Consejo Superior de la Judicatura Consejo Seccional de la Judicatura del Atlántico Tribunal Superior del Distrito Judicial de Barranquilla Sala Sexta de Decisión –Civil Familia RAD. 46.216 (08001315301320240009001) TIPO DE PROCESO: VERBAL DEMANDANTE: EGAL S.A.S. DEMANDADO: FRANCISCO JOSÉ SÁNCHEZ COTES REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL SALA SEXTA DE DECISIÓN CIVIL – FAMILIA Barranquilla, veintisiete (27) de octubre de dos mil veinticinco (2025) ASUNTO Se procede a dictar sentencia con el propósito de resolver el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante contra la sentencia de fecha dos (2) de abril de dos mil veinticinco (2025), proferida por el Juzgado Trece Civil del Circuito de Barranquilla, al interior del proceso verbal, seguido por EGAL S.A.S. contra FRANCISCO JOSÉ SÁNCHEZ COTES.
FUNDAMENTOS FÁCTICOS DE LA DEMANDA La parte demandante sustentó las pretensiones en los fundamentos fácticos contenidos en la demanda: 1. Que el día 7 de mayo de 2018, comienzan las negociaciones entre, por una parte, la sociedad EGAL S.A.S, representada por el Sr. Iván María Martínez Ibarra, y por otra parte, el Sr. Francisco José Sánchez Cotes, donde validan la posibilidad de alquilar parte de sus terrenos de su propiedad con destino al montaje y construcción de un proyecto de energía solar de 50 MW. 2.
Que producto de estas negociaciones, en julio de 2018, EGAL S.A.S y el Sr. Francisco José Sánchez Cotes suscribieron en virtud del 1 Consejo Superior de la Judicatura Consejo Seccional de la Judicatura del Atlántico Tribunal Superior del Distrito Judicial de Barranquilla Sala Sexta de Decisión –Civil Familia principio de la autonomía de la voluntad privada un Acuerdo de Intenciones, donde quedaron claramente estipulados los términos y obligaciones de las partes intervinientes, cuyo objetivo final era la futura celebración de un contrato de arrendamiento para la construcción de una planta solar en donde el primero se consideró el Arrendatario y al segundo como el Arrendador.
Este Acuerdo fue suscrito con firma digital por parte del Sr. Ivan María Martínez Ibarra y por su parte, el Sr. Francisco José Sánchez Cotes lo suscribió y autenticó en Notaría. 3. Que en el acuerdo de intenciones quedó claramente identificado el motivo de EGAL S.A.S “El arrendatario muestra su interés de arrendar predios de propiedad del arrendador ubicados en cercanía de la subestación eléctrica Caracolí en el Departamento del Atlántico, para construir allí una planta solar FV. 4.
Que “El área a arrendar sería de 120 hectáreas. Como el predio tiene una extensión mayor al área que necesita el ARRENDATARIO, la ubicación se hará en una zona que se escogerá de mutuo acuerdo siempre teniendo en cuenta que el ARRENDATARIO desea realizar su proyecto lo más cercano posible a la subestación (El trazado de la línea del predio a la subestación, no debe tener más de 2 km), que de la planta solar FV a la subestación deben haber las condiciones para la construcción de una línea sin servidumbres y que en toda el área que se nos asigne, no se tenga restricción alguna para realizar el proyecto.
(…)” 5. Que como garantía y muestra de su buena fe y seriedad, la sociedad EGAL S.A.S, en cumplimiento del numeral 1 del Acuerdo de intenciones, desembolsó la considerable suma de CINCUENTA MILLONES DE PESOS M/CTE ($50.000.000) a una cuenta autorizada expresamente por el Sr. Francisco José Sánchez Cotes. Este pago fue reconocido mediante comunicado de fecha 6 de febrero de 2021 por medio de la cual el Sr. Francisco Sánchez Cotes a través de su apoderado, manifiesta su intención de terminar unilateralmente el Contrato. 2 Consejo Superior de la Judicatura Consejo Seccional de la Judicatura del Atlántico Tribunal Superior del Distrito Judicial de Barranquilla Sala Sexta de Decisión –Civil Familia 6.
Que EGAL S.A.S, en desarrollo de lo acordado y como muestra de buena fe, con el consentimiento y autorización del Sr. Francisco José Sanchez Cotes, realizó actividades propias para el desarrollo del proyecto planta solar (en adelante “el proyecto”) en los terrenos que este último manifestó ser de su propiedad, entre ellas, la elaboración de los estudios técnicos, eléctricos, conexión, topográficos, uso de suelos y otros, sobre el polígono mencionado, incluso la limpieza del lote, para lo cual, recibió y ejerció la tenencia de estos terrenos determinados por las Partes. 7.
El Sr. Francisco José Sánchez Cotes de manera verbal, designó su hijo Arturo Francisco Rafael Sánchez Henríquez, como vocero, para la ejecución de las actividades inherentes al acuerdo de intenciones, designación que se reconoció formalmente en el documento “Modificación al Acuerdo de Intenciones para posible alquiler de Predios a muy largo plazo – Contrato”, el cual fue suscrito el 20 de agosto de 2019 (En adelante la “Modificación”) y como consta en múltiples correos electrónicos y comunicaciones. 8.
El Sr. Arturo Francisco Rafael Sánchez Henríquez en representación de su padre Francisco José Sánchez Cotes, determinó y suscribió los planos que contienen el polígono de 120 hectáreas, que identificaban el predio que sería objeto del arrendamiento, en los términos del acuerdo de intenciones. 9. A pesar de estar claramente definido, identificado y escogido de mutuo acuerdo el polígono donde se ejecutará el proyecto, el Sr. Francisco José Sánchez Cotes unilateralmente decidió cambiarlo lo que configuró un claro incumplimiento del acuerdo. 10.
Iván Martínez Ibarra, mediante correo electrónico de fecha 10 de octubre de 2020 a las 1:19 p.m., dirigido a Arturo Sánchez, anexa los polígonos escogidos de mutuo acuerdo, predios con contorno azul, según el siguiente plano: 3 Consejo Superior de la Judicatura Consejo Seccional de la Judicatura del Atlántico Tribunal Superior del Distrito Judicial de Barranquilla Sala Sexta de Decisión –Civil Familia 11.
En consideración a la manifestación del Sr. Francisco José Sánchez Cotes de sacar de la negociación un área de terreno que ya había sido limpiado por EGAL S.A.S y que daba frente con la carretera, lo que ocasionaba mover el proyecto teniendo que cruzar por una servidumbre de gas, lo cual no estaba acordado inicialmente, EGAL S.A.S presentó al Sr. Francisco José Sánchez Cotes distintas alternativas de modificación del Acuerdo, como quiera al perjuicio económico que causaba ese cambio impuesto por el demandado, procediendo a analizar otros espacios dentro del predio, que reuniera las condiciones técnicas para el desarrollo del proyecto. 12.
Que, como consecuencia de nuevas negociaciones entre las partes, se suscribió un nuevo Acuerdo de Modificación, el día 20 de agosto de 2019. Este documento fue remitido por El Sr. Arturo Sánchez a EGAL S.A.S vía correo electrónico. 13. En la mencionada Modificación, se determinaron y reconocieron por ambas Partes, varios hechos claves en la ejecución del Acuerdo de Intenciones, los cuales se citan a continuación: a. “El ARRENDADOR delegó verbalmente al Sr. ARTURO SÁNCHEZ el revisar las áreas y linderos del lote a arrendar siempre cumpliendo lo establecido por EL ACUERDO, las áreas se delimitaron de común acuerdo entre el Sr. ARTURO SANCHEZ y el ARRENDATARIO.” 4 Consejo Superior de la Judicatura Consejo Seccional de la Judicatura del Atlántico Tribunal Superior del Distrito Judicial de Barranquilla Sala Sexta de Decisión –Civil Familia b. “Posteriormente, el ARRENDADOR le comentó al ARRENDATARIO que no estaba de acuerdo con dichas delimitaciones, adujo que deseaba los frentes de carretera, El ARRENDATARIO le explicó que eso sería violatorio de EL ACUERDO, pues quedarían unas servidumbres de gas dentro del predio, lo que estaba prohibido en EL ACUERDO. c. EL ARRENDATARIO insistió y El ARRENDADOR con el ánimo de avanzar se comprometió a estudiar la solicitud y también le comentó que mientras eso sucedía los pagos se tendrían que posponer a fechas indeterminadas condición que el ARRENDADOR acepto.” d. En la reunión del día 16 de agosto de 2019, EL ARRENDADOR, le comentó al ARRENDATARIO que había colocado uno de los predios a nombre de uno de sus hijos.
EL ARRENDADOR fue enfático en decir que eso no afectaría la negociación. El ARRENDATARIO le recordó que eso era violatorio del punto 2 de EL ACUERDO. e. El ARRENDATARIO ha cumplido lo pactado en EL ACUERDO y ha actuado de buena fe. Las demoras han sido generadas por la no entrega de los documentos que acreditan la propiedad del predio a arrendar, y por el movimiento de los linderos explicados con claridad en el presente documento.
Ambas situaciones son ajenas al ARRENDATARIO. f. El día 16 de agosto del año en curso, el ARRENDATARIO le comentó personalmente al ARRENDADOR, que aún no había recibido lo acordado en el punto 5 de EL ACUERDO, que dice: “El ARRENDADOR deberá entregar al arrendatario la documentación legal necesaria para acreditar la propiedad del predio a arrendar y la ubicación exacta de las 120 hectáreas a arrendar “ 14.
Que, en el documento de Modificación del Acuerdo, se estipularon nuevas obligaciones entre las partes, y se determinaron de manera clara y expresa las modificaciones de algunas obligaciones establecidas en el Acuerdo de Intenciones. Se citan textualmente: 5 Consejo Superior de la Judicatura Consejo Seccional de la Judicatura del Atlántico Tribunal Superior del Distrito Judicial de Barranquilla Sala Sexta de Decisión –Civil Familia a. “Se entregarán al ARRENDADOR 10.2 hectáreas del frente de la carretera que serán compensadas al ARRENDATARIO con la misma área en el fondo, EL ARRENDADOR reconocerá un pago de 12 millones AL ARRENDATARIO por la limpieza de esa área. b. EL ARRENDATARIO tendrá 24 meses para poder tomar la opción de arriendo de 30 hectáreas adicionales en las mismas condiciones actuales.” c. “Modificar, la fecha de entrega del segundo pago estipulado en el punto 3 de EL ACUERDO, a la fecha del 20 agosto – 2019.
Siempre y cuando se hubiese cumplido lo solicitado en el punto 5 de EL ACUERDO.” Lo anterior se traduce en una obligación condicionada y sujeta a un plazo indeterminado que, de acuerdo con las comunicaciones anexas, no se ha cumplido por parte del arrendador. d. “En resumen, la fecha pactada en el punto dos de EL ACUERDO (6 meses a partir de octubre 2018) queda modificada a la fecha en la que se entreguen a conformidad los documentos solicitados en el punto 5 de EL ACUERDO.” 15.
Que EGAL S.A.S, realizó desmonte y limpieza del predio, contratado con la empresa Rodrigo Rodriguez y CIA Ltda., con NIT 802.013.9776 a quien se le pagó la suma de CIENTO VEINTE MILLONES DE PESOS MCTE ($120.000.000). 16. Que el día 19 de diciembre de 2018, la sociedad EGAL S.A.S recibe de parte del Ingeniero Civil Rodrigo Rodriguez Diaz Granados, cotización para la realización de limpieza en los lotes objeto de negociación entre el Sr. FRANCISCO JOSÉ SÁNCHEZ COTES y EGAL S.A.S 17.
Que este mismo día, 19 de diciembre de 2018, entre el Sr. Iván María Martínez Ibarra, representante de EGAL S.A.S, y la sociedad RODRIGO RODRIGUEZ DIAZ G. Y CIA LTDA identificada con NIT 6 Consejo Superior de la Judicatura Consejo Seccional de la Judicatura del Atlántico Tribunal Superior del Distrito Judicial de Barranquilla Sala Sexta de Decisión –Civil Familia 802.013.977-6 se celebró contrato comercial con el objeto de que se limpiara 120 hectáreas sobre el siguiente predio: 18.
Que las labores de limpieza que desarrolló RODRIGO RODRIGUEZ Y CIA LTDA fueron sobre un área de 120 hectáreas distribuidas en los predios que eran de propiedad de FRANCISCO JOSÉ SÁNCHEZ COTES y que se identificaban con los siguientes folios de matrícula inmobiliaria: i) 041-104669; 2) 041- 168432; 3) 041-106327; y 4) 041-106328. 19. Que el 26 de marzo de 2019, la Oficina Asesora de Planeación de la Alcaldía Municipal de Malambo, a través del jefe de esta cartera, Dr. Peter Kepes González, emite Certificado de Uso de Suelo del predio ubicado en Malambo Viejo – La Ceibita en jurisdicción de Malambo, R.C 000300000171000 y M.I 041-104669 según el Plan de Ordenamiento Territorial aprobado por el Consejo Municipal de Malambo, mediante Acuerdo Municipal no. 016 del 23 de septiembre de 2011, teniendo que su Uso de Suelo es Agroindustrial. 20.
Que la sociedad IEB S.A, el 11 enero de 2021, presenta a EGAL S.A.S Informe de Viabilidad física para la conexión del Parque Solar Malambo 1 con una capacidad de generación de 50 MW a la subestación Caracolí 110 kV. 21. Que en diversos comunicados y correos electrónicos cruzados entre EGAL S.A.S y Arturo Sánchez, se le solicitó a este último aclaración sobre los folios de matrícula inmobiliaria, escrituras públicas entre otros documentos encaminados totalmente a la realización de un estudio de títulos en el marco de una debida diligencia la cual nunca 7 Consejo Superior de la Judicatura Consejo Seccional de la Judicatura del Atlántico Tribunal Superior del Distrito Judicial de Barranquilla Sala Sexta de Decisión –Civil Familia se logró hacer porque la información suministrada siempre era parcial o incompleta. 22.
Que EGAL S.A.S, mediante correo electrónico de fecha 13 de agosto de 2019, dirigido a Arturo Sánchez, le solicita que se le informara cuáles eran los números de las matrículas inmobiliarias y número catastral de los predios que hacen parte de las áreas definitivas acordadas, con el ánimo de comprobar la propiedad y estado legal de los mismos, resaltando que, tales predios no podrán tener ningún tipo de hipotecas, deudas y tenía que ser propiedad de FRANCISCO JOSÉ SÁNCHEZ COTES. 23.
Que el Sr. Arturo Sánchez, mediante correo electrónico del 29 de agosto de 2019 a las 10:52 p.m., le suministra a EGAL S.A.S los números de las matrículas de los predios involucrados en el acuerdo que son: a. PORCIÓN NO 2 con 74.0697 has; matrícula No 041-168432; referencia catastral No 000300000171000. b. Lote No 1 con 44 HAS + 950.00 M2; matrícula No 041-106327; referencia catastral No 000300000052000. c. Lote No 2 con 46 HAS +586.00 m2; matrícula No 041-106328; referencia catastral No 000300000052000. 24.
El Sr. Arturo Sánchez, mediante correo electrónico del 29 de agosto de 2019 a las 11:08 p.m., remite a EGAL S.A.S parcialmente y de manera incompleta escrituras públicas del predio denominado “Porción 2” con matrícula 041-168432 referencia catastral 000300000171000 con 75 has + 0697 mts2. 25. Que EGAL S.A.S, mediante correo electrónico dirigido a Arturo Sánchez con copia a Rodrigo Rodriguez Diaz Granados a sus correos agroremedios@hotmail.com y rrdycia_21@hotmail.com respectivamente, de fecha 12 de noviembre de 2019 a las 2:04 p.m, alerta que sobre el mapa proyectado por Rodrigo Rodriguez, no se observaba el predio con matrícula 041-104669, para lo cual, se le solicitaba que aclarara dicha situación. Igualmente, informó que el 8 Consejo Superior de la Judicatura Consejo Seccional de la Judicatura del Atlántico Tribunal Superior del Distrito Judicial de Barranquilla Sala Sexta de Decisión –Civil Familia predio denominado “área nueva a limpiar” era el identificado con folio de matrícula inmobiliaria 041-106328. 26.
EGAL S.A.S, mediante correo electrónico de fecha 7 de septiembre de 2020 enviado a las 3:39 p.m. dirigido a Arturo Sánchez – agroremedios@hotmail.com, ratifica la importancia de tener claridad sobre lo relacionado a la titularidad de los lotes objeto de negocio, por ello, solicitó la siguiente información: 1. Encontramos folios de matrícula inmobiliaria que se encuentran cerrados.
Según la información proporcionada los inmuebles que harán parte del Proyecto son los identificados con los folios de matrícula inmobiliaria No. 040-42568, 040-42567, 041-106328, 041106327 y 041-168432. Les agradecemos confirmar. 2. Favor enviar los siguientes documentos: (i) ESCRITURA 1889 del 26-09-1979 NOTARIA 3 de BARRANQUILLA; (ii) ESCRITURA 3962 DEL 20-12-2018 NOTARIA QUINTA DE BARRANQUILLA; y (iii) ESCRITURA 124 DEL 01-04-2019 NOTARÍA ÚNICA DE GALAPA. 3.
Nosotros ubicamos los certificados de tradición y libertad, pero requerimos los certificados catastrales emitidos por la Autoridad Catastral de Malambo (Área Metropolitana de Barranquilla o Instituto Geográfico Agustín Codazzi). 4. Dentro de las copias de escrituras no encontramos los títulos originarios. Les agradecemos proporcionar copia de los siguientes documentos: (i) ESCRITURA 429 del 22-03-1941 NOTARIA 3 de BARRANQUILLA;
(ii) ESCRITURA 2603 DEL 10-12- 1954 NOTARIA 2 DE BARRANQUILLA; y (iii) ESCRITURA 429 del 22-03-1941 NOTARIA 3 de BARRANQUILLA; (iv) ESC.PÚBLICA #1342 DE JULIO 15/1944, DE LA NOTARIA 1 DE Barranquilla; (v) ESC.PÚBLICA # 230 DE FECHA NOV.20/44, OTORGADA EN LA NOTARÍA ÚNICA DE SOLEDAD; ESC.PÚBLICA # 429 DE FECHA MARZO 22/41, DE LA NOTARIA 3 DE Barranquilla. 9 Consejo Superior de la Judicatura Consejo Seccional de la Judicatura del Atlántico Tribunal Superior del Distrito Judicial de Barranquilla Sala Sexta de Decisión –Civil Familia 27.
Que el Sr. Francisco José Sánchez Cotes, incumplió frontalmente con su obligación acordada en el punto 3 del Acuerdo de Intención, ya que este vendió los inmuebles que hacían parte de la negociación, los cuales posteriormente, fueron gravados con servidumbres de eléctricas en favor de terceras empresas, haciendo que el proyecto planteado y sobre el cual se habían invertido recursos tiempo económicos en estudios, limpieza, adecuación, etc., fuera técnicamente inviable. 28.
El Sr. Francisco José Sánchez Cotes, para la fecha de celebración del Acuerdo de Intención, en julio de 2018 era propietario del inmueble identificado con folio de matrícula inmobiliaria No. 041-106328. 29. Que el Sr. Francisco José Sánchez Cotes, incumpliendo el Acuerdo de Intención celebrado con EGAL S.A.S, vendió el inmueble matricula inmobiliaria No. 041-106328 a la sociedad denominada FRANCISCO JOSÉ SÁNCHEZ COTES E HIJOS S EN C a través de la escritura pública No. 3962 del 20 de diciembre de 2018 de la Notaría Quinta de Barranquilla por $411.199.960, según consta en anotación Nro. 010 de fecha 15 de marzo de 2019 Radicado 2019-041-6-2807, del folio de matrícula de dicho inmueble. 30.
Que, sobre dicho inmueble, a través de la Escritura Pública 1199 del 11 de junio de 2021 de la Notaría Cuarta de Barranquilla se constituyó una servidumbre de energía eléctrica a favor de RALOS BLAUD ENERGY COLOMBIA S.A.S identificada con NIT 901.097.648.7 según consta en anotación Nro 011 de fecha 21 de junio de 2021 con Radicación 2021- 041-6-8531. 31.
Que, sobre el inmueble en mención, la sociedad FRANCISCO JOSÉ SÁNCHEZ COTES E HIJOS S EN C constituyó a favor de XANTIA – XAMUELS S.A.S identificada con NIT 900.951.243-8 una servidumbre de energía eléctrica, mediante la Escritura Pública Nro. 012 de fecha 2 de noviembre de 2021 de la Notaría Séptima de Barranquilla por la suma de $260.000.000 según consta en anotación Nro. 012 de fecha 14 de febrero de 2022 con radicación 2022-041-6-2225. 10 Consejo Superior de la Judicatura Consejo Seccional de la Judicatura del Atlántico Tribunal Superior del Distrito Judicial de Barranquilla Sala Sexta de Decisión –Civil Familia 32.
Que el Sr. Francisco José Sánchez Cotes, para la fecha de celebración del Acuerdo de Intención, en julio de 2018 era propietario del inmueble identificado con folio de matrícula inmobiliaria No. 041106327. 33. Que el Sr. Francisco José Sánchez Cotes, incumpliendo el Acuerdo de Intención celebrado con EGAL S.A.S, vendió el inmueble matricula inmobiliaria No. 041-106327 a la sociedad denominada FRANCISCO JOSÉ SÁNCHEZ COTES E HIJOS S EN C a través de la escritura pública No. 3962 del 20 de diciembre de 2018 de la Notaría Quinta de Barranquilla por $411.199.960, según consta en anotación Nro. 010 de fecha 15 de marzo de 2019 Radicado 2019-041-6-2807, del folio de matrícula de dicho inmueble. 34.
Que, sobre dicho inmueble, a través de la Escritura Pública 1198 del 11 de junio de 2021 de la Notaría Cuarta de Barranquilla se constituyó una servidumbre de energía eléctrica a favor de RALOS BLAUD ENERGY COLOMBIA S.A.S identificada con NIT 901.097.648.7 según consta en anotación Nro. 011 de fecha 21 de junio de 2021 con Radicación 2021- 041-6-8532. 35.
Que posteriormente, mediante Escritura Pública 2128 del 2 de noviembre de 2021 de la Notaría Séptima de Barranquilla, se constituyó otra servidumbre de energía eléctrica sobre un área de 2234.26 m2 de dicho inmueble, otorgada por FRANCISCO JOSÉ SÁNCHEZ COTES E HIJOS S EN C a favor de XANTIA-XAMUELS S.A.S según consta en anotación 12 del 14 de febrero de 2022 con radicación 2022-041-6-2224, inscrita en el folio de matrícula inmobiliaria del inmueble en mención. 36.
Que el Sr. Francisco José Sánchez Cotes, para la fecha de celebración del Acuerdo de Intención, en julio de 2018 era propietario del inmueble identificado con folio de matrícula inmobiliaria No. 041168432. Sin embargo, el Sr. Francisco José Sánchez Cotes, incumpliendo el Acuerdo de Intención celebrado con EGAL S.A.S, vendió el inmueble matricula inmobiliaria No. 041-168432 a la sociedad denominada MARTHA CAMARGO DE SANCHEZ E HIJOS S EN 11 Consejo Superior de la Judicatura Consejo Seccional de la Judicatura del Atlántico Tribunal Superior del Distrito Judicial de Barranquilla Sala Sexta de Decisión –Civil Familia C identificada con NIT 900.030.529-7 a través de la escritura pública No. 3705 del 5 de diciembre de 2018 de la Notaría Quinta de Barranquilla por $694.133.000, según consta en anotación Nro. 006 de fecha 29 de abril de 2019 Radicado 2019-041-6-4280, del folio de matrícula de dicho inmueble. 37.
Que seguidamente, mediante escritura pública 124 del 1 de abril de 2019 de la Notaría Única de Galapa, se aclaró la escritura pública antes indicada el hecho anterior, en cuanto a citar el área correcta del inmueble, según consta en anotación 007 del 3 de mayo de 2019 con radicación 2019-041-6-4434, inscrita en el folio de matrícula inmobiliaria del inmueble en mención. 38.
Posteriormente, a través de la escritura pública 2488 del 22 de octubre de 2019 de la Notaría Cuarta de Barranquilla, en contravención a los acuerdos celebrados entre Francisco José Sánchez Cotes y EGAL S.A.S, esta sociedad MARTHA CAMARGO DE SANCHEZ E HIJOS S EN C nueva propietaria del inmueble, constituyó una servidumbre de energía eléctrica permanente e irrevocable a favor de la sociedad TRANSELCA S.A E.S.P identificada con NIT 802.007.6698, según consta en anotación Nro. 008 de fecha 21 de noviembre de 2019 con radicación 2019-041-6-13264. 39.
Que mediante la escritura pública 1196 del 11 de junio de 2021 de la Notaría Cuarta de Barranquilla, MARTHA CAMARGO DE SANCHEZ E HIJOS S EN C constituyó otra servidumbre de energía eléctrica sobre un área de 14359.68 mt2 a favor de la sociedad RALOSBLAUD ENERGY COLOMBIA S.A.S identificada con NIT 901.097.648-7, según consta en la anotación 009 del 21 de junio de 2021 con radicación 2021-041-6-8535. 40.
Que el Sr. Francisco José Sánchez Cotes, para la fecha de celebración del Acuerdo de Intención, en julio de 2018 era propietario del inmueble identificado con folio de matrícula inmobiliaria No. 041104669. 12 Consejo Superior de la Judicatura Consejo Seccional de la Judicatura del Atlántico Tribunal Superior del Distrito Judicial de Barranquilla Sala Sexta de Decisión –Civil Familia 41.
Mediante oficio ccbbq 003-19 del 10 de enero de 2019 de la Agencia Nacional de Infraestructura de Barranquilla, se inscribió la medida cautelar de oferta de compra en bien rural por un área requerida de 0.0439 HAS, según consta en la anotación Nro. 012 de fecha 17 de enero de 2019 con radicación 2019-041-6-452. 42. A través de la escritura pública 107 del 19 de marzo de 2018 de la Notaría Única de Galapa, la Agencia Nacional de Infraestructura adquirió por compraventa parcial de 0.0439 Has a FRANCISCO JOSE SANCHEZ COTES según consta en anotación Nro. 014 del 29 de abril de 2019 con radicación 2019-041-6-4268. 43.
Que el inmueble descrito con Folio de matrícula inmobiliaria Nro. 41176480 se desprendió de la división material que realizó el Sr. Francisco José Sánchez Cotes sobre el inmueble 041-104669 mediante la escritura pública 214 del 13 de mayo de 2019 de la Notaría Única de Malambo 44. Que según la escritura pública 265 del 22 de julio de 2017 de la Notaría Única de Malambo, se constituyó una servidumbre de energía eléctrica referente a la construcción de la línea de transmisión de energía eléctrica caracolí, ubicada en el municipio de soledad por el área o faja de terreno de 1847 mt2, a favor de la Empresa de Energia del Pacifico S.A E.S.P. sigla EPSA E.S.P identificada con NIT 800.249.860-1, como se denota de la anotación Nro. 001 del 26 de octubre de 2017 con radicación 2017-041-6-10610. 45.
Posteriormente, mediante la escritura pública 214 del 13 de mayo de 2019 de la Notaría Única de Malambo, el Sr. FRANCISCO JOSÉ SÁNCHEZ COTES dividió materialmente el inmueble según consta en la anotación Nro. 002 del 27 de mayo de 2019 con radicación 2019041-6-5499. 46. Que Arturo Sánchez, mediante correo electrónico de fecha 17 de enero de 2021 a las 9:47 p.m., a pesar de los notorios incumplimientos y de la mala fe del Sr. Francisco José Sánchez Cotes en ocultar y no informar las anteriores actuaciones, notifica a Iván 13 Consejo Superior de la Judicatura Consejo Seccional de la Judicatura del Atlántico Tribunal Superior del Distrito Judicial de Barranquilla Sala Sexta de Decisión –Civil Familia Martínez Ibarra sobre su decisión de entregar a una firma de abogados para que se encargue de la negociación, en pro de sacar el proyecto adelante o desistir de la negociación. 47.
Mediante correo electrónico enviado el abogado Marcos Diaz, del 6 de febrero de 2021, dirigido a Iván María Martínez Ibarra, con copia a asistente@egalenergy.com y Arturo Sánchez (agroremedios@hotmail.com), remite documento denominado “Terminación Acuerdo de Intenciones para posible alquiler de predio a muy largo plazo – Contrato” el cual venía acompañado de poder otorgado por FRANCISCO JOSÉ SÁNCHEZ COTES y en donde, en representación de este último y con poder para ello, solicitó suscribir la terminación de manera inmediata y por consentimiento mutuo del acuerdo suscrito, acudiendo a argumentos insostenibles y contradictorios entre sí, manifestando en un primer lugar, la inexistencia del Acuerdo de Intenciones (desconociendo el principio de la autonomía de la voluntad privada), para seguidamente reconocer la existencia de dicho acuerdo, alegando a su conveniencia sin soporte fáctico y legal, un incumplimiento por parte del arrendatario. 48.
Que con la manifestación de terminación unilateral anticipada del Acuerdo de Intenciones, suscrito entre las Partes, el Sr. FRANCISCO JOSÉ SÁNCHEZ COTES produjo enormes daños económicos, comerciales y al buen nombre de la empresa EGAL S.A.S, por su conducta ilegal y arbitraria, y desconociendo el principio de la buena fe contractual y precontractual y de la autonomía de la voluntad de las partes, está obligado a indemnizar los daños y perjuicios que con su accionar ocasionó, entre las que se incluyen el lucro cesante y el daño emergente, la utilidad prevista en el desarrollo y puesta en marcha de una planta solar fv, el buen nombre, la cláusula penal pecuniaria y los intereses a que haya lugar, los cuales se fijarán en las pretensiones y que cuentan con el acervo probatorio suficiente para determinar su cuantía. 49.
A la fecha de presentación de esta demanda, el Sr. FRANCISCO JOSÉ SÁNCHEZ COTES no ha devuelto a EGAL S.A.S la suma de 14 Consejo Superior de la Judicatura Consejo Seccional de la Judicatura del Atlántico Tribunal Superior del Distrito Judicial de Barranquilla Sala Sexta de Decisión –Civil Familia $50.000.000 que recibió de parte de esta última, y la cual deberá devolver debidamente indexada a favor EGAL S.A.S. 50.
Igualmente, a la fecha de presentación de esta demanda el Sr. FRANCISCO JOSÉ SÁNCHEZ COTES no ha pagado a EGAL S.A.S la suma de 60 cánones de arrendamiento correspondiente a la penalidad acordada, la cual, conforme a su incumplimiento, deberá cancelar a favor de EGAL S.A.S. PRETENSIONES De conformidad con los fundamentos fácticos expuestos, la parte demandante elevó las siguientes pretensiones: 1.
Se declare la terminación del contrato denominado “Acuerdo de Intenciones denominado “Acuerdo de Intenciones para posible alquiler de Predios a muy largo plazo – Contrato”, el cual fue modificado a través del Documento Privado de fecha 20 de agosto de 2019. 2. Se declare que el Sr. Francisco José Sánchez Cotes incumplió el contrato denominado “Acuerdo de Intenciones denominado “Acuerdo de Intenciones para posible alquiler de Predios a muy largo plazo – Contrato”, el cual fue modificado a través del Documento Privado de fecha 20 de agosto de 2019. 3.
Se declare que el Sr. Francisco José Sánchez Cotes está obligado a pagar a favor de EGAL S.A.S la penalidad equivalente a sesenta (60) cánones de arrendamientos de sesenta millones de pesos mcte ($60.000.000) para un total de TRES MIL SEISCIENTOS MILLONES DE PESOS MCTE ($3.600.000.000) por concepto de arras o penalidad pactada dentro del Contrato. 4.
Se declare que el Sr. Francisco José Sánchez Cotes debe devolver a EGAL S.A.S la suma de $50.000.000 debidamente indexada a partir del día 5 de julio de 2018, fecha en que recibió el dinero. 15 Consejo Superior de la Judicatura Consejo Seccional de la Judicatura del Atlántico Tribunal Superior del Distrito Judicial de Barranquilla Sala Sexta de Decisión –Civil Familia 5.
Se declare que el Sr. Francisco José Sánchez Cotes debe reconocer y pagar a la empresa EGAL S.A.S todas las mejoras realizadas sobre los inmuebles i) 041-104669; 2) 041-168432; 3) 041-106327; y 4) 041-106328 consistentes en la limpieza del terreno por un costo de CIENTO VEINTE MILLONES DE PESOS MCTE ($120.000.000). 6. Se condene al Sr. Francisco José Sánchez Cotes a pagar a favor de EGAL S.A.S la suma de TRES MIL SEIS CIENTOS MILLONES DE PESOS MCTE ($3.600.000.000) equivalentes a la penalidad pactada en el Contrato, junto con los intereses comerciales de mora liquidados a la tasa máxima permitida por la ley desde la fecha de la notificación del auto admisorio de la demanda hasta la fecha en que se profiera la sentencia; y Subsidiariamente los intereses bancarios corrientes liquidados desde la fecha de la notificación del auto admisorio de la demanda hasta la fecha en que se profiera la sentencia. 7.
Se condene al Sr. Francisco José Sánchez Cotes a devolver a EGAL S.A.S la suma de CINCUENTA MILLONES DE PESOS MCTE ($50.000.000) debidamente indexada a partir del día 5 de julio de 2018, fecha en que recibió el dinero. 8. Se condene al Sr. Francisco José Sánchez Cotes a pagar a EGAL S.A.S la suma de CIENTO VEINTE MILLONES DE PESOS MCTE ($120.000.000) por concepto de las mejoras realizadas, suma que deberá devolverse debidamente indexada. 9.
Se condene al Sr. Francisco José Sánchez Cotes a pagar a EGAL S.A.S intereses comerciales moratorios sobre el total de las condenas impuestas en la sentencia, desde la fecha de cumplimiento de la condena que allí se indique hasta la fecha de su pago efectivo. DÉCIMA. 10. Que en caso de oposición se CONDENE al Sr. Francisco José Sánchez Cotes a pagar a favor de EGAL S.A.S las costas del proceso, incluyendo las respectivas agencias en derecho. 16 Consejo Superior de la Judicatura Consejo Seccional de la Judicatura del Atlántico Tribunal Superior del Distrito Judicial de Barranquilla Sala Sexta de Decisión –Civil Familia ACTUACIÓN PROCESAL 1.
El JUZGADO TRECE CIVIL DEL CIRCUITO DE BARRANQUILLA el día 16 de mayo de 2024 admitió la demanda, ordenando la notificación a la parte demandada. 2. Notificado del auto admisorio de la demanda, éste no compareció al proceso para efectos de ejercer su derecho de defensa. 3. Mediante providencia del 23 de enero de 2025, se fijó fecha para llevar a cabo la audiencia de que trata el artículo 372 del C.G.P, para lo cual se estableció el día 20 de febrero de 2025 a las 8:00 a.m., la interior de la cual se surtió el interrogatorio de la parte demandante, quien compareció a la diligencia, se fijó el litigio y se decretaron las pruebas por practicar. 4.
La audiencia de instrucción y juzgamiento se llevó a cabo el día dos (2) de abril de 2025, al interior de la cual se dictó la sentencia. SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA En sentencia objeto de apelación, el a quo resolvió lo siguiente: “1. Declarar terminados por incumplimiento del demandante, los acuerdos de intenciones suscritos los días julio de 2018 y 20 de agosto de 2019, por las razones anotadas en la parte motiva. 2.
Niéguese todos y cada uno de los perjuicios reclamados, por las razones anotadas en la parte motiva. 3. Condenar en costas al demandante, fíjese como agencias en derecho la suma de TREINTA Y SIETE MILLONES DE PESOS M/L ($37.000.000). las cuales deben incluirse en la liquidación de costas que por secretaria se efectúe. 4. Imponer multa al demandado FRANCISCO JOSE SANCHEZ COTES de cinco salarios mínimos legales mensuales vigentes, por no asistir a la audiencia del artículo 372 del C G del P, y no justificar su inasistencia, a 17 Consejo Superior de la Judicatura Consejo Seccional de la Judicatura del Atlántico Tribunal Superior del Distrito Judicial de Barranquilla Sala Sexta de Decisión –Civil Familia favor del CONAEJO SUPERIOR D ELA JUDICATURA a voces del artículo 372 ibidem. 5.
Las partes y sus apoderados quedan notificadas en estrados.” El a quo sustentó su posición bajo la premisa de que la parte activa no logró demostrar los presupuestos de la responsabilidad precontractual y que por el contrario, quedó demostrado su incumplimiento. En principio, señaló que tan solo existió un preacuerdo o una intención de celebrar un posterior negocio jurídico de arrendamiento que no se consolidó, entre otras razones porque no existía una delimitación y descripción del bien objeto del negocio jurídico, la cual se debía efectuar de forma conjunta.
Consideró que no existió incumplimiento por parte del demandado, dado que las prestaciones de éste se encontraban satisfechas, particularmente las relacionadas con la entrega de los documentos requeridos por la demandante. Argumentó, además, que fue la sociedad demandante quien incumplió el acuerdo suscrito, toda vez que no pagó la suma de $150.000.000 previamente acordada, quien, según el a quo, se valió de circunstancias que no eran condicionantes para evadir el pago.
De esta forma, concluyó que el daño sufrido por el demandante se produjo como consecuencia de su propio incumplimiento. SUSTENTACIÓN DEL RECURSO DE APELACIÓN El apoderado judicial de la parte demandante sustentó el recurso de apelación en los siguientes términos: 1. Desacierto en calificar el acuerdo como “trato preliminar Señala que el juez de primera instancia incurrió en un error sustancial al calificar el “Acuerdo de Intenciones” celebrado entre EGAL S.A.S. y el señor Francisco José Sánchez como un mero trato preliminar, negándole efectos vinculantes y descartando su valor como promesa bilateral de contrato.
Esta interpretación parte de una lectura formalista, centrada en la denominación del documento, y no en su contenido sustancial y los efectos jurídicos producidos. 18 Consejo Superior de la Judicatura Consejo Seccional de la Judicatura del Atlántico Tribunal Superior del Distrito Judicial de Barranquilla Sala Sexta de Decisión –Civil Familia Argumenta que el acuerdo suscrito cumple con los requisitos del artículo 1611 del Código Civil para configurar una promesa válida de contrato: consta por escrito, define un contrato futuro de arrendamiento con opción de compra, establece un plazo para su perfeccionamiento y describe de manera determinable el objeto.
Adicionalmente, se pactó una cláusula penal por $3.600 millones, incompatible con la figura de los tratos preliminares, y se ejecutaron varias obligaciones, como el pago inicial, la realización de estudios y la delimitación del área objeto del arriendo. 2. Omisión de pruebas claves que demuestran el incumplimiento confeso del demandado Señala el recurrente que este error probatorio es reflejo de la misma lectura parcial y descontextualizada que negó injustamente la fuerza obligatoria del acuerdo.
El juez de primera instancia incurrió en un grave error de hecho manifiesto al omitir la valoración de pruebas documentales esenciales que demostraban de forma directa y contundente el incumplimiento del demandado, incluso reconocido expresamente por él mismo. En particular, ignoró el documento suscrito en agosto de 2019, en el que el señor Francisco José Sánchez reconoce haber vendido predios comprometidos sin autorización de EGAL S.A.S. y admite su incumplimiento del acuerdo, lo cual constituye una confesión extrajudicial con plenos efectos probatorios.
Además, el juez pasó por alto otros elementos probatorios determinantes, como: Las matrículas inmobiliarias que evidencian ventas posteriores a la firma del acuerdo, sin autorización. Las servidumbres impuestas en 2021 y 2022, que afectaban directamente el uso de los terrenos comprometidos con EGAL. El incumplimiento procesal del demandado al no asistir a rendir declaración de parte, lo cual activa una presunción grave de confesión tácita conforme al artículo 205 del CGP. 19 Consejo Superior de la Judicatura Consejo Seccional de la Judicatura del Atlántico Tribunal Superior del Distrito Judicial de Barranquilla Sala Sexta de Decisión –Civil Familia 3.
Indebida valoración probatoria frente a la confesión presunta derivada de la no comparecencia del demandado. El juez de primera instancia desconoció los efectos jurídicos de la confesión presunta derivada de dos conductas procesales del demandado: (i) su falta de contestación oportuna a la demanda, conforme al artículo 97 del C.G.P. y (ii) su injustificada inasistencia a la audiencia de declaración de parte, que activa la presunción grave prevista en el artículo 205 ibidem.
Pese a ello, el juez descartó tales efectos argumentando que existían otras pruebas que desvirtuaban dichas confesiones, sin precisar cuáles pruebas ni por qué tendrían mayor valor probatorio, incurriendo en una omisión de motivación conforme al artículo 280 del C.G.P 4. Error en la valoración del cumplimiento relacionado con la entrega de la documentación de titularidad.
Argumenta que el juez de primera instancia concluyó erróneamente que el demandado cumplió con su obligación de entregar la documentación legal de los predios, desconociendo el texto expreso del Acuerdo de Intenciones que fijaba como plazo límite el mes de agosto de 2018 para dicha entrega. Este yerro omite valorar múltiples comunicaciones electrónicas y el testimonio de Iván Martínez Ibarra, donde se corrobora que EGAL S.A.S. solicitó insistentemente dicha documentación sin éxito, así como el reconocimiento expreso del demandado en el acuerdo modificatorio de 2019, en el que admitió no haber entregado toda la información requerida y se comprometió a remitirla posteriormente.
Esta omisión no fue menor: la falta de entrega de la documentación impidió a EGAL perfeccionar el contrato definitivo de arriendo, afectando la seguridad jurídica del proyecto y la posibilidad de cumplir con requisitos administrativos esenciales. Se trata entonces de un incumplimiento esencial y demostrado, que fue indebidamente ignorado por el juez, incurriendo en error de hecho manifiesto y con consecuencias directas en la decisión 20 Consejo Superior de la Judicatura Consejo Seccional de la Judicatura del Atlántico Tribunal Superior del Distrito Judicial de Barranquilla Sala Sexta de Decisión –Civil Familia 5.
Desconocimiento del consenso sobre la delimitación del predio. Señala la recurrente que el juez de primera instancia incurre en un error sustancial al afirmar que no existió acuerdo sobre la franja de terreno correspondiente a las 120 hectáreas pretendidas por EGAL S.A.S., lo que, según su criterio, impediría configurar una obligación contractual.
Esta conclusión se basa en una lectura parcial del Acuerdo de Intenciones y su modificación posterior, desconociendo que desde el inicio las partes fijaron un marco de 400 hectáreas dentro del cual se delimitó un polígono inicial de 120 hectáreas, sobre el cual EGAL realizó intervenciones físicas, estudios técnicos y limpieza del terreno, demostrando la existencia de un acuerdo mínimo sobre el área objeto del contrato.
También se incurrió en un error de hecho al omitir la valoración de planos técnicos aportados al proceso, suscritos por Arturo Sánchez, hijo del demandado y autorizado por éste para coordinar la delimitación del área, lo que desvirtúa por completo la tesis del a quo. El propio demandado avaló estas actuaciones al permitir la intervención del terreno y aceptar pagos, lo que refuerza el argumento de que sí existió un acuerdo suficientemente determinado sobre el área arrendada. 6.
Desconocimiento modificatorio. del efecto jurídico del acuerdo Argumenta que desde esa mirada fragmentada, el juez despojó de valor vinculante incluso a los actos ratificatorios del demandado, perdiendo de vista la dinámica propia de la ejecución del contrato, pues, el juez de primera instancia desestimó el valor jurídico del acuerdo modificatorio suscrito el 20 de agosto de 2019, limitándolo a una mera intención futura, sin reconocer que en dicho documento el propio demandado admitió haber incumplido el acuerdo inicial al vender predios sin autorización, y además se comprometió expresamente a subsanar la situación, ratificando así su vínculo obligacional.
Asimismo, el juez ignoró que, posterior a dicha modificación, el demandado continuó incumpliendo al permitir nuevas ventas y constituir servidumbres 21 Consejo Superior de la Judicatura Consejo Seccional de la Judicatura del Atlántico Tribunal Superior del Distrito Judicial de Barranquilla Sala Sexta de Decisión –Civil Familia sin autorización de EGAL S.A.S., afectando el polígono acordado inicialmente, lo que agrava su incumplimiento.
También se tergiversa la declaración del representante legal de EGAL S.A.S., al concluir erróneamente que la ejecución del acuerdo dependía exclusivamente de una autorización del Gobierno Nacional, cuando lo cierto es que esa nueva autorización fue una consecuencia del incumplimiento del demandado, que obligó a EGAL a replantear su proyecto en una ubicación distinta. 7.
Haber tenido por demostrado sin incumplimiento provenía de EGAL S.A.S. estarlo que el El juez de primera instancia afirmó que, aún en gracia de discusión, si existiera una obligación contractual, el incumplimiento sería atribuible a EGAL S.A.S., y no al demandado. Esta conclusión carece de respaldo probatorio y desconoce los elementos esenciales de la responsabilidad contractual.
La sentencia invierte indebidamente la carga de la prueba, pues no demuestra en qué consistió el supuesto incumplimiento de EGAL. Por el contrario, la prueba documental y testimonial acredita que fue Francisco José Sánchez quien incumplió al vender predios comprometidos, permitir servidumbres sin autorización y no entregar la documentación requerida.
Para llegar a esta conclusión fácilmente se puede ver los hechos de la demanda, y los folios de matrícula de los predios que integraban el plano ultimo con matrículas que las partes elaboraron a través del ingeniero Rodrigo Rodríguez, lo que demuestra claramente el acto de incumplimiento del acuerdo respecto a las ventas de estos predios por parte del demandado. 8.
Incongruencia entre la sentencia y el objeto del litigio planteado en la demanda. El juez terminó desfigurando el objeto del litigio, como consecuencia natural de haber negado desde el inicio la existencia de un contrato vinculante. Uno de los yerros más graves en los que incurre el fallador de primera instancia radica en atribuirle a la demanda una pretensión que nunca fue formulada, al afirmar que el actor reclamaba el cumplimiento de una 22 Consejo Superior de la Judicatura Consejo Seccional de la Judicatura del Atlántico Tribunal Superior del Distrito Judicial de Barranquilla Sala Sexta de Decisión –Civil Familia obligación actual de arrendar los predios.
Esta conclusión del juez representa no sólo una interpretación errónea del contenido de la demanda, sino una alteración sustancial del marco del litigio, lo cual infringe de forma directa el principio de congruencia consagrado en el artículo 281 del Código General del Proceso. La pretensión central del actor no fue exigir el cumplimiento inmediato de un contrato de arrendamiento, sino obtener la declaración judicial de incumplimiento de una promesa bilateral de contrato —esto es, de un acuerdo obligacional previo, ejecutado parcialmente por el actor y frustrado unilateralmente por el demandado—.
Esta diferencia es jurídica y procesalmente sustancial. No se trata de reclamar la ejecución forzada de un arrendamiento ya perfeccionado, sino de hacer valer las consecuencias del incumplimiento de una obligación previa de celebrar dicho contrato, cuyas condiciones esenciales ya habían sido pactadas entre las partes. 9. Omisión del análisis de la cláusula penal pactada.
El juez de primera instancia omitió por completo valorar la cláusula penal establecida en el Acuerdo de Intenciones, estipulada en $3.600 millones de pesos, la cual representaba una manifestación clara de la voluntad de las partes de establecer consecuencias económicas en caso de incumplimiento contractual. Esta omisión vulnera el artículo 1592 del Código Civil, que regulan la validez, exigibilidad y efectos de la cláusula penal, así como el artículo 280 del C.G.P., al incurrir en una falta de motivación del fallo respecto de un elemento central del acuerdo y de las pretensiones de la demanda.
La cláusula penal pactada demuestra que el acuerdo tenía plena fuerza obligatoria, contradiciendo la tesis del juez sobre su supuesta naturaleza preliminar. Su no valoración constituye una violación indirecta de la ley sustancial y refuerza la necesidad de revocar la sentencia. PROBLEMA JURÍDICO De conformidad con los elementos materiales probatorios, le corresponde a la Sala determinar si ¿se encuentran estructurados los presupuestos para declarar el incumplimiento del negocio jurídico suscrito entre EGAL S.A.S. 23 Consejo Superior de la Judicatura Consejo Seccional de la Judicatura del Atlántico Tribunal Superior del Distrito Judicial de Barranquilla Sala Sexta de Decisión –Civil Familia y FRANCISCO JOSÉ SÁNCHEZ COTES y como consecuencia de ello condenar al demandado al pago de la indemnización pretendida? CONSIDERACIONES De conformidad con los fundamentos fácticos expuestos y las pretensiones elevadas con la demanda, se puede evidenciar que la demandante persigue la terminación por cuenta del incumplimiento de la demandada del negocio jurídico suscrito entre ésta y el señor FRANCISCO JOSÉ SÁNCHEZ COTES y que como consecuencia de ello condenar al demandado al pago de la indemnización representada en la aparente clausula penal acordada en el referido negocio jurídico.
Conforme se advierte se acumulan dos pretensiones, a saber: i) la declaratoria de terminación del negocio jurídico en virtud del incumplimiento de la demandada y ii) La indemnización de perjuicios, lo cual resulta valido en los términos consagrados en el artículo 1546 del C. Civil. En atención a ello, se procederá, en principio, a realizar algunas consideraciones en torno a las figuras jurídicas descritas. 1.
Ineficacia del negocio jurídico derivada del incumplimiento. El ordenamiento jurídico colombiano –Artículo 1546 del C.C.- establece que “en los contratos bilaterales va envuelta la condición resolutoria en caso de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado…” Así pues, según esta norma, en todos los contratos bilaterales se encuentra inmersa dicha condición, la cual determina que, si uno de los contratantes incumple y el otro ha cumplido, éste tiene la doble alternativa de pedir, bien sea, la resolución del contrato, con indemnización de los perjuicios, o bien el cumplimiento de este, igualmente con indemnización de los perjuicios.
Resulta necesario precisar que el sujeto negocial afectado con el incumplimiento del otro dispone de dos alternativas. De esta forma, si desea preservar el negocio jurídico y que éste produzca los efectos naturales del contrato, debe optar por solicitar el cumplimiento de las obligaciones suscritas por la parte incumplida, o lo que es lo mismo, deberá pretender la ejecución de la obligación. Empero, si el querer del 24 Consejo Superior de la Judicatura Consejo Seccional de la Judicatura del Atlántico Tribunal Superior del Distrito Judicial de Barranquilla Sala Sexta de Decisión –Civil Familia demandante se reduce a retrotraer el negocio jurídico para que las cosas vuelvan al estado en el que se encontraba antes de la celebración de aquel, entonces, se deberá solicitar la resolución contrato.
Ahora, si se trata de negocios de tracto sucesivo lo que procede es solicitar la terminación del contrato. En ambos casos se podrá solicitar la condena por concepto de perjuicios que se causaran en virtud del incumplimiento. Valga aclarar que ambas hipótesis no constituyen una consecuencia inexorable, sino alternativas de las cuales dispone el acreedor Ahora bien, para que la pretensión de cualquiera de las pretensiones se encuentre llamada a prosperar, se deben configurar los siguientes presupuestos: 1.
Exista un contrato bilateral válido. 2. Que el actor haya cumplido sus deberes, o por lo menos que se hubiese allanado a cumplirlos en la forma y tiempo debido. 3. El Incumplimiento del demandado total o parcial de las obligaciones pactadas. En relación con esta figura jurídica se ha pronunciado reiteradamente la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia, determinando su alcance y aplicación. En reciente providencia SC1209-2018 del 20 de abril, el alto Tribunal reiteró lo siguiente: “En tratándose de contratos bilaterales, el artículo 1546 del Código Civil consagra la condición resolutoria tácita, que consiste en la facultad a favor del contratante cumplido para pedir la resolución o el cumplimiento del pacto, en uno y otro caso, con indemnización de perjuicios, frente al extremo contrario del negocio que no respetó las obligaciones que adquirió. Así lo tiene adoctrinado la Sala al señalar que: En el ámbito de los contratos bilaterales y en cuanto toca con la facultad legal que, según los términos del artículo 1546 del Código Civil, en ellos 25 Consejo Superior de la Judicatura Consejo Seccional de la Judicatura del Atlántico Tribunal Superior del Distrito Judicial de Barranquilla Sala Sexta de Decisión –Civil Familia va implícita de obtener la resolución por incumplimiento, hoy en día se tiene por verdad sabida que es requisito indispensable para su buen suceso en un caso determinado, la fidelidad a sus compromisos observada por quien ejercita esa facultad habida cuenta que, como lo ha señalado la Corte, el contenido literal de aquél precepto basta para poner de manifiesto que el contratante incumplido utilizando el sistema de la condición resolutoria tácita, no puede pretender liberarse de las obligaciones que contrajo.
Es preciso entender, entonces, que no hay lugar a resolución de este linaje en provecho de aquella de las partes que sin motivo también ha incurrido en falta y por lo tanto se encuentra en situación de incumplimiento jurídicamente relievante, lo que equivale a afirmar que la parte que reclama por esa vía ha de estar por completo limpia de toda culpa, habiendo cumplido rigurosamente con sus obligaciones, al paso que sea la otra quien no haya hecho lo propio, de donde se sigue que “…el titular de la acción resolutoria indefectiblemente lo es el contratante cumplido o que se ha allanado a cumplir con las obligaciones que le corresponden y, por el aspecto pasivo, incuestionablemente debe dirigirse la mencionada acción contra el contratante negligente, puesto que la legitimación para solicitar el aniquilamiento de la convención surge del cumplimiento en el actor y del incumplimiento en el demandado u opositor…” (CSJ SC de 7 mar. 2000, rad. nº 5319).
Por ende, como regla general y en tratándose de compromisos que deben ejecutar las partes simultáneamente, es menester, para el buen suceso del reclamo del demandante, que este haya asumido una conducta acatadora de sus débitos, porque de lo contrario no podrá incoar la acción resolutoria prevista en el aludido precepto, en concordancia con la excepción de contrato no cumplido (exceptio non adimpleti contractus) regulada en el canon 1609 de la misma obra, a cuyo tenor ninguno de los contratantes está en mora dejando de cumplir lo pactado, mientras el otro por su lado no cumpla, o no se allane a cumplirlo en la forma y tiempo debidos.
Ahora, en el evento de que las obligaciones asumidas por ambos extremos no sean de ejecución simultánea, sino sucesiva, se ha precisado que, al tenor del artículo 1609 del Código Civil, quien primero incumple 26 Consejo Superior de la Judicatura Consejo Seccional de la Judicatura del Atlántico Tribunal Superior del Distrito Judicial de Barranquilla Sala Sexta de Decisión –Civil Familia automáticamente exime a su contrario de ejecutar la siguiente prestación, porque ésta última carece de exigibilidad en tanto la anterior no fue honrada.
Así lo tiene señalado la Corte de antaño, al analizar la excepción de marras, en fallo que se transcribe en extenso porque fue el que sirvió de base al juez ad-quem para desestimar las pretensiones de los promotores en el sub judice: (…) indispensable determinar con claridad y precisión la estructura y el mecanismo de ese medio de defensa: es suficiente que quien pide la resolución del contrato no haya cumplido ni allanádose a cumplir sus propias obligaciones en la forma pactada, o se requiere que éstas o las del otro contratante guarden entre sí determinada relación, sin la cual la excepción no es procedente El punto es de suma trascendencia, porque si ambos contratantes incumplen y en tal evento ninguno puede lograr ni la resolución ni el cumplimiento con la correspondiente indemnización de perjuicios, el contrato quedaría definitivamente estancado, perdiendo su exigibilidad las recíprocas obligaciones que ha generado.
Semejante solución, inaceptable desde todo punto de vista, hace caso omiso de la tradicional estructura que tiene la responsabilidad de cada uno de los contratantes, independientemente considerados, a más de que establece desacertadamente una especie de modo, no de extinción, pero sí de suspensión indefinida e insalvable de los efectos que naturalmente tienen las mutuas obligaciones.
(…) El deudor demandando no está en mora si, por una parte, no ha sido reconvenido judicialmente por el acreedor -salvo que la obligación sea a término o de ejecución exclusivamente dentro de cierto tiempo hábil-, o si, por otra parte, él ha dejado de cumplir con apoyo en que el acreedor demandante tampoco cumplió ni se allanó a hacerlo en la forma y tiempo debidos.
(…) Así las cosas, el contratante que primero vulneró la alianza queda 27 Consejo Superior de la Judicatura Consejo Seccional de la Judicatura del Atlántico Tribunal Superior del Distrito Judicial de Barranquilla Sala Sexta de Decisión –Civil Familia desprovisto de la acción resolutoria, mientras que su contendor sí la conserva a pesar de que también dejó de acatar una prestación, siempre que su actuar se encuentre justificado en su inexigibilidad por la previa omisión de aquel.”1 CASO CONCRETO El a quo resolvió denegar las pretensiones de la demanda argumentando, en principio, que el asunto se encuadraba en el terreno de la responsabilidad precontractual y que el demandante no habría logrado acreditar los requisitos estructurales de esta figura jurídica.
Aunque inicialmente señaló que tan solo existió un preacuerdo o una intención de celebrar un posterior negocio jurídico de arrendamiento que no se consolidó, el a quo manifestó que la demandada cumplió las obligaciones derivadas del referido convenido al realizar la entrega de los documentos requeridos y que, por el contrario, la demandante incumplió las prestaciones al no pagar la suma de $150.000.000 pactada.
Concluyendo de esta forma que el daño sufrido por el demandante se produjo como consecuencia de su propio incumplimiento. El demandante se mostró inconforme con la decisión adoptada por el juez de primera instancia, presentaron nueve (9) reparos concretos frente a la sentencia, los cuales se circunscriben a: I) la calificación dada al negocio jurídico por parte del a quo, al no otorgarle, como considera debía hacerlo, el carácter de promesa de contrato;
II) la valoración probatoria desplegada por el a quo al omitir la valoración de pruebas que demostraban el incumplimiento del demandado; III) la falta de calificación de la conducta del demandado por no contestar la demanda y no comparecer a la audiencia inicial; IV) el tener por acreditado el incumplimiento de la sociedad demandante, sin encontrarse acreditado;
V) la incongruencia de la sentencia y VI) la ausencia de análisis de la cláusula penal. En primera instancia, la Sala enfocará su análisis en la calificación del negocio jurídico celebrado por las partes, para efectos de determinar si efectivamente a éste se le puede otorgar el carácter de promesa, conforme 1 CORTE SUPREMA DE JUSTICIA. Sala de Casación Civil.
M.P. AROLDO WILSON QUIROZ MONSALVO. SC1209-2018. Radicación n° 11001-31-03-025-2004-00602-01. 20 de abril de 2018. 28 Consejo Superior de la Judicatura Consejo Seccional de la Judicatura del Atlántico Tribunal Superior del Distrito Judicial de Barranquilla Sala Sexta de Decisión –Civil Familia lo pretende la parte recurrente. Luego de ello, se analizará sí efectivamente se advierte un incumplimiento de la demandada o si, por el contrario, éste se le puede atribuir a la demandante, conforme lo aseguró el a quo.
Para tales efectos, se deberán valorar las pruebas aducidas y la conducta asumida por las partes al interior del proceso. I) Acerca de la calificación del negocio jurídico celebrado entre las partes. La demandante alega que el negocio jurídico celebrado entre ésta y el señor FRANCISCO JOSÉ SÁNCHEZ COTES reviste el carácter de promesa de contrato, por lo cual erró el a quo al no darle este alcance, sino solo el de una mera tratativa o preacuerdo con intención de celebrar un posterior negocio jurídico.
Al valorar el contenido referido, se encuentra acredita que efectivamente entre las partes se suscribió un negocio jurídico preparatorio de un contrato de arrendamiento, el cual tenía por objeto establecer la viabilidad de arrendar en favor de la demandante 120 hectáreas comprendidas en un terreno mayor de 400, que pertenecían al demandado, que se encontraban ubicados en la subestación eléctrica Caracolí en el departamento del Atlántico, con el propósito de construir una planta solar FV.
Al interior del referido acuerdo se estableció que el área objeto del posible contrato se escogería de mutuo acuerdo por las partes. Para efectos de establecer la viabilidad del negocio jurídico se establecieron las siguientes condiciones: 1. “El ARRENDATARIO, después de haber recibido el presente contrato firmado y autenticado por el ARRENDADOR, procederá a consignar en la cuenta de ahorro Bancolombia 248-917628-59 a nombre de Samuel Santander Lopesierra la suma de 50'000.000 COP (cincuenta millones de pesos colombianos) 2.
Se darán 6 meses a partir de octubre 2018, para realizar estudios preliminares de los predios (topografía, suelos y otros) todos estos estudios serán asumidos en su totalidad por el ARRENDATARIO. Durante este periodo el ARRENDADOR no podrá arrendar, pignorar, vender, ni afectar el predio de ninguna manera sin el consentimiento 29 Consejo Superior de la Judicatura Consejo Seccional de la Judicatura del Atlántico Tribunal Superior del Distrito Judicial de Barranquilla Sala Sexta de Decisión –Civil Familia del ARRENDATARIO.
El ARRENDATARIO podrá realizar los trabajos que considere en el predio. 3. Después del periodo enunciado en el punto 2 (6 meses a partir de octubre 2018), el ARRENDATARIO concretará si prosigue o No con este acuerdo. En caso que (SIC) El ARRENDATARIO decida seguir con el acuerdo, pagará después de haber transcurrido el tiempo del punto 2, la suma 150'000.000 COP (ciento cincuenta millones de pesos colombianos), con dicho pago quedaran cancelados los siguientes 24 meses de arriendo.
Durante este periodo el ARRENDADOR no podrá arrendar, pignorar, vender ni afectar el predio de ninguna manera sin el consentimiento del ARRENDATARIO. El ARRENDATARIO podrá realizar los trabajos que considere en el predio En caso contrario, es decir en caso de que el ARRENDATARIO decida NO seguir con el acuerdo, El ARRENDADOR le devolverá al ARRENDATARIO de manera inmediata la suma pactada en el punto 1. 4.
Después del periodo mencionado en los puntos anteriores (6 meses a partir de octubre 2018 + 24 meses). El ARRENDADOR deberá firmar un contrato de arriendo con opción de compra, por un lapso de tiempo (SIC) que podrá ir desde los 15 a los 25 años esto lo decidirá el ARRENDATARIO, con las condiciones que se mencionan más adelante. Este contrato y los derechos de este acuerdo podrán ser cedido por el ARRENDATARIO cuando y a quien él considere.
El contrato de arriendo se elevará a escritura pública y se registrará en instrumentos públicos si así lo solicita el ARRENDATARIO. El ARRENDATARIO podrá solicitar que no se firme dicho contrato, si considera que el predio no es el adecuado para el proyecto. 5. El ARRENDADOR deberá entregarle al arrendatario la documentación legal necesaria para acreditar la propiedad del predio a arrendar y la ubicación exacta de las 120 hectáreas a arrendar antes del mes de agosto 2018 para su revisión. 30 Consejo Superior de la Judicatura Consejo Seccional de la Judicatura del Atlántico Tribunal Superior del Distrito Judicial de Barranquilla Sala Sexta de Decisión –Civil Familia 6.
Valor, incremento y forma de Pago del canon para el contrato de arriendo mencionado en el punto 4 de este acuerdo: El canon de arrendamiento mensual será de $60.000.000 COP (sesenta millones de pesos colombianos) por las 120 hectáreas. Este valor incluye IVA y demás impuestos a lugar del orden nacional, departamental y distrital. La forma de pago será mensual.
Los incrementos del canon serán anuales e iguales al IPP (Índice de Precios al Productor)” Posterior a ello, en el mes de agosto de 2019 se firmó un segundo acuerdo modificatorio del primero, en cual se establecieron las siguientes condiciones: “Se entregarán al ARRENDADOR 10.2 hectáreas del frente de la carretera que serán compensadas al arrendatario con la misma área en el fondo.
El ARRENDADOR reconocerá un pago de 12 millones al arrendatario por la limpieza de esa área. El arrendatario tendrá 24 meses para poder tomar la opción de arriendo de 30 hectáreas adicionales en las mismas condiciones actuales. Modificar la fecha de entrega del segundo pago estipulado en el punto 3 de El ACUERDO, a la fecha del 20 de agosto -2019, siempre y cuando se hubiese cumplido lo solicitado en el punto 5 de EL ACUERDO (…) EN Resumen, la fecha pactada en el punto dos de EL ACUERDO (6 meses a partir de octubre de 2018) queda modificada a la fecha en la que se entreguen a conformidad los documentos solicitados en el punto 5 de EL ACUERDO.
(…) 31 Consejo Superior de la Judicatura Consejo Seccional de la Judicatura del Atlántico Tribunal Superior del Distrito Judicial de Barranquilla Sala Sexta de Decisión –Civil Familia En la reunión del 16 de agosto de 2019, el ARRENDADOR le comentó al arrendatario que había colocado uno de los predios a nombre uno de sus hijos, EL ARRENDADOR fue enfático en decir que eso no afectaría la negociación. El ARRENDATARIO le recordó que eso era violatorio del punto 2 de EL ACUERDO” Al analizar el contenido del acuerdo suscrito, la Sala debe advertir que éste no reúne en su integridad los requisitos de una promesa de contrato y no se suscribió con el propósito de darle este alcance.
Si bien, el acuerdo firmado puede considerarse un acuerdo preparatorio, éste en sí mismo no obligaba a los contratantes a la suscripción de un negocio jurídico futuro, sino que tan solo encontraba encaminado a establecer la viabilidad de firmar el referido acuerdo. En términos resumidos, a través de la suscripción de este convenido los sujetos negociales no contraían la obligación en sí misma de suscribir un futuro contrato de arrendamiento, como ocurre en la promesa, sino, que, en principio, contraían obligaciones distintas con el propósito de establecer si resultaba factible realizar el proyecto ideado por la demandante en el predio y como consecuencia de ello celebrar el contrato de arrendamiento.
A partir de las suscripción del referido negocio jurídico, la hoy demandante contaría con un término de seis (6) meses contados desde el mes de octubre de 2018 para realizar estudios preliminares sobre los predios, los cuales implicaban estudios topográficos, del suelo, etcétera, al tiempo que debía transferir inicialmente la suma de $50.000.000 y posteriormente $150.000.000 en favor del propietario, los cuales se imputaría al pago de los cánones de arrendamiento si se llegaba a perfeccionar este contrato.
Por su parte, el demandado se comprometía, entre otras, a entregar la documentación requerida por EGAL para realizar los estudios de título y a no enajenar no gravar los bienes objeto de la negociación. Conforme se advierte, las partes no se comprometían en sí a firmar un futuro contrato de arrendamiento, sino que éste se encontraba condicionado a una serie de elementos que pasaban por la idoneidad de los predios para desarrollar el proyecto, el acuerdo sobre la franja de terreno sobre la cual recaería, los resultados del estudio de títulos, además del pago de la suma pactada. 32 Consejo Superior de la Judicatura Consejo Seccional de la Judicatura del Atlántico Tribunal Superior del Distrito Judicial de Barranquilla Sala Sexta de Decisión –Civil Familia Con todo, el acuerdo suscrito no reunía los requisitos establecidos en el artículo 89 de la Ley 153 de 1887, la cual establece lo siguiente: La promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna, salvo que concurran las circunstancias siguientes: 1a.) Que la promesa conste por escrito. 2a.) Que el contrato a que la promesa se refiere no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces por no concurrir los requisitos que establece el artículo 1511 <sic 1502> del Código Civil. 3a.) Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato. 4a.) Que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo solo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales.
Los términos de un contrato prometido, solo se aplicarán a la materia sobre que se ha contratado.” Además de las consideraciones ya expuestas, el negocio jurídico suscrito no reunía los requisitos contemplados en los numerales 3° y 4° de la disposición transcrita, toda vez que de que el acuerdo no consagra un plazo o condición para celebrar el futuro contrato.
De hecho, no existe certeza acerca de la celebración del referido negocio jurídico. Aunado a ello, el contrato no se determinó de tal modo que para su perfeccionamiento solo se requeriría la entrega o tradición. Cabe precisar que al momento de celebrar el negocio jurídico ni siquiera se encontraba delimitada el área sobre la cual recaería el arrendamiento.
De este modo, se insiste, el negocio jurídico celebrado no reviste la naturaleza de un contrato de promesa, por lo que este reparo inicial no estaría llamado a prosperar. 33 Consejo Superior de la Judicatura Consejo Seccional de la Judicatura del Atlántico Tribunal Superior del Distrito Judicial de Barranquilla Sala Sexta de Decisión –Civil Familia Ahora bien, el hecho de que el negocio jurídico celebrado no tenga el carácter que la demandante le pretende endilgar, no los despoja de sus efectos jurídicos y su vinculatoriedad.
El convenio suscrito era vinculante para las partes, por lo cual genera obligaciones para estas. Dicho lo anterior, se procederá a analizar los reparos siguientes para efectos de establecer si efectivamente el demandado incumplió las obligaciones derivadas negocio jurídico o sí, como lo indicó el a quo, fue la demandante quien no honró las prestaciones o, si se presenta un incumplimiento reciproco de los contratantes. 1.
Acerca del incumplimiento del contrato por parte del demandado. El a quo señaló que el demandado satisfizo las obligaciones contraídas, por lo cual no podía predicarse el incumplimiento de éste. De forma particular argumentó que el demandante cumplió con la obligación de entregar los documentos contemplados en el punto 5° del acuerdo para efectos de acreditar la titularidad del predio y la ubicación exacta de las 120 hectáreas a arrendar.
Sin embargo, el criterio de esta Sala se aleja sustancialmente del planteado por el a quo, puesto que considera que sí se materializó un incumplimiento de parte de aquel. Se debe recordar que la obligación del demandado no se limitaba exclusivamente a entregar los documentos requeridos para determinar la titularidad de los bienes y a permitir el acceso a estos con el propósito de llevar a cabo los estudios necesarios para para determinar la viabilidad del proyecto en estos, sino que, además, el señor FRANCISCO JOSÉ SÁNCHEZ COTÉS contrajo una obligación de carácter negativo, circunscrita a la prohibición de enajenar o gravar los predios, al menos mientras se determinaba el área final que sería objeto de la futura negociación. Sin embargo, el demandado incumplió esta obligación al transferir inicialmente el inmueble descrito con folio de matrícula inmobiliaria Nro. 041-168432, a través de Escritura Pública 3705 de fecha cinco (5) de diciembre de 2018 y posteriormente los inmuebles descritos con FFMMII 041-106327 y 041106328, a través de escritura pública Nro. 3962 del 20 de diciembre de 2018 de la Notaría Quinta del Círculo de Barranquilla. 34 Consejo Superior de la Judicatura Consejo Seccional de la Judicatura del Atlántico Tribunal Superior del Distrito Judicial de Barranquilla Sala Sexta de Decisión –Civil Familia Conforme se advierte, las enajenaciones se realizaron en el mes de diciembre de 2018, es decir al poco tiempo luego de la suscripción del acuerdo inicial, cuando aún no se encontraba plenamente delimitada el área de terreno correspondiente a las 120 hectáreas que sería objeto de la negociación. Inclusive, posterior a la firma del acuerdo modificatorio suscrito en agosto de 2019, se constituyeron gravámenes -servidumbressobre los inmuebles referidos descritos con FFMMII 041-106327 y 041106328 y 041-168432, conforme se advierte: Folio Nro. 041-106327 Folio Nro. 041-106328. Folio Nro. 041-168432 35 Consejo Superior de la Judicatura Consejo Seccional de la Judicatura del Atlántico Tribunal Superior del Distrito Judicial de Barranquilla Sala Sexta de Decisión –Civil Familia La Sala debe precisar que los inmuebles descritos se encontraban comprendidos en el negocio jurídico celebrado por las partes, lo cual se acredita en el mensaje de datos de fecha 12 de noviembre de 2019, remitido por parte del señor Arturo Sánchez -hijo del señor Francisco, quien había sido autorizado para llevar a cabo la negociación-, dirigido a EGAL a través del cual confirma los Folios de matrícula inmobiliaria de los inmuebles objeto del acuerdo.
Así en el referido mensaje de datos se lee: “(…) por petición de ustedes se les envió (SIC) un correo informado en un plano cada número de matrícula correspondiente a cada lote. Ahí encontrará la información solicitada. Le confirmo: 041-168432 041-106327 041-106328 041-104669 El lote objeto de cambio de titular es 041-168432” Conforme lo anterior, se debe insistir en que efectivamente los inmuebles descritos se encontraban comprendidos en la negociación efectuada entre EGAL y el señor FRANCISCO SÁNCHEZ COTES.
De este modo, al éste enajenar los referidos inmuebles, sobre los cuales posteriormente se constituyeron gravámenes, estaría incumpliendo la obligación negativa 36 Consejo Superior de la Judicatura Consejo Seccional de la Judicatura del Atlántico Tribunal Superior del Distrito Judicial de Barranquilla Sala Sexta de Decisión –Civil Familia adquirida, referida a la prohibición de enajenar o gravar los bienes sin la autorización de la contraparte.
El criterio de esta Sala se aleja del expresado por el Juez de primera instancia, según el cual la venta del inmueble descrito con folio de matrícula Inmobiliaria Nro. 041-168432 no representaba un incumplimiento del demandado, dado que no se demostró que en éste se encontraran comprendidas las 120 hectáreas. Para esta Sala resulta claro el incumplimiento en el que incurrió el demandado no solo al transferir éste, sino cada uno de los bienes descritos, los cuales, se insiste, se encontraban comprendidos en la negociación, de modo que, al menos mientras esta se encontraba vigente, aquel no podía disponer de los mismos sin previa autorización. Este no sería el único incumplimiento en el que incurrió el demandado.
El hecho de dar por terminado unilateralmente el negocio jurídico descrito constituye en sí mismo un incumplimiento. Mediante escrito de fecha seis (6) de febrero de 2021 suscrito por el abogado MARCO GARCIA DIAZ, quien actuó como apoderado judicial del FRANCISCO JOSE SÁNCHEZ COTES, le comunica a EGAL S.A.S. la decisión de dar por terminado de forma unilateral el negocio jurídico, alegando la inexistencia misma del contrato por la falta de determinación del bien o bienes que serían objeto del futuro contrato y el incumplimiento del demandado por la falta de pago de la suma acordada.
Cabe precisar que el demando al dar por terminado el contrato no devolvió a la demandante la suma de $50.000.000 recibida inicialmente, la cual según reza en el referido acuerdo, debía retornar a la sociedad EGAL en caso de que no se siguiera adelante con el proyecto. Así las cosas, las razones dadas por el demandado, particularmente las referidas a la inexistencia del negocio jurídico, no resultaban suficientes para dar por terminada la negociación de forma unilateral y menos aún para negarse a la devolución de la suma de dinero inicialmente recibida.
Con todo lo anterior queda acreditado el incumplimiento de las obligaciones derivadas del negocio jurídico por parte del demandado. Lo anterior se refuerza al valorar el comportamiento del demandado al interior del proceso, quien, a pesar de encontrarse notificado, no ejerció su derecho de defensa a través de la contestación de la demanda.
Del mismo modo, no acudió a la audiencia de que trata el artículo 372 del C.G.P. 37 Consejo Superior de la Judicatura Consejo Seccional de la Judicatura del Atlántico Tribunal Superior del Distrito Judicial de Barranquilla Sala Sexta de Decisión –Civil Familia Así las cosas, el Tribunal advierte que sobre la parte demandada pesaba una confesión ficta conforme al artículo 97 del C. G. del P., en virtud de la ausencia de contestación, lo que permitía dar por ciertos los hechos susceptibles de confesión narrados en el escrito inaugural, entre los cuales se encuentran los relativos al incumplimiento de las obligaciones contraídas por aquella. 2.
Acerca del incumplimiento de la sociedad demandante. La recurrente argumenta que el a quo tuvo por demostrado sin estarlo el incumplimiento de EGAL. Alega que la sentencia invierte indebidamente la carga de la prueba, pues no demuestra en qué consistió el supuesto incumplimiento de EGAL. En la sentencia de primer grado se estableció que el incumplimiento de la demandante se circunscribió a la ausencia de pago de la suma de $150.000.000 acordada.
En efecto, de conformidad con las condiciones negociales, EGAL debía pagar en favor del señor FRANCISCO la suma referida el día 20 de agosto de 2019, siempre que se hubiese hecho entrega de los documentos necesarios para realizar el estudio de títulos. Empero, no se advierte que el demandante haya procedido a efectuar el desembolso referido.
Sin embargo, no se puede perder de vista que la parte demandante debía satisfacer esta prestación en un momento posterior al primer incumplimiento del demandado, de modo que, de conformidad con la disposición consagrada el artículo 1609 del C. Civil no se podría predicar la mora de la sociedad demandante en virtud del incumplimiento inicial en el que incurrió el demandado.
Cabe precisar que estamos frente a prestaciones sucesivas, de modo que, el primer contratante que incumple exime a la contraparte de ejecutar la prestación que estaba a su cargo, dado que esta perdió su exigibilidad por cuenta de la inobservancia de la prestación originaria. Se debe insistir en que el demandante no estaría en mora si él ha debajo de cumplir con apoyo en el incumplimiento de inicial de la contraparte.
De esta forma, el contratante que primero deshonró la relación jurídica queda desprovisto de la acción resolutoria o de terminación, mientras que su contraparte la conversa siempre que su proceder se encuentre justificado en la falta de exigibilidad de esta obligación por la omisión previa de aquel. En este sentido, debe existir una relación consecuencial entre el primer y el segundo incumplimiento. 38 Consejo Superior de la Judicatura Consejo Seccional de la Judicatura del Atlántico Tribunal Superior del Distrito Judicial de Barranquilla Sala Sexta de Decisión –Civil Familia En el caso concreto, el demandado transfirió el inmueble descrito con folio de matrícula inmobiliaria Nro. 041-168432, a través de Escritura Pública 3705 de fecha cinco (5) de diciembre de 2018 y posteriormente los inmuebles descritos con FFMMII 041-106327 y 041-106328, a través de escritura pública Nro. 3962 del 20 de diciembre de 2018 de la Notaría Quinta del Círculo de Barranquilla.
Las enajenaciones, se insiste, se realizaron poco tiempo después de la celebración del acuerdo inicial y de forma previa al plazo establecido para que EGAL debiera satisfacer en su integridad la obligación del pago, de modo que, es claro para esta Sala que fue el señor FRANCISCO JOSE SÁNCHEZ COTES quien inicialmente deshonró el convenio. De esta forma, la ausencia de pago de la suma de $150.000.000 por parte de EGAL habría estado justificada en el incumplimiento inicial del demandado por el hecho de enejaran y gravar los bienes objeto de la negociación, dado que esta situación podría truncar la finalidad misma de los negocios jurídicos.
En ese orden de ideas, la sociedad demandante no se encontraría en mora, por lo cual estaba facultada para perseguir la indemnización de perjuicios. Ante el incumplimiento del demandado, en efecto habría lugar a declarar la terminación del contrato con la correspondiente indemnización de perjuicios. Cabe precisar que tan solo habría lugar a ordenar pagar en favor de la demandante por concepto de daño emergente la suma de dinero consignada por EGAL directamente al demandado y de la suma pagada por aquella para la ejecución de las labores de limpieza en los predios objeto de la negociación. De esta forma, se reconocerán como perjuicios sufridos por la demandante, debido a la merma efectiva de su patrimonio (daño emergente) las siguientes sumas debidamente indexadas: La suma de $50.000.000, correspondiente al pago inicialmente efectuado por parte de EGAL en favor del demandado, acreditada con el desprendible de pago aducido con la demanda por la suma referida. La suma de $120.000.000 correspondiente a los gatos de limpieza de los predios en lo que incurrió la demandante.
Esta se encuentra acreditada a partir del contrato de limpieza celebrado entre EGAL SAS y la empresa RODRIGO RODRIGUEZ DIAZ G. Y CIA LTDA, junto con sus anexos, la cuenta de cobro realizada por esta última sociedad y 39 Consejo Superior de la Judicatura Consejo Seccional de la Judicatura del Atlántico Tribunal Superior del Distrito Judicial de Barranquilla Sala Sexta de Decisión –Civil Familia la póliza de cumplimiento expedida por LIBERTY SEGUROS la cual tenía por objeto garantizar el pago de los perjuicios derivados del incumplimiento de las obligaciones adquiridas por el tomador con ocasión a contrato de limpieza referido.
Para efectos de actualizar las sumas referidas se procederá a indexar cada una de estas, tomando como fecha inicial la consignación efectuada por la suma de $50.000.000, es decir el cinco (5) de mayo de 2018 y la fecha en la que expidió la cuenta de cobro por parte de la sociedad RODRIGO RODRIGUEZ DIAZ G. Y CIA LTDA, es decir enero de 2020. Indexación de la suma de $50.000.000 FORMULA INDEXACION Vp = Vh x Índice Final Índice Inicial VALOR INICIAL 50000000 INDICE FINAL 150,99 IPC ACTUAL INDICE INICIAL VALOR PRESENTE 99,16 IPC PASADO VALOR ACTUALIZADO 76.134.530,05 SUMA A INDEXAR Así la suma actualizada corresponde a $76.134.530,05 Indexación de la suma de $120.000.000 Vp = Vh x Final Índice Índice Inicial VALOR INICIAL 120000000 40 SUMA A INDEXAR Consejo Superior de la Judicatura Consejo Seccional de la Judicatura del Atlántico Tribunal Superior del Distrito Judicial de Barranquilla Sala Sexta de Decisión –Civil Familia INDICE FINAL 150,99 IPC ACTUAL INDICE INICIAL VALOR PRESENTE 104,24 IPC PASADO VALOR ACTUALIZADO De esta forma, $173.818.112,05. 173.818.112,05 la suma actualizada asciende a la suma de Cabe precisar que no hay lugar a reconocer el pago de la cláusula penal consagrada en el Acuerdo, según la cual el contratante incumplido le debería pagar al cumplido la suma equivalente a sesenta (60) cánones de arrendamientos de sesenta millones de pesos ($60.000.000), es decir tres mil seiscientos millones de pesos ($3.600.000.000), puesto que esta cláusula resulta enorme, según el precepto establecido en el artículo 1601 del C. Civil, el cual reza: “Cuando por el pacto principal, una de las partes se obligó a pagar una cantidad determinada, como equivalente a lo que por la otra parte debe prestarse, y la pena consiste asimismo en el pago de una cantidad determinada, podrá pedirse que se rebaje de la segunda todo lo que exceda al duplo de la primera, incluyéndose ésta en él (…)”.
La cláusula penal establecida resulta exorbitante, en la medida en que la pena exceda el doble del valor de la obligación principal, más aún si se tiene presente que se trataba de un acuerdo inicial previo a la eventual celebración de un contrato de arrendamiento que, finalmente, no se celebró, lo que impediría establecer las bases para su cálculo.
Aunado a lo anterior, de conformidad con el artículo 1600 del C. Civil, por regla general, “no podrá pedirse a la vez la pena y la indemnización de perjuicios, a menos de haberse estipulado así expresamente (.)”. En el caso bajo estudio, la demandante pretendía el reconocimiento de ambos conceptos, lo cual es improcedente, por lo que sólo se accederá a la indemnización de los perjuicios específicos que se señalaron en la demanda, atendiendo, desde luego, los principios de equidad y reparación integral que consagra el artículo 16 de la Ley 446 de 1998.
DECISIÓN De conformidad con las razones expuestas la Sala procederá a revocar la sentencia objeto de apelación, con excepción del numeral 4º de la parte 41 Consejo Superior de la Judicatura Consejo Seccional de la Judicatura del Atlántico Tribunal Superior del Distrito Judicial de Barranquilla Sala Sexta de Decisión –Civil Familia resolutiva de esta.
En su lugar se dispondrá a declarar la terminación de los negocios jurídicos suscritos por las partes en fechas julio de 2018 y 20 de agosto de 2019 por incumplimiento imputable al extremo pasivo. Como consecuencia de lo anterior, se condenará al demandado a pagar, por concepto de daño emergente, las sumas de dinero descritas en el acápite anterior.
La Sala se abstendrá de condenar al pago de la cláusula penal, de conformidad con las razones expuestas. Del mismo modo, se condenará en costas de primera y segunda instancia a la parte demandada. En mérito de lo expuesto, la Sala Sexta del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Barranquilla, administrando justicia en nombre de la república y por autoridad de la ley, RESUELVE 1.
CONFIRMAR exclusivamente el numeral 4º de la parte resolutiva de la sentencia de primera instancia de fecha dos (2) de abril de dos mil veinticinco (2025), proferida por el Juzgado Trece Civil del Circuito de Barranquilla, al interior del proceso verbal, seguido por EGAL S.A.S. contra FRANCISCO JOSÉ SÁNCHEZ COTES, de conformidad con las razones expuestas 2.
REVOCAR en sus demás partes la sentencia objeto de la apelación de fecha dos (2) de abril de dos mil veinticinco (2025), proferida por el Juzgado Trece Civil del Circuito de Barranquilla y en su lugar se dispone lo siguiente: 2.1. DECLARAR la terminación de los negocios jurídicos suscritos por las partes en fechas julio de 2018 y 20 de agosto de 2019 por incumplimiento imputable a la parte demandada. 2.2.
CONDENAR al demandado FRANCISCO JOSÉ SÁNCHEZ COTES a pagar a la demandante EGAL S.A.S. las siguientes sumas: 2.2.1. La suma de setenta y seis millones ciento treinta y cuatro mil quinientos treinta pesos con cinco centavos ($76.134.530,05), correspondiente al pago inicialmente efectuado. 42 Consejo Superior de la Judicatura Consejo Seccional de la Judicatura del Atlántico Tribunal Superior del Distrito Judicial de Barranquilla Sala Sexta de Decisión –Civil Familia 2.2.2.
La suma de ciento setenta y tres millones ochocientos dieciocho mil doscientos doce pesos con cinco centavos ($173.818.112,05), correspondiente a la suma pagada por la limpieza de los predios. Para tales efectos se concede el término de 10 días hábiles contados a partir de la notificación de la sentencia. 2.3. Abstenerse de reconocer el pago por concepto de cláusula penal, de conformidad con las razones expuestas. 3.
Condénese en costas de primera y segunda instancia a la parte demandada. Fíjense como agencias en derecho la suma equivalente a un (1) S.M.L.M.V. La fijación de agencias en derecho en primera instancia debe realizarse por parte del a quo. 4. Una vez ejecutoriada la presente providencia, si no fuere recurrida, remítase el expediente al Juzgado de origen.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE SONIA ESTHER RODRÍGUEZ NORIEGA Magistrada sustanciadora VIVIAN VICTORIA SALTARÍN JIMÉNEZ Magistrada JOHN FREDDY SAZA PINEDA Magistrado Firmado Por: Sonia Esther Rodriguez Noriega Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Sala 7 Civil Familia 43 Consejo Superior de la Judicatura Consejo Seccional de la Judicatura del Atlántico Tribunal Superior del Distrito Judicial de Barranquilla Sala Sexta de Decisión –Civil Familia Tribunal Superior De Barranquilla - Atlantico Vivian Victoria Saltarin Jimenez Magistrada Sala 007 Civil Familia Tribunal Superior De Barranquilla - Atlantico John Freddy Saza Pineda Magistrado Sala Civil Familia Tribunal Superior De Barranquilla - Atlantico Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 73ac7827aee3c3c7b701f4610a6db3487b3cd2f37c62f4b7388ff795 6e64ab1d Documento generado en 27/10/2025 03:08:58 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica 44