Medellín “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social” REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DE DISTRITO JUDICIAL DE MEDELLÍN SALA UNITARIA DE DECISIÓN CIVIL Medellín, quince (15) de mayo de dos mil veinticinco (2025) Procedimiento: Radicado: Demandante: Demandado: Providencia Decisión: Tema: Verbal 05308 31 03 001 2024 00161 01 Jhon Ulises Giraldo Macías Nelfi Cecilia Rojo Auto Confirma En materia de avalúos de inmuebles, el legislador estableció de manera clara una exigencia que el juez simplemente no puede desconocer: el avalúo catastral aumentado en un 50%.
Incluso, impone a la parte que cuestiona su idoneidad la obligación de incorporar un avalúo que así lo especifique. Si en un trámite divisorio existen dos avalúos disímiles, dicha exigencia debe ser utilizada por el fallador para zanjar la disparidad. El reconocimiento de las mejoras depende de que se pruebe: (i) su existencia; (ii) su valor; y (iii) su atribución a cargo de quien las alega.
La existencia implica acreditar que el inmueble fue efectivamente modificado y que se distingue de su estado anterior en términos de funcionalidad o valor. Respecto a este último punto, debe señalarse que la mera existencia de la mejora es insuficiente, ya que se requiere establecer su costo, lo que exige una especificación detallada y precisa.
Además, quien la reclama está en la obligación de probar que fue realizada o financiada con su propio peculio. MAGISTRADO: MARTÍN AGUDELO RAMÍREZ ASUNTO El presente auto tiene por objeto resolver el recurso de apelación de la demandada frente a la providencia dictada el 15 de enero de 2025 por el Juzgado Civil del Circuito con Conocimiento de Procesos Laborales de Girardota, que dispuso: (i) decretar la división por venta en pública subasta del inmueble con M.I. 012-11894;
(ii); fijar como avalúo comercial del mencionado bien la suma de $289.440.000; y (iii) negar el reconocimiento de las mejoras e impuesto predial reclamado en la contestación de la demanda. Radicado: 05308 31 03 001 2024 00161 01 Medellín “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social”
ANTECEDENTES De las cuestiones preliminares Jhon Ulises Giraldo Macias demandó a Nelfi Cecilia Rojo con el propósito de lograr la división en pública subasta del inmueble con M.I. 012-11894. Para ello, adjuntó un avalúo por la suma de $289.440.000.1 La demanda fue admitida y, posteriormente, la parte pasiva fue integrada al proceso, oponiéndose al avalúo presentado por el demandante bajo el argumento de que no correspondía a «la situación económica del país».
Por ende, consideró más adecuado otro avalúo que presentó junto con la contestación, el cual ascendía a la suma de $231.543.235. Asimismo, reclamó $58.666.683 por concepto de mejoras y $4.846.225 por el impuesto predial del aludido inmueble.2 Del auto recurrido El juzgado, mediante auto del 15 de enero de 2025, decidió: (i) decretar la división por venta en pública subasta del inmueble con M.I. 012-11894;
(ii); fijar como avalúo comercial del mencionado bien la suma de $289.440.000; y (iii) negar el reconocimiento de las mejoras y del impuesto predial reclamado en la contestación de la demanda. En dicha oportunidad, la a quo consideró procedente la división por venta del mencionado bien. Asimismo, explicó que las mejoras y el impuesto no debían reconocerse, dado que las primeras datan del 2007, es decir, antes de la liquidación de la sociedad patrimonial que las partes mantenían en su momento y, como tal, debieron reclamarse dentro del trámite de existencia de unión marital de hecho y liquidación patrimonial, conocido por el Juzgado de Familia de Girardota bajo el radicado No. 05308311000120170044800.
Respecto del segundo, precisó que dicho concepto no constituye una mejora del bien. 1 2 Cfr. C01PrimeraInstancia, C01Principal y archivo 001. Cfr. C01PrimeraInstancia, C01Principal y archivo 007. Radicado: 05308 31 03 001 2024 00161 01 Medellín “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social” En cuanto al avalúo, el juzgado señaló que, en este asunto, debía aplicarse el numeral 4º del artículo 444 del CGP: «el avalúo catastral del predio incrementado en un cincuenta por ciento (50%)» y, como los dictámenes aportados al expediente no se ajustaban a dicha exigencia, estimó que debía tomarse en cuenta únicamente el más cercano: $289.440.000.3 Del recurso de apelación La demandada apeló, argumentando que el juzgado de primer grado no debió aplicar el numeral 4º del artículo 444 del CGP, ya que el inmueble es una «vivienda unifamiliar» y su avalúo catastral, incrementado en un cincuenta por ciento (50%), resulta «demasiado costoso».
Asimismo, expresó que la a quo, al considerar que ninguno de los avalúos resultaba idóneo, debió decretar uno nuevo que permitiera zanjar la discusión. En lo referente a las mejoras, señaló que el artículo 412 del CGP no limita su alegación a un determinado escenario, como hubiera sido manifestarla ante la juez de familia y, por ende, estas pueden solicitarse y reconocerse en este asunto.4 CONSIDERACIONES Para resolver el recurso planteado, es preciso determinar: (i) si, en un trámite divisorio en el que se presentan dos avalúos antagónicos sobre un inmueble, es posible acudir a la regla establecida en el artículo 444.4 del CGP —según la cual el avalúo de un inmueble se determina con base en el avalúo catastral aumentado en un 50%— para zanjar dicha discusión;
(ii) si, tras verificar que los mencionados avalúos no se ajustan al valor determinado por la referida regla, resulta adecuado que el juez escoja, entre ambos, aquel que sea más cercano a dicho valor; y (iii) si las mejoras alegadas en este caso están debidamente acreditadas. Sobre el avalúo en los trámites divisorios 3 4 Cfr. C01PrimeraInstancia, C01Principal y archivo 009.
Cfr. C01PrimeraInstancia, C01Principal y archivo 012. Radicado: 05308 31 03 001 2024 00161 01 Medellín “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social” El artículo 411 del CGP establece que, en la «providencia que decrete la venta de la cosa común, se ordenará su secuestro, y una vez practicado este, se procederá al remate en la forma prescrita en el proceso ejecutivo».
Esta disposición, sin duda, nos remite al artículo 448 del CGP, el cual exige, para el señalamiento de la fecha de remate, que el bien esté «avaluado», es decir, que se hayan cumplido las reglas consagradas en el artículo 444 ibídem. La última de las citadas normas, en su numeral 1º, impone a las partes la carga de aportar sus respectivos avalúos, exigencia que guarda consonancia con el artículo 409 del CGP.
Asimismo, advierte que, «[t]ratándose de bienes inmuebles, el valor será el del avalúo catastral del predio incrementado en un cincuenta por ciento (50%), salvo que quien lo aporte considere que no es idóneo para establecer su precio real. En este evento, con el avalúo catastral deberá presentarse un dictamen obtenido en la forma indicada en el numeral 1».
Ciertamente, en materia de avalúos de inmuebles, el legislador estableció de manera clara una exigencia que el juez simplemente no puede desconocer: el avalúo catastral aumentado en un 50%. Incluso, impone a la parte que cuestiona su idoneidad la obligación de incorporar un avalúo que así lo especifique. Si en un trámite divisorio existen dos avalúos disímiles, dicha exigencia debe ser utilizada por el fallador para zanjar la disparidad, como efectivamente sucedió en este asunto.
Recuérdese que el demandante presentó un avalúo del inmueble con M.I. 01211894 por la suma de $289.440.0005, mientras que la demandada incorporó otro por el valor de $231.543.2356. Ante esta discrepancia, la a quo acudió al artículo 444.4 del CGP para determinar que, tomando como base el avalúo catastral del mencionado bien ($209.035.000)7 aumentado en un 50%, el avalúo comercial debía corresponder a $313.552.500.
Sin embargo, dado que los avalúos aportados por las partes no se ajustaban a dicho precio, decidió escoger el del demandante por ser el valor más cercano al determinado en el citado artículo 444.4. 5 Cfr. C01PrimeraInstancia, C01Principal y archivo 001 pp. 28 a 47. Cfr. C01PrimeraInstancia, C01Principal y archivo 007 pp. 30 a 36. 7 Cfr. C01PrimeraInstancia, C01Principal y archivo 001 pp. 26 y 27. 6 Radicado: 05308 31 03 001 2024 00161 01 Medellín “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social” En estas condiciones, no puede calificarse la determinación de la juez de primera instancia como equivocada, ya que el artículo 444.4 del CGP le imponía el deber de tomar como referente, a efectos de zanjar la discusión generada por avalúos antagónicos, el «avalúo catastral del predio incrementado en un cincuenta por ciento (50%)».
Además, la escogencia realizada por la juez del circuito no contraría normas de orden público (art. 13 del CGP). Por el contrario, armoniza con estas, dado que la interpretación de la ley procesal debe «tener en cuenta que el objeto de los procedimientos es la efectividad de los derechos reconocidos por la ley sustancial» (art. 11 del CGP).
Lo cierto es que la regla establecida en el artículo 444.4 del CGP constituye un parámetro legal cuyo propósito es proteger los derechos de los copropietarios del bien que se pretende dividir, en la medida en que les garantiza recibir lo que, por ley, les corresponde. Dicha regla establece un criterio objetivo que facilita la valoración de los inmuebles dentro del proceso, es decir, constituye un estándar razonable para la venta forzosa.
Esto reduce la incertidumbre y posibles parcialidades en ciertos avalúos que se presentan con la intención de desequilibrar los intereses de los comuneros que acuden al trámite divisorio, otorgándoles mayor seguridad y equilibrio económico en una eventual venta en pública subasta. Por tal razón, resultó acertado que la a quo haya escogido, entre los avalúos de las partes, el más cercano a dicho criterio de carácter objetivo y legal.
Este aspecto no se desnaturaliza ni pierde idoneidad por el solo hecho de que la apelante lo considere «demasiado costoso» o se trate de una «vivienda unifamiliar». Sobre este punto, debe precisarse que el actor debió incorporar un avalúo en ese sentido, dado que el aportado por él nada expresó sobre el particular. En dicha experticia se echan de menos argumentos y conclusiones8 que determinen la falta 8 Cfr. Reiterar C. S. de J. Sala de Casación Civil, Agraria y Rural, Sentencias SC5186-2020.
Radicado: 05308 31 03 001 2024 00161 01 Medellín “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social” de idoneidad del justiprecio contemplado en el artículo 444.4 del CGP. Por lo tanto, el reproche formulado en la alzada no tendrá vocación de prosperidad. Sobre las mejoras reclamadas El artículo 412 del CGP establece que «[e]l comunero que tenga mejoras en la cosa común deberá reclamar su derecho en la demanda o en la contestación, especificándolas debidamente y estimándolas bajo juramento de conformidad con el artículo 206».
En este contexto, y como bien lo reflexiona la recurrente, el artículo 412 del CGP, al igual que ninguna otra norma, establece un término de caducidad o preclusividad para solicitar su reconocimiento. El hecho de que no se hayan alegado en el procedimiento de familia con radicado No. 05308311000120170044800 no significa que no puedan solicitarse dentro del trámite divisorio.
Sin embargo, esta circunstancia no basta para que prospere el reproche formulado por la recurrente. El reconocimiento de las mejoras depende de que se pruebe: (i) su existencia; (ii) su valor; y (iii) su atribución a cargo de quien las alega. La existencia implica acreditar que el inmueble fue efectivamente modificado y que se distingue de su estado anterior en términos de funcionalidad o valor.
Respecto a este último punto, debe señalarse que la mera existencia de la mejora es insuficiente, ya que se requiere establecer su costo, lo que exige una especificación detallada y precisa. Además, quien la reclama está en la obligación de probar que fue realizada o financiada con su propio peculio9. Para acreditar el reconocimiento de las mejoras, la apelante anexó el siguiente «contrato de trabajo»10: 9 Cfr. C. S. de J. Sala de Casación Civil, Agraria y Rural, Sentencias SC168-2023, 11001310304020150065101, MP Dr. Octavio Augusto Tejeiro Duque;
SC3687-2021, 25307310300220130014101, MP Dra. Hilda González Neira; SC2643-2021, 27001310300120050031302, MP Dr. Aroldo Wilson Quiroz Monsalvo; y SC1905-2019, 11001310304120110027101, MP Dra. Margarita Cabello Blanco. 10 Cfr. C01PrimeraInstancia, C01Principal y archivo 007 p. 18. Exp: Exp: Exp: Exp: Radicado: 05308 31 03 001 2024 00161 01 Medellín “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social” El mencionado documento, por sí solo, no prueba la existencia de las mejoras.
Se echa de menos una referencia al estado del inmueble antes de que estas supuestamente se hubieran realizado. Asimismo, no señala de manera detallada y precisa el costo de cada una. El hecho de que se haya indicado un valor abstracto o genérico resta credibilidad a dicha fijación, dado que no existe correspondencia lógica entre cada mejora y el precio señalado.
Del mismo modo, no hay prueba que determine la atribución de las mejoras a cargo de la recurrente, ya que no se incorporaron al expediente comprobantes de pago, recibos o transferencias que evidencien los gastos relacionados con ellas. Esta cuestión adquiere mayor relevancia si se considera que el «valor y forma de pago» se pactó «por cuotas».
Sin embargo, en la simple lectura del «contrato de trabajo», ni siquiera se especifican las fechas en que debían realizarse ni el monto de cada una de ellas. Además, dentro del legajo digital, no hay constancia ni recibos de caja que acrediten la existencia o erogación de dichas «cuotas». La apelante sostiene, en su alzada, que el avalúo que aportó junto con su contestación hace referencia a las mencionadas mejoras.
Para ello, presenta el siguiente cuadro Radicado: 05308 31 03 001 2024 00161 01 Medellín “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social” Basta con una simple observación para notar que en el mencionado avalúo no se expresó lo indicado previamente. En estas condiciones, es posible concluir que la mera alusión a las mejoras no genera en el juez un grado de convencimiento certero sobre su causación. Cabe advertir que las solicitudes relacionadas con la citación de una audiencia o el decreto de un dictamen escapan de la órbita de la competencia funcional de este despacho (arts. 320 y 328 del CGP) y, por consiguiente, no ameritan un pronunciamiento de fondo en esta oportunidad.
Respecto de la supuesta ausencia del traslado, también debe precisarse que dicha cuestión solo puede ser alegada por quien resulte afectado, que en este caso sería el demandante. No obstante, dicha parte nada expresó sobre el particular. Por el contrario, al examinar el expediente, puede constatarse que el demandante se pronunció sobre dichas mejoras.11 Así las cosas, se confirmará el auto recurrido.
DECISIÓN En mérito de lo expuesto, el Tribunal Superior de Medellín en Sala Unitaria de Decisión,
RESUELVE
CONFIRMAR el auto del 15 de enero de 2025, por lo expuesto en la parte motiva.
COMUNÍQUESE lo aquí decidido al juzgado de origen.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE (Firmado electrónicamente) MARTÍN AGUDELO RAMÍREZ MAGISTRADO 11 Cfr. C01PrimeraInstancia, C01Principal y archivo 008. Radicado: 05308 31 03 001 2024 00161 01 Firmado Por: Jorge Martin Agudelo Ramirez Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Dirección Ejecutiva De Administración Judicial Funcionario Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 940233f5f81040c86b76d8e3a3e35e975c3dcbae8bde9d3dfe00cea7d884ddf6 Documento generado en 15/05/2025 12:58:34 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica