicción en la condena” pues se impuso un pago (por los gastos de escrituración) a la fiduciaria con recursos propios y no del patrimonio autónomo. Para desestimar esos reproches basta destacar que “el incumplimiento de cualquiera de los débitos que asume la sociedad fiduciaria sea detonante del deber de responder ante un reproche por parte de cualquiera de los afectados que logre demostrar los axiomas que determinan el éxito de su reclamo, esto es, el daño, la culpa y el nexo causal, sobre todo porque el artículo 1243 del Código de Comercio establece que «el fiduciario responderá hasta de la culpa leve en el cumplimiento de su gestión», es decir, por «la falta de aquella diligencia y cuidado que los hombres emplean ordinariamente en sus negocios propios.
Esta especie de culpa se opone a la diligencia o cuidado ordinario o mediano» (artículo 63 del Código Civil)” y que “En tal sentido, para efectos de determinar la responsabilidad de la fiduciaria en el plano contractual, es basilar tener en cuenta la relación material en virtud de la cual hayan asumido compromisos legales y contractuales, así como el rol profesional propio de su actividad, que es calificado y se mide según la actuación que de ordinario se predica de un experto en esa actividad de construcción, de ahí que el estándar de conducta que se le exige sea igual al de un profesional de ese mercado, esto es, el de un artífice versado en la gestión y promoción de negocios ajenos, por contraposición al que se esperaría de un hombre común en la debida gestión de sus propios negocios” (sentencia SC276-2023 de 14 de agosto de 2023, M.P., Octavio Augusto Tejeiro Duque). 2.5.
También sostuvo la opositora inconforme que “en virtud de lo establecido en el parágrafo primero del artículo 17 de la Ley 675 de 2001, la OFYPZZ 2024 09861 01 13 escrituración de las unidades privadas se encuentra condicionada a que el acreedor hipotecario, en caso de que exista hipoteca de mayor extensión, presente certificación de aceptación de dicha transferencia y al levantamiento proporcional del gravamen”.
Sobre ello se memora que la Sala Civil del TSB en sentencia de 23 de mayo de 2023, R. 11001319900120217148901, M.P. Flor Margoth González Flórez, destacó en un asunto de similares contornos que “dado el coligamiento de los negocios, el pago de la prorrata también es una obligación conjunta (de la sociedad fiduciaria), en la medida que recibió el dinero del comprador, tiene la administración de los recursos y le corresponde realizar los abonos acorde con las instrucciones del constructor, máxime cuando el parágrafo del artículo 17 de la Ley 675 de 2001 estableció que le corresponde al ‘propietario inicial’ efectuar el levantamiento proporcional del gravamen de mayor extensión que afecte a la unidad privada objeto del acto de compraventa, para que el notario autorice la escrituración”.
Dicho criterio fue refrendado por esta Sala Séptima de Decisión, sentencia de 26 de junio de 2023 (R. 11001319900120218354302, M.P. Óscar Fernando Yaya Peña), también en un litigio concerniente al ejercicio de la acción del consumidor, y con motivo de la falta de tradición de predios allí comprometidos, que conciernen al proyecto inmobiliario Santa Lucía de Atriz de la ciudad de San Juan de Pasto (Nariño).
Es importante añadir que la carga de procurar el levantamiento parcial de la hipoteca que afecta a los predios objeto de este proceso (que tiene su origen en la garantía real que se pactó sobre el predio de mayor extensión) no es tan ajena a Acción Sociedad Fiduciaria S.A. quien, ya se sabe, administra el patrimonio autónomo que figura como propietario inscrito de los inmuebles.
Además, en su condición de administradora del patrimonio autónomo en cuya cabeza recae el derecho de dominio de los predios hipotecados, la fiduciaria, por así imponérselo el parágrafo del artículo 17 de la Ley 675 de 2001, es la llamada a obtener la certificación del acreedor hipotecario, en este caso Bancolombia S.A., tendiente a procurar la desafectación parcial del gravamen hipotecario.
En efecto, la norma a la que recién se aludió prevé que “el propietario inicial (en este caso, el patrimonio autónomo administrado por Acción Sociedad OFYPZZ 2024 09861 01 14 Fiduciaria), en el momento de enajenar unidades privadas con pago de contado, dentro del mismo acto jurídico de transferencia de dominio deberá presentar para su protocolización, certificación de la aceptación del acreedor, del levantamiento proporcional del gravamen de mayor extensión que afecte a la unidad privada objeto del acto”.
En resumen, las diferencias que se susciten entre Acción Sociedad Fiduciaria S.A. y Bancolombia S.A. (respecto de quien se declaró desierto el recurso de apelación) con motivo del incumplimiento de alguna de las obligaciones derivadas del contrato de fiducia inmobiliaria (incluida la eventual falta de pago de las cuotas del “crédito constructor”), no pueden ir en perjuicio de la garantía legal de la que se habla en esta providencia, máxime que como aquí ocurrió, es ostensible que las demandantes honraron las obligaciones a su cargo, incluyendo la de pagar en su integridad el precio pactado. 2.6.
Sostuvo la entidad financiera apelante que el juez accidental a quo omitió pronunciarse sobre la excepción de prescripción extintiva de la acción de protección al consumidor la cual, en su criterio, estaba llamada a ser atendida. Como tal omisión se verificó, se impone adicionar el fallo apelado para resolver sobre la reseñada excepción (inciso 2°, artículo 287 del C. G. del P.).
En apoyo de esa defensa perentoria adujo la opositora que, como el contrato de vinculación se dio por terminado el 30 de noviembre de 2016 con motivo de la firma de la escritura pública N° 2309 de 30 de noviembre de 2016 de la Notaría 41 del Círculo de Bogotá, y la demanda se radicó el 14 de mayo de 2024, era evidente que transcurrió un término superior al de un año que prevé el numeral 3° del artículo 58 de la Ley 1480 de 2011.
La norma recién aludida contempla que “Las demandas para efectividad de garantía, deberán presentarse a más tardar dentro del año siguiente a la expiración de la garantía y las controversias netamente contractuales, a más tardar dentro del año siguiente a la terminación del contrato. En los demás casos, deberán presentarse a más tardar dentro del año siguiente a que el consumidor tenga conocimiento de los hechos que motivaron la reclamación”.
Con soporte en el material probatorio recaudado, no hay manera de convenir en que los contratos base de este litigio (el de vinculación y el de fiducia mercantil) hubieran terminado el 30 de noviembre de 2016 cuando se firmó (por OFYPZZ 2024 09861 01 15 parte del fideicomitente y las consumidoras) la escritura pública en mención, la cual no tuvo mayores efectos, entre otras cosas, por la ausencia de rúbrica de la sociedad fiduciaria.
Por el contrario, todo indica que los predios en disputa aún figuran como de propiedad del patrimonio autónomo, de donde emerge que aún no se ha cumplido el objeto del contrato de fiducia ni existe prueba de haberse verificado alguna causal de terminación de las previstas en el artículo 1240 del Código de Comercio o en la cláusula 12.4 del Contrato de Fiducia Mercantil de Administración Fideicomiso Palmares de Toscana.
Entonces, como aquí no obra prueba que demuestre que para la época en que se radicó la demanda hubiera terminado el negocio jurídico base de la controversia contractual, emerge que no existe un punto de partida para iniciar el término fatal prescriptivo. En reciente oportunidad, y en un asunto de similares contornos al que hoy se decide, la Honorable Corte Suprema de Justicia sostuvo: “se tiene que el término para accionar estaba gobernado por la subregla que indica que la demanda debía presentarse «a más tardar dentro del año siguiente a la terminación del contrato».
Y como la fiducia mercantil celebrada con ocasión del proyecto inmobiliario «Ciudadela La Hacienda» se encontraba en ejecución, para el momento en que se inició el presente juicio, el plazo legal para promover la reclamación judicial no había comenzado a correr, lo que excluye que pueda hablarse de extinción del tiempo para accionar” (sentencia SC1718-2025 de 15 de agosto de 2025, M.P., Octavio Augusto Tejeiro Duque).
Y si en gracia de discusión se dejara de lado lo que se resaltó en párrafos anteriores, por igual la defensa en estudio era impróspera, en tanto que la mencionada apelante se notificó de la admisión de la demanda el día 21 de junio de 2024, es decir, menos de un año desde el enteramiento que -de la misma providencia- se hizo a la parte actora.
Por consiguiente, y a la luz de lo que consagra el artículo 94 del C. G. del P., se tendría que los efectos interruptivos, en esta oportunidad, cobraron eficacia desde el 14 de mayo de 2024, cuando se impetró la demanda de la referencia. No era próspera, en consecuencia, la excepción de mérito en estudio. OFYPZZ 2024 09861 01 16
3. LA APELACIÓN DE LAS DEMANDANTES. 3.1. Con el primero de sus reparos, las consumidoras reclamaron que se acoja su pretensión de condena consistente en ordenarle a Acción Sociedad Fiduciaria que les restituya la cantidad de $570’000.761,09, monto que ellas aportaron al fideicomiso para adquirir los derechos como beneficiarias de área. El Tribunal estima, a tono con lo que dispuso el juez de primer grado, que no había lugar a acceder a esa pretensión, la cual hubiera resultado viable, para una hipótesis distinta, esto es, para el evento en que las consumidoras hubieran optado por desistir de su interés en la adquisición de los bienes.
Entonces, y como la orden acometida en el fallo apelado está orientada a materializar jurídicamente la transferencia de los predios, resultaría contradictorio disponer la restitución, en favor de las pretendidas adquirentes, de los dineros que ellas pagaron, como remuneración por la adquisición de esos inmuebles. 3.2. En lo que sí les asiste razón a las demandantes es en que se imponía la condena en costas de la primera instancia a la parte demandada, pues hay lugar a esa determinación en contra de “la parte vencida en el proceso” (art. 365, ib).
Por supuesto, el juez de primer grado es el llamado a fijar el monto de las agencias en derecho. DECISIÓN En mérito de lo expuesto, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá, Sala Séptima Civil de Decisión, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley, ADICIONA el ordinal primero de la sentencia de primer grado que el 24 de julio de 2025 profirió la Delegatura para Funciones Jurisdiccionales de la Superintendencia Financiera de Colombia, para desatender la excepción de prescripción extintiva de la acción de protección al consumidor y se REVOCA el ordinal cuarto de ese proveído, el cual quedará así: OFYPZZ 2024 09861 01 17 “CUARTO. Se condena en costas de la primera instancia a favor de las demandantes y a cargo de las demandadas”.
Las agencias en derecho las fijará el juez de primer grado. CONFIRMAR, en lo demás, la sentencia apelada. Costas de segunda instancia a cargo de Acción Sociedad Fiduciaria. Liquídense por el juez a quo, quien incluirá como agencias en derecho, la suma de $3’500.000, según lo estima el Magistrado Ponente. Devuélvase el expediente a la oficina de origen.
Notifíquese Los Magistrados, Firmado Por: Oscar Fernando Yaya Peña Magistrado Sala 011 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Manuel Alfonso Zamudio Mora Magistrado Sala 005 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Ivan Dario Zuluaga Cardona Magistrado Sala 010 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 382e8e582c3ba1f7abbd3cb75094eebb4933cfbd626671fbfdd478826de83c11 Documento generado en 26/01/2026 11:51:55 AM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://firmaelectronica.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica OFYPZZ 2024 09861 01 18