041-2021-00419-02 DR CHAVARRO SENTENCIA MODIFICATORIA · Tribunal de Bogotá

REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ SALA DE DECISIÓN CIVIL Bogotá D.C., treinta (30) de abril de dos mil veinticinco (2025) Proceso Demandante Demandado Radicado Asunto Decisión Verbal Luis Javier Guerrero Robles P & M Proyectos de Ingeniería 11001 31 03 041 2021 00419 02 Apelación sentencia Confirma Magistrado Ponente JAIME CHAVARRO MAHECHA Discutido y aprobado en Sala de Decisión del 9 de abril de 2025 Se decide el recurso de apelación formulado por la parte demandada contra la sentencia proferida el 6 de mayo de 2024 por el Juzgado 41 Civil del Circuito de Bogotá, en el proceso verbal de la referencia. I.

ANTECEDENTES 1. Síntesis de la demanda inicial Luis Javier Guerrero Robles, solicitó1: i) Declarar que “… la sociedad P&M PROYECTOS DE INGENIERIA S.A.S., y el señor LUIS JAVIER GUERRERO ROBLES, 1 Archivo “03EscritoDemanda” Subcarpeta C01Principal. Subcarpeta 01PrimeraInstancia. Subcarpeta 11001310304120210041900. Subcarpeta. 01PrimeraInstancia Carpeta 01PrimeraInstancia Anexos.

Subcarpeta Radicado: 11001 31 03 041 2021 00419 02 celebraron y firmaron el contrato de "ACUERDO PARA EL DESARROLLO DE VIVIENDA MULTIFAMILIAR", el 5 de julio de 2019.”, así como “… el Otrosí No. 2, (…) el 22 de septiembre de 2020.”, y el “Otrosí No. 3, el 13 de mayo de 2021”. ii) Declarar “…que la sociedad P&M PROYECTOS DE INGENIERIA S.A.S., INCUMPLIO el contrato de "ACUERDO PARA EL DESARROLLO DE VIVIENDA MULTIFAMILIAR", firmado el 5 de julio de 2019 y los Otrosí No. 2 firmado el 22 de septiembre de 2020 y Otrosí No. 3 firmado el 13 de mayo de 2021”. iii) Declarar “… la RESOLUCION del contrato de "AGUERDO PARA EL DESARROLLO DE VIVIENDA MULTIFAMILIAR" y sus Otrosí No.2 y 3 celebrados y firmados entre P&M PROYECTOS DE INGENIERIA S.A.S., y LUIS JAVIER GUERRERO ROBLES”. iv) Ordenar “… la TERMINACION del contrato de "ACUERDO PARA EL DESARROLLO DE VIVIENDA MULTIFAMILIAR" y sus otrosíes No.2 y 3 celebrados y firmados entre P&M PROYECTOS DE INGENIERIA S.A.S., y LUIS JAVIER GUERRERO ROBLES”. v) Proceder “… a la LIQUIDACION del contrato de "ACUERDO PARA EL DESARROLLO DE VIVIENDA MULTIFAMILIAR" y sus otrosíes No.2 y 3 celebrados y firmados entre P&M PROYECTOS DE INGENIERIA S.A.S., y LUIS JAVIER GUERRERO ROBLES, conforme al dictamen pericial que se aporta”. vi) Condenar al extremo pasivo pagar por daños materiales a) “… la suma de CUATROCIENTOS NOVENTA Y TRES MILLONES SETECIENTOS CINCUENTA MIL PESOS MCTE ($493.750.000) por concepto del valor de la construcción que estaba levantada en el predio y que fue objeto de la demolición.”; b) “… la suma de TREINTA MILLONES DE PESOS MCTE ($30.000.000) por concepto de gastos de arrendamiento, por el incumplimiento de contrato”.

Radicado: 11001 31 03 041 2021 00419 02 Por lucro cesante: c) “… la suma de CIENTO OCHENTA Y CUATRO MILLONES QUINIENTOS CINCUENTA MIL TRESCIENTOS SEIS PESOS MCTE ($184.550.306) por concepto de frutos civiles”. Por daño emergente d) “… la suma de TREINTA Y DOS MILLONES OCHOCIENTOS TREINTA Y DOS MIL PESOS MCTE ($32.830.000), por concepto de gastos varios”.

Y subsidiariamente condenar “… la empresa P&M PROYECTOS DE INGENIERÍA S.A.S., a cancelar a título de clausula Penal a favor de LUIS JAVIER GUERRERO ROBLES La suma de CIENTO SETENTA Y SEIS MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA Y CUATRO MIL CUARENTA Y CUATRO PESOS MCTE ($176.254.044)”. 2. Fundamentos fácticos En el libelo2 se afirmaron los hechos que a continuación se sintetizan. 2.1.

Las partes celebraron el 5 de julio de 2019 un contrato denominado “ACUERDO PARA EL DESARROLLO DE VIVIENDA MULTIFAMILIAR”, consistente en el desarrollo inmobiliario de apartamentos en el predio de propiedad del demandante con área de 305.75 M2, identificado con matrícula inmobiliaria No. 50C-29687, ubicado en la Transversal 22 A No. 59-49 de Bogotá. 2.2.

El propietario aportó su inmueble por un valor de $1.117.000.000 y el constructor se obligó a realizar abonos para pagar el valor fijado por el inmueble. Un primer pago pactado para el 30 de septiembre de 2019 por valor de $60.000.000, el cual fue realizado en fechas posteriores y fraccionado en tres pagos; el 2Archivo “03EscritoDemanda” Subcarpeta C01Principal.

Subcarpeta 01PrimeraInstancia. Subcarpeta 11001310304120210041900. Subcarpeta. 01PrimeraInstancia Carpeta 01PrimeraInstancia. Anexos. Subcarpeta Radicado: 11001 31 03 041 2021 00419 02 segundo, por un monto de $90.000.000, acordado para el 30 de mayo de 2020 que se postergó para el 5 de diciembre de 2020, debido a la pandemia. 2.3. Para asegurar la entrega del inmueble y el inicio de labores de demolición, se suscribió el otrosí No. 2 de 22 de septiembre de 2020, en el que se acordó un abono adicional de $40.000.000, pago que se ejecutó por parte del constructor en fechas y montos diferentes a los pactados. 2.4.

El 13 de noviembre de 2020 se firmó el acta de entrega del inmueble para realizar la demolición e inicio del proyecto inmobiliario; pero se presentó un nuevo incumplimiento por parte del constructor al no efectuar el pago de $68.000.000 por concepto de expensas para la licencia de construcción. 2.5. Ante el retraso en pagos de $240.000.000, la proximidad de la fecha de vencimiento del contrato y la falta de inicio de la construcción, el demandante requirió al constructor el 25 de marzo de 2021 y posteriormente el 14 de abril de 2021, se planteó una propuesta para la continuidad del contrato aceptada por el constructor, como consecuencia se suscribió el otrosí No. 3 con el que se modificó por segunda vez la cláusula segunda relativa a los pagos que debía asumir el constructor y se pactó un pago de $90.000.000 para el 30 de mayo de 2021 que no se realizó. 2.6.

A consecuencia del nuevo incumplimiento y el retraso en el inicio de las obras de cimentación, se notificó al constructor la declaratoria de incumplimiento del contrato y se solicitó la liquidación del mismo de mutuo acuerdo mediante arreglo directo; así, el 4 de agosto de 2021 la constructora presentó una solicitud de pago por $800.000.000, sin aportar soportes contables.

Radicado: 11001 31 03 041 2021 00419 02 2.7. El 9 de agosto de 2021, por la imposibilidad de llegar a un acuerdo, el demandante solicitó al constructor la entrega del inmueble, a lo que la entidad se negó; el 10 de agosto de 2021, notificó a Alianza Fiduciaria, la decisión de declarar incumplido el contrato, el 11 de agosto comunicó al constructor la realización de un peritaje para efectos de la liquidación del contrato. 2.8.

El 24 y 25 de agosto de 2021, se puso en conocimiento del constructor otro incumplimiento consistente en la recepción directa por parte de este de $245.500.000, provenientes de compradores de área que debían realizarse través de la Fiducia constituida, como se había pactado en el contrato y la falta de pago de $24.000.000, a la persona que realizó la demolición y limpieza del predio. 3.

Posición de la parte demandada Se opuso a las pretensiones y presentó las excepciones3 que denominó: “La mala fe del PROPIETARIO ASOCIADO y su falta de solidaridad en pandemia”, “Reglas de interpretación del contrato”, Forma de tasar perjuicios en obligaciones dinerarias y pago proporcional de cláusula penal”, “ilegalidad del avalúo: carencia absoluta de validez técnica de experticia”, “procedencia de devolución de anticipo mas pago de inversión en el proyecto”, y “avalúo comercial del predio, bajo condiciones de licenciamiento y proyecto inmobiliario en curso”.

Para sustentarlas señaló: Archivo 21ContestacionDemanda Subcarpeta C01Principal. Subcarpeta 01PrimeraInstancia. Subcarpeta 11001310304120210041900. Subcarpeta. Anexos. Subcarpeta 01PrimeraInstancia Carpeta 01PrimeraInstancia. 3 Radicado: 11001 31 03 041 2021 00419 02 3.1 Que hasta antes del inicio de la pandemia en marzo de 2020, las etapas del proyecto inmobiliario se venían cumpliendo a cabalidad e incluso mejor de lo esperado: la etapa de diseños finalizó en la fecha estimada septiembre de 2019, la constitución de la fiducia inmobiliaria y de parqueo estaban previstas para completarse entre octubre y noviembre de 2019 y únicamente se constituyó la primera en octubre por estar a cargo del constructor y la segunda, no se constituyó por parte del demandante.

La etapa de punto de equilibrio (60% de preventas), estaba prevista para diciembre de 2019 a abril de 2020 y para febrero de 2020 ascendía a 53%, posteriormente, en marzo iniciaron los retrasos en los pagos y retractaciones de compradores de área debido a la emergencia sanitaria; igualmente, desde esa época se retrasaron las demás etapas del proyecto, las licencias se previeron para dos meses después de logrado el punto de equilibrio entre mayo y junio de 2020 y pese a ello, el proceso de licenciamiento se inició sin haberse llegado al punto de equilibrio y fueron obtenidas en abril de 2021.

Alegó el incumplimiento contractual por parte del demandante por cuanto la fecha de entrega del inmueble estaba prevista para junio de 2020, y se realizó en noviembre de ese año, asimismo, la inejecución de la fiducia de parqueo, la fiducia de patrimonio autónomo y crédito constructor, por incumplimiento del propietario del inmueble. Argumentó que la ejecución de la obra estaba prevista entre julio de 2020 a junio de 2021 y sin haberse logrado el punto de equilibrio ni la constitución de la fiducia de parqueo ni el patrimonio autónomo, con recursos propios de la constructora se adelantaron las obras de demolición y excavación para cimentación y obra, y por esos mismos motivos se suspendió la obra.

Radicado: 11001 31 03 041 2021 00419 02 3.2. Expuso que el demandante exigió un pago extra de $40.000.000 que no estaba pactado en el contrato inicial, para su traslado y entrega del inmueble, del mismo modo, alegó que efectuó los pagos por cuantía $10.222.964 por conceptos de radicación de la licencia de construcción, expensas, impuesto de delineación urbana y planos con firma de curaduría contrario a lo expuesto en la demanda. 3.3.

La ejecución del proyecto quedó estancada por la negativa del señor Guerrero Robles de constituir la fiducia de parqueo en la que debía transferir el inmueble, con lo que asumió una posición dominante e impuso las condiciones del otrosí No. 3 dado que el pago de los $90.000.000 había sido pactado para pago directo por la fiducia el 5 de diciembre de 2020, no obstante, en esta última adenda esa disposición se modificó por el propietario, adicionalmente, no aceptó ninguna de las propuestas efectuadas por la constructora ni tuvo la disposición de procurar la culminación del proyecto. 3.4.

Adujo que debido a la contingencia provocada por la pandemia se configuró una situación de fuerza mayor que afectó la ejecución del contrato, lo que apareja la improcedencia de decretar indemnización de perjuicios y en el eventual caso de aceptarse alguna compensación debe tenerse en cuenta lo pactado como clausula penal que correspondería a un total de $160.654.504. 3.5.

El dictamen que soporta los perjuicios reclamados, fue realizado por dos peritos que no ostentan la categoría RAA 13 que es la que se requiere para tasar intangibles como lo exige el Decreto 556 de 2014 y se encuentra plagado de diferentes errores, el que debe ser desestimado. El trabajo no despliega adecuadamente el método de mercado para avaluar el predio, carece de los soportes para sus conclusiones, tiene como perjuicio la demolición de la casa, sin tener en cuenta que la existencia de un proyecto inmobiliario licenciado Radicado: 11001 31 03 041 2021 00419 02 supone la valorización ya que el inmueble pasó de un avalúo de 1.177.000.000 a uno de $1.788.236.604. 3.6.

De accederse a las pretensiones el demandado tendría derecho a la devolución del anticipo de $100.000.000 reconocido por la parte demandante y el valor de la inversión realizada, que asciende a $569.827.821. 4. La demanda en reconvención4 Por esta vía, P&M Proyectos de Ingeniería S.A.S. solicitó declarar el incumplimiento del contrato por parte del señor Luis Javier Guerrero Robles y condenarlo a devolver $100.000.000 pagados como anticipo, reintegrar la suma de $569.827.821 que corresponden a la inversión realizada en el proyecto inmobiliario y a título de indemnización por lucro cesante por la ganancia dejada de percibir $980.331.000, por clausula penal la suma de $194.000.000 y por el mayor valor del avalúo del predio equivalente a $611.236.604, más los intereses que se causen sobre esas sumas.

Como fundamento de esos pedimentos expuso que el señor Guerrero Robles, incumplió su obligación de entregar oportunamente el predio, constituir un fideicomiso de parqueo que debía ser creado a más tardar en octubre o noviembre de 2019 y de un patrimonio autónomo que estaba previsto para dos meses después de cumplir con el 60% de preventas, esto es, entre julio a agosto de 2020.

La meta de preventas no se alcanzó sino hasta el 10 de agosto de 2021 debido a la crisis generada por la pandemia, y el propietario decidió unilateralmente no continuar con el proyecto por el presunto incumplimiento de la constructora y amenazó con revocar la licencia de construcción, lo que conllevó a la suspensión de las obras, la Archivo 05EscritoDemandaReconvención. Subcarpeta C02Reconvención. Subcarpeta 01PrimeraInstancia. Subcarpeta 11001310304120210041900.

Subcarpeta. Anexos. Subcarpeta 01PrimeraInstancia Carpeta 01PrimeraInstancia. 4 Radicado: 11001 31 03 041 2021 00419 02 terminación de la fiducia de preventas y la devolución de los dineros recaudados. 5. Sentencia de primer grado El a quo acogió parcialmente las pretensiones de la demanda inicial y negó en su totalidad las de la reconvención5.

Para decidir de ese modo expuso: Que se acreditó la existencia y validez del contrato bilateral objeto de la resolución, el cumplimiento o allanamiento a cumplir por parte del demandante originario, en tanto entregó el predio y estuvo presto a efectuar la constitución de la fiducia la cual quedó sujeta al cumplimiento del punto de equilibrio, lo que solo se comunicó el 10 de agosto de 2021, sin que se encuentre demostrado en el expediente que se llegó al 60% de preventas y después de la comunicación de declaración de incumplimiento presentada por el demandante por la falta de pago de los $90.000.000 al haber girado un cheque sin fondos.

Encontró demostrado el incumplimiento de P&M Proyectos de Ingeniería S.A.S., por la falta de pago del anticipo de $90.000.000, que no estuvo sujeto al avance de la obra ni a las etapas del proyecto como lo afirmó en su defensa, pues, en los otrosíes se pactó una fecha cierta en la que no se ejecutó el pago. Por otra parte, la inejecución de la obra que debió desarrollarse en un plazo de 24 meses y de la que solo se efectuó la demolición y alistamiento del predio; tampoco logró el punto de equilibrio pactado, lo que consideró como justificación para que el demandante no Archivo 82SentenciaPrimeraInstancia. Subcarpeta C01Principal.

Subcarpeta 01PrimeraInstancia. Subcarpeta 11001310304120210041900. Subcarpeta. Anexos. Subcarpeta 01PrimeraInstancia Carpeta 01PrimeraInstancia. 5 Radicado: 11001 31 03 041 2021 00419 02 constituyera el fideicomiso de parqueo; sumado a lo anterior, precisó que al no haberse paralizado el sector constructor la parte demandada no se enfrentó al aludido caso fortuito o fuerza mayor que justificara sus retrasos, al paso que, los incumplimientos iniciaron desde el año 2019.

Con base en esos mismos razonamientos, concluyó la infertilidad de la mutua demanda de resolución contractual al no ser P&M contratante cumplida. Agregó que esa entidad aceptó tácticamente con la suscripción del otrosí No. 3, que el predio fuera entregado en una fecha posterior a la pactada, aunado a que no se demostró el cumplimiento del punto de equilibrio, lo que quedó en meras afirmaciones que de comprobarse, habría sido tardío por estar previsto para abril de 2020.

Apuntaló que de acuerdo con lo señalado en los interrogatorios, el fideicomiso constituido por P&M fue terminado por los costos que generaba y que no estaban en la capacidad económica de solventar, de ahí que, percibiera dineros directamente de los compradores de área. Finalmente, ante la prosperidad de la resolución, condenó al demandado al pago de $483.030.000 por el valor de la construcción, con base en el dictamen pericial aportado, que se consideró idóneo al no comprobarse, mediante un trabajo técnico, los reproches enrostrados, por otra parte, ordenó el pago de $76.488.624 por concepto de frutos civiles desde el 13 de noviembre de 2020, fecha desde la que se desprendió del inmueble, así como la restitución del predio.

De otro lado, negó el reconocimiento de lo pretendido por gastos de arrendamiento por corresponder a rubros que se encuentran inmersos en los frutos civiles reconocidos y comprendería un doble Radicado: 11001 31 03 041 2021 00419 02 cobro por un mismo concepto, igual situación ocurrió con el concepto denominado “gastos varios” que también incluye lo referente a honorarios del abogado aspecto que es objeto de reconocimiento en las agencias en derecho.

Por su parte, como restitución mutua ordenó que el demandante pagara a la demandada la suma de $135.811.929, por concepto del dinero entregado por P&M como anticipo debidamente indexado y negó el reintegro de los $569.827.821 por la inversión realizada en el proyecto y los costos de vigilancia del predio, por no integrar estos el convenio y no hacer parte de las restituciones mutuas. 6.

El recurso de apelación La parte demandada inicial planteó y sustentó los siguientes reparos6: i) No se tuvo en cuenta que la parálisis de las ventas a causa del evento de caso fortuito y fuerza mayor generado por las medidas adoptadas para evitar la propagación de la pandemia del año 2020, conllevó a la demora en el cumplimiento del punto de equilibrio y afectó la consecución de recursos económicos, como tampoco, que el sector de la construcción si se vio afectado por el virus Covid-19, sólo que tuvo una reactivación prioritaria frente a otros sectores. ii) Se analizaron los presuntos incumplimientos previos a la calamidad, que se subsanaron con la suscripción de los otrosíes. iii) No se apreció que el señor Guerrero Robles faltó a sus obligaciones de solidaridad y compromiso como socio aportante quien debía aunar fuerzas para sacarlo adelante junto con el constructor y 6 Archivo “007Sustentaciòn” de la carpeta CuadernoTribunal.

Radicado: 11001 31 03 041 2021 00419 02 que durante la crisis generada por la pandemia adoptó una posición dominante y de mala fe, aspecto sobre el que no hubo pronunciamiento en la sentencia. iv) Se omitió en la sentencia lo relacionado con la constitución de la fiducia de parqueo, consistente en una garantía para el constructor y que su inejecución, atribuida al demandante, aparejó la imposibilidad de disponer de los recursos de las preventas al estar congeladas en la fiducia inmobiliaria, de forma que las actividades de demolición, excavación, pilotaje y demás obras que se adelantaron fueron financiadas con recursos de la entidad demandada, antes de cumplirse el punto de equilibrio. v) Se descartó que la fiducia inmobiliaria no estaba pactada para constitución antes del punto de equilibrio y que la entidad P&M la concretó en una etapa anterior por presiones del demandante, que se valió de su posición dominante para imponer sus condiciones en las adendas realizadas al contrato.

Estimó que la sentencia se inclinó injustamente en favor del actor para quien se tuvo como excusa del incumplimiento de constitución de la fiducia de parqueo, el hecho de no llegarse al punto de equilibrio, y no se valora que el socio constructor adelantó obligaciones a su cargo que estaban previstas para después aquel momento hito. vi) Apreció improcedente ordenar la restitución del predio, por tratarse de un asunto no pedido en la demanda, sumado a que el peritaje aportado por la parte demandante no fue sustentado por el perito y que fue desvirtuado, de modo que no era procedente tenerlo en cuenta para calcular los presuntos perjuicios alegados. vi) Las restituciones mutuas deben comprender la inversión realizada por la entidad demandada; la demolición del predio, extubación y alistamiento para pilotaje, presuponen una inversión Radicado: 11001 31 03 041 2021 00419 02 considerable por parte del socio constructor que no pueden ser desconocidas, a la par, es preciso tener en cuenta que el predio fue vendido a una empresa constructora, donde tanto el propietario como la nueva constructora obtienen beneficios de las obras realizadas en el inmueble.

Por lo demás, se deja sentado que la contraparte del apelante no emitió pronunciamiento respecto de la sustentación de la alzada. II. CONSIDERACIONES 1. Presupuestos procesales Concurren en este asunto los indicados presupuestos traducidos en competencia del juez, demanda en forma, capacidad procesal y para ser parte, sin que se advierta causal de nulidad que pueda comprometer la validez de lo actuado, por manera que se procede a dilucidar el asunto en referencia. En esta providencia únicamente se tendrán en cuenta los argumentos expuestos por la recurrente que guarden relación con los precisos reparos planteados en su momento contra el fallo de primer grado (art. 328 C.G.P.). 2.

De la resolución de los contratos El artículo 1546 del Código Civil dispone que, “[e]n los contratos bilaterales va envuelta la condición resolutoria en caso de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado. Pero en tal caso podrá el otro contratante pedir a su arbitrio, o la resolución o el cumplimiento del contrato con indemnización de perjuicios”.

A su vez, el artículo 1609 del mismo compendio estatuye que, “[e]n los contratos bilaterales ninguno de los contratantes está en mora Radicado: 11001 31 03 041 2021 00419 02 dejando de cumplir lo pactado, mientras el otro no lo cumpla por su parte, o no se allana a cumplirlo en la forma y tiempo debidos”. Para la especialidad mercantil, la norma 822 del código de la materia, prevé que los “principios que gobiernan la formación de los actos y contratos y las obligaciones de derecho civil, sus efectos, interpretación, modo de extinguirse, anularse o rescindirse, serán aplicables a las obligaciones y negocios jurídicos mercantiles, a menos que la ley establezca otra cosa”; y, respecto de la resolución o terminación, por mora, el precepto 870 ídem enseña que en “los contratos bilaterales, en caso de mora de una de las partes, podrá la otra pedir su resolución o terminación, con indemnización de perjuicios compensatorios, o hacer efectiva la obligación, con indemnización de los perjuicios moratorios”.

A juzgar por lo disciplinado por la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia, en el evento que una de las partes incumpla sus deberes contractuales, en tanto que la otra los atiende o se allana a ello, la situación aparece regulada por el señalado precepto 1546 del Código Civil, que dispone: “En los contratos bilaterales va envuelta la condición resolutoria en caso de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado.

Pero en tal caso podrá el otro contratante, pedir a su arbitrio, o la resolución o el cumplimiento del contrato con indemnización de perjuicios (subraya del texto). Como se aprecia y se dejó destacado, la hipótesis factual de que se ocupa el precepto es una sola: que no se cumpla lo pactado ‘por uno de los contratantes’, caso en el cual el otro está facultado para solicitar ‘la resolución’ del respectivo acuerdo de voluntades, o su ‘cumplimiento’, junto con la ‘indemnización de perjuicios’.

La Corte, desde antaño, tiene sentado que ‘el artículo 1546 estatuye como principio la condición resolutoria tácita a Radicado: 11001 31 03 041 2021 00419 02 que están sometidos todos los contratos bilaterales, en virtud de la cual si uno de los contratantes no cumple lo pactado, el otro, o sea, el cumplidor, puede pedir la resolución o el cumplimiento del contrato con indemnización de perjuicios.

(…). De las normas citadas se infiere que, demandada la resolución de un contrato bilateral, debe demostrar el actor que ha cumplido las obligaciones a su cargo, que el demandado no ha cumplido las suyas, y que, por consiguiente, se hallaba en mora de cumplirlas’ ”7. De modo que, se destaca que para la prosperidad de la acción de resolución aquí tratada se reclaman los requisitos axiológicos que a continuación se describen: (i) existencia y validez del contrato bilateral;

(ii) Condición de contratante cumplido en el actor; e (iii) incumplimiento total o parcial de las prestaciones a cargo del demandado. 3. Análisis del caso concreto 3.1. No se encuentra en debate la existencia y validez del contrato bilateral celebrado entre las partes. No así en cuanto al cumplimiento de las obligaciones que cada contratante debía asumir.

En efecto, la demandada alegó en su respuesta al libelo actor, la ocurrencia de una situación de caso fortuito y fuerza mayor por la pandemia generada por la enfermedad del Covid-19 que impidió el cumplimiento de los plazos trazados para el desarrollo del proyecto, en tanto que en su demanda de mutua pretensión argumentó un grave incumplimiento por parte del señor Guerrero Robles que impidió disponer de recursos para la ejecución del contrato. 3.2.

Para un caso como el que se examina, puede suceder que en el desarrollo de contratos bilaterales se presenten circunstancias 7 SC1662-2019 Radicado: 11001 31 03 041 2021 00419 02 ajenas a la voluntad de las partes, que de una u otra manera inciden y alteran su normal desenlace y los acuerdos previamente establecidos, como en el evento concreto de la relación contractual de los hoy litigantes, que se dijo fue alterada por la pandemia a causa de la enfermedad Covid-19.

Indagar sobre los remedios frente a la inejecución del contrato, en aras de identificar soluciones justas en estos tiempos de crisis sanitaria que perturba la economía y, por supuesto, las relaciones contractuales, para evitar abusos, es tarea que impone, ante todo, verificar la actividad de las partes desplegada a propósito de la emergencia que pudo determinar la fuerza mayor alegada; todo, con apoyo en el material probatorio recaudado a efectos de arribar a la decisión jurisdiccional correspondiente (art. 164 C.G.P.).

Veamos: No se desconoce, porque no es materia discutida, que el brote de la enfermedad Covid-19 constituyó una pandemia, declarado así por la Organización Mundial de la Salud desde el 11 de marzo de 20208, que ha propiciado “una crisis global de salud pública, de vertiginoso escalamiento y letalidad para la humanidad, que opera en un marco de enorme incertidumbre y que además tiene gran impacto sobre las sociedades y la economía, de la cual Colombia no está exenta”9 y que, de contera, escaló a la categoría de hecho notorio.

La Corte Constitucional al revisar la constitucionalidad del Decreto 417 del 17 de marzo de 2020, con el que se declaró un estado de emergencia económica, social y ecológica en todo el territorio nacional a causa de la señalada enfermedad, precisó lo siguiente: “La previsibilidad o preparación para atender la contingencia causada por denominado COVID-19 resultaba altamente improbable por su reciente aparición, el alto nivel 8 Sentencia C-145 de 2020 9 Ídem Radicado: 11001 31 03 041 2021 00419 02 de contagio y por la inexistencia de tratamiento y/o de vacunas, por lo que a nivel global se encuentra en desarrollo las investigaciones científicas para contrarrestar el coronavirus.

Entonces, es la pandemia el hecho sobreviniente y extraordinario que permitió declarar el estado de emergencia. El carácter extraordinario deriva de la incertidumbre a la que están expuestos el mundo y el país, a partir de cuando se presentaron los hechos que fundan la declaratoria, y sobre cuál puede ser la mejor estrategia para enfrentar el contagio del COVID-19, así como la forma de mitigarlo y contenerlo.

De ahí que el carácter extraordinario deviene del hecho de que aún hoy no es posible saber con certeza cómo detener su contagio, dado el grado de desconocimiento sobre su evolución y la falta de evidencia mundial sobre cuál es la mejor forma de combatirlo, mientras se desarrolla una vacuna que impida el contagio, por lo que el panorama aún hoy es de una alta imprevisibilidad sin fecha probable de finiquito.

Es un hecho extraordinario en la vida del Estado, muy distinto a las crisis anteriores y, por lo tanto, con un alto grado de impredecibilidad por el Gobierno nacional. Los riesgos para el mantenimiento de la propia vida son evidentes, imponiéndose restricciones de variado orden como el distanciamiento social, el confinamiento de la población y la cuarentena, entre otros, que comportan la interrupción de las dinámicas económicas y sociales cotidianas, y con ello la paralización de buena parte de la economía, afectando la satisfacción de las necesidades básicas de los habitantes, quienes ven reducidos o suprimidos sus ingresos, pero asimismo, impactándose el crecimiento económico del país. No se duda que los efectos del COVID-19 en la economía y la sociedad comportan un carácter de imprevistos y extraordinarios”10.

De donde se colige que, ciertamente el Covid-19 configura un hecho de fuerza mayor, tratada en el ordenamiento jurídico patrio como “el imprevisto a que no es posible resistir, como un naufragio, un terremoto, el apresamiento de enemigos, los actos de autoridad 10 Ídem. Radicado: 11001 31 03 041 2021 00419 02 ejercidos por un funcionario público, etc.” (art. 64 C.C.), de cuya definición “emerge con claridad sus caracteres esenciales, como es la imprevisibilidad, es decir, que en circunstancias ordinarias no resulta factible contemplar con antelación el acaecimiento del hecho que lo constituye, y la irresistibilidad, esto es, la imposibilidad de evitar su ocurrencia y superar sus consecuencias”11.

Adicionalmente, la Corporación que se cita, precisó los rasgos distintivos de ese fenómeno eximente de responsabilidad, oportunidad en que instruyó: “(…) el evento de la fuerza mayor o el caso fortuito, se encuentra |definido en el artículo 1º de la ley 95 de 1890 como «el imprevisto a que no es posible resistir, como un naufragio, un terremoto, el apresamiento de enemigos, los autos de autoridad ejercidos por un funcionario público, etc.»; es decir, ha de tratarse de fenómenos externos al sujeto cuyo comportamiento se analiza, que reúnan las características que de antaño estereotipan la figura, esto es, la imprevisibilidad (hechos súbitos, sorpresivos, insospechados, etc.) y la irresistibilidad (que los efectos del hecho no puedan ser exitosamente enfrentados o conjurados por una persona común)”12 (se destacó).

Al amparo de esa orientación legal y jurisprudencial, es menester indagar si, en puridad, las circunstancias que rodearon los hechos y que impactaron la ejecución del contrato, tienen la virtud de enervar el petitum declarativo de la demanda inicial, más allá de considerarse que la enfermedad del Covid-19 configura fuerza mayor, ya que realmente cada caso particular debe ser estudiado frente al evento imposible de resistir, como lo fue la memorada epidemia. 11 Sentencia CSJ de 29 de abril de 2005, rad. 0829.

M.P Carlos Ignacio Jaramillo, ID: 225628, entre otras. 12 SC1298-2022. Radicado: 11001 31 03 041 2021 00419 02 Ese ejercicio, necesariamente debe realizarse con apoyo en el material probatorio recaudado, porque como se anticipó “toda decisión judicial debe fundarse en las pruebas regular y oportunamente allegadas al proceso” (art. 164 íb.), según se apuntó en precedencia. 3.3.

Al analizar los reparos concretos que la ejecutada le formuló a la sentencia de primer grado, desarrollados en esta sede de apelación, despunta que no tienen la virtud de demeritar lo decidido por el a quo, como pasa a verse: La discusión se centra en establecer si el incumplimiento achacado a P&M Proyectos de Ingeniería S.A.S., en cuanto a los pagos acordados y al retraso en el desarrollo del proyecto fue provocada por el evento imprevisto de la pandemia y si hubo un incumplimiento del señor Guerrero Robles, al no transferir el inmueble de su propiedad a la fiducia de parqueo.

Entonces, es preciso destacar que el objeto del contrato fue la realización de un proyecto de vivienda de 16 unidades habitacionales tipo apartamento con garajes en un edificio de 5 pisos. En el convenio inicial el señor Guerrero Robles adquirió tres obligaciones; la primera, aportar un inmueble de su propiedad por un valor de $1.177.000.000, predio en el que se realizaría la construcción; la segunda, transferir el inmueble a un fideicomiso de inmobiliario o de parqueo; y, la tercera, salir al eventual saneamiento del inmueble, pese a lo anterior, no se establecieron las fechas ni condiciones que debían verificarse para que las dos primeras obligaciones se hicieran exigibles.

Por su parte P&M Proyectos de Ingeniería S.A.S. adquirió las siguientes obligaciones: Radicado: 11001 31 03 041 2021 00419 02 i) Pagar el predio aportado por el señor Guerrero Robles de la siguiente manera: VALOR FECHA DE PAGO $60.000.000 30 de septiembre de 2019 $90.000.000 30 de mayo de 2020 $120.000.000 30 de enero de 2021 Saldo (937.000.000 + Al finalizar el proyecto en utilidad de un plazo de 24 meses $355.000.000 ii) Realizar el aporte económico para los gastos preoperativos del proyecto, que serían reembolsados al final con la subrogación de las ventas. iii) La constitución de un fideicomiso inmobiliario una vez cumplido el punto de equilibrio que corresponde a la preventa del 60% de las unidades inmobiliarias. iii) Desarrollar las etapas del proyecto en un plazo de 24 meses, aquellas etapas contemplan: a) la elaboración de estudios, diseños, planos, render, material publicitario de la edificación y apertura de ventas, b) Obtención de punto de equilibrio comercial equivalente a la preventa del 60% del valor de las ventas proyectadas, c) obtención de licencias de construcción junto con los demás documentos requeridos para el desarrollo del proyecto, d) Constitución de fiducia inmobiliaria o de parqueo, e) Constitución de patrimonio autónomo, f) obtención de crédito constructor o mecanismos de financiación que garanticen los recursos para la ejecución de la obra y g) Ejecución de obra y administración fiduciaria.

Radicado: 11001 31 03 041 2021 00419 02 Valga aclarar que no se estipularon fechas ciertas ni determinables para la ejecución de cada una de esas etapas ni tampoco que debieran desarrollarse en el orden allí plasmado. Únicamente se estableció un plazo máximo de 24 meses contados desde la suscripción del acuerdo de voluntades, es decir, hasta el 5 de julio de 2021.

Ahora, no hay discusión en cuanto a que el primer pago que debía cumplir la empresa demandada de $60.000.000 fue realizado de forma fraccionada y en fechas posteriores a la pactada, así: $30.000000 el 1º de octubre de 2019, $20.000.000 el 8 de octubre y $10.000.000 el 17 de diciembre, de esa misma anualidad. El 9 de diciembre de 2019, el señor Guerrero Robles, efectuó un primer requerimiento a P&M, ante la eventualidad presentada con los pagos y a pesar de no haberse pactado fechas ni tiempos concretos para la ejecución del proyecto, expresó su preocupación por que para esa fecha no se había radicado la solicitud de licencia de construcción ni efectuado el estudio de suelos necesario para iniciar aquel trámite.13 Posteriormente, en acta de 11 de febrero de 202014 se estableció que restaba realizar la venta de dos unidades residenciales para alcanzar el punto de equilibrio, que los estudios y diseños culminarían en marzo y que la solicitud de licencia de construcción se llevaría a cabo en abril y en ese mismo mes iniciaría la demolición del predio, y se aclaró que si bien se estipularon fechas ciertas para los pagos, el de $90.000.000 está ligado al procedimiento de la cláusula tercera en el punto 3.2., previsto por la demandada para los meses junio o julio de 2020. 13 Fl. 10 Archivo 02Pruebas.

Subcarpeta C01Principal. Subcarpeta: 01PrimeraInstancia. Subcarpeta: 11001310304120210041900. Subcarpeta: Anexos. Subcarpeta 01PrimeraInstancia. Carpeta 01PrimeraInstancia 14 Fl. 12 Archivo 02Pruebas. Subcarpeta C01Principal. Subcarpeta: 01PrimeraInstancia. Subcarpeta: 11001310304120210041900. Subcarpeta: Anexos. Subcarpeta 01PrimeraInstancia. Carpeta 01PrimeraInstancia Radicado: 11001 31 03 041 2021 00419 02 En este punto es necesario aclarar que para marzo de 2020, tuvo lugar la emergencia sanitaria provocada por la pandemia del virus Covid-19, lo que aparejó el aislamiento preventivo obligatorio desde el 25 de marzo de 2020 establecido mediante Decreto 457, el cual previó unas excepciones a la movilidad, dentro de las que no se encontraba el sector de la construcción, dicha actividad se reactivó partir del mes de junio, conforme al numeral 18 del artículo 2º del Decreto 131 de 2020, que previó como excepción a la restricción “[l]a ejecución de obras de construcción de edificaciones y actividades de garantía legal sobre la misma construcción, así como el suministro de materiales e insumos exclusivamente destinados a la ejecución de las mismas”.

De lo anterior se infiere que ese específico sector tuvo una parálisis que perduró aproximadamente dos meses, lo que puede justificar el retraso en las actividades de ejecución de las obras y el incumplimiento del pago pactado para el 30 de mayo de esa anualidad, y es que claramente las medidas de mitigación, también suspendieron la actividad de comercialización del proyecto, las ventas no se desarrollaron en condiciones de normalidad y solamente empezaron su reactivación a partir de la finalización del aislamiento obligatorio que se extendió hasta el 1º de septiembre de 2020.

En el mismo sentido, es claro que la crisis económica generalizada tuvo un impacto negativo en el flujo de recursos de las ventas de unidades habitacionales sobre las que ya se había iniciado el proceso de venta, dada la mora en el pago de los compradores. Ahora bien, de acuerdo con lo expuesto en los interrogatorios debido a la contingencia el 22 de septiembre de 2020, se celebró el otrosí No. 2 donde se pactó que P&M efectuaría al señor Guerrero Robles, otro pago, por valor de $40.000.000, pagaderos así: el 23 de septiembre la suma de $4.000.000 y el 15 de octubre $36.000.000, y Radicado: 11001 31 03 041 2021 00419 02 el pago de los $90.000.000 pactados en el contrato inicial se estableció para el 5 de diciembre de 2020, por su parte el propietario del inmueble se obligó a entregarlo el 1º de noviembre de 202015, lo que se materializó el 13 de noviembre de esa anualidad como consta en acta allegada con la demanda16; no obstante, no se verificó el pago esperado para el 5 de diciembre de 2020.

En virtud del nuevo incumplimiento y derivado de las negociaciones realizadas entre las partes el 13 de mayo de 2021, se suscribió el otrosí No. 3 con el que se estipuló el pago de los $90.000.000, para el 30 de mayo de 2021; $150.000.000 a cancelar con el primer desembolso que haga la Fiduciaria Alianza o a más tardar el 15 de diciembre de 2021, con recursos propios de la entidad demandada y el saldo equivalente a $1.192.000.000 así: $387.000.000 con una de las unidades inmobiliarias del proyecto y $805.000.000 al 7 de julio de 2023, además, se amplió el plazo para la ejecución de la obra hasta el 7 de julio de 2023 y el propietario del inmueble se comprometió a constituir la fiducia de parqueo 30 días calendario, siguientes a la fecha en que se informe mediante escrito el logro del punto de equilibrio financiero17.

Para cubrir el pago pactado para el 30 de mayo de 2021, P&M Proyectos de Ingeniería S.A.S. giró el 5 de julio de 2021 el cheque No. 0000027 a la postre impagado por fondos insuficientes, situación que se demostró con la aportación de una reproducción del referido documento y con el interrogatorio de parte en el que el representante legal de la sociedad demandada expuso: “… el cheque está en poder Fl. 15 Archivo 02Pruebas.

Subcarpeta C01Principal. Subcarpeta: 01PrimeraInstancia. Subcarpeta: 11001310304120210041900. Subcarpeta: Anexos. Subcarpeta 01PrimeraInstancia. Carpeta 01PrimeraInstancia 17 Radicado: 11001 31 03 041 2021 00419 02 de ustedes todavía, nosotros no lo hemos recogido ”18, con lo que se advierte que aquel pago, que fue aplazado en dos oportunidades, no se realizó. Debido a aquel incumplimiento el señor Guerrero Robles, remitió a P&M Proyectos de Ingeniería S.A.S., una comunicación de fecha 9 de julio de 2021, con la que solicitó la terminación del contrato su liquidación y la entrega del inmueble19, frente a lo que la demandada contestó el 10 de agosto de 202120, que “… el proyecto ya logró punto de equilibrio de manera que es procedente continuar con la constitución del patrimonio autónomo y demás acciones…En consecuencia, le solicito que proceda con la formalización del patrimonio autónomo; gestión dentro de la cual puede solicitar como primera acción (y así lo autorizaremos), el desembolso para el pago de los $90.000.000 y $150.000.000 acordados”.

Información que el demandante, por intermedio de su apoderado, manifestó su negativa de continuar con el proyecto debido a los constantes incumplimientos en el pago de los anticipos acordados y solicitó la cancelación de la licencia de construcción, con lo que se paralizó por completo la ejecución del contrato. Sobre los incumplimientos el testigo Omar Polo, señaló que los $90.000.000 “… debían pagarse con recursos que provenían de las preventas, justamente en la etapa de licenciamiento y una vez alcanzado el punto de equilibrio.

Minuto 1:42:17 Archivo 61VideoAudienciaInicial. Subcarpeta C01Principal. Subcarpeta: 01PrimeraInstancia. Subcarpeta: 11001310304120210041900. Subcarpeta: Anexos. Subcarpeta 01PrimeraInstancia. Carpeta 01PrimeraInstancia 19 Fl. 34 Archivo 02Pruebas. Subcarpeta C01Principal. Subcarpeta: 01PrimeraInstancia. Subcarpeta: 11001310304120210041900.

Subcarpeta: Anexos. Subcarpeta 01PrimeraInstancia. Carpeta 01PrimeraInstancia 20 Fl. 49 Archivo 02Pruebas. Subcarpeta C01Principal. Subcarpeta: 01PrimeraInstancia. Subcarpeta: 11001310304120210041900. Subcarpeta: Anexos. Subcarpeta 01PrimeraInstancia. Carpeta 01PrimeraInstancia 18 Radicado: 11001 31 03 041 2021 00419 02 Sin embargo, esto no fue posible, señora jueza, por la misma situación de caso fortuito o fuerza mayor”21.

El testigo Nelson Vargas, mencionó que fue socio del señor Luis Polo (representante legal de P&M), y que estuvo en diferentes reuniones al inicio del negocio con el señor Guerrero Robles, y luego tuvo conocimiento que se incumplieron los pagos prometidos al mencionado señor. La señora María Teresa Rojas, esposa del demandante informó que las negociaciones se realizaron en su presencia y que se pactaron unos pagos que desde el inicio no fueron cumplidos a cabalidad y señaló: “había un compromiso de $90.000.000 para el 30 de mayo del 21 (…) cuando salió ese cheque devuelto por firma desconocida y por falta de recursos Javier se retiró de la mesa…”22.

El señor Andrés Gutiérrez testificó que intervino al inicio de la negociación, y al ser excluido perdió contacto con el señor Andrés Polo (representante legal de la demandada), y que se volvió a comunicar con él “… cuando comenzaron a notificarme el estado de incumplimiento del contrato. Tengo conocimiento del contrato que se suscribió entre las partes en el cual P&M se comprometía a realizar unos pagos en unos tiempos muy específicos, desconozco la certeza de esos pagos, pero según me informó el señor Javier (…) que estaban incumpliendo esos pagos…”.

Entonces, del caudal probatorio hasta este punto analizado se infiere que la obligación que primero debía cumplirse en el tiempo estaba a cargo de P&M con el pago del anticipo por valor de (Min 10:53) Archivo 72VideoTestimonios. Subcarpeta C01Principal. Subcarpeta: 01PrimeraInstancia. Subcarpeta: 11001310304120210041900. Subcarpeta: Anexos.

Subcarpeta 01PrimeraInstancia. Carpeta 01PrimeraInstancia. 22 (Min 47:36) Archivo 71VideoInterrogatorio. Subcarpeta C01Principal. Subcarpeta: 01PrimeraInstancia. Subcarpeta: 11001310304120210041900. Subcarpeta: Anexos. Subcarpeta 01PrimeraInstancia. Carpeta 01PrimeraInstancia. 21 Radicado: 11001 31 03 041 2021 00419 02 $90.000.000, incumplido en mayo de 2020 por razón de la situación de emergencia sanitaria provocada por el virus Covid-19; pero que para su cumplimiento se pactaron dos fechas posteriores en las que tampoco fue honrado, la primera en diciembre de 2020 y la segunda en mayo de 2021.

A tono con lo anterior, es preciso señalar que ni en el contrato inicial ni en los otrosíes suscritos se indicó que ese pago debiera efectuarse con recursos de preventas o con desembolsos de la Fiduciaria o que estuviera sujeto a la constitución del fideicomiso de parqueo y esa afirmación únicamente se hizo por parte de uno de los testigos y por el representante legal de la empresa demandada, insuficientes para demostrar que ese pago tuvo aquellas condiciones.

Sobre ese tópico, importa precisar que conforme a las documentales aportadas el parqueo se previó para ser realizado 30 días calendario, posteriores a la fecha en que se llegase al punto de equilibrio financiero, sin que se estableciera una fecha estimada o límite, sobre el particular la testigo María Teresa Rojas, manifestó que “la fiducia inicialmente se constituyó para administración (…) y a nosotros nos tenía que llegar un papel o de los arquitectos donde nos dijera vayan y pongan el lote a nombre de la Fiduciaria para que desarrolle el proyecto.

Eso nunca llegó”23. El testigo Omar Polo, contó que “[l]a fiducia inmobiliaria y de parqueo estaba prevista para el mes número 13 después de alcanzar el punto de equilibrio y obtener la licencia”. Conforme a lo anterior, se tiene que la constitución de la fiducia de parqueo consistente en transferir el dominio del inmueble a la fiduciaria, estaba prevista para luego del cumplimiento del punto de 23 (min 52:11) Archivo 71 71VideoInterrogatorio.

Subcarpeta C01Principal. Subcarpeta: 01PrimeraInstancia. Subcarpeta: 11001310304120210041900. Subcarpeta: Anexos. Subcarpeta 01PrimeraInstancia. Carpeta 01PrimeraInstancia. Radicado: 11001 31 03 041 2021 00419 02 equilibrio financiero y de esta obligación no dependían los pagos que P&M debía efectuar al señor Guerrero Robles. Así, resulta palmario que P&M Proyectos de Ingeniería S.A.S., incumplió su obligación de pagar los anticipos y que el contratiempo no fue provocado el señor Guerrero Robles, ni su conducta impidió el flujo de recursos económicos, por no ser su obligación, parquear el inmueble antes de cumplirse con el punto de equilibrio lo que, según lo narrado, presuntamente se logró en julio de 2021, es decir, con posterioridad a dos incumplimientos previos de la empresa demandada y a la decisión del demandante de no continuar con el proyecto.

Para reforzar es preciso mencionar que una de las obligaciones de la demandada era realizar el aporte económico para los gastos preoperativos, lo que implica que esa entidad debía tener recursos suficientes para costear el proyecto mientras se obtenían las condiciones para la financiación de la obra y si bien, en el contrato no se estipuló cuáles y hasta qué monto ascenderían los costos preoperativos, lo cierto es que la falta de pago de uno de los anticipos demuestra que esos recursos no se encontraban disponibles para la primera fecha pactada y así mismo, no estuvieron disponibles en las dos fechas posteriores.

Y no se diga que no se tuvo en cuenta que el hecho imprevisto de la emergencia sanitaria tuvo un impacto importante en la ejecución y comercialización del proyecto, pues como se señaló, interrumpió las actividades constructivas, las ventas y la consecución de recursos, pero, fue en atención a esas vicisitudes que se firmaron los reseñados otrosí en los que se aplazaron las fechas de pago en dos oportunidades y se amplió el plazo para la ejecución del contrato, por un lapso de dos años más, sin que la empresa demandada lograra efectuar el pago atrasado.

Radicado: 11001 31 03 041 2021 00419 02 Es decir, aunque el evento de fuerza mayor resultó un traspié de gran importancia para la ejecución del proyecto, lo cierto es que esa situación no justifica a la empresa demandada en la falta de pago del anticipo, puesto que aceptó las nuevas fechas para efectuarlo (diciembre de 2020 y mayo de 2021) y aun así resultaron incumplidas para julio de 2021, la sociedad no logró realizar el pago al que se comprometió y tampoco se demostró en este proceso concretamente los efectos de la pandemia aparejó para las ventas del proyecto, tampoco se acreditó cuántos de los compradores de área incurrieron en mora o se retiraron del proyecto.

En el mismo sentido, no es posible señalar la conducta del señor Luis Javier Guerrero, como una posición dominante o de mala fe o que faltó a sus deberes de solidaridad y compromiso como socio contratante; por el contrario, es preciso tener en cuenta que los efectos adversos generados por las medidas para mitigar la pandemia, afectaron a ambos extremos.

En primera medida, debe resaltarse que en el inmueble que debía entregarse para la construcción del proyecto, funcionaba la empresa de propiedad del demandante y ante la necesidad de entregar el inmueble, debió buscar un lugar donde trasladar provisionalmente su funcionamiento, por cuanto, entregó el inmueble habiendo recibido como contraprestación únicamente la suma de $100.000.000 y de acuerdo con lo señalado en el testimonio de la señora María Teresa Rojas, se vieron obligados a pagar arriendo para continuar con su actividad comercial.

Por otra parte, a pesar de no haber percibido el valor del predio entregado y las dificultades generadas por la pandemia, optó en dos oportunidades por aplazar casi por un año, uno de los pagos pactados como anticipo y ampliar el plazo de ejecución de la obra, lo que demuestra una conducta razonable para sacar a delante el proyecto, Radicado: 11001 31 03 041 2021 00419 02 por esa misma vía, en las comunicaciones allegadas no se advierte una posición obstinada, arbitraria ni desmedida frente a la empresa constructora.

En ellas se denota la intención de realizar una negociación que posibilite la continuación del proyecto, asimismo, se expresa la inconformidad por el incumplimiento y por el cheque impagado, sin que esas manifestaciones impliquen el abuso de una posición de dominio frente a su extremo contratante, y si la constructora estuvo en situación de no poder exigir sus propias condiciones, fue precisamente por el cumplimiento en los pagos prometidos.

Ahora, no es reprochable el hecho que no hubiera constituido la fiducia de parqueo antes de lograr el punto de equilibrio, dado que, contractualmente no era exigible y tampoco es posible reclamar del propietario la misma conducta desplegada por su antagonista contractual, es decir, se reconoce que P&M Proyectos de Ingeniería S.A.S. voluntariamente anticipó obligaciones que estaban previstas para etapas más avanzadas del proyecto, pero eso no obligaba al señor Guerrero Robles a actuar de la misma forma, ni es causa de exoneración por la falta de pago.

En ese orden de ideas, aun teniendo en cuenta el hecho imprevisto y sus consecuencias, la empresa demandada aceptó unas condiciones de pago que incumplió en dos oportunidades y el demandante fue contratante cumplido y estuvo presto a realizar la fiducia de parqueo, solamente que no se logró la condición para ello, antes de que se presentara el incumplimiento por parte de P&M, lo que fuerza concluir que fue atinada la decisión de acceder a la resolución del contrato como lo hizo el a quo, y negar las pretensiones de la reconvención al haber incumplió, la demandada, gravemente el convenio.

Radicado: 11001 31 03 041 2021 00419 02 3.4. En cuanto a que no debe ordenarse la restitución del inmueble, por no haberse solicitado en el libelo, es preciso acotar que aquella determinación encuentra respaldo en la prosperidad de la pretensión principal de resolución, evento en el que las cosas deben regresar, en la medida de lo posible, al estado en que se encontraban antes de la celebración del acuerdo de voluntades.

En palabras de la Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia “… ante el decaimiento de la convención, emergen los principios de equidad y justicia para imponer al juez proveer, incluso sin petición de las partes, sobre las restituciones recíprocas, tópico que se sirve de las reglas que regulan la materia de prestaciones mutuas en la reivindicación”24 (se subraya).

Entonces, es claro que si el predio de propiedad del demandante fue entregado a la empresa demandada para realizar la construcción, lo natural ante el decreto de la resolución es su restitución, para que su titular del derecho de dominio disponga de él, y como en este caso la construcción contenida en el terreno fue demolida, es procedente ordenar, como en efecto se hizo, pagar el valor de la edificación. 3.5.

El embate relacionado con la experticia realizada por la parte demandante y con base en la que se determinaron las condenas de la sentencia apelada, se circunscribe a que no debió tenerse en cuenta dicho trabajo al no haber sido sustentado y por las falencias que adolece; empero, debe memorarse que los peritos que lo elaboraron comparecieron a su interrogatorio, contrario a lo afirmado por el apelante.

No fueron desvirtuadas sus calidades ni se evidenciaron falencias del trabajo, aunado a que este se tuvo en cuenta únicamente respecto del valor de la construcción del lote de terreno y que fue objeto de demolición y la tasación de los frutos 24 SC333-2024. Radicado: 11001 31 03 041 2021 00419 02 civiles, quantum que se adecuó en la sentencia al tiempo durante el cuál se pudieron causar estos réditos.

Se resalta entonces que los presuntos errores del dictamen se centraron en que los peritos no tienen la categoría 13 para la valoración de intangibles y en cuanto a la vetustez de la construcción; sin embargo, los conceptos que se tomaron del trabajo pericial, no corresponden a la valoración de intangibles y para determinar la antigüedad de la construcción se partió de la licencia de construcción del año 2004, aspecto que no comporta un yerro en sí mismo y no se demostró con otro dictamen que el predio tuviera una edad diferente a la otorgada en el peritaje, ni que el método de comparación se hubiera realizado erróneamente, de manera que no existe ninguna razón para desechar ese trabajo. 3.6.

Lo concerniente a que debe concederse como restitución mutua el valor de las inversiones realizadas por P&M Proyectos de Ingeniería S.A.S., es preciso señalar que las restituciones mutuas derivadas de la resolución de contrato, “… se trata, pues, de colocar a los contratantes, en cuanto sea posible, en la posición en que se hallaban antes de celebrar el contrato.

Es así como el artículo 1.544 establece como principio general el de que “cumplida la condición resolutoria, deberá restituirse lo que se hubiere recibido bajo tal condición (CSJ, SC 4 jun. 2004, rad. 7748)”25 (se destacó), es decir, que cada parte debe devolver a la otra lo que ha recibido como prestación derivada del convenio resuelto. En este caso, por virtud del contrato P&M Proyectos de Ingeniería S.A.S., recibió de manos del señor Guerrero Robles, un inmueble y este último recibió como contraprestación la suma de $100.000.000, luego, son estas dos prestaciones las únicas que 25 SC3972-2022 Radicado: 11001 31 03 041 2021 00419 02 Efectuada la operación, las cantidades actualizada ascienden a $494’250,680,10, por el valor de la construcción, $78’265.437,82 por concepto de frutos civiles y $138’966.810,08, por concepto de la restitución dispuesta en favor de la entidad demandada.

III. CONCLUSIÓN En síntesis, no se encuentra demostrado dentro del expediente evento justificativo para el incumplimiento contractual por parte de la sociedad demandada, ni probada inobservancia de los deberes que el contrato le imponía al demandante; así, al encontrarse reunidos los presupuestos axiológicos de la acción resolutoria, esta prosperó, con las consecuentes restituciones mutuas.

Los reproches esgrimidos en primera instancia, sustentados en este segundo grado, no fructifican; emerge, sí, que se demostró el incumplimiento contractual por parte de la entidad demandada a pesar del caso fortuito o fuerza mayor de orden sanitario que se presentó por la pandemia del Coronavirus, que da paso a la pretensión de resolución contractual, aunado a que no se acreditó un incumplimiento del extremo demandante ni que las restituciones mutuas se extendieran a aspectos adicionales a los contemplados en la sentencia de primer grado.

Por consiguiente, el fallo de primer grado se avalará; sin embargo, resulta imperioso actualizar las condenas impartidas en la determinación de primer grado, como se consideró en el numeral 3.7 precedente, situación que da paso a la modificación de esa providencia de mérito. Y no se condena en costas a la parte recurrente, dado que no aparece ninguna causada (art. 365 # 8º C.G.P.).

Radicado: 11001 31 03 041 2021 00419 02 Y ante la no prosperidad de la alzada se condenará en costas a la parte demandante (art. 365 # 1º y 8º C.G.P.). IV. DECISIÓN DE SEGUNDO GRADO En mérito de lo expuesto, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá - Sala Civil de Decisión, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la Ley,

RESUELVE

Primero: MODIFICAR el ordinal segundo de la sentencia apelada para señalar que P&M PROYECTOS DE INGENIERÍA SAS debe pagar por concepto del valor de la construcción demolida la suma de $494’250,680,10. En lo demás, dicho numeral permanece incólume, vale decir, en lo atinente a que se causarán intereses legales, en la forma allí señalada. Segundo: MODIFICAR el ordinal segundo de la sentencia apelada para señalar que P&M PROYECTOS DE INGENIERÍA SAS debe pagar por concepto de frutos civiles la suma de $78’265.437,82.

En lo otro, dicho numeral permanece incólume, vale decir, en lo atinente a que se causarán intereses legales, en la forma allí señalada. Tercero: MODIFICAR el ordinal segundo de la sentencia apelada para señalar que LUIS JAVIER GUERRERO ROBLES debe pagar a la demandada la suma de $138’966.810,08. El resto de dicho numeral permanece incólume, vale decir, en lo atinente a que se causarán intereses legales, en la forma allí señalada.

Cuarto: CONFIRMAR en lo demás la memorada decisión. Radicado: 11001 31 03 041 2021 00419 02 En la debida oportunidad, la Secretaría devolverá la actuación digital al juzgado de origen. Notifíquese. Magistrado y magistradas integrantes de la Sala JAIME CHAVARRO MAHECHA MARÍA PATRICIA CRUZ MIRANDA STELLA MARÍA AYAZO PERNETH Firmado Por: Jaime Chavarro Mahecha Magistrado Sala 007 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Maria Patricia Cruz Miranda Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Dirección Ejecutiva De Administración Judicial Funcionario Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Stella Maria Ayazo Perneth Magistrada Sala 04 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Radicado: 11001 31 03 041 2021 00419 02 Código de verificación: 6cd052b4cf19621cda7d6f7af0f864d07dfd92dd82796ba5d96db7ea19d01299 Documento generado en 30/04/2025 03:26:20 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica