República de Colombia Rama Judicial del Poder Público Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá D.C. Sala Civil de Decisión Magistrada Sustanciadora SANDRA CECILIA RODRÍGUEZ ESLAVA CLASE DE PROCESO DEMANDANTE DEMANDADO RADICADO PROVIDENCIA DECISIÓN DISCUTIDO Y APROBADO FECHA Expropiación Agencia Nacional de Infraestructura Estefanía Collazos Bahamón 11001 31 03 032 2024 00128 01 Sentencia No. 21 CONFIRMA Once y veinticinco (11 y 25) de abril de dos mil veinticinco (2025) Veintiocho (28) de abril de dos mil veinticinco (2025) Procede la Sala a resolver el recurso de apelación interpuesto por la demandante contra la sentencia de 26 de septiembre de 2024, proferida por el Juzgado Treinta y Dos Civil del Circuito de Bogotá, conforme a lo previsto en la Ley 2213 de 2022.
I.
ANTECEDENTES La Agencia Nacional de Infraestructura –ANI- promovió demanda contra Estefanía Collazos Bahamón, con el propósito que se decrete la expropiación de una zona de terreno identificada con la ficha predial No. SMN-1-112, con área de 1228,75 m2; franja que se segrega del predio de mayor extensión identificado con matrícula inmobiliaria 200-119597 de la Oficina de Instrumentos Públicos de Neiva; consecuentemente, se ordene la inscripción de la sentencia en el respectivo historial registral, la apertura y asignación de un nuevo folio independiente, libre de embargos o limitaciones al dominio.
Igualmente, solicitó que, se consigne el 100% del valor del avalúo, para practicar la entrega anticipada del inmueble objeto de litigio, así como la inscripción de la demanda en el certificado de tradición y libertad1. Fundamento fáctico: En apoyo de sus pedimentos, la demandante expuso, en síntesis, los siguientes hechos: Para la ejecución del proyecto vial “Santana – Mocoa - Neiva” que forma parte de la modernización de la Red Vial Nacional, requiere de la adquisición de la zona de terreno previamente referida, cuyo titular del derecho de dominio es la señora Estefanía Collazos Bahamón, según da cuenta la escritura pública No. 311 de 19 de febrero de 2018, otorgada en la Notaría Tercera del Círculo de Neiva - Huila.
La Sociedad Concesionaria Ruta Al Sur S.A.S., una vez identificó el inmueble, solicitó a un perito privado inscrito en la Lonja Inmobiliaria Bogotá S.A. el avalúo comercial corporativo de fecha 11 de noviembre de 2022, que fijó el mismo en la suma de $117.609.593, correspondiente al área de terreno requerida y las especiales incluidas en ella (construcciones anexas, cultivos y especies).
Así mismo, determinó el valor de $228.404 como daño emergente.2 Con base en el informe anterior la ANI presentó a la titular del derecho real de dominio oferta formal de compra No. PRE-RS-001190 el 27 de diciembre de 2022 notificada personalmente el 25 de enero de 2023. Mediante Oficio No. PRE-RS-001190 de la misma fecha solicitó a la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Neiva la inscripción de la oferta, la cual fue registrada, según da cuenta la anotación 6 del folio de matrícula inmobiliaria 200-119597.
El 15 de febrero de 2023, la señora Estefanía Collazos Bahamón comunicó la no aceptación de la oferta formal de compra por lo que, con fundamento 1 PDF 04 2 PDF 03 Pág. 76 032 2024 00128 01 en el artículo 4 de la Ley 1742 de 2014, al no ser posible la adquisición del bien por enajenación voluntaria, emitió la Resolución No. 20236060015365 de 10 de noviembre de 2023, por medio de la cual ordenó iniciar la expropiación judicial de esa porción de terreno por motivos de utilidad pública e interés social; el enteramiento de dicho acto administrativo se surtió por aviso del día 19 de enero de 2024, el cual cobró ejecutoria el día 22 siguiente3.
Actuación procesal: A la demanda le dio trámite mediante auto de 3 de abril de 20244, se dispuso consignar a órdenes del juzgado la suma ofrecida para la entrega anticipada del bien aludido. En cumplimiento de ello, la ANI efectuó la respectiva transacción por la suma de $117.837.9975 y, en consecuencia, en auto del 24 de abril pasado ordenó la entrega anticipada del área de terreno objeto de expropiación cuyos linderos y demás especificaciones se encuentran señaladas en la demanda y anexos.
Efectuadas las notificaciones legales, Estefanía Collazos Bahamón, por conducto de vocero judicial, emitió réplica para indicar que los hechos eran ciertos, pero que el avalúo presentado por la ANI presenta graves errores técnicos y jurídicos que hacen que el precio real de la indemnización baje considerablemente, pues realizó una indebida valoración del terreno a expropiar, para lo cual adosó una experticia emitida por la perito privada inscrita en la Lonja Inmobiliaria SCA Regional Huila6.
La Procuraduría General de la Nación solicitó que se convocara a audiencia de que trata el numeral 7 del artículo 399 del Código General del Proceso. Sentencia impugnada: Evacuado el trámite de rigor, el 26 de septiembre de 2024, el juez de primer grado, decretó por motivos de Folios 15 del PDF 04 PDF 07 5 PDF 16 6 PDF 08 y 09 3 4 032 2024 00128 01 utilidad pública e interés social, a favor de la Agencia Nacional de Infraestructura, la expropiación de la zona de terreno identificada con la ficha predial SMN-1-112 de fecha 19 de mayo de 2022, la cual modifica la ficha de septiembre de 2017, elaborada por la sociedad Concesionaria Ruta al Sur S.A.S., en la Unidad Funcional 1 – Neiva Campoalegre, con un área requerida de terreno de mil doscientos veintiocho coma setenta y cinco metros cuadrados (1.228,75m2), que se encuentra debidamente delimitada dentro de las abscisas Inicial K6+717,55 y Final K6+758,89, de la margen izquierda, y se segrega de un predio de mayor extensión denominado “SIN DIRECCION LOTE NUMERO SEIS (6)” (según F.M.I.), “LOTE 6” (según IGAC), ubicado en la vereda “Arenoso”, en la jurisdicción del municipio de Rivera, departamento de Huila, identificado con el folio de matrícula inmobiliaria No. 200-119597 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Neiva, cédula catastral No. 416150000000000010149000000000.
Consecuentemente, ordenó la cancelación de todos los gravámenes impuestos sobre el aludido bien, el registro del fallo, reconoció como indemnización a la demandada la suma de $217.625.990,4 y no impuso condena en costas. Para arribar a esa conclusión, procedió a analizar el marco normativo de esa institución, partiendo de la sentencia de la Corte Constitucional T-284 de 1994 que la definió como la operación de derecho público por la cual el Estado obliga a un particular a cumplir la tradición del dominio privado al dominio público de un bien en beneficio de la comunidad y mediante una compensación previa; también con fundamento en el artículo 58 de la Constitución Política.
Procedimiento regulado por el artículo 399 del C.G.P, que contiene el medio idóneo y eficaz no sólo para transferir la titularidad, sino también la posesión material del bien involucrado a favor de la entidad pública que lo requiere para los fines señalados en la Constitución y en la ley, además 032 2024 00128 01 de que garantiza a los propietarios de los derechos la indemnización de los perjuicios sufridos.
Argumentó que se encuentran cumplidos los tres requisitos para su procedencia, en tanto se expidió la Resolución 570 de 24 de marzo de 2015, que determinó la zona requerida para la ejecución del proyecto vial “Santana – Mocoa – Neiva” y posteriormente, la Resolución No. 20236060015365 de 10 de noviembre de 2023 que ordenó la expropiación judicial de la zona de terreno identificada con la ficha predial SMN-1-112; luego, dio credibilidad a la experticia presentada por la Agencia Nacional respecto del valor de las construcciones anexas, lucro cesante, daño emergente, valor de los cultivos y especies y tomó el dictamen de la demandada en lo referente al valor del terreno. Adicionalmente, aplicó la corrección monetaria a la pericia de la ANI desde noviembre de 2023 a agosto de 2024 bajo la fórmula VA=VH x (IPC final /IPC inicial), en consecuencia, ordenó la indemnización en un quantum de $217.625.990,4 correspondiente a $56.302.276,56 (construcciones anexas) + $13.634.346,93 (cultivos y especies) + $239.366,85 (daño emergente) + $ 147.450.000,0 (valor del terreno), con el fin de reparar a la señora Estefanía Collazos Bahamón7.
Apelación: El extremo actor, inconforme con la evocada determinación formuló recurso de apelación. Así, en la oportunidad para manifestar sus reparos8 y, luego en su sustentación9, adujo que no era procedente darle valor probatorio al avalúo allegado por la parte demandada, en la medida que ello iba en contra de lo establecido por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi referente a que no se pueden contemplar expectativas o posibles beneficios de un inmueble ocasionados por la futura construcción de una obra civil o una eventual mejor reglamentación urbanística en cuanto a usos y edificabilidad.
PDF 48 de la carpeta “PrimeraInstancia” PDF 50 de la carpeta “PrimeraInstancia” 9 PDF 007 de la carpeta “SegundaInstancia”. 7 8 032 2024 00128 01 Recalcó que no debe inferirse que el predio objeto de expropiación, que no cuenta con licencia urbanística alguna y se encuentra en un uso de suelo suburbano pueda tener el mismo valor por unidad de terreno que uno con norma urbana y con licenciamiento urbanístico aprobado, dado que no son comparables dichas experticias.
Así, afirmó que se presentó una incorrecta aplicación del artículo 15 de la Resolución 620 de 2008, pues para la estimación del precio de un terreno en bruto, cuando las condiciones del mercado no se puedan determinar directamente y deba partirse del valor del terreno urbanizado, se estableció que el porcentaje de área útil ascendía al 60%, lo cual no era correcto, pues debía tomarse el índice de ocupación máximo establecido en el Plan Básico de Ordenamiento Territorial de Rivera, que es 30% y no el índice máximo de construcción que es 60%.
Al efectuar dicha modificación en la fórmula aplicada, se advierte como arroja un valor similar al del informe valuatorio presentado por la perito inscrita en la Lonja Inmobiliaria SCA Regional Huila. Pronunciamiento de la demandada: En el término de traslado, la convocada defendió el dictamen presentado, indicando que el predio utilizado como referencia es suburbano, solo que, al momento de digitar, el autocorrector modificó las palabras, por lo que fue un error al plasmar la palabra en el documento, siendo un yerro que no debe quitarle valor al informe rendido.
Alegó que el método de comparación o mercado utilizado por la ANI para avaluar el terreno fue desechado por el juez de primera instancia en la medida que los inmuebles que usó de muestra no cumplieron con el requisito de que fueran semejantes y comparables, porque las ofertas 1 y 2 no se encuentran ubicadas a borde de carretera nacional como sí lo está el predio a expropiar.
Además, presentó una variación en el precio del 12% entre el valor de la oferta y el precio ajustado, lo cual supera la variación permitida del 7.5%. 032 2024 00128 01 La oferta 3 también presenta inconsistencias, pues se probó el grave estado de deterioro en el que se encuentran las construcciones de ese predio, y por ende es cuestionable el valor que la ANI les dio a los inmuebles.
En cuanto a la aplicación del artículo 15 de la Resolución 620 de 2008 alegó que se usó el índice máximo de construcción porque está relacionado con el área útil, que es lo que exige la norma, la cual se define como; “el área resultante de restarle al área neta urbanizable, el área correspondiente a las zonas de cesión obligatoria para vías locales, espacio público y equipamientos propios de la urbanización”.
II. PROBLEMA JURÍDICO Corresponde a esta Sala determinar si el valor dado al terreno en bruto objeto de expropiación mediante el método residual presentado por la parte demandada se ajusta a la normatividad que rige la materia o si debe modificarse la fórmula utilizada variando el porcentaje indicado de área útil. III. CONSIDERACIONES 1.
La Sala advierte que se resolverá la instancia con la limitación que impone el inciso primero del artículo 328 del Código General del Proceso, esto es, que solo se analizarán los argumentos que desarrollen los reparos concretos presentados ante el juez de primera instancia, tal como lo dispone el inciso final del canon 327 ib. 2. En el sub lite, la inconformidad de la parte recurrente frente al fallo impugnado, descansa básicamente en el monto del avalúo dado al terreno en bruto para determinar la indemnización a pagar por la franja expropiada. 3.
Por sabido se tiene que, la Ley 1450 de 2011 en su artículo 246 estableció que corresponde al Gobierno Nacional reglamentar “las 032 2024 00128 01 condiciones para determinar el valor del precio de adquisición o precio indemnizatorio que se reconocerá a los propietarios en los procesos de enajenación voluntaria y expropiación judicial y administrativa, teniendo en cuenta la localización, las condiciones físicas y jurídicas y la destinación económica de los inmuebles, de conformidad con el régimen de facultades urbanísticas aplicable a las diferentes clases y categorías de suelo que trata el Capítulo IV de la Ley 388 de 1997.” Concordante con el canon 37 de la Ley 1682 de 2013, modificado por el precepto 6 de la Ley 1742 de 2014 que consagró los derroteros para la realización de los avalúos comerciales para la adquisición y expropiación de los inmuebles requeridos para adelantar proyectos de infraestructura de transporte, el cual señala: “El precio de adquisición será igual al valor comercial, determinado por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC), la entidad que cumpla sus funciones, o por peritos privados inscritos en las lonjas o asociaciones correspondientes, según lo determinado por el Decreto-ley número 2150 de 1995 y de conformidad con las normas, métodos, parámetros, criterios y procedimientos que sean fijados por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC).
El valor comercial se determinará teniendo en cuenta la reglamentación urbanística municipal o distrital vigente al momento de la oferta de compra en relación con el inmueble a adquirir, su destinación económica, el daño emergente y el lucro cesante. El daño emergente incluirá el valor del inmueble y el lucro cesante se calculará según los rendimientos reales del inmueble al momento de la adquisición y hasta por un término de seis (6) meses.” Ahora, el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, en ejercicio de las funciones que le fueron asignadas en el marco de las leyes 9a de 1989 y 388 de 1997 expidió las resoluciones 620 de 2008 y la 898 de 2014 referente específicamente a los proyectos de infraestructura de trasporte a que se refiere la ley 1682 de 2013.
En el caso particular es pertinente referirnos a lo establecido en la Resolución No. 620 de 2008 que contempla cuatro métodos para avaluar los terrenos en Colombia que 032 2024 00128 01 deban ser expropiados: (i) método de comparación o de mercado, (ii) de capitalización de rentas o ingresos, (iii) de costo de reposición y (iv) técnica residual.
El procedimiento utilizado por la Agencia Nacional de Infraestructura para avaluar el predio de mayor extensión del que se extrajo la franja a adquirir fue el de comparación, definido como “la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo. Tales ofertas o transacciones deberán ser clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la estimación del valor comercial.”10 Así, se evidencia en el dictamen aportado lo siguiente11: En el análisis de los datos obtenidos descriptivamente indicó: 10 11 Artículo 1 Resolución 620 de 2008 IGAC Pdf 003 Pág. 62 032 2024 00128 01 En la audiencia adelantada por el despacho el 17 de octubre de 2024, pese a que el perito señaló que estas tres ofertas eran comparables con el predio objeto de expropiación “En tanto las variables físicas, las cuales son el área, la topografía, accesibilidad, destinos, como la norma aplicable a esos puntos de investigación o esas ofertas, (..) también se encuentran en sectores suburbanos”12; lo cierto es que, el juez de primera instancia pudo corroborar, que la ubicación de los inmuebles y por tanto su accesibilidad no es semejante, pues dos de las tres propiedades están ubicadas en vías secundarias, mientras el bien a expropiar se encuentra sobre una carretera de orden nacional, lo cual varía sustancialmente el valor del avalúo tal como lo advirtió el mismo perito en la audiencia, cuando el juez le preguntó: “qué influencia tiene la ubicación de las ofertas en el valor de los precios, si la tiene? Sí, claro, digamos que en el sector rural lo que garantiza o no garantiza un valor de referencia o una variable de referencia es la vía de acceso.”13 En el mismo sentido, véase que el perito de la ANI indicó respecto a la oferta 1: “¿Esa vía es del orden nacional, sí o no? No. Esa primera oferta está ubicada sobre la carretera principal que conduce de Neiva a xx”14;, frente a la oferta 2 dijo: ¿Le pregunté, eso es una vía nacional, sí o no? No, señor, es de segundo orden,15 y en cuanto a la oferta 3, sí se encuentra en una vía nacional.
También se evidencia que el predio de mayor extensión del que se pretende expropiar la franja de terreno señalada, está destinado a explotación comercial, allí se ubica un restaurante, y ninguno de los predios comparados tiene esa destinación. La oferta 3 que tiene la misma accesibilidad, porque está sobre la vía nacional corresponde a una casa de campo, la cual, se relieva, tiene una vetustez que no es semejante a la de las construcciones del inmueble avaluado, tal como se extrae de las 12 Minuto 8:50 MP4 41 Minuto 46:43 14 Minuto 26:50 15 Minuto 29:13 13 032 2024 00128 01 fotografías aportadas, lo que significa que el destino del mismo también es diferente.
PREDIO A EXPROPIAR16 OFERTA 317 En consecuencia, como se viene de ver, no es procedente tener en cuenta el dictamen aportado por la Agencia Nacional de Infraestructura para establecer el valor del terreno en bruto, pues en efecto, la técnica valuatoria realizada no cumple con los estándares señalados en la Resolución No. 620 de 2008, ya que las heredades con las que fue comparado el lote no son similares ni confrontables. 4.
Por su parte, la demandada allegó dictamen de la Sociedad Colombiana de Arquitectos – Huila División Lonja Inmobiliaria, quien afirmó que utilizó como metodologías del avalúo el de comparación de mercado y residual para establecer el valor del metro cuadrado de terreno suburbano en bruto.18 Allí indicó que se basó en el valor de los desarrollos residenciales campestres existentes en la vecindad para establecer el valor del predio; 16 Tomado del PDF 03 Tomado del PDF 09 18 PDF 08 pág. 53 y ss. 17 032 2024 00128 01 tomó como muestra equiparable el desarrollo urbano ofertado en el condominio residencial Laguna Club ubicado a 550 metros del inmueble objeto de avalúo, que corresponde a viviendas unifamiliares en conjunto cerrado, en ambiente campestre cuyo valor por metro cuadrado urbanizado útil es de $430.000 y aplicó la formula contenida en el canon 15 de la Resolución 620 de 2008 del IGAC para la estimación del precio del terreno en bruto que indica: “cuando por las condiciones del mercado no se pueda estimar directamente, se calculará partiendo del valor del terreno urbanizado, y se aplicará la siguiente fórmula: En donde: % AU Porcentaje área útil.
Vtu Valor del terreno urbanizado. g Ganancia por la acción de urbanizar. Cu Costos de urbanismo. (Debe incluir los costos financieros y no solo los de obra).
PARÁGRAFO 1 o. Por porcentaje de área útil se entiende el resultado de dividir el área útil de cada predio, por el área total de cada predio o predios sujetos a plan parcial; al tenor de lo establecido en el Decreto 2181 de 2006.”19 Los valores aplicados al caso en concreto fueron los siguientes20: 19 20 https://www.igac.gov.co/sites/default/files/2022-05/resolucion_620de2008.pdf PDF 09 Pág. 56 032 2024 00128 01 5.
Rememórese, lo que motivó la alzada es que la Agencia Nacional de Infraestructura considera, en primera medida, que no es procedente tomar como valor de referencia el de un predio urbanizado, pues no es comparable con el que se pretende expropiar, adicional a que hay un yerro en las variables de la fórmula aplicada por la demandada, porque el porcentaje indicado como área útil, no es el correcto, en la medida que, la perito afirmó que correspondía al 60% que es el índice de ocupación actual del predio conforme al Plan de Ordenamiento Territorial del Municipio de Rivera, en tanto que la demandada asevera que debe aplicarse únicamente el 30, que es el índice de construcción del mismo según el referido POT, en cuyo caso la estimación del precio del terreno si concuerda con el monto por ellos considerado. 6.
Para zanjar la anterior controversia, la Sala considera que para efectos de determinar el valor del terreno previamente delimitado corresponde aplicar el método establecido en el artículo 15 de la Resolución 620 de 2008, pues esta normativa se destina para aquellos eventos en los que por las condiciones de mercado no se deba estimar directamente el monto requerido, lo cual ya se estableció previamente en esta sentencia, habida cuenta que de los dictámenes se infiere que no hay ofertas semejantes o comparables con el predio objeto de compra en la zona y las indicadas en el dictamen de la demandante no están ubicadas en una vía nacional ni tienen una destinación semejante a la llamada a ser expropiada.
Justamente, pese a que la Agencia Nacional de Infraestructura alega que no debe tomarse como base para establecer el monto de la indemnización el valor del metro cuadrado urbanizable, lo cierto es que dicha norma contempla concretamente esta situación, tomar predios urbanizados para eventos en los que el valor del bien no se pueda esclarecer directamente. 7.
Así las cosas, para elucidar si fue debidamente aplicada o no la fórmula contenida en la precitada norma, corresponde entrar a definir qué es el porcentaje de área útil, el cual fue determinado por el Decreto 2181 de 032 2024 00128 01 2006 como el “resultante de restarle al área neta urbanizable21, el área correspondiente a las zonas de cesión obligatoria para vías locales, espacio público y equipamientos propios de la urbanización.” Norma que también puntualiza qué es el índice de construcción, el cual fue usado por la convocada para establecer el valor del metro cuadrado del predio y el índice de ocupación, que afirma la ANI es el que debe ser tenido en cuenta en la fórmula, de la siguiente manera: “7.
Índice de construcción. Es el número máximo de veces que la superficie de un terreno puede convertirse por definición normativa en área construida, y se expresa por el cociente que resulta de dividir el área permitida de construcción por el área total de un predio. 8. Índice de ocupación. Es la proporción del área de suelo que puede ser ocupada por edificación en primer piso bajo cubierta, y se expresa por el cociente que resulta de dividir el área que puede ser ocupada por edificación en primer piso bajo cubierta por el área total del predio.” De lo anterior se percibe, sin lugar a dudas, que el área útil como el porcentaje de ocupación y construcción del predio son tres variables totalmente diferentes; las dos últimas, están dadas por el Plan de Ordenamiento Territorial del municipio al que pertenece la heredad; sin embargo, el área útil no, pues es un porcentaje que, como lo indica la norma, se obtiene al determinar el área neta urbanizable del predio, al que deben restarse las zonas de cesión obligatorias, las cuales también están en el POT.
De la revisión de los dictámenes aportados y del referido documento público, se constata, sin que sea motivo de discusión, que el predio es suburbano ubicado en la vereda Arenoso22. Ahora, el artículo 82 del Plan Básico de Ordenamiento Territorial del municipio de la Riviera 2021- “Es el área resultante de descontar del área bruta, las áreas para la localización de la infraestructura para el sistema vial principal y de transporte, las redes primarias de servicios públicos y las áreas de conservación y protección de los recursos naturales y paisajísticos.” 22 PDF 03 Pág. 54 y ss, PDF 08 pág 42 y ss. 21 032 2024 00128 01 203523 estableció el desarrollo urbanístico en este tipo de suelo e indicó cuáles son los índices de ocupación y construcción permitidos en las áreas aledañas a las vías de primer y segundo orden del municipio de Rivera cuando se pretenda realizar una intervención y aprovechamiento de los suelos de la zona suburbana para nuevos desarrollos urbanísticos.
Sin embargo, para determinar el área útil de dicho terreno debía establecerse el espacio neto urbanizable, los porcentajes de cesiones tipo A y B, que corresponden al de cesión para vías, equipamiento colectivo, parques y zonas verdes, atendiendo el plan de ordenamiento territorial del municipio en el que se encuentra el predio, se designó perito por esta Sala, en virtud de la facultad oficiosa de decretar pruebas contenida en el artículo 327 en concordancia con el 170 del Código General del Proceso, a efectos de que señalara con exactitud a qué correspondía el mismo, pues, como quedó visto, los indicados por las partes en los dos dictámenes no obedecían al referido en la norma.
Así, dentro de esta instancia el experto rotuló: 23 https://drive.google.com/drive/folders/184psnGk4MohXY1083dqSGMmCjltn4Pc7 032 2024 00128 01 Al momento de la contradicción del dictamen, manifestó que el porcentaje de área útil, se extrajo atendiendo los datos de la muestra, que en este caso viene siendo el Condominio Laguna Club ubicado a 550 metros, sobre el mismo corredor suburbano, ya que los predios tienen las mismas características, solo que ese ya está edificado.
Para llegar al área útil adujo que descontó del terreno neto urbanizable las cesiones tipo A, que corresponden a porcentajes de terreno que deben destinarse para vías locales del proyecto, el equipamiento colectivo y las zonas para parques y zonas verdes, que, de acuerdo al POT del Municipio de Rivera, son 7,5% y 7,5% las dos últimas 24 y en cuanto al porcentaje otorgado para vías, manifestó que dependía del diseño y del criterio del perito avaluador, por lo que lo estimó en el 10%, acorde con su experticia25. 24 25 Min 30:49 Min 35:00 032 2024 00128 01 En cuanto a las cesiones tipo B, refirió que si bien no son obligatorias, deben aplicarse en el caso en concreto en la medida que el valor del metro cuadrado del terreno urbanizado que se tomó para establecer el avalúo del predio a expropiar se derivó de un proyecto en el mismo corredor suburbano que está en $430.000, en el que se hicieron estas cesiones y que tiene características como conjunto cerrado con jardines, plazoletas, senderos peatonales, piscina, kiosco, las cuales estimó en 10% según su experiencia en el tema26.
Recalcando que deben ser aplicadas, porque de lo contrario, las condiciones de los predios cambian y no serian comparables. En ese orden, el total de las cesiones equivale a: (i) Vías: 10%, (ii) Equipamiento colectivo: 7,5%, (iii) Parques y zonas verdes: 7,5% y (iv) Cesiones tipo B: 10% para un total de 35%. 8. Alegó el apoderado de la demandada al momento de la contradicción del dictamen que no es procedente restar el porcentaje dado por el perito para vías porque depende del diseño urbanístico, que en el caso concreto no se tiene y, en cuanto a las cesiones tipo B, considera que también son improcedentes habida cuenta que estas solo aplican para construcciones de mas de 6.000 metros cuadrados con urbanizaciones de más de 10 viviendas y ello tampoco se encuentra en este terreno, pues el mismo solo tiene una hectárea y el POT de La Rivera prevé que en estas circunstancias solo procede construir hasta 8 casas.
Sobre el particular, ante todo, es de resaltar que la única entidad con competencia para establecer los planes de ordenamiento territorial (POT), es la administrativa municipal o distrital, quien tiene la responsabilidad de definir el uso del suelo. Así, revisado el Plan de Ordenamiento Territorial del referido municipio se advierte que, las cesiones tipo B solo son obligatorias para conjuntos de más de 10 viviendas o 6.000 mts. construidos, tal como lo indicó el abogado de la parte demandada27: 26 27 Min 37:00 https://drive.google.com/drive/folders/184psnGk4MohXY1083dqSGMmCjltn4Pc7 032 2024 00128 01 Y, en efecto, el terreno que corresponde expropiar es una franja de 1228,75 m2; que se segrega del predio de mayor extensión identificado con matrícula inmobiliaria 200-119597 de la Oficina de Instrumentos Públicos de Neiva, que tiene un área total de 10.000 mts aproximadamente28, por lo que, como lo indica la parte inconforme, en principio, para realizar un proyecto urbanístico en dicho predio no parecería necesario restar el 10% para usos recreativos y parqueadero de visitantes; sin embargo, esta Colegiatura precisa que es indispensable incluir estas cesiones para saber el valor del terreno en bruto atendiendo el método utilizado para ello por el experto, ya que el justiprecio del metro cuadrado usado como referencia fue el del Condominio Laguna Club, el cual, según lo expuesto en su página web29 tiene las siguientes amenidades ofertadas: 28 29 Pág. 44 y 130 del PDF 03 https://www.lagunaclubneiva.com/proyecto 032 2024 00128 01 Resultando improcedente acoger el planteamiento del procurador judicial de la demandada en cuanto a que no deben deducirse cesiones destinadas a estas zonas sociales por no ser obligatorias, ya que, al usar como precio de referencia el valor del metro cuadrado de un condominio con tales servicios, se impone descontar del área útil este porcentaje de espacio destinado para dichas zonas recreativas en el que se pretende avaluar, pues, de lo contrario, implicaría hipotéticamente que no sería una urbanización con las mismas características y por ende, el valor no podría ser equiparable.
Adicional a lo anterior, debe restarse un porcentaje para vías, que en este caso el perito estimó en el 10%, toda vez que, si se está partiendo de un terreno urbanizado específicamente para un condominio, no puede pretenderse que toda el área sea útil para construir, ya que es obligatorio que las unidades tengan acceso; luego, no puede ser 0 el porcentaje destinado a caminos o rutas como lo propugna el mandatario de la demandada, so pretexto que no hay un diseño urbanístico, según aduce. 9.
Ahora, en cuanto al porcentaje destinado a las cesiones y para las vías que fue aplicado por el perito, con base en su experiencia profesional, es de relievar que la jurisprudencia ha esclarecido en cuanto a esta prueba técnica; “El dictamen pericial es prueba técnica por excelencia, ya que versa sobre conocimientos específicos, que, en razón a la ciencia, arte o método, escapan al saber del juez y por eso se encomiendan a expertos en la materia para que sea un especialista quien lo ilustre sobre determinada temática, cuestión o aspecto que contribuya al esclarecimiento de los hechos que importan al litigio, por lo que el actual estatuto adjetivo lo consagra como elemento de convicción (art. 167)” (negrilla fuera de texto, SC514-2023).
De esta manera, como lo indica la norma, lo señaló el auxiliar de la justicia e incluso la demandada, al momento de la contradicción del dictamen, estas cesiones dependen del planteamiento urbanístico que se desarrolle 032 2024 00128 01 en el predio y como quiera que se trata de un hipotético, necesariamente implica un grado de abstracción o conjetura, que está llamado a ser esclarecido por el profesional atendiendo la experiencia con la que cuenta.
Puestas de este modo las cosas, surge diamantino que deben acogerse las proporciones señaladas, porque más allá de los cuestionamientos del apoderado de la pasiva al momento de las alegaciones presentadas ante esta instancia, no está demostrado que la información dada por el perito sea errónea o desproporcionada. Y es que no debe olvidarse que quien elaboró el dictamen pericial es un experto que se encuentra adscrito al Instituto Geográfico Agustín Codazzi, que acreditó experiencia en la valuación de activos inmobiliarios, quien ahondó con fluidez sobre la aplicación de la técnica establecida en la Resolución 620 de 2008 del IGAC (método residual), ilustrando ampliamente sobre su desarrollo, así como sustentando sus conclusiones.
Véase que en un caso de similares contornos la Corte Suprema de Justicia señaló: “Los convocados intentaron, a través de reiterados escritos, discutir las conclusiones del experto, pero sin adecuar sus argumentos a las formas de contradicción de los dictámenes periciales oficiosos, y sin apoyarse tampoco en evidencias. Solamente enarbolaron varias críticas fundadas en la imposibilidad de evaluar de modo cierto las condiciones que tendría el bien sin soportar las obras correctivas de las que viene hablándose.
En punto de lo anterior, la Corte admite que ese análisis solo podría darse desde un escenario contrafáctico. El perito tuvo que hacer un ejercicio teórico para hallar el valor que tendría el predio si el desconfinamiento y las obras posteriores no hubieran ocurrido, y ello, necesariamente, implica un grado de abstracción y de conjetura. Pero no existe forma distinta de tasar el perjuicio que se le causó a Corpade, como no sea imaginar cómo sería su composición patrimonial si su contraparte no se hubiera comportado como se comportó. Por tanto, el reproche no es de recibo." (SC225-2024) 032 2024 00128 01 En consecuencia, del dictamen pericial presentado el 20 de febrero de 2025, por el auxiliar de la justicia designado, el cual fue objeto de contradicción en la audiencia del 4 de abril del cursante, atendiendo que ya se dilucidaron las controversias planteadas sobre el mismo, resulta claro que el área útil para el terreno específico a expropiar es de 65%, resultante de restar el total de las cesiones tipo A y B contenidas en el plan de ordenamiento territorial del municipio al que pertenece el predio, que, como ya se vio, son necesarias, a fin de que sea equiparable con el predio tomado como referencia para establecer el valor del área urbanizable. 10.
Al incluir dicho porcentaje en la fórmula establecida en el artículo 15 la Resolución 620 de 2008 del IGAC para determinar el valor de la franja de terreno en bruto a expropiar, la cual parte del terreno urbanizado, en el entendido que por las condiciones del mercado no se pueden estimar directamente, arroja las siguientes sumas: En donde: % AU Porcentaje área útil: 65% Vtu Valor del terreno urbanizado: $430.000 G Ganancia por la acción de urbanizar: 10% Cu Costos de urbanismo.: $250.000 V.T.B= 0,65((430.000/1+10%)-250.000) V.T.B.= 91.591 (valor que el perito aproximó a 92.000) Téngase en cuenta, por demás, que el experto aclaró la manera en la que la fórmula matemática debia ser despejada, esto es, primero realizando 032 2024 00128 01 la división del valor del terreno urbanizado en uno, más la ganancia, que ya habia sido previamente establecida en el dictamen acogido en primera instancia, para posteriormente restar el valor de los costos de urbanización y así, resuelto el paréntesis, multiplicarlo por el porcentaje de área útil.
En tal virtud, quedó esclarecido que la fórmula empleada en el dictamen presentado por la demandada no se aplicó conforme a los parámetros de la norma reguladora, pues no resolvió primeramente la división, previo a restar el costo de urbanización, tal como los principios aritméticos lo ordenan, lo que conllevó a un yerro en el valor del terreno bruto que debía ser corregido en esta instancia. Ahora, al multiplicar dicha suma por la cantidad de metros a expropiar que son 1.228,75 arroja un total de $113.045.000 correspondiente al valor del terreno, que al sumarlo con $56.302.276,56 (construcciones anexas) + $13.634.346,93 (cultivos y especies) + $239.366,85 (daño emergente), elementos sobre los que no se expresó inconformidad alguna, asciende a un quantum total de $183.220.990,34 para reparar a la señora Estefanía Collazos Bahamón30 11.
A corolario, surge evidente el triunfo de la impugnación del extremo actor, por cuanto, como viene de verse, existió un yerro en el porcentaje de área útil aplicado en la fórmula previamente desarrollada, como quedó establecido en el peritaje tenido en cuenta por el iudex, aunado que, como también se advirtió, el monto sobre el que se dividió el valor de terreno urbanizado menos los costos de urbanismo, también resultó erróneo, pues era de 1 más la ganancia, tal como lo establece el artículo 15 de la resolución citada y no 1 menos la ganancia como lo estimó la experticia cuestionada. 30 PDF 48 de la carpeta “PrimeraInstancia” 032 2024 00128 01 12.
Por último, en concordancia con el inciso segundo de la disposición 283 del Estatuto Procesal, que en su literalidad impone “El juez de segunda instancia deberá extender la condena en concreto hasta la fecha de la sentencia de segunda instancia, aun cuando la parte beneficiaria con ello no hubiese apelado…”, se realizará la corrección monetaria por ser “una remuneración equitativa y razonable para contrarrestar la pérdida de poder adquisitivo del dinero por la inflación, es decir, una retribución para que la prestación económica tenga un valor igual -o similar- al que tuvo en el momento en que se ejecutaron las obligaciones del respectivo negocio, que fue cuando se pagó el precio pactado, o debió pagarse el justo”31, sin que ello signifique trasgresión al principio constitucional de “non reformatio in pejus”.
En este orden, el monto a indemnizar asciende a $183.220.990,34, cifra que deberá actualizarse a la data en que se emite este fallo, conforme al índice de precios al consumidor32, según la siguiente fórmula de matemática financiera: VP=VH X IPC FINAL / IPC INICIAL Donde, VP= valor presente VH= valor histórico IPC FINAL= IPC a corte de marzo de 2025 (último publicado por el DANE), es 148,68 IPC INICIAL= IPC de septiembre de 2024, data en que se emitió la sentencia de primera instancia (26. sep/24)33, es 144,02.
Corte Suprema de Justicia, Sentencia STC1709-2021. https://www.dane.gov.co/index.php/estadisticas-por-tema/precios-y-costos/indice-de-precios-alconsumidor-ipc 33 PDF 48 31 32 032 2024 00128 01 VP=VH X IPC FINAL / PC INICIAL VP= ($183.220.990,34 X 148,68) / 144,02 Efectuada la operación aritmética, la cantidad actualizada asciende a $189.149.401,78 13.
Así las cosas, se modificará el ordinal quinto de la parte resolutiva del veredicto impugnado, en el sentido de reducir a la suma mencionada el monto cuyo reconocimiento se ordenó por el a quo, teniendo en cuenta las consideraciones que anteceden, y se confirmará en lo demás. 14. No se impondrá condena en costas de esta instancia, dada las resultas del recurso vertical (artículo 365 del C.G.P.).
IV. DECISIÓN En mérito de lo expuesto, en nombre la República y por Autoridad de la Ley, el Tribunal Superior de Bogotá, Sala Quinta Civil de Decisión,
RESUELVE
PRIMERO: MODIFICAR el ordinal quinto de la parte resolutiva de la sentencia proferida el 26 de septiembre de 2024, por el Juzgado Treinta y Dos Civil del Circuito de Bogotá, el cual quedará de la siguiente manera: “QUINTO: RECONOCER como indemnización a favor de Estefanía Collazos Bahamón la suma de $189.149.401,78. de conformidad a lo expuesto en la parte motiva de esta sentencia.”.
SEGUNDO: CONFIRMAR en lo demás, la aludida decisión.
TERCERO: Sin costas en esta instancia, ante la prosperidad del recurso. 032 2024 00128 01 CUARTO: En su oportunidad, devuélvase el expediente al estrado judicial de origen.
NOTIFÍQUESE SANDRA CECILIA RODRÍGUEZ ESLAVA Magistrada CLARA INÉS MÁRQUEZ BULLA Magistrada ÁNGELA MARÍA PELÁEZ ARENAS Magistrada Firmado Por: Sandra Cecilia Rodriguez Eslava Magistrada Sala Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Clara Ines Marquez Bulla Magistrada Sala 003 Civil Tribunal Superior De Bogotá D.C., Angela Maria Pelaez Arenas Magistrada Sala 009 Civil Tribunal Superior De Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 1f0574877ab944cc812f650adef8fb9899384bfc0ab664087338e86bd070df14 Documento generado en 28/04/2025 04:50:38 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica 032 2024 00128 01