REPÚBLICA DE COLOMBIA TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL SALA CIVIL ADRIANA SAAVEDRA LOZADA Magistrada Ponente Bogotá D.C., veintiocho (28) de agosto de dos mil veinticuatro (2024) (Discutido y aprobado en Sala de la fecha) Se decide el recurso de apelación interpuesto por la demandada contra la sentencia proferida el 11 de octubre de 2022, por el Juzgado Tercero (03) Civil del Circuito de Bogotá D.C., dentro del juicio verbal promovido por los señores Gonzalo Ayala Naranjo, Constanza Jeannette Rivera Cañón, Nubia Rivera Cañón y Brigitte Angélica García Martínez, contra el Edificio Multifamiliar Palma P.H. I.
ANTECEDENTES 1.- La demanda 1.1.- Por medio de apoderado judicial, los señores Gonzalo Ayala Naranjo, Constanza Jeannette Rivera Cañón, Nubia Rivera Cañón y Brigitte Angélica García Martínez pidieron 1 declarar la nulidad de los actos de convocatoria realizados los días 16, 18 y 22 de marzo de 2019, así como del acta de asamblea general ordinaria de propietarios del Edificio Palma Real P.H., celebrada el 1 de abril de 2019. 1 Folio 302 a 387 Archivo 05CuadernoPrincipalDigitalizadoF1-286 del cuaderno principal.
Verbal No. 110013103003-2019-00347-02 Gonzalo Ayala Naranjo, Constanza Jeannett Rivera Cañón, Nubia Rivera Cañón, y Brigitte Angélica García Martínez, contra Edificio Multifamiliar Palma P.H. Confirma 1.2.- Sustento fáctico Los demandantes Gonzalo Ayala Naranjo, Constanza Jeannette Rivera Cañón, Nubia Rivera Cañón y Brigitte Angélica García Martínez, sustentaron las súplicas formuladas así: Afirmaron que, el 16 de marzo de 2019, la administradora del Edificio Palma Real P.H., convocó a los propietarios a asamblea general ordinaria a celebrarse el 1 de abril siguiente, invocando como sustento el artículo 21D y su parágrafo del reglamento de propiedad horizontal, sin que ello fuere posible pues al tenor de lo normado en el inciso segundo del parágrafo 1º del artículo 39 de la Ley 675 de 2001, ese dispositivo solo extraordinarias, era aplicable reuniones no en tratándose presenciales y de asambleas decisiones por comunicación escrita.
Refirieron que, con ese acto, la representante de esa unidad inmobiliaria desconoció los artículos 1º y 2º de la Constitución Política, así como el parágrafo primero del artículo 5º y el inciso segundo del parágrafo 1º del artículo 39 ya citado. Indicaron que, mediante escrito posterior de fecha 19 de marzo y utilizando un error de transcripción digital o mecanográfico, se pretendió darle validez a un enunciado que contiene un aviso inmodificable o rígido del orden del día, impidiéndole a los propietarios y/o sus delegados aportar temas diferentes a los relacionados en esa foliatura.
Además, que allí se les coaccionó, pues se enunció la eventual imposición de una sanción del 50 % de la cuota de administración, al propietario que no fuera a la asamblea, dando por sentado que el órgano directivo aprobaría tal correctivo, aunque no existía previsión en ese sentido en el reglamento de propiedad horizontal. Verbal No. 110013103003-2019-00347-02 Gonzalo Ayala Naranjo, Constanza Jeannett Rivera Cañón, Nubia Rivera Cañón, y Brigitte Angélica García Martínez, contra Edificio Multifamiliar Palma P.H. Confirma Enunciaron que, la citación a asamblea ordinaria no fue realizada con quince días de antelación y no se respetó el término límite que señala la ley para celebrarla, esto es, dentro de los tres meses siguientes al vencimiento del período presupuestal; lo que quiere decir, que para programar y celebrar la asamblea se contaba hasta el 31 de marzo de 2019, no hasta el 1º de abril.
Agregaron que, todo lo anterior, tornaba ineficaz tanto los actos de citación como la asamblea general ordinaria propiamente, máxime cuando se vulneraron los derechos de participación, aportes y deliberación de los propietarios o sus delegados respecto de los intereses comunes, el correcto funcionamiento de la copropiedad y la prevalencia de la convivencia pacífica.
Aseveraron que, el 16 de marzo de 2019, vía correo electrónico, pusieron en conocimiento de la administración, la tardanza de la convocatoria a asamblea y la posibilidad de reunirse por derecho propio; además, que, si bien, en esa fecha se realizó citación, no se adjuntó el informe de gestión del comité de convivencia, circunstancia que afectaba la toma de decisiones, por ejemplo, frente al hurto suscitado el 12 de marzo de 2019, por valor cercano a los $25.000.000, en uno de los apartamentos de la copropiedad.
Manifestaron que, al día enunciando la anterior administradora que les siguiente, remitieron nuevo informe, y solicitándole a fuente normativa irregularidad ilustrara la en la que sustentaba la imposición de la sanción por inasistencia. Expusieron que, el 18 de marzo, la prenombrada procedió a cambiar el acto de convocatoria inicialmente difundido, específicamente, eliminó la sanción en comento; modificó el número de temas de diez a nueve “debido a que (…) decide arbitrariamente suprimir el tema 3, denominado “Aprobación del Reglamento de la Asamblea”; reprogramó Verbal No. 110013103003-2019-00347-02 Gonzalo Ayala Naranjo, Constanza Jeannett Rivera Cañón, Nubia Rivera Cañón, y Brigitte Angélica García Martínez, contra Edificio Multifamiliar Palma P.H. Confirma la sesión de asamblea e incluyó el acápite de proposiciones y varios con asuntos tales, como la adecuación de ascensores a la norma, arreglo del equipo de presión y eyección, impermeabilización de jardineras y otros proyectos; último aspecto con el que limitó la participación y el ejercicio de los derechos de los propietarios, pues ese ítem debía ser de libre discusión y de plena autonomía de los propietarios, permitiéndoseles proponer e incluir temas diferentes a los establecidos en la convocatoria, el mismo día en que se celebrara la asamblea; a la par, señalaron que omitió adjuntar los soportes de los arreglos, inversiones e implementaciones que se pretendían ejecutar y justificaban la imposición y/o aumento en la cuota extraordinaria “con quince (15) días de antelación a la fecha de celebración de la Asamblea, razón por la cual, no se contó con la información adecuada ni los soportes pertinentes que sustentara el aumento desmesurado de la cuota”.
Explicaron que, el 22 de marzo, la administradora de la copropiedad remitió el apoyo de los informes, estados financieros, proyecto de presupuestos y cuadros comparativos de obras, sin acompañar las cotizaciones relativas a los ascensores, sistema hidroneumático y jardineras; excluyendo los ítems de arreglo y mantenimiento de la puerta vehicular, arreglo de la superficie del piso de los parqueaderos, cambio de bombillos a tecnología LED, apropiación de áreas comunes, arreglo del techo de los apartamentos 701 y 703, implementación del plan de emergencia y del Sistema General de Seguridad Social en el Trabajo; y, a su vez, adicionó una previsión restrictiva en el sentido que “Si está interesado en presentar temas para proposiciones y varios, le agradecemos hacerlo llegar en sobre cerrado a la administración al correo electrónico edipalmareal@gmail.com, ocho (8) días antes de la realización de la asamblea para incluirlo en el orden del día”, con ello afectó la participación libre, verbal, presencial y sin ningún condicionamiento ni coacción de alguna clase, antes de la celebración de la asamblea.
Verbal No. 110013103003-2019-00347-02 Gonzalo Ayala Naranjo, Constanza Jeannett Rivera Cañón, Nubia Rivera Cañón, y Brigitte Angélica García Martínez, contra Edificio Multifamiliar Palma P.H. Confirma Argumentaron que, en esa oportunidad, la administración envió un tercer documento para consolidar un acto complejo, acompañando los informes de gestión administrativa para el año 2018, del proceso de recaudo de cartera, de los estados financieros de esa anualidad y su revelación, del proyecto de presupuesto y discriminación de expensas comunes ordinarias y los cuadros comparativos de obras, sistema de hidroneumático y jardines de hidroneumático y jardineras.
Enfatizaron que esa información debió remitirse con la primera citación y no esperar hasta el 22 de marzo, para aportarla físicamente; sin que fuera válido que indicara que los soportes de los informes solo se podrían consultar el 26 de marzo entre las 4:00 y 7:00 p.m. y el 28 de marzo entre las 8:00 y las 11:00 a.m. Manifestaron que se desconoció la Ley 1314 de 2009, Ley 675 de 2001, el artículo 369 del Código de Comercio y el artículo 48 de la Ley 222 de 1995, que consagran el derecho de los propietarios a inspeccionar los estados financieros, sus revelaciones, sus soportes y cualquiera de los informes pertinentes.
En otro orden, señalaron que, en la sesión de asamblea general ordinaria finalmente celebrada el 1 de abril de 2019, se indicó que asistían 16 mandatarios delegados y 8 propietarios, sin embargo, al contrastar el listado de rigor y compararlo con los certificados de tradición y libertad, observaron que para los apartamentos 402/3 con coeficiente del 7.12%, 503 con coeficiente del 2.92%, 602 con coeficiente del 3.94% y 603 con coeficiente del 2.90%, se relacionaron como propietarios personas que no tenían esa calidad, circunstancia que invalidó los poderes que fueron otorgados para la representación de esas unidades mobiliarias; más aún, cuando la administradora incumplió la función reglada en el numeral 2º del artículo 51 de la Ley 675 de 2001 y el numeral 2º del artículo vigésimo sexto del reglamento de copropiedad, en el sentido de “llevar actualizado el registro de propietarios y residentes del Edificio Multifamiliar Palma Real”.
Verbal No. 110013103003-2019-00347-02 Gonzalo Ayala Naranjo, Constanza Jeannett Rivera Cañón, Nubia Rivera Cañón, y Brigitte Angélica García Martínez, contra Edificio Multifamiliar Palma P.H. Confirma Además, que, respecto del primer inmueble, se tomó como referencia global la sumatoria de coeficientes de los dos apartamentos, estos fueron, 402 y 403, “en vez de individualizar el coeficiente y el propietario; situación ésta, que torna dudosa y confusa, la conformación del quórum y la toma de decisiones válidas”.
Adujeron que, si con esos votos y coeficientes se conformó el quórum, se reeligieron miembros del Consejo de Administración -algunos de ellos sin tener la calidad de propietarios- y se adoptaron decisiones que afectaban los intereses de la copropiedad; esas anomalías no podían ser admitidas. A su vez, refirieron que se coartó a los propietarios de los bienes privados que integran el Edificio, el derecho a participar en las deliberaciones de la asamblea ordinaria y a votar en ella, porque no existió un debate informado, democrático, comunicativo, respetuoso de la dignidad humana, la convivencia pacífica y el orden justo; que el modelo parlamentario que se usó no brindo esas garantías, menos aún, cuando el presidente moderador adoptó un rol parcializado y carente de neutralidad, permitiendo que “la mayoría dominante numérica lograra imponerse en los órganos de dirección, con la reelección de los consejeros del período anterior, sin permitir que la copropiedad pudiera renovarse en sus órganos y por tanto, mejorar la administración del Edificio”, mientras que habilitó la participación de delegatarios que, como antes se describió, no contaban con acto de apoderamiento en debida forma otorgado por los legítimos propietarios.
Resaltaron que, la participación del representante del apartamento 602, presentaba una irregularidad adicional, por cuanto que, pese a encontrarse en mora en el pago de las expensas comunes ordinarias, pudo intervenir, lo cual estaba prohibido. Verbal No. 110013103003-2019-00347-02 Gonzalo Ayala Naranjo, Constanza Jeannett Rivera Cañón, Nubia Rivera Cañón, y Brigitte Angélica García Martínez, contra Edificio Multifamiliar Palma P.H. Confirma Precisaron que, aunque entre Germán Narváez Arciniegas y Ana Carmela Gómez, se dio un impedimento para ejercer los cargos de miembros principales del Consejo de Administración, por su vínculo de parentesco en segundo grado por afinidad, no se declaró y se permitió su elección. Por último, hicieron mención de las irregularidades suscitadas en el nombramiento de la Comisión de Verificación y Redacción del Acta de Asamblea, las presentadas en el contenido del acta y en la entrega de copia de ese documento, así mismo, a que se “facultó al Consejo de Administración para que comprometiera vigencias futuras por dos (2) años”; mientras que se dejó de discutir “Otros proyectos planteados”, caso en el cual, ha debido aplazarse la asamblea por falta de agotamiento del orden del día, tal como lo regula en el artículo 430 del Código de Comercio. 2.
La oposición 2.1.- Superados los motivos que dieron lugar a la inadmisión de la demanda, se profirió el auto del 22 de agosto de 2019 2, que aceptó el libelo y ordenó la notificación de la demandada; mientras que, en auto posterior, adiado 27 de octubre de 2020, se decretó la suspensión provisional del incremento de las expensas comunes ordinarias aprobadas y la utilización de los recursos contenidos en el Fondo de Imprevistos para el arreglo de los apartamentos 701, 702 y 703, aspectos ambos dispuestos en la sesión de asamblea general ordinaria objeto de la litis3. 2.2.- El Edificio Multifamiliar Palma Real no contestó oportunamente la demanda, lo que derivó en el rechazo de su pronunciamiento 4, decisión que se confirmó en sede de apelación 5. 2 Folio 388 Archivo05CuadernoPrincipal DigitalizadoF1-286. 3 Folio 589 Archivo05CuadernoPrincipal DigitalizadoF1-286. 4 Folio 589 Archivo05CuadernoPrincipal DigitalizadoF1-286. 5 Archivo09CuadernoPrincipal DigitalizadoF1-286.
Verbal No. 110013103003-2019-00347-02 Gonzalo Ayala Naranjo, Constanza Jeannett Rivera Cañón, Nubia Rivera Cañón, y Brigitte Angélica García Martínez, contra Edificio Multifamiliar Palma P.H. Confirma 3. La sentencia de instancia La falladora de primer grado indicó que no operó la caducidad de la acción prevista en el artículo 382 del C. G. del P., por cuanto la sesión de asamblea se celebró el 1 de abril de 2019, mientras que la demanda de impugnación se radicó el 30 de mayo siguiente, en los 2 meses posteriores al acto reprochado.
A renglón seguido, advirtió que la prueba en conjunto recaudada en el proceso permitía afirmar que la administración de la copropiedad remitió tres comunicaciones vía correo electrónico, en los días 16, 18 y 22 de marzo de 2019, a fin de convocar a la asamblea general ordinaria de copropietarios ya identificada. Afirmó que la composición del orden del día, así como los numerales incluidos y las exclusiones realizadas entre la convocatoria anunciada el 16 de marzo y la enviada el 18 de marzo de 2019, eran disimiles entre sí. Entendió que esa última citación correspondía a la convocatoria definitiva a la asamblea ordinaria, sustituyendo esta, la anterior citación de fecha 16 de marzo.
Consideró erróneo aceptar que las comunicaciones que siguieron a la inicial de fecha 16 de marzo correspondían a correcciones, pues en realidad fueron una sustitución total; lo que le llevó a concluir que la citación eficaz para la referida asamblea fue informada a los copropietarios dos días después. Concluyó que el llamado a los copropietarios no se realizó acorde a las previsiones de los estatutos del régimen de propiedad horizontal, en tanto, que no se cumplió con el término previsto para la comunicación de la invitación ni para su desarrollo, actuaciones que se hicieron por fuera del plazo previsto en el parágrafo primero del artículo 39 de la Verbal No. 110013103003-2019-00347-02 Gonzalo Ayala Naranjo, Constanza Jeannett Rivera Cañón, Nubia Rivera Cañón, y Brigitte Angélica García Martínez, contra Edificio Multifamiliar Palma P.H. Confirma Ley 675 de 2001, según el cual, el envío de esa convocatoria se debía efectuar con una antelación no menor a 15 días calendario.
En consecuencia, declaró la nulidad del “Acta de la Asamblea General de Copropietarios del Edificio Multifamiliar Palma Real Propiedad Horizontal celebrada el primero de abril del año 2019”, manteniendo en todo caso el presupuesto aprobado para el año 2019. 4. El recurso de apelación La demandada apeló el fallo de primer grado y formuló los respectivos reparos, los que oportunamente sustentó concretándolos en los siguientes aspectos: Aseveró que, contrario a la interpretación de la A quo, la citación a la asamblea de copropietarios se efectuó dentro de los términos establecidos para tal fin.
Afirmó que ese procedimiento fue un acto complejo y que, si bien existían tres comunicaciones dirigidas a los copropietarios, lo cierto era que la convocatoria se realizó mediante comunicación del 16 de marzo de 2019, siendo las posteriores “correcciones de errores técnicos y de digitación bajo el presupuesto de fe de erratas”, sin que dicha situación pudiera ser considerada como una nueva convocatoria (Subrayado de la Sala).
Indicó que el aviso cumplió con los requisitos contemplados en los artículos 39 y 47 de la Ley 675 de 2001, motivo por el cual, las decisiones adoptadas no contenían vicios que dieran paso a la nulidad declarada, pues ello sólo se suscita por defectos en la convocatoria, vulneración del quórum deliberatorio o cuando no se ajustan a las prescripciones de ley o al reglamento de la propiedad horizontal; sin que se presentaran ninguno de esos eventos en el asunto decidido.
Expuso que el argumento de esa falladora en el sentido que existió un Verbal No. 110013103003-2019-00347-02 Gonzalo Ayala Naranjo, Constanza Jeannett Rivera Cañón, Nubia Rivera Cañón, y Brigitte Angélica García Martínez, contra Edificio Multifamiliar Palma P.H. Confirma cambio en el orden del día por la mera eliminación del punto denominado “aprobación del reglamento de la asamblea”, carecía de asidero jurídico y jurisprudencial.
