“Al servicio de la justicia y la Paz Social” REPÚBLICA DE COLOMBIA TRIBUNAL SUPERIOR DISTRITO JUDICIAL DE MEDELLÍN SALA PRIMERA CIVIL DE DECISIÓN Medellín, nueve (09) de marzo dos mil veintiséis (2026) Procedimiento: Radicado: Demandante: Demandado: Providencia Decisión: Tema: Ponente Verbal de restitución de tenencia 05001 31 03 020 2024 00291 01 Pasaje Comercial San José P.H. Octavio Armando Perdomo Rodríguez Sentencia de segunda instancia Confirma sentencia Las decisiones proferidas por la asamblea general de copropietarios en el régimen de propiedad horizontal no son automáticamente oponibles a terceros.
Es indispensable distinguir cuándo se requiere del cumplimiento de ciertas solemnidades legales, como es el caso de las reformas al reglamento de propiedad horizontal. Si este se encuentra contenido en una escritura pública debidamente inscrita en la oficina de registro de instrumentos públicos, reformarlo implicaría que se respeten las solemnidades de ley.
En consecuencia, para reformar dichos estatutos y modificar el folio de matrícula inmobiliaria matriz, es un requisito ad solemnitatem elevar a escritura pública el acta de asamblea respectiva y proceder con su registro; solo así la reforma nacerá a la vida jurídica y podrá hacerse valer ante terceros. Martín Agudelo Ramírez ASUNTO POR RESOLVER Procede el Tribunal a resolver el recurso de apelación interpuesto por la demandante en contra de la sentencia del 12 de noviembre de 2025, proferida por el Juzgado Veinte Civil del Circuito de Medellín en el proceso de la referencia. Proceso Radicado Verbal 05001310302020240029101 ANTECEDENTES 1.
Demanda (Cfr. Archivo 02, c1) Pasaje Comercial San José P.H. pretende, frente a Octavio Armando Perdomo Rodríguez, que se declare que la copropiedad otorgó en «préstamo de uso» el bien común no esencial patio común al local 118. Y, en consecuencia, depreca la terminación del comodato precario, la restitución del inmueble y la declaratoria de que no tiene que reembolsar mejoras útiles.
Fundamentó el petitum en que el bien, cuya restitución se depreca, fue entregado en derecho de uso (comodato precario), sin transferirse el derecho real de dominio. Expuso que, mediante la escritura pública 3202 del 27 de octubre de 1988 de la Notaria 17 de Medellín, se reformaron los estatutos de la propiedad horizontal, y se entregó -únicamente- la «mera tenencia» del «patio común» al local 118. 2.
Reforma de la demanda (Cfr. Archivo 14, c1). La actora reformó su demanda, haciendo modificaciones en la presentación de hechos y peticiones. En este nuevo escrito deprecó que: (I) se declare que el bien inmueble denominado «patio común» le pertenece; (II) se declare contrario a la ley lo estipulado en el literal F, numeral 4° del artículo 9 de la escritura pública 3.202 del 27 de octubre de 1988 de la Notaría 17 de Medellín y, por ende, que el propietario del local 118 no es titular del derecho real de uso sobre el «patio Proceso Radicado Verbal 05001310302020240029101 común»;
(III) se ordene al demandado la entrega de dicho patio a la copropiedad y; (IV) se declare que el opositor es un mero tenedor del patio. A la par, y de forma subsidiaria, solicitó (V) que se condene al pago de frutos percibidos desde el inicio de la posesión de mala fe hasta la entrega del bien. En el escrito de reforma se alega que el inmueble objeto de la restitución es una zona y bien común no esencial, con matrícula inmobiliaria independiente y con uso adscrito al local 118, lo anterior en virtud de la reforma a los estatutos del 27 de octubre de 1988.
El actor sostuvo que el derecho otorgado sobre el local es de naturaleza real, siendo «personalísimo e intransferible». Lo que implica, a su juicio, que las enajenaciones posteriores a su constitución rompieron el nexo personal propio del derecho real. La activa insistió en que solo hay una mera tenencia respecto al «patio común» y que ésta podía ser terminada por decisión de la asamblea de propietarios, tal cual ocurrió el 4 de octubre de 2020.
Además, según resaltó el demandante, se celebraron dos reuniones más, el 31 de octubre de 2021 y el 15 de abril de 2023, en las que, por mayoría calificada, el referido órgano decidió, además, que se solicitara, a favor de la propiedad horizontal, la restitución del inmueble. 3. Contestación de Octavio Armando Perdomo Rodríguez (Cfr. Archivo 10 y 24, c1).
La opositora alegó haber adquirido el derecho de uso con la compra del local 118, en tanto ese derecho se encuentra en la Proceso Radicado Verbal 05001310302020240029101 escritura pública 3202 de 1988 que reformó el reglamento de propiedad horizontal a favor de quien ostente la propiedad del local y no de una persona en específico. Ese instrumento público, además -según destacó la pasiva-, estableció una condición para limitar ese derecho, y ésta nunca se cumplió. Por lo tanto, a juicio de la resistente, es inviable exigir la restitución. El convocado puso de presente que le instaló un techo al inmueble con autorización de la demandante.
Se trató de una mejora tan onerosa que, si no hubiera tenido la convicción de ser dueño del «patio común», nunca la habría hecho. A la par, alegó que ha pagado una compensación económica por la obligación legal que tienen los propietarios a los que se les ha otorgado el uso de un bien común. En consecuencia, el demandado se opuso a todas las pretensiones y presentó las defensas denominadas: (I) «Existencia de un derecho de uso»;
(II) «Pérdida de la facultad para restringir el uso del bien común no esencial por parte de la asamblea de copropietarios del Pasaje Comercial San José P.H.»; (III) «Falta de legitimación en la causa por activa»; (IV) «Falta de formalidad legal para dar por terminado el derecho de uso»; y, subsidiariamente, (V) «prescripción adquisitiva».
Y, finalmente, solicitó que se declare la prescripción adquisitiva del derecho de uso sobre el «patio común». 4. Sentencia primera instancia (Cfr. Archivo 45, c1). El a quo, luego de anunciar en audiencia una sentencia estimatoria, profirió -por escrito- una providencia desestimando las pretensiones. Expuso que, si bien la restitución del bien Proceso Radicado Verbal 05001310302020240029101 común puede ser tramitada por los órganos de administración de la copropiedad, la voluntad de la asamblea de propietarios debió ser consignada en escritura pública.
Según el despacho de primer grado, el demandado es tenedor por haber reconocido dominio ajeno. Lo asignado en la escritura 3202 de 1988 fue la adscripción del uso del bien común al local 118, pero no un derecho real de uso. Tanto así que éste no se inscribió en la matrícula inmobiliaria correspondiente. Para el juez el demandando tiene «una tenencia legítima derivada de la adscripción de uso exclusivo otorgada por la copropiedad en virtud del régimen de propiedad horizontal, título suficiente para justificar la ocupación y uso del bien común».
Sin embargo, indicó que, si el reglamento de propiedad horizontal se reformó por escritura pública y así se adscribió el uso aquí controvertido, una nueva reforma exige este mismo instrumento. De lo contrario, no produce los efectos jurídicos perseguidos. En este caso, según concluyó el a quo, la propiedad horizontal no procedió de esta manera.
Finalmente, el juzgador de primer grado manifestó que el pasivo reconoció dominio ajeno y, por lo tanto, resulta inviable reconocer la prescripción adquisitiva alegada como excepción. 5. Apelación de la parte demandante (Cfr. Archivo 46, c1). La recurrente alegó que el demandado no es titular de derecho alguno. Y aduce que ello tiene fundamento en las escrituras públicas de venta No. 1908 del 24 de febrero de 2011 y 9565 del Proceso Radicado Verbal 05001310302020240029101 31 octubre de 2022, y en la matrícula inmobiliaria del inmueble objeto del trámite.
Según la parte apelante, si bien el demandado ha ostentado el uso del bien común denominado «patio común», dicha prerrogativa nació de una tolerancia estatutaria contenida en la escritura pública Número 3202 del 27 de octubre de 1988. Ese instrumento público, alegó el recurrente, adscribió el uso al local 118, pero jamás constituyó ni inscribió un derecho real de uso o usufructo oponible a terceros en el folio de matrícula inmobiliaria.
De hecho, según resaltó la activa, el demandado en su interrogatorio reconoció el domino de la copropiedad sobre el patio y aceptó que su relación con el bien se ha limitado a una tenencia derivada del reglamento, la cual es revocable. Además, el apelante alega que la asamblea general decidió restituir el bien en varias ocasiones (4 de octubre de 2020, 31 de octubre de 2021, 15 de abril de 2023), con quórum calificado, conforme lo requiere la ley.
A su juicio, las decisiones de la asamblea son obligatorias para los propietarios desde que se adoptan, sin necesidad de protocolización ni registro para su validez interna entre copropietarios. Según la impugnante, el juez violó el artículo 228 de la Constitución al desconocer la decisión de la asamblea por falta de una formalidad que no es constitutiva del acto jurídico, si no, declarativa frente a terceros.
Proceso Radicado Verbal 05001310302020240029101 La decisión de la asamblea que revocó el uso exclusivo asignado en 1988 está en firme, según arguyó el apelante. Transcurrieron más de dos meses sin que fuera impugnada. Por lo tanto, el título que legitimaba la tenencia del demandado feneció jurídicamente, haciendo procedente la restitución deprecada.
El recurrente reprochó que se haya desestimado la pretensión restitutoria bajo el argumento de que el demandado, aun siendo mero tenedor, tuviera un título jurídico vinculante que impidiera a la demandante a exigir su restitución. Según la actora, el «patio común» siempre ha mantenido su matrícula inmobiliaria independiente a nombre de la copropiedad y su uso exclusivo nunca fue inscrito en el folio correspondiente al local.
A su sentir, no es posible exigir la inscripción de su cancelación como requisito para la restitución. Para concluir, la recurrente reiteró que el título precario de tenencia que amparaba al demandado feneció por decisión soberana y legítima de la asamblea general de copropietarios, órgano que, en uso de sus facultades legales y con las mayorías calificadas exigidas, determinó la revocatoria de la asignación de uso exclusivo otorgada en 1988.
Para el apelante, negar la restitución bajo argumentos de formalidad registral implica desconocer la realidad sustantiva y la fuerza vinculante de las decisiones asamblearias, las cuales no fueron impugnadas en tiempo y, por ende, cobraron firmeza, extinguiendo cualquier derecho en cabeza del demandado. 6. Pronunciamiento de la parte no apelante (Cfr. Archivo 10, c03) Proceso Radicado Verbal 05001310302020240029101 La parte pasiva sostiene que el derecho de uso exclusivo sobre el «patio común» no es un derecho real, sino una prerrogativa reglamentaria adscrita al local 118, que se constituyó mediante la escritura tantas veces mencionada, y que ese derecho ha sido ejercido de manera ininterrumpida por más de treinta (30) años.
La demandada trajo a colación el aforismo que señala que «en derecho las cosas se deshacen como se hacen», lo que exigiría que la pérdida o cancelación de este derecho de uso deba otorgarse mediante el mismo instrumento de su creación: escritura pública debidamente registrada. Frente a la decisión de la Asamblea de Copropietarios de 2021, la defensa alega su inoponibilidad ante terceros y la falta de fuerza vinculante para fundar una orden judicial de restitución, debido a que la copropiedad omitió las solemnidades requeridas por la ley.
Insiste que, ante la ausencia de protocolización y registro de la reforma al reglamento, el título original de 1988 permanece incólume y ampara legalmente la tenencia actual del local 118 sobre el bien común. Finalmente, la parte pasiva califica como un «despropósito jurídico» pretender que la falta de impugnación de un acta interna convalide la inexistencia de las formalidades legales exigidas por la Ley 675 de 2001 para modificar el régimen de propiedad horizontal.
CONSIDERACIONES 1. Problema jurídico Proceso Radicado Verbal 05001310302020240029101 El Tribunal, para resolver la presente instancia, tendrá que determinar si la revocatoria del uso exclusivo del «patio común» adscrito al local 118- cumplió o no con las formalidades legales para tenerse por eficaz. Esta decisión fue adoptada por la asamblea de copropietarios del Pasaje Comercial San José PH y es el fundamento de la restitución que se negó en primera instancia. De ahí que la Sala de Decisión tenga que examinar si le asiste la razón al a quo o no respecto a que se omitieron solemnidades que le restan eficacia a la decisión; o si, por el contrario, el recurrente atina al sostener que los instrumentos públicos y las inscripciones en el correspondiente registro estaban de más en el caso concreto.
Para el apelante la revocatoria del uso y la restitución ordenada por la asamblea son decisiones en firme. El propósito de la Sala es determinar si hubo o no reforma de los estatutos de la propiedad horizontal y si ello requería o no escritura pública y registro de conformidad con la Ley. 2. Fundamentos jurídicos La Ley 675 de 2001 regula el régimen de propiedad horizontal, una modalidad especial de dominio caracterizada por la concurrencia de dos derechos reales: la titularidad exclusiva sobre las unidades privadas y la copropiedad sobre el terreno y los bienes comunes.
Proceso Radicado Verbal 05001310302020240029101 El régimen normativo de la propiedad horizontal dota de seguridad jurídica las relaciones entre copropietarios, a la par que contribuye a la materialización de los fines de este tipo de dominio en comunidad. Se trata de normas que delimitan derechos y obligaciones propter rem que son aquellas que «surgen a favor y a cargo de quienes ocupan un determinado sitio dentro de una relación real y en razón de ella, y que, siendo ciertamente crediticias, algunos toman como proyecciones o derivados de derechos reales»1.
De ahí que las disposiciones de la Ley 675 de 2001 que consagran obligaciones a cargo de los copropietarios sean ejemplos claros de esas obligaciones personales que son inherentes al derecho real. El copropietario adquiere, por ejemplo, un deber «de conservación, y reparación de las cosas comunes»2 y ello le concierne en la medida en que ostenta la titularidad del derecho real de domino sobre alguno de los inmuebles sometidos al régimen de la propiedad horizontal.
A propósito, el deber de acatar y respetar el reglamento de propiedad horizontal es una obligación propter rem de cualquier titular de derecho real de dominio dentro de la copropiedad. De hecho, de conformidad con el artículo 32 de la ley 675 de 2001 hace parte del objeto de la persona jurídica que se forma administrar correcta y eficazmente los bienes y servicios comunes, manejar asuntos de interés común y cumplir y hacer cumplir la ley y el reglamento de propiedad horizontal.
Fernando Hinestrosa, Tratado de las Obligaciones, vol. I, tercera edición p. 303 (Ed. Universidad Externado de Colombia, 2015). 2 Ibidem. 1 Proceso Radicado Verbal 05001310302020240029101 Y es que resulta bien interesante, cuando de estudiar esta modalidad especial de dominio se trata, resaltar la importancia del reglamento de propiedad horizontal.
Se trata del acto por excelencia que da lugar a la constitución de que trata el artículo 4 de la Ley 675 de 2001. Esa génesis es, no solo el sometimiento de un conjunto de unidades privadas a todo un andamiaje normativo regulatorio de sus intereses comunes, sino el nacimiento de una persona jurídica con un objeto y un propósito bien definido.
Ahora, ese documento que es génesis y base fundamental del inicio de cualquier propiedad horizontal es tan importante que debe cumplir unas formalidades y unos requisitos mínimos contemplados en el artículo 5º de la Ley 675 de 2001. Y es que, si bien el legislador otorga a los copropietarios la autonomía de gestar su propio estatuto regulatorio de derechos y obligaciones, lo cierto es que, por la importancia que reviste ese acto de constitución, la misma ley descarta que ello pueda elaborarse de cualquier manera.
La relevancia es tanta que, por disposición legal (art. 4º ejusdem), ese régimen que crean y al que se adhieren los condueños, debe estar contenido en una escritura pública y registrarse ante la oficina de instrumentos públicos correspondiente. Al respecto la referida norma es clara: Un edificio o conjunto se somete al régimen de propiedad horizontal mediante escritura pública registrada en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.
Realizada esta inscripción, surge la persona jurídica a que se refiere esta ley. Proceso Radicado Verbal 05001310302020240029101 Si se estudia acuciosamente la Ley 675 de 2001 se advierte que ese reglamento de propiedad horizontal contiene disposiciones sobre aspectos muy importantes: zonas y bienes comunes de relevancia patrimonial para la copropiedad, obligaciones básicas de todos los condueños y sus correspondientes consecuencias sancionatorias por su incumplimiento, entre otros.
En general, se trata de un acto con amplio margen de libertad configurativa y regulatoria de aspectos que la ley no alcanza a disciplinar. Y es precisamente ello lo que justifica que, no solo el acto inicial de constitución y elaboración del reglamento esté consignado en una escritura pública y sea registrada, sino que, además, cualquier modificación de esas disposiciones primigenias sea otorgada bajo ese mismo instrumento público y tenga la misma formalidad registral para nacer a la vida jurídica.
A propósito, el numeral 5º del artículo 5º de la Ley 675 de 2001 resalta como un requisito medular del reglamento de propiedad horizontal otorgado en escritura pública «la determinación de los bienes comunes, con indicación de los que tengan el carácter de esenciales, y de aquellos cuyo uso se asigne a determinados sectores del edificio o conjunto, cuando fuere el caso».
Ese importante aspecto amerita considerar que todas las decisiones que se adoptan en asamblea de copropietarios y que concierne a este punto relevante del reglamento, por todo lo que viene de explicarse, debe cumplir con las formalidades que dieron lugar a su configuración inicial. Téngase presente entonces que la propiedad horizontal tiene distintos tipos de bienes, entre ellos privados y comunes.
Por cierto, según el capítulo 6º del título I de la Ley 675 de 2001, Proceso Radicado Verbal 05001310302020240029101 estos bienes comunes pueden ser de tres tipos: a) bienes comunes esenciales que son aquellos indispensables para la existencia, estabilidad, conservación y seguridad del edificio o conjunto. Se incluyen además en esta clasificación los bienes imprescindibles para el uso y disfrute de los bienes de dominio particular; b) bienes comunes no esenciales que, aunque prestan un servicio, utilidad o comodidad general, no son imprescindibles para la existencia del edificio ni para el acceso o disfrute vital de los bienes privados y; c) bienes comunes de uso exclusivo que se refiere a los que no son necesarios para el disfrute de la generalidad, y cuyo uso comunal limitaría el libre uso, goce y privacidad de un bien de dominio particular específico.
Es importante precisar que la restitución de los bienes comunes no esenciales y de uso exclusivo puede solicitarse por parte de la propiedad a través de distintos tipos de pretensiones. Ello dependerá del título que ostente el demandado en relación con los mismos. Si se detenta la posesión, se tendrá que acudir a la pretensión reivindicatoria, pero si lo que se busca es la restitución de tenencia, el camino procesal es distinto.
El artículo 385 del CGP permite que se solicite la restitución de tenencia a cualquier título. No obstante, deben considerarse, en el caso puntual de la tenencia de bienes comunes de la propiedad horizontal, las fuentes que originan esa situación que se ostenta frente al inmueble. Recuérdese que la mera tenencia según el artículo 775 del Código Civil es “la que se ejerce sobre una cosa, no como dueño, sino en lugar o a nombre del dueño”3.
Y ese el caso En sentencia SC388-2023 (MP Luis Alonso Rico Puerta): “Este tipo de fuentes obligacionales (v. gr. los contratos de comodato o arrendamiento) serán justos títulos para la 3 Proceso Radicado Verbal 05001310302020240029101 de quien recibe la tenencia de un bien común no esencial para su uso exclusivo. Su relación jurídica con el inmueble se asimila a la del comodato; se trata de un simple uso, y nada más. Y en este contexto surge una pregunta relevante: ¿qué ocurre cuando la tenencia vinculada a la voluntad de los copropietarios se adscribe en el propio reglamento de propiedad horizontal o en una de sus reformas? Y es que es posible que la tenencia de un bien común no esencial o de uso exclusivo se cimiente en un título distinto a un contrato, como el reglamento de propiedad horizontal.
Es que no se puede olvidar que según el artículo 5º de la Ley 675 de 2001 un aspecto relevante de esa reglamentación es definir cuáles son los bienes comunes y, en ese propósito, los gestores de esas disposiciones pueden entregar la tenencia de esos espacios al servicio de alguno de los bienes privados. De ahí que no toda tenencia de un bien común no esencial o de uso exclusivo provenga de una relación contractual con la propiedad horizontal, sino que su título repose también en el reglamento mismo; y eso, por supuesto, cambia todo el panorama de la restitución. Si la tenencia principia en manifestaciones de las mayorías, consignadas en un reglamento que se otorga por escritura pública, la decisión de la restitución debe cumplir la misma formalidad de su adopción. Lo anterior por cuanto se trata de una reforma a las disposiciones estatutarias que entregaron el uso a título de mera tenencia. Lo anterior se constituye en garantía, no solo para los participantes en la asamblea de copropietarios, si mera tenencia, pero no pueden ser justos títulos para efectos traditivos o prescriptivos, porque advierten de antemano que su objeto no es la transferencia de la titularidad sobre la cosa”.
Proceso Radicado Verbal 05001310302020240029101 no, también, para los ausentes y los terceros que puedan ser afectados con las correspondientes decisiones. Bajo este contexto, si se emplea una interpretación armónica entre el artículo 4º y el numeral 5º del artículo 5º de la Ley 675 de 2001, se tiene que cualquier decisión que implique reformar el reglamento de propiedad horizontal -y específicamente en lo que concierne a la tenencia de bienes comunes no esenciales o de uso exclusivo-, debe ser elevada a escritura pública y registrada en la oficina de instrumentos públicos correspondiente.
Cualquier modificación futura, sobre dicha adscripción requerirá necesariamente una nueva reforma en los estatutos de la propiedad horizontal y el cumplimiento de la formalidad sustancial. Ahora bien, que ni se diga que una decisión de la asamblea de copropietarios puede prescindir de formalidades sustanciales como las ya indicadas por tener un carácter definitivo e inmodificable, o porque ha transcurrido el termino de caducidad sin que fuera impugnada4.
No. La decisión que implica modificación del reglamento de propiedad horizontal sigue teniendo la firmeza propia de su esencia, pero su eficacia está condicionada al cumplimiento de requisitos adicionales, se itera, por la importancia que tiene para la copropiedad su propio marco normativo y constituyente. No basta con las mayorías cuando se trata de decisiones que afectan o modifican el reglamento de propiedad horizontal.
La 4 Artículo 382. La demanda de impugnación de actos o decisiones de asambleas, juntas directivas, juntas de socios o de cualquier otro órgano directivo de personas jurídicas de derecho privado, solo podrá proponerse, so pena de caducidad, dentro de los dos (2) meses siguientes a la fecha del acto respectivo y deberá dirigirse contra la entidad.
Proceso Radicado Verbal 05001310302020240029101 formalidad sustancial de la escritura pública tiene gran protagonismo para el legislador en diferentes aspectos de este régimen especial. De hecho, no solo se menciona la exigencia de la escritura pública para la constitución, como se desprende de los artículos 4º y 5º de la Ley 675 de 2001, ya citados, sino que, además, en el artículo 21 ejusdem impone la misma formalidad para aspectos relacionados con los bienes comunes.
De forma expresa indica que tal aspecto «implicará una reforma al reglamento de propiedad horizontal que se realizará por medio de escritura pública con la cual se protocolizará el acta de autorización de la asamblea general». Las formalidades que se vienen considerando obedecen a ciertos propósitos fundamentales, entre tantos, es importante resaltar los siguientes: (I) según el artículo 23 de la ley 675 de 2001, se debe determinar con exactitud la asignación de las cargas y expensas comunes asociadas al uso del bien;
(II) como bien lo explica el artículo segundo de la ley 1579 de 2012, en su numeral C: Revestir de mérito probatorio a todos los instrumentos públicos sujetos a inscripción; (III) integrar material y jurídicamente dicha asignación al respectivo reglamento de propiedad horizontal, esto, con el mandato de la ley 675 de 2001, en su artículo 6º: «Con la escritura pública de constitución o de adición al régimen de propiedad horizontal, según sea el caso, deberán protocolizarse [ ] y área de cada una de las unidades independientes que serán objeto de propiedad exclusiva o particular y el señalamiento general de las áreas y bienes de uso común».
En conclusión, cualquier modificación de las disposiciones del reglamento de la propiedad horizontal implica una reforma y, por ende, el acta en que se adopte debe protocolizarse y registrarse. Proceso Radicado Verbal 05001310302020240029101 En aras de garantizar la seguridad jurídica, el ordenamiento impone que tanto la asignación como la modificación del uso o la tenencia de bienes comunes no esenciales o de uso exclusive se solemnice mediante escritura pública y se registre en la correspondiente oficina de instrumentos públicos. 3.
Caso concreto. Al revisar el acervo probatorio, y los folios de matrícula inmobiliaria (Archivo02 c1, escritura pública 3202 de 1988), la Sala advierte que el a quo acertó al denegar las pretensiones. De los hechos probados, se decanta que la relación del señor Octavio Armando Perdomo Rodríguez con el «patio común» no deriva de una mera tolerancia ni de un comodato precario.
Por el contrario, el uso exclusivo del bien común no esencial «patio común» fue asignado a quien sea titular del dominio del local 118 mediante la escritura pública número 3.202 de la Notaría 17 de Medellín del 27 de octubre de 1988, la cual contiene la reforma al reglamento de propiedad horizontal de la demandante. En el artículo 9, numeral 4, literal f de la escritura pública número 3.202 se confronta esa voluntad en los siguientes términos: «El patio común, cuyo uso está adscrito al local N.º 118, para la colocación de mesas u otros accesorios.
No obstante, lo anterior, si posteriormente, dentro del plazo de un año, el “Sector Pasaje Comercial” se integra con un proyecto vecino que se conecte por dicho patio; el derecho al uso del patio podrá ser restringido por la asamblea de copropietarios». Proceso Radicado Verbal 05001310302020240029101 Adicionalmente, tanto el reconocimiento de dominio ajeno por parte del demandado como el pago de las expensas correspondientes por el uso de dicha área, materializa y reafirma su tenencia legítima, como se confirma con el interrogatorio de parte5.
Frente a la tenencia material del «patio común», el apelante argumentó que dicha prerrogativa feneció por voluntad de la asamblea de copropietarios -la cual cumplió con el requisito de votos exigido por la ley- en las anualidades 2020, 2021 y 2023. Además, arguyó que la ausencia de registro de esta decisión es un aspecto meramente formal y que, al no haber sido impugnado el acto por el demandado, la orden adquirió firmeza.
La posición del recurrente, a juicio de la Sala de Decisión, desconoce la naturaleza de la decisión adoptada y sus formalidades. Es cierto que la asamblea general de copropietarios es el órgano máximo y competente para decidir sobre la modificación de las asignaciones de los bienes comunes no esenciales y de uso exclusivo. Tampoco se discute que se obtuvieron las mayorías necesarias durante la reunión. El punto fundamental es que la decisión va más allá de una simple y ordinaria decisión de la asamblea, toda vez que, materialmente, implica una reforma del reglamento de propiedad horizontal y ello no puede ser desconocido por la demandante.
La simple resolución asamblearia consignada en el acta de la reunión es insuficiente para que tal determinación sea eficaz, toda vez que carece de una formalidad sustancial trascendental. El argumento del impugnante en alzada se centra en desvelar que 5 Archivo 40, carpeta 1, minutos 48:35 al 49:10 y 50:00. Proceso Radicado Verbal 05001310302020240029101 la decisión fue adoptada por el órgano competente y satisfaciendo las mayorías requeridas, pero ese análisis se queda corto; a medio camino. Si materialmente la decisión va en contravía de un aspecto ya regulado en el reglamento de propiedad horizontal, era imperativo, para que la restitución procediera, que la voluntad del máximo órgano de la copropiedad se plasmara en escritura pública.
Es decir, se debió reformar expresamente el artículo 9, numeral 4, literal f de la escritura pública número 3.202 del 27 de octubre de 1988, a través de esa misma formalidad sustancial y con satisfacción del requisito registral correspondiente. Itérese que lo anterior tiene fundamento en el numeral 5º del artículo 5º de la Ley 675 de 2001: «La escritura pública que contiene el reglamento de propiedad horizontal deberá incluir como mínimo [ ] los bienes comunes, aquellos cuyo uso se asigne a determinados sectores del edificio o conjunto, cuando fuere el caso».
Entonces, no se trata de una simple decisión de revocar el uso del «patio común» y ordenar al administrador procurar la restitución de la tenencia. Si se examina acuciosamente la decisión de la asamblea de la demandante, se tiene una verdadera reforma, materialmente hablando, del reglamento de propiedad horizontal y su protocolización y registro son indispensables.
Y no goza de acierto el argumento del apelante de que no se impugnó a tiempo el acto de la asamblea y que, por ende, no hay lugar a oponerse a la restitución de la tenencia. Es que se debe tener presente que lo que se discute no es la invalidez del acto, Proceso Radicado Verbal 05001310302020240029101 sino que, al implicar una reforma de los estatutos de la propiedad horizontal, su eficacia y sus efectos están condicionados a la modificación y a las formalidades que la misma amerita.
La ausencia de impugnación del acto no suple la solemnidad faltante. En este sentido, analizados todos los argumentos, la Sala encuentra improcedente la restitución por las siguientes razones: a) El demandado ostenta una tenencia legítima sobre un bien común de uso exclusivo. b) La relación de la pasiva con el referido inmueble se origina en lo dispuesto en el reglamento de propiedad horizontal, por la reforma de 1988. c) La asignación, contenida por escritura pública, se encuentra debidamente registrada en el folio de matrícula inmobiliaria. d) Las decisiones de la asamblea que pretenden modificar esa situación no han cumplido con las formalidades de ley.
De ahí que no se pueda tener por reformado el reglamento de propiedad horizontal y, por ende, el uso otorgado al demandado se mantiene incólume, lo que desvanece, en ese estado de cosas, cualquier posibilidad de ordenarle la restitución del «patio común». Rescindir el uso exclusivo de un patio común implica una supresión del goce para el asignatario y una modificación tanto en los estatutos, como en la dinámica funcional del bien común. En consecuencia, esta decisión deberá ser imperativamente Proceso Radicado Verbal 05001310302020240029101 elevada a escritura pública y registrada en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.
Así las cosas, acertó a quo al no desconocer que, en el régimen de propiedad horizontal, la forma es constitutiva del derecho. La oponibilidad y la modificación del estatus jurídico del inmueble dependen inexorablemente del registro. Validar que un acta de asamblea privada tenga la potestad para desconocer una escritura pública inscrita, sin agotarse el trámite legal de reforma, generaría una inseguridad jurídica inadmisible.
Por ende, la pretensión de restitución carece de vocación de prosperidad. El demandado no es un tenedor precario que retenga la cosa indebidamente. El opositor es un copropietario amparado por un derecho de uso vigente, y que, aunque la copropiedad pretende desconocerlo asambleario, esta decisión carece mediante de los un mandato presupuestos sustanciales para despojarlo de su prerrogativa legal. 4.
Conclusión. El Tribunal confirmará la decisión de primera instancia. La escritura pública No. 3.202 de 1988 constituye la disposición vigente que regula el uso del área pretendida en restitución, y al no haberse surtido en debida forma la modificación del reglamento de la propiedad horizontal, el título de tenencia del opositor se mantiene incólume.
Igualmente se condenará en costas por la segunda instancia a la parte demandante a favor de la parte demandada. Y se fijarán como agencias en derecho la suma de 2 SMLMV, de conformidad con el Acuerdo PCSJA25- Proceso Radicado Verbal 05001310302020240029101 12355 del 28 de noviembre de 2025 del Consejo Superior de la Judicatura. DECISIÓN En mérito de lo expuesto, el Tribunal Superior de Distrito Judicial de Medellín, Sala Primera de Decisión Civil, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley,
RESUELVE
CONFIRMAR la sentencia de primera instancia, por las razones expuestas en la parte motiva de la presente providencia. Y, CONDENAR costas por las segunda instancia a la parte demandante a favor de la parte demandada. Se fijan como agencias en derecho la suma de 2 SMLMV.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE, La Sala de Decisión, (Firmado electrónicamente) MARTÍN AGUDELO RAMÍREZ Magistrado (Firmado electrónicamente) JOSÉ OMAR BOHÓRQUEZ VIDUEÑAS Magistrado (Firmado electrónicamente) SERGIO RAÚL CARDOSO GONZÁLEZ Magistrado Firmado Por: Jorge Martin Agudelo Ramirez Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Dirección Ejecutiva De Administración Judicial Funcionario Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Sergio Raul Cardoso Gonzalez Magistrado Sala 001 Civil Tribunal Superior De Medellin - Antioquia Jose Omar Bohorquez Vidueñas Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Sala 007 Civil Tribunal Superior De Medellin - Antioquia Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 6974aa2abc4b43ed2ab1e742d0c2cf87d9e11692d4afbe59e41e32b722aebb4b Documento generado en 13/03/2026 10:37:39 AM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://firmaelectronica.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica