REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ SALA QUINTA DE DECISIÓN CIVIL Magistrada Ponente: AÍDA VICTORIA LOZANO RICO Bogotá D.C., dieciséis (16) de febrero dos mil veintiséis (2026). Proyecto discutido en sesión virtual ordinaria del 5 de febrero de 2026 y aprobado en la del día 12 del mismo mes y año. Ref.
Proceso verbal de BLANCA ALICIA CÁRDENAS DE MIER y otra contra el CONJUNTO RESIDENCIAL OVIEDO APARTAMENTOS – PROPIEDAD HORIZONTAL. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-032-202200375-01. I. ASUNTO POR RESOLVER Se decide el recurso de apelación interpuesto por el litisconsorte cuasi necesario, señor Wiston Alejandro Murillo Guzmán y la demandada, Conjunto Residencial Oviedo Apartamentos – Propiedad Horizontal, en contra de la sentencia proferida el 25 de marzo de 2025, por el Juzgado Treinta y Dos Civil del Circuito de esta ciudad, dentro del proceso verbal de impugnación de actos de asamblea promovido por Blanca Alicia Cárdenas de Mier y Martha Lucía Sabogal Pedraza.
II.
ANTECEDENTES 1. Pretensiones. Las demandantes, a través de apoderado judicial, pidieron que se declare la nulidad absoluta de los actos y decisiones de la Asamblea General Extraordinaria de 28 y 31 de agosto de 2022. Subsidiariamente, deprecaron la “ineficacia” de los mismos1. 1 Folio 174, Archivo “01PoderAnexosDemanda.pdf”. 2. Sustento Fáctico.
Como fundamento de sus peticiones, las actoras esgrimieron los hechos que se compendian a continuación: La cadena de eventos que motivó la demanda inició con lo que describieron como una convocatoria irregular. Relataron que la citación a una asamblea general extraordinaria de copropietarios, programada para el 28 de agosto de 2022, fue suscrita por un grupo de personas indeterminadas que afirmaban representar el 20% del coeficiente de la copropiedad y no por el administrador, que es el órgano legalmente facultado para tal fin, según el numeral 1 del artículo 51 de la Ley 675 de 2001 y los estatutos de la copropiedad.
La citación en cuestión carecía de fecha, lo cual añade otro elemento de informalidad que, según las demandantes, contribuyó a la invalidez del acto. Alegaron que, como consecuencia de que la convocatoria no fue emitida por el administrador, ésta no se comunicó de forma individual a cada uno de los propietarios, como lo exige el parágrafo 1 del canon 39 de la aludida Ley y los artículos 51 y 52 de los estatutos internos. Relataron que la administración del conjunto negó la convocatoria por no cumplir los requisitos de ley, razón por la cual no se procedió a la notificación formal a los copropietarios ni se fijaron avisos en la entrada de la propiedad, a pesar de que los convocantes afirmaron haber realizado estas acciones.
Esta falta de cumplimiento con el procedimiento de comunicación privó a los propietarios del derecho a participar y deliberar sobre asuntos que los afectan. Un elemento agravante de la falla en la convocatoria fue la omisión de un anexo obligatorio por ley: la relación de los propietarios que adeudaban expensas comunes, un requisito establecido en el parágrafo 2 del artículo 39 del Régimen de Propiedad Horizontal; responsabilidad que recae en el administrador, quien es el encargado de llevar la contabilidad de la copropiedad.
La ausencia de este documento en la convocatoria, sumada a las demás irregularidades, demuestra –en criterio de las actoras– el Ref. Proceso verbal de BLANCA ALICIA CÁRDENAS DE MIER y otra contra el CONJUNTO RESIDENCIAL OVIEDO APARTAMENTOS – PROPIEDAD HORIZONTAL. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103032-2022-00375-01. incumplimiento de las formalidades esenciales para un proceso asambleario válido.
Seguidamente, describieron cómo, ante la falta de quórum en la primera fecha, 28 de agosto de 2022, la asamblea se reunió nuevamente el 31 de agosto. En esta segunda oportunidad, asistieron 84 personas, lo que representó solo el 17.14% del coeficiente total de la copropiedad, conformada por 490 apartamentos y 44 depósitos. El vicio procesal se extendió a la esfera sustantiva con las decisiones que se tomaron en esa asamblea.
Según el acta, se dispuso la remoción del consejo de administración y del administrador, quienes habían sido nombrados en la asamblea general ordinaria previa, celebrada en marzo de 2022. Las pretensoras argumentaron que esta decisión es improcedente en una asamblea extraordinaria, cuyo propósito, por ley, es atender “asuntos imprevistos o urgentes probados”.
Al utilizar este tipo de asamblea para revocar decisiones de una reunión ordinaria, se eludió el mecanismo de toma de decisiones apropiado, lo que constituye un quebrantamiento manifiesto de la ley y los estatutos, toda vez que la asamblea extraordinaria no puede ser utilizada como un atajo para eludir las reglas establecidas y tomar decisiones que corresponden a una deliberación más amplia y formal. 3.
Contestación. La copropiedad demandada no se opuso a las pretensiones, ni formuló excepciones, dio por ciertos todos los hechos de la demanda y manifestó que se atiene a lo que se pruebe en el proceso2. Confirmó que la administración no convocó la reunión, que la citación carecía de fecha y lugar y, que fue firmada por personas indeterminadas.
Admitió que la administración nunca avaló la condición del 20% de los convocantes. Corroboró la asistencia de solo 84 propietarios (17.14%) y que ninguna de las reuniones está registrada en el libro de actas oficial. 2 Folio 10, Archivo “40ContestaciónCROviedoPH.pdf”. Ref. Proceso verbal de BLANCA ALICIA CÁRDENAS DE MIER y otra contra el CONJUNTO RESIDENCIAL OVIEDO APARTAMENTOS – PROPIEDAD HORIZONTAL.
(Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103032-2022-00375-01. Asintió que la convocatoria no fue enviada a las demandantes y que la correcta notificación es un imperativo legal. Finalmente, concedió que la asamblea extraordinaria no es el medio para tratar cualquier asunto, sino únicamente “asuntos imprevistos o urgentes” y que los temas discutidos eran propios de una asamblea ordinaria. 4.
Intervención de un Tercero. El señor Wiston Alejandro Murillo Guzmán, a través de abogado, propietario del apartamento 204 de la Torre 1 del conjunto residencial demandado y a quien se le reconoció la calidad de litisconsorte cuasinecesario, aseveró que ha operado el fenómeno jurídico de la caducidad, toda vez que la asamblea extraordinaria de propietarios objeto de la impugnación se realizó el 31 de agosto de 2022, mientras que la demanda correspondiente fue presentada el 1 de noviembre del mismo año. Como complemento de este argumento, adujo que el administrador del Conjunto Residencial Oviedo P.H., el señor William Fernando Barrera Triana no posee la “facultad y competencia” necesaria para ser notificado de un proceso de impugnación de las decisiones de la asamblea.
Por tales motivos, solicitó que el juez revoque la admisión de la demanda3. 5. La Sentencia Anticipada de Primera Instancia. En ejercicio del deber que impone el artículo 278 del CGP y luego de considerar que no había pruebas por practicar (num. 2° ejusdem), el Juzgado Treinta y Dos Civil del Circuito de Bogotá emitió fallo anticipado el 25 de marzo de 2025, en el sentido de “declarar la nulidad absoluta de la totalidad de las decisiones adoptadas por la Asamblea Extraordinaria de Copropietarios del Conjunto Residencial Oviedo Apartamentos P.H., celebrada el 31 de agosto de 2022, y con ello el acta de la misma fecha levantada con ocasión de la reunión en cita”.4 En primer lugar, el juez se remitió al marco normativo aplicable, para cuyo efecto citó el artículo 49 de la Ley 675 de 2001, que faculta a los 3 Archivo “05PoderWistonMurilloSolicitudRevocar.pdf”. 4 Archivo “53SentenciaAnticipada.pdf”.
Ref. Proceso verbal de BLANCA ALICIA CÁRDENAS DE MIER y otra contra el CONJUNTO RESIDENCIAL OVIEDO APARTAMENTOS – PROPIEDAD HORIZONTAL. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103032-2022-00375-01. propietarios, administradores y revisores fiscales a impugnar actos que no se ajusten a las disposiciones legales o al reglamento interno. A continuación, hizo una exégesis del artículo 39 de la misma ley, cuyo inciso 2 establece taxativamente que una asamblea extraordinaria puede ser convocada por el administrador, el consejo de administración, el revisor fiscal o un grupo de propietarios que represente, al menos, la quinta parte de los coeficientes de copropiedad.
El parágrafo 1 de este artículo complementa el requisito, ordenando que toda convocatoria debe ser enviada a la última dirección registrada por cada propietario. A su vez, el Juzgado examinó el reglamento de la copropiedad, contenido en la Escritura Pública No. 18.625 de 2007, cuyo artículo 52 permite la convocatoria a asambleas extraordinarias por un número plural de copropietarios que represente al menos el 10% de los coeficientes y establece que el procedimiento de citación debe seguir las mismas formalidades que para las reuniones ordinarias, incluyendo el envío con al menos cinco días hábiles de antelación. Con base en este marco legal y estatutario, el juzgador procedió a analizar la convocatoria que motivó la controversia, determinando que ese acto, a pesar de afirmar provenir de un grupo de copropietarios que representaba el “veinte por ciento (20%) o más de los coeficientes de la copropiedad”, carecía de legalidad, como quiera que no se determinó quiénes eran los copropietarios que convocaban, ni se aportaron sus coeficientes de propiedad, lo que hizo imposible verificar su legitimación y los derechos que les asistían para convocar la asamblea conforme a la Ley 675 de 2001 y los estatutos internos. Esta falta de identificación y determinación vició el acto desde su origen, al no provenir de una de las autoridades expresamente legitimadas por la ley para tal fin.
Aunado a lo anterior, la providencia destacó otras irregularidades formales que fueron determinantes. El fallador constató que la convocatoria carecía de fecha, lo que impidió verificar si se había emitido con la antelación mínima de cinco días hábiles requerida por el reglamento de la copropiedad. Asimismo, señaló que no se aportó prueba alguna de que la convocatoria hubiese sido comunicada a los propietarios Ref.
Proceso verbal de BLANCA ALICIA CÁRDENAS DE MIER y otra contra el CONJUNTO RESIDENCIAL OVIEDO APARTAMENTOS – PROPIEDAD HORIZONTAL. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103032-2022-00375-01. en sus direcciones registradas o de que se hubiera fijado en un lugar visible de la edificación, un requisito fundamental de notificación según el reglamento interno. La propia administración de la copropiedad, a través de sus comunicados (Circular No. 035-2022 y Circular No. 0362022), manifestó públicamente que la convocatoria era improcedente y que no había sido validada ni difundida por la administración. Finalmente, el funcionario judicial estableció una conexión lógica crucial entre la primera asamblea y la segunda, que fue celebrada días después. Al haber encontrado viciada la convocatoria original para el 28 de agosto de 2022, concluyó que la reunión del 31 de agosto, aunque se hubiera llevado a cabo dentro de los términos del artículo 41 de la Ley 675 de 2001, era una “consecuencia de la primera de ellas y, por ende, ineficaz de pleno derecho”. 6.
Las apelaciones. Inconformes con la anterior decisión, tanto el litisconsorte cuasinecesario5 como la demandada6 la impugnaron, expresaron sus reparos y los sustentaron ante esta sede bajo los siguientes argumentos: -El señor Wiston Alejandro Murillo Guzmán estructuró su recurso en torno a dos ejes principales. El primer argumento consistió en que las demandantes sí fueron debidamente notificadas de la convocatoria a la asamblea, toda vez que la comunicación fue depositada en los buzones de correspondencia de los apartamentos de las actoras.
Para respaldar esta afirmación, subrayó que se aportó un video que documenta esta acción. Además, la convocatoria se hizo de manera pública y visible en la recepción del Conjunto Residencial Oviedo P.H. con la suficiente antelación, específicamente desde el 22 de agosto de 2022, días antes de la celebración de la asamblea. El segundo pilar de la apelación cuestionó la falta de valoración de la evidencia. A tal respecto, el abogado manifestó que las pruebas aportadas a favor de su cliente, no fueron apreciadas ni tenidas en cuenta para dictar la sentencia. Específicamente, mencionó el 5 Archivo “54RecursoApelaciónLitisconsorte.pdf”. 6 Archivo “55RecursoApelaciónDemandada.pdf”.
Ref. Proceso verbal de BLANCA ALICIA CÁRDENAS DE MIER y otra contra el CONJUNTO RESIDENCIAL OVIEDO APARTAMENTOS – PROPIEDAD HORIZONTAL. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103032-2022-00375-01. video que documenta la convocatoria de la asamblea. El letrado recalcó que este material probatorio fue enviado al despacho del juzgado en enero de 2023, mucho antes de que se emitiera el fallo. - El Conjunto Residencial Oviedo P.H. centró su reproche en la omisión de una valoración integral y objetiva de las pruebas que aportó. En tal sentido, acusó al juzgado de haber estudiado los elementos de conocimiento de forma aislada y superficial, sin considerar su contexto, coherencia o fuerza demostrativa en conjunto, lo que contraviene directamente las reglas de la sana crítica.
Esta deficiencia –señaló– condujo a una decisión que se encuentra en abierta contradicción con los hechos acreditados en el expediente. Entre las pruebas que consideró desestimadas de manera injustificada se incluyen videos que documentan la entrega física de la convocatoria en los buzones de las demandantes, así como registros fotográficos de su publicación en los vidrios de la recepción del conjunto desde el 22 de agosto de 2022.
Además, mencionó documentos de soporte administrativo, como comunicaciones internas y actas del consejo de administración, que reflejan el estricto cumplimiento del procedimiento citatorio. Subrayó que el juzgador no ofreció una justificación razonada para desestimar este material, violando así el principio de motivación suficiente de las decisiones judiciales, un pilar fundamental del debido proceso.
Por último, adujo que el fallo de primera instancia incurrió en un error manifiesto, al aplicar e interpretar la Ley 675 de 2001. Específicamente, destacó el desconocimiento del artículo 44 de dicha normatividad, el cual establece que la convocatoria a las asambleas de copropietarios puede realizarse mediante la entrega de comunicaciones en los buzones de correspondencia y/o a través de su publicación en lugares visibles y de uso común del conjunto.
Reiteró que el Conjunto Residencial Oviedo P.H. cumplió “cabalmente” con ambos requisitos, tal como se encuentra probado en el expediente. Por lo tanto, concluyó que no existe fundamento legal para sostener que se vulneró el derecho de las demandantes a ser notificadas. Ref. Proceso verbal de BLANCA ALICIA CÁRDENAS DE MIER y otra contra el CONJUNTO RESIDENCIAL OVIEDO APARTAMENTOS – PROPIEDAD HORIZONTAL.
(Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103032-2022-00375-01. III. CONSIDERACIONES Concurren los presupuestos procesales y no se advierte vicio que invalide lo actuado, por lo que se debe dictar la sentencia que resuelva el mérito de la segunda instancia; siendo del caso precisar que la competencia del superior está delimitada por los reproches sustentados en la apelación. Por consiguiente, se deja al margen del escrutinio cualquier cuestión que no hubiere suscitado inconformidad o no esté íntimamente relacionada con lo resuelto en el fallo cuestionado, en aplicación del artículo 328 del CGP.
La Ley 675 de 2001 constituye el marco normativo fundamental que regula las relaciones jurídicas en edificios y conjuntos residenciales sometidos al régimen de propiedad horizontal. Específicamente, en lo que concierne a la organización y funcionamiento de las asambleas de copropietarios, su artículo 37 establece que este órgano está constituido por “los propietarios de bienes privados, o sus representantes o delegados, reunidos con el quórum y las condiciones previstas en esta ley y en el reglamento de propiedad horizontal”.
Esta disposición reconoce a la asamblea como el órgano supremo de decisión en la copropiedad, dotándola de amplias facultades para la administración y gobierno del edificio o conjunto. La importancia de las decisiones asamblearias se refleja en el carácter vinculante que la ley les otorga, señalando que “las decisiones adoptadas de acuerdo con las normas legales y reglamentarias son de obligatorio cumplimiento para todos los propietarios, inclusive para los ausentes o disidentes, para el administrador y demás órganos, y en lo pertinente para los usuarios y ocupantes del edificio o conjunto”.
Debido a la trascendencia jurídica de las actuaciones asamblearias, resulta necesario garantizar su conformidad con el ordenamiento jurídico. De ahí que la validez de estas decisiones depende del cumplimiento estricto de los requisitos formales y procedimentales establecidos en la ley (ad solemnitatem). Ref. Proceso verbal de BLANCA ALICIA CÁRDENAS DE MIER y otra contra el CONJUNTO RESIDENCIAL OVIEDO APARTAMENTOS – PROPIEDAD HORIZONTAL.
(Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103032-2022-00375-01. El artículo 39 del aludido estatuto dispone que “la Asamblea General se reunirá ordinariamente por lo menos una vez al año, en la fecha señalada en el reglamento de propiedad horizontal y, en silencio de éste, dentro de los tres (3) meses siguientes al vencimiento de cada período presupuestal”.
Asimismo, la norma indica que “la convocatoria la efectuará el administrador, con una antelación no inferior a quince (15) días calendario”. Esta exigencia temporal resulta fundamental para garantizar el derecho de participación de todos los copropietarios, de suerte que las decisiones de las asambleas de copropietarios son ineficaces cuando se convoca la reunión ordinaria con menos de quince días de anticipación, o el término reglamentario para las extraordinarias, o cuando la de segunda convocatoria no se lleve a cabo en el tercer día hábil.
A su turno, el Parágrafo 1° del citado canon estatuye: “Toda convocatoria se hará mediante comunicación enviada a cada uno de los propietarios de los bienes de dominio particular del edificio o conjunto, a la última dirección registrada por los mismos. Tratándose de asamblea extraordinaria, reuniones no presenciales y de decisiones por comunicación escrita, en el aviso se insertará el orden del día y en la misma no se podrán tomar decisiones sobre temas no previstos en este”.
Ahora bien, la evocada codificación ordena de manera categórica la sanción de nulidad absoluta para aquellas decisiones que contravengan los requisitos legales. En tal sentido, el artículo 45, en su parte final, dispone expresamente que “las decisiones que se adopten en contravención a lo prescrito en este artículo, serán absolutamente nulas”.
Esta previsión constituye el fundamento normativo directo para la acción de nulidad de actas de asamblea, imponiendo una sanción severa para garantizar el cumplimiento de las normas procedimentales. Entre las falencias que pueden presentarse en la asamblea general se encuentran los vicios de convocatoria, defectos en la conformación del quórum, irregularidades en los procedimientos de votación, defectos en la elaboración del acta y violación de normas sustanciales.
Estas infracciones no constituyen meras irregularidades formales, sino que afectan sustancialmente el derecho de participación de los copropietarios. Ref. Proceso verbal de BLANCA ALICIA CÁRDENAS DE MIER y otra contra el CONJUNTO RESIDENCIAL OVIEDO APARTAMENTOS – PROPIEDAD HORIZONTAL. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103032-2022-00375-01.
Por su parte, el acta de asamblea constituye el documento que consigna las decisiones adoptadas y debe cumplir con requisitos específicos establecidos en la ley. El artículo 47 de la Ley 675 de 2001 consagra los elementos que debe contener el acta, y su omisión puede generar la nulidad de las decisiones consignadas. Más allá de los vicios formales, las decisiones asamblearias pueden ser nulas cuando contravengan normas sustanciales del ordenamiento jurídico, lo que incluye determinaciones que vulneren derechos fundamentales, excedan las competencias de la asamblea o contravengan disposiciones imperativas de la ley.
De manera liminar, ha de anunciarse que esta Sala comparte plenamente los fundamentos jurídicos y fácticos que llevaron al a quo a declarar la nulidad de la asamblea impugnada, toda vez que la decisión impugnada se cimentó en una interpretación rigurosa de la Ley 675 de 2001 y del reglamento de propiedad horizontal del Conjunto Residencial Oviedo Apartamentos P.H. En tal sentido, el juez de primera instancia identificó acertadamente los vicios insubsanables que afectaron la convocatoria a la asamblea extraordinaria.
En primer lugar, la falta de potestades legales de los convocantes. El artículo 39 de la Ley 675 de 2001, es taxativo al señalar quiénes están facultados para convocar a una asamblea extraordinaria: el administrador, el consejo de administración, el revisor fiscal o un número plural de propietarios que representen, al menos, la quinta parte de los coeficientes de copropiedad.
En el presente caso, la convocatoria no provino de ninguno de los órganos legalmente habilitados, y si bien se alegó que un grupo de copropietarios representaba el 20% de los coeficientes, no se identificó a dichos propietarios ni se aportó prueba alguna que acreditara su legitimación. Esta omisión no es un defecto menor; por el contrario, constituye un vicio de fondo que afecta la validez misma de la citación, pues impide verificar si quienes la promovieron contaban con la autoridad legal para hacerlo.
Ref. Proceso verbal de BLANCA ALICIA CÁRDENAS DE MIER y otra contra el CONJUNTO RESIDENCIAL OVIEDO APARTAMENTOS – PROPIEDAD HORIZONTAL. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103032-2022-00375-01. En segundo lugar, la sentencia de primera instancia destacó la ausencia de fecha en el documento de intimación y la falta de prueba de su debida comunicación. El artículo 52 del reglamento de propiedad horizontal del Conjunto Residencial Oviedo Apartamentos P.H.7 exige una antelación mínima de cinco días hábiles para la exhortación. En contraste, la carencia de fecha en ese documento8 imposibilita verificar el cumplimiento de este término, lo que representa una vulneración al derecho de los copropietarios a ser informados con la debida anticipación para preparar su participación. Más grave aún, no se aportó prueba fehaciente de que la convocatoria hubiera sido comunicada individualmente a todos los propietarios en su última dirección registrada, tal como lo exige perentoriamente el parágrafo 1° del artículo 39 de la Ley 675 de 2001.
Cabe precisar que la notificación individual es un requisito esencial para garantizar el derecho de participación y el debido proceso, y su omisión, incluso respecto de un solo propietario, puede viciar de nulidad la asamblea. La propia administración del conjunto, en un acto de transparencia y reconocimiento de la irregularidad, manifestó públicamente que la convocatoria era improcedente y que no había sido validada ni difundida por ella, lo que corrobora la falta de una notificación legítima y generalizada.
Finalmente, el juez de primera instancia acertó al establecer la conexión inescindible entre la convocatoria inicial y la asamblea celebrada en segunda ocasión. Si la notificación original para el 28 de agosto de 2022 estaba viciada de nulidad por las razones expuestas, la reunión del 31 de agosto, aunque se haya realizado bajo la figura de la segunda convocatoria (artículo 41 de la Ley 675 de 2001), no puede sanear los defectos de origen porque es una extensión de la primera y, por tanto, hereda sus vicios.
Memórese que la segunda reunión no es un mecanismo para convalidar actos nulos desde su génesis, sino para permitir la deliberación cuando la primera no pudo sesionar por falta de quórum. La ineficacia de la exhortación inicial se traslada a la asamblea subsiguiente, 7 Folio 82, Archivo “01PoderAnexosDemanda.pdf”. 8 Folio 4, Archivo “01PoderAnexosDemanda.pdf”.
Ref. Proceso verbal de BLANCA ALICIA CÁRDENAS DE MIER y otra contra el CONJUNTO RESIDENCIAL OVIEDO APARTAMENTOS – PROPIEDAD HORIZONTAL. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103032-2022-00375-01. haciendo que sus decisiones sean igualmente ineficaces de pleno derecho. En su intento por desvirtuar los fundamentos de la sentencia de primera instancia, los apelantes insistieron en que la convocatoria fue debidamente notificada mediante el depósito de comunicaciones en los buzones de correspondencia de los apartamentos de las demandantes y la publicación en la recepción del conjunto, aportando un video y registros fotográficos como prueba.
Sin embargo, estos argumentos no logran debilitar la conclusión del a quo sobre la falta de una notificación legítima y eficaz. En primer lugar, el depósito de comunicaciones en los buzones de correspondencia, si bien puede ser un medio de comunicación en algunos contextos, no suple la exigencia legal de que la convocatoria sea enviada a la última dirección registrada por cada propietario.
La ley es clara al respecto y no admite interpretaciones que flexibilicen este requisito. La última dirección registrada (Parágrafo 1°, art. 39. ejusdem) es la que garantiza la certeza de la notificación, y cualquier otro medio, si no está expresamente autorizado en el reglamento de propiedad horizontal, carece de la misma fuerza probatoria.
Además, la carga de la prueba de la debida notificación recae en quien la alega, y en este caso, los apelantes no lograron demostrar que la comunicación fue enviada a la dirección registrada de cada uno de los copropietarios, como lo exige la ley. En segundo, la publicación en la recepción del conjunto, aunque puede ser un medio de publicidad (que, en todo caso, no se probó, pues los videos aportados al proceso no logran corroboran ese dicho), no reemplaza la notificación individual.
La ley no contempla la publicación en lugares visibles como un medio de notificación válido para las convocatorias a asambleas, a menos que el reglamento de propiedad horizontal lo establezca de manera expresa y subsidiaria a la notificación individual. En este caso, no se ha demostrado que el reglamento del Conjunto Residencial Oviedo Apartamentos P.H. autorice este tipo de notificación como sustituto de la comunicación individual.
Ref. Proceso verbal de BLANCA ALICIA CÁRDENAS DE MIER y otra contra el CONJUNTO RESIDENCIAL OVIEDO APARTAMENTOS – PROPIEDAD HORIZONTAL. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103032-2022-00375-01. En cuanto a la valoración de la prueba, los apelantes alegaron que el juez de primera instancia no apreció adecuadamente el video y los registros fotográficos aportados.
Sin embargo, esta Sala considera que el a quo actuó conforme a las reglas de la sana crítica, pues la existencia de unos videos que muestran una discusión sobre por qué no se depositaron las comunicaciones en los buzones, no prueba que se haya notificado a todos los copropietarios en su última dirección registrada, ni que la convocatoria cumpliera con los demás requisitos legales (legitimación de los convocantes, fecha, etc.).
La valoración de la prueba no puede ser aislada, sino que debe hacerse en conjunto con los demás elementos probatorios y a la luz del marco normativo aplicable. En este caso, la prueba documental (la propia convocatoria sin fecha ni identificación de los convocantes) y la confesión de la parte demandada (al no oponerse a las pretensiones y dar por ciertos los hechos de la demanda) tienen un peso demostrativo superior al de las probanzas aportadas por los apelantes.
Vale la pena memorar que la validez de un acto jurídico ad substantiam actus o ad solemnitatem depende del cumplimiento de las formalidades legales (la forma es un requisito esencial para la existencia y validez del acto), y si las pruebas aportadas no logran desvirtuar los vicios de forma o de fondo que afectan la validez del acto, la decisión judicial debe declarar que el acto es nulo, o no nace a la vida jurídica.
La parte demandada alegó un error en la aplicación e interpretación de la Ley 675 de 2001, destacando el desconocimiento del artículo 44 de dicha normatividad, el cual establece que la convocatoria a las asambleas de copropietarios puede realizarse mediante la entrega de comunicaciones en los buzones de correspondencia. Este argumento es erróneo y se basa en una interpretación equivocada de la ley, pues el precepto invocado se refiere a las decisiones en reuniones no presenciales, y establece que serán ineficaces cuando alguno de los propietarios no participe en la comunicación simultánea o sucesiva, o en la escrita, pero no regula la forma de convocatoria a las asambleas presenciales, que está claramente establecida en el artículo 39 de la misma ley.
La remisión al artículo 44 Ref. Proceso verbal de BLANCA ALICIA CÁRDENAS DE MIER y otra contra el CONJUNTO RESIDENCIAL OVIEDO APARTAMENTOS – PROPIEDAD HORIZONTAL. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103032-2022-00375-01. es, por tanto, impertinente y no desvirtúa la conclusión del a quo sobre la falta de una notificación válida. Por todo lo expuesto, esta Sala concluye que la sentencia de primera instancia se ajusta a derecho y debe ser confirmada en su integridad, pues los vicios en la convocatoria a la asamblea extraordinaria del 28 y 31 de agosto de 2022, consistentes en la falta de legitimación de los convocantes, la ausencia de fecha en la citación y la falta de una debida notificación individual a los copropietarios, son de tal gravedad que acarrean la nulidad absoluta de las decisiones adoptadas en dicha asamblea.
En tal virtud, se condenará en costas a los recurrentes, de conformidad con lo ordenado en el numeral tercero del artículo 365 del CGP. IV. DECISIÓN En mérito de lo expuesto, la SALA QUINTA DE DECISIÓN CIVIL DEL TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ, administrando justicia en el nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley,
RESUELVE
Primero. CONFIRMAR en su integridad la sentencia proferida el 25 de marzo de 2025, por el Juzgado Treinta y Dos Civil del Circuito de Bogotá. Segundo. CONDENAR a los recurrentes al pago de las costas causadas en esta instancia, para cuyo efecto la Magistrada Sustanciadora fija las agencias en la suma equivalente a dos (2) Salarios Mínimos Legales Mensuales Vigentes, que serán pagadas por partes iguales.
Liquídense en la forma prevista en el artículo 366 del CGP. Tercero. Por la Secretaría de la Sala, devuélvase el expediente a la oficina de origen, ofíciese y déjense las constancias a que haya lugar. Ref. Proceso verbal de BLANCA ALICIA CÁRDENAS DE MIER y otra contra el CONJUNTO RESIDENCIAL OVIEDO APARTAMENTOS – PROPIEDAD HORIZONTAL. (Apelación de sentencia).
Rad. 11001-3103032-2022-00375-01.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE Firmado Por: Aida Victoria Lozano Rico Magistrada Sala 016 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Sandra Cecilia Rodriguez Eslava Magistrada Sala Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Adriana Saavedra Lozada Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Sala 001 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 93b3b211dd3c94733a2fe40bb6e0a44c4888713469ce0c2d6af63d075e47072f Documento generado en 16/02/2026 04:31:16 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://firmaelectronica.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica Ref.
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