TRIBUNAL SUPERIOR DE DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ SALA SÉPTIMA CIVIL DE DECISIÓN Bogotá D. C., seis de marzo de dos mil veinticinco 11001 3103 012 2023 00372 01 Ref. Proceso ejecutivo que incoó Fideicomiso Patrimonio Autónomo PACTIA (cuya vocera es Fiduciaria Bancolombia S.A.) contra R&H Trading Company S.A.S. y Óscar Fabián Rodríguez Mora.
Se modificará el auto de 12 de marzo de 2024 (cuya alzada le correspondió por reparto al suscrito Magistrado el 13 de diciembre de 2024) mediante el cual y con apoyo en el artículo 422 del C. G. del P., el Juzgado 12 Civil del Circuito de Bogotá libró mandamiento de pago frente algunos rubros 1, pero se abstuvo de extender la ejecución respecto de otros señalados en la demanda ejecutiva: $1’558.700, gastos de servicios públicos domiciliarios; $20’252.822, cuotas de administración y $15’645.011, canon de arrendamiento de febrero de 2023).
Fundamentación del auto apelado. Sostuvo el juez a quo que en el título ejecutivo que se adosó (documento privado que se intituló contrato de arrendamiento de 22 de abril de 2022), no consta una “cifra determinada” por los rubros de cuotas de administración que aquí se reclamaron, falencia que no se salvó con otra documental. Afirmó que las facturas de servicios públicos domiciliarias allegadas no reflejan la dirección de los inmuebles materia del contrato de arrendamiento (“Parque Industrial Logika Calle 13, ubicado en el Municipio de FunzaCundinamarca”) y que, frente al canon de arrendamiento de febrero de 2023 no se puede librar orden de pago por $15’645.011, sino por $13’909.945, monto que acompasa con el reajuste que convinieron las partes. 1 “Librar mandamiento de pago por la vía del proceso ejecutivo de mayor cuantía a favor de Fideicomiso Patrimonio Autónomo Pactia contra R&H Trading Company S.A.S. y Óscar Fabian Rodríguez Mora para que en el término de cinco días contados a partir de la notificación del presente proveído paguen las siguientes cantidades de dinero: Por los intereses moratorios liquidados a la tasa máxima legal permitida (art. 884 c. de co.) causados sobre los capitales anteriores desde cada uno de sus vencimientos hasta cuando se verifiquen los pagos.
Por el valor de la cláusula penal pactada en la estipulación vigésima novena, por valor de $70’134.174. por los cánones de arrendamiento que se causen a futuro, los que deberán ser cancelados dentro de los cinco (5) días siguientes al respectivo vencimiento”. OFYP 2023 00372 01 1 LOS RECURSOS DE REPOSICIÓN (y subsidiario de APELACIÓN).
El inconforme insistió en que se incluya en el auto de apremio: $1’558.700, costo de servicios públicos domiciliarios (luz y agua); $20’252.822 de cuotas de administración impagadas y que ascienda a $15’645.011 lo ordenado sufragar por el canon de arrendamiento de febrero de 2023. Al interponer sus recursos horizontal y vertical, el ejecutante adosó múltiples documentos que, en su criterio, apoyaría lo que intenta cobrar por coso de servicios públicos domiciliarios.
Alegó que el “Parque Industrial Logika Calle 13” donde se encuentran los inmuebles objeto del contrato de arrendamiento de 22 de abril de 2022, antes tenía por nombre Parque Industrial Logika San Carlos I; que el 6 de abril de 2021 el ejecutante informó ese cambio de nombre en su redes sociales y que la dirección de los inmuebles arrendados que registra cada una de las facturas de servicios públicos coincide con lo que señala el título ejecutivo.
En lo tocante con las cuotas de administración, el inconforme aseveró que en la cláusula 7ª del contrato de arrendamiento, los hoy ejecutados se obligaron a pagar dichos emolumentos; que allegó con la demanda 13 facturas electrónicas que expidió el ejecutante por ese concepto (de los meses de octubre de 2022 a octubre de 2023) y que los demandados pagaron las cuotas de administración de abril a septiembre de 2022.
Manifestó que en la cláusula 7ª de las condiciones específicas del título ejecutivo se pactó que el reajuste del valor del canon de arrendamiento sería a partir del 1° de enero de 2023; que el ejecutante solo “cobró en la facturación del mes de febrero de 2023 y no en la de enero de 2023”, el aumento de ese primer mes de año, como lo refleja la factura electrónica No. 947-6543 que por esa razón solicitó que se librara la ejecución, para el canon de febrero, por $15’645.011.
Al resolver el recurso de reposición, por auto de 6 de diciembre de 2024, señaló el mismo fallador que el título ejecutivo (documento privado de contrato de arrendamiento) resulta insuficiente, por sí solo, para librar la ejecución sobre los conceptos en que insistió el demandante. Agregó que ni siquiera se acreditó el pago de las cuotas de administración cuyo recaudo se implora y que el recurrente acepta que cobró en el mes de febrero de 2023 “el reajuste del mes de enero del mismo año, lo que no es procedente, pues cada canon tiene una causación diferente, por ende, no puede cobrar un incremento en un mes que no corresponde y que no fue convenido por las partes”.
OFYP 2023 00372 01 2 CONSIDERACIONES
1. EN CUANTO AL REAJUSTE DE CANON DE ARRENDAMIENTO. Del mérito ejecutivo de la obligación (saldo) que concierne a este acápite da cuenta el documento privado que allegó la parte actora (intitulado contrato de “arrendamiento de Parque Industrial Logika Calle 13”2). En efecto, en el numeral “7. Canon Mensual” de las condiciones específicas del contrato de arrendamiento de Parque Industrial Logika Calle 13, proveniente de los ejecutados, brota que: “el canon de arrendamiento se reajustará cada primero (1°) de enero, a partir del año 2023 conforme al índice de precios al consumidor certificado por el DANE al 31 de diciembre para el año calendario inmediatamente anterior, más 1 punto porcentual calculado de la siguiente manera: CANON INDEXADO= canon actual *(1 + IPC EA) * (1+1% EA).
Tasas expresadas en términos efectivos anuales”. “Las facturas por concepto de Canon Mensual” “se causarán hasta la fecha en la que el arrendatario efectivamente devuelva el inmueble y serán radicadas en el siguiente correo ryhtradyngcompany@gmail.com” (Pág. 17 PDF 05). Entonces, contrario a lo que sostuvo el fallador a quo, no era óbice para librar la ejecución por ese concepto ($1’735.066 de reajuste del canon del mes de enero de 2023), que esa cifra se haya reclamado en las demanda como si fuera parte del valor del canon de febrero del año 2023.
Véase que, el inconforme precisó que ese proceder obedeció a que el reajuste del canon de enero de 2023, lo reclamó formalmente a los ejecutados mediante la factura electrónica No. 947-6543 de 2023, que contiene la especificación de dos servicios: i) el de arrendamiento o canon de febrero de 2023 y ii) el valor del reajuste del canon del mes de enero de 2023 ($1’735.066 + $13’909.945 = $15’645.011).
En consonancia con lo anterior, se observa que el numeral 7º de las condiciones específicas en cita, contempla que el arrendador tiene la carga de remitir a los ejecutados, vía mensaje de datos, las facturas en que se señalen los conceptos a cobrar a dichos arrendatarios por cánones de arrendamiento causados. Entonces, se modificará el auto apelado, y en su lugar el ítem del canon de arrendamiento del mes de febrero de 2023 quedará por valor de $15’645.011. 2 Para mejor entendimiento de la presente providencia es pertinente aclarar que el título ejecutivo figura como arrendador el Fideicomiso Patrimonio Autónomo PACTIA (cuya vocera es Fiduciaria Bancolombia S.A.), como arrendataria R&H Trading Company S.A.S. y, por último, como codeudor el señor Óscar Fabián Rodríguez Mora.
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2. CUOTAS DE ADMINISTRACIÓN Y SERVICIOS PÚBLICOS DOMICILIARIOS. La prosperidad de la apelación en cuanto a concierne a ese concepto estaba supeditada a que se demostrara que, desde la formulación de la demanda, su promotor allegara título ejecutivo que reuniera a plenitud los requisitos que establece el artículo 422 del C. G. del P., esto es, que en él estuviera plasmada una obligación expresa, clara, y exigible a cargo de los demandados, pues, como lo ha sostenido en repetidas ocasiones este Tribunal, “es principio del derecho procesal que en aquellos asuntos donde se persigue el cumplimiento forzado de una obligación insoluta, el auto de apremio está condicionado a que al juez se le ponga de presente un título del cual no surja duda de la existencia de la obligación que se reclama, por lo que es indispensable la presencia de un documento que acredite manifiesta y nítidamente, la existencia de una obligación en contra del demandado, en todo su contenido sustancial, sin necesidad de ninguna indagación preliminar” (TSB., entre otros, autos de 12 de septiembre de 2013, exp. 2012 00252 y 14 de mayo de 2014, exp. 2013 00474, proferidos por este mismo despacho judicial).
Aquí no cabe tener por satisfechos los presupuestos a que recién se hizo mención frente al cobro de importe de servicios públicos (por $1’558.700) y cuotas de administración de ($20’252.822), por cuanto, en rigor, a la demanda ejecutiva no se acompañó título con el alcance y en la forma como lo consagra el artículo 422 del C. G. del P. Para lo que incumbe a esta decisión, tampoco tales vacíos de claridad y expresividad pueden ser suplidos a partir del contenido de las facturas electrónicas que expidió el ejecutante, ni de las facturas de servicios públicos que emitieron Enel Codensa y Emaaf3. 2.1 Contrario a lo que insinuó el inconforme, del título ejecutivo (contrato de arrendamiento, no surge, y menos de manera expresa que los demandados hubiesen adquirido la obligación de pagar mensualmente $1’403.997 (en el año 2022) y $1’604.083 (en el año 2023), por cuotas de administración de los bienes raíces que se habrían entregado en arrendamiento.
En efecto, como lo sostuvo el juez a quo, el numeral 7° de las condiciones específicas del contrato de arrendamiento, prevé la forma en que la cuota mensual de administración se reajustará cada anualidad. 3 Empresa Municipal de Acueducto, Alcantarillado y Aseo de Funza. OFYP 2023 00372 01 4 Sin embargo, en ninguno de los apartados de ese documento -o en otro que se acompañare con la demanda y proveniente de los deudores-, se precisó el monto dinerario de la obligación de las cuotas de administración (pág. 18 PDF 5 C.1).
Las reseñadas falencias no son pasibles de ser sorteadas con las representaciones gráficas de las facturas electrónicas que al parecer emitió el ejecutante por el servicio de “administración” durante los años 2022 y 2023 (págs. 52 a 64 PDF 5 C.1). Lo dicho recién sobre las facturas electrónicas tiene fundamento en que se aportan como elementos de prueba, más no como títulos ejecutivos, a lo cual se añade que la Litis no corresponde a un proceso declarativo.
El mérito ejecutivo de un documento tiene que emanar de su contenido, razón por la cual, el juez de la ejecución no puede derivarlo de hechos externos o afirmaciones de las partes, como acaecería si se aceptara el argumento del inconforme, consistente en que la viabilidad de la ejecución por el rubro que en este acápite se discute la habilitaría el hecho de que los demandados habrían sufragado algunas cuotas de administración durante el año 2022.
Memórese que, “[l]a expresividad, como característica adicional, significa que la obligación debe ser explícita, no implícita ni presunta, salvo en la confesión presunta de las preguntas asertivas. No se trata de que no haya necesidad de realizar argumentaciones densas o rebuscadas para hallar la obligación, por cuanto lo meramente indicativo o implícito o tácito al repugnar con lo expreso no puede ser exigido ejecutivamente.
Tampoco de suposiciones o de formulación de teorías o hipótesis para hallar el título (sent. Cas. Civ. STC720 de 4 de febrero de 2021. R. 2021 00042 00). 2.2 Tampoco era factible librar mandamiento de pago por la suma de $1’558.700 que el ejecutante hace consistir en costos de servicios públicos domiciliarios de luz y agua que dijo haber pagado, pese a constituir una obligación a cargo de su contraparte.
Las facturas expedidas por Maaf y Enel Codensa S.A. ESP, señalan direcciones distintas4 a las que según el título ejecutivo corresponderían a los inmuebles arrendados: “inmueble No. E4 Bodega 1 ubicada en Parque logístico” o Parque Industrial Logika Calle 13 en el Municipio de Funza – Cundinamarca y E4 Oficina ubicada en el Parque Industrial Lógika Calle 13. 4 “CAT OCC KM 16 – 17 SAN CARLOS ET4 BOD 1”;
“KM 25 VÍA FONTIBÓN MOSQUERA”; “P. INDUSTRIAL SAN CARLOS C.I” “KM 15 VÍA FONTIBÓN MOSQUERA”. (págs. 66 a 89 PDF 05). OFYP 2023 00372 01 5 Al sustentar sus recursos (de reposición y subsidiario de apelación), la parte actora destacó que su portafolio de productos comprende el arrendamiento de una multiplicidad de bienes, que incluyen bodegas, bienes raíces, espacios comerciales, lugares, etc.
Sin embargo, de los documentos en que se quiso soportar la ejecución por ese rubro no refrenda que los consumos de servicios públicos se encuentran ligados a los inmuebles identificados en el título ejecutivo, por lo que no era factible librar auto de apremio por el rubro de $1’558.700. Además, en virtud del principio de preclusión que irradia el proceso civil, no era procedente que con el memorial de apelación se intentara complementar, con documentos adicionales al contrato de arrendamiento que se allegó como título ejecutivo.
Lo dicho implica que no había lugar a tomar en consideración los 43 folios (PDF 011 C.1) que se allegaron, de forma novedosa, con el memorial de apelación, con miras a corroborar que los gastos por concepto de servicios públicos domiciliarios correspondían a los inmuebles entregados en arrendamiento a los ejecutados. Memórese que “el concepto de la preclusión lo ha entendido generalmente la doctrina moderna y la jurisprudencia como ‘la pérdida, extinción o consumación de una facultad procesal, y resulta ordinariamente, de tres situaciones procesales: a) por no haberse acatado el orden u oportunidad preestablecido por la Ley para la ejecución de un acto; b) por haberse realizado una actividad incompatible con el ejercicio de otra; c) por haberse ejercido ya, anterior y válidamente esa facultad” (MORALES MOLINA, Hernando, Curso de Derecho Procesal Civil – Parte General, Bogotá, Editorial ABC, 8a edición, 1983, págs. 194 y 195).
Tampoco se olvide, de un lado, que “la obligación debe constar en el escrito en que aparezca completamente delimitada, o sea en forma explícita, es decir que las obligaciones implícitas no pueden ser cobrables ejecutivamente” 5 y, además, que “la claridad de la obligación debe estar no sólo en la forma exterior del documento respectivo, sino más que todo en el contenido jurídico de fondo.
Pero como la obligación es un ente complejo que abarca varios y distintos elementos: objeto, sujeto activo, sujeto pasivo, causa, la claridad de ella ha de comprender todos sus elementos constitutivos’. En síntesis, la obligación ambigua, oscura, dudosa o confusa en cualquiera de sus elementos, no presta mérito ejecutivo”6. 5 Curso De Derecho Procesal Civil, Parte Especial, Hernando Morales Molina, 8ª edición, ed. abc, pág. 170. 6 Sentencia de la CSJ., citada por Hernando Morales Molina, ob. cit. pág. 170.
OFYP 2023 00372 01 6 3. No sobre resaltar que, la motivación de esta providencia, en especial lo que se registró a lo largo de la consideración segunda, no va en perjuicio de lo que pudiera deducirse dentro de un proceso judicial en el que se cuente con mayores elementos de juicio que los que hacen parte de esta actuación coercitiva.
Lo aquí resuelto encontró su razón de ser en el examen que, como juez de ejecución y en esta etapa inicial del proceso, y en atención a las particularidades del mismo, realizó el suscrito Magistrado en punto, principalmente, al soporte documental que, según la demandante, prestaba mérito ejecutivo, a cargo de su contraparte, por los conceptos y cantidades por los que no se atenderá la alzada. 4.
Prospera, apenas con alcance parcial, la apelación en estudio. En consecuencia, se modificará el auto apelado, y en su lugar el ítem del canon de arrendamiento del mes de febrero de 2023 alcanzará la cantidad de $15’645.011. DECISIÓN. Así las cosas, el suscrito Magistrado MODIFICA el auto que el 12 de marzo de 2024 profirió el Juzgado 12 Civil del Circuito de Bogotá, en el proceso ejecutivo singular de la referencia y en su lugar dispone, en el ítem del canon de arrendamiento del mes de febrero de 2023 el mandamiento de pago alcanza el monto de $15’645.011.
En lo demás el auto apelado de 12 de marzo de 2024 queda incólume. Sin costas de segunda instancia, por no aparecer justificadas. Remítase el expediente a la oficina de origen. Notifíquese Firmado Por: Oscar Fernando Yaya Peña Magistrado Sala 011 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: dbd6d20accb02d3a8821bf8dda236ec712b568a5157b78a52b8172f807834259 Documento generado en 06/03/2025 11:27:59 AM OFYP 2023 00372 01 7 Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica OFYP 2023 00372 01 8