REPÚBLICA DE COLOMBIA TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ SALA CIVIL Magistrada Ponente MARÍA PATRICIA CRUZ MIRANDA Bogotá D.C., veintiocho (28) de octubre de dos mil veinticinco (2025) Asunto: Proceso verbal (responsabilidad civil contractual) promovido por el señor José Alfredo Medina Torres contra el Edificio Olympus P.H. Radicado: 1100131030 54 2024 00370 01 Sentencia escrita de conformidad con lo autorizado por el artículo 12 de la Ley 2213 de, cuyo proyecto se discutió en varias sesiones se aprobó en sesión de 24 de septiembre de 2025, según acta 37 de los mismos.
Decide la Sala el recurso de apelación que interpuso la parte demandante contra la sentencia que profirió el Juzgado Cincuenta y Cuatro Civil del Circuito de Bogotá el 4 de marzo de 2025. I. Expediente 11001310305420240037001 ANTECEDENTES 1 1. El señor José Alfredo Medina Torres, por conducto de apoderado judicial, promovió proceso contra el edificio Olympus P.H., con el propósito de que se declarara: i) que dicha persona jurídica ostenta la condición de parte contratante incumplida; ii) que es responsable de los perjuicios ocasionados por las deficiencias en el sistema de impermeabilización de la terraza que constituye el lindero superior del apartamento 502, perteneciente a la misma copropiedad; iii) que está obligada a realizar el mantenimiento correctivo y preventivo de dicha terraza; y iv) que responde solidariamente, junto con los demás copropietarios, por los daños derivados de la omisión en el cumplimiento de tales deberes.
Como consecuencia de las anteriores declaraciones, solicitó que se condenara a la parte demandada al pago de las siguientes sumas, a título de indemnización de perjuicios: v) Daño emergente, por valor de $250.322.332 M/cte., correspondiente al crédito hipotecario asumido; vi) Lucro cesante, consistente en los intereses moratorios liquidados a la máxima tasa legal desde el 25 de septiembre de 2011 hasta el 1º de junio de 2020; vii) Reparaciones locativas internas, por la suma de $6.000.000 M/cte., debidamente actualizada desde el año 2011 hasta la fecha de su pago efectivo; viii) Lucro cesante por desvalorización del inmueble, por valor de $96.722.634 M/cte., indexado desde el 30 de diciembre de 2011 hasta su cancelación; ix) Daño moral, derivado de la inutilidad del bien inmueble y de la consecuente afectación de la unidad familiar, por la suma de $58.000.000 M/cte.; x) Indexación monetaria de todas las sumas anteriormente relacionadas; y xi) la condena en costas y agencias en derecho.
Expediente 11001310305420240037001 2 2. Como sustento fáctico de sus pretensiones, expuso que es propietario del inmueble identificado con folio de matrícula inmobiliaria No. 50N-689659, adquirido mediante contrato de compraventa protocolizado en la escritura pública No. 109 del 28 de enero de 2010 de la Notaría 65 del Círculo de Bogotá, D.C., el cual se encuentra sometido al régimen de propiedad horizontal, conforme al reglamento inscrito en la anotación No. 2 del folio de matrícula inmobiliaria.
El 25 de septiembre de 2011 el actor puso en conocimiento de la administración de la copropiedad la existencia de filtraciones provenientes de la terraza superior del apartamento 502, que impedían el disfrute normal de su inmueble. Desde entonces y hasta el año 2014 elevó múltiples comunicaciones escritas, requiriendo su reparación. En respuesta, la administración inició obras el 21 de noviembre de 2013; sin embargo, estas resultaron deficientes, como fue advertido en posteriores comunicaciones.
Pese a las reuniones convocadas por el consejo de administración y la asamblea general de copropietarios en 2014 y 2015, la problemática estructural no fue solucionada. Relata, que el 5 de diciembre de 2011celebró promesa de compraventa sobre el inmueble, negocio que se frustró por los vicios redhibitorios del bien, lo que le obligó a rescindirlo.
Como consecuencia de ello y ante la imposibilidad de enajenar la propiedad, contrajo un crédito hipotecario por $70.000.000 M/cte., protocolizado en la escritura pública No. 312 del 11 de Expediente 11001310305420240037001 3 febrero de 2012, con el fin de garantizar la vivienda y subsistencia de su familia. Adujo, que el 26 de noviembre de 2020 notificó a la copropiedad que un tercero había efectuado las reparaciones necesarias en el apartamento, por lo que le solicitó en esa misma oportunidad el reconocimiento y pago de los perjuicios ocasionados.
Finalmente, el actor alegó que la copropiedad ha realizado cobros de cánones de administración que considera injustificados y desproporcionados, a pesar de haber cumplido con sus obligaciones en los términos de la ley. 3. Admitida la demanda y notificada debidamente la copropiedad demandada, esta guardó silencio, sin ejercer oposición ni formular excepciones dentro del término legal. 4.
Agotado el trámite procesal correspondiente, el despacho judicial de primera instancia profirió sentencia, mediante la cual, luego de declarar de oficio la ausencia de uno de los elementos estructurales de la responsabilidad civil, negó las pretensiones de la demanda y se abstuvo de imponer condena en costas. II. SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA Una vez verificada la validez formal del proceso y descartada la existencia de causales de nulidad que comprometieran la legalidad de lo actuado, el juzgado de conocimiento delimitó como problema jurídico la determinación de si concurrían los presupuestos legales para declarar la responsabilidad civil Expediente 11001310305420240037001 4 contractual de la copropiedad denominada Edificio Olympus P.H., con ocasión de las presuntas deficiencias en la impermeabilización de la terraza que limita por el cenit del apartamento 502, de propiedad del señor José Alfredo Medina Torres, y si, en consecuencia, reconocimiento de los perjuicios resultaba procedente materiales y el morales reclamados.
Para resolver el asunto, recordó que, de acuerdo con los artículos 1602 y 1603 del Código Civil, los contratos válidamente celebrados son ley para las partes y deben ejecutarse de buena fe, principios que sustentan la doctrina reiterada según la cual la responsabilidad civil contractual exige: (i) una obligación jurídicamente exigible, (ii) su incumplimiento imputable, (iii) la existencia de un daño cierto y (iv) la acreditación del nexo causal.
El despacho reconoció la existencia de un vínculo jurídico entre el actor y la copropiedad, derivado del régimen de propiedad horizontal, pero consideró no acreditado el incumplimiento de obligaciones a cargo del edificio Olympus P.H., elemento esencial de la responsabilidad contractual. En particular, resaltó la ausencia en el proceso del reglamento de propiedad horizontal, instrumento indispensable para precisar los deberes de la copropiedad respecto de los bienes comunes.
Asimismo, destacó que la humedad reclamada no provenía de un área común, sino de la terraza de uso exclusivo del apartamento superior, según lo admitido por el propio demandante en su interrogatorio de parte. Con fundamento en los artículos 22 y 23 de la Ley 675 de 2001, indicó que los propietarios con derecho de uso exclusivo Expediente 11001310305420240037001 5 sobre bienes comunes deben asumir su mantenimiento y reparaciones locativas, salvo tratándose de mejoras estructurales atribuibles al constructor o a la copropiedad.
En el caso concreto, no se acreditó la causa del daño ni se demostró que existiera obligación legal o contractual a cargo de la copropiedad. En cuanto a los medios de prueba, el juzgado observó que las comunicaciones allegadas daban cuenta de reclamaciones, pero no del incumplimiento alegado; el dictamen pericial se limitó a calcular perjuicios, sin establecer el origen del daño ni la naturaleza de la terraza; y el interrogatorio del demandante carecía de eficacia probatoria autónoma al no estar corroborado por otros elementos de convicción. Respecto de la falta de contestación de la demanda, adujo que la confesión ficta prevista en el artículo 97 del Código General del Proceso constituye un mero indicio, insuficiente por sí solo para demostrar los elementos estructurales de la responsabilidad civil, pues el juez debe valorar de manera conjunta y racional el acervo probatorio (artículo 176 ibidem).
