República de Colombia Tribunal Superior del Distrito Judicial de Montería Sala Unitaria de Decisión Civil Familia Laboral CRUZ ANTONIO YÁNEZ ARRIETA Magistrado sustanciador Folio 378-2024 Radicación n.º 23 001 31 03 004 2021 00272 01 Montería (Córdoba), diecinueve (19) de septiembre de dos mil veinticuatro (2.024) Decide la Sala Unitaria de Decisión Civil-Familia-Laboral del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Montería-Córdoba, el recurso de apelación interpuesto por la apoderada judicial de los demandados, contra el auto de fecha 6 de agosto de 2024, proferido por el Juzgado Cuarto Civil del Circuito de Montería (Córdoba), dentro del proceso divisorio que instauró Miller Hernán Galvis Narváez contra herederos determinados e indeterminados de Jhon Edgar Galvis Narváez.
I. Antecedentes. 1.1. El señor Miller Hernán Galvis Narváez presentó demanda contra los herederos determinados e indeterminados de Jhon Edgar Galvis Narváez con la finalidad de que se decretara la división material o la venta del inmueble identificado con M.I. 140-0018238 de la ORIP de Montería, ubicado en la carrera 9° No. 34-61 en el barrio Ospina Pérez de esta ciudad.
Asimismo, solicitó la compensación de los pagos, cuotas y saldo del crédito hipotecario, gastos notariales del levantamiento del gravamen de hipoteca y pagos de impuesto predial sobre el mencionado inmueble en la proporción que le hubiese correspondido al finado Jhon Edgar Galvis Narváez (q.e.p.d.) 1 Radicación n.º 23 001 31 03 004 2021 00272 01 Folio 378-24 1.2.
Admitida la demanda y notificada en legal forma, los señores Jhon Miller Galvis López, Edgar de Jesús Galvis López y Delfi de Jesús López Montiel como hijos y cónyuge respectivamente, del finado Jhon Edgar Galvis Narváez contestaron la demanda por intermedio de apoderada judicial, oponiéndose al reconocimiento de mejoras y a las compensaciones reclamadas.
Además, objetaron el dictamen pericial aportado con la demanda tras considerar que, en realidad es un avalúo comercial. Y, finalmente, se allanan a la pretensión relativa a la división material del bien. Formularon como excepciones de mérito: «Temeridad o mala fe, indebida tasación de mejoras y la genérica» 1.3. Posteriormente, se designó como curador ad litem de los herederos indeterminados del finado, al abogado Alberto Arango Jiménez quien manifestó no constarle los hechos y no presentó oposición a las pretensiones del libelo inaugural. 1.4.
Agotado el trámite de ley, se fijó fecha para evacuar las audiencias correspondientes. II. Auto apelado. El A-quo mediante proveído adiado 6 de agosto de 2024 resolvió: «PRIMERO. NEGAR LA DIVISIÓN MATERIAL DEL BIEN INMUEBLE IDENTIFICADO CON F.M.I No. 140-18238, conforme a lo expuesto en la parte considerativa.
SEGUNDO. DECRETAR LA VENTA EN PUBLICA SUBASTA DEL BIEN INMUEBLE IDENTIFICADO CON F.M.I No. 140-18238, conforme a lo expuesto en la parte considerativa.
TERCERO. Para determinar el avalúo del predio, ordénese la práctica de un nuevo avalúo actualizado. Nómbrese como perito avaluador a la empresa con reconocida idoneidad en la ciudad de Montería ARAUJO Y SEGOVIA S.A. para que realice el respectivo peritaje de avalúo. Los gastos de la pericia serán asumidos por las partes en porciones iguales.
Comuníquese por secretaría a la empresa designada que manifieste si acepta o no la designación.
CUARTO. Reconocer a favor del demandante MILLER HERNÁN GALVIS NARVÁEZ, las mejoras consistentes en el valor del avalúo del apartamento No. 2., conforme a lo expuesto en la parte considerativa. En firme el avalúo que se ordenó en el numeral anterior, se determinará el valor de las mejoras aquí reconocidas. 7 Radicación n.º 23 001 31 03 004 2021 00272 01 Folio 378-24 QUINTO. NEGAR la pretensión de compensación que hicieron las partes, conforme a lo expuesto en la parte considerativa.
SEXTO. Decretar el secuestro del bien inmueble identificado con matrícula inmobiliaria N.º 140-18238 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Montería y para ello se comisionará al alcalde del Municipio de Montería (Córdoba) de conformidad al artículo 38 del Código General del Proceso. Líbrese el despacho comisorio con los insertos del caso.
SÉPTIMO. Nombrar como secuestre a la empresa ASOCIACIÓN INTERNACIONAL DE INGENIEROS, CONSULTORES Y PRODUCTORES AGROPECUARIOS Nit. 900145484-9 (quienes pueden ser ubicados en la CARRERA 19 No. 13 - 23, BARRIO VENUS, CERETE. Teléfonos 55859075 3004957788 - 3215051701 correo electrónico agrosilvo@yahoo.es), a quien se le comunicará esta designación y si acepta, désele la debida posesión del cargo» Como fundamento de su decisión, el enjuiciador explicó que el demandante presentó un dictamen con el fin de establecer el valor del bien, sin embargo, dicho dictamen no determinaba la división material solicitada.
El A-quo señaló que los demandados objetaron esa experticia y aportaron otra que sí determinaba la opción de división material. Este nuevo peritazgo reveló que en el terreno se encontraban construidos dos apartamentos que presentaban diferencias en la extensión de la parte delantera. En consecuencia, el perito argumentó que el apartamento con mayor extensión debería ceder al otro los metros cuadrados restantes en la parte posterior, es decir, en el patio.
Seguidamente, manifestó que, durante el interrogatorio al perito, éste indicó que la división propuesta dejaba en desventaja al propietario del apartamento habitado por el demandante, dado que resultaría en una menor extensión de metros cuadrados en la parte delantera de la casa, lo que variaría el valor del apartamento, ya que la parte delantera y posterior del mismo no tienen igual valor.
Además, expuso que la opción de dividir el predio a la mitad afectaría y perjudicaría los derechos de los comuneros, dado que implicaría el derribo de una pared del primer apartamento, donde actualmente se encuentra la sala, afectando de este modo el valor del bien. En vista de lo anterior, al no ser posible la división material del bien sin menoscabar los derechos de los condueños, el juzgador decretó la venta en pública subasta.
No obstante, dado que los avalúos presentados 7 Radicación n.º 23 001 31 03 004 2021 00272 01 Folio 378-24 por ambas partes correspondían a los años 2021 y 2022, consideró pertinente actualizarlos y ordenó a Araujo & Segovia la realización de un nuevo avalúo. Asimismo, reconoció las mejoras solicitadas en la demanda, dado que probatoriamente se estableció que uno de los apartamentos fue construido por el demandante, circunstancia también admitida por los demandados.
Sin embargo, dado que el avalúo presentado solo reflejaba el valor total del inmueble y no el valor individual de cada apartamento, dispuso que el perito encargado de actualizar el avalúo comercial especificara el valor de cada apartamento de manera individual. Finalmente, con relación a la compensación de los pagos de los créditos, el A-quo afirmó que éstos no constituyen mejoras propiamente dichas, realizadas por los comuneros para incrementar el valor del predio, sino gastos de mantenimiento.
Por lo tanto, negó esta petición. III. Recurso de apelación. La apoderada judicial de los herederos determinados del finado Jhon Edgar Galvis Narváez interpuso recurso de apelación, alegando que son dos los apartamentos dentro del terreno a dividir, uno de 339 metros cuadrados y otro de 221 metros cuadrados. Expresó que, de acuerdo con el informe pericial presentado para refutar el aportado por el demandante, se puede demostrar que el bien es divisible sin afectar los derechos de los comuneros.
Además, afirmó que no es correcto que la parte frontal del inmueble tenga un valor superior al de la parte trasera, ya que no existe ninguna normativa que lo indique. El metraje en construcción y suelo es el mismo en cualquier parte del inmueble. Manifiesta que, aunque el apartamento número dos tiene una extensión de 221 metros cuadrados, algunas características intrínsecas del inmueble, como su antigüedad, contribuyen a que posea un mayor 7 Radicación n.º 23 001 31 03 004 2021 00272 01 Folio 378-24 valor económico en comparación con el apartamento de mayor superficie.
Sostiene que el equilibrio económico entre las partes, se logra únicamente porque las mejoras en la construcción del apartamento número dos son superiores a las del apartamento número uno, a pesar de que el segundo tenga un mayor valor en términos de metraje. También asegura que el peritaje presentado por la parte demandada no fue objetado.
El segundo punto de reparo se centra en las mejoras, expresa su desacuerdo con que se haya tomado en cuenta el dictamen presentado por el demandante, especialmente considerando que el apartamento número dos no se construyó exclusivamente por el demandante, sino en colaboración con su hermano. Añade que las pruebas documentales no demuestran que el demandante sea el titular del crédito (necesario para la construcción), dado que aceptó en el interrogatorio que éste se originó de manera conjunta.
Finalmente, señala que el dictamen aportado por los demandados no fue considerado para la determinación del monto de las mejoras. IV. Consideraciones de la sala. 4.1. Presupuestos procesales. La Sala, para resolver el recurso ordinario de apelación interpuesto por la parte recurrente, lo hará teniendo en cuenta lo dispuesto en los artículos 31 numeral 1°, 35, 320 y 328 del C.G.P., es decir se limitará a resolver sobre los puntos de inconformidad de ésta, con respecto del auto proferido por el Juzgado Cuarto Civil del Circuito de Montería (Córdoba), que decretó la venta de un inmueble. 7 Radicación n.º 23 001 31 03 004 2021 00272 01 Folio 378-24 Antes de abordar el núcleo de la contienda, no está demás recalcar que nos encontramos ante una apelación de auto, por medio del cual se decretó la venta de un inmueble, decisión que es recurrible en apelación de conformidad con lo dispuesto en el numeral 10 del artículo 321 del C.G.P., en concordancia con el último inciso del artículo 409 de ese mismo estatuto, en ejecutoria de la decisión; es procedente, y está cumplida la carga de la sustentación, acorde con el artículo 322-3º, ib, por lo que, se cumplen los presupuestos procesales para el estudio. 4.2.
Problema jurídico. Acreditado lo anterior, le corresponde a esta Sala resolver los siguientes interrogantes: (i) ¿Es jurídicamente viable la división del bien inmueble identificado con FMI 140-0018238 de la ORIP de Montería sin menoscabar los derechos de los comuneros y garantizando la equidad entre las partes? (ii) ¿Cómo deben valorarse las mejoras realizadas en cada apartamento para garantizar una distribución justa y equitativa del valor total? 4.3.
Proceso divisorio. El Código General del Proceso consagra en los artículos 406 a 418, el procedimiento para la división material y la venta de un bien inmueble, ello con el fin de garantizar el derecho de los comuneros a salir de la indivisión de la cosa común. De conformidad con lo anterior, cualquier comunero que demuestre ser titular del derecho de dominio sobre una cuota parte está legitimado para solicitar la partición material del bien, o, en caso de que ésta no sea factible, su división ad valorem, tal como se consagra en el artículo 411 del mencionado Código. 7 Radicación n.º 23 001 31 03 004 2021 00272 01 Folio 378-24 El demandado, por su parte, tiene la posibilidad de impugnar el dictamen si no está conforme con el mismo.
En caso de oponerse a la pretensión de división, deberá alegar la existencia de un pacto de indivisión en su respuesta a la demanda; de no hacerlo, el juez procederá a decretar la división material o, en su defecto, la venta del bien, según corresponda. Con relación a la manera en que se realizará la división, el artículo 2338 del Código Civil preceptúa: Artículo 2338.
Procedimiento para la división Cuando haya de dividirse un terreno común, el juez hará avaluarlo por peritos, y el valor total se distribuirá entre todos los interesados en proporción de sus derechos; verificado lo cual, se procederá a adjudicar a cada interesado una porción de terreno del valor que le hubiere correspondido, observándose las reglas siguientes: 1a.
El valor de cada suerte de terreno se calculará por su utilidad y no por su extensión; no habiendo, por tanto, necesidad de ocurrir a la mensura, sino cuando ésta pueda servir de dato para calcular mejor el valor. 2a. Si hay habitaciones, labores u otras mejoras hechas en particular por alguno de los comuneros, se procurará, en cuanto sea posible, adjudicar a estos las porciones en que se hallen las habitaciones, labores o mejoras que les pertenezcan, sin subdividir la porción de cada uno. 3a.
Si algunos de los comuneros pidieren se les adjudiquen las suertes en un solo globo, así se verificará. 4a. Si los interesados no han consignado antes de empezarse el repartimiento, la cuota que les corresponda para cubrir los gastos presupuestos para la operación, se deducirá dicha cuota de las suertes respectivas y se separará una porción de terreno equivalente para el expresado gasto.
Sobre el particular, la Corte Suprema de Justicia en la sentencia STC 13317-2019 con ponencia del H.M. Dr. Aroldo Wilson Quiroz Monsalvo ha dicho: «Asimismo, se observa que la Corporación querellada tampoco tuvo en cuenta que el partidor manifestó su desacuerdo con el peritaje obrante en el expediente, aduciendo que «lo que se debe tener en cuenta es que los comuneros no resulten lesionados con la división, que para el caso de marras se presenta dicha lesión, pues por orden legal, de acuerdo al plan de ordenamiento territorial no puede existir una vivienda de 1.055 metros de frente», pues «el área mínima admitida como frente de una vivienda, de acuerdo con el Decreto 2060 de 2004, que es para vivienda de interés social urbana VIS, es de 3.50 metros cuadrados»; puntualizando que el predio «no era susceptible de división material, por cuanto se vulneraban los derechos de los comuneros, especialmente los copropietarios de 1/9 partes del inmueble, que quedaran con una 7 Radicación n.º 23 001 31 03 004 2021 00272 01 Folio 378-24 tira larga de solo 1.055 metros de ancho, que limita a cual quiere tipo de construcción» (folios 202 y 203, cuaderno 1).
En ese orden, ningún análisis merecieron (sic), las exigencias del ordenamiento territorial en cuanto al área mínima de los bienes, ni tampoco, se repite, la afectación que con dicha división material se causaba a los condueños del bien. 5. De manera que se concluye que el Tribunal criticado no sustentó de forma suficiente y precisa el proveído de 22 de agosto de 2019, y, en esa medida, esta Corporación considera que su argumentación fue insatisfactoria» (Subraya de la Sala) Aunado a ello, en sede de impugnación, la Sala Laboral de la misma Corporación confirmó la decisión de su homóloga civil y explicó: «En cuanto a lo manifestado por el juez plural en su impugnación, de que debía mantenerse la orden de dividir el inmueble, pues su determinación se ajustaba a derecho en la medida en que le otorgó prevalencia al derecho sustancial de la demandante, y se fundó en la prueba obrante en el proceso, como fue el dictamen pericial, debe precisarse que aunque trató de adoptar una decisión que pudiera ser equitativa, en la medida en que dispuso que la misma debía hacerse en dos partes, «una adjudicándosela en forma independiente a la demandante titular de 5/9 partes del inmueble y la otra parte adjudicándosela a los demandados, titulares de las 4/5 partes restantes, en común y proindiviso, […]», lo cierto es que según las exigencias de ordenamiento territorial, sí se presentaba una afectación a los derechos de los demandados, pues los dejó en indivisión, situación ésta que debió ser valorada al momento de emitir el fallo.
(…) (…) pues independientemente del uso que se le otorgue al mismo, sí debían estar acordes a las exigencias de ordenamiento territorial. Finalmente, cabe anotar que en cuanto a la afirmación del apoderado de la señora Navarro Tique de que en su motivación, la Sala de Casación Civil «siempre insistió en la consideración de los supuestos derechos de los ausentes, para ensalzarlos en detrimento de la demandante de la división y el comunero Huber», es menester destacar que lo que realmente hizo, fue evidenciar la falta de valoración de los presupuestos establecidos para la división material del inmueble contenido en el artículo 407 del CGP, sin sobreponer los derechos de una parte sobre los de la otra, luego no se observa afectación alguna en tal sentido.
Así las cosas, como no se adelantó actuación alguna, tendiente a precaver si se afectaban los derechos de los condueños del bien, al disponerse la división del inmueble, debía en efecto, concederse el amparo, con el fin de ordenar al Tribunal que efectuara el estudio pertinente, situación que conlleva a esta Sala de la Corte a compartir los argumentos expuestos por la homóloga Sala de Casación Civil para otorgar la protección requerida» (Se destaca) Dicho lo anterior, de conformidad con el itinerario legal y jurisprudencial, pasa la Sala a analizar el caso en concreto. 7 Radicación n.º 23 001 31 03 004 2021 00272 01 Folio 378-24 4.4.
Caso en concreto. 4.4.1. Descendiendo al sub examine, es imperioso estudiar el dictamen pericial aportado por los demandados para establecer el método adecuado para la división del inmueble identificado con FMI 140-0018238 de la ORIP de Montería. Esto se debe a que, el dictamen anexado por el demandante, como señaló el juez de primera instancia no ofrece una propuesta concreta para la división del bien, sino que únicamente se limita a realizar un avalúo comercial del inmueble.
Sobre la valoración del dictamen, el artículo 232 del estatuto procesal nos enseña que el juez apreciará el dictamen de acuerdo con las reglas de la sana crítica, teniendo en cuenta la solidez, claridad, exhaustividad, precisión y claridad de sus fundamentos, la idoneidad del perito y su comportamiento en la audiencia, y las demás pruebas que obren en el proceso.
El doctrinante Nattan Nisimblat1 explica que la apreciación del experiticio se realizará de acuerdo con las reglas de la sana crítica (lógica, sentido común, reglas de la experiencia, conocimiento básico de las ciencias, artes, técnicas y disciplinas) teniendo en cuenta (i) la solidez del dictamen, es decir que sea conclusivo e indubitado, (ii) la claridad, esto es, que no contenga puntos dudosos u obscuros, (iii) la exhaustividad, para que abarque todas las posibilidades y aspectos relevantes sobre lo que es materia del peritaje, (iv) la precisión que significa que esté libre de ambigüedades, anfibologías, ideas o conceptos generales o vagos, (v) que contenga razones científicas y demostrables de cada una de las afirmaciones, (vi) la idoneidad del perito que se demuestra con sus estudios, experiencia y asistencia a otros procesos, (vii) el comportamiento del perito en la audiencia, su espontaneidad, lenguaje, calidad de las respuestas, atención a las instrucciones del juez y en general un correcto desenvolvimiento en el interrogatorio y, finalmente (viii) se valorará el peritaje teniendo en cuenta su concordancia y coherencia con las pruebas recaudadas durante el juicio.
Nisimblat, N (2023) Derecho probatorio. Tecnologías de la información y la comunicación. Ediciones Doctrina y ley, Quinta Edición. Bogotá D.C. 1 7 Radicación n.º 23 001 31 03 004 2021 00272 01 Folio 378-24 En ese orden de ideas, el perito Fabio Taboada Moreno asevera que la partición es posible, sugiriendo que el apartamento N° 1 le ceda por la parte del fondo al apartamento N° 2 un área correspondiente a 16.6 metros cuadrados, quedando los apartamentos con el siguiente valor y extensión superficiaria: Así las cosas, el inmueble puede ser objeto de división material.
No obstante, la Sala encuentra ambigua la forma de la partición, dado que en el plenario no se cuenta con registro fotográfico de la pared divisoria, ni de la porción del patio que debe ser cedida al demandante. Asimismo, se echa de menos un plano topográfico que ilustre adecuadamente esta situación, lo que genera imprecisiones y múltiples interpretaciones que dificultarán la distribución. Cabe recordar que, conforme a lo dispuesto en el artículo 410 del Código General del Proceso, en la sentencia se debe especificar cómo se realizará la partición del bien, de acuerdo con el dictamen presentado por las partes involucradas, pero, si dicho peritazgo no lo describe, la división abriría un sin número de hipótesis.
Entonces, no basta con afirmar que el inmueble se puede dividir por la parte posterior, sino que, era menester que se especificara arquitectónicamente cómo se haría y, de qué forma quedarían los apartamentos allí construidos, ya sea en forma irregular, rectangular u otra. Sumado a ello, conforme a la posible partición, al multiplicar $818.000 por un área de 322.4 metros cuadrados nos arroja un valor de 7 Radicación n.º 23 001 31 03 004 2021 00272 01 Folio 378-24 $263.723.200, suma distinta a la anotada en el dictamen ($363.700.000).
Lo mismo ocurre al multiplicar el valor del metro cuadrado por el área del segundo apartamento, el resultado es distinto al enunciado por el perito. Aunado a ello, al sumar el valor total del terreno con las mejoras, se obtiene un resultado diferente, para el apartamento No. 1, un total de $348.323.200 y, para el apartamento No. 2, un guarismo de $348.276.800.
Luego, si bien la Sala entiende que, materialmente sí se puede dividir el inmueble por así decirlo el perito experto, también lo es que, la forma de partición no es clara, motivo por el cual, este punto de reproche se confirmará, pero, por las razones aquí explicadas. 4.4.2. Con relación al reconocimiento de las mejoras, recuérdese que, éstas pueden ser necesarias, útiles y voluptuarias.
Las necesarias son aquellas que son imprescindibles para la adecuada conservación de inmueble. Las mejoras útiles, aunque no son esenciales para la conservación, son beneficiosas y contribuyen al incremento del valor económico del bien y, las voluptuarias se refieren a objetos de lujo o recreativos que, aunque no son necesarios, incrementan el valor del inmueble.
El demandante en el libelo inicial las estimó en la suma de $178.440.000 conforme al avalúo comercial que anexó como prueba para demostrar el valor de la construcción de un apartamento. Por su parte, los demandados objetaron la anterior estimación y consideraron que, en realidad las mejoras corresponden a un guarismo de $238.520.000, las cuales han de ser divididas entre los comuneros en partes iguales, correspondiéndole a cada uno, la suma de $119.260.000.
Ello conforme al dictamen pericial que anexó a la contestación y, que se refiere a la construcción de un apartamento. En el dictamen que anexaron los demandados se especifica que las mejoras del inmueble corresponden al valor total de la construcción de 7 Radicación n.º 23 001 31 03 004 2021 00272 01 Folio 378-24 los dos apartamentos; por el apartamento No. 1 la suma de $84.600.000 y, el apartamento No. 2 en $153.920.000.
Ahora, revisando el haz probatorio obrante en el plenario, se evidencia lo siguiente: Pruebas para demostrar las mejoras Parte demandante Parte demandada Avalúo realizado por el perito Juan Carlos Burgos Comprobante de pago del impuesto predial unificado del inmueble ubicado en la Carrera 9A 34-61 a nombre de Miller Hernán Galvis Narváez de fecha 5 de febrero de 1999 Relación de pagos de crédito de Conavi Avalúo realizado por el perito Fabio Taboada Resolución 0175 del 2 de febrero de 2012 mediante la cual se reconoce y ordena el pago de una cesantía parcial para reparaciones locativas Formato de solicitud de cesantía parcial Resolución 0055 del 12 de enero de 2015 Extracto mensual de un crédito mediante la cual reconoce y ordena el pago hipotecario de Conavi desde 1995 a 2000 de una pensión vitalicia de jubilación Carta de aprobación de pago de Bancolombia Recibo de impuesto predial unificado de fecha 18 de mayo de 2017 a nombre de "Miller Hernán Galvis Narváez y otros" Registros de operaciones financieras de Bancolombia (algunos legibles) Recibo de impuesto predial unificado de fecha 4 de marzo de 2019 a nombre de "Miller Hernán Galvis Narváez y otros" Relación de préstamo a Surtigas Recibo de impuesto predial unificado de fecha 6 de marzo de 2019 a nombre de "Miller Hernán Galvis Narváez y otros" Recibo de impuesto predial unificado de fecha 30 septiembre de 2020 a nombre de "Miller Hernán Galvis Narváez y otros" Facturas cambiarias de compraventa en Estado de cuenta de contribuyente Haddad & Cia por concepto de cemento expedido por la Alcaldía de Montería Estado de cuenta de un crédito con Contrato de compraventa del 50% de un Financiera FES S.A. en los años 1999 a lote de terreno ubicado en la dirección K 9A 2000 34-61 Relación de préstamo a Corona Avalúo realizado por el perito Juan Carlos Burgos en la suma de $33.650.000 Contrato de obra de fecha 29 de septiembre de 2011 suscrito por el fallecido John Galvis Narváez y Eder Montero Mendoza para la ampliación y remodelación de una vivienda unifamiliar ubicada en la Carrera 9A 34-61 por valor de $40,554,360 Carta de Conavi de fecha 1 de octubre de Interrogatorio de los demandados (hijos del 1993 mediante la cual se hace entrega de finado John Galvis) en el que aseveran que información para pagos de cartera, su padre y tío conjuntamente construyeron liquidación de préstamo y copia de un el apartamento pagaré Informe de cambio de plan de crédito Licencia de construcción N° 0070 de la Curaduría Urbana de Montería Contrato de mutuo garantizado con hipoteca suscrito entre Surtigas S.A. y el demandante Miller Galvis Narváez 7 Radicación n.º 23 001 31 03 004 2021 00272 01 Folio 378-24 Carta de Surtigas S.A. remitiendo documento relacionado con la distribución del crédito de vivienda Solicitud de documentación para crédito dirigido a Surtigas S.A. Certificado de Haddad & Cia dirigido a Surtigas S.A. mediante el cual certifica que el señor Miller Galvis Narváez canceló la suma de $503,664 por concepto de compra de materiales de construcción Estado de cuenta expedido por Financiera Corona S.A. Factura de venta de la Casa del Vidrio por concepto de ventanas, puertas entre otros a nombre de Hernán Galvis Certificado de cuenta pendiente de pago de fecha 30 de marzo de 1998 de Miller Hernán Galvis a José Francisco Olmos Mejía por concepto de repello pared, instalación baldosa y columnas Presupuesto realizado por el ingeniero civil Pedro Bautista Karduss para una obra de vivienda unifamiliar de dos plantas de propiedad de Miller Galvis Narváez por valor de $43.220.255 Estado de cuenta del crédito con Banco superior Cotización de la empresa Pisos & Enchapes Carta de proyecto de inversión de fecha 13 de marzo de 1998 por valor de $43,220,225 dirigida al Comité de Vivienda de Surtigas S.A. ESP Solicitud de préstamo de vivienda Certificación laboral expedido por Surtigas S.A. Certificado laboral expedida por la Fundación Universitaria Luis Amigó Estado de crédito hipotecario de Conavi Autorización dirigida a Surtigas S.A. para descuento de salario Pagaré de fecha 27 de abril de 1998 por la suma de $11.000.000 suscrito entre Miller Galvis Narváez y Surtigas S.A. Liquidación de préstamo Carta de aprobación de crédito de vivienda Contrato de obra de fecha 29 de septiembre de 2011 suscrito por el fallecido John Galvis Narváez y Eder Montero Mendoza para la ampliación y remodelación de una vivienda unifamiliar ubicada en la Carrera 9A 3461 por valor de $40,554,360 7 Radicación n.º 23 001 31 03 004 2021 00272 01 Folio 378-24 Declaración extra juicio rendida por Eder Enrique Montero Mendoza mediante la cual manifiesta que no recibió dinero de John Edgar Galvis Narváez por el contrato de fecha 29 de septiembre de 2011 Liquidación definitiva de prestaciones sociales de Miller Galvis Narváez Liquidación y retiro parcial de cesantías de Miller Galvis Narváez Autorización de deducción de cesantías Sobre el particular, la Sala Civil Agraria y Rural de la Corte Suprema de Justicia en sede de tutela2, al estudiar un proceso divisorio explicó: «También, que no hay discusión sobre la existencia de las «mejoras» dado que, con las «estimaciones» rendidas y el devenir procesal, indudablemente se comprobó la construcción de seis (6) locales comerciales; empero, advirtió que correspondía: «determinar si existen otras mejoras distintas a la construcción de los locales mencionados, y del mismo modo definir quién fue la persona que las construyó, pues no podemos olvidar que mientras la demandante con fundamento en el avalúo que allegó al expediente las estima en cuantía de $220.729.000, y señala que a ella corresponde el valor de $124.711.000, valor que señala, equivale a la construcción existente aplicando una depreciación de acuerdo al estado de conservación y vetustez bajo el método de reposición utilizando la tabla de Fitto y Corvini; las demandadas por su parte, controvierten ampliamente esa postura, recalcando que las mejoras mencionadas no fueron construidas por la demandante, y que en caso de existir alguna suma a favor de la libelista, la misma se encuentra cancelada, pues ha gozado y usufructuado el bien, cobrando los cánones de arrendamiento, sin rendir cuentas de tales valores, además de no demostrar con ningún medio de prueba su construcción».
Expuso que, incumbe a quien «reclama el reconocimiento de mejoras», probar su existencia y que las misma se hicieron a costa suya; entonces, como en el sub examine está demostrado el primer elemento «el tema a dilucidar no es otro, que el de verificar si efectivamente fue la demandante quien las construyó». (…) De lo anterior, dedujo que el perito estableció el costo total de la construcción, sin entrar en detalle, porque según su dicho «no estaba valorando una parte del inmueble sino toda la edificación».
Esbozó que, al analizar el valor pretendido por Alba Yurany Rosas y compararlo con lo dictaminado, «se puede establecer sin dificultad que tales mejoras devienen de la construcción existente a la que se agrega la devaluación o depreciación, el estado de conservación y su vetustez –los seis locales comerciales-, pero olvidó ser específica y concreta en detallar los conceptos por los cuales reclama dicho monto, porque no podemos olvidar que en su contra juega la manifestación que ella misma esbozó en la 2 CSJ, STC 194-2024.
M.P. Dra. Hilda González Neira. 7 Radicación n.º 23 001 31 03 004 2021 00272 01 Folio 378-24 demanda, al mencionar en el hecho tercero, que tal construcción la hizo el anterior copropietario –Gustavo Rosas Sánchez». (…) Sin embargo, no especificó «a cuál o a cuáles de los seis locales construidos, le realizó tales mejoras (…)» y, «si en gracia de discusión se aceptara como una mejora puesta en uno de los locales adquiridos, dichos arreglos según el perito los realizaron los propios inquilinos y no la demandante.
(…) minuto 25:47». Advirtió que en el infolio no obra alguna documental, recibo, factura, comprobante de pago a partir del cual se constate que fue la promotora «quien de su propio peculio compró los materiales que se emplearon en las distintas mejoras que se hicieron a los locales comerciales, razón por la cual, incumbía a la parte demandante, se itera, acreditar dicho supuesto, pero como ello no sucedió en la forma como se ha dejado decantado, corolario de todo lo anterior, es que la reclamación de mejoras como lo anotó el juez a quo no está llamada a prosperar».
Memoró que en materia probatoria no es suficiente con la simple afirmación de las narraciones fácticas que se traen como fundamente a los anhelos, sino que tiene que acreditarse. Igualmente, que esta Corporación en sentencia de 6 de febrero de 1980, al respecto, predicó «De suerte que la parte que corre con la carga, si se desinteresa en ella, esta conducta se traduce, generalmente, en una decisión adversa» (Se destaca) Decisión que, posteriormente fue confirmada por la Sala Laboral de la misma Corporación en sede de impugnación3, exponiendo: «Precisado lo anterior, el ad quem advirtió que lo cuestionado correspondía a la negativa del a quo en relación con el reconocimiento de las mejoras construidas en el predio objeto de división material por ausencia de prueba y precisó que «el análisis de esta instancia se suscribirá exclusivamente sobre ese preciso cuestionamiento» Así, indicó que el artículo 412 del Código General del Proceso establece la oportunidad para reclamar las mejoras construidas en el bien objeto de división y señaló que, para ese fin, la parte demandante debe precisar dicho aspecto (i) en el escrito inaugural, junto con la especificación «en qué consistieron las mejoras»; asimismo, (ii) estimarlas bajo juramento y (iii) acompañar un dictamen sobre su valor.
(…) De igual forma, analizó la suma reclamada «por concepto de mejoras», la comparó con lo dictaminado por el perito e indicó que se establecía sin dificultad que «tales mejoras devienen de la construcción existente a la que se agrega la devaluación o depreciación, el estado de conservación y su vetustez –los seis locales comerciales-, pero olvidó ser específica y concreta en detallar los conceptos por los cuales reclama dicho monto.
(…) Así las cosas, analizados los anteriores argumentos y confrontados con las pruebas allegadas a este trámite, esta Sala advierte que el proveído censurado está arraigado en argumentos que consultaron las reglas mínimas de razonabilidad jurídica y que, sin lugar a dudas, obedecieron a la labor hermenéutica propia del juez, sin que sea dable a la parte accionante recurrir 3 CSJ, STL 3018-2024.
M.P. Dra. Clara Inés López Dávila. 7 Radicación n.º 23 001 31 03 004 2021 00272 01 Folio 378-24 al uso de este mecanismo preferente y sumario, a efectos de imponer a un funcionario determinado el conocimiento de un asunto particular» (Se resalta) En ese orden de ideas, los recibos de consignación de los créditos presentados por el demandante no pueden ser considerados como mejoras, ya que se trata de obligaciones asumidas por los deudores que no aportan valor al inmueble, por lo que no se incluyen en ninguna de las categorías pertinentes.
Así, aunque los comuneros pudieran asumir las deudas mencionadas y ejercer el derecho de repetición por los pagos realizados, no pueden reclamarlas en calidad de mejoras. Es innegable que se construyó un apartamento, hecho que es aceptado por ambos sujetos de la litis. El demandante se reivindica dicha construcción, mientras que los demandados argumentan que, aunque el demandante asumió el costo, éste fue pagado en conjunto con su fallecido padre.
Asimismo, resulta relevante para la Sala que el firmante del contrato de obra, en declaración juramentada ante notario público, afirmara que no recibió pago por la supuesta obra. Dicha declaración, aunque no fue ratificada por el declarante, tampoco fue desvirtuada. En lo tocante a los dictámenes adosados por las partes, sea lo primero indicar que, respecto al de los demandados, la estimación de las mejoras se efectuó en forma global pues el perito indicó «por tanto las mejoras que se pueden evidenciar en el inmueble en forma global refieren al valor de la construcción que posee cada apartamento en forma independiente, ello realizada la depreciación respectiva y la vetustez de los mismos.
Así las cosas, las mejoras de inmueble corresponden a un valor de (…) $238.520.000 que resulta del valor de la construcción de los dos apartamentos. Esto es el apartamento N° 01 por un valor de $84.600.000 y el apartamento N° 02 por un valor de $153.920.000» sin que se haya especificado el concepto al que corresponden, máxime si se tiene en cuenta que ambos extremos procesales afirman que, al adquirir el terreno, ya existía una casa con garaje, por lo tanto, se debe entender que las mejoras reclamadas por el demandante están relacionadas con la construcción de un apartamento mientras que las 7 Radicación n.º 23 001 31 03 004 2021 00272 01 Folio 378-24 mejoras invocadas por los demandados se refieren a la remodelación y adecuaciones de la vivienda existente.
Tanto es así que, el demandado Edgar Galvis en su interrogatorio afirmó: Preguntado: ¿indíquele al despacho que mejoras le han hecho a la casa desde la compra hasta la fecha? Respondió: Le soy sincero, desde que se compró, yo tengo 24 años, puedo decir desde que me acuerdo hasta ahora, cuando yo estaba pequeño de 6 a 7 años, yo sé que mi papá siempre en navidad le hacía algo a la casa, se le hacía la remodelación del baño, de cualquier cosita que estaba dañada, que la pintura, que recuerdo, que la casa antes era bajita, y se alzó, no recuerdo la edad pero recuerdo que eso se hizo, me acuerdo que siempre iba el mismo maestro de obra que es un señor de Buenavista que se llama apellido Olmo, no recuerdo el nombre pero ese es su apellido, él siempre, yo recuerdo que mi papá le pagaba, le dábamos la alimentación en la casa y ellos le pagaban a mi mamá y allí mi mamá le terminaba de pagar a ellos,.
Preguntado: ¿Esas mejoras quien las pagaba? Respondió: Mi papá Preguntado: ¿Quién hizo el apto donde vive el señor Miller o que tiene arrendado el señor Miller? Respondió: Sinceramente no se en que año fue, pero sé que ellos siempre han vivido en su casa y nosotros en la mía, las mejoras ellos la han hecho, de su casa, donde anteriormente vivían, pero ahora la tienen arrendada, esas mejoras ellos la han hecho, las de nosotros mi papá y mi mamá con todo su esfuerzo y mi familia.
Pero de yo decirle quien pagó la de él, me imagino que él, pero no tengo conciencia porque estaba muy pequeño. Ahora bien, en lo tocante al dictamen presentado por el demandante con el fin de evidenciar las mejoras realizadas, se aprecia que en la pericia únicamente se incluye una descripción de dichas mejoras y un presupuesto, sin que se especifique el método utilizado para calcular los valores indicados; además, no se presentan referencias de ferreterías o constructoras que respalden los montos alegados.
Sin embargo, la Sala considera que la declaración del demandado Edgar Galvis tiene efectos adversos para él o beneficia al demandante, constituyendo así una confesión, ya que acepta implícitamente que el actor realizó mejoras en el apartamento que se construyó y que sus padres llevaron a cabo mejoras en la vivienda ya existente. 7 Radicación n.º 23 001 31 03 004 2021 00272 01 Folio 378-24 Asimismo, las facturas de compra de materiales a nombre del señor Miller Hernán Galvis y el certificado de cuenta de cobro adeudada al señor José Francisco Olmos Mejía por la instalación de cerámica, repello de pared, entre otros trabajos, constituyen indicios que permiten concluir que el actor adquirió materiales con su propio peculio, los cuales fueron utilizados en la construcción del apartamento.
Cabe destacar que, las mejoras alegadas por los demandados podrían haberse demostrado de manera indiciaria mediante el contrato de obra fechado el 29 de septiembre de 2011, suscrito por el fallecido John Galvis Narváez y Eder Montero Mendoza, relativo a la ampliación y remodelación de una vivienda unifamiliar ubicada en la Carrera 9A 3461, por un monto de $40,554,360.
Sin embargo, el señor Eder Montero Mendoza, en declaración extrajudicial que consta en el expediente, afirmó ante notario público que nunca recibió compensación alguna por la supuesta obra, lo que desvirtúa las mejoras reclamadas por los accionados, en tanto, no se tiene certeza de su ejecución. Decantado lo anterior y, conforme a la jurisprudencia citada, se colige que existen medios de prueba que demuestran las mejoras que el demandante realizó al inmueble, motivo por el cual, este punto de censura tampoco sale avante. 4.5.
Conclusión. En concatenación con lo anterior, el recurso de apelación no tiene vocación de prosperidad. No se impondrán costas por no haber sido causadas. V. DECISIÓN En mérito de lo expuesto, el TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE MONTERÍA, SALA UNITARIA DE DECISIÓN CIVIL - FAMILIA – LABORAL, 7 Radicación n.º 23 001 31 03 004 2021 00272 01 Folio 378-24
RESUELVE
PRIMERO. CONFIRMAR el proveído adiado 6 de agosto de 2024, proferido por el Juzgado Cuarto Civil del Circuito de Montería (Córdoba), dentro del proceso divisorio que instauró Miller Hernán Galvis Narváez contra herederos determinados e indeterminados de Jhon Edgar Galvis Narváez conforme a lo dicho en la parte motiva.
SEGUNDO. Sin costas en esta instancia por no aparecer causadas.
TERCERO. Oportunamente regrese el expediente al juzgado de origen.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE CRUZ ANTONIO YÁNEZ ARRIETA Magistrado Firmado Por: Cruz Antonio Yanez Arrieta Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Dirección Ejecutiva De Administración Judicial Funcionario Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 70a64f0b5630419425b7fba3b15d9ba260bbff1d29e7b50ae07fc0efabb987cc Documento generado en 19/09/2024 04:51:54 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica 7