Magistrado Sustanciador: RICARDO ACOSTA BUITRAGO Bogotá D.C., veintitrés (23) de julio de dos mil veinticinco (2025) DEMANDANTE DEMANDADO CLASE DE PROCESO OLGA JANNETH PEREZ PRECIADO VICTOR JULIO CANCINO DIAZ DECLARATIVO-RESOLUCIÓN DE CONTARTO ASUNTO La Sala resuelve el recurso de apelación instaurado por la demandante contra la sentencia que profirió en audiencia el Juzgado 60 Civil del Circuito de Bogotá, el 13 de febrero del 2025.
ANTECEDENTES 1. En demanda, oportunamente subsanada, su proponente solicitó, en forma principal, lo siguiente: (i) «declarar resuelto» el «contrato de compraventa contenido en la escritura pública n° 657 del 20 de abril del 2021, otorgada en la Notaría 67 del Círculo de [esta ciudad]»; la pretensión versó sobre el inmueble distinguido con el folio de matrícula inmobiliaria 50C-26230, ubicado en la Calle 66 # 81A-36, alinderado como viene en el texto del libelo;
(ii) Que se ordene a la notaría cancelar el instrumento y al (iii) registrador proceder en tal sentido; (iv); condenar al demandado a pagar COP 180 000 000 a título de arras; y (v) COP 35 000 000 por cláusula penal. En subsidio de lo anterior, exoró la (i) rescisión por lesión enorme; (ii) y, como consecuencia, que se pagara COP 548 747 000. 2.
En sustento la actora comentó que, obrando como promitente vendedora y el señor Víctor Cancino Díaz, promisorio comprador, el 19 de marzo del 2021 firmaron una promesa de venta sobre el fundo arriba identificado. República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá D.C. Sala Civil El precio fue acordado en la suma de COP 350 000 000 que el interpelado se comprometió a honrar así: a) COP 159 000 000 «representados en el cheque n° A 9181844 a la firma del contrato (único pago recibido) …»; b) COP 21 000 000 a la signatura del acuerdo embrionario; c) COP 140 000 000 para cancelar el «día en que se levantaría la escritura pública»; d) COP 30 000 000 el 19 de mayo del 2021.
En los literales b, c y d, la interesada manifestó que eran «pagaderos en dinero en efectivo»; pero «jamás recibió». No obstante que, en el literal A, cláusula 4ª se pactaron como arras COP 180 000 000, al día siguiente -20 de abril del anunciado año- se perfeccionó el negocio jurídico. El señor Víctor Julio -prosiguió- «mediante una serie de engaños» dijo que desembolsaría el saldo restante, que, en su apreciación, era de 191 000 000, después de esa data.
Lo anterior en razón a que por «seguridad no podía llevar toda esa cantidad» a la oficina notarial. La vendedora «de manera inocente», puesto que es «analfabeta, accedió a la solicitud realizada por el comprador» de suscribir el papel notarial. Sin embargo, al volver a la casa el accionado «en una maniobra propia de estafadores le negó» el reconocimiento del dinero faltante.
Esto, porque «la propiedad ya se encontraba en cabeza de él y [procedió], inmediatamente, al registro» del acto en la «en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Bogotá –Zona Centro-». De igual forma, el obligado «acompañado de varias personas de dudosa procedencia y a su servicio, [intentó] tomar posesión del inmueble a la fuerza», forzó «chapas, guardas y candados de la reja y el portón principal (…), manifestando a viva voz ante los inquilinos del predio y los vecinos del sector que él era el nuevo dueño…».
Empero, la vendedora «(…) no ha procedido a realizar [la] entrega real y material (…) hasta tanto no se le cancele el saldo (…) de la venta, junto con las arras». Fuera de lo anterior, la operación está viciada de «nulidad absoluta» por lesión enorme. Lo antelado obedece a que el valor pactado fue inferior al real y comercial. El perito Raúl Fernando Silva Lesmes presentó un dictamen que estimó la heredad en COP 548 747 000 dada su «área, (…) el sector en donde se 2 R.A.B. 11001310302820220003302 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá D.C. Sala Civil encuentra ubicado, la conservación, la edificación de tres niveles o plantas sobre él construida» y «tener seis apartamentos independientes…» (archivos digitales 003Demanda.pdf y 008SubsanacionDemanda.pdf\CuadernoPrimeraInstancia). 3.
La unidad judicial admitió el pliego inaugural el 2 de mayo del 2022. (archivo digital 010AutoAdmiteDemanda) exceptiva previa de pleito El demandado contestó y propuso la pendiente», resuelta desfavorablemente en interlocutorio del 2 de junio del 2023. (001ExcepcionesPrevias\ C02ExepcionesPrevias); también las de mérito tituladas: «inexistencia de la obligación, temeridad, mala fe de la parte y su apoderado, abuso del derecho» y «cobro de lo no debido».
(023ContestacionDemanda). En auto del 27 de enero del memorado año, se corrió traslado de los medios defensivos (033AutoReconocePersoneria) El litigio pasó al Juzgado 60 Civil del Circuito en virtud del Acuerdo No. CSJBTA24-63 de fecha 24 de abril de 2024, emitido por el Consejo Seccional de la Judicatura (052ConstanciaIngresoAlDespacho). 4.
En la sentencia oral del 13 de febrero del año en curso, el juez «declaró la falta de legitimación en la causa por activa» (núm. 1); negó las pretensiones (núm. 2); condenó en costas (núm. 3); terminó el proceso con orden de archivo de las diligencias (núm. 4) y levantó las medidas cautelares (núm. 5) (066ActaAudienciaSentencia). LA SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA 1.
La escritura pública señaló que la demandante había recibido «a entera satisfacción la totalidad del precio», lo cual no coincide con la realidad, de acuerdo con lo previsto en el otro sí. El demandado, en el interrogatorio de parte, «reconoció que, a la fecha, el saldo de los treinta millones no se canceló»; es decir, «hubo incumplimiento» en este aspecto.
Tampoco concuerda la entrega del fundo, la cual se hacía en la mencionada data, ella quedó diferida a un periodo de gracia otorgado a la promitente vendedora para que encontrara su vivienda nueva. La precursora aceptó, en el hecho noveno, que esa obligación no fue satisfecha hasta tanto se solucionara la parte de dinero adeudada. Además, en la diligencia manifestó 3 R.A.B. 11001310302820220003302 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá D.C. Sala Civil que «vive en el inmueble».
Prueba de las afirmaciones relativas a que, en los momentos de acordar y celebrar el pacto, presentara alguna «situación psicológica (…) que impidiera el uso de sus facultades mentales», brilla por su ausencia. Frente a las demás sumas -dijo el sentenciador- «no fue muy pacífico determinar a qué se refería». Los COP 140 000 000 que debía fueron satisfechos por el comprador que acompañó el «comprobante de egreso # 02 del 2021 fechado 20 de abril del 2021».
Este alude a la «compraventa» de marras. Los COP 21 000 000 fueron «cancelados en el acto» de la firma de la promesa. Por todo lo anterior, el juzgador reconoció el alejamiento de las cláusulas de forma reciproca de los contratantes. La promotora porque «no se allanó a cumplir» su parte y aún permanece en la construcción. El comprador pues dejó de pagar los COP 30 000 000 que «representan un porcentaje minúsculo teniendo en cuenta la totalidad de lo pactado».
Finalmente, en lo concerniente a la lesión enorme, el administrador de justicia aseveró su fracaso: el valor del negocio fue de COP 350 000 000, que respecto a los COP 548 747 0000 fijados por el perito, muestran que no existía la «desproporción» exigida por la ley (min. 1:22 a 41:34 archivo de video 065AudioVideoAudiencia_Sentencia). EL RECURSO DE APELACIÓN Alegó la demandante que se demostró el no pago de los COP 30 000 000, por tanto, hubo un «incumplimiento recíproco de los contratantes» de suerte que el juez debió acceder al mutuo disenso tácito. «Tampoco es cierto» -continuóque el hecho del demandado «sea minúsculo y que no se aplique el (…) criterio de proporcionalidad».
Aunado a esto, el requerido consignó el saldo debido el 27 de febrero del 2025, dentro del proceso del tradente al adquirente que él entabló en contra de la actora ante el juez 27 Civil del Circuito (2021-00423). Por consiguiente, se hubiera podido allanar a cumplir, pero no lo hizo. Además, la recurrente hizo «entrega real y material de las llaves del inmueble de la puerta principal, segundo [y] tercer piso» como lo describió el 4 R.A.B. 11001310302820220003302 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá D.C. Sala Civil deudor en interrogatorio, de tal suerte que nada «impedía» «allanarse» con lo que le tocaba.
Entonces, la vendedora «sí cumplió con todas sus obligaciones». En la lesión enorme, criticó la censora que el valor del avalúo catastral fijado en 2021 -COP 442 000 000, data en que se celebró el contrato- se debió aumentar en un 50%, aplicando el numeral 4 del artículo 444 del C.G.P., lo que daría un total de COP 663 000 000 como valor real.
Luego, si canceló COP 320 000 0000, quiere significar que fue inferior a la mitad del justo precio (011SustentacionRecursoApelacion\002CuadernoTribunal). CONSIDERACIONES 1. No existe reparo frente a los presupuestos procesales, tampoco sobre la competencia del tribunal, la cual queda restringida por los motivos planteados por la recurrente (art. 328 ibidem). 2.
Lo primero que advierte la Corporación es que la censora parte de un argumento contradictorio; de un lado, aceptó que entrambos hubo incumplimiento; y, del otro, dijo que ella cumplió con lo suyo. 2.1. Al margen de lo anterior, desde ya se anuncia el decaimiento del segmento de la censura que busca aplicar el mutuo disenso tácito.
La razón obedece a que el artículo 281 del Código General del Proceso consagra: «[la] sentencia deberá estar en consonancia con los hechos y las pretensiones aducidos en la demanda y (…) con las excepciones que aparezcan probadas y hubieren sido alegadas si así lo exige la ley». Esta regla de conducta implica –afirma la Corte- que el juzgador no se debe «pronunciar sobre un objeto distinto al delimitado por los contendores o por una causa diferente a la invocada por ellos…»1.
En las pretensiones, la autora pidió resolver el pacto de compraventa porque el comprador, dijo ella, no cumplió con la entrega de COP 191 000 000 que —aseguró— faltaron por pagar como parte del precio y, en subsidio, la 1 SC5473-2021. 5 R.A.B. 11001310302820220003302 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá D.C. Sala Civil rescisión por lesión enorme; solo en la apelación llamó a la institución del retracto mutuo.
El demandado esgrimió las defensas tendientes a rebatir la naturaleza sustancial de lo anhelado por «carecer ( ) de los presupuestos fácticos y jurídicos que le den existencia y validez», sin invocar la referida figura. En un episodio similar explicó la jurisprudencia que: «el fracaso de la (…) resolución por insatisfacción de los elementos que la estructuraban impedía al Tribunal pasar al estudio de la anotada excepción, como lo hizo, por lo que tampoco en desarrollo de dicho mecanismo defensivo, había lugar a que el Tribunal abordara el estudio del distracto contractual…»2.
Aunque lo antelado sería más que suficiente para despachar negativamente el quiebre de la sentencia por dicho aspecto, la Sala analizará el disenso desde la arista del artículo 1546 del Código Civil. En la sustentación la dama proclamó haber honrado su parte. En ese orden, cumple recordar que, para su prosperidad, se necesita que ese supuesto aparezca en el expediente y que «el contratante demandado haya incumplido lo pactado»3. 2.2.
Ahora, como las pretensiones vienen enfiladas contra el instrumento arriba mencionado, el juez concluyó que dos de las cláusulas resultaron desvirtuadas, pues contra lo escrito en el instrumento público (art. 1934 C.C.), «es (…) posible demostrar que ello no sucedió»4. La primera, que los COP 350 000 0000 la «vendedora (…) [los] recibido a satisfacción» (cláusula 4ª); la segunda, que a la «firma del (…) contrato, hace la entrega material (…) al comprador…» (cláusula 5ª) (hoja 7 archivo digital 002Anexos.pdf).
Esto porque en la promesa de venta del 19 de febrero del 2021 —base a la escritura— concertaron que el aludido precio de COP 350 000 000 quedaría cubierto de la siguiente manera: COP 159 000 0000 a través de cheque n° 9188451 y COP 21 000 000 en efectivo en esa data (hoja 18 archivo 002Anexos.pdf). De los COP 140 000 000, el otro- sí del 19 marzo de la prenotada anualidad, postergó el plazo de desembolso para el momento en que se firmará el documento el 19 de abril siguiente.
Los COP 30 000 000 restantes no tuvieron 2 SC1662-2019 3 SC-445-2020 4SC3790-2021 6 R.A.B. 11001310302820220003302 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá D.C. Sala Civil variación porque serían pagados el 21 de mayo «en efectivo personalmente en el domicilio de la promitente vendedora», fecha en la cual también concurría la traslación física de la heredad.
Es decir, a pesar de lo consignado en la escritura sobre las dos obligaciones, la realidad deja ver que fueron diferidas a un tiempo posterior y, finalmente, no se cumplieron. Veamos: Sucede que el 19 de abril únicamente el demandado asistió al recinto, según el acta levantada por la Notaría 67 del Círculo de Bogotá (hoja 29 023ContestacionDemanda.pdf).
Entonces, se podría decir que quien primero se apartó del pacto promisorio fue la vendedora; pero tal circunstancia es anodina, porque el señor Víctor Cancino, al rendir declaración, asentó que: «las señoras me volvieron a llamar el 20 para que se hicieran las escrituras…» (min. 39:00 a 39:37 064AudioVideoAudiencia_Parte2) y, en efecto, así lo hicieron.
Luego, si las «partes con su actitud denotaron que, por no tener los hechos (…) trascendencia suficiente para impedir sacar adelante el contrato, consintieron en ellos y lo superaron»5, no puede ahora invocarse esa situación para atribuirle incumplimiento a la demandante. En esa ocasión el demandado acompañó un comprobante, de la enunciada data, firmado por la ciudadana de haber recibido los COP 140 000 000 y, en el citado papel quedó escrito, como saldo: «COP 30 000 000 entregables 19/0572021.
Pendiente recibos servicios públicos (agua, luz, gas), paz y salvo todo concepto» y «entrega del primer piso» (hoja 50\023ContestacionDemanda.pdf). En el cuestionario absuelto, manifestó que acudió al predio el 19 de mayo acompañado de la «doctora Marcela para entrega de la casa» con el fin de «llevarle los COP 30 000 000» que los «tenía en el bolsillo».
En el acta levantada el citado día, se dejó sentado esto: «los abogados de Olga Janeth Pérez se negaron a recibir» el dinero (hojas 55 a 57 023ContestacionDemanda). Sin embargo, más adelante, en franca contradicción, indicó que en el fundo «le entregó los COP 30 000 000» (min. 50:55\ibid.). Previamente había dicho: «me entregaron fue dos llaves, una de la puerta principal y de un apartamento ».
Agregó: «Los otros ( ) estaban ocupados por unos inquilinos 5 SC-9 noviembre del 2009. Expediente 1999-1621 7 R.A.B. 11001310302820220003302 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá D.C. Sala Civil ( ) Cuando nosotros llegamos a abrir nuevamente la casa, pues al entrar ( ) salió un tipo en el segundo piso y yo le dije oiga maestro ¿usted que hace ahí? ¿Quién le dio permiso de entrar, que pasó?».
Él contestó: «llamen al doctor Rubén Sánchez que él fue quien me arrendó». Y concluyó: «nunca me [la] entregaron (…) porque ellos estaban viviendo en el primer piso » (min. 45:35 064AudioVideoAudiencia_Parte2). De lo anterior se puede concluir, con fuerza de confesión (art. 191 del C.G.P.), que la requirente le dio acceso a la casa, aunque de forma parcial, porque en la fecha prevista en el otrosí -19 de mayo del 2021- quedó pendiente la entrega de una planta.
El hecho fue corroborado por la propia demandante, quien al ser preguntada sobre ese particular esbozó: «no le entregué porque el señor no me ha cancelado toda la plata que me debe, por lo que se había arreglado…» (min. 22:00 a 23:13\ibid.). Ahí no paró. La recurrente incurrió en otra infracción. En la estipulación 6 de la escritura se dejó memoria de que el inmueble lo «entregará al día por concepto de servicios públicos de agua, alcantarillado, luz eléctrica, y gas, que han sido pagados los valores correspondientes…» (hoja 40 archivo digital 023ContestacionDemanda%20(3).pdf).
Esa obligación, en criterio de la Corporación, se debía solucionar a más tardar el 19 de mayo; no obstante, el demandado acompañó copia del recibo de pago energía expedido por Enel para el periodo comprendido entre el 22 de abril y 21 de mayo por COP 3 090 810, y la factura de Vanti S.A. E.S.P. por el consumo de marzo a abril del 2021 por COP 296 542 para «pago inmediato» (hojas 69 y 73\ibid.); ambas facturas revelan consumos anteriores no atendidos y no aparece en el expediente que se hubieran honrado esos compromisos.
Obran otros papeles del Acueducto carentes de fecha (hojas 70 a 71; 74 a 75\ibid.), lo que impide valorarlos, para este propósito. Para la Sala, el contexto probatorio acabado de referenciar pone de presente la separación del programa obligacional; la vendedora, dado que la venta se hizo por «el pleno dominio y posesión material» de la cosa, mas no fraccionada, y no terminó 023ContestacionDemanda); de aunado, entregarla debía (cláusula solventar los 1, hoja 37 emolumentos asociados a los servicios básicos y se abstuvo de hacerlo, tanto que se le inquirió si estaba al día, y fue clara al decir que: «yo no pago porque yo no soy la 8 R.A.B. 11001310302820220003302 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá D.C. Sala Civil dueña…» (min. 29:17\ibid.).
Esta circunstancia pone en serios aprietos la censura, al revelar su propia mora. Es cierto, faltó el desembolso restante del precio por el comprador, pero eso no rescata el incumplimiento de la recurrente, así haya podido el señor Cancino Díaz acudir a otros mecanismos para honrar el saldo prometido. El depósito judicial que consignó con destino al pleito del tradente al adquirente no alcanza a derruir el razonamiento del juzgador, ni siquiera en la hipótesis del mutuo disenso; demostraría otra cosa: que está dispuesto a cumplir el pacto, cuestión que por sí sola repele el citado instituto.
Esto para sostener que, si los compromisos eran simultáneos en el tiempo (entrega del inmueble, servicios públicos al día y pago del saldo restante), la pretensión enarbolada al abrigo de la regla 1546 ejusdem no se estructura. Por tanto, la falta de legitimación en la causa, entendida como ausencia de la conducta contractual que habilita al requirente para demandar la resolución, es ostensible.
Aquí poco interesa si el monto del precio que le faltó completar al comprador tenía la entidad suficiente para disolver la alianza; el éxito de ese alegato dependía de que la impugnante hubiera hecho las tareas contractuales relatadas. De todo lo anterior se concluye que no se reúnen las condiciones axiológicas de la acción de resolución contractual invocada, menos el mutuo disenso.
Por ello, el primer reparo de la impugnación fracasa. 3. En ese orden la Corporación entrará a analizar el embate relacionado con la lesión enorme. Dispone el artículo 947 del Código Civil, para el caso del vendedor, que sufrirá lesión enorme «cuando el precio que recibe es inferior a la mitad del justo precio de la cosa que vende…», entendiendo la justeza referida al «tiempo del contrato…».
El prenotado elemento «es susceptible de ser acreditado en juicio a través de cualquier medio de prueba. Sin embargo, suelen ser de gran utilidad las evidencias técnicas –como el dictamen de perito avaluador–…»6. El cargo es impróspero. La recurrente pretende que al avalúo catastral del año 2021 -fecha de celebración del pacto- de COP 443 514 000 (hoja 28 6 SC948-2022 9 R.A.B. 11001310302820220003302 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá D.C. Sala Civil 023ContestacionDemanda), se aplique la regla consagrada en el numeral 4 de la disposición 444 ibidem, según la cual el «valor» se incrementaría «en un cincuenta por ciento (50%), salvo que quien lo aporte considere que no es idóneo para establecer su precio real…».
Sin embargo, no se puede pasar por alto que esa máxima está diseñada para los procesos ejecutivos cuando, agotada la fase del «auto o la sentencia que ordene seguir adelante la ejecución», se proceda «al avalúo de los bienes» con la regla anterior, hipótesis que no es posible traer a la acción de resolución contractual con pretensión ultra dimidium.
El tribunal solo podría valorar el documento catastral según la información que él reporta. Nada más. De todas maneras, haciendo caso al planteamiento de la censura, el tropiezo de la recisión es evidente. Aumentando a COP 443 514 000 los COP 221 757 000, da como resultado COP 665 271 000 y la mitad es COP 332 635 500. Por tanto, el supuesto normativo del 947 C.C. se rompe: el tope fijado por los contratantes tendría que ser inferior a esa suma y el negocio jurídico se acordó en COP 350 000 000; por consiguiente, el rubro fue superior al exigido por la norma.
Además, el avalúo que presentó con la demanda tampoco demuestra la lesión enorme: el valor pericial fue $ 548 747 000 (hoja 31 002Anexos), que no logra superar el doble del valor acordado para la compraventa -$ 350 000 000, ni siquiera cotejado con el valor pagado -$ 300 000 000-. Por tanto, no hay forma de considerar que existió la prenombrada infracción. Finalmente, la Corporación no se ocupará de más aspectos, entre esos, la presunta «situación psicológica (…) que impidiera en desuso de sus facultades mentales» y los COP 191 000 000 que presuntamente estuvieron ausentes de desembolso, como afirmó en la demanda, por cuanto la actora se abstuvo de protestarlos.
DECISIÓN En mérito de lo expuesto, el Tribunal Superior de Bogotá, en Sala Primera Civil de Decisión, administrando Justicia en nombre de la República de 10 R.A.B. 11001310302820220003302 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá D.C. Sala Civil Colombia y por autoridad de la ley, CONFIRMA la sentencia del 13 de febrero de 2025, que profirió el Juzgado 60 Civil del Circuito de Bogotá. Se condena en costas a la recurrente.
Las agencias en derecho las tasará el magistrado sustanciador de la decisión en auto separado (art. 366, núm. 3 CGP). Oportunamente, la secretaría devolverá las diligencias al juzgado de origen. Notifíquese, Firmado Por: Ricardo Acosta Buitrago Magistrado Sala Civil Despacho 015 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Marco Antonio Alvarez Gomez Magistrado Sala 006 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Adriana Ayala Pulgarin Magistrado Sala 017 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 11 R.A.B. 11001310302820220003302 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá D.C. Sala Civil Código de verificación: 78d77d4924ae858e5caa9da9ad136e4ac28954c317643574b9f4e6e38345 3eba Documento generado en 23/07/2025 09:46:28 AM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica 12 R.A.B. 11001310302820220003302