En conclusión, al no haberse probado el incumplimiento culposo de una obligación a cargo de la copropiedad, el juzgado declaró de oficio la ausencia de uno de los elementos estructurales de la responsabilidad civil contractual y, por ende, negó las pretensiones de la demanda. III. EL RECURSO DE APELACIÓN Expediente 11001310305420240037001 6 En tiempo procesal oportuno, la parte actora interpuso recurso de apelación contra la sentencia de primera instancia, solicitando su revocatoria integral, con fundamento en los siguientes argumentos sustanciales y procesales que a continuación se agrupan así: (i) Incuria procesal y efectos de la confesión ficta El demandante reprochó que el a quo desconoció los efectos derivados de la falta de contestación de la demanda, previstos en el artículo 97 del Código General del Proceso.
Sostuvo que dicha inactividad genera una presunción legal de veracidad sobre los hechos susceptibles de confesión, liberando al actor de la carga probatoria (art. 167 ibidem). Añadió que el juzgado no valoró el interrogatorio de parte debidamente propuesto, omitió incluso la calificación de las preguntas, lo que vulneró el debido proceso y frustró la posibilidad de que operara la confesión ficta.
Finalmente, cuestionó que el despacho desvirtuara de oficio esa presunción sin que existiera alegación ni prueba en contrario por parte de la demandada, con lo cual comprometió su deber de imparcialidad. (ii) Obligaciones legales de la copropiedad sobre zonas comunes El recurrente alegó que la decisión desconoce el carácter de orden público de la Ley 675 de 2001, que impone a la copropiedad el deber de conservación y reparación de las zonas comunes, incluidas aquellas de uso exclusivo, respecto de aspectos estructurales como cubiertas, techos e impermeabilización. Expediente 11001310305420240037001 7 Argumentó que exigir la prueba del reglamento de propiedad horizontal como fuente de tales obligaciones constituye un error de derecho, pues ellas emanan directamente de la ley, sin que el reglamento pueda derogarlas ni sustituirlas.
(iii) Naturaleza jurídica de la terraza y alcance de la responsabilidad Sostuvo el demandante que el fallador erró al considerar la terraza como bien común de uso exclusivo, sin respaldo probatorio y en contra de la prohibición legal de entregar en uso exclusivo los bienes esenciales, entre ellos los techos. Afirmó que, al ser la terraza el lindero superior del apartamento afectado, su mantenimiento corresponde necesariamente a la copropiedad.
(iv) Nexo causal y responsabilidad por reparaciones defectuosas El actor reprochó que la sentencia ignoró que, al momento de la adquisición, el inmueble se encontraba en buen estado y que las filtraciones aparecieron con posterioridad. Destacó que la propia copropiedad adelantó reparaciones, las cuales fueron defectuosas, persistiendo el daño en el tiempo.
Tal circunstancia, en su criterio, evidencia conocimiento del problema, negligencia en la ejecución de los arreglos e incumplimiento del deber legal de conservación de las zonas comunes, conforme a los artículos 22 y 32 de la Ley 675 de 2001. (v) Omisiones y errores en la valoración probatoria Expediente 11001310305420240037001 8 El recurso censuró la falta de valoración integral del acervo probatorio.
Señaló, en particular, que el juzgado desconoció las fotografías allegadas con el dictamen pericial, las cuales ilustraban el estado del inmueble y los daños reclamados. Criticó que se restara validez al peritaje bajo el argumento de haber sido solicitado por una de las partes, olvidando que el perito está sujeto a deberes de objetividad y que su dictamen constituye el medio técnico idóneo para establecer el origen de las humedades, el nexo causal y la cuantificación del daño. A su juicio, exigir pruebas adicionales para acreditar filtraciones visibles en los techos configuró un rigorismo excesivo contrario a la sana crítica.
(vi) Extralimitación en el fallo Finalmente, el recurrente adujo que el despacho concedió de oficio una excepción no alegada por la demandada, lo que vulnera el principio de congruencia y el debido proceso, al introducir un aspecto ajeno al debate procesal y privar al actor de la posibilidad de controvertirlo. IV. 1. CONSIDERACIONES Se encuentran reunidos los elementos esenciales para la validez del proceso: la capacidad de las partes para comparecer, la demanda presentada de conformidad con la normativa y la competencia del juez para tramitar y decidir el asunto.
Todo ello, sumado a la ausencia de vicios que puedan generar nulidad, habilita a esta Sala para emitir la decisión solicitada, dentro de los límites de los reparos propuestos, Expediente 11001310305420240037001 9 conforme a lo dispuesto en los artículos 320 y 328 del Código General del Proceso. 2. Bajo ese marco impugnaticio corresponde a esta Sala determinar si, a la luz del acervo probatorio obrante en el expediente, se demostró un deber jurídico específico de conservación a cargo de la copropiedad “Edificio Olympus P.H.” y su incumplimiento culposo como causa adecuada de los perjuicios reclamados por el promotor y propietario del apartamento 502.
Para resolverlo, se abordaran tres ejes temáticos que dialogan entre sí y con los reparos del apelante: (i) cargas procesales, presunciones y valoración probatoria; (ii) régimen de propiedad horizontal y naturaleza del bien afectado; y (iii) principio de congruencia y alegada alegación oficiosa de excepciones. 2. Cargas procesales, presunciones y valoración probatoria 2.1.
Regla de carga de la prueba y alcance de la confesión ficta. El artículo 167 del Código General del Proceso señala dispone que “incumbe a las partes probar el supuesto de hecho de las normas que consagran el efecto jurídico que ellas persiguen”. Precepto que ha sido interpretado por la Corte Suprema de Justicia como un mandato de orden público que no admite inversión automática por el silencio o inactividad de la Expediente 11001310305420240037001 10 contraparte, pues el juez debe siempre verificar la configuración probatoria mínima de la pretensión. De ahí que la carga de la prueba no se altera por la falta de contestación a la demanda, puesto que aun en tales casos, el juez debe verificar, por un lado que los elementos estructurales de la acción se encuentren acreditados y de otro, que el actor probó sus afirmaciones, toda vez que se trata de una exigencia sustancial que corresponde a quien alega el derecho.
Ahora, si bien dicha regla solo puede flexibilizarse mediante la teoría de las cargas dinámicas, esto solo sucede cuando existe imposibilidad o desproporción probatoria para una de las partes. En tal sentido, aun cuando el apelante invoca los efectos de la falta de contestación de la demanda y del interrogatorio no absuelto, no puede olvidarse que la confesión ficta es un indicio legal, no es prueba plena autónoma, y no torna ciertos, sin más, extremos que entrañan la calificación jurídica, esto es, naturaleza del bien, titularidad del deber, imputación por culpa.
Es por ello que el juez debe valorar conjunta y racionalmente todo el acervo, de ahí que, aun admitiendo que pueden presumirse ciertos hechos secundarios -como por ejemplo, que hubo filtraciones y reclamaciones- no se infiere ipso facto la existencia de un deber jurídico incumplido, en el particular, por la copropiedad. 2.2. Interrogatorio de parte del demandante: valor y contenido relevante.
Expediente 11001310305420240037001 11 El interrogatorio del actor confirma extremos fácticos, pero incorpora admisiones que, por su carácter perjudicial, la Sala no puede ignorar, en razón al principio de indivisibilidad de la confesión. En lo pertinente sobre: El estado inicial del bien y la aparición posterior del daño: “Yo compré un apartamento… en los años 2010 no hubo ningún problema estructural en la compra… a los meses, empezó a salir algo de humedad en los techos… a partir del 2011 ya me di cuenta que era una situación que iba creciendo”.
La gestión administrativa y persistencia del problema: “Empecé a escribir… desde el 2011 y así sucedió hasta el 2022… nada me favoreció en el sentido de que nunca me arreglaron”. El origen y la titularidad de la terraza: “decidieron arreglar las terrazas del último piso… en el 602 que es un penthouse que tiene terrazas a todo alrededor… una terraza es de uso exclusivo y zona comunal”.
Quién debía asumir el mantenimiento: “El mantenimiento la debe de asumir el propietario de la terraza.” La financiación y ejecución de la primera obra: “la administración nos pidió una cuota extraordinaria… y el dueño iba a poner otro dinero… nombraron un interventor… se hizo la obra… y a los 15 días… empezó a salir otra vez las goteras”.
Expediente 11001310305420240037001 12 La reparación definitiva y su resultado: “Los asumió los dueños de la terraza y desde esa fecha no tengo problemas.” Los gastos internos propios: “incurrí y estoy incurriendo… en… impermeabilización… pintura… piso…”; y sobre afectaciones personales y económicas: “Porque no, no pude trabajar en mi apartamento.” Estas aseveraciones cumplen una doble función rendidas por el propio actor en su interrogatorio constituyen un elemento probatorio que cumple una doble función de particular relevancia. De un lado, permiten corroborar la existencia, continuidad y gravedad del daño alegado -las filtraciones y humedades que afectaron su apartamento- lo cual otorga verosimilitud a la narrativa de afectación material y personal.
Pero de otro, debilitan la tesis de imputación directa a la copropiedad, en tanto el demandante reconoció expresamente que el origen de las filtraciones se encontraba en una terraza de uso exclusivo del apartamento superior y que la solución definitiva fue finalmente asumida por esa propietaria, en tanto textualmente afirmó: “el mantenimiento la debe de asumir el propietario de la terraza”.
Esta admisión resulta trascendental, pues contradice la atribución inicial del deber de conservación a la administración de la copropiedad y, en consecuencia, refuerza la exigencia de que debía ser el promotor quien acreditara con precisión cuál era la obligación concreta incumplida por la persona jurídica demandada y por qué podía imputársele el daño. Expediente 11001310305420240037001 13 Desde esta perspectiva, se activa plenamente la regla del artículo 167 del C.G.P., según la cual incumbe al actor probar los supuestos fácticos que fundamentan el efecto jurídico perseguido, de ahí que el señor Medina Torres, debía demostrar no solo la existencia del daño -aspecto en el que sus propias declaraciones tienen algún valor- sino también que: (i) la terraza constituía un bien común (y eventualmente esencial), (ii) existía un deber de conservación atribuible a la administración, y (iii) el nexo causal entre un incumplimiento culposo de la copropiedad y el daño. De otra parte, el interrogatorio del propio demandante -por tratarse de una manifestación autoconstitutiva- carece de eficacia probatoria plena para acreditar hechos que le favorecen, en aplicación del principio nemo sibi ipse testimonium dicere potest, puesto que, como lo ha reiterado la jurisprudencia de la Corte Suprema, “la manifestación del propio interesado sobre hechos que le favorecen no puede reputarse como prueba, porque no se puede ser autor y beneficiario de su propia fuente de prueba”1.
Razón por la que en este proceso, las expresiones en las que el actor reconoce que la carga de mantenimiento correspondía al propietario de la terraza superior, sí pueden ser apreciadas como indicios en su contra. En suma, el interrogatorio sirvió para confirmar la realidad de la afectación, pero al mismo tiempo minó la coherencia de la 1 Corte Suprema de Justicia, Sentencia SC4791-2020 y referencias a Sentencias de 1994 y 1999.
Expediente 11001310305420240037001 14 imputación jurídica planteada, al situar el origen de la obligación en cabeza de un tercero (la vecina titular de la terraza), lo que en términos probatorios genera una fractura insalvable en la estructura de la responsabilidad civil contractual que se pretendía endilgar a la copropiedad. 2.3. Dictamen pericial y acervo fotográfico El dictamen rendido en el proceso, acompañado de material fotográfico, cumple parcialmente su cometido ilustrativo: evidencia la existencia de humedades, filtraciones y daños visibles en la unidad privada del demandante.
Sin embargo, en términos de eficacia probatoria, su alcance es limitado. En primer lugar, no establece con claridad la naturaleza jurídica de la terraza de la cual provienen las filtraciones, esto es, si se trata de un bien común esencial, un bien común de uso exclusivo o un bien privado, categorías que la Ley 675 de 2001 diferencia y que determinan la titularidad de las cargas de mantenimiento.
La clasificación de un bien en el régimen de propiedad horizontal no es una cuestión fáctica observable por inspección, sino una calificación jurídica que exige prueba del reglamento de propiedad horizontal o, en su defecto, un análisis técnico con fundamento normativo, elementos ausentes en el peritaje. En segundo término, no se identifica la causa eficiente del daño. El perito no precisa si las filtraciones obedecieron a un defecto estructural originario de la construcción, a un deterioro natural y locativo de la terraza por el paso del tiempo, o a la Expediente 11001310305420240037001 15 omisión de mantenimiento ordinario a cargo del usuario exclusivo.
La ausencia de esta definición genera incertidumbre insuperable respecto a la imputación del hecho dañoso, pues la fuente de la obligación varía radicalmente según se trate de un defecto de construcción, de un desgaste locativo o de una omisión de la administración sobre un bien común esencial. En tercer lugar, el dictamen no determina la imputación a la copropiedad bajo la Ley 675 de 2001.
La experticia se limita a cuantificar daños y a mostrar afectaciones materiales, pero no vincula esos hallazgos con una obligación incumplida por la administración. En este sentido, resulta útil para corroborar la existencia del daño, pero insuficiente para acreditar el incumplimiento culposo de un deber jurídico específico de la persona jurídica demandada.
La jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia ha sido reiterada al advertir que el dictamen pericial, en tanto auxiliar de la justicia, “no desplaza el juicio crítico del juez, ni tiene valor vinculante, pues su eficacia depende de la firmeza, claridad y congruencia de sus conclusiones”2. Así, el reparo del apelante en cuanto a que el a quo “desconoció” esta prueba no tiene asidero: el fallo de primera instancia no la ignoró, sino que ponderó su alcance y razonó que resultaba incompleta para sustentar condena. 2.4.
Nexo causal y estándar probatorio 2 CSJ SC, Sent. 17 feb. 2012, rad. 2005-00137-01. Expediente 11001310305420240037001 16 Ahora, pese a que el apelante sostiene que se acreditó el nexo causal entre el supuesto incumplimiento de la copropiedad y el daño sufrido, la Sala, advierte que la secuencia fáctica del expediente demuestra lo contrario.
En efecto, el propio demandante reconoció que tras una primera intervención realizada con recursos de la administración y del vecino, “a los 15 días… empezó a salir otra vez las goteras”. Posteriormente, cuando la propietaria del sexto piso asumió directamente la reparación en 2020, afirmó que “desde esa fecha no tengo problemas”. Esta concatenación evidencia dos conclusiones esenciales: El resultado de las reparaciones varió según la persona que ejecutó la obra y el método empleado, lo cual descarta que exista una causa uniforme imputable a la administración. La solución definitiva provino del actuar del usuario exclusivo de la terraza, no de la copropiedad.
Lo anterior impide afirmar, con el estándar de certeza requerido en materia de responsabilidad civil, que la conducta de la administración fuera la causa adecuada del daño. El hecho de que la primera intervención (cofinanciada parcialmente por la administración) resultara ineficaz no basta, por sí solo, para estructurar incumplimiento culposo, máxime cuando no se acreditó que el deber jurídico de conservación recaía en la copropiedad.
Expediente 11001310305420240037001 17 Así, los reparos del apelante relativos a la valoración del dictamen, al nexo causal y a la ficta confessio -en particular los planteados en los numerales 1, 4, 5, 6, 7 y 9 de su recurso- no logran desvirtuar la ratio decidendi del a quo, dado que persiste la falta de prueba idónea y suficiente sobre el deber jurídico específico de la copropiedad y su incumplimiento culposo como causa del daño. En este escenario, la presunción de confesión ficta no puede suplir tales carencias estructurales, pues, como lo ha advertido la Corte, “el proceso civil no puede erigirse sobre presunciones aisladas ni sobre ficciones probatorias, sino sobre un acervo de convicción completo, idóneo y concordante”3. 2.5.
Régimen de propiedad horizontal y naturaleza del bien La Ley 675 de 2001, norma de orden público, establece un sistema normativo que diferencia entre bienes comunes esenciales y bienes comunes de uso exclusivo, categorías de cuya calificación depende la titularidad del deber de conservación. Según los artículos 18 y 19, la administración está obligada a velar por la integridad y funcionamiento de los bienes comunes esenciales, aquellos necesarios para la estabilidad, seguridad y conservación del edificio.
En contraste, los artículos 22 y 23 asignan al usuario exclusivo la carga de acometer las reparaciones locativas o de deterioro derivadas del uso ordinario de bienes comunes puestos a su disposición, como terrazas o patios. 3 CSJ SC, Sent. 30 nov. 2016, rad. 2009-00127-01 Expediente 11001310305420240037001 18 El punto nodal, entonces, consiste en determinar la naturaleza de la terraza que colinda con el apartamento del demandante.
La ley misma reconoce que esta definición no se deduce de su mera ubicación física, sino de su destinación objetiva, y que su precisión concreta debe constar en el Reglamento de Propiedad documento constituye la Horizontal fuente (artículo normativa 25). Este inmediata y obligatoria que distribuye facultades y cargas en el régimen comunitario, de allí que la Corte Constitucional lo haya calificado como “instrumento esencial para definir derechos y deberes en el marco de la propiedad horizontal”4.
En el presente expediente no obra copia del Reglamento de Propiedad Horizontal que permita establecer si la terraza constituye un bien común esencial, ni se allegó prueba técnica suficiente que lo acredite, dado que como ya fue dicho, el dictamen pericial se limitó a constatar la existencia de humedades y el deterioro de los techos del apartamento inferior, pero no se pronunció sobre la naturaleza jurídica de la terraza ni sobre la causa eficiente del daño (defecto estructural, omisión de mantenimiento general o deterioro locativo).
Siendo ello así, la carencia de este insumo probatorio impide que el juez pueda inferir, sin más, que se trataba de un bien común esencial y que, por ende, el deber de conservación correspondía a la administración. 4 Corte Constitucional Sentencias C 328 de 2019 y T 283 de 2020. Expediente 11001310305420240037001 19 Por el contrario, como ya fue visto, en el interrogatorio de parte el propio actor reconoció expresamente que se trataba de “una terraza de uso exclusivo” y admitió que “el mantenimiento la debe de asumir el propietario de la terraza”.
Aunque tal manifestación no resuelve definitivamente la tensión conceptual -pues un bien esencial no puede válidamente ser objeto de asignación en uso exclusivo- sí refuerza la exigencia de prueba documental o técnica que acredite que, en esa copropiedad, la terraza cumplía funciones estructurales cuya conservación debía correr a cargo de la administración. Adicionalmente, tampoco se acreditó que la copropiedad hubiera asumido mediante acto válido y vinculante la obligación de reparar esa terraza como gasto común. Lo relatado por el demandante - “la administración nos pidió una cuota extraordinaria… y el dueño iba a poner otro dinero… nombraron un interventor… se hizo la obra… y a los 15 días… empezó a salir otra vez las goteras” - revela un esfuerzo de cofinanciación y gestión de obra, pero no configura una asunción definitiva y jurídicamente exigible de un deber estructural.
Se trató, más bien, de una solución transitoria y fallida, cuya ineficacia no puede traducirse automáticamente en imputación de incumplimiento a la copropiedad. Finalmente, la reparación eficaz que puso fin a las filtraciones fue asumida de manera íntegra por la propietaria de la terraza: “Los asumió los de la terraza de ella… y desde esa fecha no tengo problemas.” Este hecho es revelador: muestra que la fuente inmediata del daño residía en un elemento bajo uso exclusivo y que la solución dependía de su titular, lo que debilita Expediente 11001310305420240037001 20 la tesis de atribuir responsabilidad directa a la administración por omisión en el mantenimiento de un supuesto bien común esencial.
En consecuencia, los reparos 2, 3, 10 y 11 del recurso de apelación no logran acreditar, con el estándar probatorio exigido por los artículos 167 y 176 del C.G.P., que la terraza fuese bien común esencial ni que la copropiedad tuviese el deber primario de mantenimiento cuya infracción se le imputa. La ausencia del Reglamento de Propiedad Horizontal y de una prueba técnica concluyente sobre la destinación y función estructural del elemento impide estructurar la imputación de incumplimiento, manteniéndose incólume la ratio decidendi del a quo. 2.6.
Principio de congruencia y “excepción” oficiosa Sostiene el apelante que el juzgador de primer grado habría desconocido el principio de congruencia al negar las pretensiones con fundamento en la ausencia de un elemento estructural de la responsabilidad civil contractual, pese a que la parte demandada no contestó la demanda ni propuso excepciones.
Tal reproche carece de fundamento, en tanto el principio de congruencia, consagrado en el artículo 281 del C.G.P., exige que la sentencia guarde correspondencia con los hechos y las pretensiones de la demanda y con las excepciones oportunamente formuladas. No obstante, ello no significa que el juez deba prescindir de su deber de control sobre la suficiencia probatoria de los elementos esenciales de la acción. Expediente 11001310305420240037001 21 De ahí que el argumento del recurrente confunde dos categorías distintas: la exceptio, como defensa autónoma que extingue o impide el derecho del actor, y el control probatorio judicial, que es el examen objetivo sobre si el demandante acreditó los presupuestos de la pretensión5.
Negar la demanda por falta de prueba del incumplimiento no equivale a introducir una excepción, sino a constatar que la carga probatoria impuesta por el artículo 167 del C.G.P. no fue satisfecha. Por tanto, la decisión de primer grado no desbordó el marco del litigio ni resolvió extra o ultra petita. El juez se limitó a ejercer su función de control de legalidad y a verificar si el actor demostró la conducta antijurídica imputada al demandado6, a pesar del silencio procesal de este último. 3.
Entonces, debe resaltarse que las cargas probatorias son de naturaleza sustancial y no meramente formal; su incumplimiento conlleva, de manera natural, al fracaso de la acción, puesto que “el juez está obligado a denegar las pretensiones si el demandante no prueba los elementos necesarios de su derecho sustancial, aún si la parte demandada ha guardado silencio.”7 En este contexto, la juez de primera instancia concluyó que no se acreditaron aspectos esenciales: la existencia de una relación contractual clara entre el actor y la copropiedad, la atribución del deber de mantenimiento sobre la terraza afectada, la causa eficiente del daño y el incumplimiento culposo.
La 5 Corte Constitucional, en Sentencia T-018 2017. 6 CSJ SC, Sent. 6 ago. 2014, rad. 2001-00042-01 7 Ejusdem. Expediente 11001310305420240037001 22 negativa de las pretensiones, por ende, no obedeció a la introducción de una excepción, sino a la ausencia de prueba de los elementos estructurales de la acción, valoración que corresponde legítimamente al juez en virtud del artículo 167 ibidem. 4.
Así las cosas, en atención a que no salen avante los reparos formulados por el apelante contra la decisión fustigada, se impone confirmarla, con la consecuente condena en costas a su cargo, propósito para el que la Magistrada Sustanciadora fija como agencias en derecho la suma de dos (2) salarios mínimos legales mensuales vigentes, teniendo en cuenta las directrices previstas en el numeral 1.1.del artículo 6° Acuerdo 1887 de 2003, modificado por el Acuerdo 2222 de 2003, proferidos por el Consejo Superior de la Judicatura.
V. DECISIÓN En mérito de lo expuesto el Tribunal Superior de Distrito Judicial de Bogotá D.C., administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la Ley,
RESUELVE
PRIMERO: CONFIRMAR la sentencia que profirió el Juzgado Cincuenta y Cuatro Civil del Circuito de Bogotá el 04 de marzo de 2025, dentro de este asunto. Expediente 11001310305420240037001 23 SEGUNDO. CONDENAR en costas de esta instancia al extremo demandante, para lo cual se señalan como agencias en derecho la suma de dos (2) salarios mínimos legales mensuales vigentes, equivalentes a $2´847.000 M/cte.
El Juzgado de primer grado proceda a su liquidación de conformidad con el artículo 366 del Código General del Proceso.
TERCERO. DEVOLVER de manera oportuna el expediente al Despacho de origen, para lo de su cargo.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE, Los Magistrados, (firma electrónica) MARÍA PATRICIA CRUZ MIRANDA Radicado: 11001310305420240037001 (firma electrónica) STELLA MARÍA AYAZO PERNETH Radicado: 11001310305420240037001 (firma electrónica) JAIME CHAVARRO MAHECHA Radicado: 11001310305420240037001 Firmado Por: Maria Patricia Cruz Miranda Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Dirección Ejecutiva De Administración Judicial Funcionario Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Expediente 11001310305420240037001 24 Stella Maria Ayazo Perneth Magistrada Sala 04 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Jaime Chavarro Mahecha Magistrado Sala 007 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 65bbb95c4c959b82d5136993057ee078648a632a8899180d 49a38b7c70446eb4 Documento generado en 28/10/2025 02:53:34 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectroni ca Expediente 11001310305420240037001 25