TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL SALA CIVIL Bogotá D.C., tres (03) de junio de dos mil veinticinco (2025). REF: ACCIÓN DE PROTECCIÓN AL CONSUMIDOR de MARÍA DEL PILAR ROMERO LOZADA contra ALIANZA FIDUCIARIA S.A. y OTRA. Exp. No. 003-2023-05121-01. Sería del caso decidir lo que en derecho corresponda respecto del trámite del recurso de apelación formulado por las partes contra de la sentencia dictada el 9 de septiembre de 2024 en la Superintendencia Financiera de Colombia -Delegatura para Funciones Jurisdiccionales-, de no ser porque se advierte que el trámite está viciado de nulidad al concurrir la causal prevista en el ordinal 8º del precepto 133 del Estatuto Procesal, como pasa a verse. 1.
María del Pilar Romero Lozada convocó a Alianza Fiduciaria S.A. y Constructora Alpes S.A., a fin de que se declare que la primera: i). “(…) incumplió su deber de información y asesoría frente a los encargantes, al no haber informado los riesgos propios del proyecto, así como haber omitido dar cumplimiento al deber de informar aspectos técnico-financieros en lo que respecta a la vinculación de mi poderdante al Encargo Fiduciario de Administración e Inversión y al proyecto inmobiliario Algarrobo”; ii).
“(…) incumplió su obligación de verificar la viabilidad y factibilidad del proyecto, así como la idoneidad del constructor y que este contara con la capacidad técnica y financiera suficiente para afrontas los inconvenientes que se pudieran presentar durante la ejecución del proyecto”; iii). “(…) incumplió con su obligación de no incluir cláusulas abusivas; por ende, que se tenga por no escrita la cláusula4.5 del Encargo Fiduciario de Administración e Inversión ‘E.F. Algarrobo-Preventa’ por ser ineficaz de pleno derecho, así como los otrosíes No. 2 y 3”; iv).
“(…) incumplió su deber de diligencia al no haber realizado un seguimiento certero (acorde con su profesionalismo) frente al desarrollo de la obra, y el estado financiero y material de esta”; v). “(…) incumplió con sus deberes contractuales al haber modificado arbitrariamente el terminó del proyecto, pues esté solo podría alterarse una sola vez sin el aval de los encargantes”; vi).
(…) incumplió el deber de reintegrar los dineros a los inversionistas cuando se cumplió el plazo pactado del encargo. Por el contrario, la ALIANZA FIDUCIARIA S.A. y CONSTRUCTORA ALPES S.A. utilizaron estrategias para ampliar el término del mismo de manera contraria al contrato”; y, vii). “(…) incumplió su deber de obrar con buena fe exenta de culpa en la etapa precontractual y durante la ejecución del proyecto inmobiliario”; en consecuencia, condenar a Alianza Fiduciaria S.A y Constructora Alpes S.A. a “pagar a la señora MARIA DEL PILAR ROMERO LOZADA, por concepto de indemnización por los daños causados, el valor que se relaciona a continuación, correspondientes al capital aportado, la indexación correspondiente y los intereses moratorios causados hasta la fecha, y los que se sigan causando hasta el momento en que se haga efectivo el pago correspondiente”: Finalmente, condenarlas al pago de las costas y agencias en derecho.
En subsidio, deprecó que se condene a las demandadas a pagarle por concepto de indemnización, el rubro indexado correspondiente al capital aportado, tenemos: En ese orden, que proceda la condena en costas y agencias en derecho. 1.1.- Con ocasión de la inadmisión (Derivado 007), la demanda se dirigió únicamente contra Alianza Fiduciaria S.A. (Derivado 018). 2.- Empero, en el caso que nos ocupa, dada la naturaleza de la relación sustancial controvertida se hacía obligatoria la citación e integración del contradictorio con la Constructora Alpes S.A. Lo anterior, comoquiera que “(…) la participación de múltiples interesados en el proceso emana de la voluntad del actor contenida en el escrito inaugural, sin perjuicio de que sea imperativo convocar a otros interesados cuando la sentencia tenga un impacto uniforme sobre todos los partícipes en el acto, negocio o relación jurídica”1, amén que en la integración del contradictorio en litigios por proyectos inmobiliarios, “cuando la discusión gravite sobre obligaciones propias de uno de los agentes y sus efectos concretos, los cuales pueden escindirse de los que son transversales a toda la red contractual, sólo habrá que convocar al juicio a los directamente concernidos.
En las hipótesis contrarias, esto es, cuando se encuentre sub judice el proyecto inmobiliario en su conjunto o se discutan aspectos propios de la coligación contractual, habrá que llamar a juicio a todos los partícipes que puedan resultar afectados con la decisión”2. Bajo esa tesitura, pronto se advierte que al sub examine debió convocarse a la citada constructora, habida cuenta la presencia de múltiples actores en la actividad inmobiliaria y que “en la coligación contractual emergen 1 Cfr. C.S.J. Sal.
Cas. Civ. Sentencia de 18 de mayo de 2023. Rad. 11001 -31-99-003-2018-01590-01. SC107- 2023. 2 Ib. obligaciones propias de las convenciones celebradas entre los interesados, cuya desatención podrá ser reclamada por éstos; y, adicionalmente, hay débitos que brotan de la red de contratos, frente a los cuales existe una legitimación en la causa ampliada para pretender su satisfacción. Es aceptado en la jurisprudencia que, fruto de la red formada entre los negocios jurídicos, emanan «deberes de conducta para todos los intervinientes, que responden al imperativo de que ese novo objeto se constituya debidamente, se mantenga y cumpla sus fines» (CSJ, SC18476, 15 nov. 2017, rad. n.° 1998-00181-02)”3.
Así las cosas, comoquiera que en últimas la demandante pidió a título de indemnización por los daños causados, el valor correspondiente al “capital aportado” y su correspondiente indexación; rubro que se encuentra íntimamente ligado al contrato de promesa de compraventa que aquélla suscribió con la Constructora Alpes S.A. el 24 de febrero de 2018, documento en el que además se hizo alusión al Encargo Fiduciario (3.4) con Número de Cartera Colectiva: 10044119390-3 “Entidad fiduciaria que recauda y administra los recursos del proyecto: Alianza Fiduciaria S.A. (E.F. Algarrobo-Preventa)”, concretamente, en ese negocio se dispuso: 3 Ib.
Luego, con ocasión de la suscripción del contrato de encargo fiduciario de preventa -según se advierte de ese acto preparatorio-, la fiduciaria tendría a su cargo el recaudo y administración a “título de encargo fiduciario, de los Recursos provenientes de la promoción del proyecto en la etapa de preventas, con el objeto de recibir de los Inversionistas del Proyecto el valor de los dineros convenidos para la adquisición del (los) inmueble(s)”.
Es más, se estipuló que tal negocio estaría sometido a una condición suspensiva hasta tanto se culminara la esta etapa de preventa y se cumplieran las condiciones contenidas en el Encargo de Administración e Inversiones pactado entre la Constructora Alpes S.A. y la Alianza Fiduciaria S.A. Así las cosas, resultaba necesario vincular a la Constructora Alpes S.A., habida cuenta la relación de los contratos en la negociación y el alcance de la solicitud de indemnización respecto de la denominada carta de instrucciones, la promesa de compraventa y el contrato de encargo fiduciario de administración e inversión celebrado entre la citada y Alianza Fiduciaria S.A. “E.F. ALGARROBO-PREVENTA”, sobre los que deberá pronunciarse el juez a quo. 2.
Bajo ese recuento fáctico y jurisprudencial, se colige que en el trámite de primera instancia se omitió integrar el contradictorio con la Constructora Alpes S.A. Lo expuesto, genera la nulidad de la sentencia de conformidad con lo previsto en el numeral octavo (8º) del canon 133 ib. y con fundamento en el inciso 5º del artículo 325 del mismo estatuto, en concordancia con los artículos 134 (inciso final) y 137 ibídem es procedente declararla oficiosamente, para que se reanude la actuación ordenando la integración del litisconsorcio necesario, según quedó plasmado en esta providencia, lo que impide continuar con el trámite en esta instancia. En todo caso, el inciso 1º del artículo 61 del Código General del Proceso establece: “[c]uando el proceso verse sobre relaciones o actos jurídicos respecto de los cuales, por su naturaleza o disposición legal, haya de resolverse de manera uniforme y no sea posible decidir de mérito sin la comparecencia de las personas que sean sujetos de tales relaciones o que intervinieron en dichos actos, la demanda deberá formularse por todas o dirigirse contra todas; si no se hiciere así, el juez, en el auto que admite la demanda, ordenará notificar y dar traslado de esta a quienes falten para integrar el contradictorio, en la forma y con el término de comparecencia dispuestos para el demandado” (Se resalta). 3.- Recuérdese que esta figura procesal se erige en la herramienta encaminada a eliminar la eficacia de actos irregulares que comportan afectación al derecho fundamental al debido proceso de alguno o algunos de los intervinientes en el proceso, lo que supone que su aplicación debe someterse a un estricto examen de viabilidad y de subsunción plena en algunas de las causales taxativamente previstas por el legislador.
Por lo expuesto, se
RESUELVE
1.- DECLARAR de oficio la nulidad del fallo de fecha sentencia dictada el 9 de septiembre de 2024 en la Superintendencia Financiera de Colombia -Delegatura para Funciones Jurisdiccionales-. 2.- RENUÉVASE la actuación declarada nula, para lo cual el estrado de primera instancia deberá adoptar las medidas necesarias para vincular a la Constructora Alpes S.A., según la parte considerativa de esta providencia. Téngase en cuenta las previsiones del artículo 138 del C. G del P., puesto que la prueba practicada de la actuación conserva validez “y tendrá eficacia respecto de quienes tuvieron oportunidad de controvertirla (…)”. 3.- DEVUÉLVASE el expediente a la Oficina Judicial de origen.
NOTIFÍQUESE JORGE EDUARDO FERREIRA VARGAS MAGISTRADO