Medellín “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social” REPÚBLICA DE COLOMBIA TRIBUNAL SUPERIOR DISTRITO JUDICIAL DE MEDELLÍN SALA UNITARIA CIVIL DE DECISIÓN Lugar y fecha Medellín, 26 de septiembre de 2025 Proceso Verbal -impugnación acta de asamblea- Radicado 05001310300920240015401 Accionante Ricardo Hoyos Duque Accionado Edificio Interclub P.H. Providencia Auto nro. 255 Temas Medida cautelar de suspensión del acto impugnado Decisión Confirma Sustanciadora: Martha Cecilia Ospina Patiño Procede el Tribunal a decidir el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante, frente al auto proferido el día 10 de julio de 2024 por el JUZGADO NOVENO CIVIL DEL CIRCUITO DE MEDELLÍN, mediante el cual ese despacho judicial negó el decreto de la cautela de suspensión del acto impugnado.
I.
ANTECEDENTES Mediante mandatario judicial el señor Ricardo Hoyos Duque formuló demanda con las siguientes pretensiones: Que se declare que las decisiones tomadas en la asamblea general ordinaria, en el tema de varios, en el sentido de ordenar que todos los contratos de arrendamiento sean “notarizados” y con una permanencia mínima de seis meses son absolutamente nulas, por tener defecto de forma, defecto que consiste en no haber sido aprobada por la mayoría calificada exigida en la ley (artículo 46 # 5 de la ley 675 de 2001) y en el RPH (artículo 77 #5). 6/10 Proceso Radicado Verbal 05001310300920240015401 PRIMERA PRETENSIÓN SUBSIDIARIA EVENTUAL: Que se declare que las decisiones tomadas en la asamblea general ordinaria, en el tema de varios, en el sentido de ordenar que todos los contratos de arrendamiento sean “notarizados” y con una permanencia mínima de seis meses son absolutamente nulas, por ir en contra de normas de orden público; porque va en contravía de la ley 820 de 2003, el artículo 1973 del C.C. y el parágrafo cuarto del artículo 5 de la ley 675 de 2001.
Como sustento fáctico se narra que el señor Hoyos Duque es propietario del apartamento 1207 del Edificio Interclub P.H., sujeto a la Ley 675 de 2001 y a su reglamento protocolizado en 2012; que el 22 de febrero de 2024 recibió citación para la asamblea del 7 de marzo de 2024, resaltando que la ley exige mínimo quince (15) días de anticipación, por lo que la asamblea solo podía realizarse a partir del 8 de marzo.
Cuenta que en primera convocatoria asistió apenas el 14.26% de coeficientes y, en la segunda convocatoria, solo el 38.12% de coeficientes, con el que se podían tomar decisiones ordinarias, pero no reformas al reglamento que exigen el 70%. Dice que bajo el punto de “varios”, sin estar en el orden del día, se aprobó que los contratos de arrendamiento fueran “notarizados” y que el plazo mínimo de arrendamiento fuera de seis (6) meses, decisiones que contaron con el 25.02% y 32.94% de coeficientes, sin alcanzar la mayoría calificada.
Alega que la exigencia de “notarizar” contratos desconoce la Ley 820 de 2003 y el Código Civil, que permiten contratos verbales o escritos sin formalidad adicional; además, imponer un plazo mínimo de seis (6) meses limita indebidamente el derecho de propiedad y la autonomía contractual. Proceso Radicado Verbal 05001310300920240015401 Finalmente aduce que en el acta no se registró la lista completa de asistentes, coeficientes y documentos de representación, como exige la ley.
El conocimiento de la demanda correspondió al Juzgado Noveno Civil del Circuito de Medellín, Despacho que mediante auto del 10 de julio de 2024 la admitió, decidiendo además negar “la solicitud de medida cautelar solicitada, de suspensión provisional del acta impugnada, toda vez que no encuentra este Despacho satisfecho el presupuesto consagrado en el artículo 382 del Código General del Proceso, esto es, que el acto objeto de suspensión sea manifiestamente ilegal, de tal identidad que deba tomarse una medida cautelar de esta naturaleza, suspendiéndose sus efectos, adicional, las falencias que se predican de aquella asamblea y objeto de Litis, no enseñan circunstancia que amerite urgencia e inminencia de tomar la medida solicitada para evitar un eventual perjuicio a la copropiedad.
Por consiguiente, no se avizora la necesidad de la medida”. La parte demandante rebatió esta decisión e interpuso recurso de reposición y en subsidio de apelación. El 24 de abril de 2025 el Juzgado de primer grado resolvió no reponer y concedió la alzada. El expediente arribó a esta Corporación y fue repartido a este Despacho el 30 de mayo de 2025, siendo procedente resolver de plano conforme establece el artículo 326 del estatuto procesal civil.
Proceso Radicado II. Verbal 05001310300920240015401 LA IMPUGNACIÓN Como se anteló, la parte demandante formuló recurso de reposición y en subsidio apelación, argumentado que: “establecer que todos los contratos de arrendamiento deben ser “notarizados” y con una permanencia mínima de seis (6) meses constituye una reforma de estatutos y, en tal sentido, se vulneró el artículo 46 de la ley 675 de 2001 y el artículo 77 del reglamento de propiedad horizontal, pues no fue aprobado con las mayorías necesarias”; que también “vulnera normas de orden público; concretamente los artículos 3 y 6 de la ley 820 de 2003, en atención que allí se establece, respectivamente, que los contratos de arrendamiento pueden ser verbales o escritos sin exigir solemnidad alguna y que la duración del contrato de arrendamiento podrá ser la que las partes indiquen”.
Reprocha porque el a quo no se pronunció sobre la contradicción de normas de orden público y el razonamiento en que fundó para negar la cautela es equivocado porque consideró que “el artículo 46 de la ley 675 ni el artículo 77 del reglamento de propiedad horizontal enlistan que esas decisiones necesiten esa mayoría calificada -del 70% de los coeficientes de copropiedad que integran el edificio”, pero no tuvo en cuenta que en el reglamento de propiedad horizontal del Edificio Interclub P.H. no se contemplaba ninguna prohibición ni obligación sobre los contratos de arrendamiento, en especial lo relativo a que deben ser “notarizados” y con una permanencia mínima de seis (6) meses, lo que constituye una reforma de estatutos, específicamente una modificación a las obligaciones y prohibiciones de los copropietarios.
Afirma que la decisión de la que se pide la suspensión cumple con lo exigido por el artículo 382 del Código General del Proceso, pues una simple comparación de la decisión atacada con las normas señaladas como transgredidas denota la ilegalidad, única Proceso Radicado Verbal 05001310300920240015401 exigencia determinada por el legislador para el decreto de la cautela pedida.
III. MEDIDA CAUTELAR CONSIDERACIONES DE SUSPENSIÓN DEL ACTO IMPUGNADO. Desde el anterior estatuto procesal civil estaba establecida en nuestro ordenamiento la medida cautelar especial de suspensión del acto impugnado, que puede ser solicitada en los procesos con pretensión de impugnación de actas de asamblea. En dicho estatuto procesal estaba consagrada en el artículo 421 inciso 2, el que instituía: “En la demanda podrá pedirse la suspensión del acto impugnado; el juez la decretará si la considera necesaria para evitar perjuicios g raves y el demandante presta caución en la cuantía que aquel señale”.
La norma anterior establecía entonces dos requisitos necesarios para que pudiera decretarse la medida de suspensión del acto impugnado; esto es, que la misma fuera necesaria para evitar perjuicios graves y que demandante prestara caución en la suma establecida por el Juez. Sin embargo, la doctrina nacional desarrolló un requisito adicional, consistente en que el acto impugnado o las decisiones de cuya suspensión se trata, sean al menos aparentemente ilegales, esto es, contrarias a los estatutos o a la ley.
Esa posición doctrinal tenía pleno respaldo en el art. 191 del C. de Co, cuando advierte que “Los administradores, los revisores fiscales y los socios ausentes o disidentes podrán impugnar las decisiones de la asamblea o de la junta de socios cuando no se ajusten a las prescripciones legales o a los estatutos”. En el actual estatuto procesal civil –Código General del Proceso – también se estableció la posibilidad de solicitar como medida Proceso Radicado Verbal 05001310300920240015401 cautelar previa, en los procesos con pretensión de impugnación de actas de asamblea o juntas de socios, la suspensión del acto impugnado, con la particular modificación que, el requisito que antes tenía sólo desarrollo doctrinal y relativo a la aparente ilegalidad el acto impugnado o las decisiones de cuya suspensión se trata, fue plasmado de forma expresa en la nueva normativa; así entonces, el artículo 382 del Código General del Proceso establece en lo pertinente: En la demanda podrá pedirse la suspensión provisional de los efectos del acto impugnado por violación de las disposiciones invocadas por el solicitante, cuando tal violación surja del análisis del acto demandado, su confrontación con las normas, el reglamento o los estatutos respectivos invocados como violados, o del estudio de las pruebas allegadas con la solicitud.
El demandante prestará caución en la cuantía que el juez señale. IV. CASO CONCRETO La censura de la parte recurrente se cimienta en cuestionar la decisión mediante la cual el Juzgado de primer grado negó la medida cautelar de suspensión de las decisiones adoptadas en la asamblea celebrada en la propiedad horizontal demandada el 7 de marzo de 2024, específicamente aquellas en las que se aprobó que los contratos de arrendamiento fueran “notarizados” y que el plazo mínimo de arrendamiento fuera de seis (6) meses, providencia que de conformidad con lo establecido en el artículo 321 numeral 8 del C.G.P. es susceptible de recurso de apelación. Analizada la solicitud de medida cautelar, en conjunto con el auto mediante el cual fue denegada la misma, el que resolvió el recurso de reposición, los argumentos de la alzada, el escrito de demanda y las pruebas obrantes en el plenario, se advierte que le asiste Proceso Radicado Verbal 05001310300920240015401 razón a la señora Juez de primer grado, porque no refulge nítida la contradicción de lo decidido en la Asamblea General de Copropietarios con las prescripciones legales que se aducen violentadas, esto es, no surge a la vista una vulneración de las normas que según las parte demandante fueron violentadas con las decisiones de la Asamblea General de Copropietarios, requisito que se hace necesario para el decreto de la medida.
Es cierto que la normativa que regula el contrato de arrendamiento de vivienda no exige solemnidades para dicho negocio, pero también lo es que el legislador no impide que las mismas, a pesar de no ser necesarias, se acuerden o impongan entre los contratantes, en tanto el legislador sanciona la omisión de estas cuando son obligatorias, pero no limita que los contratantes para su seguridad, tranquilidad u otras finalidades decidan instituirlas.
De modo que, sería abiertamente contrario a la ley que la propiedad horizontal hubiese impuesto la eliminación de una formalidad señalada como obligatoria por el legislador, pues de entrada se estaría exigiendo la celebración de un contrato viciado de nulidad, pero que se exija una solemnidad adicional no se observa, en principio y de forma palmaria, como ilegal, sin que pueda decirse que la propiedad horizontal es totalmente ajena a los contratos de arrendamientos de los bienes privados que la conforman porque pueden existir injerencias validas encaminadas, por ejemplo, a garantizar la conservación de la destinación establecida en el reglamento, como al parecer es lo pretendido con la exigencia establecida en este caso que busca que no se modifique indebidamente el destino residencial para uno turístico.
Es que cuando se decide adquirir un bien que hace parte de una propiedad horizontal se está aceptando Proceso Radicado voluntariamente el sometimiento a Verbal 05001310300920240015401 las reglas de dicha “comunidad” y, aunque ello no quiere decir que se deban cumplir mandatos irregulares o ilegales, de cara al decreto de una medida cautelar previa que requiere la ostensible ilegalidad, no se evidencia esta cuando lo pretendido es precisamente proteger la destinación establecida en el reglamento.
En cuanto a la alegación atinente a que las disposiciones atacadas constituyen una modificación al reglamento de propiedad horizontal, debe decirse que es tema debatible y que amerita precisamente una discusión de fondo y probatoria que aún no se ha surtido en esta etapa preliminar del proceso, máxime que la asamblea no señaló estar realizando reforma al reglamento de propiedad horizontal, por el contrario, como se viene diciendo, la decisión pareciera estar encaminada a que la destinación allí establecida para los bienes privados no sea modificada indebidamente, lo que sí está establecido como prohibición de los copropietarios en el reglamento de propiedad horizontal1, a lo que se agrega que existen aspectos de convivencia que no están establecidos en el reglamento aludido, sino en manuales o reglamentos internos, no evidenciándose entonces tampoco la irregularidad evidente aducida por el inconforme que enmarca lo decidido obligatoriamente como reforma del reglamento de propiedad horizontal; caso distinto sería que se estuviera cambiando la destinación de los bienes, por ejemplo, de residencial a comercial, lo que implica de entrada 1 Proceso Radicado Verbal 05001310300920240015401 una evidente reforma del reglamento de propiedad horizontal, pero, por lo menos con las pruebas obrantes en este momento y, se insiste, en esta etapa preliminar, no se observa situación de tal talante.
Sobre este particular resulta procedente traer a colación lo indicado por la doctrina sobre el entendimiento de dicha norma; así, Hernán Fabio López Blanco2, explica: En efecto, no basta solicitar la suspensión provisional del acto impugnado para que se señale la caución y fatalmente proceda, una vez prestada ésta, a ordenar la suspensión porque el sentido de la decisión de la cautela no depende tan sólo de que se preste caución; en absoluto, el juez debe analizar si la decisión es aparentemente ilegal por ser el acto, en principio, violatorio de la ley, porque, lo reitero la cautela no está montada sobre la base objetiva de que lo pida el demandante y se preste caución. V. COLOFÓN Y COSTAS.
En consecuencia, será entonces la decisión para adoptar en esta sede, la de confirmar la decisión de negar el decreto de la cautela de suspensión del acto impugnado. Sin lugar a condena en costas por no haberse causado en esta sede. VI. DECISIÓN En mérito de lo expuesto, la suscrita Magistrada Sustanciadora de la Sala Civil del Tribunal Superior de Distrito Judicial de Medellín, 2 Código General del Proceso.
Parte Especial. Dupre Editores. Bogotá, 2017. Pág. 181. Proceso Radicado Verbal 05001310300920240015401 RESUELVE:
PRIMERO. Confirmar el numeral quinto del auto de fecha 10 de julio de 2024 proferido por el JUZGADO NOVENO CIVIL DEL CIRCUITO DE MEDELLÍN, mediante el cual ese despacho judicial negó el decreto de la cautela de suspensión del acto impugnado SEGUNDO. NO IMPONER condena en costas.
NOTIFÍQUESE Y DEVUÉLVASE MARTHA CECILIA OSPINA PATIÑO Magistrada (Firma electrónica conforme al artículo 105 del C.G.P. en concordancia con la Ley 2213 de 2022) Firmado Por: Martha Cecilia Ospina Patiño Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Sala 007 Civil Tribunal Superior De Medellin - Antioquia Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: db14a4a3ebec296fa2292d5ac9960bf9ce98ba9a6f8d81723825eadba3a79c10 Documento generado en 26/09/2025 10:13:36 AM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica