Declarativo Demandante: Alejandro Sabogal Martínez Demandado: Conjunto Multifamiliar Supermanzana Dos Ciudad Kennedy P.H. Rad. 11001310301220220022101 REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ SALA CIVIL HENEY VELÁSQUEZ ORTIZ Magistrada Ponente Aprobado en sala de decisión del 28 de agosto de 2024.
Acta 31. Bogotá D.C., veintiocho (28) de agosto de dos mil veinticuatro (2024) Procede el Tribunal a decidir el recurso de apelación interpuesto por el demandante frente a la sentencia del 15 de abril de 2024 emitida por el Juzgado Doce (12) Civil del Circuito, dentro del trámite impulsado por Alejandro Sabogal Martínez contra el Conjunto Multifamiliar Supermanzana Dos Ciudad Kennedy Propiedad Horizontal.
ANTECEDENTES 1. Alejandro Sabogal Martínez en su calidad de hijo1 y apoderado general de Alberto Sabogal y Blanca Martínez2, propietarios del apartamento 220 del Conjunto Multifamiliar Supermanzana Dos Ciudad Kennedy Propiedad Horizontal, formuló demanda de impugnación de actas, con el fin de que se declare la nulidad de la convocatoria que dispuso la administración de la copropiedad el 13 de abril de 2022, de la asamblea ordinaria realizada el 1° de mayo de 2022 y, del acta de la reunión que se suscribió en esa fecha, esto es, de todas las decisiones adoptadas en el encuentro por el órgano social.
Fundó sus pretensiones en que German Ochoa, Margarita Jaramillo, Marlon Javier Rojas, Ivon Sarmiento y Yolanda Ortega han sido nombrados miembros del Consejo de Administración del edificio por cuatro (4) períodos consecutivos, esto es, desde el año 2018; en que esa reelección está expresamente prohibida en el 1 2 Registro Civil de Nacimiento N°1559581 Escritura Pública N°1037 del 30 de marzo de 2009, protocolizad en la Notaría 68 del Círculo de Bogotá 012-2022-00221-01 1 artículo 86 del reglamento interno, que plantea que no podrán ostentar el cargo en más de una oportunidad, de manera individual ni conjuntamente; en que por esa razón, no tenían capacidad jurídica para convocar a reuniones de copropietarios; en que no se acreditó que la asamblea en pleno conforme a lo que refiere el numeral 1° del artículo 72 de la citada disposición, les hubiere otorgado facultad para poner en el cargo de administrador a Gustavo Bustamante; en que el encuentro del 1° de mayo de 2022 no se celebró conforme con lo que estipula el artículo 39 de la Ley 675 de 2001, tampoco el numeral 1° del artículo 73 de los estatutos, esto es, dentro de los tres (3) primeros meses siguientes al vencimiento del período presupuestal, puntualmente a los 90 días posteriores al 31 de diciembre de 2021; en que se permitió la participación mediante delegados y/o apoderados, habilitación que conforme al artículo 78 de la mencionada regulación, solo está contemplada para las decisiones que requieran de mayoría calificada; en que los mandatos que fueron conferidos por algunos titulares de unidades inmobiliarias estaban viciados; y, en que por ese motivo, el quórum fue “inflado de manera intencional” para que se pudiera lograr el mínimo de votos para las decisiones que se iban tomar en la mentada oportunidad. 2.
Surtido el traslado correspondiente, el demandado formuló las excepciones que denominó “inexacta comprensión, interpretación y aplicación de la Ley 675 de 2001”, “temeridad y mala fe”, “inexistencia de causal para impugnación”, “demanda infundada” y, la “innominada”. 3. El juez de primer grado negó las pretensiones, reflexionando en que la falta de legitimación del Consejo de Administración, la ausencia de facultad del administrador para actuar en nombre de la copropiedad y, el incumplimiento al artículo 41 de la Ley 675 de 2001 por inadecuada convocatoria, son temas que no guardan relación con la solicitud de anulación del acta del 1° de mayo de 2022, por no haberse contado en esa fecha con el número de propietarios mínimos para sesionar, sino que aluden a presuntas irregularidades que no tienen la virtud de dejar sin valor ni efectos las decisiones que allí se adoptaron.
Y considerando además que aunque en la convocatoria a la asamblea del 1º de mayo de 2022 se observó que, en efecto, ésta contenía la nota de que se podría “participar delegados de entradas”, no se encuentran elementos de juicio en el expediente con los que se demuestre que en esa reunión se presentaron poderes o que la finalidad de esos mandatos fue “inflar intencionalmente el quórum”, especialmente cuando ningún medio probatorio da cuenta del número de documentos de este 012-2022-00221-01 2 tipo se presentó, mucho menos si aquellos excedieron los permitidos en el reglamento de la copropiedad. 4.
Inconforme el convocante apeló, criticando, en lo fundamental, que el servidor judicial hubiere incurrido en: 4.1. Una omisión en el decreto de las pruebas, por no haber dispuesto de oficio que se allegara copia del acta de asamblea ordinaria de copropietarios realizada el 1° de mayo del año 2022; de las planillas de asistentes a la reunión; de todos los poderes que fueron presentados en esa fecha; de toda la documental que fue radicada y discutida en esa oportunidad; de la grabación de audio y video, sin editar, del encuentro; de la hoja de vida y anexos de Gustavo Bustamante Murcia; del contrato suscrito entre el Conjunto Multifamiliar Supermanzana Dos Propiedad Horizontal y dicho administrador; así como de las planillas de inscripción de quienes acudieren en esa data. 4.2.
Un desacertado análisis de la contestación aportada por el Conjunto Multifamiliar Supermanzana Dos Propiedad Horizontal, en tanto se avizoró que ese extremo dio respuesta, pero a los hechos invocados en otra demanda de impugnación de acta de asamblea, específicamente la levantada por virtud de una reunión de copropietarios del 8 de junio de 2022, con radicación 2022-00226 y que cursa en el Juzgado 17 Civil de Circuito de Bogotá, que nada tiene que ver con lo aquí discutido. 4.3.
Una indebida valoración de todos los antecedentes que se discriminaron en el acápite de “hechos que motivan esta impugnación”, por medio de los cuales se puso de presente que la administración del Conjunto Multifamiliar Supermanzana Dos Propiedad Horizontal venía incurriendo en vía de hecho, esto es, en múltiples y graves irregulares desde 2018, pues si no había legalidad en el nombramiento continúo del Consejo de Administración y del administrador, todas las decisiones que se venían adoptando en asamblea estaban viciadas de nulidad; del reglamento interno del edificio que regula en su artículo 86 que los miembros del órgano acotado no podrán ser elegidos por más de un período; del acta de asamblea del 1° de mayo de 2022, en donde Gustavo Bustamante quien había sido posesionado como representante legal en anteriores a nulidades y obró en esa fecha como secretario, omitió intencionalmente consignar el nombre de los consejeros; y, del video de la reunión, en donde no se puede a precisar con claridad las partes importantes del encuentro, es decir, lo tocante al quórum, a los 012-2022-00221-01 3 informes, a los cargos que fueron sometidos a votación y a que se hubiere llamado a lista. 5.
Sobre la polémica generada no hubo pronunciamiento por parte del convocado, por lo que el asunto pasa a resolverse al tenor de las siguientes, CONSIDERACIONES 1. En materia de asociaciones prevalece el derecho de impugnación que tiene como propósito que el operador de justicia revise la legalidad de la “voluntad social”, expresada por el ente respectivo, en desarrollo del no menos importante “principio mayoritario”, que implica la presunción de que la voluntad de la colectividad es una garantía del interés general.
En este orden de ideas, para que las determinaciones tomadas por las distintas autoridades asociativas sean eficaces, se requiere que en su adopción se hayan observado los variados cánones legales y estatutarios, que regulan entre otras cosas, los aspectos de fondo y de forma, tales como la regularidad de la convocatoria, la existencia del quórum y la capacidad sustantiva.
Es por esto por lo que cuando el órgano no somete su comportamiento a las previsiones que rigen el tópico, que en términos de la Ley 675 de 2001, se presenta “cuando no se ajusten a las prescripciones legales o al reglamento de la propiedad horizontal”3, el administrador, el revisor fiscal y los propietarios de bienes privados están habilitados por la norma especial, para impugnar las decisiones de la asamblea general. 2.
Dentro de las diversas formas asociativas existentes, se encuentran las personas jurídicas que agrupan a los dueños de las unidades privadas que forman parte de los edificios o conjuntos residenciales sometidos al régimen de propiedad horizontal, que se rige, de manera particular, por el reglamento de copropiedad que en esencia es un negocio jurídico de carácter solemne, que debe constar en escritura pública e inscribirse en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, en conjunción con los títulos de propiedad, mediante el cual estos acuerdan con poder coactivo, las normas que gobiernan la administración; la conservación y uso de zonas comunes; las funciones de la asamblea; el quórum para sesionar y decidir; los términos para las votaciones; el valor de las cuotas ordinarias; las clases de reuniones; las facultades, obligaciones, forma de elección y período del administrador, así como de la junta, etc., y todas aquellas otras disposiciones en 3 Artículo 49. 012-2022-00221-01 4 las que se precisen los deberes y obligaciones de quienes tengan inscrito algún derecho.
De manera general, debe precisarse que el nombrado régimen de propiedad horizontal sienta los denominados presupuestos procesales que se predican de esta específica acción de impugnación, de los que importa destacar que la legitimación por activa radica en “el administrador, el Revisor Fiscal y los propietarios de bienes privados”; por pasiva debe convocarse a la entidad que emitió la voluntad social; el objeto de decisión lo constituye esa expresión de la autonomía privada; la causa, la ilegalidad de lo aprobado y, finalmente, la temporaneidad del ejercicio de la acción, la que debe intentarse dentro de los “dos (2) meses siguientes a la fecha de la comunicación o publicación de la respectiva acta”, so pena de caducidad. 3.
Con el ánimo de efectivizar los derechos de propiedad sobre bienes de naturaleza privada y garantizar la seguridad y la convivencia pacífica en los inmuebles sometidos a propiedad horizontal, previene la normatividad en referencia, en cuanto hace a la asamblea general, que ésta se reunirá “ordinariamente por lo menos una vez al año, en la fecha señalada en el reglamento de propiedad horizontal y, en silencio de éste, dentro de los tres (3) meses siguientes al vencimiento de cada periodo presupuestal”4, requerimiento que será efectuado por “el administrador, con una antelación no inferior a quince (15) días calendario”5, agregando dicha disposición, en lo relativo a reuniones extraordinarias, que éstas se adelantaran “cuando las necesidades imprevistas o urgentes del edificio o conjunto así lo ameriten, por convocatoria del administrador, del consejo de administración, del Revisor Fiscal o de un número plural de copropietarios de bienes privados que representen, por lo menos, la quinta parte de los coeficientes de copropiedad”. 4.
En la situación bajo análisis deberán dirimirse primero los reproches de orden procesal que esboza el censor, es decir, lo relacionado con que no se hubieren decretado todos los medios de prueba discriminados en el escrito de excepciones y, con que se hubiere aceptado lo expuesto por la pasiva en su escrito de oposición, a pesar de que hizo referencia a hechos diferentes a los que son puestos en consideración en el caso en concreto, así: 4 5 Artículo 39 de la Ley 675 de 2001.
Artículo 39 de la Ley 675 de 2001. 012-2022-00221-01 5 4.1. Frente a las pruebas de oficio, se refirió el funcionario que originalmente conoció de la actuación en auto del 2 de junio de 2023, negando el decreto de los elementos de juicio que habían sido discriminados en ese punto, por cuanto que algunos de aquellos -incluyendo el acta de asamblea del 1° de mayo de 2022- ya habían sido aportados al paginario y, en tanto que resultaba impertinente e inconducente agregar al expediente tanto la hoja de vida, como el contrato que se había suscrito con el administrador Gustavo Adolfo Bustamante Murcia. Sin que ante esa autoridad se hubiere solicitado algo referente a la declaración de los terceros William Cristancho y Luis José Gil Rodríguez.
La Colegiatura advierte tempranamente en lo que tiene que ver con esas probanzas, que le asistió razón al servidor judicial en que la copia del acta de la reunión del 1° de mayo del año 2022 había sido anexada por el interesado desde el 8 de junio de 2022, después de haber obtenido respuesta del edificio frente al requerimiento de una serie de documentos, sin que estuviera obligada la copropiedad a otorgarle la reproducción de todos los pliegos que solicitó, esto es, de las planillas de los asistentes a la reunión, de los poderes que fueron presentados en esa fecha, de toda la documental que fue radicada y discutida en esa oportunidad, de la grabación del encuentro, de la hoja de vida de Gustavo Bustamante Murcia y del contrato suscrito por el Conjunto Multifamiliar Supermanzana Dos Ciudad Kennedy con dicho administrador, pues ciertamente, como lo indicó esa propiedad horizontal en el oficio, es la asamblea la que puede autorizar la revisión de esa información protegida y/o reservada, siendo un deber del representante legal como custodio de esos datos, dar cumplimiento con los requisitos que impone la Ley 1581 de 2012, según la cual se dictan disposiciones generales para la protección de datos personales, como en efecto lo hizo.
Siendo del caso memorar, a esta altura de las diligencias, que como la consecuencia de que la demanda se hubiere impulsado con la finalidad de valorar la reelección del Consejo de Administración, a pesar de que hubiera expresa prohibición en el reglamento interno de la copropiedad, que por ese hecho no se hubieren convocado en debida forma las asambleas, que las reuniones se hubieren celebrado sin el cumplimiento del quórum necesario y, que se hubiere permitido la presencia de delegados en las mismas, no obstante que esa representación estaba restringida, sería que todas las decisiones que se hubieren adoptado en las oportunidades en que el órgano social se hubiere citado, estuvieren viciadas de nulidad; para la Sala sí fue acertado que no se accediera al recaudo en el que se insiste y a que se procediera a emitir sentencia anticipada 012-2022-00221-01 6 al tenor del numeral 2° del artículo 278 del Código General del Proceso, al estimar que para el escenario en mención deviene intrascendente la información que se pretende extraer del material probatorio echado de menos, que se desgaja con la documental que ya obra en el paginario y, sin que se observara tampoco alguno de los eventos que dispone el artículo 327 ibidem, para la incorporación de otras pruebas a esta altura procesal. 4.2.
Respecto de la contestación, se pronunció el director del proceso en proveído del 2 de junio de 2023, expresando que tenía como documentales las aportadas al expediente con el escrito de excepciones, en cuanto pudieran ser estimadas y, que negaba el interrogatorio del demandante, habida cuenta resultaba inútil por enfocarse el debate a puntos meramente legales.
Igualmente, en la sentencia del 15 de abril de 2024 apelada, manifestando que el conjunto se notificó el 28 de junio de 2022 de conformidad con el artículo 8 de la Ley 2213 de 2022 y, que dentro del término legal ejerció su derecho de defensa. No obstante que el numeral 2° del artículo 96 del Código General del Proceso, establece que la contestación de la pasiva contendrá, entre otras cosas, un “pronunciamiento expreso y concreto sobre las pretensiones y sobre los hechos de la demanda, con indicación de los que se admiten, los que se niegan y los que no le constan (…)” y, que por ese motivo le asiste razón al recurrente en que el accionado incurrió en un error, por cuanto que emitió concepto sobre hechos que no se acompasan con los que son objeto del proceso en referencia; como para esta Corporación nada de lo dicho por ese extremo procesal en su escrito de contradicción que se califica como inexacto, configuró la razón principal para que se negaran las pretensiones en primera instancia, en donde la decisión desfavorable se respaldó, como se dijo antes, en que en el legajo no se vislumbró prueba suficiente e idónea con la que se corroborara la afectación del quórum o las mayorías requeridas, que pudieran provocar la falta de validez de las resoluciones de la asamblea que se incluyeron en el acta impugnada. 5.
Despejado lo anterior, como se advierte que en la discordia planteada por el censor también hay un cuestionamiento puntual que tiene que ver con que se probó que en reuniones de copropietarios de años pasados ya se había elegido al actual Consejo de Administración y, a que esa es una de las principales razones por las que no serían viables las determinaciones tomadas en la asamblea del 1° de mayo de 2022, en el asunto de marras se procederá a revisar con rigurosidad los datos expuestos por la parte interesada en los antecedentes, que según su 012-2022-00221-01 7 dicho tiene importantes rastros sobre el manejo que venía teniendo la administración del edificio, como la información que fue consignada en el citado pliego, con el propósito de determinar si se ajustó o no a derecho la sentencia recurrida, desprendiéndose de dicho estudio que: 5.1.
En la lectura que se hace de los hechos de la demanda, en conjunto con la documental que se anexó con su radicación, el actor relata y pone en evidencia que a pesar de que presentó una acción de impugnación de actas por la asamblea realizada en mayo de 2018, en donde de forma ilegal se reeligió el Consejo de Administración y el administrador de la copropiedad; que ese trámite cursó en el Juzgado 31 Civil del Circuito bajo la radicación 11001310303120180028700, autoridad que profirió sentencia el 15 de enero de 2020 decretando la nulidad de todo lo actuado, esto es, de todas las decisiones y nombramientos realizados en la reunión; y, que el citado fallo fue confirmado por el Tribunal Superior de Bogotá, sin que la Corte Suprema de Justicia casara esa decisión, a pesar de haber sido objeto de recurso extraordinario; en el Conjunto Multifamiliar Supermanzana Dos Ciudad Kennedy Propiedad Horizontal se ha seguido desconociendo el artículo 86 del reglamento interno, por medio del cual se prohíbe el nombramiento en más de un período en esos cargos, en contravía de lo que estipula la Ley 675 de 2001. 5.2.
Quedó consignado en el acta de asamblea del 1° de mayo de 2022, que después de haberse cumplido con el registro de asistentes se dio inicio sobre las 11:00 am, por lo que se llamó a lista y pidió que se eligiera tanto Presidente, como Secretario de la reunión; que a los cargos se postularon Orlando Ramos (apartamento 205) quien recibió 182 votos, Luis Fernando Hernández (apartamento 409) quien recibió 88 votos y, William Cristancho (apartamento 315) quien recibió 160 votos, en tanto no se contó el voto en blanco; que una vez fueron nombradas las personas que obtuvieron la mayoría del apoyo de los copropietarios, se leyó el orden del día y el reglamento del encuentro; que se postularon Edilberto Guevara (apartamento 308), Fania Alonso (apartamento 324) y Ester Díaz (apartamento 411) para hacer parte de la Comisión Verificadora del Acta; que habían sido varios administradores quienes habían estado a cargo del edificio, esto es, Martha Bueno que no se presentó en la fecha, Johana Gallardo que envió abogada para que leyera el informe de su gestión y, Gustavo Bustamante que presentó de forma escrita su rendición de cuentas, quien intervino con algunos de los titulares de dominio de algunas unidades inmobiliarias, con el fin de responder a algunos cuestionamientos sobre el 012-2022-00221-01 8 reglamento interno de trabajo que debía implementarse, los empleados que manejaba, la utilización de los recursos, sobre las funciones y/o vigilancia que debe ejercerse desde el Consejo de Administración, la necesidad de organizar un fondo para cubrir algunos arreglos que se requieren; y, que Margarita Jaramillo de igual forma presentó por escrito el informe que entregaba el consejo del período 2021 - 2022.
Además, que intervino la revisora fiscal agregando su informe y explicando que como no estuvo presente en la reunión de empalme de la antigua, así como del nuevo administrador, consideraba que debían estar disponibles los dineros que reportaron éstos, así como por el contador, pero persistían algunas anomalías en torno a los recursos de la propiedad; que con posterioridad al balance dispuesto por el contador Luis Eduardo Peña y, a la discusión que se dio por parte de algunos de los residentes sobre los estados financieros de 2021, éstos se sometieron a votación, siendo aprobados por obtener 252 votos a favor y 117 en contra; que también se sometió a votación el presupuesto 2022, siendo aprobados aquellos por obtener 309 votos a favor y 27 en contra; que con 302 votos se aprobó la legalización del cuarto de basuras para continuar con la tramitación de la licencia de construcción; que el administrador dio a conocer la propuesta para hacer acuerdos de pago que se inscribieran hasta el 30 de septiembre, con la salvedad de que tan pronto alguna persona incumpliera se iría a cobro jurídico y que se podían negociar hasta el 70% de los intereses, lo que se aprobó con 324 a favor y 6 en contra; que se presentaron cuatro planchas para el Consejo de Administración, logrando el nombramiento de 3 principales y 3 suplentes de las que mayor votación tuvieron; que se presentó una discusión frente a la reelección como revisora fiscal a Martha Mususú, por cuanto que algunas personas manifestaron que no había quórum con los poderes que habían sido radicados ese día, tras un nuevo conteo se verificó que aunque ésta había tenido 122 a favor, no se alcanzaba el mínimo para su posesión en el cargo, por lo que se dispuso tener a los votos faltantes como abstención; y, que siendo las 9:30 pm se dio por finalizada la asamblea, con la firma tanto de Orlando Ramos como presidente, como de Gustavo Bustamante como secretario, por la renuncia de William Cristancho, pero también con un agregado de la revisora fiscal frente a una inconformidad del presidente del encuentro, que la habilitada para dar fe pública del documento en los términos del artículo 431 del Código de Comercio. 6.
Dentro de la revisión del paginario se advierte que en el reglamento de propiedad horizontal, se establece inequívocamente que 012-2022-00221-01 9 Artículo 68 CONVOCATORIA: Toda convocatoria se hará mediante comunicación enviada a cada uno de los propietarios de los bienes de dominio particular del conjunto, a la última dirección registrada por los mismos o en su defecto a la unidad objeto de la propiedad, con una anticipación no menor de 15 días corridos para las extraordinarias.
La Convocatoria indicará el carácter de la reunión, el orden del día propuesto y el listado de deudores morosos a la fecha de la convocatoria. Las reuniones se celebrarán en el salón social de la copropiedad, a la hora que la citación indique.
ARTÍCULO 73 CLASES DE ASAMBLEAS: 1) Asambleas ordinarias: Tendrán lugar por lo menos una vez al año, dentro de los tres (3) meses siguientes al vencimiento de cada periodo presupuestal, previa convocatorio efectuada por el administrador, o el presidente del consejo de administración. (…)
ARTÍCULO 86 EL CONJUNTO MULTIFAMILIAR SUPERMANZANA DOS (2) DE CIUDAD KENNEDY P.H. Podrá tener un consejo de administración, elegido por votación, aplicadno el sistema de cuociente (sic) electoral si a ello hubiere lugar, en la primera asamblea annual de propietarios o cuando culmine el plazo fijado para ello, integrado por un número impar de propietarios, dicho consejo nunca podrá ser inferior a tres (3) miembros principales y tres (3) suplentes, autorizados para planificar, coordinar, organizar y ejecutar aquellos asuntos y trabajos que surjan dentro de la comunidad, para bien de la misma y conservación del conjunto y para servir de enlace entre los copropietarios, la administración de la copropiedad y otros organismos públicos o privados.
El consejo de administración del conjunto residencial está plenamente facultada (sic) para coordinar actividades con las Juntas Directivas de conjuntos vecinos en asuntos de interés común. Los miembros del consejo no podrán ser reelegidos por más de un período consecutivo, sea en forma individual o conjuntamente”.
ARTÍCULO 91 FUNCIONES: Al consejo de administración le corresponderá tomar las determinaciones necesarias en orden a que el CONJUNTO MULTIFAMILIAR SUPERMANZANA DOS (2) DE CIUDAD KENNEDY P.H. cumpla sus fines, especialmente desarrollará las siguientes funciones: (…) 2. Por delegación de la asamblea general, nombrar y remover libremente al administrador y a su suplente para períodos de un año, si no se le ha conferido dicha función deberá convocar a la asamblea para proveer el cargo en caso de renuncia del titular.
(…)
ARTÍCULO 93 La representación legal y la administración del CONJUNTO MULTIFAMILIAR SUPERMANZANA DOS (2) DE CIUDAD KENNEDY P.H. corresponderá al administrador quien es de libre nombramiento y remoción por la asamblea de copropietarios, o por delegación de la misma, por el consejo de administración, para un período de un año, pero podrá ser reelegido por períodos iguales.
De otro lado, que los artículos 38 y 39 de la Ley 675 de 2001 disponen que dentro de la naturaleza y funciones de la asamblea general de propietarios como órgano de dirección de la persona jurídica que surge por mandato de ley, está “1. Nombrar y remover libremente al administrador y a su suplente cuando fuere el caso, para períodos determinados, y fijarle su remuneración”, también que este órgano se reunirá ordinariamente por lo menos una vez al año, en la fecha señalada en el 012-2022-00221-01 10 reglamento de propiedad horizontal y, en silencio de éste, “dentro de los tres (3) meses siguiente al vencimiento de cada período presupuestal; con el fin de examinar la situación general de la personería jurídica, efectuar los nombramientos cuya elección le corresponda, considerar y aprobar las cuentas del último ejercicio y presupuesto para el siguiente año (…)”.
Paralelamente, las actas que se han elaborado respecto de las reuniones del órgano social efectuadas entre 2018 y 2021, verificándose que en el acta de la asamblea ordinaria que se surtió: i) el 18 de marzo y 29 de abril de 2018, se lee que quien fungía para esas fechas como administradora era Martha Bueno y, que en esas datas se eligió como miembros del Consejo de Administración a Alfredo Ramírez, German Ochoa, Ivonne Sarmiento, Marlon Rojas y Margarita Jaramillo; ii) el 7 de abril de 2019, se lee que para esa fecha quien seguía fungiendo como administradora era Martha Bueno y, que en esa data se volvió a elegir como miembros del Consejo de Administración a German Ochoa, Ivonne Sarmiento, Marlon Rojas y Margarita Jaramillo, esto es, excluyendo a Alfredo Ramírez y en su reemplazo nombrando a Juan Carlos Padilla; iii) el 25 de abril de 2021, que no había sido convocada por virtud del impacto de la pandemia del Covid-19, se lee que para esa fecha quien seguía fungiendo como administradora era Martha Bueno y, que en esa data se volvió a elegir como miembros del Consejo de Administración a German Ochoa, Ivonne Sarmiento, Marlon Rojas y Margarita Jaramillo, esto es, excluyendo a Juan Carlos Padilla y en su reemplazo nombrando a Yolanda Estela Navas.
Puestas de este modo las cosas, la Sala evidencia desacertada la negativa de las súplicas demandatorias, en tanto que: 6.1. Hay coincidencia en que German Ochoa, Ivonne Sarmiento, Marlon Rojas y Margarita Jaramillo, fueron elegidos como parte del Consejo de Administración por lo menos el 29 de abril de 2018, el 7 de abril de 2019 y el 25 de abril de 2021, en contraposición del artículo 86 del reglamento interno de la copropiedad y, que esa disposición señala que no se podrá ostentar el cargo en más de una oportunidad, de manera individual ni conjuntamente, hecho que vislumbra, sin necesidad de mayores elucubraciones, que en el sub examine había lugar a la nulidad pretendida, en tanto que como los citados no tenían capacidad jurídica para ser reelegidos, ni, consecuencialmente, para nombrar un administrador, y/o convocar a reuniones de copropietarios, en tanto el vicio invalidaba toda gestión. 012-2022-00221-01 11 6.2.
A pesar de que con la subsanación de la demanda se allegó la certificación con la que la Alcaldía Local de Kennedy hace constar que mediante acta N°15032022 del 15 de marzo de 2022, se eligió a Gustavo Adolfo Bustamante Murcia en el cargo de administrador y representante legal del Conjunto Multifamiliar Supermanzana Dos Propiedad Horizontal hasta el 3 de agosto de 2022 y, que de ese documento se extrae que estaba aparentemente habilitado para convocar a la asamblea ordinaria del acotado edificio el 13 de abril de 2022, conforme a lo que estipula el artículo 68 del reglamento interno de la copropiedad; en el particular se acreditó que como el Consejo de Administración que podía nombrarlo según el artículo 91 de esa disposición, y lo hizo a pesar de que sus miembros no podían estar fungiendo en esa condición por la prohibición a la que se hizo mención antes, se concluye que su designación también debe ser dejada sin valor ni efectos, por estar viciada de nulidad. 6.3.
Por virtud de lo anterior, como el encuentro del 1° de mayo de 2022 se (i) citó por Gustavo Adolfo Bustamante Murcia quien había sido indebidamente elegido; (ii) se celebró por fuera de los tres (3) primeros meses que regula el artículo 39 de la Ley 675 de 2001 y el numeral 1° del artículo 73 del reglamento de la copropiedad; (iii) se llevó a cabo en presencia de un Consejo de Administración que no estaba habilitado para ejercer esa función y, (iv) que el mismo fue reelegido, en desconocimiento del artículo 86 de la acotada disposición interna del edificio; deviene intrascendente ahondar en sí era pertinente que algunos titulares de dominio de unidades inmobiliarias pudieran participar en la reunión mediante delegados y/o apoderados, e incluso sí por esa circunstancia se incurrió en un actuar ilegal para incrementar de manera intencional el quórum, en tanto se insiste la reunión de esa fecha debe dejarse sin valor ni efecto, por los vicios advertidos. 7.
Bajo ese orden de ideas, como el demandante atacó la reelección del Consejo de Administración, el nombramiento que ese órgano hizo del administrador, la convocatoria que este último hubiere enviado para la celebración de la asamblea ordinaria de copropietarios, las decisiones colegiadas que en esa oportunidad se adoptaron y, por tanto, el acta levantada en virtud de esa reunión general, puesto que, por esas inconsistencias, no se cumplieron los supuestos de validez de las determinaciones que debía adoptar la propiedad horizontal en su encuentro anual, error que se había puesto de presente en múltiples oportunidades, tan es así que en el punto de “ELECCIÓN CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN AÑO 2021 - 2022” del acta del 25 de abril de 2021 que se anexó a este proceso se advirtió la 012-2022-00221-01 12 irregularidad que venía cometiéndose, sin que se decidiera para arreglar el asunto y evitar futuras impugnaciones, hacer una adenda y/o modificar el reglamento interno del edificio; el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá, Sala de Decisión Civil, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley, RESUELVE:
PRIMERO: REVOCAR la sentencia de fecha y procedencia anotadas.
SEGUNDO: En su lugar, DEJAR SIN VALOR, NI EFECTOS la convocatoria que para la asamblea general de copropietarios envió Gustavo Adolfo Bustamante Murcia el 13 de abril de 2022, la reunión ordinaria que por virtud de esa citación se efectuó el 1° de mayo de 2022, el acta que se elaboró respecto de dicho encuentro y, las decisiones que se adoptaron en esa fecha, por estar todas viciadas de nulidad, conforme a lo explicado en la parte considerativa de esta providencia.
TERCERO: Costas en ambas instancias a cargo de la parte demandada. Como agencias en derecho de este grado, la magistrada fija el equivalente a un salario mínimo legal mensual vigente al momento del pago. Notifíquese. HENEY VELÁSQUEZ ORTIZ Magistrada ADRIANA SAAVEDRA LOZADA Magistrada GERMÁN VALENZUELA VALBUENA Magistrado (Ausente con permiso justificado) Firmado Por: 012-2022-00221-01 13 Heney Velasquez Ortiz Magistrada Sala Civil Tribunal Superior De Bogotá D.C., Adriana Saavedra Lozada Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Sala 001 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 563c43aee782da50355c4c19769de1001d45dbd422c83d31d9b1b47fc39d4598 Documento generado en 28/08/2024 10:59:35 AM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica