Medellín “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social” REPÚBLICA DE COLOMBIA TRIBUNAL SUPERIOR DISTRITO JUDICIAL DE MEDELLÍN SALA CIVIL DE DECISIÓN Lugar y fecha Proceso Radicado Demandante Demandado Providencia Tema Decisión Ponente Medellín, 5 de diciembre de 2025 Expropiación 050013103016202100026101 Empresas Públicas de Medellín E.S.P. Juan Rafael Henao Velásquez Sentencia 222 Expropiación. Avalúos.
Indemnización. Modifica sentencia. Martha Cecilia Lema Villada ANTECEDENTES 1. DEMANDA. Empresas Públicas de Medellín E.S.P. presentó demanda de expropiación en contra de Juan Rafael Henao Velásquez y solicitó la vinculación de la Unidad Administrativa Especial de Gestión de Restitución de Tierras Abandonadas y Despojadas -URT, con las siguientes pretensiones: “PRIMERA: que mediante sentencia se decrete por vía judicial la expropiación parcial a favor de EMPRESAS PÚBLICAS DE MEDELLÍN E.S.P. identificada con NIT N° 890904996-1 y con destino a la Nueva Subestación Lagunas, con niveles de tensión 110/44/13,2 KV, el derecho de dominio de un área de terreno de 4,0143428 hectáreas sobre predio de 71,3484 hectáreas (de acuerdo con la cédula catastral) identificado con la matrícula inmobiliaria 007-32936 de la oficina de registro de instrumentos públicos de Dabeiba, con número Expropiación 05001310301620210026101 predial 2342001000002900001, inmueble denominado “Corralito”, de El Caliche del Municipio de Dabeiba, Antioquia.
Área objeto de expropiación (4,0143428 hectáreas) cuenta con las siguientes coordenadas: SEGUNDA: que en la sentencia por medio de la cual se decreta la expropiación parcial del inmueble descrito en la pretensión primera con matrícula inmobiliaria N° 007-32936, se ordene al registrador de instrumentos públicos competente la apertura de un nuevo folio de matrícula inmobiliaria para Expropiación 05001310301620210026101 el área objeto de expropiación, con fundamento en el artículo 51 de la ley 1579 de 2012 (estatuto registral) (…).
TERCERA: se ordene al registrador de instrumentos públicos de Dabeiba el registro de la sentencia de expropiación parcial, del acta de entrega definitiva del predio, y la protocolización del plano NSEL-FO-TOP-PLA-001-01 que da cuenta del estado del predio y del área solicitado en expropiación. CUARTA: se ordene al registrador de instrumentos públicos de Dabeiba, la cancelación de cualquier gravamen en el nuevo folio de matrícula inmobiliaria que se abra con base en la matrícula inmobiliaria N°007-32936.
QUINTA: que en la sentencia que ordene la expropiación del inmueble individualizado en la pretensión primera, se declare que la indemnización o precio a pagar por Empresas Públicas de Medellín ESP por concepto del ÁREA DEL inmueble expropiado, es la suma de CINCUENTA Y SEIS MILLONES DOSCIENTOS MIL SETECIENTOS NOVENTA Y NUEVE PESOS ($ 56.200.799), de conformidad con el avalúo comercial corporativo elaborado por la empresa AVALbienes”.
Como fundamento de lo pretendido, el apoderado judicial de la parte demandante expuso: a. Empresas Públicas de Medellín E.S.P. (EPM) -Empresa Industrial y Comercial del Orden Municipal que tiene por objeto la prestación de los servicios públicos domiciliarios de acueducto, Expropiación 05001310301620210026101 alcantarillado, energía, distribución de gas combustible, entre otros-, ejecutará el proyecto Nueva Subestación Lagunas, con niveles de tensión 110/44/13,2 KV, con el que se pretende asegurar la prestación del servicio y acercar los centros de generación a los centros de carga del Sistema de Transmisión Regional (STR), el cual corresponde a un proyecto de utilidad pública e interés social.
Asimismo, el proyecto también tiene por objeto reforzar la infraestructura actual para asegurar la confiabilidad en la prestación del servicio de energía en el occidente de Antioquia, ya que la infraestructura eléctrica existente no garantiza la confiabilidad exigida en la Resolución CREG 025 de 1995 ante escenarios de contingencias. b. Para obtener el área de terreno requerida para la subestación Dabeiba, EPM desarrolló un análisis de prefactibilidad, en el cual se revisaron dos bienes inmuebles bajo criterios técnicos, financieros, jurídicos, ambientales y constructivos, y se determinó que el lote óptimo para el desarrollo del proyecto corresponde al área de terreno que hace parte del inmueble identificado con matrícula inmobiliaria N° 007-32936, de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Dabeiba, Antioquia. c. El inmueble de mayor extensión del cual se requiere una expropiación parcial con destino a la Nueva Subestación Lagunas, se denomina “Corralito”, se ubica en la vereda El Caliche de Dabeiba, Antioquia, y tiene un área de terreno de 71,3484 hectáreas (de acuerdo con la cédula catastral).
Expropiación 05001310301620210026101 d. Los linderos del inmueble en mención constan en la escritura pública 238 de 2006 de la Notaria Única de Dabeiba. No obstante, en expropiación adelantada por la Agencia Nacional de Infraestructura -ANI- no declararon parte restante, razón por la que los linderos son los siguientes: “partiendo de la desembocadura de la quebrada Antadó en el rio sucio, quebrada arriba hasta la bocatoma del acueducto del Municipio de Dabeiba con lindero de María Cenobia Gutiérrez, voltea a la izquierda deja la quebrada, por un filo que divide aguas de rio sucio y la quebrada Antadó, lindando con propiedad de Jesús Guarín; hasta encontrar el lindero en la propiedad del Señor Gilberto Sanmiguel, voltea hacia abajo hacia la quebrada El Caliche, quebrada El Caliche abajo, hasta encontrar la propiedad del señor Marcos Rodríguez, deja la quebrada y voltea a la izquierda lindando con propiedad de Marcos Rodríguez, luego voltea a la derecha, lindando con la misma finca, voltea a la hacía abajo, hasta la quebrada Carra, quebrada Carra abajo hasta su desembocadura del ríos sucio, rio sucio arriba hasta la desembocadura de la quebrada Antadó punto de partida”. e. Del inmueble de mayor extensión (de 71,3484 hectáreas), EPM requiere adquirir, vía expropiación judicial, el derecho de dominio de un área de terreno de 4,0143428 hectáreas. f. Mediante oficio 20210130073981 de 30 de abril de 2021, EPM presentó la oferta de compra parcial del inmueble identificado con matrícula inmobiliaria N° 007-32936, al ciudadano Juan Expropiación 05001310301620210026101 Rafael Henao Velásquez, con la finalidad de obtener la enajenación voluntaria del área requerida de 4.01 hectáreas.
La oferta de enajenación voluntaria se acompañó del avalúo comercial corporativo respecto al área objeto de enajenación, por la suma de cincuenta y seis millones doscientos mil setecientos noventa y nueve pesos ($56 200 799). g. EPM ofició a la Oficina de Registro de Predios Solicitados en Restitución de Tierras, y allí indicaron que el inmueble cuenta con una solicitud en etapa administrativa bajo el radicado DTAON2- 202101331 23/03/2021. h. El inmueble de mayor extensión fue adquirido de la siguiente manera: Juan Rafael Henao Velásquez lo adquirió mediante escritura pública 421 de 19 de octubre de 2015 de la Notaría Única de Dabeiba-Antioquia, por compra que hizo a Alicia del Socorro Botero de Rodríguez, Luis Alejandro Rodríguez Botero y Martha Alicia Rodríguez Botero.
Asimismo, mediante sentencia No. 053 de 2020 (rad. 001-2020-00033) se declaró la expropiación parcial por motivos de utilidad pública sobre un área de 5.758 metros cuadrados en este predio, a favor de la ANI. i. Por medio de la Resolución N° 2021-RED-21490 de 22 de junio de 2021, el Gerente General de EPM ordenó la expropiación parcial del derecho de dominio del inmueble con matrícula inmobiliaria N° 007-32936, respecto a un área de 4.01 hectáreas. 2.
CONTESTACIÓN Expropiación 05001310301620210026101 2.1. El demandado Juan Rafael Henao Velásquez, por estar en desacuerdo con el avalúo presentado por la parte demandante, aportó dictamen pericial según el cual el precio comercial del área objeto de expropiación es de $464 384 417,70. 2.2. La vinculada Unidad Administrativa Especial de Gestión de Restitución de Tierras Despojadas – UAEGRTD-, informó que sobre el bien inmueble con matrícula inmobiliaria No. 007-32936 y con número predial 2342001000002900001 ubicado en Dabeiba - Antioquia, se encuentra en curso una solicitud de inscripción en el Registro de Tierras Despojadas y Abandonadas Forzosamente – RTDAF, a la que se le asignó el ID 143836, pero que aún no se ha iniciado formalmente el trámite, pues está pendiente la emisión de la resolución que disponga el inicio de estudio formal de la solicitud.
En tal sentido, no se opuso a la expropiación en tanto la etapa administrativa del proceso de restitución no se ha iniciado formalmente, y advirtió que en caso de la solicitud se inscriba, eventualmente se podría iniciar el proceso de restitución de tierras en su etapa judicial. 3. SENTENCIA: El Juzgado 016 Civil del Circuito de Medellín, decidió: “PRIMERO: DECRETAR por causa de utilidad pública e interés social, a favor de Empresas Públicas de Medellín E.S.P., la expropiación de una faja de terreno tomado de otra de mayor extensión, identificado por la entidad demandante, con la ficha predial No. 8303485 de fecha 03 de noviembre de 2016 emitida por la Gobernación de Antioquia; con un área Expropiación 05001310301620210026101 a expropiar de CUATRO PUNTO UN HECTÁREAS (4,0143428 hectáreas) (sic) debidamente delimitada y alinderada dentro de las siguientes coordenadas: COORDENADAS LOTE SUBESTACIÓN PUNTO ESTE NORTE Hoja 5 de 11 RESOLUCIÓN 2021-RES-21490 1 1087642.334 1267308.338 2 1087642.105 1267305.787 3 1087634.464 1267291.014 4 1087629.819 1267277.916 5 1087618.352 1267259.268 6 1087604.846 1267251.544 7 1087598.537 1267241.863 8 1087597.921 1267237.283 9 1087600.706 1267227.037 10 1087603.775 1267221.198 11 1087610.322 1267211.772 12 1087610.462 1267206.162 13 1087595.815 1267176.272 15 1267177.589 14 1087585.817 1087573.123 1267181.537 16 1087542.006 1267156.968 17 1087541.821 1267135.177 18 1087571.945 1267063.562 20 1267126.842 19 1087723.953 1087732.229 1267076.293 21 1087751.449 1267086.344 22 1087790.529 1267088.369 23 1087804.044 1267097.074 25 1267095.077 24 1087811.372 1087807.291 1267116.331 26 1087804.595 1267117.656 27 1087802.015 1267124.180 28 1087805.537 1267133.225 30 1267131.204 29 1087811.207 1087823.580 1267136.202 31 1087833.646 1267136.561 32 1087844.886 1267142.990 33 1087846.487 1267155.828 35 1267149.227 34 1087845.419 1087834.776 1267163.568 36 1087778.796 1267219.409 37 1087768.613 1267245.935 38 1087756.505 1267249.156” Expropiación 05001310301620210026101 Predio ubicado en la vereda el Caliche del Municipio de Dabeiba en el departamento de Antioquia, denominado “Corralito”, con una cabida de 71.3484 hectáreas (predio de mayor extensión) de conformidad con la cédula catastral, cuyo número predial es 2342001000002900001, e identificado con la matrícula inmobiliaria No 007-32936 de la oficina de instrumentos públicos de Dabeiba Antioquia; cuyos linderos se encuentran identificados en la escritura pública 238 del 11 de noviembre de 2006 de la Notaría Única de Dabeiba, los cuales son los siguientes: “Partiendo de la desembocadura de la quebrada Antadó en el rio sucio, quebrada arriba hasta la bocatoma del acueducto del Municipio de Dabeiba con lindero de María Cenobia Gutiérrez, voltea a la izquierda deja la quebrada, por un filo que divide aguas de rio sucio y la quebrada Antadó, lindando con propiedad de Jesús Guarín; hasta encontrar el lindero en la propiedad del Señor Gilberto Sanmiguel, voltea hacia abajo hacia la quebrada El Caliche, quebrada El Caliche abajo, hasta encontrar la propiedad del señor Marcos Rodríguez, deja la quebrada y voltea a la izquierda lindando con propiedad de Marcos Rodríguez, luego voltea a la derecha, lindando con la misma finca, voltea a la hacía abajo, hasta la quebrada Carra, quebrada Carra abajo hasta su desembocadura del río sucio, rio sucio arriba hasta la desembocadura de la quebrada Antadó punto de partida”.
SEGUNDO: ORDENANDO la segregación de la citada franja de terreno del inmueble identificado con folio de matrícula Expropiación 05001310301620210026101 inmobiliaria Nro. 007-32936 cancelando sobre la citada fracción la existencia de cualquier gravamen que recaiga sobre el inmueble de mayor extensión.
TERCERO: ORDENAR la inscripción de la presente sentencia de expropiación en el correspondiente folio de matrícula inmobiliaria Nro. 007-32936.
CUARTO: En virtud de esta expropiación, Empresas Públicas de Medellín E.S.P., deberá indemnizar al señor Juan Rafael Henao Velásquez, cancelando en su favor la suma de cuatrocientos sesenta y cuatro millones trescientos ochenta y cuatro mil cuatrocientos diecisiete pesos M/L ($464.384.417); la cual será cancelada una vez se encuentre ejecutoriada esta sentencia; teniendo en cuenta que a la fecha existe consignado en este despacho la suma de cincuenta y seis millones doscientos mil setecientos noventa y nueve pesos M/L ($56.200.799), deberá la entidad demandante cancelar la suma restante, esto es, cuatrocientos ocho millones ciento ochenta y tres mil seiscientos dieciocho pesos M/L ($408.183.618).
QUINTO: De conformidad con el numeral 9° del artículo 399 del C.G.P., ejecutoriada la presente sentencia y consignada la suma restante objeto de indemnización, se dispondrá la entrega definitiva de la faja de terreno expropiada y descrita en el numeral primero de esta providencia a la entidad demandante Empresas Públicas de Medellín E.S.P. Expropiación 05001310301620210026101 SEXTO: Se condena en costas a la parte demandante, Empresas Públicas de Medellín E.S.P., en favor del señor Juan Rafael Henao Velásquez, las cuales se liquidarán por secretaría”. 3.1.
Según el juez a quo, los presupuestos para la prosperidad de la pretensión de expropiación fueron acreditados, en tanto la Resolución 21490 de 22 de junio de 2021 expedida por Empresas Públicas de Medellín E.S.P. -mediante la cual se decretó la expropiación de la franja del inmueble de propiedad de Juan Rafael Henao Velásquez- se encuentra en firme y, además, porque la ejecución del proyecto Nueva Subestación Lagunas con niveles de tensión 110/44/13.2 KV, reviste utilidad pública. 3.2.
En cuanto a los dictámenes presentados por las partes para determinar el monto de la indemnización, el juez indicó que ambos fueron elaborados con la metodología de que trata el artículo 1 de la Resolución 620 de 2008 del IGAC, y dan cuenta de que el predio objeto de expropiación (i) tiene connotación rural, con suelo de uso agrícola, forestal y pecuario, y (ii) cuenta con servicios públicos domiciliarios de energía eléctrica, acueducto veredal y el alcantarillado se maneja por pozos sépticos. 3.3.
El juez expuso que en el dictamen presentado por la parte demandante se tomaron cuatro muestras de mercado, de las cuales dos fueron descartadas debido a la distancia que tenían respecto al predio objeto de avalúo, a la diferencia en cuanto a la altura del suelo y, además, la destinación de uno de los predios Expropiación 05001310301620210026101 tenía protección agropecuaria.
Asimismo, el juez refirió que el perito aplicó el método de encuestas para el estudio de los predios comparables, pero no para valorar el inmueble. A ello agregó que los predios objeto del dictamen, tanto los descartados, como los utilizados para rendir el informe, no fueron visitados por los peritos avaluadores, lo cual le resta solidez, exhaustividad y calidad a la experticia en relación con la información recolectada.
Por el contrario, el juez a quo acogió el avalúo presentado por la parte demandada e indicó que en este caso el perito avaluador sí visitó personalmente el predio objeto de expropiación y los inmuebles que consideró comparables, los cuales también tienen destinación rural y son similares en cuanto a la topografía y a las vías de acceso. Según el juez, la visita personal a los predios hace que el perito se encuentre en una mejor posición para recolectar la información requerida y rendir un verdadero informe, debidamente sustentado en información real y cierta, y no simplemente virtual.
El juez determinó que aunque la parte demandante alegó que el peritaje aportado por el extremo demandado no tuvo en cuenta la norma técnica sectorial y que, además, este se debía aportar conforme a la fecha en que se hizo la oferta, lo cierto es que la opositora no indicó cuál fue la norma desconocida y, además, pasó por alto que el artículo 399 del Código General del Proceso regula el momento en el que el demandante debe presentar el respectivo avalúo, al punto que entre el momento en que la oferta de compra fue notificada al demandando y el momento en que la demandada fue presentada, transcurrió menos de un año. Expropiación 05001310301620210026101 3.4.
En esa medida, el funcionario judicial advirtió que el avalúo practicado por el perito del extremo pasivo sobresale por la solidez, claridad, exhaustividad, precisión y calidad. Asimismo, refirió que la determinación del justo precio para el terreno se efectuó por medio del método de comparación o de mercado, mediante análisis de ofertas y ventas de predios rurales en el municipio de Dabeiba y, en ese orden, determinó como indemnización por la franja de terreno a expropiar, la suma de cuatrocientos sesenta y cuatro millones trescientos ochenta y cuatro mil cuatrocientos diecisiete pesos ($464 384 417). 3.5.
Por último, el juez indicó que, al prosperar la objeción del avaluó, la parte demandante sería condenada en costas. 4. APELACIÓN. Inconforme con lo resuelto, la PARTE DEMANDANTE presentó recurso de apelación: - Los peritos que presentaron el avalúo de la parte demandante cumplen con el requisito de idoneidad, en tanto se encuentran inscritos en el Registro Abierto de Avaluadores -RAA-, conforme lo dispone la Ley 1673 de 2013.
Además, esta ley permite la presentación de avalúos corporativos, emitidos por un gremio o lonja de propiedad, con participación colegiada o en equipo, como ocurrió en este caso, pero esa situación no fue admitida por el juez a quo. - El juez dio a entender que el perito avaluador que elaboró el avalúo a solicitud de la parte demandada es más idóneo para la Expropiación 05001310301620210026101 labor encomendada, por estar asentado en el área o zona de ubicación del inmueble a valorar, con lo cual desconoce lo indicado en el artículo 7 de la Ley 1673 de 2013, que permite el ejercicio de esta actividad en todo el territorio nacional. -El juez restó credibilidad al avalúo presentado por EPM, tras indicar que el perito que hizo la visita al inmueble no fue el que firmó el avalúo, con lo cual desconoció el numeral 4 del artículo 6 de la Resolución 620 de 2008. - La Resolución 620 de 2008 (artículo 10) y la NTS S 01 (Norma Técnica Sectorial de 29 de noviembre de 2010 - Capítulo 8 Análisis, numeral 8.4), no contemplan exigencia legal de visita al inmueble utilizado como muestra de mercado. -Las ofertas fueron verificadas en la fecha en que se hizo el avalúo y, además, los datos de las fuentes de información quedaron consignados en el informe aportado con la demanda, para que los destinatarios pudieran confrontarlas, como la norma exige.
El juez incurrió en una indebida interpretación del artículo 9 de la Resolución 620 de 2008, al pretender que los inmuebles objeto de comparación de mercado, necesariamente tienen que ser visitados y al indicar que para dicha comparación se recolectó información en internet y se hicieron “supuestas” comunicaciones a los ofertantes de los bienes, cuando ello no fue controvertido en la audiencia de contradicción del dictamen. - El avalúo presentado por el demandado data de 05 de mayo de 2022, mientras que el avalúo presentado por EPM es de 13 de Expropiación 05001310301620210026101 octubre de 2020.
Son ventanas de tiempo diferentes en las cuales las dinámicas inmobiliarias presentan cambios importantes, como la construcción vial de la concesión MAR 2. En efecto, en el año 2020, la vía no estaba terminada. Este aspecto temporal tiene una gran influencia en los valores de terreno en el sector, pero este aspecto no mereció ninguna apreciación del juzgado, a luz de lo dispuesto en el artículo 61 de la Ley 388 de 1997.
Para la construcción del proyecto vial concesión MAR 2, la ANI en 2019 solicitó la expropiación de una faja de terreno de 5.758,10 m2 en el mismo inmueble objeto de este litigio, en una zona del predio muy cercana, que tiene características topográficas diferentes al solicitado por EPM, sin embargo, el valor asignado en la sentencia 053 de 2020 del Juzgado Promiscuo del Circuito de Dabeiba fue de $4 682 000 por hectárea, lo que corrobora que el avalúo presentado por el demandado carece de sustento y se aleja de la realidad del momento de la oferta. -Según los artículos 31 y 32 de la Resolución 620 de 2008 del IGAC, los comparables deben corresponder a áreas equivalentes, pero esa condición no fue cumplida en el peritaje aportado por la parte demandada.
En efecto, la oferta número 1 del avalúo presentado por el demandado, que corresponde a un lote de 400 m2, no resulta comparable con el inmueble objeto de la expropiación, tanto por el tamaño como por la ubicación, que además no haría sostenible la actividad agropecuaria que se desarrolla en el predio objeto de esta demanda. Expropiación 05001310301620210026101 -El avalúo también debe regirse por las NTS (Normas Técnicas Sectoriales) vigentes para Colombia.
En este caso la NTS que aplicaría es la NTS M 02, en la que se establecen requisitos para una valuación con el uso de factores de homogenización u homologación. - Aunque en algunos casos la condena en costas puede ser objetiva, lo cierto es que no opera de manera automática. En este caso no es claro cuál es la parte vencida en el proceso, por cuanto la pretensión principal de EPM consistía en que se dispusiera la expropiación parcial de una franja de terreno, a lo cual accedió el juzgado.
Además, no se acreditó que se haya causado gastos ordinarios en el proceso y, adicionalmente, al estar de por medio un interés público, dada la condición de la empresa pública prestadora de un servicio público esencial, la condena en costas no es pertinente.
5. SUSTENTACIÓN EN SEGUNDA INSTANCIA. 5.1. Al sustentar el recurso de alzada, la parte demandante reiteró y explicó los argumentos expuestos al momento de presentar los reparos concretos ante el juez de primer grado. Insistió en que las ofertas de los bienes comparables fueron verificadas en la fecha en que el avalúo se hizo (13 de octubre de 2020), es decir, 22 meses y 26 días antes de la audiencia, y que en el informe se consignaron los datos de las fuentes de información, para que los destinatarios pudieran confrontarlos.
No obstante, advirtió que por razones que EPM desconoce, con los datos consignados en el informe no fue posible la localización Expropiación 05001310301620210026101 de alguna de las fuentes, lo cual no resulta imputable a la parte demandante. Asimismo, trajo a colación la sentencia proferida por el Juzgado Promiscuo del Circuito de Dabeiba, radicado 5234318900120200003300, que da cuenta de que “(i) el demandado Juan Rafael Henao Velásquez, el 28 de octubre de 2020, mediante apoderado judicial, dio respuesta a la demanda, allanándose a las pretensiones, aceptando la suma consignada por concepto del avalúo elaborado por Aval Bienes;
(ii) se trata del mismo bien inmueble y propietario, el avalúo lo realizó la misma firma Aval Bienes, se presentó oferta de compra por hectárea de $4,682.000 y la oferta fue aceptada por el demandado, allanándose a las pretensiones de la demanda”. Al respecto, señaló que en este caso llama la atención lo siguiente: “(i) El avalúo que se presentó con la demanda que nos convoca, es del 13 de octubre de 2020 y es elaborado por la firma Aval Bienes;
(ii) Entre este avalúo y la aceptación del valor ofertado por la ANI, en el proceso con radicado 05234318900120200003300 (28 de septiembre de 2020), sólo transcurrieron 15 días; (iii) El avalúo de EPM y la aceptación del valor ofertado por la ANI se presentan frente a un inmueble con idéntica matrícula inmobiliaria y, por lo tanto, de propiedad del señor Juan Rafael Henao Velásquez”. 5.2.
Por su parte, el demandado Juan Rafael Henao Velásquez no recurrente- solicitó que la sentencia sea confirmada, en tanto la misma se encuentra conforme a derecho y en consonancia con el material probatorio obrante en el expediente. Al respecto, el Expropiación 05001310301620210026101 apoderado judicial del demandado expuso que el avaluó presentado por la parte demandante carece de rigor científico y de veracidad en la información, debido a que no identifica el lugar preciso de cada muestra, ni los lotes, ni el propietario de estos para constatar la información. Además, indicó que el perito no visitó los lotes y los comparables no guardan similitud con el área del predio objeto de avalúo. Por el contrario, señaló que el avalúo presentado por la parte demandada, elaborado conforme a la Resolución 620 de 2008, da cuenta de muestras confiables y verificables, ya que cuenta con descripción de la ubicación y registro fotográfico, máxime que dos muestras están a una distancia no mayor a 1 km del predio objeto de avalúo. CONSIDERACIONES 1.
PROBLEMA JURÍDICO. En atención al recurso de alzada interpuesto por la parte demandante, por medio del cual reprocha la valoración probatoria desplegada por el juez a quo, al Tribunal corresponde definir las siguientes cuestiones: -¿El juez se equivocó al acoger la indemnización estimada por el perito de la parte demandada, en tanto dicho dictamen no se ajustó a los criterios previstos en la Resolución 620 de 2008, la Ley 388 de 1997 y en las Normas Técnicas Sectoriales, ya que el experto desconoció que el avalúo debía hacerse en consideración a las características del inmueble objeto de expropiación para el momento en que la oferta se hizo al demandado y, además, las muestras o comparables utilizados para determinar el valor de la indemnización no tienen áreas equivalentes al bien objeto del pleito? Expropiación 05001310301620210026101 - ¿El juzgador debió atender la indemnización fijada en el peritaje corporativo aportado por la parte demandante, en tanto fue elaborado por peritos idóneos, inscritos en el RAA conforme con la Ley 1673 de 2013, en el que efectivamente se utilizó el método de comparación o de mercado conforme al artículo 1 de la Resolución 620 de 2008 del IGAC? Lo anterior, sin perjuicio de la valoración probatoria que sobre el particular corresponda hacer al Tribunal, en atención al especial rigor que exige la materia, dada la implicación de los recursos públicos. -Luego, en lo que fuere pertinente, se abordará el reparo dirigido a cuestionar la condena en costas impuesta en primera instancia.
2. MARCO NORMATIVO DEL CASO EN CONCRETO. 2.1. Sobre la expropiación, la Corte Suprema de Justicia –Sala Civil- en sentencia STC 3311 de 15 de marzo de 2019, refirió lo siguiente: “En primer lugar, es importante señalar que desde vieja data la Corte Constitucional ha señalado que el derecho a la propiedad privada no es absoluto, toda vez que admite limitación cuando se fundamente en razones de utilidad pública o de interés social, siempre y cuando se ciña a los parámetros fijados por la ley.
En ese orden, el máximo tribunal constitucional, ha fijado unas condiciones para que Expropiación 05001310301620210026101 proceda la restricción de este derecho previsto en la carta política, tales como ‘(i) que se presente por motivos de utilidad pública o de interés social previamente definidos por el legislador; (ii) que la expropiación se realice mediante decisión judicial o administrativa, esta última sujeta a posterior acción contencioso administrativa incluso respecto del precio;
(iii) que la expropiación se adelante con respeto del principio de legalidad, esto es, de conformidad con el procedimiento establecido en la ley; (iv) que la expropiación comprenda una etapa previa de enajenación voluntaria o negociación directa, a partir de una oferta por parte de la entidad administrativa; y (v) que se pague una indemnización previamente al traspaso del derecho de propiedad a la Administración, la cual debe ser justa’ (…) 4.1.2.- En segundo término, es pertinente precisar que en desarrollo del artículo 58 de la Constitución Política, relativo al «derecho a la propiedad privada», el precepto 399 del Código General del Proceso, reguló lo referente al proceso de expropiación, estableciendo frente a la entrega de la indemnización al ciudadano en el numeral 12º del aludido canon, que «registradas la sentencia y el acta, se entregará a los interesados su respectiva indemnización», sin embargo, dispuso en el aparte 4º de la misma norma, que «desde la presentación de la demanda, a solicitud de la entidad demandante, se decretará la entrega anticipada del bien», y que «si en la diligencia el demandado demuestra que el bien objeto de la expropiación está destinado exclusivamente a su vivienda, y no se presenta oposición, el juez ordenará Expropiación 05001310301620210026101 entregarle previamente el dinero consignado, siempre que no exista gravamen hipotecario, embargos, ni demandas registradas”. 2.2.
El artículo 399 del Código General del Proceso, al regular el trámite del proceso de expropiación, en resumen, dispone que: “la «demanda de expropiación» se debe «acompañar [con] un avalúo de los bienes objeto de ella» y, en caso que «el demandado esté en desacuerdo con el avalúo o considere que hay lugar a indemnización por conceptos no incluidos en él o por un mayor valor, deberá aportar un dictamen pericial elaborado por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC) o por una lonja de propiedad raíz, del cual se le correrá traslado al demandante por tres (3) días.
Si no se presenta el avalúo, se rechazará de plano la objeción formulada», de modo que, una vez «[v]encido el traslado de la demanda al demandado o del avalúo al demandante, según el caso, el juez convocará a audiencia en la que interrogará a los peritos que hayan elaborado los avalúos y dictará la sentencia», en la que «se resolverá sobre la expropiación, y si la decreta ordenará cancelar los gravámenes, embargos e inscripciones que recaigan sobre el bien, y determinará el valor de la indemnización que corresponda”.
(CSJ. STC13518-2023) Véase que uno de los requisitos de los procesos de expropiación, es el avalúo del bien o la franja de terreno pretendidos, que incluye no solo el precio comercial de ellos, sino una serie de indemnizaciones, lo cual implica un laborío del juez al proferir la Expropiación 05001310301620210026101 sentencia, por un lado, el análisis del cumplimiento de requisitos propios de expropiación judicial y, por el otro, que las estimaciones técnicas cumplan con la normatividad que las regula y que las indemnizaciones se encuentren acreditadas.
(CSJ. STC1265-2025). 2.3. En cuanto a la apreciación de los dictámenes periciales practicados para fijar el monto de la indemnización, la Corte Suprema de Justicia, en sentencia STC 3717 de 2020, insistió en que: “(…) es deber del juzgador examinar -con especial rigor- las pruebas técnicas allegadas a aquellos procesos en que estén comprometidos recursos públicos, para evitar el riesgo de ocasionar un detrimento al erario, laborío en que deberá tener en cuenta, entre otros aspectos, la solidez, claridad, exhaustividad, precisión y calidad de los fundamentos que les den sustento.
Atinente a esto último, se ha destacado con especial énfasis, la atención que los jueces deben prestar en controversias, que, como la expropiación, involucra recursos públicos, reiterando la exigencia a los funcionarios de «ser dinámicos y proactivos en la averiguación de la verdad» (STC8027-2014, 24 jun 2014, 2014-00831-01). Así, frente a una indebida valoración de los medios de prueba encaminados a la indemnización surgida en estos asuntos, Expropiación 05001310301620210026101 recordando también la relevante protección que ha de prodigarse al erario, dijo: «Así lo anterior, ante la deficiente valoración probatoria que culminó en la aprobación del referido avalúo, habrá de concederse la solicitud de amparo, pues como lo ha reiterado la Sala, “en acatamiento al mandato contenido en el artículo 187 del Código de Procedimiento Civil, que consagra el deber del juez de apreciar las pruebas en conjunto de acuerdo con las reglas de la sana crítica, así como de exponer razonadamente el mérito que le asigne a cada prueba, todo juez debe pronunciarse, al momento de aprobar una prueba pericial, sobre la firmeza, precisión y calidad de sus fundamentos (art. 241 ibídem), sin que tal función quede relevada porque las partes guarden silencio dentro del término de traslado de dicha probanza, máxime si, como sucedió en el caso cuestionado por vía constitucional, la parte demandante y ahora accionante en tutela ya había aportado con su demanda otra pericia en la que el valor del predio objeto de la expropiación difiere en forma importante respecto al otro dictamen practicado” (Sentencia de 13 de noviembre de 2008, exp.
T-2008–1407-01, reiterada en sentencias de 29 de octubre de 2009, exp. T-2009-01406-01 y 20 de marzo de 2013, exp. T-2013-0105-01). Planteamientos que cobran mayor relevancia, si en cuenta se tiene, que en el trámite se involucran recursos públicos y por tanto, la valoración probatoria no podía asumirse con la señalada ligereza (…)» (CSJ STC, 18 jul. 2013, rad. 2013- Expropiación 05001310301620210026101 00182, citada y reiterada en STC9789-2019, 24 jul. 2019, rad. 02168-00)”.
3. SOLUCIÓN AL CASO EN CONCRETO: 3.1. La sala advierte que la decisión de primera instancia debe ser modificada, para en su lugar, descartar el avalúo presentado por la demandada -acogido por el juez a quo- y, con fundamento en el dictamen aportado por la parte demandante, fijar el monto de la indemnización a que hay lugar, conforme pasa a exponer. 3.2.
En este caso, el cuestionamiento central de la apelación se enfila a reprochar la valoración probatoria desplegada por el juez de primer grado en el análisis de los avalúos aportados por las partes para zanjar la contienda relativa al monto de la indemnización, como consecuencia de la expropiación. Ahora, si bien en principio correspondería estudiar los reparos concretos dirigidos a censurar la apreciación o valoración probatoria que llevó al juez a quo a acoger el avalúo presentado por el demandado Juan Rafael Henao Velásquez, lo cierto es que, en este caso en particular, existe una situación objetiva que impone que el avalúo en mención sea descartado, porque no se ajusta a las condiciones legales exigidas para ejercer el derecho de contradicción en el proceso de expropiación. En efecto, en atención al deber que tiene el juez de hacer especial énfasis en la valoración de las pruebas técnicas allegadas al proceso de expropiación, en el cual se le exige una actitud dinámica y proactiva porque están comprometidos recursos públicos y así evitar el riesgo de ocasionar un detrimento al Expropiación 05001310301620210026101 erario, el Tribunal observa que el juez a quo incurrió en un error de carácter objetivo al darle valor al avalúo aportado por la parte demandada, cuando este ni siquiera reunía los requisitos legales de validez en el proceso de expropiación. Al respecto, el numeral 6 del artículo 399 del Código General del Proceso dispone que: “Cuando el demandado esté en desacuerdo con el avalúo o considere que hay lugar a indemnización por conceptos no incluidos en él o por un mayor valor, deberá aportar un dictamen pericial elaborado por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC) o por una lonja de propiedad raíz, del cual se le correrá traslado al demandante por tres (3) días.
Si no se presenta el avalúo, se rechazará de plano la objeción formulada”. No obstante, en este caso, el avalúo aportado por la parte demandada no fue elaborado por el IGAC, ni por una lonja de propiedad raíz entendida esta como “asociaciones o colegios que agrupan a profesionales en finca raíz, peritazgo y avalúo de inmuebles” (art. 2.2.2.3.8.
Decreto 1170 de 2015)-, sino que fue elaborado por el avaluador Jadit Anaya Ortega -como persona natural y profesional independiente- para “Determinar el valor comercial de un predio rural con una extensión de 4,0143428 hectáreas; el cual hace parte de otro de mayor extensión, M.I. 007-32936, ubicado en la vereda El Caliche, municipio de Dabeiba -Antioquia”.
Véase que la norma en mención es contundente al indicar que, si el avalúo no proviene del IGAC o de una lonja de propiedad raíz, la objeción debe ser rechazada. Tal exigencia deviene precisamente de la naturaleza del proceso de expropiación -que Expropiación 05001310301620210026101 pone en juego recursos públicos-, siendo necesario que sean aquellas entidades las encargadas de elaborar el avalúo técnico, debido a que cuentan con las herramientas tecnológicas y la información suficiente sobre el inventario y las características de los suelos.
Sobre este tema, la Corte Suprema de Justicia -Sala Civil- ha tenido una postura muy clara y consolidada, por lo que la decisión se aviene con el siguiente precedente citado in extenso, por la pertinencia que tiene en el presente asunto (sentencia STC9789 de 2019, criterio reiterado en sentencias STC12611 de 2019 y STC13949 de 2021, entre otras): “3.1.
Efectivamente, para que la corporación accionada hubiera declarado «fundada la objeción formulada por la parte demandada contra el avalúo presentado por la parte actora», y en tal virtud señalara «que el valor del avalúo comercial de la franja de terreno a expropiar (…) tiene un valor de $199.623.880», el cual, tras ser «actualizado desde el año 2012» para luego descontarle el pago inicial entregado a los propietarios y la consignación posterior, arrojó un saldo a cargo de la demandante por «$107.636.852,90», desconoció la normativa aplicable y con ello el precedente jurisprudencial que refiere a dicha temática.
Ello, porque la referida providencia tuvo como soporte para desvirtuar el avalúo incorporado con la demanda, el dictamen pericial presentado por los demandados y Expropiación 05001310301620210026101 ampliado oficiosamente en segunda instancia con el interrogatorio al perito, pese a que éste no había sido elaborado por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi – IGAC, o en su defecto por una lonja de propiedad raíz como lo determina el artículo 399 del Código General del Proceso, pues a su juicio, cotejándolo con el inicial, lo encontró «más idóneo, adecuado y completo», así como «de más fácil apreciación e interpretación».
Así, la motivación y por tanto la conclusión a que llegó la colegiatura querellada riñe con la norma antes descrita, pues sin perjuicio de que aplicara lo previsto en la Ley 1682 del 2013, atinente a actualizar el avalúo cuya antigüedad supere un (1) año, y a la posibilidad de decretar una nueva experticia en la que se dilucidara cualquier inconformidad, duda, aspecto o concepto no tenido en cuenta en la que fuera presentada con la demanda, para tasar la indemnización resultaba improcedente acoger un medio de convicción que no se sujetara a las condiciones prestablecidas por el ordenamiento jurídico.
La postura de esta Corte, inclusive desde antes de que se promulgara el actual estatuto adjetivo, es que en este tipo de juicios, los jueces de instancia deben atender con mayor rigor lo atinente al reconocimiento de la indemnización a cargo del erario, requiriéndose para ello un avalúo técnico que, en principio, correspondía al efectuado por la entidad encargada de elaborar el catastro nacional de la propiedad inmueble, y que Expropiación 05001310301620210026101 cuenta con las herramientas tecnológicas y de información suficientes sobre el inventario y las características de los suelos.
En ese sentido, al resolver una tutela que trataba un caso de similares contornos al presente, esta Sala dijo: «(…) en la señalada actividad jurisdiccional se incurrió en un proceder susceptible de protección constitucional, pues los mencionados funcionarios soslayaron lo que en ese particular terreno prevén las normas especiales que gobiernan el trámite especial establecido en el Título XXIV del Código de Procedimiento Civil, pues por mandato de los artículos 20 del Decreto 2265 de 1969, 21 de la Ley 56 de 1981, 61 y 62 de la Ley 388 de 1997 y 25 del Acuerdo 1518 de 2002 del Consejo Superior de la Judicatura, la etapa de concreción de la suma total a favor del demandado por razón de la expropiación debe llevarse a cabo con la intervención de especialistas calificados, específicamente por peritos que hagan parte de la lista de expertos del Instituto Geográfico Agustín Codazzi, por lo que no era dable, como lo hizo el Juzgado y lo ratificó el Tribunal, en sede de apelación, agotar la etapa de “avalúo” del proceso de expropiación, con fundamento en dictámenes que fueron confeccionados por otra clase de avaluadores o expertos» (CSJ, STC, 20 ene. 2012, rad. 2011-02718-00, citada en STC97732014, 25 jul. 2014, rad. 00092-02).
A partir de la entrada en vigencia del Código General del Proceso, al interior del trámite especial el propietario puede contradecir la determinación pericial que se haya realizado Expropiación 05001310301620210026101 frente al predio y los demás elementos indemnizables, con observancia en el numeral 6º del artículo 399 (…) No hay duda que la disposición transcrita zanja cualquier interpretación que pudiera darse acerca del dictamen que debe apreciar el juez de la causa, y en esas condiciones han sido reiterativos los pronunciamientos realizados por esta Corporación al fallar acciones de la misma naturaleza de la que acá se revisa, pues en algunas se han encontrado razonables los proveídos que desechan la idoneidad de experticias allegadas en condiciones distintas a las enunciadas en dicha norma, y en otras ha revocado fallos en donde las mismas se tienen en cuenta pese a no ajustarse a la norma pertinente.
En uno de los casos en que la Corte respaldó al juzgador ordinario por haberse apartado del dictamen particular allegado por la demandada (accionante), y como resultado denegó el amparo que ésta deprecaba, expuso: «(…) para demandado adoptar su manifestó determinación que el el Tribunal problema jurídico consistía en establecer si la experticia aportada por la accionante «que corresponde a una persona natural adscrita a una lonja de propiedad raíz, y no a una lonja propiamente dicha, tiene valor probatorio, o por el contrario debe rechazarse de plano como se entiende lo dispone la Ley procesal, a partir de lo cual, y solo en caso de resultar valorable dicho medio probatorio, Expropiación 05001310301620210026101 correspondería a la Sala entrar a analizar los defectos que se le endilgan al avalúo así considerado por la primera instancia» (…).
Así las cosas, manifestó que de acuerdo con el numeral 6º del artículo 399 del Código General del Proceso (…), y que según lo define el artículo 9º del Decreto 1420 de 1998, «se entiende por lonja de propiedad raíz las asociaciones o colegios que agrupan a profesionales en finca raíz, peritazgo y avalúo de inmuebles» (…) se aprecia, que el legislador quiso brindar mayor seguridad en la fuente de quien rendiría el experticio con la objetividad de un cuerpo agremiado o por un funcionario del Instituto Geográfico Agustín Codazzi - IGAC, pues de lo contrario habría bastado que la norma señalara que se allegará aquél de cualquier modo como los que se rigen por el régimen general cobijados por el artículo 226 del Código General del Proceso, objetividad que además se refuerza en que éste no quedará sometido a las instrucciones o conveniencias de quien lo sufraga, «máxime cuando el interés público está de por medio, como acontece en los procesos de expropiación, cuya indemnización se limita al perjuicio real que se causa por la pérdida del bien a expropiar, según el principio ubi expropiatio ibi indemnitas, es decir es una indemnización compensatoria, más no especulativa o hipotética, así se desprende de la norma referida cuando dispone que la objeción al avalúo aportado por la demandante, se puede hacer para manifestar el desacuerdo con el mismo daño emergente y/o por conceptos no incluidos, Expropiación 05001310301620210026101 como por ejemplo ostentar una explotación comercial fuente de ingresos, que representarían un lucro cesante» (…).
Al respecto, señaló que en ese sentido le asistía razón a la parte demandante (ANI) en su reparo de tener el a quo un dictamen aportado por la accionante, el cual no fue elaborado por un perito del Instituto Geográfico Agustín Codazzi - IGAC o en su defecto por una lonja de propiedad raíz, no así con respecto a la vigencia del avalúo que aportó con la demanda, pues de acuerdo con el artículo 19 del Decreto 1420 de 1998 «Los avalúos tendrán una vigencia de un año, contado desde la fecha de su expedición o desde aquella en que se decidió la revisión o impugnación» siendo que según afirmó el propio extremo activo en los hechos 7 a 9 de la demanda, el avalúo inicial debió ser revisado, el cual se estableció el 2 de julio de 2014, término que se entiende debe abarcar hasta el momento del pago efectivo de valor total del avalúo. (…) De lo anterior, surge palpable que la pretensión de la gestora del amparo se circunscribió, de modo exclusivo, a un subjetivo disentimiento frente a las razones en que la autoridad accionada se basó para resolver el asunto puesto en su conocimiento, disconformidad que, naturalmente, excede el ámbito de la tutela, con independencia de que la Corte prohíje o no la tesis que se reprocha» (CSJ, STC131622018, 10 oct. 2018, rad. 02887-00).
(…) De conformidad con lo antes discurrido, la sala enjuiciada incurrió en defectos de índole sustantivo, procedimental, Expropiación 05001310301620210026101 fáctico y desconocimiento del precedente jurisprudencial, en la medida en que: (i) se rigió bajo un contenido normativo que está en discordancia con los presupuestos del caso; (ii) actuó al margen del procedimiento en lo relacionado con la aplicación del precepto 399 del ordenamiento adjetivo;
(iii) realizó una indebida valoración de los medios de convicción incorporados al expediente, en especial del dictamen allegado por el demandado; y, (iv) para la motivación del fallo no tuvo en cuenta los pronunciamientos emanados de esta Corte que tratan sobre el tema”. (Resalto del Tribunal) 3.3. Así las cosas, en aplicación de la norma adjetiva -de orden público- (numeral 6, art. 399 del CGP), aunada al reiterado deber del juez de valorar integralmente las referidas experticias en estos casos, por el hecho no menos importante de que el precio se pagará con recursos públicos, a lo que se suma la amplia diferencia en las cifras reportadas – pues mientras EPM aportó un avalúo de $56 200 799, el demandado presentó un dictamen que fijó un monto de $464 384 417,70-; sin embargo, el avalúo presentado por la parte demandada debe ser descartado y, por ende, la objeción planteada por esta debe tenerse por rechazada. 3.4.
Superado este aspecto, a la sala corresponde el estudio de los reparos dirigidos a cuestionar la valoración probatoria desplegada por el juez a quo respecto al avalúo aportado por la demandante Empresas Públicas de Medellín. Al respecto, cabe precisar que el juzgador de primera instancia le restó credibilidad al avalúo aportado por la parte demandante, bajo el argumento de que los peritos avaluadores no visitaron los Expropiación 05001310301620210026101 predios objeto del dictamen (ni los descartados, ni los utilizados para rendir el informe) y, además, porque basaron su experticia en información obtenida “por medio de internet, y supuestas comunicaciones telefónicas sostenidas con los ofertantes de los citados comparables”.
Adicional a ello, el juez indicó que el “estudio se basó en el método de encuesta, a pesar de que aluden, que no influye en la valoración del inmueble, sin embargo, la información a comparar se recolectó indirectamente. Es decir, en contravía del artículo 9 de la resolución 620 de 2008 del IGAC”. Sobre el particular, en consonancia con los reparos elevados por la parte demandante, la sala advierte que al juez a quo no le asistió razón en la determinación adoptada respecto al avalúo en mención, por las razones que a continuación se exponen: En efecto, el juez se equivocó al afirmar que el terreno objeto de litigio no fue visitado por los peritos Avaluadores y, a su vez, al exigir que los inmuebles comparables debían ser visitados por aquellos para la elaboración del respectivo informe.
El juzgador a quo pasó por alto que el peritaje aportado por la parte demandante, denominado “INFORME DE AVALÚO COMERCIAL CORPORATIVO”, fue elaborado por AVAL bienesGremio inmobiliario y fue suscrito por el representante legal de dicho gremio y dos avaluadores profesionales (Nicolás Esteban Franco y Juan Camilo Franco). Como lo explicó la parte demandante, se trató de un avalúo corporativo, en tanto fue elaborado por “un gremio o lonja de propiedad raíz con la participación colegiada de sus agremiados” (art. 3, Ley 1673 de Expropiación 05001310301620210026101 20131), en el que cada uno de los expertos participó de distintas formas.
En este caso, en el peritaje -que data de 13 de octubre de 2020se indicó que el predio objeto de expropiación fue visitado el 19 de agosto de 2020 y que dicha inspección “tuvo como fin hacer el reconocimiento e identificación de las características más importantes del bien, de las condiciones en cuanto a ubicación, topografía, destinación actual, tipo de construcciones y demás condiciones de importancia que se puedan evidenciar en campo”.
El avaluador que fue interrogado en el proceso -Nicolás Esteban Franco- fue claro al indicar que él no asistió a la visita, en tanto su trabajo consistía en servir de apoyo, y que fue el avaluador Juan Camilo Franco quien visitó el predio, como parte del trabajo colectivo. Al respecto, el avaluador Nicolás Esteban indicó: “el predio objeto de análisis lo visitó el compañero juan camilo Franco…nosotros hicimos un avalúo comercial corporativo, que es colegiado, que se hace entre varios… por eso el compañero Juan Camilo era el que iba a ingresar a la audiencia, porque él fue el que visitó el predio.
Se hace el avalúo corporativo en apoyo, que somos varias personas que lo realizamos” (audio, min. 37). Seguidamente, el declarante señaló que él cumplió la tarea como “avaluador de apoyo. En el comité de apoyo, como es un avalúo corporativo, se analiza en el comité, cada miembro hace el respectivo estudio del inmueble para poder llegar a la valoración y entonces ya en el comité nos reunimos todos y entre todos aportamos y damos sugerencias y observaciones, y se realiza el 1 Por la cual se reglamenta la actividad del avaluador y se dictan otras disposiciones.
Expropiación 05001310301620210026101 avalúo (…) evaluamos todas las condiciones del inmueble, tanto normativa, de topografía, se analiza el estudio de mercado, se observa si de pronto tiene una limitación normativa, alguna cosa, todas las características que tiene el inmueble para que entre todos, el comité de avalúos, se organiza y se dan las observaciones pertinentes si es del caso, y si no, ya todos se ponen de acuerdo, se realiza la aprobación del avalúo en el comité” (audio, hora 1, min. 10 y s.s.).
En este orden, el tribunal advierte que el hecho de que el perito Nicolas Esteban Franco haya indicado que él no asistió a la inspección del inmueble objeto de expropiación, no significa que el predio no haya sido visitado, pues en el mismo trabajo consta que sí se hizo y, al respecto, el perito Nicolas Esteban afirmó que la visita la llevó a cabo el otro avaluador que suscribió el informe (Juan Camilo Franco, quien no fue citado al interrogatorio), lo cual tiene sentido en tratándose de un avalúo corporativo y, además, guarda consonancia con lo dispuesto en el numeral 4 del artículo 6 de la Resolución 620 de 20082, según el cual, el reconocimiento en terreno del bien objeto de avalúo “deberá ser adelantado por una persona con las mismas características técnicas y profesionales de la persona que ha de liquidar y firmar el avalúo”, lo que sugiere la posibilidad de que entre varios partícipes en la valoración, solo uno o algunos de estos hagan la visita al inmueble, como ocurrió en este caso.
Por la cual se establecen los procedimientos para los avalúos ordenados dentro del marco de la Ley 388 de 1997. 2 Expropiación 05001310301620210026101 -De otro lado, se aprecia que, en la elaboración del informe, los peritos avaluadores aplicaron el método de comparación o de mercado (art. 1, Resolución 620 de 2008), “técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo”, para lo cual clasificaron tales ofertas y las depuraron para llegar a la estimación del valor comercial, como se plasmó en el respectivo informe: Expropiación 05001310301620210026101 Expropiación 05001310301620210026101 El juzgador de primera instancia señaló que, en la aplicación del método de comparación o de mercado, los peritos avaluadores no visitaron los predios comparables, razón por la que le restó credibilidad al mencionado informe.
No obstante, como el mismo avaluador afirmó, no hay norma que exija que los predios comparables deban ser visitados, pues el artículo 10 de la Resolución 620 de 2008, en la aplicación del método comparativo, únicamente exige “que se haga mención explícita del medio del cual se obtuvo la información y la fecha de publicación, además de otros factores que permitan su identificación posterior”, lo cual se cumplió en el respectivo informe, en tanto se identificaron los bienes y se indicaron las fuentes para verificar la información. Aquí cabe señalar que, aunque el apoderado judicial de la parte demandada refirió que no fue posible ubicar una de las fuentes señaladas en el informe, lo cierto es que tal asunto es ajeno a los peritos avaluadores, quienes se encargaron de hacer el estudio de las ofertas para el momento en que el avalúo se elaboró (octubre de 2020), sin que se haya acreditado que tales fuentes fueron incorrectas. -Además, sea esta la oportunidad para indicar que el juez no tuvo razón al afirmar que el “estudio se basó en el método de encuesta” Expropiación 05001310301620210026101 y que en la aplicación del mismo se desconoció el artículo 9 de la Resolución 620 de 2008, pues el informe técnico no da cuenta de que se haya utilizado tal metodología y, además, el avaluador fue contundente cuando explicó que “El método utilizado fue exclusivamente el de mercado, pero nos apoyamos haciendo un análisis para encontrar si ese valor es el apropiado o el justo para valorar este predio (…) Nosotros obtuvimos unos valores de la vía 4G que se llama MAR 2, que está en todo ese corredor, desde Cañas Gordas hasta, si no estoy mal, pasa por Dabeiba.
Entonces tomamos unas muestras de ofertas de compra que le ha hecho el concesionario a los propietarios de los inmuebles y revisamos algunas. Algunas las descartamos, y otras, porque algunas tenían un uso de suelo de protección y el área requerida en este caso es un suelo agropecuario que no tiene ningún impedimento normativo, en cuanto a eso, entonces esas muestras las dejamos y están aproximadamente en 4 millones algo, 4 y 5 millones de pesos.
Había otras que tenían unas características normativas distintas, que también las descartamos, y había dos muestras que también eran con condiciones normativas y topografías similares, que nos arrojó, había una muestra entre 9 millones algo y otra en 13 millones algo, no recuerdo el valor exacto, entonces nos da confiabilidad. Esas no las usamos para valorar el inmueble y ahí en el informe de avalúo se colocó la información. Simplemente sirvió como soporte para darle más confiabilidad y tener la certeza y la tranquilidad de que el valor adoptado en el estudio de mercado sí era el apropiado.
Entonces esas las descartamos, solo las tomamos como análisis para poder tener en cuenta y estar seguros de que sí es el valor apropiado el que nos arrojó el estudio de mercado. Expropiación 05001310301620210026101 También se hizo a método de encuesta, pero tampoco se tuvo en cuenta para la valoración del inmueble o el área requerida, se aplicó el método de encuestas, a expertos avaluadores, colegas, y se les preguntó, se les hizo las observaciones, las preguntas pertinentes como lo estipula la norma, a ver si el valor está apropiado y nos dio un valor más o menos similar, entonces se tuvo pues la tranquilidad de que era el valor apropiado para el inmueble objeto de análisis.
Pero ni el análisis de las ofertas del proyecto MAR 2, ni el de encuestas, se tuvieron en cuenta para valorar el inmueble, se hizo solo como el ejercicio para tener la tranquilidad de que, si era el valor apropiado para ese inmueble, el valor del inmueble que nos arrojó el estudio de mercado sí era confiable”. En síntesis, aunque el avaluador apenas al rendir la declaración mencionó que se apoyó en encuestas para corroborar que el monto fijado sí fuera el apropiado, lo cierto es que dicho método no revistió ninguna importancia, al punto que ni siquiera se relacionó en el informe técnico, máxime que el artículo 11 de la Resolución 620 de 2008 dispone que la incorporación de encuestas como mecanismo de apoyo en la determinación del valor de un inmueble, solo es aplicable cuando no existe mercado, esto es, cuando no se dispone de ofertas recientes y comparables. -Siguiendo con el método de comparación o de mercado aplicado por los avaluadores de la parte demandante, se tiene que, contrario a lo expuesto por el juez a quo, dicho mecanismo Expropiación 05001310301620210026101 permite que la información sea obtenida mediante ofertas encontradas telefónicas en la sostenidas internet y mediante comunicaciones con los oferentes de los citados comparables, en tanto la norma no restringe la aplicación del método a una formalidad en particular (artículo 10 de la Resolución 620/2008).
En este caso, el avaluador Nicolas Esteban Franco, al explicar el análisis y la metodología aplicada en el informe técnico, expuso: “Se encontraron 4 muestras que están en sectores aledaños al predio objeto de avalúo, a la franja requerida, de los cuales se descartaron 2, porque uno de ellos se encuentra muy retirado (…) en una parte muy alta que no es comparable con el predio objeto de avalúo. Y en la otra muestra, que se encuentra en el municipio de Uramita que está muy retirado del predio objeto de avalúo, y no tiene características similares porque se trata como de suelos de protección” (min. 12 y s.s.).
Luego, al explicar los criterios obtenidos para tener en cuenta esas muestras, el avaluador indicó: “se buscaron muestras de mercado en la zona y en sectores aledaños al predio que es objeto de avalúo, cuando ya se revisa, se analiza, se interpreta, y se hace todo el procedimiento de la revisión de dichas muestras, se observa que la una está en una parte como se informa en el avalúo, en una vista hacia el casco urbano del municipio, pero es muy alejado y está en una parte muy alta, y la franja objeto de avalúo, está en una parte casi plana, entonces por eso se descartó, porque no sería una muestra comparable, la otra, se encuentra ya mucho más retirada, en el municipio de Uramita y tiene usos de suelo de protección ambiental.
El área requerida no tiene ese uso, tiene un uso Expropiación 05001310301620210026101 agropecuario, entonces por lo tanto se descartó esa muestra de mercado… Entonces se dejaron las otras dos que sí son comparables, que tienen vías de acceso similares, topografía similar, uso de suelos similares, y entonces son muestras comparables (…)” El avaluador explicó que “La información se puede corroborar por vía telefónica, por internet, registro fotográfico que envían los propietarios o comisionistas, la persona que esté vendiendo.
No es obligación que se tengan que visitar las muestras de mercado” (min. 28), a lo que agregó que esa información él la corroboró telefónicamente, con la persona que ofrecía el respectivo inmueble. Asimismo, agregó que “Se investigó por internet, se buscó las muestras de mercado, ahí está el link y todo en el informe de avalúos se evidencia y se puede corroborar el link”.
Además, al hacer alusión a la fecha en que los predios fueron ofrecidos, el avaluador explicó que él constató que las ofertas estaban vigentes al momento de la elaboración del avalúo (octubre de 2020), pero que estas no tenían fecha de publicación, respecto a lo cual precisó: “entonces la muestra, cuando se contacta telefónicamente para ver si la muestra está vigente y que le den la demás información a uno en cuanto al predio, ya se toma, y se verificó que estuviera vigente en su momento… eso es de una página de una empresa de propiedad raíz, que vende propiedades, ahí está el link”.
El avaluador Nicolás Esteban Franco explicó el procedimiento para tener en cuenta los comparables, así: “Uno analiza que las muestras de mercado estén con usos similares, no tiene que ser Expropiación 05001310301620210026101 exactamente el mismo, pero que sean similares, uno puede ser agrícola, el otro agropecuario, ganadero, digamos que son usos compatibles, que tengan una topografía similar, o sea no tienen que ser exactamente iguales, porque cada inmueble es distinto, entonces tienen una que otra característica distinta, y que estén más o menos similares en cuanto a ubicación, cercanos al casco urbano y todo eso (…)” y por esa razón indicó que tuvo en cuenta las otras dos muestras ubicadas en el mismo municipio de Dabeiba, pues “una está a 10 minutos del casco urbano de Dabeiba, y la otra en la vereda Lopia de Dabeiba (…) tienen características similares y homogéneas al predio objeto de avalúo”, frente a esto adveró que “ hay que hacer claridad que el área requerida tiene este uso agrícola, ya que el resto del predio en algunas partes tiene zonas de protección, pero como no se está tomando en cuenta esas áreas, sino solamente el área requerida por EPM., ese es el uso que se toma, el otro se toma pues como información”.
Asimismo, el avaluador técnico refirió que, en relación con los predios comparables, “se investigó y se constató con la persona o la empresa que está ofreciendo el inmueble, se contactó y se le pidió la información sobre el predio, qué topografía tiene (…) si es una topografía plana, si es pendiente, si es inclinado, o accidentada, hay muchos tipos de topografía (…)” (min. 33 y s.s.) “(…) qué uso normativo tiene, a qué distancia digamos en este caso está del casco urbano, si tiene construcciones… la mayor información que podamos obtener uno la pregunta, topografía, distancia…qué uso tiene… vía de acceso…” (hora 1, min. 3 y s.s.).
Expropiación 05001310301620210026101 Finalmente, al ser cuestionado sobre la veracidad de la información, el avaluador respondió: “por eso hay una fuente verificable, como lo estipula la norma, uno llama, consulta… no es un supuesto de que la persona diga la información, no es un supuesto, uno llama, verifica y uno realiza toda la investigación, no es cierto de que uno coja la información así porque sí de la nada, por eso uno tiene que llamar, verificar y confrontar y entonces uno toma la muestra del teléfono del propietario o el comisionista que lo está vendiendo, pide la información, algunos envían los registros fotográficos o no, las páginas de internet, inmobiliarias, esa es una fuente verificable, porque una inmobiliaria es el comisionista de ese predio y tiene toda la información, ellos no tienen una información así somera, si los encargan para que les vendan el inmueble, tienen una información concreta y le pueden dar a uno la información suficiente para corroborar que esa muestra de mercado sí es comparable o no es comparable, o por lo menos para tenerla ahí, para dejar la anotación de todas las características que tenga dicha muestra de mercado (…)” (min. 42 y s.s.).
En este orden, véase que el informe técnico de avalúo presentado por la parte demandante y la declaración rendida por el avaluador Nicolás Esteban Franco -quien hizo parte del grupo avaluador AVAL bienes-, permite corroborar la aplicación del artículo 10 de la Resolución 620 de 2008 en el presente asunto, en tanto se hizo mención explícita a las ofertas de las cuales se tomó la información, se precisó la fecha en que estaban vigentes, además de otros factores como las correspondientes áreas y valores unitarios o precios por hectárea, lo que, se reitera, permite apreciar los fundamentos científicos sobre los que se Expropiación 05001310301620210026101 soporta la estimación del valor comercial de la franja de terreno avaluada, dando cuenta así de un trabajo sólido, claro y exhaustivo.
Además, véase que, si bien en el estudio técnico se indicó que “en la actualidad [octubre de 2020] no fue posible encontrar gran cantidad de datos de oferta de mercado para el municipio de ubicación del predio [Dabeiba-Antioquia]” y que pese a ello “el resultado de los datos encontrados da un resultado acorde para las características y condiciones del predio objeto de avalúo” (archivo 14, pdf. 7), lo cierto es que la suma fijada en $14 000 000 por hectárea para la franja de terreno objeto de litigio, resulta razonable en consideración a las ofertas de compra efectuadas en el sector en trámites previos a la expropiación para el proyecto vial 4G MAR 2, conforme los datos consignados en el estudio técnico: Expropiación 05001310301620210026101 3.5.
En virtud de lo expuesto, el Tribunal concluye que la indemnización fijada en primera instancia debe ser modificada, pues en su lugar, procede acoger el avalúo presentado por la parte demandante. Además, como los valores obtenidos de la aplicación del método de comparación datan de octubre de 2020, en que se hizo la oferta a la parte demandada, es necesario que, desde esa fecha se indexe el valor de la indemnización determinada en dicho trabajo3.
Así las cosas, se tendrá en cuenta el dictamen pericial de AVAL Bienes por $56 200 799, el cual, en aras que la parte afectada obtenga una reparación justa e integral, se indexará desde el 13 de octubre de 2020 hasta la fecha de esta sentencia, así: Va = Vh (valor histórico) x Índice final Índice inicial Va = $56 200 799 x 151,48 (septiembre de 20254) 105,23 (octubre de 2020) 3 La Corte Suprema de Justicia, en la sentencia STC1709 de 2021, explicó: Ha dicho con profusa claridad la Sala, que «[l]a corrección monetaria -o indexación- es una remuneración equitativa y razonable para contrarrestar la pérdida de poder adquisitivo del dinero por la inflación, es decir, una retribución para que la prestación económica tenga un valor igual -o similar- al que tuvo en el momento en que se ejecutaron las obligaciones del respectivo negocio, que fue cuando se pagó el precio pactado, o debió pagarse el justo» (CSJ SC102912017), figura que vino a ser aceptada en nuestra jurisprudencia desde la sentencia del 24 de abril de 1979(…) y que con el Código General del Proceso es hoy día, inclusive, una obligación del juez reconocerla de oficio.
Bajo tal perspectiva, es claro que la actualización monetaria peticionada por el demandado resulta justificada, pues de lo contrario, se le impondría al propietario del predio objeto de enajenación forzada recibir un dinero disminuido por la merma de su valor real o poder de compra, producto de la depreciación por causa del fenómeno inflacionario, desde que se realizó la oferta de compra, hasta cuando se efectué el pago correspondiente, por lo que por equidad y justicia debe traerse a valor presente la suma ofrecida por la entidad que desarrolla la obra de interés público, o la determinada en el juicio por el juez de acuerdo con la o las experticias aportadas por las partes”. 4 Último IPC reportado por el DANE para el momento de la elaboración de esta sentencia. Expropiación 05001310301620210026101 Va= = $56 200 799 x 1.439513 Va= $80 901 780 En tal sentido, el ordinal cuarto de la decisión de primera instancia será modificado, para determinar que el valor actualizado de la indemnización debida en virtud de la expropiación corresponde a OCHENTA MILLONES NOVECIENTOS UN MIL SETECIENTOS OCHENTA PESOS ($80 901 780).
Así, Empresas Públicas de Medellín E.S.P. deberá consignar a órdenes del juzgado de primera instancia la suma de $24 700 981, dado que ya existe una consignación por valor de $56 200 799. 4. Finalmente, dada la prosperidad del recurso de apelación, se impone la modificación del ordinal sexto de la sentencia, en el sentido de indicar que las costas de primera instancia quedarán a cargo de la parte demandada y a favor de la parte demandante.
Las costas en esta instancia también estarán a cargo de la parte demandada. Como agencias en derecho se fija un valor de $2 847 000, que equivale a 2 salarios mínimos legales mensuales vigentes. DECISIÓN Por lo expuesto, la Sala Segunda de Decisión Civil del Tribunal Superior de Medellín, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley,
RESUELVE
Expropiación 05001310301620210026101 PRIMERO: MODIFICAR el ordinal CUARTO de la sentencia proferida el 07 de marzo de 2023 por el Juzgado 016 Civil del Circuito de Medellín, el cual quedará así:
CUARTO: En virtud de esta expropiación, Empresas Públicas de Medellín E.S.P., deberá indemnizar al señor Juan Rafael Henao Velásquez, cancelando en su favor la suma de OCHENTA MILLONES NOVECIENTOS UN MIL SETECIENTOS OCHENTA PESOS ($80 901 780); la cual será cancelada una vez se encuentre ejecutoriada esta sentencia; teniendo en cuenta que a la fecha existe consignado en este despacho la suma de cincuenta y seis millones doscientos mil setecientos noventa y nueve pesos M/L ($56.200.799), deberá la entidad demandante cancelar la suma restante, esto es, veinticuatro millones setecientos mil novecientos ochenta y un pesos ($24 700 981).
SEGUNDO: MODIFICAR el ordinal SEXTO de la sentencia, en el sentido de indicar que las costas de primera instancia quedarán a cargo de la parte demandada y a favor de la parte demandante.
TERCERO: En lo demás, la providencia impugnada permanece incólume.
CUARTO: Las COSTAS de esta instancia se imponen a la parte demandada y a favor de la parte demandante. Como agencias en derecho se fija el valor de $2 847 000.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE Expropiación 05001310301620210026101 Los magistrados, MARTHA CECILIA LEMA VILLADA (Firma electrónica) RICARDO LEÓN CARVAJAL MARTÍNEZ LUIS ENRIQUE GIL MARÍN Firmado Por: Ricardo Leon Carvajal Martinez Juez Sala 09 Civil Tribunal Superior De Medellin - Antioquia Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: da62eda7d8f49598d9d25d794e1808e4a82296f83d30ce89c5952bd3ca4e8807 Documento generado en 05/12/2025 04:47:30 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://firmaelectronica.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica