República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá, D.C. Sala Civil REPÚBLICA DE COLOMBIA TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ, D.C. SALA CIVIL MAGISTRADA SUSTANCIADORA: RUTH ELENA GALVIS VERGARA Bogotá, D.C., veintidós de noviembre de dos mil veinticuatro. Ponencia presentada y aprobada en Sala Civil de Decisión No. 3 de 16 de octubre de 2024 Proceso: Demandante: Demandado: Radicación: Procedencia: Asunto: SC-048/24 Verbal – Impugnación de actas de Asamblea Brigitte Angélica García Martínez y otros Edificio Multifamiliar Palma Real 110013103015202300241 03 Juzgado 53 Civil del Circuito de Bogotá Apelación sentencia Se pronuncia la Sala sobre el recurso de apelación provocado por ambos extremos del litigio contra la sentencia proferida en audiencia del 24 de julio de 2024, por el Juzgado 53 Civil del Circuito de Bogotá.
ANTECEDENTES 1. Los señores Brigitte Angélica García Martínez, Nubia Rivera Cañón y Orlando Rafael Pacheco Carrascal promovieron demanda en contra del Edificio Multifamiliar Palma Real en la que pretendieron1: Folio 21, PDF 062Subsanacion, C01CuadernoPrincipal, 01PrimeraInstancia, Anexo, 01Instancia, 01PrimeraInstancia. 1 110013103015202300241 03 1 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá, D.C. Sala Civil 2.
Como sustento fáctico se expuso, en síntesis: 2.1. Los señores Orlando Rafael Pacheco Carrascal, Brigitte Angélica García Martínez y Nubia Rivera Cañón son propietarios de los apartamentos 102, 202 y 201, respectivamente. 2.2. El 3 de marzo de 2023 recibieron, vía correo electrónico, convocatoria a “Asamblea General Anual No Presencia de Propietarios” para el 22 de marzo de 2023 a las 7:00 p.m., que se desarrollaría a través de la plataforma “Zoom”. 2.3.
En el acta de convocatoria se incluyó una nota con ocho puntos, entre los que se incluyó que “Los copropietarios podrán revisar la totalidad de los documentos financieros dispuestos para la presente asamblea, mediante cita previa concertada a través del correo electrónico edipalmareal@gmail.com”. 2.4. A través de correo electrónico remitido el 16 de marzo de 2023, la administradora de la propiedad horizontal negó el ejercicio del derecho de inspección con fundamento en que la Ley 675 de 2001 no contempla esa facultad para los copropietarios.
Al tiempo, se dijo que se remitirían los estados financieros y que no se entregaría copia de los contratos suscritos por terceros para la ejecución presupuestal entre el 1 de enero de 2021 y el 15 de febrero de 2023 por contener datos semiprivados. 2.5. A los demandantes, en el acta de convocatoria de 3 de marzo de 2023 se les incluyó en un listado de “ deudores morosos” sin serlo. 2.6.
El 24 de abril de 2023 se solicitó copia de las actas del Consejo de Administración, a lo que no se accedió por contener datos semiprivados, privados o sensibles. 110013103015202300241 03 2 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá, D.C. Sala Civil 2.7. Aseguraron que en el desarrollo de la asamblea de 2023 “(…) se vulneró el Principio de Participación, Deliberación y Decisión informada, veraz y transparente, y la comunicación simultánea o sucesiva (…) (sic)”, lo que va en contravía del inciso 1° del artículo 42 y 49 de la Ley 675 de 2001, porque durante la reunión se desactivó el chat de la plataforma, se ignoró el ícono de la mano levantada y se limitaron las intervenciones a un máximo de dos minutos. 2.8.
Ni antes ni durante la asamblea, se exhibieron los poderes, por lo que no se tuvo conocimiento de las personas que los confirieron ni de las facultades otorgadas, lo cual afecta el quorum con alcance de nulidad respecto de todas las decisiones adoptadas. 3. El 27 de septiembre de 2023 se admitió la demanda2. 3.1. La copropiedad encartada contestó la demanda3 y, para su defensa, propuso las excepciones que denominó “INEXISTENCIA DE LAS CAUSAS INVOCADAS PARA IMPUGNAR EL ACTA DE LA ASAMBLEA”, “CUMPLIMIENTO DE LAS FORMALIDADES PARA LA REALIZACIÓN DE LAS ASAMBLEAS DE COPROPIETARIOS – QUÓRUM Y MAYORÍAS”, “INCUMPLIMIENTO DE LAS FORMALIDADES PARA LA REALIZACIÓN DE LAS ASAMBLEAS DE COPROPIETARIOS – DERECHO A PARTICIPAR PERSONALMENTE O POR INTERMEDIO DE APODERADO”, “INEXISTENCIA DEL DERECHO DE INSPECCIÓN EN EL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL EN COLOMBIA”, “INEXISTENCIA DE VULNERACIÓN DEL DERECHO DE PARTICIPACIÓN”, “FALTA DE AGOTAMIENTO DE OTROS MEDIOS DE DEFENSA” Y “TEMERIDAD Y MALA FE”. 4.
Adelantados los trámites propios de la primera instancia, en audiencia celebrada el 24 de julio de 2024, se profirió sentencia4 en la que se resolvió: «(…) declara[r] probadas a favor del extremo demandado las excepciones denominadas excepción de inexistencia de vulneración del derecho de participación, excepción del cumplimiento de las formalidades para la realización de las asambleas de copropietarios quorum y mayorías; en segundo lugar habrá de negar las excepciones denominadas inexistencia de las causas invocadas para impugnar el acta de la asamblea, excepción de cumplimiento de las formalidades para la realización de las asambleas de copropietarios, excepción de inexistencia del derecho de inspección en el régimen de propiedad horizontal en Colombia, excepción de falta de agotamiento de otros medios de defensa, excepción de temeridad, mala fe y excepción genérica. 2 PDF 066AutoAdmiteImpugnacioinActas, C01CuadernoPrincipal, 01PrimeraInstancia, Anexo, 01Instancia, 01PrimeraInstancia. 3 PDF 070ContestacionDemanda, C01CuadernoPrincipal, 01PrimeraInstancia, Anexo, 01Instancia, 01PrimeraInstancia. 4 Ver acta de audiencia PDF 099ActaAudiencia, C01CuadernoPrincipal, 01PrimeraInstancia, Anexo, 01Instancia, 01PrimeraInstancia. 110013103015202300241 03 3 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá, D.C. Sala Civil En consecuencia, el Despacho habrá de declarar la nulidad del acto de convocatoria de fecha tres de marzo de 2023, en torno a los aspectos concernientes a la falta de aprobación previa del Consejo de Administración ya indicada en esta decisión y a la facultad establecida en la escritura pública para que se revisara la correspondiente documentación por el término de ocho horas, por lo tanto, en consecuencia, se declarará lo anterior y se condenará en costas al extremo demandado y para tal fin se fijará como agencias en derecho la suma de cinco salarios mínimos legales mensuales vigentes dada la prosperidad parcial de las excepciones propuestas (…)».
El extremo demandante pidió aclaración de la sentencia; solicitud que fue negada por cuanto lo rogado correspondía a una modificación de la decisión. LA SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA El a quo señaló, que revisado el libelo introductor no había motivación suficiente respecto al cuestionamiento del contenido del acta impugnada, por lo que se imponía interpretar la demanda.
Fijó como problemas jurídicos a resolver, determinar si el acta de asamblea de 22 de marzo de 2023 cumple con los presupuestos legales, por no efectuarse la convocatoria con una antelación de 15 días; sí se infringió el derecho de contradicción e intervención al no permitirse su participación o limitar sus actuaciones a dos minutos; sí se efectuaron las actuaciones necesarias para establecer la participación de los intervinientes conforme a los poderes presentados y verificar el quórum y las mayorías; sí se transgredieron los derechos de los demandantes por la falta de publicación de las actas y, finalmente, analizar el incumplimiento del numeral 4° del artículo 51 de la Ley 675 de 2001 ya que el balance general y los documentos financieros no fue previamente aprobado por el Consejo de Administración. Al analizar los reproches que dan lugar a la nulidad alegada, refirió que el primero de ellos consiste en el incumplimiento del numeral 4° del artículo 51 de la Ley 675 de 2001 y el numeral 8° del artículo 25 del reglamento de propiedad horizontal ante la ausencia de aprobación previa del balance general y los estados financieros presentados a la asamblea, lo que también desconoció los numerales 2 y 4 del artículo 38 de la ley 675 de 2001 al someter a la Asamblea asuntos no debatidos previamente por el Consejo. 110013103015202300241 03 4 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá, D.C. Sala Civil Con base en tales disposiciones y en la Escritura Pública 2591 de 2023, concluyó que era deber de la administración poner en conocimiento del Consejo de Administración los estados financieros quienes preliminarmente debían verificarlos para decidir si se aprobaban o no. Destacó que correspondía a la administración demostrar que efectivamente informó y puso en conocimiento del Consejo de Administración los estados financieros y que previo a su remisión a la Asamblea fueron aprobados por ese órgano de decisión, lo que no se logró acreditar dando con ello lugar a la prosperidad del cargo esgrimido por el extremo actor.
En segundo lugar, se alegó el desconocimiento de los artículos 42, 44 y el numeral 3° del artículo 51 de la Ley 675 de 2001, por no haberse entregado copia del acta de la reunión virtual celebrada el 22 de marzo de 2023 con sus anexos y de la grabación de la reunión como prueba inequívoca de la validez del acta cuestionada. Al revisar el artículo 22b del Reglamento de Propiedad Horizontal advirtió que las decisiones de la Asamblea General deberán constar en acta firmadas por el presidente y el secretario y que las mismas deberán contener una serie de formalidades allí señaladas; enfatizó que, según lo allí señalado, dentro de los 20 días hábiles siguientes, el administrador deberá poner a disposición de los propietarios el texto completo del acta o publicarlo en un lugar visible, lo que deberá ser informado con las constancias a que haya lugar.
Verificados los interrogatorios de parte, resulta que los demandantes aseguraron que la publicación del acta no se realizó y que menos les fue remitida, a pesar de que así lo solicitaron en reiteradas oportunidades. Si bien la representante legal de la propiedad horizontal encartada en su interrogatorio aseguró que había dado respuesta a las peticiones y remitido copia de las actas solicitadas, en virtud de una prueba de oficio decretada, el apoderado de la parte enjuiciada dijo que por los nervios la representante legal se confundió y que en realidad los documentos no habían sido enviados; al tiempo, allegó el acta solicitada.
Señaló que, si bien, para su defensa la convocada dijo que las peticiones presentadas en las que se solicitó copia del acta no eran claras y que, además, no tenía la obligación de entregar los documentos solicitados por la protección de los datos semiprivados y que en sede constitucional se han 110013103015202300241 03 5 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá, D.C. Sala Civil negado los pedimentos de los actores para obtener copia del acta a través del derecho de petición. No obstante, conforme al propio reglamento de propiedad horizontal, en la administración recae la obligación de dar a conocer cada propietario del contenido integral del acta de la asamblea, cuya entrega no se puede supeditar a la existencia de petición pues se trata de cuestiones sustancialmente diferentes.
En consecuencia, advirtió el incumplimiento del deber de publicidad del acta de la asamblea. Por otra parte, en cuanto a los principios de participación y deliberación encontró que la limitación por intervención a un tiempo máximo de dos minutos tiene fundamento en el reglamento de propiedad horizontal, mismo que fue aprobado por la mayoría de los copropietarios, por lo que fue el cumplimiento de la norma.
Refirió que los demandantes reconocieron que no controvirtieron la limitante que fue adoptada y reconocieron que aunque se les permitió hablar no estaban de acuerdo con el límite de tiempo. Fue por esto que declaró probada la excepción denominada inexistencia de vulneración del derecho de participación. En lo que se refiere a la afectación del quorum por no haberse dado a conocer los poderes para la representación en la asamblea, de las pruebas de oficio decretadas, se pudo establecer que de los 23 copropietarios 16 asistieron a través de apoderado con mandato conferido con la facultad de participar y representarlos en la asamblea ordinaria; así conforme el artículo 22 de la escritura 2591 de 2023, la asamblea sí tenía quorum para decidir y adoptar las decisiones por la mayoría establecida en el reglamento.
Por lo anterior, declaró probada la excepción de cumplimiento de las formalidades para la realización de las asambleas de copropietarios quórum y mayorías. En sede de alegatos de conclusión el apoderado de la parte demandante cuestionó la inexistencia de poderes para dos apartamentos asistentes a la asamblea, aspecto no fue expuesto en la demanda y, por lo tanto no puede ahora traerse a colación para darle un giro a las pretensiones.
Con todo, dijo que uno de los apartamentos involucrados en ese alegato concurrió en causa propia y el otro a través de apoderado. En cuanto a que no se hizo la convocatoria en los 15 días anteriores a la celebración de la asamblea, señaló que toda vez que la convocatoria para la reunión se realizó el 3 de 110013103015202300241 03 6 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá, D.C. Sala Civil marzo de 2023, para ser desarrollada el 22 de marzo siguiente, advirtió que la comunicación fue remitida con 18 días de antelación, con lo que se cumplió el término que contempla la norma y el reglamento de propiedad horizontal.
Sobre la transgresión del derecho de inspección consagrado en el numeral 4° del artículo 51 de la Ley 675 de 2001 y el artículo 3° del reglamento de propiedad horizontal, destacó que aunque, en efecto, en los términos esgrimidos por los demandantes no está estipulado el derecho de inspección que consagra la ley comercial, la copropiedad está habilitada a constatar durante ocho horas hábiles cada día, el presupuesto de ingresos y egresos y el balance general de cuentas, ya que así lo establece el artículo 21 de la Escritura Pública 4713 de 1990, con lo que se demuestra el incumplimiento de la copropiedad al no permitir el acceso a esos documentos.
Luego aclaró que la falta de comunicación y publicación del acta de la asamblea, no implica la nulidad del acto cuestionado, sino su inoponibilidad. En cuanto a la falta de aprobación de los estados financieros por parte del Consejo de Administración, lo que no se acreditó por parte de la demandada que hubiera ocurrido, esto si trae consigo la declaración de nulidad en lo que a ese tema se refiere.
Finalmente, despachó desfavorablemente las excepciones de temeridad y mala fe al no estar configuradas. Consecuencia de lo considerado en precedencia, declaró la nulidad del acta de convocatoria de fecha 3 de marzo de 2023 y la asamblea realizada el 22 de marzo de 2023, únicamente en lo relativo a la aprobación a los balances y estados financieros del año 2022.
LA APELACIÓN 1. El extremo demandante, se mostró inconforme con la sentencia de primera instancia por las razones que a continuación se resumen: (i) La sentencia declaró la nulidad del acto de convocatoria únicamente en los aspectos relativos a la falta de aprobación previa del consejo de administración de los balances y estados financieros; no obstante, en su sentir, la nulidad debió cobijar también todas las decisiones adoptadas en la Asamblea de 2023, incluyendo el presupuesto para el año 2023 y la cuota de administración. 110013103015202300241 03 7 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá, D.C. Sala Civil (ii) En cuanto al derecho de participación, acusó la decisión de desconocer que debe estar soportado en que, para la toma de decisiones, se esté debidamente informado.
Señaló que, al no haberse permitido la inspección de los documentos, las determinaciones adoptadas carecen de fundamento, pues lo que se aprobó se hizo sin conocer a fondo el asunto puesto a consideración de la asamblea. Añadió que no se tuvo una comunicación simultánea o sucesiva “(…) que acreditara voz e imagen de quien aprobaba o improbaba (…)” ya que no se identificó a cada uno de los votantes con nombre y apellido sino que se les cosificó por número de apartamento o indicando el nombre en un cuadro de Excel.
Además, dijo que no hubo pronunciamiento sobre la compulsa de copias solicitada en los alegatos de conclusión por, supuestamente, configurarse los delitos de falso testimonio y ocultamiento de elemento material probatorio. 2. La parte demandada censuró la sentencia de primera instancia por contener un error en la motivación porque, en el evento de que los estados financieros para la vigencia 2022 no se hubieran sometido a consideración y debate del Consejo de Administración, ese error fue subsanado cuando la Asamblea de Copropietarios, como órgano de dirección, los aprobó con un 81,46% de votos a favor.
Con todo, dijo que los estados financieros para la vigencia presupuestal del año 2022 si fueron revisados y sometidos a aprobación del Consejo de Administración, como se evidencia en el acta n° 97 de 18 de febrero de 2023, cuya copia adjuntó con la sustentación diciendo que antes no se aportó porque en el curso del proceso no se hizo referencia a los estados financieros, por lo que no se estimó necesario defender y probar el cumplimiento de lo dispuesto en la Ley.
Contrario a lo que concluyó el Juzgado, la Ley 675 de 2001 no ordena poner en conocimiento de los copropietarios la aprobación de los estados financieros junto con el acta de convocatoria, ni mucho menos que la ausencia de publicación o remisión de lugar a la nulidad de las decisiones que sobre los mismos adopta la asamblea. CONSIDERACIONES 110013103015202300241 03 8 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá, D.C. Sala Civil 1.
Con la presencia de los llamados presupuestos procesales de la acción y sin que se advierta la configuración de causal que pueda viciar de nulidad lo actuado, están dadas las condiciones para que esta Corporación decida de fondo la instancia. 2. Preliminarmente se advierte que, como la decisión fue impugnada en su totalidad por ambos extremos del litigio, al tenor de lo dispuesto en el artículo 328 de la Ley 1564 de 2012, esta Sala de Decisión cuenta con competencia panorámica, por lo que podrá analizar y resolver el asunto sin limitaciones.
Así las cosas, el problema jurídico a resolver por esta Corporación, se contrae a determinar, si las decisiones adoptadas en la asamblea de copropietarios del Edificio Multifamiliar Palma Real P.H. celebrada el 22 de marzo de 2023, está totalmente viciada de nulidad o sí, por el contrario, las determinaciones allí adoptadas conservan plena validez. 3.
De conformidad con el artículo 382 de la Ley 1564 de 2012: «La demanda de impugnación de actos o decisiones de asambleas, juntas directivas, juntas de socios o de cualquier otro órgano directivo de personas jurídicas de derecho privado, solo podrá proponerse, so pena de caducidad, dentro de los dos (2) meses siguientes a la fecha del acto respectivo y deberá dirigirse contra la entidad.
Si se tratare de acuerdos o actos sujetos a registro, el término se contará desde la fecha de la inscripción. En la demanda podrá pedirse la suspensión provisional de los efectos del acto impugnado por violación de las disposiciones invocadas por el solicitante, cuando tal violación surja del análisis del acto demandado, su confrontación con las normas, el reglamento o los estatutos respectivos invocados como violados, o del estudio de las pruebas allegadas con la solicitud.
El demandante prestará caución en la cuantía que el juez señale. El auto que decrete la medida es apelable en el efecto devolutivo». En este tipo de asuntos, el objeto de la pretensión se centra en que “(…) tras constatar la incompatibilidad del acto cuestionado con la norma jurídica superior, el juez lo declare 110013103015202300241 03 9 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá, D.C. Sala Civil ineficaz por su ilegitimidad”, así “La causa de la pretensión está constituida por la actividad desplegada para la expedición del acto presumiblemente ilegítimo, el contenido de este y su disconformidad con la norma jurídica superior.
A dicho propósito conviene tener en cuenta que la violación del precepto superior puede consistir en la inobservancia del rito establecido para la adopción de la decisión, o en la incompatibilidad del contenido del acto con el de aquel”5. 4. En el sub examine, conviene recordar que lo cuestionado es tanto el acto de convocatoria, como las decisiones adoptadas en la asamblea, no presencial, que se desarrolló el 22 de marzo de 2023 respecto de los copropietarios del Edificio Multifamiliar Palma Real P.H. A pesar de la poca claridad con la que se acusaron las determinaciones cuestionadas, en una ponderada interpretación de la demanda se puede establecer con claridad que los desacuerdos que plantearon los demandantes, se centraron en (i) que entre el envío de la convocatoria para la Asamblea General y la fecha en que se realizó no se les permitió inspeccionar la documentación soporte sobre los asuntos a debatir;
(ii) que previo a su presentación ante la Asamblea General no se sometieron a aprobación del Consejo de Administración los estados financieros y (iii) que durante el desarrollo de la Asamblea General se impidió su participación. 5. En cuanto concierne a la convocatoria a la Asamblea General de copropietarios, debe partirse del contenido del artículo 39 de la Ley 675 de 2001: «La Asamblea General se reunirá ordinariamente por lo menos una vez al año, en la fecha señalada en el reglamento de propiedad horizontal y, en silencio de este, dentro de los tres (3) meses siguientes al vencimiento de cada período presupuestal; con el fin de examinar la situación general de la persona jurídica, efectuar los nombramientos cuya elección le corresponda, considerar y aprobar las cuentas del último ejercicio y presupuesto para el siguiente año. La convocatoria la efectuará el administrador, con una antelación no inferior a quince (15) días calendario.
Se reunirá en forma extraordinaria cuando las necesidades imprevistas o urgentes del edificio o Rojas Gómez, Miguel Enrique, Lecciones de Derecho Procesal, tomo 4, procesos de conocimiento. Tercera edición 2021. Páginas 457 y 458. 5 110013103015202300241 03 10 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá, D.C. Sala Civil conjunto así lo ameriten, por convocatoria del administrador, del consejo de administración, del Revisor Fiscal o de un número plural de propietarios de bienes privados que representen por lo menos, la quinta parte de los coeficientes de copropiedad.
PARÁGRAFO 1 o. Toda convocatoria se hará mediante comunicación enviada a cada uno de los propietarios de los bienes de dominio particular del edificio o conjunto, a la última dirección registrada por los mismos. Tratándose de asamblea extraordinaria, reuniones no presenciales y de decisiones por comunicación escrita, en el aviso se insertará el orden del día y en la misma no se podrán tomar decisiones sobre temas no previstos en este.
PARÁGRAFO 2 o. La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que adeuden contribuciones a las expensas comunes». 5.1. En el asunto examinado, mediante comunicación escrita de 3 de marzo de 2023, la señora Astrid Tamayo Fierro, como administradora del Edificio Multifamiliar Palma Real P.H., convocó a todos los copropietarios a la celebración de “ASAMBLEA GENERAL ORDINARIA VIRTUAL NO PRESENCIAL DE COPROPIETARIOS, que se llevará a cabo el día miércoles 22 de marzo de 2023 a las 7:00 p.m. a través de (sic) plataforma Zoom (…)”6.
Al respecto, lo primero que se advierte es que quien convocó fue la persona que para ello autorizó la ley, al tiempo que, entre la fecha en que se envió la invitación a los copropietarios, el 3 de marzo de 2023, como lo reconocieron los demandantes en el escrito introductor, y la celebración de la Asamblea, transcurrieron 20 días calendario; es decir, los presupuestos señalados en el artículo 39 ídem, están cabalmente acreditados. 5.2.
Recuérdese que el a quo declaró la nulidad del acta de convocatoria en lo que tiene que ver con los estados financieros del año inmediatamente anterior; ello, porque, de un lado, contario a lo dispuesto en el artículo 21 de la Escritura Pública 4713 de 18 de diciembre de 1990, no se acreditó que durante los 15 días previos al aviso de convocatoria estuviera a disposición de los copropietarios durante 8 horas hábiles diarias los libros de cuentas e informes correspondientes.
Folio 24 y siguientes, PDF 070ContestacionDemanda, 01PrimeraInstancia, Anexo, 01Instancia, 01PrimeraInstancia. 6 110013103015202300241 03 C01CuadernoPrincipal, 11 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá, D.C. Sala Civil De otra parte, también se fundó la decisión en que, previo a la presentación ante la Asamblea General, el Consejo de Administración no aprobó los estados financieros de la vigencia anterior.
Sobre la primera falencia que advirtió el Juzgado, sea lo primero precisar que, en efecto, en el artículo 21 de la Escritura 4713 de 18 de diciembre de 1990, se estipuló7: 12 Folio 60 y siguientes PDF052Pruebas, C01CuadernoPrincipal, 01PrimeraInstancia, Anexo, 01Instancia, 01PrimeraInstancia. 7 110013103015202300241 03 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá, D.C. Sala Civil 13 110013103015202300241 03 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá, D.C. Sala Civil Como se observa, allí se dijo que “Durante los quince (15) días de aviso previo mencionado antes, el Administrador, Auditor o Revisor Fiscal mantendrán los libros de cuentas, informes, correspondencia y demás documentos pertinentes a disposición de los copropietarios, durante ocho (8) horas hábiles cada día”.
Sin embargo, con la protocolización de la Escritura Pública 02591 de 26 de septiembre de 2003 cuyo objeto era “(…) someter los inmuebles que conforman el EDIFICIO MULTIFAMILIAR DENOMINADO PALMA REAL PROPIEDAD HORIZONTAL al nuevo régimen de Propiedad Horizontal previsto en la Ley seiscientos setenta y cinco (675) de Agosto tres (03) de dos mil uno (2.001), para dar cumplimiento al artículo ochenta y seis (86) de la misma (…)”8; el artículo 21 relativo a las reuniones quedó así9: 14 Nada se dijo sobre la puesta a disposición de los copropietarios de documentación durante el término previo a la asamblea.
Folio 7, PDF 054Pruebas, C01CuadernoPrincipal, 01PrimeraInstancia, Anexo, 01Instancia, 01PrimeraInstancia. 9 Folio 25, PDF 054Pruebas, C01CuadernoPrincipal, 01PrimeraInstancia, Anexo, 01Instancia, 01PrimeraInstancia. 8 110013103015202300241 03 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá, D.C. Sala Civil Contrario a ello, en el Reglamento de Propiedad Horizontal, se estableció, entre las funciones y atribuciones del Consejo de Administración la de “(…) Examinar y aprobar en primera instancia las Cuentas, el Balance o Informes que han de pasar a la consideración de la Asamblea y proponer las determinaciones que se estimen acertadas en relación con los saldos y con utilidades extraordinarias para mejoras de la propiedad común”10; disposición que se mantuvo vigente con la reforma hecha mediante Escritura Pública 02591 de 26 de septiembre de 2003, toda vez que el artículo 25A expresamente señaló que “Al Consejo de Administración le corresponderá tomar las determinaciones necesarias en orden a que la persona jurídica cumpla sus fines, de acuerdo con lo previsto en el Reglamento de Propiedad Horizontal del EDIFICIO MULTIFAMILIAR – PALMA REAL”11.
Significa lo anterior que previo a someter a discusión y aprobación de la Asamblea General de copropietarios, los estados financieros y balances e informes, estos debían necesariamente haber sido aprobados por el Consejo de Administración. Si bien dice la Copropiedad apelante que ello sí ocurrió; aunque no consideró necesario arrimar las pruebas que así lo acreditaban, tal excusa carece de asidero por cuanto desde los hechos de la demanda se expuso tal cuestionamiento por parte de los demandantes al señalar12: Indiscutiblemente desde el libelo inicial se cuestionó el cumplimiento de tal exigencia previa por lo que, entonces, a la defensa le correspondía allegar los medios de convicción pertinentes para desvirtuar dichos reproches; y como así no procedió, debe entonces asumir las consecuencias de su desidia lo que se traduce en la nulidad de los puntos 8 y 9 de la convocatoria a Asamblea General Ordinaria no presencial de copropietarios, relativos a “8.
Presentación y aprobación de los Estados Financieros a diciembre 31 de 2022” y “9. Folio 67, PDF052Pruebas, C01CuadernoPrincipal, 01PrimeraInstancia, Anexo, 01Instancia, 01PrimeraInstancia. 11 Folio 33, PDF 054Pruebas, C01CuadernoPrincipal, 01PrimeraInstancia, Anexo, 01Instancia, 01PrimeraInstancia. 12 Folio 6, PDF 062Subsanacion, C01CuadernoPrincipal, 01PrimeraInstancia, Anexo, 01Instancia, 01PrimeraInstancia. 10 110013103015202300241 03 15 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá, D.C. Sala Civil Presentación y Aprobación (sic) Proyecto Presupuesto de Ingresos y Gastos para la vigencia año 2023”13.
Lo dicho, ante la ausencia de prueba que demuestre que, conforme lo dispone el reglamento de propiedad horizontal el Consejo de Administración aprobó en primera instancia lo relativo a los estados financieros y presupuesto que se sometió a discusión y aprobación de la Asamblea General, sin que sea de recibo el argumento de la copropiedad encartada relativo a que tal omisión se saneó con la aprobación hecha por la Asamblea; esto, de una parte, porque para ello era indispensable contar con la anuencia previa del Consejo de Administración, como ya se explicó en precedencia y, de otra, porque como se explicará a renglón seguido, las decisiones de la Asamblea General de Copropietarios de 22 de marzo de 2023, son ineficaces. 6.
Ahora, comoquiera que las determinaciones cuestionadas se adoptaron en reunión no presencial, se impone examinar este tipo de encuentros. 6.1. Tratándose de propiedades horizontales, la Ley 675 de 2001 se ocupó de aquellas en su artículo 42, en la forma y términos que a continuación se reproducen: «Siempre que ello se pueda probar, habrá reunión de la asamblea general cuando por cualquier medio los propietarios de bienes privados o sus representantes o delegados puedan deliberar y decidir por comunicación simultánea o sucesiva de conformidad con el quórum requerido para el respectivo caso.
En este último caso, la sucesión de comunicaciones deberá ocurrir de manera inmediata de acuerdo con el medio empleado, de lo cual dará fe el revisor fiscal de la copropiedad». 6.2. Relativo a las reuniones no presenciales, se ha dicho14: «Copiando las disposiciones del derecho societario (art. 19, 20 y 21, Ley 222/95), la Ley 675 contempla las figuras de la reunión no presencial y las decisiones por comunicación escrita, adaptándose al régimen de propiedad horizontal (…).
Folio 24, PDF 070ContestacionDemanda, C01CuadernoPrincipal, 01PrimeraInstancia, Anexo, 01Instancia, 01PrimeraInstancia. 14 Montejo Camargo, Javier Raúl. Manual de Propiedad Horizontal en Colombia, segunda edición, Librería Ediciones del Profesional Ltda., 2016. Páginas 80 y siguientes. 13 110013103015202300241 03 16 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá, D.C. Sala Civil De acuerdo con el Dr. Francisco Reyes Villamizar, en este tipo de reuniones se exige la participación de todos los asociados pues “al no existir convocatoria formal, ya que los socios pueden simplemente ponerse de acuerdo acerca de la hora en que se realizará la reunión, el riesgo de que pueda perjudicarse el interés de un socio o grupo puede ser de gran entidad”.
La doctrina, en materia societaria señala que una reunión es no presencial cuando esta se verifica sin la presencia física de sus socios o de sus representantes, pero contando con la participación y votación de todos los asociados, utilizando cualquier medio de comunicación. Para acreditar la validez de una reunión no presencial, establece la Ley 675 que de ella deberá quedar prueba inequívoca, como fax, grabación magnetofónica o similar, donde sea claro el nombre del propietario que emite la comunicación, el contenido de la misma y la hora en que lo hace, así como la correspondiente copia de la convocatoria efectuada a los copropietarios (Par.
Del art. 42, Ley 675/2001). Respecto de la constancia o prueba de la comunicación, el Dr. Gil Echeverry señala en materia societaria: “Debe quedar plenamente probada la comunicación entre el convocante y sus socios, dejando constancia de la forma de convocatoria, el cuestionario o contenido de la respuesta que se debe dar, el término de contestación y la votación emitida.
Si se utiliza comunicación telefónica se puede probar dicha comunicación mediante grabaciones magnetofónicas. Si se acude a un libro de registro especial, en este, debe aparecer el nombre del socio, la respuesta requerida, su contestación, la fecha de la misma y la firma del socio. Cuando la comunicación conste en escritos separados, estos formarán parte del acta.
Serán válidas las decisiones de la Asamblea General cuando, convocada la totalidad de propietarios de unidades privadas, los deliberantes, sus representantes o delegados debidamente acreditados, expresen el sentido de su voto frente a una o varias decisiones concretas, señalando de manera expresa el nombre del copropietario que emite la comunicación, contenido de la misma y la fecha y hora en que se hace. 110013103015202300241 03 17 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá, D.C. Sala Civil En este evento la mayoría respectiva se computará sobre el total de los coeficientes que integran el edificio o conjunto, Si los propietarios hubieren expresado su voto en documentos separados, éstos deberán recibirse en un término máximo de un (1) mes, contado a partir del envío acreditado de la primera comunicación (art. 43, Ley 675/2001).
De la misma manera como lo establece el parágrafo del artículo 21 de la Ley 222 de 1995 referente a las sociedades comerciales, la Ley 675 de 2001 señala, en materia de propiedad horizontal que las decisiones adoptadas en reuniones no presenciales o las decisiones por comunicación escrita serán ineficaces cuando alguno de los propietarios no participe en la comunicación simultánea o sucesiva, o en la comunicación escrita expresada esta última dentro del término de un (1) mes.
Las actas deberán asentarse en el libro respectivo, suscribirse por el representante legal y comunicarse a los propietarios dentro de los diez (10) días siguientes a aquel en que se concluyó el acuerdo. Requisitos de las reuniones no presenciales: Para la validez de las reuniones no presenciales, es necesario el cumplimiento de los siguientes requisitos: Que todos los inmuebles del edificio o conjunto, sin excepción, participen en ella.
Que sea utilizado cualquier medio de comunicación. Que quede constancia de los votos emitidos por cada copropietario, documentos que servirán de soporte y eventualmente de prueba en caso de que se cuestione la validez de la reunión. Que la sucesión de comunicaciones se realice dentro del tiempo estipulado en la ley. Que lo decidido se asiente en el acta respectiva la cual deberá ser redactada dentro del término legal establecido para ello» (subraya intencional). 6.3.
Como viene de verse, la Ley 675 de 2001 en su artículo 42 permite la realización de Asambleas no presenciales, mismas que se dividen en dos categorías distintas según la forma de comunicación empleada: simultánea o sucesiva; para mejor comprensión, véase lo dicho por la doctrina: 110013103015202300241 03 18 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá, D.C. Sala Civil «Parte este artículo del supuesto legal de la necesaria y absoluta probanza de la asamblea no presencial, término de Perogrullo porque en el derecho lo que no tenga prueba no es derecho: Dame los hechos y te daré el derecho dice un principio universal.
El instrumento empleado para el funcionamiento de esta asamblea debe generar por su propia naturaleza una opción deliberativa, de tal forma que los propietarios tengan la posibilidad de discutir y controvertir la propuesta. Así, si se trata de la consideración de una cuota extraordinaria y la asamblea se realiza a través de un sistema de videoconferencia, existe una forma de comunicación y decisión simultánea.
A través del televideo (sic) se conocen las propuestas, las observaciones y las contrapropuestas (deliberación) de tal forma que la comunicación y la decisión se producen simultáneamente. Por el contrario, se envían mensajes electrónicos en bloque a la dirección electrónica de cada propietario de tal forma que los destinatarios los reciben unos tras otros, la comunicación será sucesiva.
En este último caso, la sucesión de comunicaciones deberá ocurrir de manera inmediata, situación que acreditará el Revisor Fiscal»15 (énfasis añadido). Además, de la redacción normativa se extrae que estas deben cumplir con dos requisitos indispensables; el primero de ellos, que obre prueba inequívoca de su realización y, el segundo, que todos los propietarios participen en la comunicación simultánea o sucesiva.
Respecto de este último, establece el artículo 44 de la Ley 675 de 2001: «En los casos a que se refieren los artículos 42 y 43 precedentes, las decisiones adoptadas serán ineficaces cuando alguno de los propietarios no participe en la comunicación simultánea o sucesiva, o en la comunicación escrita, expresada esta última dentro del término previsto en el artículo anterior.
Las actas deberán asentarse en el libro respectivo, suscribirse por el representante legal y comunicarse a los propietarios dentro de los diez (10) días siguientes a aquel en que se concluyó el acuerdo» (subraya fuera del texto). 15 Velásquez Jaramillo, Luis Guillermo. La Propiedad Horizontal en Colombia conforme con la Ley 675 de 2001, tercera edición, 2005.
Página 311. 110013103015202300241 03 19 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá, D.C. Sala Civil Uno de los autores previamente citados16, al señalar las semejanzas existentes entre las asambleas no presenciales, destacó: «6. En ambas, las decisiones son ineficaces cuando alguno de los propietarios no participe en la comunicación sucesiva o simultánea (artículo 42) o en la comunicación escrita (43).
Dicha exigencia se deduce del inciso primero del artículo 44 de la Ley 675 de 2001». Y, en nota al pie hecha a continuación, explicó: «Cuando la ley menciona la palabra “ineficacia” quiere dar a entender que la decisión no requiere impugnación judicial porque carece de valor. Una sentencia del Consejo de Estado de agosto 28 de 1975, expediente 2133, citada por Nuevo Código de Comercio de Editorial Legis, envío 114, marzo de 2002, pág. 137, afirma sobre este punto lo siguiente: “Como de conformidad con el artículo 190 del C. de Co.
Las reuniones que se realicen sin el quorum requerido son ineficaces, ello se traduce en que “no producen efectos, sin necesidad de declaración judicial o de providencia administrativa, no requieren ser impugnadas porque su carencia de valor o su inutilidad jurídica está implícita en esa sanción que obra de modo automático por ministerio de la ley” (Teoría General de las Sociedades, NARVÁES, JOSÉ IGNACIO, primera edición. 1975, pág.34).
Es lo que el artículo 897 del código citado quiere significar con la expresión de “pleno derecho”. Verificada la falta de quórum, esa misma circunstancia determina “per se” que el acto es ineficaz, o sea, que no puede producir ningún efecto. En tal virtud debe entenderse que el derecho de impugnación previsto en el artículo 191 del C. de Co.
Sólo es ejercitable contra los actos viciados de nulidad, es decir, lo que adopten sin la mayoría requerida pero dentro de una reunión realizada con el quórum legal o estatutario, o excediendo los límites del contrato social». 6.4. En el particular, por escritura 02591 de 26 de septiembre de 2003, se realizó la reforma y adecuación a la Ley 675 de 2001 del reglamento de propiedad horizontal y respecto de esta clase de asambleas se consagró17: 16 Velásquez Jaramillo, Luis Guillermo.
La Propiedad Horizontal en Colombia conforme con la Ley 675 de 2001, tercera edición, 2005. Página 313. 17 Folio 26, PDF 054Pruebas, 01CuadernoPrincipal, 01PrimeraInstancia, Anexo, 01Instancia, 01PrimeraInstancia. 110013103015202300241 03 20 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá, D.C. Sala Civil 21 110013103015202300241 03 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá, D.C. Sala Civil En síntesis, allí se adoptaron de forma idéntica los preceptos de la Ley 675 de 2001, incluyendo la sanción por ineficacia cuando en las reuniones no presenciales no toman parte de forma sucesiva o simultánea la totalidad de los copropietarios.
Si bien, en un principio de la lectura del artículo 42 de la Ley 675 de 2001, se puede inferir que siempre y cuando se cumpla con el quorum para sesionar es posible adelantar las Asambleas Ordinarias no Presenciales; al armonizarlo con el artículo 44 ídem, no queda duda de que esta última disposición condicionó la eficacia de las decisiones allí adoptadas está atada a que todos los propietarios, tomen parte de la comunicación sucesiva o simultánea. 6.5.
Según el reglamento de propiedad horizontal, la copropiedad está compuesta por 38 garajes y 24 apartamentos que integran el 100% de los coeficientes. 6.6. En el sub examine, no hay duda de que la Asamblea ordinaria de copropietarios celebrada el 22 de marzo de 2023 quedó grabada en audio y video, tal como se corroboró con la prueba de oficio decretada por la autoridad judicial de primera instancia18.
Sin embargo, basta con verificar el acta de la Asamblea Genera para advertir que la misma se desarrolló sin la 18 Enlace de acceso a la grabación remitido vía correo electrónico de 17 de julio de 2024, disponible en el PDF 091AportanPruebasOficio, C01CuadernoPrincipal, 01PrimeraInstancia, Anexo, 01Instancia, 01PrimeraInstancia. 110013103015202300241 03 22 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá, D.C. Sala Civil comparecencia consignó19: de todos los copropietarios; así se Obsérvese que según quedó registrado, por el apartamento 202 quien asistió no se reportó y por el apartamento 303 nadie se hizo presente; es decir no se logró completar el 100% de participación y asistencia de los copropietarios que la Ley y el reglamento exigen.
Esto, como viene de verse, afecta de forma insalvable las decisiones allí adoptadas, las que, por tal razón resultan ineficaces por lo que, inane resulta su impugnación pues las determinaciones demandadas, simplemente, carecen de validez; esta situación opera de pleno derecho y, por lo tanto, al hallarse acreditadas, como en este caso, se impone su declaración por parte de la autoridad judicial. 6.7.
Así, no se trata de que por haberse restringido las intervenciones a un máximo de dos minutos o por ejercerse la moción de orden para limitar los aportes no relacionados con el asunto a discutir, se haya infringido la deliberación o participación de los copropietarios, pues estas son medidas que lucen razonables para permitir el correcto y ordenado desarrollo de la reunión. Empero, como se anticipó, la no participación de la totalidad de las unidades privadas que componen la copropiedad, en la comunicación simultánea durante el desarrollo de la asamblea no presencial que se adelantó de forma virtual a través de la plataforma Zoom, es la que da lugar a la ineficacia 19 Folio 39, PDF 091AportanPruebasOficio, C01CuadernoPrincipal, 01PrimeraInstancia, Anexo, 01Instancia, 01PrimeraInstancia. 110013103015202300241 03 23 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá, D.C. Sala Civil de las decisiones que se sometieron a consideración y votación de los intervinientes.
Recuérdese que, en un principio, para los apartamentos 303 y 202 no se reportó asistencia; sin embargo, este último fue registrado como asistente en la relación consignada en la respectiva acta, esto a pesar de lo señalado en el numeral 1° reproducido en párrafos anteriores, véase20: 24 Sin embargo, la participación bien en nombre propio, o través de apoderado para el apartamento 303 no se concretó lo que impidió alcanzar el 100% de participación en la Asamblea Ordinaria Virtual no Presencial de 22 de marzo de 2023. 6.8.
Si bien un lector desprevenido podría concluir que la redacción de la norma da lugar a que, deliberadamente, un copropietario interesado en torpedear las decisiones de la asamblea elija simplemente no asistir para forzar la ineficacia de lo allí resuelto; lo cierto es que, de no alcanzarse el quorum, que para el caso de las reuniones no presenciales, se insiste, es del 100%, debe entonces acudirse a lo señalado en el artículo 41 ejusdem, mismo que señala la forma en que se ha de proceder cuando para la asamblea no resulta posible sesionar al no alcanzar el número de personas requerido para adoptar los acuerdos que allí se discuten. 20 Folio 40, PDF 091AportanPruebasOficio, C01CuadernoPrincipal, 01PrimeraInstancia, Anexo, 01Instancia, 01PrimeraInstancia. 110013103015202300241 03 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá, D.C. Sala Civil 7.
Corolario de lo anterior, se revocará la decisión de primera instancia para, en su lugar, declarar la nulidad de los puntos 8 y 9 de la convocatoria de 3 de marzo de 2023 a la Asamblea General Ordinaria Virtual no Presencial de Copropietarios Edificio Multifamiliar Palma Real y la ineficacia de las decisiones adoptadas en la “ASAMBLEA ORDINARIA VIRTUAL NO PRESENCIAL” de 22 de marzo de 2023 del Edificio Multifamiliar Palma Real P.H. Comoquiera que revocará la determinación del juez de primera instancia y la decisión adoptada resulta favorable al extremo demandante, se condenará en costas de ambas instancias a la parte demandada (numeral 4°, artículo 365 de la Ley 1564 de 2012).
DECISIÓN Por lo expuesto, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá, D. C., en Sala de Decisión Civil, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la Ley,
RESUELVE
REVOCAR la sentencia emitida el 24 de julio de 2024 por el Juzgado 53 Civil del Circuito de Bogotá; en su lugar:
PRIMERO: DECLARAR la nulidad de los puntos 8 y 9 de la convocatoria de 3 de marzo de 2023 a la Asamblea General Ordinaria Virtual no Presencial de Copropietarios Edificio Multifamiliar Palma Real.
SEGUNDO: DECLARAR la ineficacia de las decisiones adoptadas por la “ASAMBLEA ORDINARIA VIRTUAL NO PRESENCIAL” de copropietarios del Edificio Multifamiliar Palma Real P.H., que tuvo lugar el 22 de marzo de 2023.
TERCERO: CONDENAR en costas de ambas instancias al Edificio Multifamiliar Palma Real P.H.
NOTIFÍQUESE, RUTH ELENA GALVIS VERGARA Magistrada 110013103015202300241 03 110013103015202300241 03 25 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá, D.C. Sala Civil MARTHA ISABEL GARCÍA SERRANO Magistrada 110013103015202300241 03 JORGE EDUARDO FERREIRA VARGAS Magistrado 110013103015202300241 03 26 Firmado Por: Ruth Elena Galvis Vergara Magistrada 110013103015202300241 03 Sala Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Martha Isabel Garcia Serrano Magistrada Sala 021 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Jorge Eduardo Ferreira Vargas Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Dirección Ejecutiva De Administración Judicial Funcionario Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: b26458cc15087cb10bafb1b2043ec61770b5a93ed011892b9e8257b1dc37ced8 Documento generado en 22/11/2024 01:15:56 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica