Medellín “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social” REPÚBLICA DE COLOMBIA TRIBUNAL SUPERIOR DISTRITO JUDICIAL DE MEDELLÍN SALA TERCERA CIVIL DE DECISIÓN Lugar y fecha Proceso: Radicado: Demandante: Demandados: Providencia Tema: Decisión: Medellín, 22 de octubre de 2025 Verbal -Apelación de sentencia05001310302220230030701 Jorge Humberto Díaz Mora y otros GSI+ S.A.S. y otros Sentencia nro. 117 Resolución contrato de promesa de compraventa.
Presupuestos para la prosperidad de la acción de resolución. Incumplimiento primigenio y determinante. Restituciones mutuas, reconocimiento de frutos y de perjuicios. Revoca parcialmente y modifica Ponente: Martha Cecilia Ospina Patiño Cumplido el traslado para sustentación y alegaciones en esta instancia, procede el Tribunal, mediante sentencia escrita, en aplicación de la Ley 2213 de 2022, a decidir el recurso de apelación interpuesto por ambas partes contra la sentencia proferida por el Juzgado Veintidós Civil del Circuito de Medellín el 25 de febrero de 2025.
I.
ANTECEDENTES 1. PRETENSIONES En el escrito C01Principal/Archivo pretensiones: introductor 03Demanda) se (Carpeta C01PrimeraInstancia/Carpeta plantean las siguientes Proceso Radicado Verbal 05001310302220230030701 (i) DECLARAR que GSI+ S.A.S. incumplió el contrato de promesa de compraventa celebrado el 13 de agosto de 2021, por una, varias o todas las siguientes razones: a. No pagó en el plazo previsto, ni en su totalidad, el abono del literal “b” de la cláusula quinta, el cual debía hacerse en un solo contado el 27 de septiembre de 2021. b. No pagó la totalidad del abono del literal “c” de la cláusula quinta, el cual debía hacerse en un solo contado el 13 de noviembre de 2021. c. No pagó la totalidad del abono final señalado en el literal “d” de la cláusula quinta. d. No pagó los impuestos prediales generados por los bienes inmuebles desde la fecha de suscripción de la promesa de compraventa. e. Está en mora en el pago de las cuotas de administración. f. Está en mora en el pago de los servicios públicos domiciliarios.
(ii) DECLARAR la resolución judicial del contrato de promesa de compraventa celebrado entre las partes demandante y demandada el 13 de agosto de 2021. (iii) ORDENAR las restituciones mutuas como consecuencia de la resolución del contrato, disponiendo que la demandada entregue a los demandantes: a. Los bienes inmuebles objeto del contrato en perfecto estado. b. La suma de $690’861.220 como valor de los frutos civiles liquidados a la presentación de la demanda.
Proceso Radicado c. Los frutos civiles que se Verbal 05001310302220230030701 sigan causando desde la presentación de la demanda hasta la fecha en que se restituya a satisfacción los inmuebles objeto de contrato. d. Realizar la corrección monetaria de las sumas correspondientes a los frutos civiles, al día de su pago efectivo, conforme a lo señalado en los literales anteriores.
(iv) CONDENAR a la demandada a pagar a los demandantes la suma de $1.329’691.588 por concepto de los perjuicios que causó el incumplimiento por el no pago de las sumas de dinero pactadas en el contrato. (v) CONDENAR a la demandada a pagar a los demandantes $70’996.289 por concepto de perjuicios que causó el incumplimiento al no pagar los impuestos prediales, cuotas de administración y servicios públicos domiciliarios de los inmuebles.
(vi) CONDENAR a la demandada a pagar a los demandantes $479’618.750 por concepto de cláusula penal punitiva de acuerdo con la cláusula séptima del contrato de promesa de compraventa. (vii) CONDENAR a la demandada a pagar a los demandantes los intereses moratorios a la tasa máxima legal, que se causen respecto de las pretensiones condenatorias, desde la presentación de la demanda hasta el pago efectivo de cada obligación. (viii) CONDENAR en costas y agencias en derecho a la demandada.
Proceso Radicado Verbal 05001310302220230030701 2.
FUNDAMENTOS FÁCTICOS DE LAS PRETENSIONES Se narra en la demanda, como hechos relevantes, que el 13 de agosto de 2021 las partes celebraron contrato de promesa de compraventa sobre los inmuebles descritos en la cláusula primera, identificados de forma resumida así: apartamento 2001 ubicado en la Calle 10 A 10-190 de Medellín, Propiedad Horizontal Paradisia, identificado con M.I. 001-1159821; parqueaderos con cuartos útiles N° 99015 (MI-001-1159833), N° 99134 (M.I. 001-1159880), N° 99135 (M.I. 001-1159881), N° 99136 (M.I. 001-1159882), N° 99137 (M.I. 001-1159883) y cuartos útiles integrados N° 98126 (M.I. 001-1159970), N° 98127 (M.I. 001-1159971) y N° 98128 (M.I. 001-1159972).
Cuenta que $4.796’187.500 como y precio como se forma estableció de pago la la suma de siguiente: (i) $500’000.000 a la firma de la promesa (13 de agosto de 2021); (ii) $1.000’000.000 seis (6) semanas después de la firma de la promesa (27 de septiembre de 2021); (iii) $1.000’000.000 tres (3) meses después de la firma de la promesa (3 de noviembre de 2021) y, (iv) el saldo, $2.296’187.500 seis (6) meses después de la firma de la promesa (13 de febrero de 2022), día en que se firmaría la escritura pública de compraventa.
Expuso que la demandada incumplió con los pagos, porque no efectuó oportunamente el abono del literal b) que debía hacerse el 27 de septiembre de 2021, pues lo hizo en dos contados el 7 y 10 de diciembre de 2021; no ha pagado la totalidad del abono del literal c), lo hizo parcialmente, con una suma que ascendió a $500’000.000 entregada de forma extemporánea el 17 de marzo de 2022 y no ha saldado el abono del literal d).
Proceso Radicado Verbal 05001310302220230030701 Informó que la demandada detenta la tenencia de los bienes objeto de contrato de promesa, lo cual quedó consignado en la cláusula sexta parágrafo primero, ello, con ocasión de otro contrato de arrendamiento con opción de compra que se suscribió con ÍNDIKA INMOBILIARIA S.A.S. y que venía ejecutándose desde el 30 de julio de 2020, por ello en el parágrafo segundo de la mencionada cláusula se pactó que la demandada asumiría los gastos tributarios, administrativos y en general de funcionamiento de los bienes prometidos, obligación que incumplió porque no canceló los valores del impuesto predial de los años 2021 a 2023 (que están pendientes de reembolso a la parte demandante); tampoco pagó los valores de administración adeudando a la fecha de la demanda $10’422.396; también adeuda los gastos de funcionamiento de los inmuebles, pues no ha cancelado las facturas de servicios públicos, debiendo a la fecha de la demanda $6’719.836.
En el contrato se acordó una cláusula penal por el 10% del valor total en caso de incumplimiento, cláusula séptima. Este incumplimiento ha generado perjuicios a la parte demandante. Sostuvo que el incumplimiento contractual proviene única y exclusivamente de la demandada y ha lesionado los intereses patrimoniales de la parte demandante; que ante el incumplimiento surge la posibilidad de aplicar el artículo 1617 del Código Civil y alude también al artículo 870 del Código de Comercio.
Aduce que el incumplimiento en el pago de cuotas de administración, impuestos y servicios públicos genera el daño emergente, pues el valor adeudado por esos conceptos ha Proceso Radicado Verbal 05001310302220230030701 significado e implicará que los demandantes sufraguen esas sumas con su propio peculio. Presenta el juramento estimatorio discriminando los montos que aduce como adeudados por la parte demandada.
3. POSICIÓN DE LA PARTE DEMANDADA Admitida la demanda el 31 de agosto de 2023 se notificó a la parte demandada quien dio respuesta oportuna en los siguientes términos (carpeta 01PrimeraInstancia/carpeta C01Principal/archivos 07Contestación20231010 y 08CorrecciónContestación20231011): Admitió como ciertos los hechos y explicó que la demandada se obligó a adquirir los inmuebles integrados a la propiedad horizontal “Paradisia Apartamentos” de Medellín, identificados con matrículas inmobiliarias 001-1159821 (apartamento No 2001); 001-1159833 (parqueadero y cuarto útil No 99015); 0011159880 (parqueadero y cuarto útil No 99134); 001-1159881 (parqueadero y cuarto útil No 99135); 001-1159882 (parqueadero y cuarto útil No 99136); 001-1159883 (parqueadero y cuarto útil No 99137); 001-1159970 (cuarto útil integrado No 98126); 001-1159971 (cuarto útil integrado No 98127); 001-1159972 (cuarto útil No 98128).
También expresó que es cierto que ha incumplido en parte la obligación de pago que contrajo, pero no es cierto que el incumplimiento tenga las características descritas en la demanda porque los plazos tienen como punto común de partida el día de suscripción del contrato, el cual debió ser el mismo en que las rúbricas de los contratantes quedaron puestas en el documento, pero como aduce, ello no ocurrió así, los plazos Proceso Radicado Verbal 05001310302220230030701 fueron variados por la conducta posterior de las partes, siendo el 27 de septiembre de 2021 fecha de la suscripción debido a que el demandante Diaz Mora vía WhatsApp le envió al señor Jorge Enrique Gómez Tascón un mensaje de texto (trae pantallazo) del que se puede deducir que para esa fecha la demandada no había rubricado el contrato de promesa y que el demandante Diaz Mora instruyó a la demandada, en persona de Salazar Olarte, sobre el modo de abonar lo que en la promesa aparece descrita como la segunda cuota de la obligación. Indicó que, si la demandada suscribió el contrato el 27 de septiembre de 2021, los plazos de pago son los que en él se describen, 45 días para el segundo abono (10 de noviembre de 2021); 90 días para el tercero (27 de diciembre de 2021) y 180 para el último (27 de marzo de 2022).
Además, en el parágrafo de la cláusula séptima de la promesa se estableció que el incumplimiento por parte del promitente comprador en las fechas de pago establecidas en la cláusula quinta se configura realmente treinta (30) días después de las fechas previstas, excluyendo el primer pago que se realizará con la firma del contrato y el último pago que se estableció a la firma de la escritura (13 de febrero de 2022), lo que da a entender que el segundo y tercer pago debieron hacerse a más tardar el 10 de diciembre de 2021 y 26 de enero de 2022, y, como quiera que la demandada pagó a los demandantes $1.000’000.000, con abonos de $120’000.000 y $300’000.000 el 7 de diciembre de 2021 y $580’00.000 el 10 de diciembre de 2021, no es cierto que le adeude morosamente una parte del segundo abono. Proceso Radicado Verbal 05001310302220230030701 Sobre la cláusula penal dijo que no podrá ser menos que punitiva, púes está enfilada a castigar dinerariamente el incumplimiento de la demandada.
Expresó que a la fecha ha abonado: (i) $250’000.000 el 1 de septiembre de 2021; (ii) $250’000.000 el 13 de septiembre de 2021; (iii) $120’000.000 el 7 de diciembre de 2021, (iv) $300’000.000 el 7 de diciembre de 2021; (v) $580’000.000 el 10 de diciembre de 2021; (vi) $500’000.000 el 17 de marzo de 2022, para un total de $2.000’000.000, suma de la cual los demandantes, en vista de su empeño resolvente, pueden detraer de lo abonado el importe de la pena, que se estimó en $479’618.750 en la pretensión sexta.
Se opone a las pretensiones primera a quinta, séptima y octava, no resiste la sexta, insistiendo que de lo abonado pueden tomar el valor de la cláusula penal. Objeta el juramento estimatorio, por cuanto no hay lugar a indemnizar al no allanarse los demandantes a cumplir con la obligación a que refiere la cláusula décima de la promesa y, en caso de considerarse que hay lugar a la indemnización debe calcularse desde el 27 de septiembre de 2021 cuando fue suscrita la promesa, y los plazos de la segunda, tercera y cuarta cuota se deben contabilizar desde esa fecha, así las cosas la demandada pagó completa y oportunamente la primera y segunda cuota, la mora es respecto a la tercera y cuarta.
Sobre los cánones de arrendamiento dijo que se pagaba $13’000.000 incluida la administración, suma que dista de lo pretendido. Proceso Radicado Verbal 05001310302220230030701 Como excepciones de mérito plantea las que denominó: (i) INCUMPLIMIENTO DE LOS DEMANDANTES DE SU OBLIGACIÓN CORRELATIVA. No solo la demandada no pagó la cuarta cuota el 27 de marzo de 2022 sino que en esa misma data lo demandantes no se avinieron a cumplir con la prestación de comparecer a la Notaría Quince de Medellín a suscribir la escritura, este mutuo incumplimiento excluye la mora y la obligación de repararla.
(ii) LA DISTINTA MOROSIDAD DE LA DEMANDADA. En caso de no acogerse la anterior excepción, deberá juzgarse la morosidad, no sobre la base de haber sido suscrita la promesa el 13 de agosto de 2021, sino el 27 de septiembre de 2021.
4. ACTUACIÓN PROCESAL Trabada la Litis en debida forma, se corrió traslado de las excepciones, y se procedió a fijar fecha para audiencia con auto de diciembre 11 de 2024, en el cual también se decretaron pruebas. (carpeta Llegada la fecha estipulada, 12 de febrero de 2025 01PrimeraInstancia/carpeta 36AudienciaP2 y 37AudienciaP3) C01Principal/archivos 35 AudienciaP1, se cumplieron con las etapas de conciliación, interrogatorios de parte, fijación del litigo y saneamiento, suspendiendo para continuar el 25 de febrero de 2025, en esta sesión se intentó nuevamente la conciliación, se escucharon testimonios, sustentación de dictamen, alegatos de conclusión y se profirió el fallo (carpeta 01PrimeraInstancia/carpeta C01Principal/archivos 40AudP1, 41Audp2, 42AudP3, 43AudP4 y 44AudP5).
5. SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA Proferida en audiencia celebrada el 25 de febrero de 2025, la juez decide declarar imprósperas las excepciones; declarar el incumplimiento del contrato de promesa de compraventa celebrado por las partes el 13 de agosto de 2021; declarar la Proceso Radicado Verbal 05001310302220230030701 resolución del contrato; ordenar las restituciones mutuas así: “se ordena al extremo demandado a restituir los inmuebles distinguidos con folio de matrícula inmobiliaria No. 001-1159821, 001-1159833, 001-1159880, 001- 1159881, 001-1159882, 001-1159882, 001-1159970, 001-1159971 y 001-1159972 de la Oficina de Registro e Instrumentos Públicos de Medellín Zona Sur al extremo demandante; por su parte, dicho extremo procesal deberá entregar la suma de mil cuatrocientos sesenta y nueve millones quinientos cinco mil setecientos treinta y un pesos ($1.468.061.579) a GSI+,.
Se advierte que a dicho valor ya fue deducción los valores de que trata los numerales 5 y 6 de esta decisión.
PARAGRAFO: Las anteriores sumas de dinero deberá ser cancelada en el término de veinte (20) días siguientes a la ejecutoria de la presente decisión, y, en caso de no ser así, se condena al pago de intereses legales correspondientes desde la fecha en que debió efectuarse el mismo, hasta el pago efectivo de la obligación”; condenar a GSI+ S.A.S. al pago de la cláusula penal estimada en la suma de cuatrocientos setenta y nueve millones seiscientos dieciocho millones setecientos cincuenta mil pesos ($479.618.750) “Se advierte que dicho valor ya fue incluido como deducción en el valor de que trata el numeral cuarto”;
Condenar GSI+ S.A.S. al pago de los perjuicios materiales a saber, daño emergente a título del pago de servicios públicos la suma de $7.334.920 y cuotas de administración la suma de $11.251.464. “Se advierte que dicho valor ya fue incluido como deducción en el valor de que trata el numeral cuarto”; condenar en costas a la demandada a favor de la parte demandante.
Tásense por Secretaría, fijando como agencias en derecho $128.558.392. Y luego con ocasión de la solicitud de adición determinó: “la adición del numeral tercero en los siguientes términos: • Incluir en la restitución a cargo del demandado y a favor de los demandantes, el inmueble identificado con folio de matrícula inmobiliaria No. 001-1159833 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Medellín Zona Sur. • Ordenar el reconocimiento de frutos civiles por el valor del canon fijado para el año 2025, hasta que el extremo demandado realice la entrega efectiva del apartamento.
Finalmente, en el presente documento se detallan los valores empleados para la indexación, conforme a la Proceso Radicado Verbal 05001310302220230030701 solicitud de adición y/o aclaración relativa a los ajustes del IPC sobre el canon de arrendamiento desde el año 2020, cuyo valor inicial era de $13.000.000, aplicando los siguientes porcentajes: Indicó la juez que el contrato de promesa de compraventa es válido haciendo alusión a los inmuebles objeto de este, a la forma de pago acordada, a las obligaciones de pago de impuesto predial, servicios públicos y cuotas de administración a cargo del promitente comprador y a la cláusula penal.
Sigue con el estudio de la viabilidad de decretar el incumplimiento contractual, iniciando por establecer si quien convoca es promitente contratante vendedor cumplido, cumplió con determinando que el cancelar de la antes suscripción del contrato el gravamen que pesaba sobre los bienes y realizó entrega de la tenencia a la promitente compradora; que esta última no probó la modificación de la fecha del contrato que afectara el conteo del pago de las cuotas pactadas, quedando acreditada la mora en realizarlos, como también el incumplimiento de otras obligaciones asumidas.
Luego desestimó las excepciones porque la celebración del contrato prometido estaba condicionada al cumplimiento previo de las obligaciones por parte de la promitente compradora y para el 13 febrero de 2022 solo había pagado $1.500’000.000; además porque la fecha posterior del contrato que adujo como defensa correspondió a la entrega de un ejemplar firmado, pero no hubo modificación de fechas establecidas para los pagos.
Proceso Radicado Verbal 05001310302220230030701 Continuó con el análisis de las restituciones mutuas y los perjuicios reclamados. Resaltó que está probado que la parte demandada pago $2.000’000.000 y que los inmuebles fueron entregados por la parte promitente vendedora, la que tiene derecho a que se le restituyan los inmuebles y la compradora a que se le devuelva el dinero debidamente indexado para contrarrestar la pérdida de valor adquisitivo.
Frente a los frutos civiles dijo que tendría en cuenta el valor del arrendamiento con opción de compra ($13’000.000) más el IPC por ser un bien de vivienda urbana. También encontró viable el reconocimiento de los servicios públicos y cuotas de administración pagados por la demandante, mientras que consideró que no puede exigírsele la devolución del pago del impuesto predial a la demandada toda vez que los demandantes conservan la titularidad del derecho de dominio.
En cuanto a los intereses moratorios sobre los dineros no pagados, indicó que los intereses moratorios como la indexación atienden a la misma causa y que no es posible su cobro simultáneo; anotó que a su juicio el contrato no se rige por las normas del Código de Comercio, por haber sido adquirido para el uso doméstico de la empresa al estar destinado a la vivienda de los representantes legales de la sociedad demandada.
En cuanto a la cláusula penal concluye que tiene una naturaleza moratoria o sancionatoria, en consecuencia, ante el incumplimiento del demandado se legitima el cobro del 10% del valor pactado, es decir $479’618.750. Proceso Radicado Verbal 05001310302220230030701
6. ARGUMENTOS DE LA IMPUGNACIÓN Conocida la decisión tanto la parte demandante como la demandada interponen recurso de apelación. La parte demandada expuso sus reparos concretos (carpeta 01Primera Instancia/carpeta C01Principal/archivo 46ReparosApelación) que fueron sustentados en esta instancia (carpeta 02SegundaInstancia/carpetaC02 ApelaciónSentencia/archivo 09MemorialSustentación).
(i) Reclamó por la desestimación de la excepción principal, denominada “EL INCUMPLIMIENTO DE LOS DEMANDANTES DE SU OBLIGACIÓN CORRELATIVA” porque considera que no existen obligaciones sucesivas debido a que en el contrato se estableció que la última cuota se pagaría en la fecha en que se suscribiera la escritura, siendo posible que en esa fecha la demandada pagara todo el remanente.
(ii) Reprochó la desestimación de la excepción subsidiaria, denominada “LA DISTINTA MOROSIDAD DE LA DEMANDADA”, porque considera que sí se demostró que la suscripción del contrato fue posterior al 13 de agosto de 2021, existiendo modificación tacita de las fechas de pago de las cuotas, de lo que dice dan cuenta las declaraciones de los demandantes y la conversación de “guasá” arrimada al plenario.
La parte demandante expuso sus reparos (carpeta 01PrimeraInstancia/ carpeta C01Principal/archivo instancia (carpeta 47ReparosApelación) 02SegundaInstancia/carpeta sustentados en esta C02ApelaciónSentencia/archivo 13MemorialSustentación): Proceso Radicado Verbal 05001310302220230030701 (i) Increpó la negativa de intereses moratorios porque la jurisprudencia permite que se tengan como indemnización de perjuicios en casos de resolución contractual, lo que se asimila a un lucro cesante por perdida de valor adquisitivo del dinero, daño que se genera por el simple retraso.
Considera que los intereses moratorios e indexación no atienden a la misma causa cuando los primeros se reclaman como perjuicios. (ii) Reclama que el estudio se realice con base en las normas mercantiles, debido a que los contratantes son empresas (personas jurídicas) dedicadas al comercio, lo que se señala en el mismo contrato, siendo el objeto transversal de ambas la conservación, administración y explotación de bienes muebles e inmuebles y de no ser así, se habría suscrito el contrato con los representantes de dichas empresas pero en calidad de personas naturales, indicando que dicha conclusión tiene relevancia de cara al régimen de intereses aplicable; que no existe prueba de que el inmueble se adquirió para el uso doméstico e incluso aceptando la tesis del Despacho, el artículo 22 del Código de Comercio dispone que si el acto fuere mercantil para una de las partes se regirá por la ley comercial.
(iii) Pide la inclusión de impuestos en la indemnización de perjuicios indicando que se desconoció el parágrafo segundo de la cláusula sexta del contrato, en el que las partes acordaron que la parte compradora se haría cargo del pago del impuesto predial, servicios públicos y cuotas de administración y en general cualquier otro impuesto, indicando que el señor Jorge Diaz al rendir interrogatorio dijo que los demandantes pagaron los prediales y, Catalina Suárez aseguró que los recibos nunca llegaron al apartamento, concluyendo que se crea una distinción Proceso Radicado Verbal 05001310302220230030701 sin fundamento entre la indemnización por servicios y cuotas de administración. (iv) Dice que los frutos civiles fueron calculados erradamente, al no tenerse en cuenta el dictamen aportado por los demandantes y calcular las rentas dejadas de percibir sin atender a la realidad del mercado, basándose en el canon inicial de $13’000.000 de un contrato de arrendamiento terminado, además porque utilizó un IPC incorrecto para la actualización. Argumenta que hubo más variables que afectaron el precio de los arrendamientos en el barrio El Poblado, lo que requería acudir a un método comparativo, confrontando los arrendamientos año a año en inmuebles similares, o el estándar dispuesto en el artículo 18 de la Ley 820 de 2003, valorizaciones que realiza un ingeniero catastral, como fue la prueba que aportara, pues para el año 2025 el valor sería casi el doble de lo concluido por la juez; que el dictamen está debidamente sustentado, con criterios objetivos e integrales para el cálculo de los frutos civiles del inmueble en litigio, y en todo caso, si el criterio fue tomar el canon de un contrato terminado, se debió hacer determinando los incrementos del IPC correspondiente y aplicando la indexación sobre esas sumas, pues de no hacerlo se perjudica al demandante al reconocer frutos causados por ejemplo en el año 2021 sin actualización monetaria.
En esta instancia, en la oportunidad otorgada para ello se pronunció la parte demandante sobre el recurso interpuesto por la parte demandada (Carpeta 02SegundaInstancia/Carpeta C02ApelaciónSentencia/ Archivo 17MemorialDescorreTraslado). Proceso Radicado Verbal 05001310302220230030701 II. CONSIDERACIONES
1. VERIFICACIÓN DE PRESUPUESTOS PROCESALES Y AUSENCIA DE IRREGULARIDADES CONFIGURATIVAS DE NULIDAD El Tribunal ha determinado que concurren dentro del asunto sub-examine los presupuestos procesales que permiten abordar el fondo del asunto, amén de que no se advierte irregularidad constitutiva de nulidad que pueda comprometer la validez de lo actuado hasta el momento, permitiendo a esta Corporación decidir sobre la alzada. 2.
PROBLEMA JURÍDICO. Debe ocuparse esta Sala de Decisión en determinar primigeniamente cuál es la legislación aplicable a este caso, esto es, si la comercial o la civil, luego, establecer si le asistió razón a la a quo al encontrar cumplidos los presupuestos necesarios para la prosperidad indemnización de de la perjuicios acción y de denegar resolución las con excepciones propuestas por la parte demandada, con especial énfasis en la aducida simultaneidad de las obligaciones de pago e incumplimiento de la obligación de asistir a la notaría a suscribir la escritura pública prometida.
De no salir avante este reparo, corresponderá verificar el tópico de las indemnizaciones negadas y la liquidación de las reconocidas.
3. PREMISAS JURÍDICAS APLICABLES AL CASO
3.1. CONTRATO DE PROMESA El contrato de promesa ha sido estudiado con detenimiento por la H. Corte Suprema de Justicia Sala de Casación Civil, siendo pertinente traer a colación la sentencia SC-5420 del 4 de Proceso Radicado Verbal 05001310302220230030701 septiembre de 2000, M.P. José Fernando Ramírez Gómez, donde la referida Corporación explicó: “El contrato de promesa naturalmente es fuente de una y principal obligación: hacer el contrato prometido; es decir, otorgar la escritura pública que perfecciona el contrato de compraventa del inmueble, para nuestro caso, cuando este es el tipo de bien sobre el cual ella versa”.
La promesa es entonces un contrato medio, por consiguiente transitorio o pasajero, ya que se extingue con la celebración del contrato prometido “Sin embargo, como con claridad lo ha explicado la Corporación, nada obsta para que las partes en el cuerpo del contrato de promesa, hagan una mixtura donde además de contraer la obligación de hacer o celebrar el contrato prometido, se anticipe el cumplimiento de prestaciones propias de este contrato fin, lo cual resulta válido por virtud de los principios de la autonomía privada y de la libertad contractual, en tanto el surgimiento de estas obligaciones no precise de una solemnidad diferente a la establecida para el contrato de promesa por el art. 89 de la ley 153 de 1887.
De allí que estilen los contratantes cuando de promesas de compraventa se trata, estipular obligaciones sobre el pago del precio y la entrega material de la cosa, que naturalmente sólo las vendría a generar el contrato prometido” (Sentencia que se venía citando). De forma más reciente, en sentencia SC5224-2019 M.P. Ariel Salazar Ramírez, radicación 08001-31-03-001-2002-00094-01, la Corte Suprema de Justicia explicó: “3.1.
Una promesa de contrato tiene como característica fundamental, que su objeto es el de garantizar que las partes suscribirán, con posterioridad a ella, otro contrato, por eso de aquella deriva una obligación de hacer para las partes, que consiste en celebrar el negocio jurídico prometido: «El objeto de la promesa –según lo tiene establecido la jurisprudencia- es la conclusión del contrato posterior.
De ahí que “siendo el contrato de promesa un instrumento o contrato preparatorio de un negocio jurídico diferente, tiene un carácter transitorio o temporal, característica esta que hace indispensable, igualmente, la determinación o especificación en forma completa e inequívoca del contrato prometido, individualizándolo en todas sus Proceso Radicado Verbal 05001310302220230030701 partes por los elementos que lo integran”.» (Sentencia de 14 de julio de 1998.
Exp. 4724, reiterada en Sentencia de 16 de diciembre de 2013. Exp. 1997-04959-01).” Postura que reitera en pronunciamiento del año 2021 al exponer: “En línea de principio, es dable sostener que el contrato de promesa conserva autonomía respecto del que la cumple, pues, sin perjuicio de los requisitos generales de validez que uno y otro deben llenar, es claro que aquel debe colmar los presupuestos especiales que le fija el artículo 89 de la Ley 153 de 1887 y sin cuya concurrencia no produce efecto alguno, y que la principal obligación que genera es la de hacer, es decir, celebrar otro acuerdo de voluntades; por su lado, este se halla sujeto a las formalidades que la ley consagra según su especie, y las prestaciones que engendra no son otras que las que los intervinientes establezcan y que resulten compatibles con su naturaleza.
Por lo tanto, uno y otro no dependen recíproca y necesariamente en su pervivencia o desaparición” (SC5312-2021)
3.2. DE LA CONDICIÓN RESOLUTORIA TÁCITA El Código Civil en su artículo 1546 regula la condición resolutoria tácita en los siguientes términos: “En los contratos bilaterales va envuelta la condición resolutoria en caso de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado. Pero en tal caso podrá el otro contratante pedir a su arbitrio, o la resolución o el cumplimiento del contrato con indemnización de perjuicios”.
Y en la legislación comercial se encuentra consagrada la aludida acción en el artículo 870 del Código de Comercio, así: “En los contratos bilaterales, en caso de mora de una de las partes, podrá la otra pedir su resolución o terminación, con indemnización de perjuicios compensatorios, o hacer efectiva la obligación, con indemnización de los perjuicios moratorios”.
La jurisprudencia nacional se ha pronunciado sobre este precepto en reiteradas oportunidades para fijar el alcance y sentido de esta, sosteniendo que son presupuestos indispensables para la prosperidad de la acción resolutoria: a) Proceso Radicado Verbal 05001310302220230030701 que el contrato sea bilateral y válido; b) que quien promueva la acción haya cumplido con sus obligaciones o que haya estado dispuesto a cumplirlas, y c) que el otro contratante haya incumplido las obligaciones que le corresponden.
Esta norma debe interpretarse en concordancia con el artículo 1609 del mismo Estatuto, es así como el contratante cumplido o que haya estado dispuesto a cumplir está legitimado para pretender la resolución del contrato (Véanse sentencias SC2307-2018, SC5430-2021 y SC436-2023). III. CASO CONCRETO 1. Conforme lo estipulado en los artículos 320 y 328 del Código General del Proceso el Tribunal analizará los puntos que han sido planteados como reparos y sustentados en contra de la sentencia que es objeto de alzada, como también los aspectos que se consideren fundamentales de abordar en esta sede. 2.
Teniendo en cuenta que, tanto la parte demandante como la demandada recurrieron en alzada la sentencia de primera instancia, para dar orden a la presente decisión, resulta imperioso analizar, en primer lugar, el reparo formulado por la parte actora dirigido a discutir el régimen jurídico especial llamado a gobernar el asunto en litigio, esto es, si se debe abordar desde la legislación comercial o civil; después, se estudiará el tema de la aducida modificación tácita del contrato de promesa celebrado entre las partes; luego, se abordará el tópico de la obligación de comparecencia a la notaría a suscribir la escritura pública prometida, con especial énfasis en la exigibilidad o no de dicha conducta a la parte demandante y, para finalizar, en caso de mantenerse hasta ese punto la decisión de primer grado, se pasará al examen de los demás Proceso Radicado Verbal 05001310302220230030701 cargos aducidos por la convocante al pleito relacionados con los frutos civiles e indemnizaciones que pidió. 3.
La parte demandante aduce en la alzada que la juez de primera instancia erró al considerar que el asunto debía regirse por las normas civiles, lo que determinó con sustento en que los bienes objeto de litigio fueron adquiridos para el uso doméstico de la sociedad demandada, reprochando también el inconforme que desconoció, la a quo, los interrogatorios de los señores Jorge Díaz y Jorge Enrique Gómez Tascón, como también dejó de lado la calidad de los contratantes.
Para resolver el punto de la censura sobre el régimen jurídico aplicable al asunto objeto de litigio, necesario resulta recordar que el artículo 1 del Código de Comercio preceptúa que la aplicación de la ley mercantil regula las relaciones de “los comerciantes y los asuntos mercantiles” y los casos que expresamente no están regulados en el estatuto sustancial “serán decididos por analogía de sus normas”, ahora, el artículo 10 ibidem, califica a los destinatarios de la norma comercial al definir que los comerciantes “Son las personas que profesionalmente se ocupan en alguna de las actividades que la ley considera mercantiles”, de allí que la norma misma establezca el factor subjetivo como un criterio determinante en la aplicación de la ley comercial, atendiendo a la calidad del sujeto como comerciante.
El canon siguiente [artículo 11] consagra que los imperativos de la ley comercial aplican para aquellas personas -naturales o jurídicas- que no siendo comerciantes ejecutan en forma ocasional o esporádica una operación comercial y, el numeral 1 del artículo 13 del mencionado estatuto, presume que cuando una persona está inscrita en el registro mercantil se entiende que está ejerciendo Proceso Radicado Verbal 05001310302220230030701 el comercio, puntualidad de cardinal importancia porque ambas sociedades en disputa, promitente vendedora y promitente compradora, están matriculadas en el registro mercantil, donde la promotora del pleito (DIVELI S.A.S.) reporta en el certificado de existencia y representación legal un objeto social mixto, indeterminado y especial, dirigido a la “conservación, administración y explotación de bienes muebles e inmuebles” (Carpeta 01PrimeraInstancia / Carpeta C01Principal/ Carpeta 04AnexosDemanda / Carpeta CER DIVELI/ Archivo DIVELI SAS) y la sociedad demandada (GSI+ S.A.S.) tiene un objeto social general “para realizar cualquier actividad comercial o civil lícita” (Carpeta 01PrimeraInstancia / Carpeta C01Principal/ Carpeta 04AnexosDemanda / Carpeta CER GSI+ SAS/ Archivo GSI+ SAS).
De tiempo atrás, la Corte Suprema de Justicia, en sentencia SC060 de 2008, exp. 2001-00803-01, con ponencia del Magistrado William Namén Vargas, refiriéndose al concepto del contrato, en un análisis histórico desde el derecho comparado, respecto de la aplicación del régimen jurídico comercial o civil, explicó en la sentencia que cita a continuación, in extenso por su pertinencia, lo siguiente: Además de lo anterior, las diferencias entre el contrato civil y comercial, trató de efectuarse distinguiendo el derecho civil o de los ciudadan os comunes y corrientes frente a situaciones también comunes y corrientes, del mercantil o del comerciante y de los actos de comercio, planteándose criterios dicotómicos determinantes de la mercantilidad, ab initio, remitida a la calidad del sujeto (criter io subjetivo, Código Alemán) y al ‘comerciante’ cuanto profesional experto dedicado a la actividad mercantil ( mercator, negotiator, merx conmutatio mercium ) y después al ‘acto de comercio’ (Code de Commerce de 1807, Codice di Commercio it. de 1882) o actividades calificadas objetivamente como mercantiles, comprendiendo la hipótesis de su ejecución por quienes no ostentan ese status.
Pronto, se advirtió, la dificultad para delimitar los ‘actos de comercio’, sus elementos, características o notas relevantes, entendiéndose por tales, bien los enunciados en la ley, bien los orientados al lucro ( animus lucrandi), Proceso Radicado Verbal 05001310302220230030701 beneficio, circulación, explotación, especulación, ora los ejecutados de manera reiterada, habitual, constante, en serie o en masa, ya los caracterizad os por la mediación o intermediación entre la oferta y la demanda, ya por la intención del sujeto.
La antítesis entre los criterios subjetivo y objetivo ( ratione mercaturae) gestó el de los actos de comercio mixtos por el sujeto y el objeto, diferenciándos e los actos ‘absolutos u objetivos’, ‘actos subjetivos o relativos’, ‘actos mixtos o unilaterales’, ‘actos formales’, ‘actos principales y secundarios’, ‘actos compuestos’ y ‘actos análogos’ dentro de una terminología confusa.
(…) El Código de Comercio e nuncia los actos, operaciones y empresas mercantiles (Título II, Libro Primero), las actividades mercantiles (art. 20), empresariales (art. 20, ordinales 10 a 18), las que no son mercantiles (art. 23), los negocios accesorios o conexos (art. 21 y 822), los mixtos (art. 22), disciplina al comerciante (art. 10) individual o colectivo (art. 100), al empresario (arts. 20, 518 ss.), dispone la aplicación de la ley mercantil a quien ejecuta una operación comercial, aún en forma ocasional o esporádica (art. 11), o cuando el negocio es mercantil para una de las partes (art. 22), entendiendo por tales los previstos así en la norma o los conexos, derivados o consecuentes a la actividad principal, dentro de éstos, los de garantías (art. 21 y 822).
En lo concerniente al régimen jurídico aplicable al contrato comercial, con arreglo al artículo 1º del Código de Comercio ‘los comerciantes y los asuntos mercantiles se regirán por las disposiciones de la ley comercial, y los casos no regulados expresamente en ella serán dec ididos por analogía de sus normas’, al tenor del artículo 2º ibídem, ‘en las cuestiones comerciales que no puedan regularse conforme a la regla anterior, se aplicarán las disposiciones de la ley civil’ y según el artículo 822 ejusdem, ‘[l]os principios que gobiernan la formación de los actos y las obligaciones de derecho civil, sus efectos, interpretación, modo de extinguirse, anularse o rescindirse, serán aplicables a las obligaciones y negocios mercantiles, a menos que la ley establezca otra cosa’.
En el caso sub examine, la hipoteca abierta de primer grado de cuantía indeterminada constituida mediante escritura pública número 0669 de 24 de enero de 1996 de la Notaría 29 de esta ciudad a favor de la entonces Corporación Grancolombiana de Ahorro y Vivienda ‘Granahorrar’, sociedad de economía mixta del orden Proceso Radicado Verbal 05001310302220230030701 nacional organizada como una sociedad comercial anónima y establecimiento de crédito (fl. 101, cdno. ppal.) ampara obligaciones contraídas en operaciones de crédito por préstamos de dinero a ‘título de m utuo comercial con intereses’ (fls. 104 a 141, cdno. 2) y, por consiguiente, tanto por la específica previsión en la legislación mercantil del sujeto y actividad cuanto por la naturaleza comercial del negocio jurídico principal garantizado en cuyo desarrol lo se celebró, se trata de un contrato mercantil, desde luego, celebrado por un comerciante colectivo en virtud de una actividad mercantil (arts. 10, 20, [3 y 7], 21 y 22 Código de Comercio), al cual, es aplicable la legislación comercial (arts. 1, 2 y 822 ibídem).
( N e g r i l l a s intencionales fuera del tex to original) Ahora bien, en cuanto la naturaleza del negocio jurídico celebrado entre las sociedades involucradas en el litigio y según el análisis realizado en primera instancia del que se queja la parte demandante, se tiene también que el estatuto comercial enuncia en el artículo 20 los actos, operaciones y empresas de carácter mercantil y, en el artículo 23, contempla los negocios que no son comerciales, para estos efectos el numeral 1 de la mencionada norma establece que “La adquisición de bienes con destino al consumo doméstico o al uso del adquirente, y la enajenación de los mismos o de los sobrantes” no se eleva a la categoría mercantil, de modo que es posible considerar que un acto, aun siendo celebrado por comerciantes, no es comercial.
En el asunto bajo examen, considera la Sala que no puede sostenerse que la promitente compradora (GSI+ S.A.S.) brinde destinación doméstica de vivienda urbana a los bienes prometidos en venta, esto, porque, a pesar de que la persona ocupante de los mismos le dé tal destino, lo cierto es que los bienes prometidos tenían como finalidad ingresar al patrimonio de la sociedad y no de la representante legal de esta como persona natural, por manera que la sociedad en sí misma los Proceso Radicado Verbal 05001310302220230030701 destina para el desarrollo de su objeto, esto, facilitando a uno de sus integrantes la vivienda.
En el presente caso por mezclarse en la ocupante dicha condición con la de representante legal de la demandada resulta un poco complejo realizar la distinción de uso doméstico o uso con finalidad comercial, pero para ilustrar mejor el asunto se puede pensar en que una sociedad adquiere un bien inmueble (casa de habitación) y permite a un empleado, para facilitarle las condiciones laborales o como prestación laboral adicional, el uso de ese bien para vivienda, si bien, el empleado le da destino doméstico y personal, no puede decirse lo mismo respecto de la sociedad, porque esta lo utiliza es de cara a lograr su objeto social permitiendo mejores condiciones a un trabajador, lo que evidentemente redunda en los fines de la empresa.
De modo pues que no puede confundirse el uso que le da a los bienes la señora Catalina Salazar Olarte como persona natural, con su familia, con el que le da la sociedad adquirente, porque, se insiste, para tenerlo como uso doméstico por parte del contratante, debió haberlo adquirido la aludida señora Salazar Olarte como persona natural, pero así no fue, sino que lo hizo para la sociedad que representa, indistintamente de que el ente social le permita su ocupación. No puede pasarse por alto que el contrato de promesa de compraventa discutido fue celebrado por personas jurídicas, comerciantes, quienes por imperio de la ley están sometidos a las disposiciones del estatuto comercial, normativa que no se puede pretender evadir con la intencional confusión de las calidades de representante legal y persona natural.
Proceso Radicado Verbal 05001310302220230030701 Así las cosas, se concluye que, el analizado, se trata de un negocio jurídico comercial, regulado en el artículo 861 del Código de Comercio, al que le resultan aplicables principalmente las normas comerciales y, el estatuto civil únicamente en cuanto a la remisión que la legislación comercial realiza a la civil para aspectos no regulados por el estatuto de comercio.
Finalmente, si en gracia se discusión se acepta que para la sociedad demandada el acto no es de categoría mercantil, el mismo Código de Comercio en el artículo 22 señala que “Si el acto fuere mercantil para una de las partes” este “se regirá por las disposiciones de la ley comercial”, aspecto determinante, porque aquí no queda duda que para la sociedad demandante el contrato fue comercial.
Por lo anterior, este reparo sale avante y, por ende, será la legislación comercial la que se aplicará de forma principal, con excepción de aquellos aspectos en los que sea necesario acudir por remisión a la normativa civil. 4. El segundo motivo de inconformidad que pasa analizarse fue planteado por la sociedad demandada con sustento en la desestimación de la excepción de mérito denominada “La distinta morosidad de la demandada”, pues para la juez de primer grado no se probó la variación de los plazos de pago fijados en la promesa, reclamando la parte recurrente una modificación tácita de la fecha de suscripción del contrato y, en consecuencia, de los plazos para el pago de las cuotas estipuladas.
Conforme la resolución del primer reparo abordado en párrafos precedentes se tiene que estamos ante un contrato preparatorio Proceso Radicado Verbal 05001310302220230030701 de linaje mercantil que es de carácter consensual en atención al principio de consensualidad de los contratos comerciales artículo 824 del C. Co.-, lo que implica que, en principio el acuerdo no exige formalidad escrita, no obstante la voluntad de las partes fue la de obligarse de esa manera (escrita), lo que lleva a concluir que lo idóneo es que las modificaciones también se realizaran por escrito, así lo ha establecido esta Sala en otros procesos, como por ejemplo en la sentencia del 20 de marzo de 2025 dictada con ponencia de la suscrita en el proceso con radicado 05001310301420180030202, máxime que también lo señalaron los contratantes en la cláusula décima tercera del contrato de promesa donde pactaron que “toda modificación, adición o prorroga deberá constar por escrito, pues las partes manifiestan no dar validez a modificaciones” (Negrillas intencionales), disposición contractual que de entrada impedía cualquier modificación informal del convenio, sin que se pueda desconocer el contenido del instrumento contractual que es ley para la partes.
Se agrega a lo anterior que al revisar el discutido contrato de promesa de compraventa, la fecha de celebración del negocio según lo establecido en este instrumento fue el 13 de agosto de 2021 y, el relato del señor Jorge Gómez Tascón, representante legal suplente de la sociedad demandada, cuando la juez le solicita que haga una relación clara, concreta y detallada, indicando circunstancias de tiempo, modo y lugar sobre los hechos, es el siguiente: “Este contrato nosotros lo enviamos firmado, días antes al señor Jorge Huberto Díaz, no se lo enviamos como dice acá, el 10 de agosto, fueron muchos días después, mientras que revisamos el contrato y se le enviamos, hubo un tiempo ahí, de hecho, nosotros primero le enviamos contrato firmado, inclusive, le adelantamos $500.000.000 contra la firma del contrato porque nosotros, y ahí es donde está mucha parte de nuestras diferencias, porque a nosotros, tan solo nos entregaron en Proceso Radicado Verbal 05001310302220230030701 contrato firmado el 27 de septiembre de 2021” (Ver minuto 9':02" a 9':47" Archivo digital 41AudP1/ Carpeta C01Principal/ Carpeta 01PrimeraInstancia) y más adelante afirmó: Arrancamos un proceso de negociación del contrato, los contratos no lo enviaban Jorge Huberto Díaz de forma física a la casa, en una carpeta nos enviaba el contrato y nosotros le hacíamos las correcciones y se los regresábamos. -[Intervención de la juez] ¿Cuándo iniciaron con ese envío y regreso? y ¿Cuánto tiempo duró eso?- Eso duró cerca de un mes y medio, más o menos entre julio y agosto (…) -[Intervención de la juez] ¿Antes de que les enviaran el contrato firmado, ustedes ya lo habían firmado?- Nosotros le enviamos el contrato firmado.
Sí, nosotros lo habíamos firmado y se lo habíamos enviado a él. [Aclaración de la juez] ¿Cuándo se lo enviaron a él contrato firmado por ustedes? Entiendo yo que ese contrato cuando ustedes lo enviaron solo estaba firmado por ustedes. Exactamente, no por nadie más. -[Intervención de la juez] ¿Cuándo se lo enviaron a él?- Eso fue a mediados de septiembre (…) Se lo enviamos de forma física a su casa porque él siempre mandaba sus contratos físicos, y mandó las copias y nosotros las regresamos firmadas. -[Intervención de la juez] ¿Cuándo se lo enviaron? No tengo presente, entre el 10 y el 13 aproximadamente, no puedo determinar la fecha exacta porque se lo enviamos de forma física (…) No puedo asegurar esa fecha, pero se lo enviamos, yo creo que debió haber sido antes del 13 de septiembre (…) Solamente nos devolvieron un ejemplar firmado por ellos, habíamos mandado tres ejemplares y un ellos nos devolvieron un ejemplar firmado el 27 de septiembre” (Énfasis intencional) (Ver minuto 11':10" a 16':32" Archivo digital 41AudP1/ Carpeta C01Principal/ Carpeta 01PrimeraInstancia) De lo anterior se desprende que la fecha 27 de septiembre de 2021, que la parte demandada pretende se tenga en cuenta como de suscripción del negocio, corresponde a aquella donde recibió un ejemplar del documento que había sido signado antes, sin que se probara que la fecha de firma no coincide con la plasmada en el contrato, pues incluso cuando se le pregunta al declarante Jorge Gómez Tascón sobre la fecha en que enviaron el contrato firmado al vocero de la sociedad demandante no logra brindar una repuesta clara, al contrario, da información especulativa entre el 10 y 13 de septiembre de 2021, dicho que no coincide con el de la señora Catalina Salazar Olarte, quien Proceso Radicado Verbal 05001310302220230030701 insiste en que el contrato fue firmado solo hasta el 27 de septiembre de 2021, no pudiendo tenerse entonces en cuenta como sustento de la excepción la manifestación de la misma demandada, porque ni siquiera coincide con las demás pruebas recaudadas, especialmente con la documental cuyo contenido no logró desvirtuar, de modo que no consiguió la parte pasiva demostrar que la fecha de celebración del contrato fue una data distinta a la del 13 de agosto de 2021 y, aunque al parecer es cierto que los demandados solo se hicieron con un ejemplar del contrato hasta el 27 de septiembre de 2021, no por ello debía entenderse que las partes no se obligaron desde el momento en que aceptaron las condiciones del acuerdo al firmarlo, que como se dijo, reposa en dossier plena prueba de que fue para el 13 de agosto de 2021.
Así entonces no puede prosperar el reparo encaminado a que se tenga como fecha de celebración del contrato de promesa una posterior a la plasmada en el mismo, como tampoco puede deslindarse con dicho sustento, como pretende la parte demandada, una modificación de los plazos para el pago de las cuotas del precio. 5. El otro motivo de inconformidad que aduce la sociedad demandada refiere a la desestimación de la excepción denominada “El incumplimiento de los demandantes de su obligación correlativa”, con sustento en que la parte demandante incumplió la obligación de comparecer a la notaría a suscribir la escritura de compraventa y que no era justificación la falta de pago de las cuotas establecidas para antes de esa fecha y a cargo de la parte demandada porque, según la recurrente, el literal “d” de la cláusula quinta, donde se estableció que la última cuota se Proceso Radicado Verbal 05001310302220230030701 pagaría en la fecha en que se suscribiera la escritura, permitía que en esta fecha la demandada pagara todo lo que debía; además, aduce que la cuarta cuota del precio es simultánea con la obligación de los demandantes de suscribir la escritura de compraventa.
Sea lo primero decir que los artículos 1611 del Código Civil y el 861 del Código de Comercio, establecen que la promesa de contrato exclusivamente genera una obligación de hacer (celebrar el contrato definitivo), sin embargo, es común que en este tipo de convenios, en un ejercicio pleno del principio de la autonomía de la voluntad privada, las partes anticipen obligaciones del contrato prometido, como la relativa al pago del precio y la entrega anticipada del bien.
El tema del alcance del contrato de promesa, la posibilidad de anticipar obligaciones del contrato prometido y de incluir cláusulas de otros tipos contractuales, es tópico que ha sido abordado de forma reiterada por nuestro máximo órgano de decisión civil, siendo pertinente citar los apartes más relevantes de la sentencia SC2221 de 2020, donde, con el fin de aclarar el tema, citando decisiones anteriores de la misma Corporación, explicó la Corte: En proveído CSJ SC, 7 feb. 2008, rad. 2001-06915-01, la Sala explicó lo siguiente: (…) “Con todo, las partes, accidentalia negotia, pueden acordar otras prestaciones compatibles y, de ordinario, pactan “otras obligaciones propias del negocio jurídico prometido (prestaciones anteladas), mediante las cuales persiguen la consecución de algunos de los efectos concernientes a éste.
Son, pues, prestaciones que se avienen más con la naturaleza del contrato prometido, en el cual encuentran venero y no tanto con la de la promesa que, como ya se dijese, agota su eficacia final en el Proceso Radicado Verbal 05001310302220230030701 cumplimiento de una mera obligación de hacer” (cas. marzo 12/2004, S-021-2004, exp. 6759).
Por esa vía, se llega a dar alcance a obligaciones diferentes, las cuales, desde luego, generan efecto vinculante y deben cumplirse en un todo conforme a lo estipulado (…) En fin, la promesa de compraventa genera esencial y exclusivamente la prestación de hacer consistente en la celebración futura, posterior y definitiva de la compraventa, sin perjuicio de acordarse en forma clara, expresa e inequívoca por pacto agregado a propósito, el cumplimiento anticipado del precio o la entrega de la tenencia o posesión del bien, en tanto, la venta constituye la prestación de dare rem y, por consiguiente, transferir el derecho real de dominio.
Por ende, el contrato preliminar y el definitivo, tienen estructura y función heterogéneas, sus requisitos esenciales, forma y efectos son distintos y, también, los derechos y prestaciones inherentes a cada tipo contractual». Más recientemente se insistió en que «El contrato preparatorio, preliminar, promesa de contrato, precontrato (pactum de contrahendo o pactum de ineiundo contratu), en efecto, genera esencialmente (esentialia negotia), una prestación de hacer, su función es preparatoria e instrumental, proyecta y entraña la obligación de estipular en un futuro determinado otro contrato diferente en sus elementos, naturaleza, función y efectos.
No obstante, la figura legis, admite pactos expresos (accidentalia negotia) y en desarrollo de la autonomía privada dispositiva, libertad contractual o de contratación reconocida por el ordenamiento jurídico a las partes, nada se opone a la ejecución anticipada de algunas prestaciones propias del contrato definitivo, verbi gratia, tratándose de promesa de compraventa, en el tráfico jurídico negocial, es frecuente el pago anticipado de todo o una parte del precio y, también, es usual la entrega anticipada del bien, incluso a título de posesión» (CSJ SC, 30 jul. 2010, rad. 2005-00154-01; reiterada en CSJ SC7004-2014, 5 jun).
En armonía con lo expuesto, y de acuerdo con su función jurídico-económica, toda promesa debe incluir, cuando menos, dos tipos de disposiciones: las que describen los términos que contemplará el contrato prometido (en lo que toca, fundamentalmente, con sus elementos esenciales y accidentales), y las que establecen el plazo o condición al cuyo acaecimiento hará exigible el deber de celebrar la convención definitiva.
Pero los contratantes pueden sumar a esos acuerdos, que corresponden al tercer y cuarto requisitos de validez legal de la promesa (señalados en el citado canon 89 de la Ley 153 de 1887), otros que recaigan sobre la regulación anticipada de ciertas prestaciones del contrato prometido. Esto sin que pueda Proceso Radicado Verbal 05001310302220230030701 obviarse la posibilidad de insertar en el mismo documento disposiciones propias de otros tipos negociales, amalgamadas de forma circunstancial a las que pertenecen al precontrato.
Por vía de ejemplo, en tratándose de la promesa de compraventa de inmuebles –naturaleza que cabe predicar del negocio jurídico que es materia del litigio–, las partes deberán acordar los contornos de la prestación de hacer que surge del referido precontrato. Esto se traduce en que, ineludiblemente, los interesados habrán de convenir la cosa que será transferida y el precio que se pagará por ella, cuando menos, así como disponer el plazo o la condición que señala el momento en que se otorgará el contrato definitivo (atendiendo las formalidades ad substantiam actus previstas por el legislador).
En adición, los promitentes comprador y vendedor están habilitados para adelantar el cumplimiento de ciertos débitos que, en puridad, no emanan de la promesa (de la que solo surge una prestación de hacer), sino que encontrarán su verdadera fuente a posteriori, cuando despunte el contrato de compraventa; así ocurre con el pago antelado –total o parcial– del precio, o la entrega (también anticipada) de la heredad prometida en venta, que usualmente incluyen los contratantes en este tipo de convenios.
Ahora bien, de acuerdo con el carácter preparatorio de la promesa, pactos como los recién descritos serán, por vía general, meramente provisionales, y por lo mismo resultan admisibles únicamente a modo de adelanto –lícito– de los efectos de la negociación prometida; pero, finalmente, las cargas del comprador y el vendedor no pueden tener origen distinto a la convención definitiva.
Ello es así, pues si bien la anticipación de ciertas cargas negociales es válida, no lo es la sustitución de los efectos traditivos reservados a la compraventa. De otro lado, se indicó previamente que las partes pueden concertar ciertos clausulados que, en realidad, corresponden a negocios jurídicos distintos. Tal ocurre –por citar un evento frecuente– con la entrega temporal del bien prometido en venta a cambio del pago de un canon periódico, pacto que carece de relación directa con las disposiciones propias del precontrato y del contrato prometido, y que, por lo mismo, equivale a una convención autónoma (v. gr., un contrato arrendamiento), aunque coexista con la promesa en el mismo soporte documental.
(Negrillas intencionales de la Sala fuera de texto original) De la anterior cita se concluye entonces que: (i) el contrato de promesa genera, en principio, únicamente la obligación de celebrar en el futuro el contrato prometido y se extingue con la realización de este; (ii) la promesa y el contrato prometido son Proceso Radicado Verbal 05001310302220230030701 negocios diferentes y no pueden confundirse pues tienen formas diversas y generan efectos y obligaciones distintas y;
(iii) los contratantes que suscriben una promesa de celebrar un contrato pueden anticipar la ejecución de prestaciones propias del contrato definitivo, pero obviamente, tal potestad implica también someterse a esas obligaciones que, aunque anticipadas, fueron válidamente aceptadas. En el caso que nos convoca, como se viene estudiando, las sociedades DIVELI S.A.S. y GSI+ S.A.S. celebraron el 13 de agosto de 2021 un contrato de promesa de compraventa, en el que la sociedad DIVELI S.A.S., se obligó a suscribir escritura para transferir a título de compraventa a la sociedad GSI+ S.A.S. los inmuebles ubicados en PARADISIA APARTAMENTOS P.H. identificados con matrícula inmobiliaria No. 001-1159821; 0011159833; 001-1159880; 001-1159881; 1159883; 001-1159970; 01-1159971; 001-1159882; 001- 001-1159972 de la Oficina de Instrumentos Públicos de Medellín Zona Sur, cuyo precio se estableció en la suma de $ 4.796.187.500, la cual se pagaría por GSI+, así: a. $500.000.000 el 13 de agosto de 2021; b. $1.000.000.000 $1.000.000.000 el el 27 de septiembre 13 de noviembre de de 2021; 2021 y; c. d. $2.296.187.500 el 13 de febrero de 2022, día de la firma de la escritura en la Notaría Quince de Medellín a las 10:00 a.m. Allí también se estableció que la sociedad DIVELI S.A.S., se obligaba con anterioridad a la firma de la escritura pública a cancelar la hipoteca con cuantía indeterminada que se encontraba constituida en favor de Bancolombia S.A.S. sobre los inmuebles prometidos en venta (Carpeta C01PrimeraInstancia/Carpeta C01Principal/ Carpeta 04AnexosDemanda/ Carpeta compraventa) obligación 4.Pruebas documentales/ Archivo 1.Contrato de promesa de que cumplió a cabalidad la demandante, lo Proceso Radicado Verbal 05001310302220230030701 que no ha sido discutido (Carpeta C01PrimeraInstancia/Carpeta C01Principal/ Carpeta 04AnexosDemanda/ Carpeta 4.Pruebas documentales/ Carpeta 3.Certificados de libertad y tradición inmuebles).
Nótese que en la promesa se estableció como obligación principal y propia de ese tipo contractual, la de acudir a la notaría el 13 de febrero de 2022 para firmar la respectiva escritura pública, no obstante, las partes convinieron válidamente anticipar obligaciones propias del negocio prometido de compraventa, especialmente el pago del precio del negocio, sin embargo, la sociedad demandada desde la celebración del negocio se ha visto inmersa en sendos incumplimientos graves y trascendentales, pues, pese a que se había comprometido al pago de las cuotas del precio en unos plazos determinados, los realizó de forma extemporánea, pagando por ejemplo la segunda cuota, porque sobre la primera nada se discute, con 3 abonos, dos el 7 de diciembre de 2021 por sumas de $120.000.000 y $300.000.000 y otro el 10 de diciembre de 2021 por la suma $580.000.000, es más, llama la atención que el último de los abonos que hizo la demandada, tratando de cumplir con la tercera cuota, no fue sino hasta el 17 de marzo de 2022, cuando ya se había superado la fecha máxima para la firma de la escritura pública.
De modo pues, que el material probatorio recaudado evidencia que la sociedad promitente compradora ahora demandada, de forma primigenia y relevante, incumplió el convenio que realizó con la promitente vendedora demandante, siendo pertinente insistir que para la fecha en la debía suscribirse el instrumento notarial, esto es 13 de febrero de 2022, la contratante incumplida solamente había pagado $1.500.000.000 de los $4.796.187.500 a los que se había comprometido, de manera Proceso Radicado Verbal 05001310302220230030701 que la sociedad demandante no estaba obligada a allanarse al cumplimiento de su obligación, precisamente, porque la demandada infringió primero la obligación anticipada del contrato preparatorio de pagar el precio de las cuotas en el tiempo debido.
Sobre este tópico, la jurisprudencia de la Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia ha señalado: De allí que resulte razonable exigir, para que se afinque la resolución, que el «incumplimiento revisto de cierta gravedad»15, es decir, que se trate de un «un incumplimiento resolutorio»16. Esto es, «[s]e impone el examen de todas las circunstancias de hecho aplicables al caso: la cuantía del incumplimiento parcial (…)”17.
Se reclama «la inobservancia por parte del otro contratante sea de aquellas que reducen o eliminan la utilidad de la convención» (CSJ SC4902-2019). Ha de consultarse la «frustración del interés contractual del acreedor en la satisfacción de su derecho subjetivo buscado al celebrar el contrato» (SC5569-2019). En definitiva, «la resolución del convenio no es otra que aquella que constituya un incumplimiento esencial y relevante, de entidad tal que ocasione la ruptura de la ecuación sinalagmática implícita en la correlatividad de las prestaciones» (CSJ SC3972 2022)18 (…) “como elementos a tener en cuenta para determinar el incumplimiento esencial, la cuantía del incumplimiento en relación con el precio y la postura adoptada por el deudor, tendiente a satisfacer su obligación. (Sentencia SC436-2023 M.P. Francisco Ternera Barrios) (Negrilla intencional de la Sala fuera de texto original) De modo que, ante el relevante, grave y primigenio incumplimiento de las prestaciones a cargo de la promitente compradora, se releva a la promitente vendedora de su obligación de acudir a la notaría, pues por mandato del artículo 1609 del Código Civil, el contratante cumplido está facultado para sustraerse del cumplimiento de su obligación hasta tanto el primer contratante infractor no cumpla a lo que se comprometió o se allane a su cumplimiento, no configurándose un incumplimiento correlativo de los demandantes.
Ahora bien, cuando en el contrato de promesa las partes determinaron en el inciso segundo de la cláusula décima la Proceso Radicado Verbal 05001310302220230030701 necesidad de estar a “paz y salvo”, lo hicieron como directriz para garantizar la correcta celebración del contrato prometido, esto es, para que, llegada la fecha para la suscripción de la escritura pública, solo estuviese pendiente el cumplimiento de la obligación de pago de esa última cuota, siendo inadecuada la interpretación que pretende imponer la parte demandada relativa a que ello la habilitaba para omitir el pago de las cuotas y simplemente cancelar todo el precio el día de la suscripción de la escritura prometida.
Los anteriores argumentos son suficientes para despachar desfavorablemente las inconformidades de la parte demandada. 6. Superado el análisis de los reproches hasta aquí abordados que implican mantener la resolución del contrato, corresponde continuar con los reparos relacionados con los frutos civiles y los perjuicios. 6.1. El apoderado de la sociedad demandante sostiene que la falladora de primera instancia erró al negar los intereses por las cuotas dejadas de pagar, esto, como indemnización de perjuicios.
Sea lo primero a indicar que a luz del artículo 1602 del Código Civil, el contrato es “ley para los contratantes”, en consecuencia, las partes se sujetan a la ejecución efectiva y oportuna del negocio, no siendo otro el propósito de la celebración, que su cumplimiento. Es que en los contratos bilaterales, puede suceder que las obligaciones que las partes asumen para con la otra sean satisfechas por ambas, o que solo una de ellas las cumpla y la otra se sustraiga del acatamiento; o que los dos contratantes inobserven lo pactado, sin embargo, este mismo artículo dispone Proceso Radicado Verbal 05001310302220230030701 la extinción del convenio, ya sea de común acuerdo o “por causas legales”, en esta última categoría, el artículo 1546 ibidem, plantea como hipótesis el trascendental incumplimiento unilateral de los deberes contractuales, cuando el otro contratante ha cumplido o se allanó al cumplimiento de las prestaciones a su cargo, quedando facultado “a su arbitrio” para pedir la resolución o el cumplimiento forzoso del negocio, en cualquiera de los casos con indemnización de perjuicios.
En la misma dirección el artículo 870 del Código de Comercio a tenor literal señala: “En los contratos bilaterales, en caso de mora de una de las partes, podrá la otra pedir su resolución o terminación, con indemnización de perjuicios compensatorios, o hacer efectiva la obligación, con indemnización de los perjuicios moratorios”. Sobre este aspecto, la Corte Suprema de Justicia en decisión reciente, citando jurisprudencia inveterada, que aun guarda vigencia, señaló: “Puede pedirse indemnización de perjuicios en el caso del no cumplimiento de un contrato bilateral, cualquiera que sea la acción que se elija de las dos que otorga el artículo 1546 del Código Civil, en el cual falta una coma por error tipográfico” (CSJ SC 19 de sept. de 1896 G.J. T. XII, p. 69, reiterada en SC 436 de 2023).
De modo que el contratante cumplido está facultado para pedir junto con la resolución del contrato la indemnización de perjuicios. En este caso pidió, entre otros conceptos reconocidos por la juez de primera instancia, el interés moratorio por el incumplimiento de las cuotas pactadas en la promesa, reconocimiento que, contrario a lo que sostuvo el a quo es completamente viable, sin que sea necesario como lo señala el artículo 1617 del Código Civil que el acreedor demuestre perjuicios cuando solo reclama intereses moratorios.
Proceso Radicado Verbal 05001310302220230030701 Para el caso de las obligaciones dinerarias sujetas a plazo, el artículo 1608 ibidem, establece que la mora se produce de forma automática una vez ha finalizado el término pactado para su pago, es decir, se hace efectiva al día siguiente en el que la obligación se debió cumplir y es a partir de esa fecha en la que se inicia a calcular el interés moratorio acordado o legal, este último regirá si las partes no lo pactaron, que en materia comercial, será a la tasa específica contemplada en el artículo 884 del Código de Comercio “equivalente a una y media veces del bancario corriente”.
Sobre el tema, en decisión reciente SC2795 de 2024, la Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia señaló: [S]in que ello impida reconocerlo ante un incumplimiento del deudor en los casos en que los contratantes hayan guardado silencio al respecto, pues este débito surge por ministerio de la ley, según se desprende del artículo 884 del Código de Comercio, modificado por el artículo 111 de la Ley 510 de 1999, en armonía con el artículo 1617 del Código Civil, habida cuenta que dicho interés constituye un detrimento que se presume tratándose de obligaciones dinerarias sin necesidad de que el acreedor lo acredite.
Luego, desconocer esa connotación y no reconocerlo resultaría inequitativo y desproporcionado, además que significaría ir en contra de valiosos postulados normativos que propugnan por la reparación integral del perjuicio y la plenitud de pago. En fin, tanto en el ámbito civil como en el mercantil, la ley nacional establece que la mora en el cumplimiento de obligaciones causa perjuicios al acreedor, y que, siendo estas dinerarias, este no necesita probarlos al reclamar solo el interés moratorio, dado su origen legal.
(…) En el ámbito nacional el interés moratorio es una figura legal aplicable a cualquier relación contractual para sancionar el incumplimiento una vez la parte deudora queda en mora, conforme al artículo 1608 del Código Civil, que rige también en materia mercantil, según el artículo 822 del Código de Comercio. Al efecto, el Código de Comercio en su artículo 884 dispone: Proceso Radicado Verbal 05001310302220230030701 Cuando en los negocios mercantiles haya de pagarse réditos de un capital, sin que se especifique por convenio el interés, éste será el bancario corriente; si las partes no han estipulado el interés moratorio, será equivalente a una y media veces del bancario corriente y en cuanto sobrepase cualquiera de estos montos el acreedor perderá todos los intereses, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 72 de la Ley 45 de 1990 (se enfatiza).
Al integrar esas normas jurídicas [art. 884 CCo. y art. 1617 CC], se colige que en el ámbito mercantil se aplica el mismo principio que en el civil. Así, cuando el deudor incumple una obligación dineraria sujeta a plazo, se genera interés moratorio a la tasa pactada y, en ausencia de un acuerdo, se aplica el interés legal para suplir el silencio de las partes.
Por ejemplo, la Ley 45 de 1990, que regula la intermediación financiera y contiene otras disposiciones generales, establece en su artículo 65 que «[e]n las obligaciones mercantiles de carácter dinerario el deudor estará obligado a pagar intereses en caso de mora y a partir de ella. Toda suma que se cobre al deudor como sanción por el simple retardo o incumplimiento del plazo de una obligación dineraria se tendrá como interés de mora, cualquiera sea su denominación», lo cual reafirma que el interés moratorio tiene carácter legal.
Adicionalmente, el artículo 870 del Código de Comercio otorga a la parte que cumplió a tiempo sus obligaciones o estuvo dispuesta a hacerlo un derecho de opción: le permite optar por continuar en el negocio y exigir la prestación o, por el contrario, buscar su extinción, es decir, resolverlo o terminarlo, según proceda, y reclamar, en todo caso, perjuicios.
Esto sube de punto porque el interés moratorio actúa como una sanción legal por el incumplimiento. En el caso de obligaciones dinerarias, el artículo 1617 del Código Civil, aplicable por remisión al ámbito mercantil, dispone que el solo retardo del deudor lo pone en mora y permite al acreedor reclamarle intereses y así obtener el resarcimiento tarifado o indemnizatorio de los perjuicios por no tener consigo el dinero en la oportunidad debida.
(…) Se enfatiza que el interés de mora actúa como una sanción por el incumplimiento contractual. Además, el dinero es un bien fungible susceptible de generar réditos (CSJ SC1230-2018), lo cual constituye una regla de la experiencia de indiscutible vigencia (SC514-2023). Por lo tanto, esta consecuencia se impone ministerio legis desde que el deudor queda en mora, conforme a los artículos 1608 y 1617 del Código Civil.
Empero, importa relievar que, tratándose de obligaciones dinerarias sujetas a plazo que sean liquidas o estén plenamente determinadas, la mora se produce automáticamente al vencimiento del término pactado para su pago, siendo efectiva desde el día siguiente a aquel en que la prestación se hizo exigible10 (CSJ SC 27 ago. 1930 (G. J. T. Proceso Radicado Verbal 05001310302220230030701 XXXVIII, pág. 128), reiterada en la SC 10 jul. 1995, rad. 4540 y en SC514-2023, entre otras).
Al efecto, la doctrina nacional11 apuntala que: [s]i entre el acreedor y el deudor se ha pactado término para el cumplimiento de la obligación, es de presumir que el primero necesita la satisfacción de su derecho a más tardar al vencimiento de aquel y que el segundo tiene conocimiento de tal circunstancia. Bien está, pues, que en este caso no se exija nueva reconvención, porque el deudor ya está prevenido desde la celebración del contrato, de que, si deja vencer el plazo sin cumplir, se hace responsable de los perjuicios consiguientes.
El aforismo dies interpellat pro homine describe gráficamente este sistema de constitución en mora del deudor por el vencimiento del plazo estipulado, el que acogen, además de la nuestra, varias legislaciones modernas». Igualmente, la ley patria exonera al acreedor de una obligación dineraria de demostrar perjuicios al reclamar solo intereses moratorios.
En esa hipótesis, el retardo del deudor automáticamente lo coloca en mora, según el artículo 1617 del Código Civil, que forma parte del Título XII del Libro IV del Código Civil y trata «Del efecto de las obligaciones». Esta regla normativa constituye una presunción de derecho y por ello no admite prueba en contrario. (…) Específicamente, el interés de mora tiene como función reparar el daño sufrido por el acreedor a causa del retraso en el cumplimiento de la obligación dineraria por parte del deudor, hasta el punto de que, según Messineo, constituye medida del resarcimiento15.
Ello coincide con el pensamiento de Ambrosio Colin y H. Capitant, quienes sostienen que, en tal eventualidad, «[e]l acreedor tiene derecho a indemnización de daños y perjuicios sin que necesite acreditar alguna»16. Igualmente, Karl Larenz explica que «el acreedor de una obligación dineraria puede exigir en concepto de daños mínimos, que irrefutablemente se presumen derivados de la mora, los intereses»17 La juez de primera instancia negó el reconocimiento del concepto que venimos estudiando con sustento en que los intereses cumplen la misma finalidad de la indexación de las sumas que se ordenaron restituir con ocasión de la resolución, pero dicho argumento se cae por su propio peso porque a favor de la parte demandante, quien era acreedora de las cuotas dejadas de pagar por la demandada y, por ende, la afectada por no haber recibido Proceso Radicado Verbal 05001310302220230030701 dichos dineros en los momentos estipulados contractualmente para ellos, no se ordenó restitución mutua de dineros indexados, sino de los bienes cuya tenencia había entregado y las demás sumas dinerarias ordenadas en su favor no corresponden a restituciones mutuas, sino, a otros perjuicios que el a quo sí reconoció (por no pago de servicios públicos y cuotas de administración), como también a la cláusula penal, la cual dijo el mismo fallador de primera instancia tiene la condición de sancionatoria y no de indemnizatoria, lo que implica que es compatible con el reconocimiento de perjuicios.
Así las cosas, se tiene que la sociedad demandada el 1 y el 13 de septiembre de 2021 realizó dos pagos por transferencia bancaria a los demandantes por sumas individuales de $250.000.000 como abono extemporáneo de la primera cuota del precio total del negocio, que según lo acordado por los litigantes debía cumplirse con la firma de la promesa el 13 de agosto de 2021 por el valor de $500.000.000- (Cfr., folios 35 y 36. 07Contestacion20231010 / Carpeta C01Principal/ Carpeta 01PrimeraInstancia), Archivo para la segunda cuota ($1.000.000.000) que debía pagarse el 27 de septiembre de 2021, la demandada abonó el 07 de diciembre de 2021 la cifra de $420.000.000 y el 10 de diciembre de 2021 la suma de $580.000.000 (Cfr., folios 37, 38 y 39.
Archivo 07Contestacion20231010 / Carpeta C01Principal/ Carpeta 01PrimeraInstancia), y como parte de pago de la tercera cuota ($1.000.000.000) que debía cumplirse el 13 de noviembre de 2021, abonó únicamente la suma $500.000.000 el 17 de marzo de 2022 (Cfr., folio 40. Archivo 07Contestacion20231010 / Carpeta C01Principal/ Carpeta 01PrimeraInstancia), finalmente, frente a la cuarta cuota ($ 2.296.187.500) pagadera el 13 de febrero de 2022, nada se pagó, infracciones nítidas que llevan al Tribunal a reconocer los intereses de mora solicitados a la tasa máxima legal Proceso Radicado Verbal 05001310302220230030701 permitida de que trata el artículo 884 del C. Co, ello, al advertir que en el presente caso las partes no acordaron una tarifa distinta.
Los intereses para reconocer serán liquidados de la siguiente manera: INTERESES A LA TASA MÁXIMA LEGAL COMERCIAL VIGENTE (DESDE) (HASTA) (SUMA BASE DE LIQUIDACIÓN) Desde el 14 de agosto de 2021 al 1 de septiembre de 2021, sobre la suma de $500.000.000 Desde el 2 de septiembre de 2021 hasta el 13 de septiembre de 2021, sobre la suma de $250.000.000 Desde el 28 de octubre de 2021 (30 días después a la fecha establecida para el pago) hasta el 7 de diciembre de 2021 sobre la suma de $1.000.000.000 Desde el 8 de diciembre de 2021 al 10 de diciembre de 2021, sobre la suma de $580.000.000 Desde el 13 de diciembre de 2021 (30 días después a la fecha SALDO DE INTERESES 5.804.613. 4.664.382 25.868.095 8.703.897 63.605.437 establecida para el pago1) al 17 de marzo de 2022, sobre la suma de $1.000.000.000 Desde el 18 de marzo de 2022 hasta la fecha de esta sentencia, sobre la suma de $500.000.000 Desde el 14 de febrero de 2022 hasta la fecha de esta sentencia, liquidados sobre la suma de $2.296.187.500. 513.662.967 2.412.290.121 TOTAL 3.034.599.512 6.2.
La parte demandante adujo otra inconformidad con la sentencia porque la juez de primera instancia no reconoció, por concepto de indemnización de perjuicios, el pago de los impuestos prediales de los bienes prometidos en venta, reclamando la inconforme una diferenciación injustificada de este concepto, porque la a quo sí accedió al reconocimiento de los servicios públicos y cuotas de administración dejadas de pagar por la promitente compradora y pedidas igualmente como perjuicios.
En el contrato de promesa de compraventa objeto de esta litis se observa que los litigantes sobre el pago del impuesto predial, los servicios públicos domiciliarios y las cuotas de administración, establecieron en el parágrafo segundo de la cláusula sexta, lo siguiente: 1 Así se pactó en la promesa: Proceso Radicado Verbal 05001310302220230030701 Lo primero que debe decirse sobre la aludida disposición es que, en efecto, en el texto del contrato se indicó que el pago del impuesto predial -como el de servicios públicos y cuotas de administración- de los bienes objeto del contrato de promesa de compraventa estaban a cargo de la sociedad promitente compradora y al revisar el interrogatorio de parte de la señora Catalina Salazar Olarte, representante legal de la sociedad resistente, se desprende claramente que no cumplió con la obligación de pagar el impuesto predial, pues cuando la juez le pregunta acerca de las razones que la llevaron a no cumplir de forma oportuna con dicha obligación, con las cuotas de administración y los servicios públicos, respondió: La administración y los servicios públicos, claramente, si los cancelamos, porque si no, pues, no podía estar dentro del inmueble o estaríamos sin servicio.
El impuesto predial no llega a nuestro apartamento, aparte de eso, el apartamento aún continúa a nombre del Dr. Jorge Humberto, entonces me imagino que llega al domicilio de él, ósea no, la verdad nunca nos ha llegado el recibo, siempre él lo ha reclamado; o él cambio la dirección, la verdad a él le llega, a nosotros no nos llega acá en el domicilio el recibo de pago, y no está a nombre nuestro el apartamento, tampoco (Ver 1h:25':32" a 1h:26':37".
Archivo digital 37AudienciaP3/ Carpeta C01Principal/ Carpeta 01PrimeraInstancia) Y cuando el apoderado de la sociedad demandante le indagó acerca de cuáles eran las conductas que había desplegado como promitente compradora para conseguir los recibos de los impuestos prediales y cumplir con el pago de la obligación, afirmó: “Soy honesta, no he hablado con el Dr. Jorge Humberto” (Ver 1h:49':58" a 1h:50':30".
Archivo digital 37AudienciaP3/ Carpeta C01Principal/ Carpeta 01PrimeraInstancia). Además, milita en el expediente prueba de que la sociedad demandante pagó a título de impuesto predial para el año 2022, Proceso Radicado Verbal 05001310302220230030701 la suma de $23.274.213 y para año 2023 la suma de $22.598.259; pagos que ascienden a un total de $44.872.472, discriminados como se detalla en las tablas que se insertan a continuación, siendo pertinente indicar que no se reconocerán los pagos de impuesto predial del año 2021 porque los documentos arrimados al plenario evidencian que la parte demandante los canceló antes de suscribir el contrato de promesa (en febrero de 2021), además se estableció en la promesa que la promitente compradora los asumiría desde el 30 de julio de 2021, no pudiendo entenderse conceptos asumidos por la demandante antes de esa fecha.
Se anexan tablas que ilustran mejor lo indicado (Información recaudada de los archivos. Carpeta 5.Impuestos prediales 2022/ Carpeta 4.Pruebas documentales/ Carpeta 04AnexosDemanda/ Carpeta C01Principal/ Carpeta 01PrimeraInstancia y (Carpeta 6.Impuestos prediales 2023/ Carpeta 4.Pruebas documentales/ Carpeta 04AnexosDemanda/ Carpeta C01Principal/ Carpeta 01PrimeraInstancia). 2022 Matrícula Dirección Destinación No. Documento de cobro Tipo de recaudo 1159821 CL 010 A 010 190 2001 CL 010 A 010 190 98127 CL 010 A 010 190 98128 CL 010 A 010 190 98126 CL 010 A 010 190 99015 CL 010 A 010 190 99137 CL 010 A 010 190 99136 CL 010 A 010 190 99135 CL 010 A 010 190 99134 RESIDE 1322146860720 Trimestre Valor cobrado pagado $ 5.585.942 C.UTI 1122143478726 Trimestre (I) $ 23.491 26/02/2022 C.UTI 1122143478733 Trimestre (I) $ 22.832 26/02/2022 C.UTI 11221434787 Trimestre (I) $ 23.073 26/02/2022 PARQ 112214478153 Trimestre (I) $ 41.885 26/02/2022 PARQ 1122143478690 Trimestre (I) $ 39.558 26/02/2022 PARQ 1122143478680 Trimestre (I) $ 39.558 26/02/2022 PARQ 1122143478670 Trimestre (I) $ 39.558 26/02/2022 PARQ 1122143478650 Trimestre (I) $ 39.558 26/02/2022 1159821 CL 010 A 010 190 2001 RESIDE 1222145191415 Trimestre (II) $ 5.512.491 28/06/2022 1159821 CL 010 A 010 190 2001 RESIDE 1222145194904 Trimestre (II) $ 5.512.491 28/06/2022 001159970 CL 010 A 010 190 98126 CL 010 A 010 190 98127 CL 010 A 010 190 98128 CL 010 A 010 190 99015 CL 010 A 010 190 99134 CL 010 A 010 190 99135 CL 010 A 010 190 99136 CL 010 A 010 190 99137 CL 010 A 010 190 2001 C.UTI 1222145555545 Anualizado $ 69.179 22/04/2022 C.UTI 1222145555570 Anualizado $ 70.431 22/04/2022 C.UTI 1222145555580 Anualizado $ 68.454 22/04/2022 PARQ 1222145555200 Anualizado $ 125.536 22/04/2022 PARQ 1222145555453 Anualizado $ 118.563 22/04/2022 PARQ 1222145555480 Anualizado $ 118.563 22/04/2022 PARQ 1222145555490 Anualizado $ 118.563 22/04/2022 PARQ 1222145555538 Anualizado $ 118.563 22/04/2022 RESIDE 1322146783880 Trimestre $ 5.585.924 23/09/2022 001159971 001159972 001159970 001159833 001159883 001159882 001159881 001159880 001159971 001159972 001159833 001159880 001159881 001159882 001159883 1159821 Total $ 23.274.213 y Fecha de pago Observaciones 23/09/2023 Comprobante de pago sello de Bancolombia.
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Pago con recargo: Mes vencido ($ 2.681.241) e intereses ($150.009) Titular fiscal: Jorge Humberto Diaz Mora 50% del derecho Comprobante de pago con sello de Bancolombia. Pago con recargo: Mes vencido ($ 2.681.241) e intereses ($150.009) Titular fiscal: Patricia del Socorro Vélez 50% del derecho Comprobante de pago con sello de Bancolombia.
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N/A N/A Proceso Radicado Verbal 05001310302220230030701 2023 Matrícula Dirección Destinación No. Documento de cobro Tipo de recaudo Valor cobrado pagado 1159821 CL 010 A 010 190 2001 RESIDE 1123149426124 Anualizado 1159821 CL 010 A 010 190 2001 RESIDE 1123141914629 1159821 CL 010 A 010 190 2001 RESIDE 1159821 CL 010 A 010 190 2001 1159833 Fecha de pago Observaciones $ 10.748.272 16/02/2023 Comprobante de pago con sello de Bancolombia.
Titular fiscal: Patricia del Socorro Vélez Trimestre (I) $ 8.278 16/02/2023 112314191463 Trimestre (I) $ 8.278 16/02/2023 Comprobante de pago con sello de Bancolombia. Cobro de intereses Comprobante de pago con sello de Bancolombia. Cobro de intereses RESIDE 1123149398840 Anualizado $ 10.748.272 16/02/2023 Comprobante de pago con sello de Bancolombia.
Titular fiscal: Jorge Humberto Díaz CL 010 A 010 190 99015 PARQ 1123141613119 Anualizado $ 165.353 15/02/2023 Comprobante de pago con sello de Bancolombia. 1159880 CL 010 A 010 190 99134 PARQ 1123141613126 Anualizado $ 156.168 15/02/2023 Comprobante de pago con sello de Bancolombia. 1159881 CL 010 A 010 190 99135 CL 010 A 010 190 99136 CL 010 A 010 190 99137 PARQ 1123141613133 Anualizado $ 156.168 15/02/2023 PARQ 1123141613140 Anualizado $ 156.168 15/02/2023 PARQ 1123141613157 Anualizado $ 156.168 15/02/2023 Comprobante de pago con sello de Bancolombia.
Comprobante de pago con sello de Bancolombia. Comprobante de pago con sello de Bancolombia. 1159970 CL 010 A 010 190 98126 C.UTI 1123141613164 Anualizado $ 98.378 15/02/2023 Comprobante de pago con sello de Bancolombia 1159971 CL 010 A 010 190 98127 CL 010 A 010 190 98128 C.UTI 1123141613171 Anualizado $ 98.378 15/02/2023 C.UTI 1123141613188 Anualizado $ 98.378 15/02/2023 Comprobante de pago con sello de Bancolombia.
Comprobante de pago con sello de Bancolombia. 1159882 1159883 1159972 Total $ 22.598.259 y N/A Así entonces, los medios de prueba recaudados en el proceso permiten concluir que la promitente compradora incumplió con la obligación de pagar los impuestos prediales de los bienes prometidos en venta, desde el 1 de agosto de 2021, además, al contestar la demanda reconoció que esa prestación no fue satisfecha, es más, ni siquiera se allanó a cumplirla, según el dicho de la representante legal de la sociedad demandada transcrito en párrafos precedentes.
Ahora bien, al analizar la decisión censurada se evidencia que la sentenciadora de primer nivel, en una intelección equivocada, resolvió la solicitud de pago del impuesto predial como si se tratara de restituciones mutuas, dejando de advertir que la promotora del pleito rogó su reconocimiento en el campo de la indemnización de perjuicios ante el incumplimiento de la obligación. N/A Proceso Radicado Verbal 05001310302220230030701 En el campo de la resolución contractual el negociante incumplido está “obligado a pagar la indemnización de perjuicios a la hubiere lugar, pero las prestaciones recíprocas a que da lugar la resolución o la nulidad del negocio jurídico es una situación completamente distinta a la indemnización de perjuicios: ambas figuras tienen una naturaleza，un origen legal y una finalidad diferente，por lo que no puede confundirse” (CSJ SC 3201 de 2018.), y es que por mandato expreso del artículo 1544 las partes están obligadas a “restituirse lo que se hubiere recibido bajo tal condición”, regresando al estado anterior de las cosas a la celebración del contrato, de allí que la extinción del vínculo jurídico con fundamento en el instituto de la resolución contractual, conlleve para las partes prestaciones recíprocas para restituir lo que en vigencia del negocio, alguna vez recibieron, sobre este tópico, la Corte tiene dicho: Resulta pertinente recordar que la referida disolución apareja, como regla de principio, por aplicación del artículo 1544 del Código Civil, el regreso de los contratantes a la situación precedente a la celebración del convenio, lo que impone la restitución material y jurídica -si a esto hubiera lugar- de todo lo que las partes han recibido o percibido con motivo del acuerdo.
Efectivamente, sobre el tema la Sala tiene dicho que: Asunto bien conocido es, en efecto, que la resolución del contrato, a la vez que apareja como principal consecuencia la extinción del conjunto de obligaciones surgidas del mismo –efectos ex nunc–, tiene además eficacia retroactiva –ex tunc– en aquellos eventos en que, no siendo negocios de tracto sucesivo, verifícanse actos de cumplimiento entre las partes; se trata, pues, de colocar a los contratantes, en cuanto sea posible, en la posición en que se hallaban antes de celebrar el contrato.
Es así como el artículo 1.544 establece como principio general el de que ‘cumplida la condición resolutoria, deberá restituirse lo que se hubiere recibido bajo tal condición.’ (CSJ, SC de 4 jun. 2004. rad. 7748, reiterada en SC11287 de 17 ago. 2016, rad. 2007-0060601). Como se extrae de la disposición en cita, es premisa fundamental, tratándose de restituciones mutuas sobrevenidas de la declaratoria de resolución de un contrato, incluso por mutuo disenso, que las cosas vuelvan al estado en que se Proceso Radicado Verbal 05001310302220230030701 encontraban para el momento de su celebración o, dicho con otras palabras, que se provea para que los contratantes se vean restituidos al estado en que se hallarían de no haber realizado la negociación disuelta.
En este camino debe predicarse, como regla general respecto de contratos de promesa de venta, que nace como obligación para el prometiente enajenante devolver las sumas de dinero recibidas como consecuencia del negocio jurídico que habrá de disolverse; mientras que al prometiente adquirente corresponde restituir el bien que se le entregó, con los frutos percibidos.
(Negrillas intencionales de la Sala fuera del texto original) Bajo ese entendimiento, la juez de primera instancia consideró que no había lugar a reconocer el pago de los impuestos prediales realizado por la sociedad demandante, porque la promitente vendedora no había dejado de ser la titular del derecho real de dominio, asegurando que “en virtud de la resolución del contrato no puede exigirse el valor del impuesto predial a la parte demandada” (Ver minuto 54':52" a 55:15.
Archivo digital 44AudP5/ Carpeta C01Principal/ Carpeta 01PrimeraInstancia), de modo que para la falladora de instancia, al resolver el contrato y volver al estado anterior las cosas, la obligación fiscal que asumió la demandada en virtud del contrato de promesa de compraventa dejaba de estar a su cargo, para estarlo en cabeza de la sociedad demandante como titular del derecho real de dominio Como se ha venido indicando en esta providencia, el artículo 1546 del Código Civil y el 870 del Código de Comercio permiten que con la reclamación del remedio resolutivo del contrato se solicite la indemnización de perjuicios, por lo que la petición como indemnización es viable siempre que se acredite el perjuicio causado.
En este caso considera la Sala que el perjuicio demostrado no asciende a las sumas pagadas, porque finalmente al resolverse el contrato sería una obligación que retornaría a la propietaria, sino, que Proceso Radicado Verbal 05001310302220230030701 consiste la afectación, en el hecho de haber dispuesto para el pago de dichas sumas, de un dinero que podría haber utilizado en otros menesteres, siendo pertinente entonces reconocerle los intereses a la máxima tasa mercantil permitida, esto, debido a que el dinero es un bien que por su misma naturaleza está llamado a producir utilidades.
Por lo anterior, el reparo prospera parcialmente y se reconocerán así: AÑO 2022 Valor cobrado y pagado Base para liquidar $ 23.491 Fecha de pago 26/02/2022 $ 22.832 26/02/2022 $ 23.073 26/02/2022 $ 41.885 26/02/2022 $ 39.558 26/02/2022 $ 39.558 26/02/2022 $ 39.558 26/02/2022 $ 39.558 26/02/2022 $ 5.512.491 $ 5.512.491 $ 69.179 $ 70.431 $ 68.454 $ 125.536 $ 118.563 $ 118.563 $ 118.563 $ 5.585.924 DESDE HASTA SALDO DE INTERESES 24,470.93 28/06/2022 A la tasa máxima legal desde el 27 de febrero de 2022 hasta la fecha de la sentencia A la tasa máxima legal desde el 27 de febrero de 2022 hasta la fecha de la sentencia A la tasa máxima legal desde el 27 de febrero de 2022 hasta la fecha de la sentencia A la tasa máxima legal desde el 27 de febrero de 2022 hasta la fecha de la sentencia A la tasa máxima legal desde el 27 de febrero de 2022 hasta la fecha de la sentencia A la tasa máxima legal desde el 27 de febrero de 2022 hasta la fecha de la sentencia A la tasa máxima legal desde el 27 de febrero de 2022 hasta la fecha de la sentencia A la tasa máxima legal desde el 27 de febrero de 2022 hasta la fecha de la sentencia A la tasa máxima legal desde el 29 de junio de 2022 hasta la fecha de la sentencia 28/06/2022 A la tasa máxima legal desde el 29 de junio de 2022 hasta la fecha de la sentencia 5,261,243.96 22/04/2022 22/04/2022 22/04/2022 22/04/2022 22/04/2022 22/04/2022 22/04/2022 23/09/2022 A la tasa máxima legal desde el 23 de abril de 2022 hasta la fecha de la sentencia A la tasa máxima legal desde el 23 de abril de 2022 hasta la fecha de la sentencia A la tasa máxima legal desde el 23 de abril de 2022 hasta la fecha de la sentencia A la tasa máxima legal desde el 23 de abril de 2022 hasta la fecha de la sentencia A la tasa máxima legal desde el 23 de abril de 2022 hasta la fecha de la sentencia A la tasa máxima legal desde el 23 de abril de 2022 hasta la fecha de la sentencia A la tasa máxima legal desde el 23 de abril de 2022 hasta la fecha de la sentencia A la tasa máxima legal desde el 24 de septiembre de 2022 hasta la fecha de la sentencia 69,378.41 70,634.02 68,651.32 125,897.85 118,904.76 118,904.76 118,904.76 4,947,903.67 23,315.67 24,035.49 43,632.24 41,208.17 41,208.17 41,208.17 41,208.17 5,261,243.96 TOTAL $16.442.000 AÑO 2023 Valor cobrado y pagado Base para liquidar $ 10.748.272 $ 8.278 Fecha de pago DESDE HASTA SALDO DE INTERESES 16/02/2023 16/02/2023 A la tasa máxima legal desde 17 de febrero de 2023 el hasta la fecha de la sentencia A la tasa máxima legal desde el 17 de febrero de 2023 hasta la fecha de la sentencia 8,051,467.42 6,201.00 $ 8.278 $ 10.748.272 $ 165.353 $ 156.168 $ 156.168 $ 156.168 $ 156.168 $ 98.378 16/02/2023 16/02/2023 15/02/2023 15/02/2023 15/02/2023 15/02/2023 15/02/2023 15/02/2023 A la tasa máxima legal desde el 17 de febrero de 2023 hasta la fecha de la sentencia A la tasa máxima legal desde el 17 de febrero de 2023 hasta la fecha de la sentencia A la tasa máxima legal desde el 16 de febrero de 2023 hasta la fecha de la sentencia A la tasa máxima legal desde el 16 de febrero de 2023 hasta la fecha de la sentencia A la tasa máxima legal desde el 16 de febrero de 2023 hasta la fecha de la sentencia A la tasa máxima legal desde el 16 de febrero de 2023 hasta la fecha de la sentencia A la tasa máxima legal desde el 16 de febrero de 2023hasta la fecha de la sentencia A la tasa máxima legal desde el 16 de febrero de 2023hasta la fecha de la sentencia 6,201.00 8,051,467.42 124,039.18 117,149.07 117,149.07 117,149.07 117,149.07 73,798.03 $ 98.378 $ 98.378 15/02/2023 15/02/2023 A la tasa máxima legal desde el 16 de febrero de 2023 hasta la fecha de la sentencia A la tasa máxima legal desde el 16 de febrero de 2023 hasta la fecha de la sentencia 73,798.03 73,798.03 TOTAL $16.929.000 Proceso Radicado Verbal 05001310302220230030701 6.3.
El apoderado de la parte demandante recurrente reclama también porque considera que la juez de primera instancia no valoró adecuadamente el dictamen pericial que aportó de cara al cálculo de frutos civiles, recriminando específicamente dos aspectos, el primero, porque la a quo tuvo en cuenta la suma base de $13’000.000 con sustento en un canon de arrendamiento de un contrato terminado y, la segunda, porque la indexación quedó errada, debido a que utilizó un IPC incorrecto.
Agregó que, en todo caso, si el criterio era tomar el canon del contrato de arrendamiento referido, se debía hacer determinando los incrementos del IPC correspondiente e indexando esas sumas, pues al no hacerlo, se perjudica al demandante al reconocer frutos causados, por ejemplo, en el año 2021 sin actualización monetaria por el paso del tiempo.
En el presente caso, la sociedad ÍNDIKA INMOBILIARIA S.A.S arrendadora- y la parte demandada -arrendataria- celebraron el 31 de julio de 2020 un “Contrato de arrendamiento con opción de compra de vivienda urbana” sobre los bienes inmuebles objeto del contrato de promesa de compraventa, por el término de un (1) año, con fecha de inicio, el 01 de agosto de 2020 y un canon de arrendamiento mensual por la suma de $ 13’000.000, negocio en el que se estableció que la opción de compra podría ser ejercida por el arrendatario “durante la vigencia del contrato y como máximo hasta la fecha de su terminación, es decir, el 01 de agosto de 2021” (Cfr., folios 19 a 33.
Archivo 07Contestacion20231010 / Carpeta 01PrimeraInstancia / Carpeta C01Principal), posteriormente, el 13 de agosto de 2021, los partes en disputa (DIVELI S.A.S. y GSI+ S.A.S.) celebraron un contrato de promesa de compraventa, a tan solo 12 días -calendario- de finalizado el contrato de arrendamiento, donde se estableció que el negocio se acordaba en virtud del ejercicio del derecho de opción de compra que le asistía a la sociedad demandada con Proceso Radicado Verbal 05001310302220230030701 ocasión al contrato de arrendamiento suscrito de forma previa con ÍNDIKA INMOBILIARIA S.A.S., por lo que, la valoración probatoria de la juez no resulta desacertada, pues, precisamente la voluntad de las partes era la de ajustar ese nuevo contrato a un interés negocial anterior que ya se había planteado al definir las condiciones jurídicas del arrendamiento, pues de lo contario nada se hubiese pactado sobre este aspecto.
No puede pretender la recurrente que se desconozca que el canon de arrendamiento que venía gobernando la relación subyacente que mencionaron como genitora del contrato de promesa, era de $13’000.000. Es que acceder a una suma distinta acogiendo alguna de las otras fórmulas como las que propone el inconforme con la experticia aportada, implicaría deslegitimar lo que alguna vez las partes celebraron, al decir que se acude a esa metodología ante la imposibilidad de calcular las rentas dejadas de percibir en el período de vigencia del contrato preparatorio, desconociendo las condiciones pre negociales del acuerdo y la realidad causal del negocio que las partes plasmaron al relacionar los antecedentes del pacto, en consecuencia, no se acoge la postura del apelante en cuanto sugiere la aplicación de otro método de cálculo de los frutos.
Del análisis precedente estima el Tribunal que la liquidación de los frutos civiles, tal y como concluyó la falladora de instancia, debe tener una base inicial de $13’000.000 que las partes acordaron en el contrato de arrendamiento vigente desde el 01 de agosto de 2020 hasta el 01 de agosto del año siguiente, valor que será ajustado con el IPC del año inmediatamente anterior, indicador que por a su connotación de hecho notorio Proceso Radicado Verbal 05001310302220230030701 no requiere su demostración en el juicio, así, para efectos del cálculo aritmético, se tienen los siguientes valores: AÑO INCREMENTO PORCENTUAL VALOR REPRESENTATIVO VALOR ACTULIZADO IPC 2020 N/A N/A $13.000.000 (Valor inicial) 2021 1,61% 2 $ 209.300 $ 13.209.300 2022 5,62% 3 $ 742.362,6 $ 13.951.662,7 2023 13,12% 4 $ 1.830.458,1 $ 15.782.120,8 2024 9,28% 5 $ 1.464.580,8 $ 17.246.701,6 2025 5,20% 6 $ 896.828,4 $ 18.143.530,1 Se observa eso sí, que la señora juez al momento de actualizar el canon de arrendamiento incurrió en un error de cálculo al establecer sumas incorrectas después de aplicar la fórmula de reajuste anual del IPC, concluyendo que para el año 2021 el valor era de $13.494.000; para el año 2022 $13.711.653, para el año de 2023 $ 14.481.368, para el año 2024 un valor de $16.449.295 y para el año 2025 $18.302.655 (Carpeta C01PrimeraInstancia/Carpeta C01Principal/Archivo 45ActaAudiencia373).
El cálculo de las rentas dejadas de percibir se hará desde la fecha en que inició a regir el contrato de promesa, es decir, entre agosto del 2021 y hasta la fecha de esta sentencia, pero con la advertencia de que se seguirá causando hasta que se produzca la efectiva restitución de los inmuebles, siendo pertinente indicar que la suma liquidada hasta la sentencia de segunda instancia asciende a $758.564.481,40, liquidados así: 2 DANE.
Boletín técnico de diciembre de 2020. Recuperado https://www.dane.gov.co/files/investigaciones/boletines/ipc/bol_ipc_dic20.pdf 3 DANE. Boletín técnico de diciembre de 2021. Recuperado de 2021. Recuperado https://www.dane.gov.co/files/investigaciones/boletines/ipc/bol_ipc_dic21.pdf 4 DANE. Boletín técnico de diciembre de 2022. Recuperado https://www.dane.gov.co/files/investigaciones/boletines/ipc/bol_ipc_dic22.pdf 5 DANE.
Boletín técnico de diciembre de 2023. Recuperado de 2023. Recuperado https://www.dane.gov.co/files/operaciones/IPC/bol-IPC-dic2023.pdf 6 DANE. Boletín técnico de diciembre de 2024. Recuperado https://www.dane.gov.co/files/operaciones/IPC/dic2024/bol-IPC-dic2024.pdf de de de de de Proceso Radicado AÑO 2021-2022 MESES $ 13.209.300 Septiembre Octubre Noviembre Diciembre Enero Febrero Marzo Abril Mayo Junio Julio $ 13.209.300 $ 13.209.300 $ 13.209.300 $ 13.209.300 $ 13.209.300 $ 13.209.300 $ 13.209.300 $ 13.209.300 $ 13.209.300 $ 13.209.300 $ 13.209.300 Año 2022-2023 MESES $ 13.951.662,7 Septiembre Octubre Noviembre Diciembre Enero Febrero Marzo Abril Mayo Junio Julio $ 13.951.662,7 $ 13.951.662,7 $ 13.951.662,7 $ 13.951.662,7 $ 13.951.662,7 $ 13.951.662,7 $ 13.951.662,7 $ 13.951.662,7 $ 13.951.662,7 $ 13.951.662,7 $ 13.951.662,7 MESES $ 15.782.120,8 Septiembre Octubre Noviembre Diciembre Enero Febrero Marzo Abril Mayo Junio Julio $ 15.782.120,8 $ 15.782.120,8 $ 15.782.120,8 $ 15.782.120,8 $ 15.782.120,8 $ 15.782.120,8 $ 15.782.120,8 $ 15.782.120,8 $ 15.782.120,8 $ 15.782.120,8 $ 15.782.120,8 MESES CANON VIGENTE Agosto $ 17.246.701,6 Septiembre Octubre Noviembre Diciembre Enero Febrero Marzo Abril Mayo Junio Julio $ 17.246.701,6 $ 17.246.701,6 $ 17.246.701,6 $ 17.246.701,6 $ 17.246.701,6 $ 17.246.701,6 $ 17.246.701,6 $ 17.246.701,6 $ 17.246.701,6 $ 17.246.701,6 $ 17.246.701,6 Año 2025 CANON VIGENTE Agosto Año 2024-2025 CANON VIGENTE Agosto Año 2023-2024 CANON VIGENTE Agosto MESES CANON VIGENTE Agosto $ 18.143.530 Septiembre $ 18.143.530 Verbal 05001310302220230030701 TOTAL $ 158’511.600 TOTAL $ 167’419.952,4 TOTAL $ 189’385.449,6 TOTAL $ 206.960.419,2 TOTAL $ 36.287.060,2 Para finalizar el análisis de este cargo, a la suma total de los frutos se le deberá realizar la corrección monetaria con base en el índice de precios al consumidor -IPC- certificado por el DANE, pues, aunque de tiempo atrás, el criterio que venía manejando la Proceso Radicado Verbal 05001310302220230030701 Corte excluía la actualización de este concepto, limitándose la restitución de los frutos a “lo que valían o debieron valer al tiempo de la percepción, debiéndose deducir al obligado lo que gastó en producirlos, y ese valor, y no otro adicional, es el que debe satisfacer el poseedor” (G. J., t. CLXXXVIII, pág. 158) (reiterada en CSJ SC 21 jun. 2007, exp. 7892 reiterada en SC5513 de 2021), SC2217 nuestro máximo órgano de decisión civil en sentencia de 2021, se pronunció cambiando la línea de pensamiento que gobernaba el asunto, decisión en la que analizó que “bajo los argumentos de literalidad de la ley e inconveniencia, la Corte ha proscrito hasta la fecha el reconocimiento de la corrección monetaria para los frutos que deben abonarse como resultado de la aniquilación de un negocio jurídico, como la nulidad o la resolución, o de la mera restitución de un bien.” (Negrillas intencionales) y reconoció que el monto de los frutos debía “actualizarse desde que se percibieron o debieron producirse hasta cuando efectivamente se satisfacen, descontados los gastos que se prueben o que razonablemente conlleva obtenerlos”, regla que está llamada a aplicarse en todo escenario en el que se deba reconocer frutos.
En la referida providencia la Corte destacó que la fórmula de reajuste del IPC que contempla la Ley 820 de 2003 como indicador económico para los incrementos que autoriza, no proscribe la indexación de esos frutos “Por supuesto que el aumento anual que dichos cánones tuvieron no modifica lo que se acaba de expresar, en la medida que tuvo la función interna de reajustar su precio para el año en que debieron percibirse, pero en modo alguno cumple la misión de actualizarlos desde entonces y hasta su pago”, en consecuencia se aplicará la siguiente fórmula de indexación: VP = VH x (IPC final/IPC inicial), en donde, VP = valor presente y VH = valor histórico, teniendo en cuenta que “la suma actualizada (Sa) es igual a la suma histórica (Sh) multiplicada por el índice de precios al consumidor del mes hasta el que se va a realizar la actualización (índice final) dividido por el índice de precios al consumidor del mes del que se parte (índice inicial)” (CJS Proceso Radicado Verbal 05001310302220230030701 SC, 16 sep. 2011, rad. 2005-00058-01, SC11331-2016, reiterada en SC2217 de 2021), para traer a valor presente las rentas dejadas de percibir en lo que el convenio resuelto estuvo vigente, monto al que se le deberá deducir el quince por ciento (15%) de los gastos ordinarios para la producción de esos frutos, pues, como lo ha dicho la Corte Suprema de Justicia: “En observancia plena del postulado constitucional de equidad, debe atenderse que la producción de frutos civiles requiere la incursión en gastos, y ante la falta de prueba en contrario, del quantum concreto de tales expensas o de su comprobación en un rango inferior o superior, la Corte ha estimado que una reducción del valor indexado de los frutos en proporción del 15% es «justa y equitativa, atendiendo los gastos normales que hay que realizar para la obtención de frutos durante una administración de los bienes productores de rentas»” (CSJ SC5235-2018 y CSJ SC2217-2021 reiterada en SC5513 de 2021).
Aplicada la fórmula, la corrección monetaria de los frutos sería de $ 860.099.005, monto al que se le descontará el porcentaje anunciado de los gastos ordinarios de su propia producción, correspondientes a la cifra de $129.014.851 para un valor total de $ 731.084.155. AÑO 2021-2022 MESES Agosto $ 13.209.300 Septiembre Octubre Noviembre Diciembre Enero Febrero Marzo Abril Mayo Junio Julio $ 13.209.300 $ 13.209.300 $ 13.209.300 $ 13.209.300 $ 13.209.300 $ 13.209.300 $ 13.209.300 $ 13.209.300 $ 13.209.300 $ 13.209.300 $ 13.209.300 $ 158.511.600 CANON VIGENTE INDEXACIÓN A LA FECHA DE LA SENTENCIA 18.194.419 Agosto $ 13.951.662,7 18.124.975 18.121.680 18.033.202 17.902.093 17.609.678 17.326.663 17.155.274 16.943.948 16.802.630 16.716.722 16.583.289 $209.514.573 INDEXACIÓN A LA FECHA DE LA SENTENCIA 17.338.000 Septiembre Octubre Noviembre Diciembre Enero Febrero Marzo Abril Mayo Junio Julio $ 13.951.662,7 $ 13.951.662,7 $ 13.951.662,7 $ 13.951.662,7 $ 13.951.662,7 $ 13.951.662,7 $ 13.951.662,7 $ 13.951.662,7 $ 13.951.662,7 $ 13.951.662,7 $ 13.951.662,7 $ 167’419.952,4 17.178.000 17.055.800 16.925.610 16.714.762 16.422.869 16.154.612 15.986.654 15.862.661 15.793.683 15.746.460 15.667.991 196.847.102 AÑO 2022-2023 CANON VIGENTE MESES Proceso Radicado AÑO MESES 2023-2024 Agosto $ 15.782.120,8 INDEXACIÓN A LA FECHA DE LA SENTENCIA 17.600.578 Septiembre Octubre Noviembre Diciembre Enero Febrero Marzo Abril Mayo Junio Julio $ 15.782.120,8 $ 15.782.120,8 $ 15.782.120,8 $ 15.782.120,8 $ 15.782.120,8 $ 15.782.120,8 $ 15.782.120,8 $ 15.782.120,8 $ 15.782.120,8 $ 15.782.120,8 $ 15.782.120,8 $ 189’385.449,6 17.507.474 17.463.849 17.382.320 17.302.804 17.145.936 16.961.650 16.842.962 16.743.551 16.673.259 16.619.767 16.586.220 204.830.370 AÑO CANON VIGENTE MESES 2024-2025 Agosto $ 17.246.701,6 INDEXACIÓN A LA FECHA DE LA SENTENCIA 18.125.422 Septiembre Octubre Noviembre Diciembre Enero Febrero Marzo Abril Mayo Junio Julio $ 17.246.701,6 $ 17.246.701,6 $ 17.246.701,6 $ 17.246.701,6 $ 17.246.701,6 $ 17.246.701,6 $ 17.246.701,6 $ 17.246.701,6 $ 17.246.701,6 $ 17.246.701,6 $ 17.246.701,6 $ 206.960.419,2 18.081.373 18.105.258 18.056.298 17.974.043 17.806.888 17.607.027 17.514.658 17.399.969 17.344.341 17.325.877 17.278.743 212.619.900 AÑO CANON VIGENTE MESES 2025 Verbal 05001310302220230030701 CANON VIGENTE Agosto $ 18.143.530 Septiembre $ 18.143.530 INDEXACIÓN A LA FECHA DE LA SENTENCIA NO SE HA PUBLICADO EL IPC DE SEPTIEMBRE Y POR ELLO NO HAY LUGAR A INDEXAR $ 36.287.060,2 $ 36.287.060,2 Por las consideraciones expuestas, el reparo prospera parcialmente y, quedando resueltos en su totalidad los motivos de inconformidad planteados por la demandante y demandada, prosperando parcialmente los de la demandada resulta imperioso modificar la sentencia de primera instancia para reconocer a la parte demandante: i. la suma de 3.034.599.512 a título de perjuicio por los réditos que dejó de obtener la parte demandante por las cuotas de precio pagadas tardíamente y las no pagadas; ii.
La suma de $33.371.000 a título de perjuicio por los réditos que dejó de obtener la parte demandante de los dineros que utilizó en el pago de los impuestos prediales que debió asumir la parte demandada y, iii. $731.084.155 por concepto de frutos e indexación. Además, se indexará la suma reconocida por concepto de restitución a favor de la demandada y se agregará el término en el cual se debe realizar la Proceso Radicado Verbal 05001310302220230030701 restitución porque no quedó plasmado en la parte resolutiva de la sentencia de primera instancia. IV.
COSTAS Finalmente, al ser desfavorable la alzada únicamente para la parte demandada, porque los reparos de la demandante prosperaron parcialmente, se condenará a la pasiva en costas en esta instancia. Como agencias en derecho se fijará la suma equivalente a dos (2) SMLMV. En mérito de lo expuesto, la SALA TERCERA DE DECISIÓN CIVIL DEL TRIBUNAL SUPERIOR DE MEDELLÍN, administrando Justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la Ley, V. FALLA PRIMERO. MODIFICAR EL ORDINAL CUARTO de la sentencia de primera instancia el cual quedará así:
CUARTO: ORDENAR LAS RESTITUCIONES MUTUAS EN LOS TÉRMINOS INDICADOS EN LA PARTE CONSIDERATIVA DE LA PRESENTE PROVIDENCIA. En ese sentido se ordena al extremo demandado a restituir a la parte demandante, dentro de los veinte (20) días siguientes a la ejecutoria de la sentencia. los inmuebles distinguidos con folio de matrícula inmobiliaria No. 001-1159821; 001-1159833; 001-1159880; 001-1159881; 001-1159882; 0011159883; 001-1159970; 01-1159971; 001-1159972 de la Oficina de Registro e Instrumentos Públicos de Medellín Zona Sur; la parte demandante deberá restituir a la demandada la suma de $2.936.068.7027. 7 Corresponde a la indexación de las cuotas que pagó la demandada y que la demandante debe devolver por restituciones mutuas.
Pero más adelante se realizará la compensación correspondiente con las condenas a la parte demandada. Proceso Radicado Verbal 05001310302220230030701 SEGUNDO. MODIFICAR EL ORDINAL QUINTO de la sentencia de primera instancia el cual quedará así:
QUINTO: Condenar a GSI+ S.A.S., al pago de la cláusula penal estimada en la suma de cuatrocientos setenta y nueve millones seiscientos dieciocho millones setecientos cincuenta mil pesos $479.618.750, a pagar los perjuicios materiales acreditados en el plenario, así: i. a título de pago de servicios públicos la suma de $7.334.920; ii. cuotas de administración la suma de $11.251.464; iii. intereses comerciales de mora a la tasa máxima legal mensual vigente respecto de las cuotas del precio dejadas de pagar, que asciende a la suma total de $3.034.599.512; iv.
Intereses comerciales de mora a la tasa máxima legal mensual vigente por las sumas que utilizó la parte demandada para el pago de impuesto predial, que asciende a la suma total de $33.371.000. (Total $3.566.175.646)
TERCERO: MODIFICAR EL ORDINAL SEXTO de la sentencia de primera instancia el cual quedará así:
SEXTO: Condenar GSI+ S.A.S. al pago de la suma $731.084.155 por concepto de frutos civiles y los que se causen hasta la entrega de los bienes.
CUARTO. Teniendo en cuenta que la parte demandante debe restituir a la demandada la suma de $2.936.068.702 y que la parte demandada debe pagar a la demandante por concepto de perjuicios y frutos la suma total de $4.297.259.801, como también los frutos que se sigan causando, en consecuencia, se adiciona un ordinal NOVENO que quedará así:
NOVENO. Conforme lo expuesto, la condena dineraria queda únicamente a cargo de la parte demandada que debe pagar a la parte demandante, dentro de los veinte (20) días siguientes a la ejecutoria de la sentencia, la suma de $1.361.191.099 y los frutos que se sigan causando hasta la restitución efectiva, conforme el canon actualizado señalado en la tabla realizada en parte considerativa de esta sentencia.
QUINTO. En lo demás se CONFIRMA la sentencia de primer grado. Proceso Radicado Verbal 05001310302220230030701 SEXTO. CONDENAR en costas a la parte demandada recurrente en favor de la parte demandante, que será liquidadas por el a quo (art. 366 CGP). Como agencias en derecho se fijan por la ponente la suma equivalente a DOS (2) SMLMV. Devuélvase el expediente al despacho de origen una vez en firme esta providencia.
NOTIFÍQUESE y CÚMPLASE Los Magistrados, MARTHA CECILIA OSPINA PATIÑO CLAUDIA MILDRED PINTO MARTÍNEZ Salvamento parcial de voto NATTAN NISIMBLAT MURILLO Firmado Por: Martha Cecilia Ospina Patiño Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Sala 007 Civil Tribunal Superior De Medellin - Antioquia Claudia Mildred Pinto Martinez Magistrada Sala Civil Tribunal Superior De Medellin - Antioquia Nattan Nisimblat Murillo Magistrado Sala 010 Civil Tribunal Superior De Medellin - Antioquia Firma Con Salvamento Parcial De Voto Proceso Radicado Verbal 05001310302220230030701 Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: a9081480342592627a4433368315f77754aa24eeb07797d bc6be46effc4e50e4 Documento generado en 22/10/2025 03:42:36 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronic a