REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ SALA CUARTA DE DECISIÓN CIVIL FLOR MARGOTH GONZÁLEZ FLÓREZ Magistrada Ponente Radicación: 11001310301820190051201 Discutido y aprobado en Salas de Decisión del 8 y 15 abril de dos mil veintiséis (2026). Actas Nos. 13 y 1. Bogotá D.C., dieciséis (16) abril de dos mil veintiséis (2026).
Se decide la apelación interpuesta por la parte accionada, frente a la sentencia proferida el 8 de octubre de 2025 por el Juzgado Dieciocho Civil del Circuito de Bogotá, dentro del proceso verbal que instauró Raúl Coronado Espitia y Marcia Johanna Hernández Espitia contra BD Promotores Colombia S.A.S. (hoy en liquidación judicial 1) y Acción Sociedad Fiduciaria S.A., como vocera y administradora del patrimonio autónomo Fideicomiso Lote Complejo Bacatá. I.
ANTECEDENTES 1. Pretensiones2. Se declare que BD Promotores Colombia S.A.S. y Acción Sociedad Fiduciaria S.A., únicamente como vocera del Fideicomiso Lote Complejo Bacatá, inobservaron el pacto de “transferencia de dominio a título de beneficio”, contenido en la escritura No. 6323 del 28 de noviembre de 2017, así como la “vinculación al Fideicomiso Bacatá Vivienda Fase 1”, al no transferir a Raúl Coronado Espitia y Marcia Johanna Hernández Espitia la posesión material del apartamento 3606 del Complejo BD Bacatá P.H., en los términos pactados y con sujeción a las especificaciones, diseños y demás características convenidas en este último negocio jurídico.
El asunto se inició cuando BD Promotores Colombia S.A.S. aún se encontraba en fase de reorganización y a la liquidación patrimonial se le dio trámite en el curso del litigio. 2 Archivo No. 01CuadernoPrincipal.pdf, páginas 111 a 121. 1 Radicación: 11001310301820190051201 En consecuencia, sean condenadas solidariamente al pago: i) del daño emergente, en la cuantía que se pruebe, correspondiente a los valores que debieron destinarse a los acabados del apartamento; y ii) el lucro cesante, representado en los cánones dejados de percibir entre el 28 de enero de 2018 y el cumplimiento de la prestación 3. 2.
Sustento fáctico4. Se refirieron los siguientes hechos: 2.1. El proyecto BD Bacatá se estructuró fiduciariamente a través de dos contratos celebrados entre BD Promotores Colombia S.A.S. y Acción Sociedad Fiduciaria S.A. En efecto, las partes constituyeron el “Fideicomiso Bacatá Vivienda Fase 1” el 2 de febrero de 2010 y el “Fideicomiso Lote Complejo Bacatá” el 24 de diciembre siguiente. 2.2.
El 4 de marzo de 2011, Marcia Johanna Hernández Espitia y Raúl Coronado Espitia, se vincularon al “Fideicomiso Bacatá Vivienda Fase 1”, negocio en virtud del cual adquirieron el derecho a recibir el dominio del apartamento 3606 del Complejo BD Bacatá P.H., a cambio del pago de $377.666.921, suma que fue cubierta en su integridad. 2.3. En escritura pública No. 6323 del 28 de noviembre de 2017 de la Notaría 16 de Bogotá, el Fideicomiso Lote Complejo Bacatá, por conducto de su vocera Acción Sociedad Fiduciaria S.A., transfirió a los señores Coronado Espitia y Hernández Espitia el derecho de dominio que actualmente ejercen sobre el anotado inmueble. 2.4.
En el mismo instrumento se estipuló, además, que la entrega del bien debía verificarse dentro de los 60 días siguientes, esto es, a más tardar el 28 de enero de 2018. No obstante, al momento de la presentación de la demanda, esa obligación no había sido satisfecha. 3. Trámite Procesal. El Juzgado Dieciocho Civil del Circuito de Bogotá dio curso a la acción el 30 de septiembre de 20195. 3.1.
Acción Sociedad Fiduciaria S.A., en su condición de vocera del Fideicomiso Lote Complejo Bacatá, formuló las defensas de 3 No se alude a la pretensión de la entrega del inmueble, pues esta se desistió en audiencia inicial. 4 Archivo No. 01CuadernoPrincipal.pdf, páginas 111 a 121. 5 Archivo No. 01CuadernoPrincipal.pdf, página 151. 2 Radicación: 11001310301820190051201 “inexistencia de responsabilidad civil contractual”, “inexistencia de daño”, “cumplimiento de las obligaciones contractuales” y “ausencia de legitimación en la causa por pasiva del fideicomiso” 6. 3.2.
A su turno, BD Promotores Colombia S.A.S. en liquidación judicial enarboló las exceptivas que intituló “inexistencia de daño emergente cierto” e “inexistencia de responsabilidad civil contractual de la demandada por lucro cesante, por ausencia de daño cierto resarcible como uno de los requisitos constitutivos de dicha responsabilidad”7. 4.
Fallo acusado de primera instancia. En veredicto del 8 de octubre de 20258, la a-Quo tuvo por superada la legitimación en la causa por pasiva de las accionadas, en razón a los negocios jurídicos que vinculan a todas las partes del presente litigio. Luego, como se demostró que los demandantes recibieron el inmueble 3606 en julio de 2020 y que este fue dado en arrendamiento hacia 2022, recordó que Marcia Johanna Hernández Espitia y Raúl Coronado Espitia desistieron de las pretensiones relacionadas con ese aspecto, de modo que el litigio quedó circunscrito al reconocimiento de la indemnización por daño emergente y lucro cesante.
En ese orden, precisó que la fiduciaria sí tenía a su cargo el deber de procurar la entrega debida de los bienes objeto del negocio, no solo porque así se pactó en la vinculación, sino, además, por su calidad de experta en el sector y por tratarse de débitos que surgen del pacto de fiducia, el ordenamiento y los mandatos constitucionales.
En lo atinente a la configuración de los presupuestos de la responsabilidad civil contractual, la juez concluyó que se acreditó el daño, pues encontró que el perjuicio derivó de la falta de entrega del bien en el plazo estipulado en el negocio, y que el actuar culposo se configuró porque las demandadas sabían, al momento de firmar la escritura, que el inmueble aún no estaba terminado y, pese a ello, consintieron la transferencia del dominio. 6 Archivo No. 01CuadernoPrincipal.pdf, páginas 250 a 270. 7 Archivo No. 06ContestacionDemanda.pdf. 8 Archivos No. 61AudienciaSegundaParte.mp4 y 65ActaAudiencia.pdf. 3 Radicación: 11001310301820190051201 Además, advirtió configurada la responsabilidad solidaria de la fiduciaria y del desarrollador, con apoyo en el estatuto del consumidor, que consagra el principio de solidaridad entre los intervinientes en la cadena de comercialización y adquisición de bienes y servicios.
En cuanto a las condenas: i) desestimó el daño emergente y el lucro cesante ante la falta de prueba de su causación, y ii) condenó BD Promotores Colombia S.A.S. en liquidación y Acción Sociedad Fiduciaria S.A., como vocera del Fideicomiso Lote Complejo Bacatá, al pago de $51.778.927 a título de pérdida de oportunidad, al estimar que a los demandantes se les privó de obtener un beneficio económico al impedirles detentar el apartamento tras recibir su dominio. 5.
Apelación. Inconformes, BD Promotores Colombia S.A.S. y Acción Sociedad Fiduciaria S.A., como vocera del Fideicomiso Lote Complejo Bacatá, interpusieron el recurso vertical. 5.1. Sustentación de BD Promotores Colombia S.A.S.9. 5.1.1. El juzgado desconoció los efectos de la liquidación de BD Promotores ante la Superintendencia de Sociedades, y vulneró los principios de universalidad del concurso e igualdad entre acreedores, al permitir que los demandantes obtuvieran una condena patrimonial individual, cuando debían acudir a la insolvencia para hacer valer su crédito, con sujeción a la calificación, graduación y prelación legal. 5.1.2.
La sentencia es incompatible con los presupuestos de la Ley 1116 de 2006, porque impone obligaciones de hacer y de pagar que, en sede concursal, no pueden satisfacerse por fuera del proceso liquidatorio y, menos aún, mediante ejecución singular. 5.1.3. Existe imposibilidad jurídica y material de cumplir las órdenes del fallo, ya que BD Promotores Colombia S.A.S. no cuenta con activos y el trámite liquidatorio se encuentra en etapa avanzada, incluso con adjudicación de bienes y rendición final de cuentas. 9 Archivo No. 007Sustentacion.pdf;
Cuaderno Tribunal. 4 Radicación: 11001310301820190051201 5.2. Sustentación de Acción Sociedad Fiduciaria S.A., como vocera del Fideicomiso Lote Complejo Bacatá10: 5.2.1. La decisión es incongruente, en tanto atribuyó a Acción Sociedad Fiduciaria S.A. obligaciones que stricto sensu correspondían al patrimonio autónomo, máxime si solo intervino en el proceso en su condición de vocera del fideicomiso y no a título personal. 5.2.2.
Los deberes de construcción y adecuación del inmueble recaían de manera exclusiva en el constructor, razón por la cual no era jurídicamente viable extender al fideicomiso la responsabilidad solidaria respecto de prestaciones contractuales que no asumió. 5.2.3. Los demandantes tenían conocimiento del estado en que estaba el apartamento. Posteriormente lo recibieron y lo arrendaron, sin activar los mecanismos previstos para formular reclamaciones, de suerte que no podían desconocer las consecuencias de su conducta. 5.2.4.
El reconocimiento de perjuicios en la modalidad de pérdida de oportunidad era improcedente, en tanto no se probó la existencia de una expectativa seria, real y actual de explotación del bien, menos aún el fracaso de oportunidades concretas de arrendamiento. 5.2.5. Hubo indebida valoración del material suasorio, en razón a que no se acreditaron las falencias mobiliarias del apartamento y tampoco su cuantificación económica, máxime si el dictamen pericial únicamente se ocupó del lucro cesante y no del daño emergente. 5.3.
Traslado del recurso11. Los señores Coronado Espitia y Hernández Espitia solicitaron la confirmación del veredicto. II. CONSIDERACIONES 1. Observado que los presupuestos procesales se encuentran reunidos sin que concurra causal de nulidad con entidad suficiente para invalidar lo actuado, es procedente emitir pronunciamiento de 10 Archivo No. 006Sustentacion.pdf;
Cuaderno Tribunal. 11 Archivo Nos. 008DescorreTraslado.pdf y 009DescorreTraslado.pdf; Cuaderno Tribunal. 5 Radicación: 11001310301820190051201 mérito a la par de lo regulado en los artículos 327 y 328 del Código General del Proceso, limitado a las censuras presentadas por los apelantes que fueron debidamente sustentadas. 2. Y fijado este punto, advierte el Tribunal que los problemas jurídicos materia de decisión se concretan en fijar: i) si el Fideicomiso Lote Complejo Bacatá, cuya vocería ejerce Acción Sociedad Fiduciaria S.A., y BD Promotores Colombia S.A.S. están llamados a responder solidariamente por los daños causados con ocasión de la falta de entrega oportuna del apartamento 3606 en las condiciones pactadas; y ii) si era procedente el reconocimiento de perjuicios, pese a la posterior recepción del bien y al concurso de la promotora. 3.
De la responsabilidad civil contractual. Al respecto, cumple memorar, a voces del canon 1602 civil, que los contratos son ley para las partes y, por tanto, mientras el acuerdo no sea invalidado por causas legales o por la mutua voluntad de los negociantes, se impone para ellos el deber de cumplimiento de buena fe, quedando obligados no sólo a lo estipulado en el pacto sino también a todas las cosas que emanan de su naturaleza o que la ley declare como pertenecientes a ella (artículo 1603 ejusdem).
A su vez, el canon 1609 ibidem informa que en los contratos bilaterales (precepto 1496), “ninguno de los contratantes está en mora dejando de cumplir lo pactado, mientras el otro no lo cumpla por su parte, o no se allane a cumplirlo en la forma y tiempo debidos". Armoniza con lo expuesto, el mandato 1608, el cual enseña que el deudor está en mora "[c]uando no ha cumplido la obligación dentro del término estipulado; salvo que la ley, en casos especiales, exija que se requiera al deudor para constituirlo en mora", "[c]uando la cosa no ha podido ser dada o ejecutada sino dentro de cierto tiempo y el deudor lo ha dejado pasar sin darla o ejecutarla", o “[c]uando el deudor ha sido judicialmente reconvenido por el acreedor", quedando así delimitados los supuestos de incumplimiento por alguno de los negociantes.
Concomitante con lo anterior, se puede colegir que la prosperidad de la pretensión de responsabilidad contractual supone la presencia 6 Radicación: 11001310301820190051201 de los presupuestos que de antaño se han cimentado: la existencia de una obligación, la inejecución culposa del contrato por el deudor, los perjuicios irrogados y el nexo de causalidad. 4.
Sobre la fiducia mercantil, considera la jurisprudencia12 que, por ser la fiduciaria una profesional especializada en el ramo de la gestión inmobiliaria, es a esta a quien la ley ha permitido se le transfiera la propiedad del predio en el cual se efectuará el proyecto y se le encargue el manejo de los recursos destinados a su ejecución. Ello obedece a la confianza legítima que en la fiduciaria depositan quienes se vinculan al negocio, pues el patrimonio autónomo que emerge de este queda bajo la dirección de una entidad experta, de la cual cabe exigir la diligencia debida, dada su aptitud para identificar y prever los riesgos a los que pueda estar sometido el proyecto.
En esa línea, aunque la entidad financiera obtiene la condición de propietaria de los activos transmitidos, lo hace como vocera y administradora del fideicomiso dadas las específicas facultades derivadas del convenio. Luego, además que el dominio de los bienes fideicomitidos es limitado pues la disposición está sujeta al cumplimiento del encargo, los únicos adeudos que le es dable asumir son los procedentes del ejercicio de los fines para los cuales se constituyó la unidad patrimonial individual 13.
En suma, aunque los activos de la fiduciaria no se ven comprometidos por las reclamaciones derivadas del fideicomiso, tanto ella, en su calidad de gestora del patrimonio autónomo, como el desarrollador asumen obligaciones frente al beneficiario inmobiliario y responden por las resultas de la operación encaminada a la adquisición del bien, las cuales, en principio, se plasman en los contratos de fiducia, vinculación y enajenación, integrantes de una cadena de actos coligados orientada a la consecución de ese propósito.
Al respecto la Sala de Casación Civil, Agraria y Rural de la Corte Suprema de Justicia sostuvo que “habrá conexión contractual cuando 12 CSJ. SC-5430 del 7 de diciembre de 2021. MP. Octavio Augusto Tejeiro Duque. 13 CSJ. SC-5438 del 26 de agosto de 2014. MP. Margarita Cabello Blanco. 7 Radicación: 11001310301820190051201 celebrados varios convenios deba entenderse que desde el punto de vista jurídico no pueden ser tratados como absolutamente independientes, bien porque su naturaleza y estructura así́ lo exija, o bien porque entonces quedaría sin sentido la disposición de intereses configurada por las partes y articulada mediante la combinación instrumental en cuestión”14 (se destaca).
También estimó el Alto Tribunal que “la conexidad negocial describe hipótesis heterogéneas que atañen a una pluralidad de relaciones jurídicas, distintas, autónomas e independientes, «vinculadas por un nexo funcional o teleológico para la obtención de un resultado práctico, social o económico único, cuya estructura exige una serie de pactos constantes, ab origene (en el origen) e in fine (en su fin), y la unión funcional o teleológica de los actos dispositivos”15.
Y en tiempos más recientes precisó que “la conexidad negocial utilizada como instrumento que permite a las partes a partir de varios contratos desarrollar una operación económica unitaria y compleja, necesariamente, supone la existencia de varios contratos típicos o atípicos, perfectamente diferenciados y que, en todo caso, conservan su individualidad, lo que no obsta para que entre ellos exista una relación de dependencia”16 (se destaca).
La Sala Civil de este Tribunal Superior en pretérita ocasión17 igualmente aludió a la teoría de los contratos coligados para el manejo de los recursos y ostentar la propiedad del predio, con el fin de hacer efectiva la solidaridad del fideicomitente y los patrimonios autónomos en la devolución de los recursos de un vinculado que no adquirió el inmueble dado el incumplimiento en la ejecución del proyecto.
En esa oportunidad, advirtió que las obligaciones asumidas por los intervinientes integraban una secuencia negocial orientada a un mismo fin, de suerte que el incumplimiento de los deberes a cargo de uno de los contratantes irradiaba sus efectos sobre los demás. 14 CSJ. SC del 6 de octubre de 1999. MP. Silvio Fernando Trejos Bueno. 15 CSJ.
SC del 1 de junio de 2009. MP. William Namén Vargas. 16 CSJ. SC-2218 del 9 de junio de 2021. MP. Octavio Augusto Tejeiro Duque. 17 TSB. SC del 15 de julio de 2021. Exp. 001-2019-58046-01. MP. Marco Antonio Álvarez Gómez. 8 Radicación: 11001310301820190051201 Y sobre esa base, señaló que las cláusulas incorporadas en los contratos de vinculación y de constitución del fideicomiso, referidas a la exclusión de responsabilidad de los patrimonios en lo concerniente a la construcción, ejecución y culminación del proyecto, los plazos de entrega y las demás obligaciones conexas, no resultaban oponibles al beneficiario, habida cuenta que, al tratarse de negocios vinculados entre sí, la inobservancia de los débitos de una de las partes incidía en los restantes vínculos contractuales. 5.
En estas condiciones, al abordar el primer problema jurídico, advierte el Tribunal que en este asunto se presentó un coligamiento negocial entre los contratos fiduciarios de constitución del Fideicomiso Lote Complejo Bacatá18, administración del Fideicomiso Bacatá Vivienda Fase 119, vinculación20 y transferencia de dominio a título de beneficio21, pues las obligaciones que de todos y cada uno de ellos emanaron se insertaron en una secuencia de actos con un solo propósito: lograr que Raúl Coronado Espitia y Marcia Johanna Hernández Espitia adquirieran la titularidad del bien ofrecido. 5.1.
Pues bien. En este punto, cumple precisar, en primer lugar, que no es cierto que la sentencia haya atribuido responsabilidad directa a Acción Sociedad Fiduciaria S.A. en nombre propio. Véase que aunque en algunos pasajes de la decisión de primer grado se aludió a esa entidad de manera genérica, lo cierto es que del análisis del fallo se desprende, con claridad, que las condenas no se impusieron a la fiduciaria con cargo a su propio patrimonio, sino al Fideicomiso Lote Complejo Bacatá, del cual aquella compareció al litigio únicamente en calidad de vocera y administradora.
Además, atendiendo que la decisión fue emitida de forma oral, las alusiones nominativas allí contenidas no pueden interpretarse de manera fragmentaria y literal, sino en concordancia con el contexto general del fallo, el contradictorio y el alcance de la parte resolutiva. 18 Archivo No. 001CuadernoPrincipal.pdf, página 28 a 48. 19 Archivo No. 001CuadernoPrincipal.pdf, página 127 a 141. 20 Archivo No. 001CuadernoPrincipal.pdf, página 49 a 65. 21 Archivo No. 001CuadernoPrincipal.pdf, página 76 a 105. 9 Radicación: 11001310301820190051201 Así, refulge prístino que, cuando la a-Quo mencionó a Acción Sociedad Fiduciaria S.A. en las múltiples consideraciones de la providencia, lo hizo en su condición de demandada del proceso, pero siempre entendida como representante del patrimonio autónomo, y no como sujeto obligado por fuera de esa vocería. De ese modo, no encuentra el Tribunal la incongruencia alegada, pues el fallo no desdibujó la separación patrimonial propia del negocio y, menos aún, extendió las condenas a los bienes de la fiduciaria.
Lo decidido, en cambio, recayó sobre el fideicomiso demandado – se insiste – por conducto de su vocera, de tal suerte que la mención de la fiduciaria en la motivación no comporta, por sí sola, la imputación de una responsabilidad personal e independiente. 5.2. Ya en lo que atañe a la supuesta ausencia de incumplimiento de los deberes del Fideicomiso Lote Complejo Bacatá, que alegó su vocera Acción Sociedad Fiduciaria S.A. en el recurso con miras a ser exonerada, este alegato tampoco está llamado a prosperar.
Ello es así porque, como se dijo, en este asunto concurrieron los contratos de fiducia22, administración23, vinculación24 y transferencia de dominio25, todos ellos articulados dentro de una misma operación económica y funcionalmente orientados al propósito común de hacer posible que los beneficiarios inmobiliarios, una vez satisfechas las cargas pecuniarias asumidas, adquirieran no solo la titularidad jurídica del inmueble, sino también su goce efectivo.
Bajo ese entendimiento, no se advierte desacierto en la decisión de la juez de primer grado, pues en el expediente quedó acreditado con suficiencia que el apartamento 3606 no fue puesto a disposición de los demandantes en el plazo convenido en la escritura No. 6323 del 28 de noviembre de 201726, muy a pesar que esa prestación correspondía, precisamente, al fideicomiso que fue quien transfirió el dominio. 22 Archivo No. 001CuadernoPrincipal.pdf, página 28 a 48. 23 Archivo No. 001CuadernoPrincipal.pdf, página 127 a 141. 24 Archivo No. 001CuadernoPrincipal.pdf, página 49 a 65. 25 Archivo No. 001CuadernoPrincipal.pdf, página 76 a 105. 26 Archivo No. 001CuadernoPrincipal.pdf, página 76 a 105. 10 Radicación: 11001310301820190051201 En efecto, sin que sea preciso abordar en detalle cada una de las cláusulas contractuales, los referentes normativos y jurisprudenciales ya reseñados permiten concluir que los negocios fiduciarios están llamados a recaudar y administrar los aportes de los beneficiarios con miras a la financiación y apalancamiento de un proyecto inmobiliario y, una vez culminado este, a garantizar en favor de aquellos la adquisición efectiva del bien, lo que incluye tanto la transferencia del dominio como su entrega real y material.
De ahí que no baste la formalización escritural si el adquirente no recibe el inmueble en las condiciones y dentro del término pactados, pues en tal hipótesis la prestación permanece insatisfecha. Así, si mediante contrato de fiducia de 24 de diciembre de 201027, BD Promotores Colombia S.A.S. y Acción Sociedad Fiduciaria S.A. constituyeron el Fideicomiso Lote Complejo Bacatá con el fin de desarrollar el proyecto habitacional referido, el cual se ejecutó en el marco del contrato de administración del Fideicomiso Bacatá Vivienda Fase 128, y si, además, Raúl Coronado Espitia y Marcia Johanna Hernández Espitia ingresaron al proyecto en virtud del contrato de vinculación y cumplieron a cabalidad sus débitos pecuniarios 29, forzoso es concluir que, una vez atendidos los pagos a su cargo, la expectativa jurídicamente tutelable que surgía a su favor consistía en recibir el apartamento objeto del negocio.
Sin embargo, aunque la escritura pública No. 6323 del 28 de noviembre de 2017,30 formalizó la transferencia del dominio a título de beneficio, la prestación debida no se cumplió íntegramente, puesto que la entrega real del bien debía verificarse, a más tardar, el 28 de enero de 2018, y solo vino a producirse el 23 de julio de 202031, es decir, inclusive tras el inicio del litigio.
Luego, al margen de la discusión acerca de si medió o no mala fe de los demandados al otorgar la escritura sin que hubieran concluido 27 Archivo No. 001CuadernoPrincipal.pdf, página 28 a 48. 28 Archivo No. 001CuadernoPrincipal.pdf, página 127 a 141. 29 Archivo No. 001CuadernoPrincipal.pdf, página 49 a 65. 30 Archivo No. 001CuadernoPrincipal.pdf, página 76 a 105. 31 Video No. 35Audiencia.mp4, inicia en minuto 00:24:33. 11 Radicación: 11001310301820190051201 la construcción y los acabados del apartamento 3606 y del Complejo Bacatá, lo cierto es que la falta de entrega del predio pone de relieve que la obligación principal no fue acatada en los términos pactados, pues Raúl Coronado Espitia y Marcia Johanna Hernández Espitia, pese a que figuraban como titulares inscritos del inmueble desde noviembre de 201732, permanecieron privados de su uso y goce durante un lapso considerable entre el 29 de enero de 2018 y el 23 de julio de 202033 como se dijo precedentemente.
En esas condiciones, no había lugar a una conclusión distinta a la adoptada por la a-Quo en cuanto a la declaratoria solidaria de la responsabilidad de las demandadas, en razón a que la inobservancia de sus deberes fue ostensible. Se insiste: los adquirentes sí obtuvieron la titularidad del inmueble, pero no pudieron ejercer las facultades inherentes a su derecho sino mucho después del plazo convenido. 6.
De las condenas patrimoniales. 6.1. Para atender el segundo planteamiento jurídico, memórese que, en materia de responsabilidad civil, acreditados los elementos que la configuran, le compete al juez tasar el valor de la indemnización de los detrimentos debidamente demostrados y resarcir a las víctimas de acuerdo con los principios de reparación integral y de equidad previstos en el artículo 16 de la Ley 446 de 1998.
En efecto, al interpretar el anotado canon, la Sala de Casación Civil, Agraria y Rural de la Corte Suprema de Justicia aseveró que esta disposición impone el deber de garantizar una reparación integral, a la par del cual “el juez ‘tendrá que cuantificar el monto de la indemnización en concreto, esto es que habrá de tomar en consideración todas las circunstancias específicas en que tuvo lugar el daño, su intensidad, si se trata de daños irrogados a las personas o a las cosas, y la forma adecuada de resarcir el perjuicio”34. 32 Archivo No. 001CuadernoPrincipal.pdf, página 106 a 108. 33 Video No. 35Audiencia.mp4, inicia en minuto 00:24:33. 34 CSJ.
SC-919 del 08 de septiembre de 2021. M.P. Aroldo Wilson Quiroz Monsalvo; en reiteración de la SC del 18 de diciembre de 2012. M.P. Ariel Salazar Ramírez. 12 Radicación: 11001310301820190051201 6.2. En este punto, sea lo primero decir que, en los reparos tercero y quinto, el Fideicomiso Lote Complejo Bacatá cuestionó la valoración probatoria efectuada por la a-Quo en lo relativo al estado del bien, las condiciones en que este fue recibido y destinado a arrendamiento por los demandantes, así como a la falta de prueba de los acabados pendientes o defectuosos, en tanto el dictamen pericial únicamente versó sobre el lucro cesante y no sobre el daño emergente.
No obstante, esos reproches no están llamados a prosperar. 6.2.1. En primer lugar, porque las únicas condenas impuestas en la sentencia apelada correspondieron a la pérdida de oportunidad, concebida como la privación sufrida por Raúl Coronado Espitia y Marcia Johanna Hernández Espitia de obtener un provecho económico del apartamento durante el lapso en que no tuvieron su tenencia. En cambio, ningún pronunciamiento condenatorio hubo en torno al daño emergente relacionado con los acabados que fueron acordados y no entregados, de manera que la crítica del recurrente, en ese puntual aspecto, recae sobre un rubro que no fue reconocido. 6.2.2.
Ahora bien, el veredicto denegó tanto el lucro cesante como el daño emergente solicitados, por considerar que no estaban demostrados en la forma exigida y, frente a esa postura favorable a las accionadas, no se planteó una censura encaminada a controvertirla. Así, no resulta de recibo el reparo acerca de la insuficiencia del material suasorio frente a unos conceptos que fueron desestimados, justamente, por falta de acreditación en la providencia impugnada. 6.2.3.
De ese modo, aquello que el apelante dice echar de menos en materia de acreditación de los perjuicios en realidad coincide con las razones que condujeron a la a-Quo a rechazarlos. En palabras sencillas: la ausencia de prueba sobre los acabados pendientes y defectuosos, así como el silencio del dictamen pericial sobre esos rubros en los términos propuestos, fue precisamente lo que llevó a negar su autorización. Por consiguiente, el cuestionamiento de 13 Radicación: 11001310301820190051201 Fideicomiso Lote Complejo Bacatá no desvirtúa el fallo y tampoco incide sobre la suma concedida relativa a la pérdida de oportunidad. 6.3.
Daño por pérdida de oportunidad. 6.3.1. En materia de perjuicios patrimoniales, el canon 1613 civil prevé que la indemnización comprende el daño emergente y el lucro cesante. A su vez, el punto 1614 ibidem establece que el primero se traduce en la pérdida o detrimento padecido por la víctima, al paso que el segundo es la ganancia o utilidad que aquella dejó de percibir.
No obstante, esas categorías no agotan per se el universo de las lesiones indemnizables, pues la jurisprudencia ha admitido la procedencia de otras formas de resarcimiento, tales como la “pérdida de oportunidad”, entendida como la frustración de una posibilidad de obtener provecho, lograr un beneficio o evitar un menoscabo. Sin embargo, ante la similitud entre los conceptos del lucro cesante y la pérdida de oportunidad, la Sala de Casación Civil, Agraria y Rural de la Corte Suprema de Justicia se cuestionó en los siguientes términos: “¿dada la forma como se solicitó el resarcimiento de los perjuicios que dice haber padecido la sociedad actora, es menester preguntarse qué ocurre cuándo la pérdida experimentada por la víctima no es de una ganancia, provecho o beneficio, propiamente dichos, sino de la oportunidad de obtenerlos? Estos supuestos, como se aprecia, son distintos, no obstante su cercanía y, por ende, son diversos de la real y cierta obtención de una ganancia actual o futura”35 (se destaca).
Así, para desatar ese planteamiento, el Alto Tribunal precisó, en resumen, que esta figura no se identifica con la utilidad dejada de percibir que reclama el lucro cesante, sino con la supresión de una posibilidad jurídicamente valiosa para su consolidación. Así, para la jurisprudencia las dos formas “pertenecen a categorías diversas pues atienden fuentes obligacionales distintas, 35 CSJ.
SC del 1 de noviembre de 2011. M.P. Arturo Solarte Rodríguez. 14 Radicación: 11001310301820190051201 pero además se diferencian por los grados de certidumbre” y, en ese orden, explicó que: i) en la pérdida de oportunidad, “existe un razonable juicio de posibilidad, relativo a la concreción futura de un resultado útil donde se combinan la certidumbre y la fluctuación, pero partiéndose de la base de que el afectado se hallaba en una posición de privilegio que le permitiría obtener un beneficio, y el actuar ilícito de otra persona le impide fructificar tal situación” y ii) en el ámbito del lucro cesante futuro, “no se indemniza la pérdida de una probabilidad sino la obtención de dividendos a los cuales tendría derecho la víctima, pero bajo el esquema de una privación de ganancia cierta”36.
Luego, a la par de lo anterior, la pérdida de oportunidad se presenta cuando la víctima se hallaba en una situación apta para obtener un beneficio o evitar un detrimento, pero el hecho de un tercero le impide aprovecharla, de suerte que existe certeza, no sobre el resultado, sino sobre “la idoneidad o aptitud de la situación para obtener la ventaja o evitar la desventaja, aunque exista incertidumbre en cuanto a la efectividad de estas últimas circunstancias”37.
Bajo esa comprensión, la Sala de Casación Civil, Agraria y Rural de la Corte Suprema de Justicia sostiene que el rasgo caracteristico de este daño radica en que lo perdido no es la ganancia en sí misma, sino el chance de alcanzarla. Por ello, al diferenciar esta figura del lucro cesante, puntualizó que, mientras en este último “se obtenían o podían llegar a conseguirse [utilidades] con evidente cercanía a la realidad”, en la pérdida de oportunidad “no se extingue una utilidad entonces existente, sino, simplemente, la posibilidad de obtenerla”38.
Se trata, entonces, de la frustración de una contingencia real, más no del cercenamiento de un provecho ya incorporado o prácticamente consolidado en el patrimonio de la víctima. 6.3.2. De igual manera, la jurisprudencia insistió en que no toda expectativa truncada da lugar a reparación. 36 CSJ. SC del 4 de agosto de 2014. MP. Margarita Cabello Blanco, reiterada en SC-7824 del 15 de junio de 2016.
MP. Margarita Cabello Blanco. 37 CSJ. SC del 1 de noviembre de 2011. MP. Arturo Solarte Rodríguez. 38 CSJ. SC del 1 de noviembre de 2011. MP. Arturo Solarte Rodríguez. 15 Radicación: 11001310301820190051201 En efecto, para Sala de Casación Civil, Agraria y Rural de la Corte Suprema de Justicia solo serán indemnizables aquellas oportunidades que revistan notas de seriedad y consistencia suficientes, pues la pérdida de oportunidad resarcible debe recaer sobre una ocasión “legítima, real, verídica, seria y actual” de obtener un provecho o impedir afectación ulterior.
De ahí que queden excluidas las probabilidades meramente vagas o conjeturales, esto es, los simples “sueños de ganancia” o las hipótesis sin verdadero “anclaje en la realidad que rodea la causación del daño”39. 6.3.3. Incluso, la doctrina citada por la propia Corte Suprema de Justicia coincide en esa misma orientación. Sobre el particular, recordó la decisión, a voces de los expertos en la materia, que el perjuicio derivado de la frustración no puede reputarse incierto por el solo hecho que el resultado final no fuera seguro, porque “el perjuicio no deja de ser menos cierto” cuando lo que se pierde es una probabilidad fundada.
En otros términos, aunque nadie pueda afirmar con absoluta seguridad que el beneficio se habría concretado, sí puede predicarse que la oportunidad perdida tenía un valor propio e “indiscutible”, susceptible de apreciación judicial según “el mayor o menor grado de posibilidad de convertirse en cierta”40. Por lo tanto, recabó el Alto Tribunal en que esta categoría de daño se estructura cuando, al momento del hecho, la víctima se encuentra en una situación fáctica o jurídica idónea para aspirar a la ventaja frustrada razonablemente o para eludir la desventaja sobreviniente.
Luego, solo en ese escenario puede hablarse de una oportunidad resarcible, pues lo que se protege es la destrucción de la probabilidad “cierta, real, concreta y existente al instante de la conducta dañosa”41, y no la mera esperanza débil, remota o frágil cuya frustración no advierta, con seriedad, la lesión del interés jurídicamente tutelado. 39 CSJ.
SC del 1 de noviembre de 2011. M.P. Arturo Solarte Rodríguez. MAZEAUD, Henry y León; TUNC, André. “Tratado teórico y práctico de la responsabilidad civil delictual y contractual”. Ediciones Jurídicas Europa-América. Buenos Aires, 1993, tomo I, vol. I, págs. 309 a 312. Según la cita inserta en la providencia en cita. 41 CSJ. SC del 1 de noviembre de 2011.
M.P. Arturo Solarte Rodríguez. 40 16 Radicación: 11001310301820190051201 6.3.4. En suma, para que la pérdida de oportunidad constituya un daño indemnizable, la jurisprudencia ha fijado tres presupuestos: i) la existencia cierta de una oportunidad legítima, seria, real y actual, aun cuando su concreción dependa en alguna medida del azar; ii) la supresión definitiva de la oportunidad, de tal forma que sea imposible obtener el provecho esperado o evitar el detrimento, pues si el desenlace dañoso todavía dependiera del futuro, el menoscabo sería apenas eventual o hipotético; y iii) la ubicación de la víctima, al momento del hecho dañoso, en una situación fáctica y jurídica idónea para aspirar razonablemente al resultado perseguido, de modo que no bastan expectativas débiles, remotas o frágiles42. 6.4.
A la par de lo anotado, bien pronto aflora la prosperidad del cuarto reparo de Acción Sociedad Fiduciaria S.A., como vocera del Fideicomiso Lote Complejo Bacatá, por las siguientes razones. 6.4.1. En primer lugar, se tiene que en el recurso de apelación no se formuló reparo alguno frente a la adecuación de las pretensiones inicialmente planteadas por daño emergente y lucro cesante, al ámbito de la pérdida de oportunidad, razón por la cual ese aspecto quedó por fuera de la controversia sometida a esta instancia y, en ese orden, el Tribunal se abstendrá de efectuar pronunciamiento alguno sobre ese punto, al no integrar materia de inconformidad. 6.4.2.
No obstante, contrario a lo concluido por la a-Quo, las pruebas obrantes en el expediente no permiten tener por demostrada la causación del daño reconocido. En efecto, los documentos allegados con la demanda43 aluden a la ejecución de los negocios entre las partes, pero ninguno da cuenta del menoscabo patrimonial concreto, y, aunque en el curso del litigio se practicó un dictamen pericial44, lo cierto es que este no fue acogido precisamente porque se edificó sobre la base del lucro cesante, rubro que no fue concedido. 6.4.3.
Así, el único medio suasorio que alude al supuesto detrimento es el interrogatorio que rindió Raúl Coronado Espitia45. 42 CSJ. SC del 4 de agosto de 2014. MP. Margarita Cabello Blanco, reiterada en SC-7824 del 15 de junio de 2016. MP. Margarita Cabello Blanco. 43 Archivo No. 001CuadernoPrincipal.pdf, páginas 6 a 108 y 127 a 143. 44 Archivo No. 18MemorialAllegaDictamen.pdf. 45 Video No. 35Audiencia.mp4, inicia en minuto 00:24:33. 17 Radicación: 11001310301820190051201 Ergo, esa declaración no es suficiente para tener por acreditado el daño, no solo porque a nadie le es lícito fabricar su propia prueba, sino porque, además, de su contenido apenas se extrae que el inmueble era necesario para que la hija de Raúl Coronado Espitia y Marcia Johanna Hernández Espitia residiera en Bogotá mientras cursaba sus estudios superiores en la Universidad de los Andes, y que la imposibilidad de detentarlo les habría significado asumir cánones de arrendamiento y otros gastos asociados.
De cualquier modo, esas manifestaciones no encuentran respaldo en el plenario y, aun de tenerse por ciertas, a lo sumo podrían conducir al examen del daño emergente, derivado de los gastos en que habrían incurrido los accionantes a título de vivienda, manutención u otros rubros asociados a la imposibilidad de detentar el inmueble, mas no a la configuración de un perjuicio en la modalidad de pérdida de oportunidad, como se entendió en la sentencia apelada.
En efecto, no se acreditó que la citada estudiante residiera fuera de Bogotá, que hubiera debido trasladarse a esta ciudad para cursar sus estudios y, menos aún, que esa situación hubiese generado erogaciones ciertas, concretas y verificables. 6.4.4. De ahí que tampoco concurran las condiciones fijadas por la jurisprudencia ha decantado para la configuración de la pérdida de oportunidad, en tanto no quedó acreditado un chance cierto, legítimo y suficientemente consistente; tampoco que hubiera desaparecido de manera definitiva la posibilidad de obtener una ventaja o de eludir un menoscabo; y, menos aún, que para el momento del hecho generador del daño los demandantes se hallaran en un escenario apto para esperar razonablemente el resultado cuya frustración alegan.
Así las cosas, lo narrado por el señor Coronado Espitia no rebasa el ámbito de una expectativa, desprovista de soporte probatorio alguno. 6.4.5. Con todo, importa precisar que aquí no se pone en tela de juicio la existencia de una afectación derivada de la mora en la entrega del inmueble, pues es evidente que la tardanza en el cumplimiento generó una privación relevante para los accionantes. 18 Radicación: 11001310301820190051201 Lo que realmente impide acceder al reconocimiento es la ausencia de prueba sobre la entidad, origen y cuantificación de los perjuicios patrimoniales que se afirman derivados de esa situación, dado que no quedó demostrada, con el grado de certeza exigible, la utilidad frustrada o el específico detrimento cuya reparación se reclama.
En ese contexto, tampoco se advierte de qué manera el juez hubiera podido suplir oficiosamente las falencias probatorias en los términos admitidos por la jurisprudencia, pues la indeterminación de los hechos no brindó bases mínimas para orientar válidamente el decreto de pruebas encaminadas a su esclarecimiento. 7. En esas condiciones, se impone la revocatoria del numeral quinto de la sentencia opugnada, en tanto no se encuentran reunidos los presupuestos sustanciales para mantener la condena impuesta a los accionados a título de pérdida de oportunidad.
Esto pues, aunque en el expediente sí se probó el incumplimiento contractual que se endilgó a BD Promotores Colombia S.A.S. y Acción Sociedad Fiduciaria S.A., como vocera del Fideicomiso Lote Complejo Bacatá, no hay lugar a mantener la indemnización en los términos en que fue reconocida, en tanto no existe certeza acerca de la efectiva causación del daño cuya reparación se dispuso. 8.
Como corolario de esa determinación, los reparos formulados por BD Promotores Colombia S.A.S., encaminados a cuestionar la compatibilidad de la sentencia de primer grado con las reglas que gobiernan el trámite concursal, no están llamados a prosperar, porque la premisa sobre la cual se edificaron desapareció en esta instancia. En efecto, tales censuras partían de la existencia de una condena patrimonial cuya ejecución pudiera proyectarse por fuera del proceso liquidatorio.
Sin embargo, al revocarse el numeral quinto del fallo y negarse todo reconocimiento económico a favor de los demandantes, ya no subsiste carga pecuniaria a cargo de la sociedad promotora. 8.1. En esas condiciones, el pronunciamiento que ahora se adopta no comporta afectación alguna de los principios de universalidad, par 19 Radicación: 11001310301820190051201 conditio creditorum e igualdad entre acreedores que informan la Ley 1116 de 2006, pues no impone pago individual, no habilita el cobro singular y tampoco altera la dinámica de la liquidación judicial.
Dicho de otro modo: a pesar que la decisión conserva la declaratoria de responsabilidad derivada del incumplimiento contractual, lo cierto es que despoja de toda condena resarcitoria susceptible de ejecución. 8.2. Desde esa perspectiva, cualquier análisis adicional acerca de la imposibilidad jurídica o material de satisfacer deberes dinerarios dentro del trámite concursal resultaría inocuo para la solución del caso, en la medida en que ya no existe condena económica cuya exigibilidad deba armonizarse con las reglas propias de la insolvencia. Por ello, el Tribunal se releva de efectuar mayores consideraciones sobre ese puntual aspecto. 9.
Para recapitular, esta decisión ratificará la declaratoria de la responsabilidad solidaria de BD Promotores Colombia S.A.S. y de Acción Sociedad Fiduciaria S.A., en su calidad de vocera del Fideicomiso Lote Complejo Bacatá, derivada de la inobservancia de los negocios jurídicos examinados en este asunto. Lo anterior, sin perjuicio de la corrección oficiosa que se introducirá en la parte resolutiva del fallo 46, habida cuenta de que en el texto original remitido por el juzgado de primer grado: i) se identificó erradamente como demandada a “Alianza Fiduciaria”, ii) se enlistaron excepciones de mérito extrañas a las formuladas por Acción Sociedad Fiduciaria S.A., pese a que en la sentencia oral sí se decidieron las que realmente correspondían; y iii) se impuso condena en costas “a la parte demandada en favor de los demandados”, fórmula que evidencia un desacierto de redacción. Asimismo, según se anticipó, se revocará el numeral quinto de la providencia apelada, en tanto no se acreditó el daño a modo de pérdida de oportunidad.
En su lugar, se negará todo reconocimiento patrimonial a favor de los señores Coronado Espitia y Hernández 46 Archivos No. 61AudienciaSegundaParte.mp4 y 65ActaAudiencia.pdf. 20 Radicación: 11001310301820190051201 Espitia, ante la falta de prueba sobre su causación. No se impondrán costas en esta instancia, por no aparecer causadas (artículo 365 del Código General del Proceso).
III. DECISIÓN En mérito de lo expuesto, la SALA CUARTA DE DECISIÓN CIVIL DEL TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ, administrando justicia en el nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley, RESUELVE:
PRIMERO: REVOCAR el numeral quinto de la sentencia proferida el 8 de octubre de 2025 por el Juzgado Dieciocho Civil del Circuito de Bogotá. Por ende, la parte resolutiva de la decisión quedará así: “PRIMERO: DECLARAR NO PROBADAS las excepciones de mérito “inexistencia de responsabilidad civil contractual”, “inexistencia de daño”, “cumplimiento de las obligaciones contractuales” y “ausencia de legitimación en la causa por pasiva del fideicomiso”, por las razones expuestas en líneas precedentes.
SEGUNDO: DECLARAR que ACCION SOCIEDAD FIDUCIARIA S.A como vocera y administradora del FIDEICOMISO LOTE COMPLEJO BACATÁ y BD PROMOTORES COLOMBIA S.A.S. actuaron con culpa en la celebración del acto jurídico de transferencia de dominio a título de beneficio en fiducia mercantil celebrado mediante escritura pública No. 6323 del 28 de noviembre de 2017 de la Notaría 16 del Círculo de Bogotá, pues las dos sociedades sabían, dadas sus obligaciones legales y contractuales, que para esa fecha el apartamento no estaba totalmente listo y terminado para ser entregado real y materialmente a los demandantes.
TERCERO: DECLARAR que el FIDEICOMISO LOTE COMPLEJO BACATÁ en su calidad de tradente cuya administradora y vocera es ACCION SOCIEDAD FIDUCIARIA S.A. y BD PROMOTORES COLOMBIA S.A.S. de conformidad con lo consagrado en el artículo 825 del Código de Comercio y el canon 2344 del Código Civil son responsables de los perjuicios causados a los demandantes, provenientes del anotado incumplimiento.
CUARTO: DECLARAR PROBADAS las defensas de “inexistencia de daño emergente cierto” e “inexistencia de responsabilidad civil contractual de la demandada por lucro cesante, por ausencia de daño cierto resarcible como uno de los requisitos constitutivos de dicha responsabilidad” por los argumentos expuestos.
QUINTO: En consecuencia, NEGAR todas económicas por falta de acreditación. las pretensiones 21 Radicación: 11001310301820190051201 SEXTO: CONDENAR en costas a la parte demandada en favor de los demandantes, fijando como agencias en derecho $2.500.000”.
SEGUNDO: Sin condena en costas.
TERCERO: DEVOLVER el expediente a su Despacho de origen. Oficiar y dejar las constancias que correspondan.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE. FLOR MARGOTH GONZÁLEZ FLÓREZ Magistrada JOSÉ ALFONSO ISAZA DÁVILA Magistrado MARTHA ISABEL GARCÍA SERRANO Magistrada Firmado Por: Flor Margoth Gonzalez Florez Magistrada Sala Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Jose Alfonso Isaza Davila Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Sala 018 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Martha Isabel Garcia Serrano Magistrada Sala 021 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: fe791f86b5c503bac0911f5b9f0549a7d83105930cefe5938b2cfaac5a1d8a46 Documento generado en 24/04/2026 08:27:32 AM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://firmaelectronica.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica 22