República de Colombia Rama Judicial del Poder Público TRIBUNAL SUPERIOR DE BOGOTÁ, D.C. SALA CIVIL DE DECISIÓN Bogotá D.C., doce (12) de noviembre de dos mil veinticinco (2025). MAGISTRADO PONENTE: GAMAL MOHAMMAND OTHMAN ATSHAN RUBIANO RADICACIÓN: 11001310302120220044201 PROCESO: VERBAL DEMANDANTE: IRMA CUARTA LÓPEZ DEMANDADO: CONSTRUCTORA SIGLO XXI SANTO DOMINGO S.A.S. ASUNTO: IMPUGNACIÓN SENTENCIA. Atendiéndose lo normado en el artículo 12 de la Ley 2213 de 2022, decide el Tribunal el recurso de apelación interpuesto tanto por el extremo activo como por el pasivo, en contra de la sentencia proferida el veintisiete (27) de agosto del año dos mil veinticinco (2025), por el Juzgado Veintiuno Civil del Circuito de Bogotá D.C., dentro del asunto del epígrafe.
I.
ANTECEDENTES 1. Irma Cuartas López, por medio de la cuerda verbal y una vez subsanó la demanda, pretendió que “(…) se declare la resolución del contrato de compraventa celebrado entre la Constructora Siglo XXI Santo Domingo S.A.S., como vendedora y [ella] como compradora, por no haberse realizado la entrega del Consultorio 410 y el garaje 59 del Edificio Comercial Medical Center Siglo XXI P.H., identificados con folios de matrícula 50N-20810874 y 50N-20810814 respectivamente de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Bogotá Zona Norte, objeto de dicho contrato contenido en la Escritura Pública No. 1126, otorgada el 10 de mayo de 2019, en la Notaría 69 del Círculo de Bogotá (…)”.
Por consiguiente, se cancele el instrumento público antes citado y “se declare que la demandada (…) debe realizar el reintegro del precio cancelado por la demandante (…) de los bienes adquiridos (…) de manera completa y sin ninguna clase de descuento 11001310302120220044201 de IRMA CUARTAS en contra de CONSTRUCTORA SIGLO XXI SANTO DOMINGO S.A.S. o retención de dinero alguno (…) y deberá cancelar el valor de los intereses moratorios adeudados, liquidados a la tasa máxima legal vigente”, junto con el pago de los “perjuicios sufridos” en virtud del incumplimiento. 1.1.
En sustento de sus aspiraciones, historió que, el 12 de marzo de 2015 celebró, en su condición de compradora promesa de compraventa con la sociedad demandada respecto del Consultorio 410 y el garaje 59 identificados con F.M.I. 50N-20810874 y 50N-20810814, ambos ubicados en la ciudad de Bogotá, pactándose como precio de los bienes la suma de $296.000.000, los cuales canceló a entera satisfacción a favor de la convocada.
Explicó que la escritura pública No. 1126 que perfeccionó el anterior negocio se firmó el 10 de mayo de 2019, pese a que se había programado la suscripción de la misma para el 15 de octubre de 2015 y “ a la fecha, aun no se ha realizado la entrega del garaje prometido en venta por causas imputables exclusivamente al vendedor”. Señaló que “sumada a la demora en la firma de la escritura y la no entrega del garaje, se tiene la pretendida imposición de que la compradora debía asumir el pago del impuesto predial de un bien que no se encuentra a su nombre, que no ha sido recibido y que no tenía que pagar, ello en contraste con lo estipulado dentro de la cláusula novena del contrato de promesa de compraventa y la normativa sustancial propia del contrato de compraventa”.
Refirió que “se vio compelida a formalizar la compra de los inmuebles, pues ya había pagado la totalidad del precio de los mismos, pero en el momento de recibir los bienes, el 13 de mayo de 2019 dejó expresa constancia en el acta de entrega de los inmuebles adquiridos que quedaba pendiente la entrega del garaje 59 por no cumplir ni con las medidas ni las especificaciones pactadas.
Adicional a lo anterior ha habido deficiencias en la construcción tanto de las unidades privadas como de las zonas comunes que han afectado gravemente el normal uso y goce de los bienes adquiridos; por lo que conforme a la ley 1480 de 2011 (Estatuto del Consumidor), lo acontecido faculta a la compradora para rescindir el negocio y solicitar la devolución de su dinero con la correspondiente y adicional indemnización de los perjuicios irrogados”. 2 11001310302120220044201 de IRMA CUARTAS en contra de CONSTRUCTORA SIGLO XXI SANTO DOMINGO S.A.S. 2.
La compañía demandada una vez fue enterada del juicio, guardó silencio. II. LA SENTENCIA APELADA Agotado el trámite correspondiente a la primera instancia, la funcionaria a quo denegó las pretensiones elevadas, con apoyatura en las siguientes consideraciones: En primer lugar, precisó que no analizaría las obligaciones contenidas en la promesa de venta porque tal convención se extinguió una vez se suscribió la escritura pública No. 1126, otorgada en la Notaría 69 del Círculo de Bogotá. A continuación, recordó cuáles son los presupuestos para la prosperidad de la acción consagrada en el artículo 1546 del Código Civil, y que según la jurisprudencia patria se resumen así: “la existencia de un contrato bilateral válido, incumplimiento del demandado, ya sea total o parcial de las obligaciones que para él generó el pacto, porque en eso consiste la realización de la condición tácita y que el demandante, por su parte, haya cumplido los deberes que le impone la convención, o cuando menos se haya allanado a cumplirlos en la forma y términos debidos”.
Seguidamente, encontró que no hay duda sobre el “vínculo contractual entre las partes”, conforme a las pruebas adosadas con la demanda. Luego, señaló que la parte actora cumplió con su obligación, esto es, pagó el precio acordado en la convención, aspecto sobre el cual no hay controversia. Inmediatamente, el a quo se refirió a la “la entrega de los bienes”, precisando que “en la cláusula séptima se pactó: La sociedad vendedora entregará materialmente los inmuebles objeto de esta venta el día 13 de mayo de 2019 a las 11:00 de la mañana, mediante acta suscrita por las partes, haciendo constar en ella las condiciones de entrega y el plazo para que la sociedad atienda las eventuales obras de arreglos o ajustes de acabados que se puedan presentar, así como servicios de postventa y el plazo para ejecutar.
La obligación, pues de entrega del bien a cargo de la sociedad vendedora, se llevó a cabo en la fecha pactada, el 13 de mayo de 2013 (sic), mediante acta de entrega en la que se relaciona: Consultorio 410, del que se indica lo siguiente: Entregado el consultorio a entera satisfacción de la propietaria, recibo a entera satisfacción el consultorio y suscribe quien entrega y la propietaria, 3 11001310302120220044201 de IRMA CUARTAS en contra de CONSTRUCTORA SIGLO XXI SANTO DOMINGO S.A.S. Irma Cuarta López, documento que no ha sido tachado ni reargüido de falso.
Así las cosas, se encuentran acreditado que las obligaciones respecto del consultorio que nacen para la compradora, que era pagar el precio y recibir materialmente el inmueble con respecto al consultorio, se cumplieron por las partes de una haber pagado el precio y la otra haber realizado la entrega por parte de la demandada se suscribió también la escritura, que era su obligación y también recibió el precio e hizo la entrega con relación al consultorio.
A renglón seguido, en el acta se agrega lo siguiente: Pendiente entrega real y material del Parqueadero 59 por parte de la señora María Cubillos, ya que no cumple con la medida para la ubicación de cualquier automotor. De allí que la obligación incumplida se trata de la no entrega a satisfacción del garaje número 59. El garaje número 59 se describió en la cláusula primera de la escritura, así: Garaje número 59 tiene su entrada por la carrera novena número 127 (…) área es de 11.71 M2 aproximadamente su altura libre aproximada para ubicar parqueaderos aéreos, es de 3.47 metros está ubicado en el sótano dos y sus linderos son (describe todos los linderos).
Dependencia, espacio para estacionar un vehículo mediano con posibilidad de instalar parqueadero duplicador con montacargas aéreo. El duplicador instalado es en el garaje 45 de visitantes, este garaje se reubica en el mismo sótano dos. Inmueble al que les corresponde el folio de matrícula número 50N 20810814 (…) garaje 59, Edificio Comercial Medical Center, cuya tradición se efectuó con la inscripción de la respectiva escritura pública -según la notación número 05-, la titular de dominio de ese garaje está en cabeza de la aquí demandante.
Restando por verificar lo suscitado frente a la entrega material del inmueble. Como prueba documental se aportó la siguiente. Comunicación remitida a la Constructora el 25 de mayo de 2018, indagando la fecha exacta en que estaría listo el inmueble y particularmente sobre el parqueadero que le sería asignado, lo cual reiteró mediante derecho de petición. En respuesta al derecho de petición mediante escrito el 31 de agosto, informándole que el Consultorio 410 y garaje se encuentran desde noviembre completamente terminados y que la constructora le envió desde el 13 de noviembre de 2017, la solicitud de orden de escritura y entrega con la copia de la minuta para revisión, sin que a la fecha le haya firmado -archivo 8 del expediente digital-.
Mediante comunicación dirigida a la constructora, la demandante informó que se acercó a la notaría de 69 donde le [informaron] que faltaba la documentación del IDU y la fecha de entrega del inmueble y por tal motivo no se pudo firmar la escritura, concretamente frente al garaje expresó lo siguiente: En cuanto al garaje número 59 que me asignaron, observo que hay una invasión por una columna y por la plataforma del ascensor de los vehículos.
Por tal motivo solicitamos me cambie el número del garaje. Posteriormente a todas esas comunicaciones se suscribió la escritura pública 1126, otorgada el 10 de mayo de 2019 en la Notaría 69 del Círculo de Bogotá y el acta de entrega en los términos atrás referidos. El 15 de mayo la demandante dirigió 4 11001310302120220044201 de IRMA CUARTAS en contra de CONSTRUCTORA SIGLO XXI SANTO DOMINGO S.A.S. comunicación a la constructora en los siguientes términos: No recibí el garaje porque no cumple con las medidas, dice ella, para la ubicación de cualquier automotor que se quiera parquear en ese garaje y como testigo tengo a la señora María Cubillos quien me estaba haciendo entrega del mismo.
Con el fin de no modificar la escritura muy comedidamente le solicito a usted me sea asignado otro garaje con el mismo número. De todas esas pruebas documentales, se puede concluir que con anterioridad a la firma en la escritura la compradora tenía conocimiento de que el garaje o parqueadero que le había sido asignado había sido el número 59.
Comoquiera que en la en la comunicación del 24 de octubre del 2018 expuso su inconformidad sobre el parqueadero, al considerar que había una invasión por una columna y que la plataforma del ascensor le impedía hacer uso del parqueadero. No obstante, todo ello suscribió la escritura pública en la que se relaciona la compraventa del garaje, hecho sobre el cual afirman que se vio compelida debido a que ya había pagado la totalidad del bien.
Sostiene la demandante que el garaje no cumple con los fines para los cual fue adquirido y al respecto afirmó en su interrogatorio de parte que no estaba apto para cuadrar un carro porque hay una columna que le quita centímetros al garaje de acuerdo a la escritura. Fuera de eso, a mano derecha está el depósito donde se descarga el ascensor vehicular y eso le quita campo -centímetros al garaje- entonces yo le dije a la señora que no recibía el garaje.
Y así quedó en el acta de entrega, en este momento no tengo garaje (minuto 26 del interrogatorio). A la pregunta realizada por el despacho, respecto que si algún perito determinó si el garaje no se podía parquear respondió que no nombró a ningún perito simplemente con una hermana vieron que no se podía parquear y que es una incomodidad parquear de reverso.
Agregó que del garaje tomó las medidas en compañía de su hijo Juan Andrés Martínez, y constató que la columna y el ascensor de vehículo le quitaba centímetros al parqueadero más o menos 3 cm a cada lado. Sin embargo, todo se quedó en meras afirmaciones de la actora, tanto lo manifestado sobre la suscripción de la escritura pública, comoquiera que no existe prueba alguna de vicio en la voluntad o consentimiento que pueden validar su suscripción, como tampoco se aportó ni una sola prueba de su inconformidad frente al parqueadero que, demostrara o llevara la convicción de esta funcionaria que efectivamente el mismo no cumplía con las especificaciones, medidas linderos descritos en la escritura pública o que el mismo no fuera apto (…).
Entonces no se aportó ninguna para yo poder valorar la prueba (…). Existe orfandad probatoria al respecto, en torno a las medidas del parqueadero, sus especificaciones, se requería un conocimiento que solo lo podría dar un perito que tuviera los conocimientos técnicos que podría brindar el dictamen, comoquiera que, para la destinación y uso del bien, la propia norma exige unas características específicas (…).
Ahora, si bien el artículo 97 del Código General del Proceso establece 5 11001310302120220044201 de IRMA CUARTAS en contra de CONSTRUCTORA SIGLO XXI SANTO DOMINGO S.A.S. que la falta de contestación de la demanda hace presumir ciertos los hechos de la misma, no lo es menos que estos pueden resultar infirmados a partir del caudal probatorio y desarrollo del proceso, en la medida en que la demandante no realizó el mínimo esfuerzo para demostrar de manera técnica, más allá de sus propias apreciaciones, que, efectivamente, el garaje que ha adquirido no cumplía con las características señaladas en la escritura pública y con el fin mismo del bien, de acuerdo con las normas locales de planeación. (…) No puede afirmarse que, efectivamente, existe un incumplimiento de la constructora respecto a la entrega real y material del garaje 59 o el que se pretendió entregar en su momento, no cumplía con las especificaciones y características para su uso, situación que debió motivar a la demandante para obtener una prueba técnica.
Sin embargo, se insiste, no hay medio de convicción que conduzca de que conduzca a determinar algún tipo de incumplimiento contractual, de tal manera que se negaran todas y cada una de las pretensiones de la demanda, con la consecuente condena en costas”. De otro lado, el extremo pasivo solicitó adicionar el fallo, en el sentido de aplicar la sanción establecida en el parágrafo del artículo 206 del Código General del Proceso; pedimento que fue denegado por el estrado de primer grado, máxime si no contestaron la demanda.
III. LOS RECURSOS DE APELACIÓN 1. Inconforme con tal determinación, el procurador judicial de la querellante formuló el recurso de alzada, destacando que la falladora de primer grado desconoció el material probatorio militante en el expediente, específicamente las documentales y el interrogatorio de parte a la actora, pues, en su opinión, quedó acreditado las razones por las cuales no recibió el parqueadero No. 59.
Además, la juez debió aplicar las consecuencias procesales establecidas en el artículo 97 del Código General del Proceso. 2. A su turno, el apoderado de la compañía demandada también interpuso apelación parcial, porque no se impuso la sanción pecuniaria contemplada en el artículo 206 del Estatuto Adjetivo Civil. 6 11001310302120220044201 de IRMA CUARTAS en contra de CONSTRUCTORA SIGLO XXI SANTO DOMINGO S.A.S. 3.
En la oportunidad de que trata el artículo 12 de la Ley 2213 de 2022, la demandante sustentó su medio de impugnación así: “No se realizó una valoración integral de los elementos de convicción. En particular, no se tuvo en cuenta la declaración de la demandante, quien, a pesar de las dificultades para expresarse, manifestó claramente la inconformidad respecto al inmueble que se le pretendía entregar.
Dicho bien no cumple con los requisitos para ser considerado un espacio de estacionamiento vehicular y su deficiencia no puede ser subsanada de forma alguna por la demandada. Se probó el incumplimiento de la demandada, el cual fue injustificado y sin causa legítima, al no entregar el garaje 59 en los términos y condiciones pactados”. También insistió en que, “la falta de contestación de la demanda genera una presunción de veracidad de los hechos alegados por el demandante (…).
Esto significa que el tribunal puede decidir a favor del demandante sin escuchar la versión del demandado (…). La falta de contestación debió conllevar a que se dictara una sentencia desfavorable para el demandado, debido a que no presentó argumentos o pruebas para defender su posición”. Y, comoquiera que la “demandada no contestó la demanda, por lo tanto, no objetó ni contradijo el juramento estimatorio.
Ello activa la presunción de veracidad conforme el artículo 206 C.G.P.”. Por otro lado, incorporó un argumento “aunque novedoso, pero igualmente válido, es el de la probabilidad lógica prevaleciente, también conocido como criterio de la probabilidad prevalente. Este es un estándar de prueba legal que busca determinar la verdad de un hecho.
Se basa en la premisa de que, entre varias hipótesis sobre un mismo hecho, se debe seleccionar aquella con la mayor probabilidad de ser verdadera o que posea un grado de probabilidad más elevado en comparación con las demás. En otras palabras, si existen múltiples explicaciones posibles para un evento, la más probable, la que cuenta con el mayor fundamento lógico o evidencia, es la que prevalece y se acepta como la verdad (…).
Conforme a la doctrina del criterio de probabilidad lógica prevalente, el juez debe fallar a favor de la hipótesis que cuente con mayor sustento probatorio y respaldo lógico. En el presente caso, se acreditó con suficiencia: (i) el cumplimiento de las obligaciones por parte del demandante, (ii) el incumplimiento contractual por parte de la demandada, (iii) la falta de idoneidad del bien entregado (garaje) para cumplir su finalidad.
En consecuencia la hipótesis más probable, lógica y jurídicamente sustentada es la que soporta la resolución del contrato, lo que obliga al fallador a acogerla, conforme a principios de justicia material y equidad”. 4. De igual modo, la compañía convocada sustentó su recurso, tras estimar que la demandante “no logró acreditar ni siquiera el cincuenta por ciento 7 11001310302120220044201 de IRMA CUARTAS en contra de CONSTRUCTORA SIGLO XXI SANTO DOMINGO S.A.S. (50%) del monto estimado en su juramento.
Ahora bien, en la sentencia proferida el 27 de agosto de 2025 el Despacho resolvió negar las pretensiones de la demanda, obvió pronunciarse frente a la sanción indicada en el artículo 206 del Código General del Proceso, la cual debió imponerse al DEMANDANTE por la desproporción entre lo estimado y lo probado. De igual manera, vale la pena señalar que, pese a la solicitud de adición a la sentencia formulada en ese sentido, el Despacho resolvió negarla argumentando que el extremo DEMANDADO carecía de legitimación para formular la solicitud de imposición de sanción al juramento estimatorio por no haber contestado la demanda o formulado excepciones previas o de mérito dentro de la oportunidad legal correspondiente.
Sin embargo, debe señalarse que, pese a que fue formulado a petición de parte mediante solicitud de adición de sentencia, la imposición de esta sanción opera de oficio, pues los requisitos de esta ya están previamente señalados en el estatuto procesal (…). En el presente caso, los presupuestos de la norma se cumplen a cabalidad. La cantidad estimada de (…) $957.557.533 excedió en más del 50% a la que resultó finalmente probada en el plenario.
Esta situación fáctica, por mandato legal, activa la consecuencia jurídica de imponer la sanción pecuniaria”. III. CONSIDERACIONES 1. De manera liminar, se hace necesario anotar que, al encontrarse presentes los postulados procesales necesarios para adoptar una decisión de fondo y al no avizorarse vicio con la entidad para invalidar lo rituado, esta Sala se circunscribirá a examinar, exclusivamente, los motivos de desacuerdo demarcados por las partes opugnadoras, acatando los lineamientos del inciso 1º del canon 320 del Código General del Proceso; embates que, conforme a la tesis impugnativa blandida, se dirigen a insistir, grosso modo, en la probanza del incumplimiento endilgado a la parte demandada, y, como consecuencia, la viabilidad de las súplicas incoadas en el pliego genitor.
Y de otro lado, cumple destacar que el único reparo del extremo pasivo consistió en que en el caso bajo escrutinio debió darse aplicación al parágrafo del artículo 206 ibidem. 2. Para empezar, comporta memorar que, de conformidad con lo previsto en los artículos 1.546 y 1.609 del Código Civil, la declaración resolutoria contractual por incumplimiento está supeditada a que se acredite, por parte de quien acciona, la concurrencia de los siguientes requisitos: i) la celebración de un contrato válido; ii) el cumplimiento o allanamiento a cumplir de la parte demandante, y iii) que el demandado se haya separado de sus compromisos contractuales total o parcialmente 1, tópico sobre el cual, el 1 CSJ, SC del 11 de marzo de 2004, Rad. n.° 7582, reiterada en sentencia SC 3366 de 2.019. 8 11001310302120220044201 de IRMA CUARTAS en contra de CONSTRUCTORA SIGLO XXI SANTO DOMINGO S.A.S. Máximo Tribunal de Casación Civil, Agraria y Rural ha sostenido que “(…) en los contratos bilaterales va envuelta la condición resolutoria, en caso de no cumplirse lo pactado (…), condición que habilita al contratante cumplido para pedir, a su arbitrio, la resolución o el cumplimiento del negocio”2. 3.
Partiendo del proscenio jurisprudencial descrito en precedencia, de entrada se impone resaltar que son temas pacíficos y averiguados en las presentes diligencias, tanto el mérito evidencial que se desprende de la escritura pública No. 1126 del 10 de mayo de 2019, así como la calidad de contratante cumplidor de la activante, respaldada con las deponencias escuchadas en la actuación, llegándose al convencimiento de la fuerza vinculante del acto negocial, junto a la referida condición contractual de la aquí solicitante; circunstancias que orientan el escrutinio del Tribunal a establecer si el abandono obligacional atribuido a Constructora Siglo XXI Santo Domingo S.A.S. se halla acreditado en el proceso. 4.
De cara al abordaje del relacionado incumplimiento, esto es, “a la fecha, aun no se ha realizado la entrega del garaje prometido en venta por causas imputables exclusivamente al vendedor”. En ese orden de ideas, cumple decir de entrada que en la cláusula primera de la escritura pública objeto de demanda, los contratantes y aquí intervinientes dejaron plasmado: “(…) GARAJE NUMERO CINCUENTA Y NUEVE (59).
Tiene su entrada por la carrera 9 No. 127B16, su área privada es de 11.71 metros cuadrados aproximadamente; su altura libre aproximada para ubicar parqueaderos aéreos es de 3.47 metros, está ubicado en el Sótano 2 (…)”. Y, en la disposición séptima pactaron: “ENTREGA REAL Y MATERIAL: LA SOCIEDAD VENDEDORA entregará materialmente los inmuebles objeto de esta venta, el día trece (13) de mayo de dos mil diecinueve (2019) a las once (11) de la mañana mediante Acta suscrita por las partes, haciendo constar en ella las condiciones de entrega y el plazo para que LA SOCIEDAD VENDEDORA atienda las eventuales obras de arreglos o ajustes de acabados que se puedan presentar, así como servicios de post venta y el plazo para ejecutarlos, plazo que se fijará de común acuerdo entre las partes en dicha Acta de Entrega y Recibo”.
Ahora bien, la aquí demandante en el pliego introductor aseguró que al “momento de recibir los bienes, el 13 de mayo de 2019 dejó expresa constancia en el acta de entrega de los inmuebles adquiridos que quedaba pendiente 2 C.S.J.SC 5568 de 2.019. 9 11001310302120220044201 de IRMA CUARTAS en contra de CONSTRUCTORA SIGLO XXI SANTO DOMINGO S.A.S. la entrega del garaje 59 por no cumplir ni con las medidas ni las especificaciones pactadas”, hecho que se corrobora con la documental incorporada a la actuación así: Posteriormente, el 15 de mayo de 2019 la accionante radicó un escrito ante la empresa conminada, informando: “El día de hoy 13 de mayo del presente año, no recibí el Garaje No. 59 porque no cumple con la medida para la ubicación de cualquier automóvil que se quiera parquear en ese garaje; cuyo testigo fue la señora MARIA CUBILLOS, quien me estaba haciendo entrega del mismo.
Con el fin de no modificar la Escritura, muy comedidamente les solicito a ustedes me sea asignado otro garaje con el mismo número. Quedo atenta a su respuesta lo más pronto posible”. 10 11001310302120220044201 de IRMA CUARTAS en contra de CONSTRUCTORA SIGLO XXI SANTO DOMINGO S.A.S. En el interrogatorio de parte a la señora Irma Cuartas, precisó que no recibió el garaje 59 porque, en su sentir, no es apto para “cuadrar un carro de ninguna manera, porque hay una columna que le quita centímetros al garaje, de acuerdo a la escritura.
Fuera de eso, a mano derecha, ahí está el depósito donde se descarga el ascensor vehicular y eso le quita campo, también centímetros al garaje”. Luego precisó que intentó estacionar un vehículo con su hermana y les fue imposible realizar esa actividad, ya que tenían que hacer varias maniobras de alta dificultad. Más adelante explicó que “un día” la Constructora le expresó que “podía parquearme de reversa, yo no compré un garaje para parquearme en reversa, no, porque en reversa es más la incomodidad, o sea, no se puede”.
Señaló que nunca contrató a un perito para efectos de verificar el área de ese bien, por el contrario, ella misma en compañía de su hijo, procedió a tomar las correspondientes dimensiones advirtiendo una diferencia de 6 centímetros por el “lado ancho” con respecto a la extensión consagrada en la escritura pública. En contraste con lo anterior, el representante legal de la compañía conminada al absolver su declaración explicó lo siguiente.
PREGUNTADO: Se afirma por la parte actora que, a la fecha de presentación de la demanda, o sea en el año 2022, no se había hecho entrega del garaje prometido en venta es ¿cierto sí o no? CONTESTÓ: Sí se hizo una entrega del garaje. Sin embargo, pues en esa entrega la señora no recibió su garaje a satisfacción, entonces, digamos pues esa es la respuesta, sí se entregó. Sin embargo, no fue recibido a satisfacción por la por la prometiente compradora.
PREGUNTADO: ¿Qué alegó ella para no recibirlo? CONTESTÓ: Su Señoría, en su momento, la señora mencionaba que el parqueadero no estaba cumpliendo con las medidas estipuladas, situación que se le aclaró, se le presentaron los planos aprobados por la curaduría versus las medidas del parqueadero en su construcción real como cuerpo cierto. Se le hicieron algunas simulaciones con diferentes vehículos estacionándolos en su parqueadero, vehículos de diferentes tamaños, haciéndole evidencia de que el parqueadero cumplía y estaba apto en la movilidad para entrar y salir de forma adecuada y estaba, pues, aprobado en debida forma.
PREGUNTADO: ¿Ustedes cómo constructora iniciaron alguna acción legal para que ella recibiera materialmente ese garaje? CONTESTÓ: No señora, no iniciamos nosotros ninguna acción legal. PREGUNTADO: ¿Por qué? CONTESTÓ: Atendimos las solicitudes que ella había adelantado ante la Alcaldía de Usaquén y digamos que la Alcaldía le envió unos peritos a verificar el tema de las medidas del parqueadero y demás, pues los cuales ellos pues avalaron y dijeron que efectivamente cumplía, por lo que nosotros comunicamos, digamos que no iniciamos ninguna acción legal, sino en aras de darle solución, le dijimos: Vea, aquí vino la entidad que es la Alcaldía por varios temas del 11 11001310302120220044201 de IRMA CUARTAS en contra de CONSTRUCTORA SIGLO XXI SANTO DOMINGO S.A.S. Edificio que estaban haciendo un requerimiento, incluso, en conjunto, entre esos, el parqueadero de la señora Irma, el cual fue atendido y fue pues digamos que validado por la Alcaldía Local de Usaquén que el parqueadero estaba cumpliendo (…).
PREGUNTADO: Usted me habla de lo de la Alcaldía ¿la queja la puso la señora Irma u otros copropietarios? CONTESTÓ: fueron varios copropietarios. PREGUNTADO: Nos vamos a remitir a lo del garaje, ¿cuál fue el concepto que emitió la Alcaldía según su dicho y cuándo se emitió ese concepto? CONTESTÓ: En la visita lo único que se hizo fue que por solicitud digamos que se estaba mencionando que no cumplía con lo aprobado ni con las medidas mínimas.
Entonces en la visita lo que se hizo fue ratificar que efectivamente estaba con las medidas radicadas y aprobadas por la curaduría urbana y que estaba cumpliendo con la normativa vigente de parqueaderos. PREGUNTADO: ¿Eso lo dijo la Alcaldía? CONTESTÓ: Eso seguramente la Alcaldía hizo su pronunciamiento, pero no lo conozco su señoría. PREGUNTADO: Y entonces ¿por qué usted dice eso? CONTESTÓ: Porque yo atendí la visita, pero no conozco el auto.
PREGUNTADO: ¿Tiene algún pronunciamiento escrito o algo de la Alcaldía? CONTESTÓ: No conozco ese auto, pero atendí la visita efectuada por la Alcaldía de Usaquén. PREGUNTADO: ¿Cuándo se hizo esa visita de la Alcaldía? CONTESTÓ: Puedo ser impreciso, pero eso fue antes del COVID tiene que ser por ahí como en el 2019 o 2020. PREGUNTADO: ¿Diga cómo es cierto sí o no, sí se emitió concepto por la Alcaldía con relación al garaje 59? CONTESTÓ: Su Señoría preciso que si hubo una visita por parte de la Alcaldía que se atendió, no conozco el concepto si se emitió. PREGUNTADO: ¿Entonces porque dice usted que reunía todo? CONTESTÓ: Porque en la visita eso fue lo que verificó el perito.
PREGUNTADO: ¿Cuáles eran las medidas técnicas que de acuerdo con el proyecto y a la curaduría debía tener ese garaje? CONTESTÓ: Su Señoría pues la norma digamos de parqueaderos nos está hablando de 4.50 metros por 2.20 metros de ancho. Sin embargo, hace anotación que cuando existe una columna, la boca mínima, es decir, la entrada al parqueadero debe estar mínimo de 2.00 metros: PREGUNTADO: ¿O sea le rebaja veinte? CONTESTÓ: Si la columna está en la entrada del parqueadero, es decir, el ancho del parqueadero es 2.20 y su entrada es 2.00 mínimo.
PREGUNTADO: ¿Explíqueme don Douglas, o sea, el ancho siempre tiene que ser 2.20? CONTESTÓ: Si, pero como las columnas digamos ocupan un área, pero no totalmente el área de profundidad del parqueadero, entonces la norma le dice: Su parqueadero debe tener 2.20 y como la columna está normalmente entrando al parqueadero, el mínimo ancho que usted debe tener en la entrada del parqueadero es de 2.00 metros.
PREGUNTADO: ¿Y el garaje 59 cuánto tenía de fondo? CONTESTÓ: Tiente 4.55 PREGUNTADO: ¿Y de ancho? CONTESTÓ: De ancho tiene 2.20 y 2.0 de boca. A continuación, y a petición de la juez realizó el siguiente gráfico: 12 11001310302120220044201 de IRMA CUARTAS en contra de CONSTRUCTORA SIGLO XXI SANTO DOMINGO S.A.S. Luego, la apoderada de la accionante le formuló las siguientes preguntas: PREGUNTADO: ¿Sírvase informar al despacho si la Constructora que usted representa dio respuesta y solución a las observaciones que la señora Irma Cuartas puso de presente por escrito desde el día 13 de mayo de 2019 de que el garaje 59 no cumplía con las medidas adecuadas, fecha en que se le entregó el consultorio 404 que ha sido adquirido por ella (…)? CONTESTÓ: (…) Su señoría no tengo conocimiento si se respondió dicho comunicado (…).
Se le hizo un acompañamiento personal a la señora Irma Cuartas, ingresando diferentes vehículos al parqueadero de la señora, quiero hacer esa precisión (…). PREGUNTADO: ¿Sírvase aclarar la inconformidad que hay entre lo dicho en respuesta anterior, según la cual el frente de un garaje debe ser de 2.20 metros mínimos, cuando, según el concepto urbanístico de la Secretaría de Planeación del Distrito normativo dice que debe ser mínimo de 3 metros, en casos de inmuebles no residenciales, como es en este caso del garaje 59? CONTESTÓ: Su Señoría lo que está hablando aquí la doctora específicamente es para la norma urbanística de Parqueaderos con discapacidad o movilidad reducida.
Para usos residenciales o no residenciales, comerciales y demás atañen las normas y medidas que les estoy entregando y hacen parte esas normas en el momento en el que estaba vigente la norma de construcción para aprobación del Edificio. Sí, vamos a remitirnos a la norma actual, seguramente cambió porque ya el fondo ya no es 4.50 sino 4.70 y ya el ancho mínimo es 2.30 (…).
Entonces, si 13 11001310302120220044201 de IRMA CUARTAS en contra de CONSTRUCTORA SIGLO XXI SANTO DOMINGO S.A.S. vemos que el Edificio Medical Center Siglo XXI fue construido con licencia de uso comercial y servicios profesionales en Salud, aplica la medida que le estoy mencionando su Señoría. 5. Ubicado, entonces, el sub lite en el contexto ut supra reseñado, desde el pórtico de la discusión huelga resaltar que en el legajo no milita medio de convicción sólido del cual pueda llegarse a desgajar que el garaje 59 -objeto del litigio-, no cumple con las dimensiones consignadas en la escritura pública 1126 del 10 de mayo de 2019, es decir, que su área corresponda a una menor.
Lo anterior ilustra la importancia de la prueba en este tipo de casos, precisamente para verificar si la empresa demandada incumplió con sus obligaciones, sin que sea admisible especulaciones o análisis subjetivos de las partes, pues imperioso es reiterar que era carga del extremo activo acreditar de manera fehaciente que las medidas de su inmueble no coincidían con las señaladas en el instrumento público que materializó la venta del mismo.
Adicionalmente, comporta destacar que las manifestaciones de la actora, referentes a la imposibilidad de estacionar un vehículo (así sea en reversa), ante la existencia de una columna y por encontrarse a su lado un “depósito donde se descarga el ascensor vehicular”, se avistan desprovistas de elemento suasorio que las respalde, no resultando, por ende, atendibles, ya que, a voces de la hoy Sala de Casación Civil, Agraria y Rural de la Corte Suprema de Justicia, “(…) no puede tomarse como prueba lo que las partes declaran en su favor, todo a partir del deber que gravita sobre aquéllas de asumir la carga de probar, para así evitar que el proceso se convierta en un espacio de encuentro para simples versiones y no, como debe ser, el escenario para despejar la incertidumbre con los elementos reconstructivos del pasado que sean legalmente admisibles, máxime si estos se encuentran en posibilidad de ser acopiados”3; criterio que de vieja data ha sido decantado por el Alto Tribunal de Justicia Ordinaria al señalar que “(…) una decisión no puede fundarse exclusivamente en lo que una de las partes afirma a tono con sus aspiraciones.
Sería desmedido que alguien pretendiese que lo que afirma en un proceso se tenga por verdad, así y todo sea muy acrisolada la solvencia moral que se tenga. De ahí que la Corte Suprema de Justicia haya dicho en un importante número de veces que “es principio general de derecho probatorio y de profundo contenido lógico, que la parte no puede crearse a su favor su propia prueba.
Quien afirma un hecho en un proceso tiene la carga procesal de demostrarlo con alguno de los medios que enumera el artículo 175 del Código de Procedimiento Civil, [art. 165 C.G.P.] con cualesquiera formas que sirvan para formar el 3 Sentencia de 27 de junio de 2007, exp. 73319-3103-002-2001-00152-01. 14 11001310302120220044201 de IRMA CUARTAS en contra de CONSTRUCTORA SIGLO XXI SANTO DOMINGO S.A.S. convencimiento del Juez.
Esa carga que se expresa con el aforismo onus probandi incumbit actori, no existiría, si al demandante le bastara afirmar el supuesto de hecho de las normas y con eso no más quedar convencido el Juez”4. Y es que, a decir verdad, el mencionado defecto comprobatorio no es de poca monta, ya que, si lo ambicionado por la actora era acreditar que su garaje no cumplía con el tamaño consagrado en la escritura pública citada ut supra, porque, en su opinión, es inasequible aparcar un rodante, su esfuerzo persuasivo tuvo que haberse encaminado a probar esa circunstancia; empero, como así no lo develan las diligencias, no resulta plausible admitir lo sostenido por la increpante en la alzada instaurada.
De este modo, sopesando la exigua fuerza comprobatoria de las pruebas arrimadas al expediente para contrarrestar las expresiones elevadas en la cláusula primera de la escritura pública objeto de demanda, esto es, que el “GARAJE NUMERO CINCUENTA Y NUEVE (59)” tiene un “(…)área privada de 11.71 metros cuadrados aproximadamente”, queda patentizado que la parte demandante desatendió la carga de evidenciar los supuestos factuales alegados, de conformidad con el canon 167 del C.G. del P, para, con ello, traer credibilidad sobre el incumplimiento achacado al intimado; desatención que, claramente, abre paso a la máxima latina de ‘“actore non probante, reus absolvitur: el “demandado” debe ser absuelto de los cargos si el “demandante” no logra acreditar los hechos en que apoya su pretensión (…)”5.
Aunque la demandante aportó un dictamen pericial para demostrar el presunto incumplimiento cuestionado (archivo 46), lo cierto es que dicho trabajo no fue incorporado a la actuación por extemporáneo, según se constata en auto de 16 de febrero de 2024). 6. Desde otro paraje, cumple decir que no es posible aplicar de manera automática las consecuencias procesales de que trata el artículo 97 del C. G. del P. al asunto en ciernes, ante la falta de contestación del petitum por parte de Constructora Siglo XXI Santo Domingo S.A.S. en la manera como lo propone la censora en su medio de impugnación, pues, como viene de verse, no obra prueba contundente que respalde las afirmaciones de la actora que permitan desgajar el incumplimiento contractual achacado a la parte pasiva, porque, como lo tiene sentado la jurisprudencia, “(…) la confesión ficta tendrá el 4 5 CSJ.
Cas. Civil. Sentencia 12 de febrero de 1980. G.J. CCXXV, pág. 405. C.S.J., Cas. Civil, 7 oct. 2012, exp. 2001-00049-01. 15 11001310302120220044201 de IRMA CUARTAS en contra de CONSTRUCTORA SIGLO XXI SANTO DOMINGO S.A.S. mismo valor y fuerza que a las confesiones propiamente dichas la ley les atribuye, siempre y cuando, (…), no exista dentro del proceso prueba en contrario (…)”6. 7.
Igualmente, se descarta estudiar las afirmaciones consignadas de modo novedoso en el escrito de impugnación -no exteriorizadas en la demanda - relativas a la aplicación de “la probabilidad lógica prevaleciente, también conocido como criterio de la probabilidad prevalente”; exposición que muestran una súbita variación argumentativa de la parte demandante, que, de atenderse en sede de apelación, sorprenderían a la demandada, por no haber tenido espacio para pronunciarse al respecto, conducta jurisprudencialmente censurada, porque “(…) evidencia un repentino cambio de postura o actitud frente al litigio, como quiera que tales giros desconocen la buena fe y lealtad que ha de presidir una contienda, a la vez que infringen el derecho de defensa, en la medida en que introducen elementos y argumentos ajenos a los extremos originales del pleito, frente a los cuales, por razones obvias, la contraparte no ha contado con una adecuada oportunidad para contradecirlos o cuestionarlos (…)”7. 8.
En lo que dice relación con la condena al juramento estimatorio solicitada por el extremo pasivo en su recurso, huelga destacar que el artículo 206 del Código General del Proceso consagra que “[q]uien pretenda el reconocimiento de una indemnización, compensación o el pago de frutos o mejoras, deberá estimarlo razonadamente bajo juramento en la demanda o petición correspondiente, discriminando cada uno de sus conceptos.
Dicho juramento hará prueba de su monto mientras su cuantía no sea objetada por la parte contraria dentro del traslado respectivo. Solo se considerará la objeción que especifique razonadamente la inexactitud que se le atribuya a la estimación.( ) <Inciso modificado por el artículo 13 de la Ley 1743 de 2014. El nuevo texto es el siguiente:> Si la cantidad estimada excediere en el cincuenta por ciento (50%) a la que resulte probada, se condenará a quien hizo el juramento estimatorio a pagar al Consejo Superior de la Judicatura, Dirección Ejecutiva de Administración Judicial, o quien haga sus veces, una suma equivalente al diez por ciento (10%) de la diferencia entre la cantidad estimada y la probada”; sanción normativa que solo encuentra viabilidad en la cabal demostración de la mala fe, temeridad y negligencia del demandante en la estimación pecuniaria realizada, pues, a voces del Alto Tribunal de Justicia, para su procedencia “( ) deben acreditarse dos 6 7 CSJ.
Sentencia STC21575-2017, rad. 05000-22-13-000-2017-00242-01. CSJ. Cas. Civil. Sentencia de 30 de enero de 2007, rad. 1100131030262000-24326-01. 16 11001310302120220044201 de IRMA CUARTAS en contra de CONSTRUCTORA SIGLO XXI SANTO DOMINGO S.A.S. presupuestos basilares, esto es, de un lado, la denegación de los anhelos por falta de demostración de los perjuicios y, de otro, la acreditación de un proceder temerario o negligente imputable al vencido.”8 En ese contexto, aunque los perjuicios no fueron concedidos al no haberse demostrado uno de los elementos de la acción, esto es, el incumplimiento de las obligaciones por parte de la sociedad demandada, en el sub lite no se avista ningún esfuerzo demostrativo desplegado por la parte enjuiciada, enderezado a acreditar la mala fe, temeridad o negligencia de la actora, en torno a la estimación del citado nocimiento, defecto probatorio que a propósito fue considerado por la juez a quo al momento de resolver la solicitud de adición del fallo, y que a la luz de los pensamientos jurisprudenciales citados anteladamente, trunca la imposición sancionatoria solicitada por la compañía convocada en su recurso de alzada. 9.
Todo lo previamente discurrido basta para confirmar el fallo proferido por el funcionario de primera instancia, sin que haya lugar a condenar en costas a los extremos recurrentes, por no aparecer causadas (Regla 8ª, del artículo 365 del C. G. del P.). IV. DECISIÓN En mérito de lo expuesto, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá D.C., en Sala Quinta Civil de Decisión, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley,
RESUELVE
PRIMERO. - CONFIRMAR la sentencia proferida por el Juzgado Veintiuno Civil de del Circuito de Bogotá D.C., el día 27 de agosto del año 2025, dentro del asunto del epígrafe. SEGUNDO.- SIN CONDENA en costas en esta instancia. 8 CSJ STC 7646 de 2021. 17 11001310302120220044201 de IRMA CUARTAS en contra de CONSTRUCTORA SIGLO XXI SANTO DOMINGO S.A.S. TERCERO.- En oportunidad, por Secretaría, ofíciese al Juzgado de origen informándole sobre la presente decisión, y remítasele copia magnética de esta providencia, para que haga parte del expediente respectivo.
NOTIFÍQUESE GAMAL MOHAMMAND OTHMAN ATSHAN RUBIANO Magistrado (21 2022 00442 01) SANDRA CECILIA RODRÍGUEZ ESLAVA Magistrada (21 2022 00442 01) HENEY VELÁSQUEZ ORTIZ Magistrada (21 2022 00442 01) Firmado Por: Gamal Mohammand Othman Atshan Rubiano Magistrado Sala 009 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Sandra Cecilia Rodriguez Eslava Magistrada Sala Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Heney Velasquez Ortiz Magistrada Sala 003 Civil Tribunal Superior De Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, 18 11001310302120220044201 de IRMA CUARTAS en contra de CONSTRUCTORA SIGLO XXI SANTO DOMINGO S.A.S. conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 897b56376a7ced158ff0e5fe4b026ba9d2fc52a8e9b120b93d6264406 1a4e312 Documento generado en 12/11/2025 04:03:08 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica 19