1 REPÚBLICA DE COLOMBIA Departamento Norte de Santander TRIBUNAL SUPERIOR Distrito Judicial de Cúcuta SALA DE DECISIÓN CIVIL - FAMILIA Magistrado Ponente: ROBERTO CARLOS OROZCO NÚÑEZ Ref. Verbal Alba Rosa Rodríguez Torres vs Constructora Ingaram y Fiduciaria Bancolombia Rad. 54001.3153.006.2016.00308.04 - Rad 2 Instancia 2025.00001.04 San José de Cúcuta, veintidós (22) de Junio de dos mil veintiséis (2026) A partir de ahora se ocupan los suscritos servidores de definir en segunda instancia el litigio verbal promovido por Alba Rosa Rodríguez Torres contra Constructora Ingaram S.A. y Fiduciaria Bancolombia S.A. Sociedad Fiduciaria.
El caso llegó al Tribunal gracias a las apelaciones que todos los intervinientes dirigieron respecto de la sentencia que la Juez Séptima Civil del Circuito de Cúcuta dictó el 8 de noviembre de 2023.
ANTECEDENTES 1.- La nombrada accionante convocó a proceso declarativo a las referidas compañías, con la intención de dirimir un conflicto suscitado entre ellas a raíz de un contrato de promesa de compraventa. La demanda fue modificada en dos ocasiones, por lo que en últimas las pretensiones quedaron así: (i) ordenar a las demandadas el cumplimiento del aludido negocio, lo que significa suscribir a su favor la escritura de compraventa del bien de matrícula inmobiliaria 260-264843;
(ii) condenarlas al pago de $20.000.000 por concepto de cláusula penal, y (iii) que asuman también el pago de las costas. Aunque subsidiariamente también propuso que se declarase la resolución del convenio por incumplimiento de las accionadas, precisamente por no formalizar el contrato proyectado. Y que como consecuencia de ello fueran condenadas a reintegrarle los $340.000.000 correspondientes al precio (daño emergente), $20.000.000 de la cláusula penal y $587.679.733 por intereses moratorios (lucro cesante), calculados y discriminados según puede verse en la última modificación1. 1 Archivo 003 de la carpeta de primera instancia, folio 272 y siguientes.
Rad. 2 Inst. 2025.00001.04 Alba Rosa Rodríguez Torres vs Constructora Ingaram S.A. y Otra 2 2.- Los hechos compendio: que originaron el litigio admiten este En un documento privado fechado 29 de agosto de 2012, aparece instrumentado el contrato de promesa de compraventa suscrito por Alba Rosa Rodríguez Torres y Constructora Ingaram S.A., representada a la sazón por Dora Nahir Garay Gutiérrez.
La primera se comprometió a comprar y la segunda a vender el apartamento 504B y dos parqueaderos del edificio Cancún, situado en Los Patios. Pactaron como precio $320.000.000, de los cuales $190.000.000 fueron desembolsados ese mismo día; mientras que el saldo -$130.000.000- sería pagado “con cargo a I.C.G.G Ltda., por un valor que debe el P.A Cancún Club…” (sic).
Los recibos de caja 2012-005 y 2012-006 del 15 de mayo y 18 de septiembre de tal añada, firmados por la señora Garay Gutiérrez, ratifican el ingreso de tales dineros a la cuenta que la constructora tiene en Davivienda, entidad esta que también certificó las transacciones. Finalmente, se estipuló que el 30 de octubre siguiente elevarían a escritura pública el negocio proyectado, en la Notaría Sexta de la capital departamental.
Con todo, se aclaró en el libelo que genuinamente la titularidad del dominio del inmueble estaba en cabeza de Fiduciaria Bancolombia S.A. Sociedad Fiduciaria. Es que esta última era la vocera del patrimonio autónomo Cancún Club, tal como se aprecia en el certificado de matrícula 260-264843. Entonces, por tal razón es que la intervención de Constructora Ingaram en la promesa no fue como propietaria, sino como constructora del predio negociado.
Pese a todo ello, a la promitente compradora le hicieron entrega del apartamento, tal como consta en el acta elaborada para esa finalidad. Estando así las cosas, y extrañada porque pese al pago del precio y la entrega del bien no había sido contactada para la formalización de la compra, el 14 de octubre de 2014 doña Alba se hizo presente a las instalaciones de la constructora a indagar sobre el particular.
Allí fue atendida por Héctor Santaella, nuevo representante legal, quien le explicó que del precio solo estaba soportado el pago de $190.000.000. Mientras que del saldo restante no había evidencia, por lo cual aparecía vigente la deuda por dicho monto. Para contrarrestar esa afirmación, doña Alba explica que mediante un correo electrónico que Fiduciaria Bancolombia envió el 12 de julio de 2013 a la Notaría Sexta de Cúcuta, se autorizó la escrituración de 19 unidades del edificio Cancún. Y como en ese listado estaba el apartamento 504B, en su opinión eso “quiere decir que para la época el apartamento se encontraba libre de embargos y gravámenes, pudiéndose realizar la protocolización de la escritura pública para formalizar su tradición y la constructora INGARAM S.A no lo hizo…” La actora considera que “se puede hacer una inferencia razonable” del incumplimiento de la promesa por parte de ambas demandadas, por no suscribir la escritura de compraventa.
Rad. 2 Inst. 2025.00001.04 Alba Rosa Rodríguez Torres vs Constructora Ingaram S.A. y Otra 3 Aunado a que dicha omisión dio lugar a que Bancolombia embargase el predio, al interior de un proceso ejecutivo que sigue contra la fiduciaria. El escrito introductorio concluye de este modo: “A pesar que mediante Escritura Pública No. 1.495 del 11 de junio del 2009 de la Notaría 6® de Cúcuta se creó la fiducia mercantil anteriormente indicada, la empresa INGARAM S.A. prometió en venta el apartamento objeto de esta acción judicial, sin tener en cuenta, al parecer, las cláusulas de dicho contrato.
Por ende, tanto aquella como las demás integrantes son responsables del actuar irresponsable de aquella, además conforme lo presentado los demás integrantes del convenio tenían conocimiento de la promesa a mi mandante.” LA ACTUACIÓN PROCESAL 1.- El trámite de la cuestión resultó asignado inicialmente al Juzgado Sexto Civil del Circuito con sede en esta ciudad, cuya titular le dio admisión al libelo, ordenó notificarlo personalmente a los demandados y concedió a estos últimos un traslado de 20 días.
Y con la reforma se hizo lo propio en auto de fecha 18 de abril de 20182. 2.Fiduciaria Bancolombia, actuando como vocera del Fideicomiso Patrimonio Autónomo Cancún Club, se opuso al acogimiento de las súplicas. Para el efecto propuso las excepciones perentorias que denominó falta de legitimación en la causa por pasiva, inoponibilidad del contrato de promesa, hecho de un tercero, cumplimiento de las obligaciones contractuales que le incumben y la genérica.
En aras de fundamentarlas explicó, en síntesis, que no tuvo ninguna intervención en la promesa, que en la cláusula tercera de esta última se la excluyó de toda responsabilidad en la compraventa y que no recibió instrucción de firmar la escritura del apartamento 504B del edificio Cancún. 3.- Luego se recibió la réplica de la Constructora Ingaram, que para frustrar las expectativas de la demandante alegó incumplimientos recíprocos, basada en que la escritura no se corrió porque el precio no se pagó completo.
Y desestimó los frutos reclamados, aduciendo que de todos modos la actora está aprovechando el inmueble desde que se le hizo entrega del mismo. LA SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA 1.- Por vencimiento del plazo de duración razonable, el expediente pasó al Juzgado Séptimo Civil del Circuito, donde se surtieron las audiencias inicial y de instrucción y juzgamiento.
La última sesión de las varias que se realizaron, data del 19 de octubre de 2023 y en ella se hizo el anuncio 2 Primera Instancia- Cuaderno Principal-Archivo 001 Cuaderno Principal Folios 101 a 121 y Archivo 003 Folios 38 a 97 Rad. 2 Inst. 2025.00001.04 Alba Rosa Rodríguez Torres vs Constructora Ingaram S.A. y Otra 4 del sentido del fallo.
Luego de ello, exactamente el 8 de noviembre postrer, se emitió por escrito el veredicto, declarando oficiosamente la nulidad de la promesa que enlaza a las partes. Como decisiones consecuenciales dispuso que la demandante restituyese el apartamento y que la constructora le devolviese los $150.000.000 que de ella recibió. A la fiduciaria le impuso que reintegrase los restantes $190.000.000, así como que reconociese $3.686.680 a título de mejoras necesarias, más $31.359.472 por mejores útiles; todo con indexación. El argumento medular que expuso la a quo para pronunciarse de ese modo, fue que por el pago de una parte del precio se responsabilizó a un tercero, que no a la promitente compradora, como resulta esencial.
Tercero este que, además, expresamente no asumió compromiso alguno, dado que no intervino en las tratativas. Sus palabras precisas fueron estas: “…en cuanto a la suma restante allí definida, esto es, $130.000.000, se dispuso que sería “con cargo a I.C.G.G. LTDA con Nit 890.504.737-4 por valor que debe el P.A. CANCUN CLUC a I.C.G.G. LTDA.”.
Como se aprecia, el pago de la misma no se estipuló a cargo del comprador que es el elemento esencial que demanda la Ley, sino que se hizo a cargo de terceros que ni siquiera comparecieron al acto de promesa, y, por ende, no se obligaron en tal sentido. Pero tampoco se determinó la responsabilidad en su pago por parte del comprador. En ese sentido, no puede concluirse que el precio se haya pactado a cargo de la compradora, y, por tanto, adolece la promesa de la determinación de ese elemento esencial del contrato prometido que, como se ha insistido, debe determinarse en el precontrato, como lo dijo la Corte según lo estudiado con sus elementos esenciales.” 2.- Ninguno de los sujetos procesales quedó satisfecho con ese desenlace, dado que todos presentaron apelación. La Fiduciaria protestó por la falta de reconocimiento de los frutos a su favor, atribuyendo a la falladora una inapropiada inteligencia del artículo 964 del Código Civil, que condujo a exonerar de tal concepto a la demandante por considerarla poseedora de buena fe.
La constructora, de su lado, no estuvo de acuerdo con que se compulsasen copias a la Fiscalía General de la Nación para que se investigase penalmente a su representante legal. Mientras que la promotora del litigio lo que dijo fue que sí se cumplieron los requisitos que permiten tener por válida la promesa. O que, en últimas, debió considerarse que cualquier defecto ya estaba convalidado, toda vez que entre la suscripción del documento y el fallo transcurrió más de una década, 3.- Todas las apelaciones fueron concedidas, lo que implicó remitir el expediente hacia esta colegiatura a fin que fuesen desatadas.
Estando aquí se le dio admisión y se corrió el Rad. 2 Inst. 2025.00001.04 Alba Rosa Rodríguez Torres vs Constructora Ingaram S.A. y Otra 5 traslado a los recurrentes para que procediesen con la sustentación de que trata el artículo 14 de la Ley 2213 de 2022. Carga esta con la que cumplieron oportunamente, ampliando sus argumentos sobre los aspectos que le critican a la decisión confutada.
Por ende, lo que sigue es dilucidar el caso en instancia, para lo cual resultan necesarias estas: segunda CONSIDERACIONES 1.- Siendo tres las apelaciones a resolver, disímiles todas por lo demás, se estima que para hacer el análisis siguiendo un patrón lógico y lo más ordenado posible, debe principiarse por la de la demandante. Es que como su objetivo es mucho más ambicioso, toda vez que persigue el quiebre total del fallo y que se le dé validez a la promesa, también ha de ser un poco más exigente el estudio de los argumentos en que se sustenta.
La fiduciaria, en cambio, tan solo persigue que se reconozcan a su favor los frutos, lo que tiene como supuesto sine qua non que se ratifique la nulidad. Y la constructora circunscribió sus críticas a una compulsa de copias que se ordenó para adelantar investigaciones penales. En ese orden, entonces, hará la Sala su trabajo. 2.- La apelación de la demandante. 2.1.- En aras de dirimir los embates provenientes de doña Alba, bueno es principiar explicando que en la redacción original del Código Civil, la promesa de contrato no generaba efecto alguno, constituyendo, por ende, una suerte de obligación prohibida por la ley.
Así se desprendía expresamente del texto del artículo 1611, cuya redacción era esta: “La promesa de celebrar un contrato no produce en ningún caso obligación alguna.” Solo hasta la reforma introducida al canon en mención por la Ley 153 de 1887 fue que cambiaron las cosas. Pero no de un modo radical sino apenas moderado, ya que la promesa de contrato por regla general no produce efectos, a menos que cumpla con estos requisitos: (i) que conste por escrito;
(ii) que el contrato proyectado no sea de aquellos ineficaces; (iii) que contenga un plazo o condición que fije la época de celebración del contrato futuro, y (iv) que este último se determine de tal suerte, que para su perfección solo falte la tradición de la cosa o el cumplimiento de las solemnidades previstas. Y no se crea que se trata esta de una interpretación aventurada, inédita o novedosa, pues en realidad es la que se desprende del texto mismo de la norma en mención. En efecto, desde la reforma de 1887 el 1611 quedó así: “La promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna, salvo que concurran las circunstancias siguientes…” Es decir, niega lo primero (no produce obligación alguna), pero afirma lo segundo (salvo), aunque sometido a unos condicionamientos harto exigentes.
Rad. 2 Inst. 2025.00001.04 Alba Rosa Rodríguez Torres vs Constructora Ingaram S.A. y Otra 6 Además, es que así está reconocido por la jurisprudencia de la Sala de Casación Civil, que desde la sentencia del 30 de julio de 1941 viene diciendo esto: “La promesa de celebrar un contrato, que conforme al antiguo sistema del C.C. no producía en ningún caso obligación alguna, es ahora, por virtud del art. 89 de la ley 153 de 1887, fuente jurídica de obligaciones, pero solo excepcionalmente, porque para que lo sea es indispensable que concurran las circunstancias que en esa disposición se determinan.” Noción esta ratificada en fallo del 6 de octubre de 1982, con las siguientes palabras: “A partir de la vigencia del artículo 89 de la Ley 153 de 1887 sufrió excepción el rígido principio relativo a que la promesa de celebrar un contrato no producía en ningún caso obligación alguna; desde entonces generan obligaciones las promesas en que se cumplan los cuatro requisitos exigidos por la norma…” Ahora bien, precisamente porque solo de modo excepcional los precontratos tienen efectos jurídicos, deben sus redactores, suscriptores y partícipes, ser en extremo rigurosos a la hora de confeccionar el clausulado.
Y para ello la primera previsión a considerar es hacerlo constar por escrito; para luego verificar que se cumplan capacidad, consentimiento, causa y objetos lícitos. También es indispensable que estipulen el plazo o condición que sirva para precisar el momento en que celebrarán el negocio proyectado. Y, finalmente, tendrán que determinar, perfilar y definir este último, de un modo tal que para perfeccionarlo solo falte la tradición de la cosa o el cumplimiento de las formalidades legales.
Tan celoso y exigente fue el legislador con los requisitos de la promesa, que castiga su desatención con la más severa consecuencia contractual que puede haber en el ordenamiento, a saber, la nulidad. Y no cualquier nulidad, sino la más radical, la absoluta, que el artículo 1741 del Código Civil define así: “La nulidad producida por un objeto o causa ilícita, y la nulidad producida por la omisión de algún requisito o formalidad que las leyes prescriben para el valor de ciertos actos o contratos en consideración a la naturaleza de ellos, y no a la calidad o estado de las personas que los ejecutan o acuerdan, son nulidades absolutas.” Lo que aparece complementado en el canon 1742 de esta manera: “La nulidad absoluta puede y debe ser declarada por el juez, aún sin petición de parte, cuando aparezca de manifiesto en el acto o contrato…” La jurisprudencia de la Corte auxilia y aclara esta noción de las cosas, así: “Si el precitado artículo 89 de la Ley 153 requiere que para su validez, la promesa de contrato conste por escrito; y que en éste se determine el contrato prometido a tal punto que para perfeccionarlo ´solo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales´, está reglamentando una cuestión que es eminentemente de interés general o de orden público.
Y si esa misma norma establece que cuando dicho contrato no observa todos los requisitos allí establecidos, la promesa ´no produce obligación alguna´, tal disposición no puede entenderse como la consagración de una nulidad relativa. Rad. 2 Inst. 2025.00001.04 Alba Rosa Rodríguez Torres vs Constructora Ingaram S.A. y Otra 7 Siendo nulidad absoluta, pues proviene de la omisión de formalidades, su reconocimiento debe hacerlo el juzgador, aún oficiosamente, sin que tal conducta implique inconsonancia del fallo…” 2.2.- A esta hora, y luego de la introducción anterior, es bueno memorar que doña Alba Rosa Rodríguez Torres convocó a este litigio a Constructora Ingaram y Fiduciaria Bancolombia.
Su objetivo principal es que se ordene a las demandadas cumplir los compromisos que adquirieron en la promesa adiada 29 de agosto de 2012. Lo cual implica, concretamente, suscribir la escritura que formalice la compraventa del apartamento 504B y dos parqueaderos del edificio Cancún. Aunado al pago de $20.000.000 correspondientes a la cláusula penal, más las costas.
Aunque subsidiariamente planteó que se declarase la resolución del precontrato, por actos de incumplimiento que atribuye a las accionadas. Y que como consecuencia de ello le reintegren los $340.000.000 correspondientes al precio (daño emergente), $20.000.000 de la cláusula penal y $587.679.733 por intereses moratorios (lucro cesante)3. La fiduciaria hizo oposición alegando, en lo fundamental, que el convenio que se dice ignorado no le es oponible, simple y llanamente porque no intervino en su celebración. Mientras que la constructora sostuvo que hubo incumplimientos recíprocos, pues tratándose de un proyecto inmobiliario fiduciado, la promitente compradora aún está en mora de cancelar un saldo de $130.000.000 a Fiduciaria Bancolombia.
La solución que en primera instancia se le dio al litigio, sin embargo, no fue la que propuso ninguna de las partes, pues lo que se hizo fue anular en su totalidad lo acordado. Es que a la a quo le pareció anómalo que una parte del precio “no se estipuló a cargo del comprador que es el elemento esencial que demanda la Ley, sino que se hizo a cargo de terceros que ni siquiera comparecieron al acto de promesa, y, por ende, no se obligaron en tal sentido.
Pero tampoco se determinó la responsabilidad en su pago por parte del comprador.” Doña Alba recurrió por considerar que contrario a lo concluido en primer grado, la promesa sub examine sí cumple todos los requisitos para considerarse válida. En cuanto se refiere con lo del precio -que es el requisito dubitado- argumentó que “…es totalmente nítido que el precio pactado por el apartamento fue de TRESCIENTOS VEINTE MILLONES DE PESOS ($320.000.000) y de eso no hay lugar a duda alguna.
Esa suma de dinero era la que la promitente compradora tenía que pagar, y la destinación que la promitente vendedora tuviera para ello, en absoluto le resta validez. Si con esa suma de dinero se pretendía por parte de INGARAM S.A. pagar a ICGG LTDA eso en nada incide pues el manejo posterior es asunto correspondiente a la privacidad al interior de la empresa…” A lo que añadió que de todos modos por el amplio lapso transcurrido desde la firma del documento (2012) hasta ahora “…si es el caso de que hubiera nulidad como lo propone la Señora Juez en la Sentencia apelada, ésta ya 3 Archivo 003 de la carpeta de primera instancia, folio 272 y siguientes.
Rad. 2 Inst. 2025.00001.04 Alba Rosa Rodríguez Torres vs Constructora Ingaram S.A. y Otra 8 estaba saneada para la fecha de esta Sentencia de 8 de Noviembre de 2023, en virtud de que ya han pasado más de diez (10) años que es el término de la Prescripción Extraordinaria Extintiva como se contempla en los artículos 2531, 2532, 2536 y 2541 C.C.” 2.3.- Pues bien, en aras de no hacer tan extenso este pronunciamiento, de entrada habrá de decirse que es verdad que el artículo 1742 permite el saneamiento de ciertas nulidades absolutas, por el modo de la prescripción extraordinaria.
Pero solo se admite para las que no se generan por objeto o causa ilícita, lo que significa que las producidas por incumplimiento de solemnidades -como la del caso concreto- sí son susceptibles de tal forma de expiación. Es decir, si transcurre un decenio -lapso de la prescripción extraordinaria según el artículo 2532 del Código Civil- desde que se incurrió en la irregularidad sin que esta sea declarada, debe considerarse que se saneó por prescripción. Sin embargo, la actora incurrió en un error de cálculo a la hora de construir su embate, pues los 10 años los consideró entre el momento de la promesa y el de la sentencia de primera instancia. ¿Y exactamente en qué consistió el error? Pues en no considerar que la presentación de la demanda interrumpió el término prescriptivo que ya venía cursando.
Es que recuérdese que a tono con el artículo 2539 del Código Civil, la prescripción “Se interrumpe civilmente por la demanda judicial…”. Lo que significa que como ella misma promovió este proceso en 2016, concretamente el 18 de agosto, hizo efectiva la interrupción civil de la prescripción, tal como se describe en la norma citada, cuando apenas iban a cumplirse 3 años del negocio.
Por lo demás, la demanda fue admitida el 12 de noviembre de la anualidad en mención, y notificada a los demandados dentro del año siguiente, quienes contestaron el 8 de febrero (Fiduciaria Bancolombia) y 1 de junio (Constructora Ingaran) de 2017. Lo que significa que a tono con el artículo 94 del Código General del Proceso, la radicación del libelo del caso concreto, tuvo como efecto -se insiste- la interrupción de la prescripción. Sumado a este otro detalle de capital importancia: la prescripción -adquisitiva o extintivadebe alegarse expresamente por el interesado, como acción o como excepción, para poder ser reconocida.
Y resulta ser que doña Alba no planteó la prescripción como acción -como excepción desde luego no podía porque ella es la demandante-, sino que vino a proponerla luego de emitido el veredicto de la primera instancia. Momento este para el cual, como es evidente, ya no le estaba permitido hacerlo de manera exitosa. Entonces, a modo de colofón de este primer punto, es imposible que los suscritos servidores reconozcan o respalden el alegato tendiente a reconocer la prescripción de la nulidad absoluta, no solo porque fue interrumpida civilmente al instaurar el Rad. 2 Inst. 2025.00001.04 Alba Rosa Rodríguez Torres vs Constructora Ingaram S.A. y Otra 9 litigio, hacerlo. sino porque no fue alegada cuando fue oportuno 2.4.- El otro puntal defensivo gravita en torno a defender que la promesa no podía invalidarse, por contener supuestos errores, vacíos o equívocos en torno al pago del precio.
Lo que la juez dijo al respecto fue que resultó incorrecto involucrar a un tercero ajeno al negocio en los pormenores propios de la cancelación, toda vez que esa es una obligación que incumbe exclusivamente a la promitente compradora. De allí que concluyese que “En ese sentido, no puede concluirse que el precio se haya pactado a cargo de la compradora, y, por tanto, adolece la promesa de la determinación de ese elemento esencial del contrato prometido que, como se ha insistido, debe determinarse en el precontrato, como lo dijo la Corte según lo estudiado con sus elementos esenciales.” La actora sostiene que la cláusula del saldo mencionó a I.C.G.G. LTDA., pero por asuntos relacionados entre dicha empresa con Constructora Ingaram.
Y que en últimas fue ella quien efectivamente canceló los $130.000.000 restantes. 2.4.1.- Y en efecto a los suscritos servidores les parece que el alegato de la recurrente es acertado, porque lo que se aprecia es que la a quo le dio a esa cláusula del precio una comprensión inapropiada. Es que no es cierto en modo alguno que tan capital obligación -pago del precio- se hubiere radicado en cabeza de un tercero. El alcance genuino de lo acordado por los suscriptores es que Ingaram declaró recibido el saldo, pero con cargo o para transferirlo a I.C.G.G. Ltda., dado que el patrimonio autónomo tenía deudas pendientes con esta última.
Para mayor precisión, a continuación, se mostrará una imagen de la cláusula quinta de la promesa: Es decir, lo que se estipuló no fue que I.C.G.G. Ltda., pagaría los $130.000.000 que faltaban para completar el precio, sino que recibiría dicho dinero de parte de Ingaram. Tan es así que el representante legal de la constructora admitió en su interrogatorio que el recurso sí entró a la cuenta de la compañía. E incluso detalló cómo fue la operación, representada en 3 transacciones por $50.000.000, $30.000.000 y $70.000.000, consignados en sucursales que Davivienda tiene en Cúcuta, Riohacha y Valledupar.
Cosa muy otra, también lo explicó el declarante, es que ninguno de esos valores pasó por el encargo fiduciario, siendo esa la razón que explica por qué doña Alba aún aparece adeudando un dinero a la fiducia. Y es que además téngase muy en cuenta esta particularidad: no podía ser cierto que por el pago de ese dinero se hubiere responsabilizado a I.C.G.G. Ltda., como quiera que la Rad. 2 Inst. 2025.00001.04 Alba Rosa Rodríguez Torres vs Constructora Ingaram S.A. y Otra 10 promitente vendedora hizo constar que ya lo había dado por recibido.
Es decir, al momento en que se suscribió el documento, la representante legal de la constructora hizo constar que el saldo ya estaba pago y que la promitente compradora no quedaba con deudas pendientes. Entonces, existiendo esa constancia sobre la inexistencia de pagos por hacer, no era lógico pensar que la cláusula en mención significó que se atribuyó a un tercero dicho pago.
Es que, se enfatiza, cuando se firmó la promesa, ya la demandante había satisfecho a completitud su obligación en cuanto al precio. Sea de todo ello lo que fuere, lo cierto es que la cláusula de precio y pago nada tiene de anómala, aunque la redacción no hubiere sido la más afortunada. De allí que con base en ella fincar una nulidad absoluta de la promesa no fue apropiado, pues se llegó a esa conclusión tergiversando no solo lo que las partes expresamente acordaron, sino lo que fue su voluntad negocial. 2.4.2.- Sin embargo, aunque la falladora se equivocó a la hora de escoger el sendero que la condujo a definir el litigio, de todos modos la suerte de la anulación sigue siendo la misma.
Es que ciertamente sí hubo una muy grave irregularidad, pero no en lo atinente al pago del precio, sino con relación al plazo o condición para la formalización del contrato proyectado. En cuanto concierne con este específico requisito, reténgase que el numeral 2 del artículo 1611 del Código Civil lo consagra así: “Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato.” Y es por entero comprensible esta exigencia, pues siendo meramente un acto preparatorio o antesala de un negocio futuro, resulta forzoso que el precontrato mismo establezca la fecha o momento en que habrá de concretarse el asunto proyectado.
De no contar con este dato, quedaría librado al querer o buena voluntad de las partes definir si firman o no ese ligamen ulterior. Y de paso, haría absolutamente inexigible los compromisos recíprocos ajustados, pues faltaría un detalle crucial para la determinación de todo cumplimiento, a saber, el cuándo. Es que mientras no exista una fecha, plazo o condición para la observancia de los compromisos, no podría predicarse jamás la mora de quien debe cumplirlo. 2.4.3.- Descendiendo al caso concreto, los suscritos servidores aprecian que las partes hicieron la tarea de pactar expresamente el plazo en que formalizarían la compraventa.
En efecto, quedaron en que el 30 de octubre de 2012 se harían presentes a la Notaría Sexta de Cúcuta a las 4:30 P.M., a fin de correr la escritura pública que instrumentase el negocio celebrado sobre el apartamento 504B y dos parqueaderos del edificio Cancún. Para ello reservaron la cláusula décimo sexta del precontrato, cuyo texto es este: “La escritura pública de venta por medio de la cual se perfecciona el presente contrato se firmará el día 30 de Rad. 2 Inst. 2025.00001.04 Alba Rosa Rodríguez Torres vs Constructora Ingaram S.A. y Otra 11 octubre de 2012 a las 4:30 P.M., en la Notaría Sexta de Cúcuta, pero EL PROMITENTE VENDEDOR podrá notificar por escrito a EL PROMITENTE COMPRADOR, y este desde ya así lo acepta, la anticipación de la anterior fecha para la firma de la escritura, igualmente las partes de común acuerdo establecen que previa información o comunicación escrita con tres días de anticipación, y a la vez podrán prorrogar la misma haciendo constar con cláusula adicional al presente contrato la nueva fecha acordada.” Sin embargo, llegada la fecha acordada, ninguno de los intervinientes compareció a la Notaría Sexta a levantar y rubricar la escritura de venta.
Y hasta la fecha de hoy siguen sin hacerlo, que es precisamente la razón que motivó a la accionante a promover este litigio. ¿Pero qué pasó? Obviamente la juez de primer grado indagó por esa situación a las suscriptoras de la promesa y obtuvo las siguientes explicaciones. Doña Alba Rodríguez afirmó que no asistió porque la ingeniera Dora Nahir Garay Gutiérrez, a la sazón representante legal de Constructora Ingaram, le manifestó que la escritura no estaba lista.
Preguntada que fue por el tema, respondió lo siguiente: “Pero yo hablaba con ellos y ellos me decían que todavía no estaba la escritura en ningún momento ellos tampoco me dijeron venga o tiene que venir o algo. Yo tenía comunicaciones a veces no relativas con ella y me dijeron que todavía no está en la escritura me dijeron ellos sobre todo con la señora Dora, usted le puede preguntar a la señora Dora, porque yo le yo hablé mucho de la conversación un poco con la señora Dora, la señora que se retiró ahorita la testigo.
Era con ella que yo más que todo, tenía la negociación, porque ella fue la que recibió, era la encargada, la representante de la compañía. O sea, relativamente yo negocié fue con la señora Dora todas las pautas de la negociación doctora, yo la llamaba y ya no, todavía no ha salido…” Versión esta que la ingeniera Garay Gutiérrez ratificó en su testimonio, aunque precisando que el aviso no se lo dio a doña Alba sino a Leidy Yesenia Rodríguez Barrera, que es la persona que aquella dejó delegada para adelantar ante la constructora los trámites de escrituración. La secuencia del interrogatorio es esta: “JUEZ: señora Dora Pero eso no fue lo que yo le pregunté. Yo le pregunté ¿por qué razón para el 30 de octubre de 2012 no se firmó la compraventa del bien inmueble, 504 B a la señora Alba Rosa? DORA NAHIR: porque vuelvo y le repito, el banco había paralizado los trámites y sin la autorización del banco y la liberación del inmueble no se puede ya hacer nada.
Ellos no firman nada, excepto que haya Hipoteca el del Banco, pero la liberación la da, lo daba el banco y la fiducia, la fiducia Rad. 2 Inst. 2025.00001.04 Alba Rosa Rodríguez Torres vs Constructora Ingaram S.A. y Otra 12 dice, sírvase escriturar no firman la escritura, no la firma, sino el representante legal de Ingarán, porque el patrimonio autónomo es Ingarám, es Ingarám no es más y sus socios.
JUEZ: Es decir, que para el día 30 de octubre de 2012 algún representante del patrimonio autónomo o de Ingarám o de la constructora ¿acudió a la Notaría Sexta a firmar la compraventa o no? DORA NAHIR: No. Yo les avisé que no se podía, que estaba parado la escrituración porque no se había liberado. JUEZ: ¿A qué personas le avisó usted que no se podía firmar la venta? DORA NAHIR: A Yesenia, ella ya sabía, porque cuando estaban mirando se les entregó. Es que eran varios apartamentos, a ella se les avisó, todavía no se puede, estamos en eso.
JUEZ: ¿Por qué medio le avisó a usted a la señora Yesenia? DORA NAHIR: por teléfono JUEZ: ¿Quién era la señora Yesenia? DORA NAHIR: la persona que acompañó a la señora Blanca… Alba, no sé qué parentesco tenga, no sé, no las conozco, simplemente ella, la acompaño.” 2.4.4.- Gracias a este par de deponentes, entonces, se tiene certeza en el expediente de lo siguiente: en primer lugar, queda claro que la promitente compradora y quien para entonces era la representante legal de la promitente vendedora, de común acuerdo convinieron que no firmarían la escritura en la fecha pactada, esto es, 30 de octubre de 2012.
Pero lo hicieron por una conversación telefónica, que no por escrito. De esa manera desconocieron por entero lo que ellas mismas habían consagrado expresamente en la cláusula decimosexta del precontrato, concretamente aquella parte que las obligaba a avisar por escrito lo de la anticipación o posposición del plazo. Es decir, no es que se hubieran prohibido o considerasen ilegítimo hacer variaciones al tercero de los requisitos del canon 1611 del Código Civil.
Ciertamente estaban en total libertad de hacerlo, pero siempre y cuando lo pusieran de presente a la contraparte con antelación y -esto es medularpor escrito. Y es que no solo estaba consignado taxativamente en la citada cláusula decimosexta, sino que así se desprende expresamente del ya citado canon 1611, que estipula como primer requisito de la promesa que conste por escrito.
Exigencia que, desde luego, se extiende a las modificaciones, adiciones, correcciones u otrosíes que se hagan al documento original. La Sala de Casación Civil se ha pronunciado respecto de este específico tema, en varias de sus providencias. Por ejemplo, en sentencia del 23 de junio de 2000, referencia expediente C5295, con ponencia del doctor José Fernando Ramírez Gómez, apuntó esto: “La solemnidad a la que por mandato de la ley está sometida la promesa, hace que cualquier otro medio de convicción que Rad. 2 Inst. 2025.00001.04 Alba Rosa Rodríguez Torres vs Constructora Ingaram S.A. y Otra 13 se exhiba para acreditar su existencia, su modificación o adición, resulte ineficaz para tales propósitos, pues se está ante un modo tarifario y específico de la prueba.
Por lo demás, esa regla de interpretación de los contratos, la de la intención de los contratantes, no es factible aplicarla a un contrato nulo, de nulidad absoluta, pues su vocación no es otra que la de la invalidez, salvo el caso de la ratificación en los términos de la ley 50 de 1936.” Luego, con providencia del 16 de diciembre de 2014 (SC172142014), cuya ponencia estuvo a cargo del doctor Jesús Vall De Rutén Ruiz, lo que se dijo fue: Al margen de esta limitación convencional, cuya derogación consensual por las partes (a partir de la modificación que hagan expresa o tácitamente, pero asimismo en forma verbal, de alguna otra de las cláusulas) puede –al menos teóricamente - dar origen a polémicas sobre su eficacia en un contexto diferente, lo que sí no se remite a duda es el hecho de que la exigencia legal de que el contrato de promesa conste por escrito (numeral 1° del artículo 89 de la ley 153 de 1887), genera en este pacto meramente preparatorio consecuencias referidas principalmente a que las modificaciones o adiciones deban constar asimismo por ese medio.
Es lo que, por lo demás, ha pregonado la jurisprudencia de esta Corporación…” Y más recientemente, con exactitud el 23 de noviembre de 2022 (STC15803-2022), con ponencia del doctor Aroldo Wilson Quiroz Monsalvo se ratificó esa línea jurisprudencial, así: “…precisamente con apoyo en lo anterior, reiteradamente se ha indicado que la exigencia de que el contrato prometido deba constar por escrito, se extiende a las modificaciones y/o adiciones que a él pretendan hacerse, de donde las mismas no surten ninguno efecto en caso de ser verbales, aunque cuenten con la aquiescencia de todos los contratantes, dado que al estar desprovistas de aquella formalidad no producen obligación alguna, en los términos del precepto normativo referido a espacio.” Ahora bien, la decisión más antigua de la que se tiene noticia sobre este tema, data del 25 de febrero de 1991.
Y resulta de relevancia y pertinencia trascendental para el caso concreto, como quiera que la situación que allí se analizó correspondió precisamente con una prórroga verbal del plazo para suscribir la escritura que instrumentaría el contrato proyectado. Lo que se plasmó en ese pronunciamiento fue lo siguiente: “como quiera que por ser la promesa de contratar un convenio solemne, no solamente sus cláusulas primigenias sino también sus adiciones o modificaciones deben constar por escrito, pues como repetidamente lo ha dicho la Corte la formalidad del escrito es un requisito unido a la existencia misma del contrato y no simplemente condición ad probationem, razón por la cual son inadmisibles, para demostrarlas, otros Rad. 2 Inst. 2025.00001.04 Alba Rosa Rodríguez Torres vs Constructora Ingaram S.A. y Otra 14 elementos de convicción distintos a la forma incluida la confesión de los mismos contratantes” escrita, 2.4.5.- Y otra de las conclusiones que también puede darse por certificada, en segundo lugar, es que las partes involucradas en la promesa no volvieron a fijar, acordar o pactar una nueva fecha para darse cita en la notaría a rubricar la escritura de compraventa.
Es decir, no solo pospusieron de manera verbal la fecha originalmente programada -lo que por sí solo erosiona los cimientos de la promesa-, sino que además no estipularon una nueva. Y lo que eso significa es que la promesa quedó totalmente huérfana del “plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato” 2.4.6.- Véase, en fin, que fueron los propios contratantes los que afectaron o sabotearon el vínculo negocial prístino, por hacerle modificaciones verbales al plazo, en vez de hacerlo por escrito, amén que por no pactar uno nuevo.
Y ese par de errores desconocen frontalmente las pautas de orden público contenidas en el varias veces citado artículo 1611 del Código Civil, razón por la cual es de fuerza declarar la nulidad absoluta del precontrato. 3.- Apelación de Constructora Ingaram. La protesta de esta demandada está dirigida exclusivamente contra el numeral cuarto del veredicto.
Allí se dispuso a enviar copias del expediente a la Fiscalía General de la Nación, para que se investigue penalmente al representante legal actual de la constructora (Héctor Jesús Santaella Pérez), y a quien fuera su antecesora (Dora Nahir Garay Gutiérrez). La recurrente cuestiona concretamente la compulsa contra el doctor Santaella, alegando que no fue él quien suscribió la promesa, ni tampoco quien recibió el dinero de doña Alba, como quiera que para ese entonces no laboraba aún para la constructora.
Los argumentos de censura fueron estos: “Y es que al ordenar librar compulsas con destino a la FISCALÍA GENERAL DE LA NACIÓN, para que sea investigado el hoy representante legal de INGARAM S.A. Doctor HÉCTOR JESÚS SANTAELLA PÉREZ, sorprende, y de qué manera, pues diáfanamente quedo demostrado al interior del proceso conforme el acervo probatorio recaudado y la propia falladora de instancia así lo pudo establecer, que el Doctor HÉCTOR JESÚS SANTAELLA PÉREZ no recibió de la señora ALBA ROSA RODRÍGUEZ TORRES (demandante) ni por interpuesta persona, ningún tipo de pago o dineros correspondientes al negocio jurídico de promesa de compraventa y/o venta del Apartamento 504B junto con dos parqueaderos, Quinto Piso, de la Torre B del Edificio Cancún, ubicado en Cristales Lote P, Sector La Floresta del Municipio de Los Patios, que es totalmente ajeno a la negociación contractual llevada a cabo con la señora ALBA ROSA RODRIGUEZ TORRES por cuanto exclusivamente la promesa de compraventa conforme reza en el plenario, fue celebrada el 29 de agosto de 2012, durante la Gerencia de la señora Ingeniera DORA NAHYR GARAY GUTIERREZ y fue está quien Rad. 2 Inst. 2025.00001.04 Alba Rosa Rodríguez Torres vs Constructora Ingaram S.A. y Otra 15 hizo manejo de todos los dineros aportados por la compradora aquí demandante.
Coadyuva lo anterior, que, conforme reza en el certificado de existencia y representación de la sociedad INGARAM S.A., el Doctor HÉCTOR JESÚS SANTAELLA PÉREZ, asumió la representación jurídica de la sociedad en comento, solo hasta el día 19 del mes de mayo del año 2013, fecha en la cual, mediante Acta de Accionista de la misma fecha y día se libró su designación. Situación suficiente para corroborar que el citado Doctor SANTAELLA PÉREZ, ni hizo parte de la negociación jurídica de la cual hoy se depreca la NULIDAD ABSOLUTA y que es de reproche penal, ni tampoco recibió ninguna suma de dinero a favor suyo o de un tercero, mediante la cual, pueda endilgársele la comisión de algún hecho punible. 3.1.- Con relación a este tema, puede decirse que la compulsa de copias tiene su génesis en el deber de denuncia contemplado en el artículo 67 del Código de Procedimiento Penal -Ley 906 de 2004-.
De acuerdo con este: “Toda persona debe denunciar a la autoridad los delitos de cuya comisión tenga conocimiento y que deban investigarse de oficio. El servidor público que conozca de la comisión de un delito que deba investigarse de oficio, iniciará sin tardanza la investigación si tuviere competencia para ello; en caso contrario, pondrá inmediatamente el hecho en conocimiento ante la autoridad competente.” Deber que a decir verdad no es meramente una manifestación de buena voluntad, pues téngase en cuenta que su incumplimiento está erigido en delito.
En efecto, el artículo 417 del Código Penal consagra el tipo denominado “Abuso de autoridad por omisión de denuncia”; mientras que el 441 describe la “Omisión de denuncia de particular”. Entonces, precisamente por ello los servidores judiciales suelen ser harto cuidadosos en la observancia de tales disposiciones, pues denunciar se trata no solo de un deber, ya que dejar de hacerlo es punible.
Aunque cabe aclarar, es imperioso hacerlo para disipar las dudas, que el deber de denuncia es atendible únicamente entratándose de delitos susceptibles de investigarse de oficio, lo que significa que no es predicable respecto de los querellables. Por ello es que el aludido canon 417 del Código Penal, circunscribe o reserva la sanción que allí se prevé para “El servidor público que teniendo conocimiento de la comisión de una conducta punible cuya averiguación deba adelantarse de oficio, no dé cuenta a la autoridad…” (Las subrayas no son del texto original).
Y la omisión de denuncia de particular también tiene restricciones, pues solo aplica cuando el punible que no se pone en conocimiento de las autoridades es cualquiera de los siguientes: genocidio, desplazamiento forzado, tortura, desaparición forzada, homicidio, secuestro, secuestro extorsivo o extorsión, narcotráfico, tráfico de drogas tóxicas, estupefacientes o sustancias sicotrópicas, terrorismo, financiación del terrorismo y administración de recursos relacionados con actividades terroristas, enriquecimiento ilícito, testaferrato, lavado de activos, cualquiera de las Rad. 2 Inst. 2025.00001.04 Alba Rosa Rodríguez Torres vs Constructora Ingaram S.A. y Otra 16 conductas contempladas en el Título II y en el Capítulo IV del Título IV de este libro, en este último caso cuando el sujeto pasivo sea un menor.
Es decir, las cosas tampoco pueden llegar al extremo de considerar que el legislador le impuso a los empleados públicos y a la ciudadanía en general, la carga de denunciar por cualquier conducta que pudiera parecer ilícita. 3.2.- Pese a lo que viene de explicarse, y aunque se dijo que la compulsa de copias tiene su génesis en el deber de denuncia, cumple dejar sentado que no son lo mismo.
La jurisprudencia penal, principalmente, es la que se ha encargado de hacer esa distinción, así: ”…la compulsación de copias, es el acto a través de la cual el servidor público que tiene conocimiento de unos hechos que en su leal saber y entender revisten las características de delitos, contravenciones y faltas disciplinarias, decide comunicarlos a la autoridad competente para instar y motivar su correspondiente investigación.” (auto del 30 de junio de 2021 AP2688-2021, Magistrado Ponente Luis Antonio Hernández Barbosa).
Su naturaleza jurídica, entonces, es la de un acto de comunicación, que no entraña juicios de valor, acusaciones o sindicaciones. Simplemente es un aviso de alerta o de hallazgo que se le da a la autoridad penal o disciplinaria, cuando quien lo emite considera que la conducta descubierta puede dar lugar a enmarcarse en actos reprochables.
En la misma providencia se explicó al respecto lo siguiente: “En el marco de esa normatividad, la Corte ha indicado que la expedición de copias con destino a una autoridad jurisdiccional (penal o disciplinaria) o administrativa (Organismos de Control, DIAN, Superintendencias) “no comporta ningún juicio de responsabilidad, sino el simple pedido para que el competente investigue y resuelva si se cometió un delito y si el imputado es o no responsable de él6”.
(Destaca la Corte).” Precisamente porque no es denuncia, por ejemplo, se tiene decantado que cuando un juez hace una compulsa de copias a alguna de las partes o sus apoderados, no puede afirmarse que por ello está incurso en la causal de impedimento descrita en el numeral 8 del artículo 141 del Código General del Proceso. 3.3.- En franca armonía con lo anterior, la Sala de Casación Civil, Agraria y Rural tiene definido que la compulsa es un acto discrecional de los falladores.
Y por ser discrecional, resulta irreprochable, cuestionable o censurable. En sentencia del 25 de mayo de 2016 (STC6774-2016), cuya ponencia estuvo a cargo de la entonces magistrada Margarita Cabello Blanco, la Corte sentó su postura: “Ningún reparo amerita la orden de la investigación y compulsación de copias a otra autoridad, porque “es una facultad discrecional de los funcionarios poner en conocimiento de los competentes los actos u omisiones que estimen podrían llegar a ser constitutivos de faltas, sin que ello implique una extralimitación de sus funciones, criterio que ha mantenido esta Sala, entre otros, en la sentencia de 18 de diciembre de Rad. 2 Inst. 2025.00001.04 Alba Rosa Rodríguez Torres vs Constructora Ingaram S.A. y Otra 17 2009, expediente 2009-00052-01, ratificada en la 21 de octubre de 2011, radicación 00398-02 (CSJ STC. 23 de febrero de 2012, exp. 2011-00102)” 3.4.- De la mano con las explicaciones ofrecidas, ya habrá podido identificarse cómo deben resolver los suscritos el recurso analizado.
Es que la solución no puede ser diversa a negarlo, habida cuenta realmente la juez de primer grado no le atribuyó al doctor Santaella la comisión de ningún delito. Simplemente que sabedora como es de los pormenores del litigio, consideró que pudo haberse incurrido en alguna conducta sancionada penalmente. Y por ello avisó a la Fiscalía General de la Nación para allí se adelante la investigación pertinente y se defina si se infringió o no la normatividad penal.
Aunque en últimas, incluso si los signantes de este fallo coincidieran (en gracia de discusión) que la compulsa fue exagerada o infundada, ni aún así podrían revocarla. Es que siendo un acto discrecional de la a quo, resulta forzoso respetarlo. En fin, la apelación de la constructora es infructífera y se confirmará el numeral cuarto de la parte resolutiva de la sentencia confutada. 4.- La apelación de Fiduciaria Bancolombia.
También se trata este de un reparo bastante específico, como quiera que a través suyo la entidad financiera lo que cuestiona es que al disponer las restituciones mutuas, la demandante no hubiere sido condenada al reconocimiento de los frutos. Cuestión que la funcionaria de primer grado resolvió de esa manera, considerando que la señora Rodríguez Torres es poseedora de buena fe, y por ende exonerada de la carga de responderle al propietario por los rendimientos del bien.
En el recurso se afirma que se trató esa de una conclusión equivocada, que tuvo origen en una inapropiada lectura del artículo 964 del Código Civil. Es que, en palabras de la abogada impugnante, “…a pesar de que la accionante es poseedora de buena fe, lo cual es innegable, la ley la obliga a restituir los frutos civiles, de conformidad con los incisos 1° y 2° del artículo 964 del Código Civil…” Lo que complementó diciendo “Frutos civiles que fueron tasados por el Perito desde la fecha en que entró en posesión del inmueble la actora y hasta el momento en el que rindió el respectivo dictamen.
El cual no fue objetado por ninguna de las partes.” 4.1.- El fundamento de las restituciones mutuas en los procesos en que se decretan nulidades contractuales, está en el artículo 1746 del Código Civil. El texto de dicha norma es este: “La nulidad pronunciada en sentencia que tiene la fuerza de cosa juzgada, da a las partes derecho para ser restituidas al mismo estado en que se hallarían si no hubiere existido Rad. 2 Inst. 2025.00001.04 Alba Rosa Rodríguez Torres vs Constructora Ingaram S.A. y Otra 18 el acto o contrato nulo; sin perjuicio de lo prevenido sobre el objeto o causa ilícita.
En las restituciones mutuas que hayan de hacerse los contratantes en virtud de este pronunciamiento, será cada cual responsable de la pérdida de las especies o de su deterioro, de los intereses y frutos, y del abono de las mejoras necesarias, útiles o voluptuarias, tomándose en consideración los casos fortuitos, y la posesión de buena fe o mala fe de las partes; todo ello según las reglas generales y sin perjuicio de lo dispuesto en el siguiente artículo.” Esas reglas generales a que alude el segundo inciso son las que están recogidas entre los cánones 961 y 971 de la misma codificación, previstas para los procesos reivindicatorios.
Y bien pueden simplificarse así: el poseedor está obligado a reintegrar tanto la cosa como los frutos. Mientras que el propietario debe reconocer mejoras, y si recibió dinero -como sucede usualmente en los asuntos contractuales- debe devolver lo que le pagaron, más sus intereses legales. Más adelante se explicarán los matices y condiciones de estas restituciones.
Por el momento, vale mencionar que la Corte desde muy antiguo se ha referido a este tema de las prestaciones recíprocas entre los intervinientes en contratos invalidados, así: “En el punto de las prestaciones recíprocas, ha dicho la Corte que las disposiciones legales que gobiernan las prestaciones mutuas a que puede haber lugar, por ejemplo, en las acciones reivindicatorias y de nulidad, tienen su fundamento en evidentes y claras razones de equidad, que procuran conjurar un enriquecimiento indebido.”4 Lo que se ha complementado, a fin de no permitir que quede en una mera declaración de buenas intenciones, imponiendo que las restituciones mutuas deben hacer incluso de oficio, si es que las partes o alguna de ellas no las solicitaron5.
Y que si hay devolución de dineros, no solo se reintegra el capital entregado en su día, sino que debe complementarse con la corrección monetaria -indexación- e intereses legales6. Ahora bien: ¿Cuáles son los parámetros que deben seguirse para las restituciones? Pues en primer lugar, y para comenzar por lo obvio, el poseedor o tenedor del bien sobre el que recae el contrato anulado “restituirá la cosa en el plazo fijado por la ley o por el juez…”, a tono con el artículo 961.
Al paso que el dueño tendrá que devolverle el dinero que recibió por derivación del negocio invalidado, acompañado, se insiste, de corrección monetaria e intereses legales. Así de simple. Pero además, el propietario le debe al poseedor las mejoras, según la siguiente fórmula: 4 Sentencia del 15 de junio de 1995; M.P. Rafael Romero Sierra Ibidem. 6 Sentencias del 7 de marzo de 1994;
M.P. Alberto Ospina Botero y 30 de abril de 1996; M.P. Nicolás Bechara Simancas. 5 Rad. 2 Inst. 2025.00001.04 Alba Rosa Rodríguez Torres vs Constructora Ingaram S.A. y Otra 19 Tipo de expensas Necesarias Útiles Voluptuarias Definición del tipo Tipo de poseedor o de expensa tenedor al que se paga Art. 965: son las Se paga a todo que se hacen para la poseedor o tenedor conservación de la cosa Art. 966: son las Se paga al poseedor que aumentan el de buena fe. valor venal de la Aunque el de mala fe cosa puede remover los materiales, si no causa detrimento a la obra.
Art. 967: las que No se pagan a ningún solo consisten en poseedor, pero este objetos de lujo y puede remover los recreo materiales si no causa detrimento a la obra El monto específico de las mejoras se calcula según juramento estimatorio, como así lo permite el artículo 206 del Código General del Proceso, o por dictamen pericial. Y a su turno el poseedor o tenedor le debe al propietario los frutos naturales o civiles, también con arreglo a los siguientes parámetros, tomados del artículo 964 del Código Civil: (i) el poseedor de mala fe debe los frutos naturales y civiles que hubiere percibido, así como los que el propietario hubiere podido generar con mediana inteligencia. Es decir, debe los frutos, reales o presuntos, que se hubieren causado o podido causar durante todo el lapso en que ocupó el predio.
Y (ii) el poseedor de buena fe solo debe los frutos causados después de la contestación de la demanda. 4.2.- En el sub examine, como era de rigor tras el decreto de nulidad de la promesa, la juez de primer grado decretó las restituciones mutuas en su fallo. Pero lo hizo así: (i) a doña Alba le ordenó que dentro del mes siguiente restituyese a Fiduciaria Bancolombia el apartamento 504B del edificio Cancún;
(ii) a la Fiduciaria le exigió reintegrar a la demandante los $190.000.000 que de ella recibió, que indexados corresponden a $240.448.107, más intereses legales desde el 16 de mayo de 2012; (iii) también le impuso a la entidad financiera la carga de reconocer las mejoras necesarias y útiles a la poseedora por $3.686.680 y $31.359.472, respectivamente; y (iv) a Constructora Ingaram le encargó devolver a la señora Rodríguez $150.000.000, que indexados ascienden a $189.680.905, más los intereses legales desde el 7 de junio de 2012.
Ahora bien, en cuanto concierne con lo de los frutos simplemente argumentó que: “Y comoquiera que nos hallamos ante la buena fe (sic) no puede condenarse a la promitente compradora a restituir los frutos que el dueño hubiera podido Rad. 2 Inst. 2025.00001.04 Alba Rosa Rodríguez Torres vs Constructora Ingaram S.A. y Otra 20 percibir pues dicha carga es del poseedor de mala fe.” Es decir, negó la condena al pago de los frutos por la sola razón que la promitente compradora es poseedora de buena fe.
Y precisamente allí radica el descontento de la Fiduciaria, que le atribuye al veredicto una lectura incompleta del ya citado artículo 964. Es que, sostiene la censura, aunque no solo no discute sino que da por hecha la buena fe de doña Alba, esa sola circunstancia no la exonera del pago de frutos, sino que la limita a responder por aquellos causados luego de la réplica a las súplicas. 4.3.- Y sin lugar a mayores análisis y elucubraciones, bien puede decirse que la protesta en mención está absolutamente respaldada de razón. Es que sí resulta ser cierto que la a quo le dio un alcance inapropiado a la norma sobre frutos, concluyendo por veraz algo que el legislador no es lo que genuinamente dice.
Es que en este punto la buena o mala fe del poseedor no marcan la exoneración o condena por dicho concepto, sino el dies a quo o día a partir del cual debe pagarlos. En efecto, si su relación con la cosa es de mala fe, entonces debe pagar frutos durante todo el tiempo correspondiente a su ocupación. En cambio que si la aprehendió de buena fe, solo los paga desde que judicialmente se le hizo el reclamo de devolución o se hizo oposición a sus aspiraciones procesales.
O dicho de otro modo: el poseedor siempre paga frutos, solo que si es de buena fe los paga durante un menor tiempo al que es de mala fe. Considerando, eso sí, las excepciones previstas para los casos de nulidad por objeto o causa ilícitos, y también la relacionada con incapaces (artículo 1747 Código Civil). Entonces, a la hora de estipular lo atinente a los frutos, no podía expiarse a doña Alba Rosa de tal concepto, porque no es ese el alcance del 964.
Antes por el contrario: sí había que condenarla a que los reconociera a favor de la Fiduciaria, pero con la salvedad que no desde que ingresó al apartamento el 6 de junio de 2012, sino desde que dicha demandada se opuso a las pretensiones, lo que sucedió exactamente el 8 de febrero de 2017. Y en ese sentido el veredicto atacado habrá de ser adicionado, pues ya se dijo que la alzada de la entidad financiera está revestida de vocación de éxito. 4.4.- Para justipreciar con exactitud lo de las restituciones mutuas, oficiosamente se decretó un dictamen pericial, elaborado por el ingeniero civil Manuel Alejandro Páez, quien además es especialista en gerencia de proyectos.
Su experticia fue acogida sin recelos o protestas, e incluso fue la base para determinar los montos de mejoras y capital a devolver por concepto de precio de la promesa. De allí que la Sala no entrará nuevamente en valoraciones que en este momento resultan superfluas e innecesarias. En punto de los frutos, que es lo de relevancia en segundo grado, el experto explicó que los calcularía así: por tratarse de un apartamento, los rendimientos serían de tipo civil y estarían representados en los cánones de arrendamiento que el Rad. 2 Inst. 2025.00001.04 Alba Rosa Rodríguez Torres vs Constructora Ingaram S.A. y Otra 21 propietario habría podido recibir de tenerlo en su poder.
Cánones estos que en aplicación del artículo 18 de la Ley 820 de 20037, calculó en el 1% del equivalente al doble del avalúo catastral del predio, por no disponer del avalúo comercial. De esta manera explicó la fórmula a emplear: Aclarado ese primer punto, pasó a exponer que para 2012 (fecha del inicio de la posesión), el avalúo que le serviría de base para calcular los frutos era de $184.960.430, al que llegó luego de aplicar la fórmula contenida en el dictamen.
Y con base en ello hizo el siguiente cuadro, condensando los frutos causados hasta 2023, así: Es decir, $419.886.947 habría de ser el valor que la demandante tendría que pagar a Fiduciaria Bancolombia a título de frutos civiles. 7 “Renta de Arrendamiento. El precio mensual del arrendamiento será fijado por las partes en monedas legales, pero no podrá exceder el uno (1%) por ciento del valor comercial del inmueble o de la parte de él que se de en arriendo.
La estimación comercial para efectos del presente artículo no puede exceder al equivalente de dos veces el avalúo catastral vigente”. Rad. 2 Inst. 2025.00001.04 Alba Rosa Rodríguez Torres vs Constructora Ingaram S.A. y Otra 22 Sin embargo, para los suscritos no puede ser ese el monto al que ascenderá la condena, por este detalle: por encargo expreso de la juez, el perito hizo el cálculo desde 2012.
Pero ya se vio que a tono con el artículo 964 del Código Civil, como la demandante es poseedora de buena fe “…no es obligado a la restitución de los frutos percibidos antes de la contestación de la demanda.” Y la contestación de la propietaria, también se mencionó recién, data del 8 de febrero de 2017. Entonces, la condena al pago de los frutos tiene que limitarse a los que se causaron a partir de dicha última fecha, pero calculados hasta el momento de este pronunciamiento.
Entonces, con las actualizaciones correspondientes el cuadro quedaría así: AÑO ARRIENDO 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2.264.809,31 2.395.941,77 2.497.050,51 2.581.450,82 2.641.856,77 2.690.466,93 2.835.752,15 3.101.178,55 3.356.405,54 3.574.907,54 IPC/ AÑO 5.79% 4.22% 3.38% 2.34% 1.84% 5.40% 9.36% 8.23% 6.51% 7,53% MESES IPC ANUAL 10 159.42 12 159.42 12 159.42 12 159.42 12 159.42 12 159.42 12 159.42 12 159.42 12 159.42 5 159.42 IPC HISTÓRICO 96.23 99.31 102.71 104.97 108.78 119.31 133.78 143.38 150.30 159.42 TOTAL CANON ANUAL INDEXADO $45.024.117 $46.153.786 $46.509,176 $47.046.001 $46.460.541 $43.139.476 $40.550.959 $41.377.309 $42.720.812 $17.874.538 $416.856.715 5.- Conclusión. De cara a lo que ha sido la exposición hecha hasta ahora, se tiene que la declaratoria de nulidad de la promesa celebrada entre Alba Rosa Rodríguez Torres y Constructora Ingaram será confirmada, pero no por las razones que dio la juez de primera instancia, sino por las que entregó el Tribunal.
Es decir, por haberle hecho modificaciones al precontrato en lo atañedero a la época de suscripción de la escritura que formalizaría la venta, pero de manera verbal, que no por escrito; amén que por no fijar una nueva fecha en que se verificaría tal hecho. Y se confirmará lo de las restituciones mutuas, adicionando que la demandante está obligada al pago de los frutos a favor de Fiduciaria Bancolombia, propietaria del apartamento sobre el que versó el negocio anulado, en la cuantía que acaba de indicarse.
Se estima que en segundo grado no habrá condena al pago de costas, debido a las modificaciones que gracias a los recursos de las partes tuvieron que hacerse al fallo atacado. 6.- En atención a lo dispuesto en el artículo 283 del CGP, en esta sede se actualizará el monto de los dineros a restituir por las sociedades demandadas a la demandante, hasta la fecha de sentencia de segunda instancia, con base a la operación matemática que se detalla a continuación: Rad. 2 Inst. 2025.00001.04 Alba Rosa Rodríguez Torres vs Constructora Ingaram S.A. y Otra 23 LCM = valor a indexar X IPC FINAL IPC INICIAL LCM= $190.000.000 X 159,42(IPC MAYO-2026) =$390.030.903.94 77,66 (IPC MAYO-2012) LCM= $150.000.000 X 159,42 (IPC MAYO-2026) =$307.681.420,48 77,72(IPC JUNIO-2012) DECISIÓN En virtud y mérito de lo expuesto, la Sala de Decisión Civil – Familia del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cúcuta, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley,
RESUELVE
PRIMERO: CONFIRMAR PARCIALMENTE, pero por las razones expuestas en la parte motiva de este proveído, la sentencia que la Juez Séptima Civil del Circuito de Cúcuta profirió el 8 de noviembre de 2023 en el marco del proceso verbal promovido por Leidy Yesenia Rodríguez Barrera, en representación de Alba Rosa Rodríguez Torres, en contra de Constructora Ingaram S.A. y Fiduciaria Bancolombia S.A.
SEGUNDO: Adicionar al numeral segundo de la parte resolutiva del aludido fallo, el siguiente literal: 5. Condénese a la demandante al pago de los frutos civiles a favor de Fiduciaria Bancolombia, calculados desde que esta última contestó la demanda, dado que aquella es poseedora de buena fe. El monto de los frutos es $416.856.715, pagaderos dentro de los 5 días siguientes a la ejecutoria del fallo de segunda instancia, momento a partir del cual empiezan a correr intereses legales.
TERCERO: ACTUALIZAR el monto de los dineros a restituir a la demandante como valores pagados por esta a las sociedades demandadas, hasta la fecha de sentencia de segunda instancia. En consecuencia, los literales 1 y 2, del numeral segundo de la parte resolutiva de la sentencia, quedarán así: 1. La demandada Constructora Ingaram SA deberá restituir en el término de un (1) mes a favor de la demandante Alba Rosa Rodríguez Torres la suma de $150.000.000 como valor pagado por ésta y recibido por dicha sociedad, debidamente indexado a la fecha, lo cual corresponde a $307.681.420,48, más los intereses legales desde el 7 de junio de 2012 hasta su pago efectivo.
Rad. 2 Inst. 2025.00001.04 Alba Rosa Rodríguez Torres vs Constructora Ingaram S.A. y Otra 24 2. La demandada Fiduciaria Bancolombia SA Sociedad Fiduciaria, vocera y administradora del Fideicomiso Cancún Club, deberá restituir en el término de un (1) mes a favor de la demandante Alba Rosa Rodríguez Torres la suma de $190.000.000 como valor pagado por ésta y recibido por dicha sociedad, debidamente indexado a la fecha, lo cual corresponde a $390.030.903.94, más los intereses legales desde el 16 de mayo de 2012 hasta su pago efectivo.
CUARTO: Sin condena en costas.
QUINTO: REMITIR el expediente digitalizado origen, en firme esta sentencia. al Juzgado de CÓPIESE,
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE ROBERTO CARLOS OROZCO NÚÑEZ MAGISTRADO YAMITH RIAÑO SÁNCHEZ MAGISTRADO Rad. 2 Inst. 2025.00001.04 Alba Rosa Rodríguez Torres vs Constructora Ingaram S.A. y Otra