REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DE MEDELLÍN SALA CIVIL Medellín, treinta (30) de octubre de dos mil veinticinco (2.025). Magistrado: JOSÉ OMAR BOHÓRQUEZ VIDUEÑAS Proceso: Radicado: Demandante: Demandada: Providencia: Tema: Decisión: Ejecutivo. 05001 31 03 015 2018 00150 03. EDIFICIO “LOS CATÍOS” -P.H.-.
LAURA ELIANA FORONDA MORALES. Apelación auto. Las facultades del administrador de la Propiedad Horizontal (P.H.), son restringidas y limitadas a lo que consagre el correspondiente Reglamento y la Ley, donde si bien es cierto está la del cobro de las expensas comunes, ello no le autoriza para ceder el correspondiente crédito. Confirma. ASUNTO A TRATAR Se resuelve la apelación interpuesta por el ciudadano CARLOS MARIO NARANJO MAYA, contra el auto calendado el tres (3) de abril de dos mil veinticinco (2.025), proferido por el Juzgado Segundo Civil del Circuito de Ejecución de Sentencias de Medellín.
ANTECEDENTES Mediante memorial del 11 de diciembre de 2.024, el hoy recurrente solicitó que se le reconozca como “acreedor cesionario”, en virtud del contrato de cesión celebrado con el EDIFICIO “LOS CATÍOS” -P.H.1, petición que fue despachada desfavorablemente mediante el auto 1 Archivo 17 / C03EjecucionSentencias / 02Ejecucion / 02Ejecucion / 1ª Instancia. atacado, providencia en la que se indicó que si bien tal negocio jurídico fue firmado por MARÍA OLGA RESTREPO ROLDÁN en su condición de representante legal de la P.H. demandante, tal calidad (representación legal), la ostentaba LUIS FERNANDO CASTAÑEDA CASTAÑEDA según el certificado de la Alcaldía de Medellín adjunto2.
Frente a esta decisión NARANJO MAYA interpuso los recursos de reposición y en subsidio apelación, arguyendo, en síntesis, que quien en septiembre de 2018 suscribió la cesión del crédito fue RESTREPO ROLDÁN, para entonces representante legal de la demandante, de lo que dan cuenta los anexos de la demanda, en especial el poder otorgado para incoar la demanda ejecutiva3.
Mediante el proveído del pasado 1° de julio se resolvió no reponer, al considerarse que la cesión del crédito se puso en conocimiento del Despacho el 11 de diciembre de 2.024, fecha en la cual RESTREPO ROLDÁN ya no fungía como administradora, calidad en la que tampoco se evidencia que tuviera la facultad expresa de ceder créditos. En cuanto a la apelación subsidiariamente incoada, si bien en principio fue negada4, vía queja fue admitida la alzada5, la que se resuelve de plano tal como lo prevé el artículo 326 del C. G. del P., previas: CONSIDERACIONES El recurso de apelación busca que el Superior funcional estudie el asunto decidido en primera instancia, con el fin de revocarlo o 2 Archivo 23 / C03EjecucionSentencias / 02Ejecucion / 02Ejecucion / 1ª Instancia. 3 Archivo 24 / C03EjecucionSentencias / 02Ejecucion / 02Ejecucion / 1ª Instancia. 4 Archivo 32 / C03EjecucionSentencias / 02Ejecucion / 02Ejecucion / 1ª Instancia. 5 Archivo 45 Ejecución / 1ª Instancia, y archivo 01 / 02SegundaInstancia. Radicado Nro. 05001 31 03 015 2018 00150 03 reformarlo, sentido en el cual se dirigirá el siguiente análisis, dentro del principio de la limitación que impone el artículo 328 Procesal Civil.
Mediante el auto censurado no se aceptó la cesión del crédito realizada por la demandante con NARANJO MAYA, al considerarse que quien suscribió tal negocio jurídico como administradora de la P.H. actora, para el 11 de diciembre de 2.024 no ostentaba tal calidad -fecha en que tal acuerdo se puso en conocimiento-, aunado que tal Representante Legal no contaba con la facultad expresa de ceder créditos.
Frente al primer reparo del recurrente, se advierte que el contrato de cesión objeto de controversia fue suscrito el 28 de septiembre de 2.018, como lo evidencia la siguiente imagen6: La demanda se radicó el 4 de abril de 2.0187, para lo que se allegó certificado del 13 de febrero del mismo año dimanado de la Alcaldía de Medellín, el cual da cuenta que desde el 16 de septiembre de 2.014, RESTREPO ROLDÁN era la administradora del EDIFICIO “LOS CATÍOS” -P.H., tal y como se evidencia, así8: 6 Ver folio 5 archivo 17 / C03EjecucionSentencias / 02Ejecucion / 1ª Instancia. 7 Ver folio 3 del archivo 01 / C01Principal / 1ª Instancia / 1ª Instancia / 1ª Instancia. 8 Ver folio 53 del archivo 01 / C01Principal / 1ª Instancia / 1ª Instancia / 1ª Instancia. Radicado Nro. 05001 31 03 015 2018 00150 03 Aunado a lo anterior, el 6 de marzo de 2.020 se allegó el poder especial con presentación personal que le otorgó RESTREPO ROLDÁN -como administradora de la demandante-, a una profesional del derecho9.
De lo anterior se concluye que para la fecha de suscripción del contrato de cesión objeto de controversia (28 de septiembre de 2.018), RESTREPO ROLDÁN ostentaba la calidad de administradora del EDIFICIO “LOS CATÍOS” P.H., de donde se descarta el argumento consistente en quien firmó tal acto no era el Representante Legal de la demandante en ese momento.
Cuestión diferente ocurre de cara a la facultad de la Representante Legal de la demandante para ceder créditos de los que sea titular la Copropiedad, pues si bien es cierto que el inciso 1° del artículo 50 de la Ley 675 de 2.001 (replicado casi que en su integridad en el artículo 33 del Reglamento de P.H. de la actora10), establece que los actos y contratos que celebre el administrador en ejercicio de sus funciones, se radican en la cabeza de la persona jurídica, ello siempre y cuando se ajusten a las normas legales y reglamentarias, también lo es que el artículo 51 de la Ley 675 de 2.001 (replicado en el artículo 34 del Reglamento de la copropiedad actora11), preceptúa: 9 Ver folios 9-11 del archivo 02/ C01Principal /1ª Instancia /1ª Instancia /1ª Instancia. 10 Ver folio 35 del archivo 31 / C03EjecucionSentencias / 02Ejecucion / 1ª Instancia. 11 Ver folio 36 del archivo 31 / C03EjecucionSentencias / 02Ejecucion / 1ª Instancia. Radicado Nro. 05001 31 03 015 2018 00150 03 “La administración inmediata del edificio o conjunto estará a cargo del administrador, quien tiene facultades de ejecución, conservación, representación y recaudo.
Sus funciones básicas son las siguientes:” (…) “8. Cobrar y recaudar, directamente o a través de apoderados cuotas ordinarias y extraordinarias, multas, y en general, cualquier obligación de carácter pecuniario a cargo de los propietarios u ocupantes de bienes de dominio particular del edificio o conjunto, iniciando oportunamente el cobro judicial de las mismas, sin necesidad de autorización alguna.” De la interpretación sistemática de las citadas disposiciones, se concluye que las facultades del administrador de la copropiedad, son restringidas a lo que indique la Ley y el correspondiente Reglamento de P.H., siendo tal atribución en específico es cobrar y recaudar, no negociar la cartera, donde en esto último se incluye ceder créditos.
Resulta esclarecedor para reafirmar la anterior tesis el Concepto 12798 del 17 de febrero de 2021 dimanado de la Oficina Jurídica del Ministerio de Vivienda, el que a la Consulta o pregunta: “«[…] es posible que una administración o abogado de una propiedad horizontal celebren acuerdo de transacción o de conciliación sobre cuotas de administración que un copropietario deba, realizando algún tipo de descuento en el capital e intereses de mora?.»” El ente gubernamental contestó: “Ahora bien, en cuanto a los medios y formas de pago de las expensas comunes, la Ley 675 de 2001 guarda silencio y no establece mecanismos de pago en caso tal de atraso, simplemente se limita a indicar el procedimiento ejecutivo a seguir de forma sucinta para perseguir su cobro, función que radica en el representante legal de la copropiedad, es decir, el administrador.
“Así las cosas, el administrador es quien está facultado para “cobrar y recaudar, directamente o a través de apoderados cuotas ordinarias y extraordinarias, multas, y en general, cualquier obligación de carácter pecuniario a cargo de los propietarios u ocupantes de bienes de dominio particular del edificio o conjunto, iniciando oportunamente el cobro judicial de las mismas, sin necesidad de autorización alguna”, es menester precisar que la función de cobrar y recaudar las cuotas de administración directamente por el administrador, se refiere a aquel cobro que realiza mensualmente a cada propietario y/o residente, en cambio cuando se habla de “a través de apoderado”, se refiere al recaudo de cuotas en mora que no han sido canceladas por los propietarios dentro del plazo concedido o programado para Radicado Nro. 05001 31 03 015 2018 00150 03 hacerlo, para tal caso deberá iniciarse demanda civil que lo deberá hacer con abogado, aportando poder debidamente otorgado por el representante legal de la copropiedad, certificación de existencia y representación legal de la persona jurídica demandante, titulo ejecutivo contentivo de la obligación el cual será el certificado expedido por el administrador y copia del certificado de intereses expedido por la superintendencia bancaria.
“Es claro entonces que, según lo estipulado en la Ley 675 de 2001, el administrador tiene unas funciones que le fueron asignadas por la ley, y dentro de estas se encuentra el cobro y recaudo de cuotas de administración, y o multas, de todo el edificio o conjunto, por lo que dentro de la ley no se establece esa facultad que usted enuncia en su consulta, por lo tanto hay que determinar si esas facultades de conciliación están dadas por la asamblea en el respectivo reglamento, de no estar allí estipulado se deberá convocar asamblea para que a través de ella se le otorgue dicha facultad o en su defecto nombren una comisión para que se pueda conciliar el tema de descuentos en el capital e intereses de mora.”12 Valga precisar que el concepto citado, no refiere en específico a cesiones del crédito, pero sí a las atribuciones del administrador, en las que en efecto no está la de “ceder créditos”, pues si ello se admitiera, con la misma lógica podría enajenar bienes comunitarios.
De tal manera, cuando la copropiedad actuando mediante su Representante Legal, léase administrador, ejerce la opción de cobro ante la jurisdicción, es precisamente de recaudo, pues el mandatario tiene las limitaciones impuestas por el mandante, que en este caso es lo dispuesto en el Reglamento de la P.H., además de lo que se desprende de la Ley.
La facultad del administrador es la de cobrar, no la de ceder o negociar acreencias según se desprende del artículo 51.8 de la Ley 675 de 2001, y qué es cobrar según la RAE en su segunda acepción, es “obtener el pago de algo”, aunado que el artículo 2157 del C.C. enseña que “El mandatario se ceñirá rigurosamente a los términos del mandato”, y el mandato en este caso está en el reglamento de P.H., que dejó plasmada la restringida facultad a la que se ha hecho alusión, así: 12 Enlace https://minvivienda.gov.co/sites/default/files/conceptos_juridicos/2021ee0012798.pdf Radicado Nro. 05001 31 03 015 2018 00150 03 Entonces, el que se pactara una contraprestación de $24’000.000,oo por parte del cesionario, y este se comprometiera a pagar cuotas de administración futuras (ver cláusula 7ª de la fallida cesión13), no es suficiente para que tal negocio jurídico tenga soporte legal, según se ha expuesto.
No obstante, el interesado cuenta con mecanismos jurídicos para obtener un eventual reembolso, pero ello es de su exclusivo resorte. En conclusión, la cesión de créditos de los que sea titular la copropiedad, no es una facultad directa que la Ley o el Reglamento de P.H. pongan en cabeza del administrador, razón por la cual la decisión impugnada está llamada a su confirmación. Sin costas, dado que no se advierte su causación. En virtud de lo expuesto el Tribunal:
RESUELVE
PRIMERO: CONFIRMAR el auto calendado el tres (3) de abril de dos mil veinticinco (2.025), proferido por el Juzgado Segundo Civil del Circuito de Ejecución de Sentencias de Medellín. 13 Ver folio 4 del archivo 17 / C03EjecucionSentencias / 02Ejecucion / 1ª Instancia. Radicado Nro. 05001 31 03 015 2018 00150 03 SEGUNDO: Ejecutoriada la presente providencia, vuelva el expediente al Despacho de origen para lo de su cargo.
Sin costas. Notifíquese: JOSÉ OMAR BOHÓRQUEZ VIDUEÑAS MAGISTRADO Firmado Por: Jose Omar Bohorquez Vidueñas Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Sala 007 Civil Tribunal Superior De Medellin - Antioquia Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 49d21c598e3ea57c8dedbd45ccc289aa65dcec9cc4a066a72752645def93048e Documento generado en 30/10/2025 11:51:45 AM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica Radicado Nro. 05001 31 03 015 2018 00150 03