No obstante, subsidiariamente, pidió que se tuviere en cuenta lo normado en el artículo 40 de la ley 675 de 2001, respecto de las reuniones por derecho propio, a saber, que “será igualmente válida la reunión que se haga en cualquier día, hora o lugar, sin previa convocatoria, cuando los participantes representen la totalidad de los coeficientes de copropiedad del edificio o conjunto, sin perjuicio de lo previsto en la presente ley, para efectos de mayorías calificadas”.
Por último, solicitó la revocatoria de la sentencia apelada y, en su lugar, se denegaran las pretensiones de la demanda. II. CONSIDERACIONES 5. Presupuestos procesales Concurren los presupuestos procesales y no se advierte vicio alguno que invalide lo actuado, por lo procede dirimir el mérito de la controversia, precisando, además, que la competencia de esta instancia está delimitada por los concretos y puntuales reparos formulados por la parte apelante al fallo opugnado, según lo previsto por el artículo 328 del C. G. del P. 6.
Análisis de los reparos motivo de la impugnación 6.1. La Ley 675 de 2001, por la cual se expide el régimen de propiedad horizontal tiene por objeto regular la forma especial de dominio en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre bienes comunes, con el propósito de garantizar la seguridad y la convivencia pacífica, así como la función de la propiedad; y se aplica a edificios y conjuntos, construidos o por Verbal No. 110013103003-2019-00347-02 Gonzalo Ayala Naranjo, Constanza Jeannett Rivera Cañón, Nubia Rivera Cañón, y Brigitte Angélica García Martínez, contra Edificio Multifamiliar Palma P.H. Confirma construirse, que estén destinado a uso residencial o mixto (artículos 1º y 3º); también a unidades inmobiliarias cerradas, y a las parcelaciones que se acojan (artículos 63 y 85).
Entre tanto, el artículo 36 de ese dispositivo, prevé que “La dirección y administración de la persona jurídica corresponde a la asamblea general de propietarios, al consejo de administración, si lo hubiere, y al administrador del edificio o conjunto”; mientras que, el artículo 37, establece que “La asamblea general la constituirán los propietarios de bienes privados, o sus representantes o delegados, reunidos con el quórum y las condiciones previstas en esta ley y en el reglamento de propiedad horizontal.
Todos los propietarios de bienes privados que integran el edificio o conjunto tendrán derecho a participar en sus deliberaciones y a votar en ella. El voto de cada propietario equivaldrá al porcentaje del coeficiente de copropiedad del respectivo bien privado (Negrilla y cursiva de la Sala)”. Ahora, el artículo 39, dispone que “La Asamblea General se reunirá ordinariamente por lo menos una vez al año, en la fecha señalada en el reglamento de propiedad horizontal y, en silencio de este, dentro de los tres (3) meses siguientes al vencimiento de cada período presupuestal; con el fin de examinar la situación general de la persona jurídica, efectuar los nombramientos cuya elección le corresponda, considerar y aprobar las cuentas del último ejercicio y presupuesto para el siguiente año. La convocatoria la efectuará el administrador, con una antelación no inferior a quince (15) días calendario (Negrilla, cursiva y subrayado de la Sala)”.
Por lo demás, el artículo 49, consagra que “El administrador, el Revisor Fiscal y los propietarios de bienes privados, podrán impugnar las decisiones de la asamblea de propietarios, cuando no se ajusten a las prescripciones legales o al reglamento de la propiedad horizontal”; presupuesto que recoge el artículo 382 del C. G. del P., al indicar que Verbal No. 110013103003-2019-00347-02 Gonzalo Ayala Naranjo, Constanza Jeannett Rivera Cañón, Nubia Rivera Cañón, y Brigitte Angélica García Martínez, contra Edificio Multifamiliar Palma P.H. Confirma “La demanda de impugnación de actos o decisiones de asambleas, juntas directivas, juntas de socios o de cualquier otro órgano directivo de personas jurídicas de derecho propio, solo podrá proponerse, so pone de caducidad, dentro de los dos (2) meses siguientes a la fecha del acto respectivo y deberá dirigirse contra la entidad.
Si se tratare de acuerdos o actos sujetos a registro, el término se contará desde la fecha de la inscripción. En la demanda podrá pedirse la suspensión provisional de los efectos del acto impugnado por violación de las disposiciones invocadas por el solicitante, cuando tal violación surja del análisis del acto demandado, su confrontación con las normas, el reglamento o los estatutos respectivos invocados como violados, o del estudio de las pruebas allegadas con la solicitud.
El demandante prestará caución en la cuantía que el juez señale. El auto que decrete la medida es apelable en el efecto devolutivo”. 6.2. La Sala advierte que la tesis de la A quo será confirmada, por las razones que a continuación se exponen: 6.2.1. Se reprocha a esa falladora que hubiere considerado que la convocatoria a la sesión de asamblea ordinaria a celebrarse el 1 de abril de 2019, por parte del Edificio Multifamiliar Palma Real P.H., no se realizó dentro del término reglado en el artículo 39 de la Ley 675 de 2001; lo anterior, por cuanto, en el entender de la apelante, si bien el trámite de citación fue compuesto, aquel se inició y consolidó el 16 de marzo de 2019, en el margen de tiempo que se exigía, sin que las comunicaciones posteriores pudieran ser entendidas como una reforma o nueva convocatoria. 6.2.3.
Frente a ello, se torna imperioso analizar los elementos probatorios allegados al proceso, especialmente, la prueba documental relevante para el asunto que se trata. Al efecto, se advierte a folio 63 del archivo 05CuadernoPrincipalDigitalizadoF1-286, correo electrónico remitido Verbal No. 110013103003-2019-00347-02 Gonzalo Ayala Naranjo, Constanza Jeannett Rivera Cañón, Nubia Rivera Cañón, y Brigitte Angélica García Martínez, contra Edificio Multifamiliar Palma P.H. Confirma el 16 de marzo de 2019, hora 10:42 p.m., por la administración de la demandada a fin de convocar a asamblea general ordinaria de copropietarios, en el que se enunció: Verbal No. 110013103003-2019-00347-02 Gonzalo Ayala Naranjo, Constanza Jeannett Rivera Cañón, Nubia Rivera Cañón, y Brigitte Angélica García Martínez, contra Edificio Multifamiliar Palma P.H. Confirma Verbal No. 110013103003-2019-00347-02 Gonzalo Ayala Naranjo, Constanza Jeannett Rivera Cañón, Nubia Rivera Cañón, y Brigitte Angélica García Martínez, contra Edificio Multifamiliar Palma P.H. Confirma A folio 66 siguiente, obra correo electrónico de respuesta remitido el 17 de marzo de 2029, hora 1:51 p.m., por el señor Orlando R. Pacheco, en su calidad de propietario residente de ese Edificio, mediante el cual, indicó: “Buenas tardes, señora Astrid Tamayo, administradora convocante.
Acuso recibo virtual convocatoria Asamblea General Ordinaria para el 1º de abril año que avanza. Como lo manifesté en forma oportuna y anticipada ejercitaré el derecho de inspección a que tengo derecho como propietario, según las voces del art. 48 ley 222 de 1995, aplicable por analogía a la P.H., así también como lo tiene aceptado el CTCP.
Usted deberá poner a disposición todos los documentos en el Edificio Palma Real durante quince días previa (sic) a la celebración Asamblea (sic) y, no señalar que previo a los ochos días debemos solicitarle copias de los estados financieros y demás. Al igual que nuestras proposiciones o informes con salvedades. El suscrito presentará un escrito diagnóstico sobre las falencias de la actual administración a su cargo.
Además, no puede limitar el derecho que tiene la Asamblea de aprobar el orden del día. No veo por ningún lago -espacio alguno- para el informe que presentará el Comité de Convivencia. No sé en qué normativa se fundamenta para eventualmente imponer el 50% cuota (sic) administración como sanción por inasistencia Asamblea. Que extraño que no podamos tratar el tema de la hipótesis del Hurto ocurrido el 12 de marzo de 2019, en nuestra copropiedad, siquiera en “proposiciones”, si ud previamente y con ocho días de anticipación no lo autoriza.
(…) Así las cosas, como medida preventiva, le solicito desde ya, copias físicas íntegras y legibles de los estados financieros 2018, proyecto presupuesto 2019, que debatiremos en Asamblea para aprobarlos o improbarlos, notas o revelaciones a los estados financieros, informes de su gestión administrativa al igual que el informe del Consejo de Administración que no aparece señalado en convocatoria (sic), inexplicablemente.
Copias físicas del acta inicial y final contrato funcionamiento ascensor impar, copias contrato vigilancia con Anubis Ltda., actas sesiones del Consejo de febrero 22 y marzo 7 de 2019; Verbal No. 110013103003-2019-00347-02 Gonzalo Ayala Naranjo, Constanza Jeannett Rivera Cañón, Nubia Rivera Cañón, y Brigitte Angélica García Martínez, contra Edificio Multifamiliar Palma P.H. Confirma tantas veces solicitados, copias del contrato póliza seguros.
Todo a mis costas que consignaré en la cuenta bancaria respectiva”. A folio 67, se advierte oficio calendado 16 de marzo de 2019, pero entregado formalmente el día 18, a la hora 12:15 p.m., que contiene la siguiente información: Verbal No. 110013103003-2019-00347-02 Gonzalo Ayala Naranjo, Constanza Jeannett Rivera Cañón, Nubia Rivera Cañón, y Brigitte Angélica García Martínez, contra Edificio Multifamiliar Palma P.H. Confirma Por último, a folio 103, se avizora una comunicación de fecha 22 de Verbal No. 110013103003-2019-00347-02 Gonzalo Ayala Naranjo, Constanza Jeannett Rivera Cañón, Nubia Rivera Cañón, y Brigitte Angélica García Martínez, contra Edificio Multifamiliar Palma P.H. Confirma marzo de 2019, dirigida de manera directa y única al señor Orlando Pacheco Carrascal, con el propósito de hacerle entrega de “Copia del Acta de Reunión de Consejo No. 51 del 27 de noviembre de 2018, Copia del Acta de Reunión de Consejo No. 52 del 18 de enero de 2029, Copia del Acta de Reunión de Consejo No. 53 del 22 de febrero de 2019”, indicarle que “La Copia del Acta de Reunión de Consejo No. 54 del marzo 7 de 2019, no puede ser entregada aún puesto que no ha sido aprobada”, mientras que sí le remite “Copia del contrato de adecuación del ascensor impar, pólizas y actas de inicio y entrega.
Copia de la póliza de seguro y su clausulado. La copia del contrato de prestación de Servicios de vigilancia con la empresa Anubis y sus anexos”. Ahora, se impone definir si la convocatoria a la asamblea ordinaria a celebrarse el 1 de abril de 2019, en el Edificio Multifamiliar Palma Real P.H., comprendió un único acto suscitado el 16 de marzo; o, por el contrario, un acto compuesto por dos factores temporales, a saber, 16 y 19 de marzo.
Además, se debe determinar si se satisfizo la antelación mínima de 15 días calendario para que surtiera la citación de los copropietarios, tal como lo exigen el artículo vigésimo primero del reglamento de propiedad horizontal de esa propiedad horizontal y el artículo 39 de la Ley 675 de 2001; interrogantes, ante los cuales, la Sala obtiene la siguiente verificación: No es dable admitir que la convocatoria a asamblea ordinaria se materializó en una única fecha, a saber, el 16 de marzo de 2019, pues, lo cierto es, que se agotó un segundo acto de citación que guardaba relación directa con los temas a tratarse en esa sesión y las reglas que debían acatarse para la correcta participación e intervención por los copropietarios; el cual fue notificado formalmente a los interesados tan solo hasta el 18 de marzo.
Esa segunda notificación dio paso a ese acto de convocatoria compuesto, de que hablan tanto la falladora A quo como la misma apelante, sin que sea posible segregarlo, como lo pretende la Verbal No. 110013103003-2019-00347-02 Gonzalo Ayala Naranjo, Constanza Jeannett Rivera Cañón, Nubia Rivera Cañón, y Brigitte Angélica García Martínez, contra Edificio Multifamiliar Palma P.H. Confirma demandada, para entender que aunque se suscitaron dos notificaciones, la fecha que debe tomarse en consideración para el cumplimiento del requisito temporal de la citación con una antelación mínima de 15 días calendario, es la inicial -16 de marzo de 2019-; comoquiera que, en la segunda comunicación se notificó una modificación al orden del día que paso de contener 10 numerales a 9, al eliminarse el tema denominado “Aprobación del Reglamento de la Asamblea”; así mismo, se excluyó la prevención efectuada en el sentido que, de no asistir a la asamblea, se impondría una sanción correspondiente al 50% del valor de la cuota de administración que se aprobara.
En estos términos, es válido afirmar que la citación se consolidó y/o finiquitó el 18 de marzo de 2019; y al contar los días calendarios transcurridos entre esa fecha y el 31 de marzo, día anterior a aquella en que se celebraría la asamblea, se tiene que tan solo hay 14; lo que significa que, como lo adujo acertadamente el fallo de primera instancia, no se cumplió la exigencia temporal existente en ese aspecto tanto en el reglamento de propiedad horizontal de esa copropiedad como en la Ley 675 de 2001.
Ello conlleva indiscutiblemente a la ineficacia de la citación y en conexidad de la asamblea agotada el día 1 de abril de 2019, conforme lo contempla el artículo 49 de esa ley, por no ajustarse el trámite previo de convocatoria “a las prescripciones legales o al reglamento de la propiedad horizontal”. En este punto, valga indicar, que la convocatoria efectiva y acorde a la ley, permite que los propietarios de bienes privados sepan de manera anticipada la hora, fecha, lugar y los temas que se tratarán en la asamblea general, para el caso que nos ocupa, de carácter ordinaria; garantizándoles el ejercicio de sus derechos a la contradicción e impugnación. Verbal No. 110013103003-2019-00347-02 Gonzalo Ayala Naranjo, Constanza Jeannett Rivera Cañón, Nubia Rivera Cañón, y Brigitte Angélica García Martínez, contra Edificio Multifamiliar Palma P.H. Confirma Frente al derecho de contradicción la Corte Constitucional en sentencia C-371 de 2011, manifestó: “Esta Corporación ha explicado que el derecho al debido proceso se descompone en varias garantías que tutelan diferentes intereses ya sea de los sujetos procesales, o de la colectividad a una pronta y cumplida justicia. Entre ellas, el artículo 29 de la Constitución, en forma explícita consagra tanto el principio de celeridad, como el derecho de contradicción y controversia probatoria.
Al respecto dicha norma señala que toda persona tiene derecho “a un debido proceso público sin dilaciones injustificadas; a presentar pruebas y a controvertir las que no se alleguen en su contra; a impugnar la sentencia condenatoria, y a no ser juzgado dos veces por el mismo hecho”. Mientras que, en punto al derecho de impugnación, ese Máximo Órgano Constitucional, en sentencia C-792 de 2014, indicó: “El derecho a la impugnación y la garantía de la doble instancia son estándares constitucionales autónomos y categorías conceptuales distintas e independientes, si bien en algunos supuestos fácticos específicos, el contenido de una y otra es coincidente.
Tal como lo puso de presente la Procuraduría General de la Nación, estos imperativos difieren en distintos aspectos: i) en cuanto a su fundamento normativo, mientras el derecho a la impugnación se encuentra consagrado en los artículos 29 del texto constitucional, 8.2.h de la CADH y la 14.5 del PIDCP, la garantía de la doble instancia se encuentra prevista en el artículo 31 de la Carta Política”.
De otra parte, es menester señalar que no puede entenderse que la sesión de asamblea ordinaria suscitada el 1 de abril de 2019, se enmarque dentro de lo reglado en el artículo 40 de la Ley 675 de 2001, que refiere a la “reunión por derecho propio” en la que participan los copropietarios que representan la totalidad de los coeficientes de propiedad y puede hacerse cualquier día, hora y lugar, cuando no Verbal No. 110013103003-2019-00347-02 Gonzalo Ayala Naranjo, Constanza Jeannett Rivera Cañón, Nubia Rivera Cañón, y Brigitte Angélica García Martínez, contra Edificio Multifamiliar Palma P.H. Confirma fuere convocada la asamblea en forma ordinaria por el administrador, pues, en el escenario reprochado en sede judicial, la administración de la copropiedad demandada sí convocó a sesión de asamblea ordinaria y procuró la convocatoria de rigor, distinto es, que ese procedimiento no se hubiere realizado con acatamiento de los condicionamientos de ley. 4.- Conclusión. En armonía de lo expuesto, se confirmará el fallo impugnado, imponiéndose la correspondiente condena en costas para la parte vencida.
III. DECISIÓN El Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá, en su Sala Sexta de Decisión Civil, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la Ley, IV.
RESUELVE
PRIMERO. CONFIRMAR la sentencia proferida el 11 de octubre de 2022, por el Juzgado Tercero (03) Civil del Circuito de esta capital, de conformidad con lo expuesto en la parte motiva de este proveído.
SEGUNDO: CONDENAR en costas a la parte apelante. Como agencias en derecho la magistrada ponente fija la suma equivalente a un (1) salario mínimo legal vigente.
TERCERO: Ejecutoriado, devuélvase el expediente al juzgado de origen.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE, Verbal No. 110013103003-2019-00347-02 Gonzalo Ayala Naranjo, Constanza Jeannett Rivera Cañón, Nubia Rivera Cañón, y Brigitte Angélica García Martínez, contra Edificio Multifamiliar Palma P.H. Confirma ADRIANA SAAVEDRA LOZADA Magistrada GERMÁN VALENZUELA VALBUENA Magistrado (ausencia justificada) HENEY VELASQUEZ ORTIZ Magistrada Firmado Por: Adriana Saavedra Lozada Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Sala 001 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Heney Velasquez Ortiz Magistrada Sala Civil Tribunal Superior De Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: ca93d7b56e4b3066230953a0a9d470e3f3cd95ea5b9025a02b4ec9b17ae353a4 Documento generado en 28/08/2024 11:33:49 AM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica Verbal No. 110013103003-2019-00347-02 Gonzalo Ayala Naranjo, Constanza Jeannett Rivera Cañón, Nubia Rivera Cañón, y Brigitte Angélica García Martínez, contra Edificio Multifamiliar Palma P.H. Confirma