REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE PASTO SALA CIVIL FAMILIA Magistrada ponente: Paola Andrea Guerrero Osejo Referencia: Apelación de sentencia en proceso verbal de restitución de local comercial propuesto por Sandra Lucía Benavides Flórez en contra de Inversuperjuegos S.A. Radicación: 520013103004-2022-00025-01 (1022-23) San Juan de Pasto, diecinueve (19) de noviembre de dos mil veinticuatro (2024) Una vez agotado el trámite previsto en el art. 14 del Decreto Legislativo N° 806 de 2020, aplicable por lo reglado en el art. 40 de la Ley 153 de 1887 y finalmente convertido en legislación permanente por la Ley 2213 de 2022 y, de conformidad con lo ahí dispuesto, procede la Sala a dictar por escrito sentencia de segunda instancia dentro del presente asunto.
I.
ANTECEDENTES 1. Demanda La señora Sandra Lucía Benavides, presentó demanda que posteriormente fue reformada, en contra de Inversuperjuegos S.A., a fin de que, previo el trámite del proceso verbal, se declare judicialmente la terminación del contrato de arrendamiento por vencimiento del término de duración del mismo, consignado en el contrato de arrendamiento suscrito el día 1º de octubre de 2016, con vencimiento el 30 de octubre de 2021 entre la accionante y la empresa convocada y en consecuencia se ordene a la parte accionada la desocupación y entrega del inmueble relacionado, y en el evento de no hacerlo se practique el correspondiente lanzamiento y la condena en costas1.
Los hechos en los que se fundamenta la acción, se redujeron a afirmar que2: (i) La señora Sandra Lucía Benavides Flórez en su condición de poseedora del inmueble ubicado en la Calle 17 No. 21 A 54 del primer piso del Centro Comercial Colombia, celebró contrato de arrendamiento con la empresa Inversuperjuegos S.A. que tiene domicilio en las ciudades Pasto y Bogotá;
(ii) el término de duración del contrato fue de cinco años, iniciando el 1º de octubre de 2016 con vigencia hasta el día 30 de octubre de 2021; (iii) en el contrato de arrendamiento se precisaron los linderos generales y especiales 1 PDF 19 “Reforma de Demanda” – Carpeta Expediente Primera Instancia – Expediente electrónico en OneDrive 2 Ibídem Rad: 520013103004-2022-00025-01 (1022-23) del local comercial, el cual se trata de una construcción moderna construida en el primer piso a la que se accede por un ingreso común al Centro Comercial Colombia;
(iv) desde el inicio del contrato y con mucha antelación al vencimiento del contrato, la parte actora informó al administrador de la sociedad demandada que al vencimiento del mismo, el vínculo no se prorrogaría o renovaría; (v) desde finales del mes de mayo de 2021 la accionante intentó comunicarse en distintas ocasiones con el administrador de la empresa accionada con el fin de informarle que el contrato no sería renovado, ni prorrogado; no obstante, la persona que desempeñaba ese cargo siempre evadió atenderla;
(vi) en distintas oportunidades la actora cuestionó al administrador del casino la razón por la cual en su interior se estaba consumiendo licor y drogas, incluso con menores de edad, situación que siempre fue ignorada tanto por el administrador, como por los propietarios del establecimiento; (vii) el “representante legal” del Casino, el señor Gerardo Hernán Rodríguez, llamó a la demandante para insultarla, cuestionando que ella se inmiscuyera en el manejo del establecimiento y que intentara no renovar el contrato, reprochándole que la accionante hubiese ocupado la vivienda que existe dentro del centro comercial;
(viii) el 1º de abril de 2021 la actora por medio del señor Fabián David Cabrera entregó el desahucio al señor Juan Carlos Ceballos, administrador del Casino, con el fin de ponerle en conocimiento con seis meses de antelación que el contrato no sería renovado, ni prorrogado, dando cumplimiento al contenido del artículo 520 del Código de Comercio;
(ix) al momento de la entrega del desahucio, el señor Juan Carlos Ceballos, se negó a recibirla y firmar la copia; no obstante, sí la leyó, razón por la cual el señor Fabián David Cabrera hizo firmar como testigo de esta circunstancia al señor Johan Carvajalino Peña; (x) aparte de dicha entrega física, la accionante envió la misma notificación de desahucio al arrendatario Inversuperjuegos a través de la empresa Envía, que fue entregada el 9 de abril de 2021 en la ciudad de Bogotá, cumpliéndose así con la notificación con seis meses de antelación a la terminación del contrato;
(xi) la accionante informó al arrendatario a través de la carta de desahucio que se hizo llegar de forma física el 1º de abril de 2021 y por notificación por correo certificado con la empresa “Envía” el 9 de abril de 2021, informándole que su contrato no se renovaría por cuanto la arrendadora necesitaba el local comercial para instalar su propio negocio de gimnasio y Spa, para lo cual tramitó la respectiva matrícula del nuevo establecimiento de comercio; y, (xii) a pesar de haberse entregado el desahucio al administrador del casino, informándole que no se prorrogaría el contrato, la empresa negó conocer el desahucio, asegurando no haber recibido ninguna carta o escrito en tal sentido. 2.
Posición de la demandada - La empresa Inversuperjuegos S.A., frente al escrito de reforma de la demanda formuló las excepciones que denominó3: (i) “EXTEMPORANEIDAD SUSTANCIAL EN LA ENTREGA DEL DESAHUCIO AL ARRENDATARIO”; y, (ii) “DERECHO DE RENOVACIÓN A FAVOR DEL ARRENDATARIO”. 3. Sentencia de primera instancia En audiencia de instrucción y juzgamiento celebrada el día 26 de octubre de 3 PDF 29 - Carpeta Primera Instancia - Expediente electrónico en One Drive Rad: 520013103004-2022-00025-01 (1022-23) 2023, el Juzgado Cuarto Civil del Circuito de Pasto (Nariño) dictó sentencia de primera instancia4, donde resolvió (i) declarar la prosperidad de las pretensiones de la demandante Sandra Lucía Benavides Flórez frente a la demandada Inversuperjuegos S.A., dentro de la acción de restitución de bien inmueble arrendado – local comercial;
(ii) declarar la terminación del contrato de arrendamiento de local comercial suscrito entre la arrendadora, e Inversuperjuegos S.A quien obra como arrendatario, el cual recae sobre el local comercial ubicado en la calle 17 No. # 21 A-54 de la ciudad de Pasto; (iii) ordenar a la sociedad demandada la restitución a favor de la accionante del referido local comercial, dentro de los quince (15) días siguientes a la ejecutoria de la sentencia;
(iv) condenar a la parte demandada a pagar en favor de la parte demandante las costas de este proceso. Fijando como agencias en derecho en favor de la parte demandante el equivalente al 4% del valor total de las pretensiones concedidas en esa instancia; (v) archivar el proceso, previas las constancias de rigor. Para llegar a tal determinación, el a-quo, luego de advertir que no se configuraron nulidades en el trámite y de estimar cumplidos los presupuestos procesales, tuvo en cuenta las excepciones de mérito formuladas por pasiva, considerando que resultaba evidente que el motivo de inconformidad entre las partes versaba sobre la diferencia de interpretación de la vigencia del contrato de arrendamiento de controversia, pues mientras la parte actora se aferra al tenor literal del escrito, asegurando que el contrato rige a partir del 1º de octubre del año 2016 durante cinco años hasta el 30 de octubre del año 2021, la parte demandada afirma que la duración del mismo, tal como quedó estipulado es por el término de cinco años y 30 días, conforme a la literalidad del contrato.
Refirió acerca de la interpretación de los contratos que en el caso en que los acuerdos carezcan de claridad o den lugar a interpretaciones posibles y diferentes, el juez deberá acudir a las pautas legales que establece el Código Civil por expresa remisión del artículo 822. Indicó que, la fecha de terminación contemplada en el contrato de arrendamiento fue el 30 de octubre del año 2021, por lo que la demandante debió realizar el desahucio con no menos de seis meses de antelación al fenecimiento de dicho término; esto es, hasta el 30 de abril del año 2021, como último día para ser notificada la parte demandada.
Explicó que, de conformidad con las constancias obrantes en el expediente, se realizaron dos intentos de notificación, el primero, hacía referencia a haberse cumplido el 1º de abril del año 2021 directamente en el local comercial de la calle 17, número 21 a 54 de la ciudad de Pasto, el cual, conforme a la aclaración efectuada en la audiencia, se demostró haberse cumplido el 2 de abril del año 2021; el segundo, cumplido el 9 del mismo mes y año a través de correo certificado enviado a la ciudad de Bogotá, circunstancia que fue aceptada por la pasiva en su contestación. A partir de lo cual concluyó el juzgador que, independientemente de cuál sea la fecha, cualquiera de ellas resulta ser tempestivas, por haberse realizado a tiempo y antes de la fecha en la que debía cumplirse con dicho desahucio, esto es, antes del 30 de abril del año 2021. 4 Grabación Archivos 40 y 41 y Acta PDF 43 - Carpeta Primera Instancia - Expediente electrónico en One Drive Rad: 520013103004-2022-00025-01 (1022-23) Con sustento en lo anterior, despachó de manera desfavorable las excepciones de mérito formuladas por la parte demandada, como quiera que, el desahucio resultó tempestivo, no siendo posible activar el derecho de renovación que reclama la parte demandada conforme a lo estipulado en el artículo 518 del Código de Comercio.
Explicó que, de las pruebas obrantes en el expediente, en el escrito de desahucio la demandante fue clara en informar que no renovaría el contrato, ya que el local sería utilizado por ella para el funcionamiento de un negocio de su propiedad consistente en un gimnasio, lo que además se corroboró con la información que la actora suministró al momento de rendir su declaración. Con sustento en lo anterior, resolvió acceder a las pretensiones de la demanda. 4.
Recurso de apelación Actuando dentro de término, la parte demandada apeló la sentencia5, recurso que fue concedido en el efecto devolutivo por el a-quo6 y admitido por la presente instancia en igual forma7. I. CONSIDERACIONES 1. Sanidad procesal No se advierte que en la tramitación del proceso se haya incurrido en una causal de nulidad insanable o, en una de aquellas que deban ser puestas en conocimiento de las partes. 2.
Presupuestos procesales Concurren a plenitud en el presente caso, veamos: tenía el a-quo competencia para avocar conocimiento en primera instancia, en virtud de la naturaleza y cuantía del asunto (art. 20 núm. 1° del C. G. del P.), así como por el lugar donde se encuentra ubicado el bien (art. 28 núm. 7° ibidem), mientras que esta Corporación tiene competencia funcional para desatar el recurso de alzada interpuesto (art. 31 núm. 1° del C. G. del P.).
De otro lado, la demandante Sandra Lucía Benavides Flórez es persona natural y mayor de edad, por lo que tiene capacidad para ser parte y comparecer al proceso, mientras que la demandada Inversuperjuegos S.A., es persona jurídica que acudió por intermedio de su representante legal. Culminando con el análisis de los presupuestos procesales, encontramos que las partes fueron asistidas por profesionales del derecho y, finalmente, se observa que la demanda presentada se allanó a cumplir con las mínimas exigencias que permiten decidir de fondo el asunto. 5 Grabación de audiencia - Archivo 41 y PDF 44 - Carpeta Primera Instancia - Expediente electrónico en One Drive 6 PDF 46 - Ibidem 7 PDF 005 - Carpeta Segunda Instancia - Expediente electrónico en One Drive Rad: 520013103004-2022-00025-01 (1022-23) 3.
Legitimación en la causa La señora Sandra Lucía Benavides fue quien en calidad de arrendadora celebró el contrato del local comercial cuya restitución pretende, por lo que tiene pleno interés jurídico para promover la acción de restitución –legitimación en la causa por activa– y de la misma forma, deviene la personería sustantiva de la empresa Inversuperjuegos S.A., que se explica por ser el otro extremo del contrato y haberlo suscrito en calidad de arrendataria –legitimación en la causa por pasiva–. 4.
Caso concreto Reseñados los aspectos relevantes de la litis, se procede a resolver el recurso de apelación. Para ello, nos ceñiremos a los reparos concretos formulados por el apelante contra el fallo de primer grado, los cuales delimitan la competencia de esta segunda instancia de acuerdo con los arts. 320 inc. 1° y 328 inc. 1° del C. G. del P., los que se compendiarán y serán analizados en la forma que a continuación se expone: 4.1.
Teniendo en cuenta que los reparos esgrimidos por la parte opugnante enumerados como primero y tercero se relacionan sobre el mismo punto, serán resueltos de forma conjunta. En el recurso de apelación8 se expuso como primer argumento de censura que hubo una interpretación errónea en el término de finalización del contrato de arrendamiento por parte del Juez A-quo, señalando que, en el mes de abril de 2021, la señora Sandra Benavides decidió de manera unilateral dar por terminado el contrato de arrendamiento del local comercial, enviando un documento denominado desahucio.
Dicha misiva precisó lo siguiente: (…) “con todo respeto le comunico, que el contrato celebrado y firmado el día primero (1) de octubre del año 2016 en Pasto, con vigencia de cinco (5) años, y que termina el día treinta (30) de octubre del año 2021, …” (…) – (cursivas y negrillas del memorial. A partir de lo cual refirió que, no existe claridad sustancial, por cuanto se señalaron dos fechas respecto a su vigencia, la primera hizo alusión a que el contrato rige a partir del 1º de octubre de 2016, cuya duración es de cinco años, y la segunda que rige hasta el 30 de octubre de 2021, lo que a su juicio representa una incoherencia en la redacción del texto del contrato.
Explicó que, dicha contradicción gramatical conlleva a un error en su interpretación contractual en la fecha de duración del contrato, habida cuenta que, si este dura cinco años a partir del 1º de octubre de 2016, dicho término se cumpliría el día 30 de septiembre de 2021 y no el día 30 de octubre de 2021, siendo el último día para su vigencia el 30 de septiembre de 2021.
Aseguró que, la parte demandante contó los seis meses que contempla el 8 Grabación de audiencia - Archivo 41 y PDF 44 - Carpeta Primera Instancia - Expediente electrónico en One Drive Rad: 520013103004-2022-00025-01 (1022-23) código de comercio desde el 1º de abril de 2021, dando por hecho que los seis meses se cumplirían el 1º de octubre de 2021, especificación que hubiera dado lugar a la entrega satisfactoria del desahucio si se hubiera realizado el 1º de abril, pero tal situación no sucedió. Indicó que, la fecha estipulada en el contrato para su vigencia y terminación se dio como un periodo de 5 años y no uno de 5 años y 1 mes como lo concluyó el juzgador de primera instancia, por lo que solicitó se realice una interpretación adecuada de su texto, toda vez que de la literalidad se desprenden varias inquietudes e interrogantes que deben satisfacerse a la luz de los parámetros del principio de la buena fe contractual.
Criticó la interpretación realizada por el juez de primer grado, precisando que no se ajusta a las necesidades que se deprenden del contrato de arrendamiento de local comercial, afectándose a la parte arrendataria que ha sido fiel a la buena fe suscrita en el contrato, lo que ha derivado que se concluya que el desahucio se entregó dentro del término legalmente previsto para ello; no obstante, de acuerdo a lo probado se acreditó que, dicho documento se entregó con posterioridad al 1º de abril de 2021, lo que a su vez ha generado que el contrato de arrendamiento se prorrogue por un periodo igual o superior a 5 años.
En contraposición a lo expuesto por el alzadista, la parte demandante precisó que, el contenido del recurso de apelación gira en torno a una repetitiva interpretación acomodada y carente de fundamento jurídico alrededor de lo dispuesto por el artículo 520 del Código de Comercio. Sostuvo que, la interpretación que el apelante ha efectuado resulta absurda y contradictoria encaminada a generar confusión, cuando la misma es clara y diáfana en establecer que el desahucio en los casos contemplados en los numerales 2 y 3 del artículo 518 mercantil debe hacerse con 6 meses de anticipación a la fecha de terminación del contrato.
Resulta de superlativa importancia la pregunta acerca de cuál es la fecha en que termina el contrato, siendo clara la respuesta, el 30 de octubre de 2021. Refirió que el apelante realizó aseveraciones que no se compadecen con la realidad, al señalar que no se le avisó verbalmente con anticipación sobre la intención de no prorrogar el contrato, o decir que la parte actora da por aceptado que el contrato terminaba el 1º de octubre de 2021, aseveraciones que no son ciertas y que además la parte demandada no ha acreditado.
Aseguró que, ciñéndose a la costumbre mercantil la parte demandante avisó de forma verbal e informal al señor representante legal de Inversuperjuegos S.A. que no se prorrogaría el contrato y que necesitaba el inmueble. La parte demandante acogiéndose al contenido literal de la norma mercantil que contempla que el desahucio deberá comunicarse seis meses antes de la terminación del contrato, cumplió con el envío en tiempo oportuno para comunicar la no renovación del convenio.
En el otro argumento de censura, la parte demandada sostuvo en similares Rad: 520013103004-2022-00025-01 (1022-23) términos a los expuestos en precedencia que existe ambigüedad en la intención del término contractual, como quiera que, la cláusula cuarta del contrato tiene una redacción particular, porque la vigencia se determina de tal forma que contradice las obligaciones pactadas por los contratantes, pues empieza a regir a partir del 1º de octubre de 2016, y dice además que tiene una vigencia de 5 años y luego el texto estipula que el contrato rige hasta el día 30 de octubre de 2021, fecha que equivaldría a que la duración del contrato sea de 5 años y 1 mes.
Explicó que, teniendo en cuenta que para las partes el contrato inició en sus efectos legales el día 1º de octubre de 2016, el pago de los cánones de arrendamiento sería a partir de esa misma data pagaderos dentro de los primeros 5 días de cada mes, que el incremento del canon para cada periodo iniciaría el 1º de octubre de cada año desde el 2017 y así sucesivamente, que la entrega del inmueble inició a partir 1º de octubre de 2016 y así se plasma en el contrato y por último la firma del contrato se hizo el día 1º de octubre de 2016 y desde esa fecha se especificó dentro de su texto contractual que sería la fecha que rige para sus efectos legales.
De conformidad con lo anterior, concluyó que la intención de las partes de suscribir el contrato de arrendamiento se pactó el 1º de octubre de 2016, precisándose que la finalización sería de 5 años, por lo que, contando dicho término a partir del 01 de octubre de 2016 al 30 de octubre de 2021, daría lugar a la cuenta aritmética de 5 años y 1 mes, lo que se traduce como una interpretación inadecuada al texto de la cláusula cuarta del contrato en mención, misma que da lugar a una ambigüedad.
La parte demandante en oposición a dicha cesura, aseguró que, la motivación jurídica realizada por el juez de primer grado es contundente y ajustada a la interpretación que gobierna este tipo de contratos. Indicó que, el contenido de la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento es explícita y clara en cuanto a la fecha de terminación del contrato de arrendamiento, sin que exista cláusula adicional que permita deducir que el contrato terminaba el día 1º de octubre de 2021, pues su vigencia expresamente se indicó finalizaba el 30 de dicho mes y año, siendo la providencia una decisión correcta de lo plasmado en el convenio contractual, por lo que solicita se confirme la decisión proferida en primera instancia. Con el fin de dar respuesta a los planteamientos esbozados, preliminarmente, debe señalarse que el contrato en general se define por el artículo 864 del Código de Comercio, así: “El contrato es un acuerdo de dos o más partes para constituir, regular o extinguir entre ellas una relación jurídica patrimonial, y salvo estipulación en contrario, se entenderá celebrado en el lugar de residencia del proponente y en el momento en que éste reciba la aceptación de la propuesta.
(…)” El contrato de arrendamiento se encuentra definido en el artículo 1973 del Código Civil de la siguiente forma: “El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y Rad: 520013103004-2022-00025-01 (1022-23) la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado”.
Los elementos de contrato de arrendamiento se centran en la capacidad de las partes para contratar; el consentimiento libre de vicios, por cuanto el mismo se perfecciona con el simple acuerdo de voluntades, sin necesidad de solemnidad alguna, sin que ello signifique que los extremos contractuales no puedan perfeccionarlo a través de un escrito privado, o constituirlo mediante escritura pública; el objeto, que recae sobre la cosa corporal no consumible; y el precio, el cual debe ser en determinado o determinable en frutos naturales o en dinero.
El artículo 1602 del Código Civil prevé: “Todo contrato legalmente celebrado es una ley para los contratantes, y no puede ser invalidado sino por su consentimiento mutuo o por causas legales”, de forma tal que, el principio de autonomía privada, se concreta en la facultad que tienen las personas para contratar y libremente definir el contenido de sus convenios y el alcance de sus obligaciones, claro está, no siendo un principio absoluto, como quiera que, se halla limitado por la ley, la moral, el orden público y las buenas costumbres, tal como así lo prevén los artículo 6º, 16, 1518, 1524 y 1532 del Código Civil.
Dicha facultad de autorregulación autoriza a las partes contratantes para determinar las reglas o cláusulas que van a regir el vínculo jurídico que convienen para la satisfacción de los intereses que condujeron a celebrar el pacto. El artículo 829 del Código de Comercio, respecto a la contabilización de plazos, prevé que: “En los plazos de horas, días, meses y años, se seguirán las reglas que a continuación se expresan: 1) Cuando el plazo sea de horas, comenzará a contarse a partir del primer segundo de la hora siguiente, y se extenderá hasta el último segundo de la última hora inclusive; 2) Cuando el plazo sea de días, se excluirá el día en que el negocio jurídico se haya celebrado, salvo que de la intención expresa de las partes se desprenda otra cosa, y 3) Cuando el plazo sea de meses o de años, su vencimiento tendrá lugar el mismo día del correspondiente mes o año; si éste no tiene tal fecha, expirará en el último día del respectivo mes o año. El plazo que venza en día feriado se prorrogará hasta el día siguiente.
El día de vencimiento será hábil hasta las seis de la tarde.
PARÁGRAFO 1 o. Los plazos de días señalados en la ley se entenderán hábiles; los convencionales, comunes.
PARÁGRAFO 2 o. Los plazos de gracia concedidos mediante acuerdo de las partes, con anterioridad al vencimiento del término, se entenderán como prórroga del mismo.” En el caso sometido a consideración, las razones esgrimidas por el alzadista para reprobar el fallo de primer grado, en esencia, se circunscribieron a que, lo pactado por las partes acerca de la vigencia del contrato de arrendamiento no es suficientemente claro, habida cuenta que, a su juicio se consignaron dos fechas, una atinente a que el contrato rige a partir del 1º de octubre de Rad: 520013103004-2022-00025-01 (1022-23) 2016, cuya duración es de cinco años, y la segunda que rige hasta el 30 de octubre de 2021, lo que a su juicio representa una incoherencia en la redacción del texto del contrato, lo que a su parecer conduciría a un error en su interpretación, pues si este dura cinco años a partir del 1º de octubre de 2016, dicho término se cumpliría el día 30 de septiembre de 2021 y no el día 30 de octubre de 2021, siendo el último día para su vigencia el 30 de septiembre de 2021.
Con la demanda se allegó el instrumento denominado “CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL COMERCIAL en el CENTRO COMERCIAL COLOMBIA PARA establecimiento de Comercio”9, celebrado entre Sandra Lucía Benavides Flórez, en calidad de arrendadora y la empresa Inversuperjuegos S.A. como arrendataria, cuyo objeto se concertó en la cláusula primera, con el fin de celebrar un contrato de local comercial destinado de manera exclusiva para Casino para juegos de suerte y azar y cuya vigencia se precisó en la cláusula cuarta en los siguientes términos: “CUARTA. - VIGENCIA.- Este contrato empieza a regir a partir del día primero (01) de Octubre de Dos Mil Dieciséis (2.016) y tiene vigencia de CINCO (5) años es decir rige hasta el día 30 de Octubre de 2021”.
(resaltado del documento) Al respecto, lo primero que la Sala debe precisar es que la interpretación que la parte demandada le ha otorgado a dicha cláusula contractual para nada luce razonable, pues a parte de contrariar lo previsto en el artículo 829 del Código de Comercio, con nitidez se aprecia que en ejercicio de la autonomía de la voluntad, los contratantes contabilizaron el plazo de duración del contrato, estipulando que comienza el 1 de octubre de 2016 y finaliza el 30 de octubre de 2021, entonces las partes señalaron de manera expresa la fecha en que inicia el contrato y la fecha en la que culmina y por tanto de acuerdo a la jerarquía para aplicar los criterios de interpretación contractual, tenemos que debe estarse a esa voluntad contractual, esto es, que la intención de los contratantes era la de establecer el plazo indicando cuanto inicia y cuando finaliza.
En este punto, es menester precisar que, la labor hermenéutica de las estipulaciones contractuales, resulta imprescindible cuando las mismas presentan vacíos o ausencia de claridad, en los casos en que existan manifestaciones confusas o contradictorias o por circunstancias que no permitan comprender el querer de los contratantes. Según se vio, en este caso, atendiendo a que en el texto que recogió el acuerdo de voluntades en lo que se refiere a su vigencia se pactó que este sería hasta el 30 de octubre de 2021, ningún yerro jurídico se advierte del análisis ofrecido por el juzgador, al tamiz de las características de las estipulaciones convencionales, porque fue esa la vigencia que dispusieron convenir las partes.
En punto a lo anterior, cobra importancia referirnos a que el principio de la buena fe campea toda la actividad negocial y está consagrada en los artículos 9 PDF 4 “Demanda”, páginas 10 a 15 – Carpeta Expediente Primera Instancia – Expediente electrónico en OneDrive Rad: 520013103004-2022-00025-01 (1022-23) 833 de la Constitución Política, 1603 del Código Civil y 871 del Código de Comercio, siendo este último el que dispone “Los contratos deberán celebrarse y ejecutarse de buena fe y, en consecuencia, obligarán no sólo a lo pactado expresamente en ellos, sino a todo lo que corresponda a la naturaleza de los mismos, según la ley, la costumbre o la equidad natural”, de forma tal que, en virtud de dicho principio cada una de las partes contratantes debe asumir un comportamiento caracterizado por la sinceridad y lealtad frente al otro, esperando a su vez recibir un trato semejante.
De esta forma, siendo posible deducir que, de acuerdo con lo estipulado en el contrato, la vigencia del mismo fue pactado con determinación de fechas, atendiendo al principio de buena fe que manda a obrar conforme a los estándares de rectitud y a lograr la realización del objeto contractual, la censura enfilada no tiene vocación de prosperidad, pues contrario a lo alegado por el alzadista, no se observa que haya existido un interpretación errónea o equivocada de la vigencia del contrato de arrendamiento que dio origen a esta disputa. 4.2.
Como segundo reproche la parte apelante precisó que, las condiciones contenidas en el contrato que se refieren a la duración en el tiempo demuestran una ambigüedad sustancial que no permite tener la claridad dentro del presente litigio. Aseveró que, del contenido del instrumento contractual es dable apreciar con claridad que la intención de la duración del contrato es de cinco años; no obstante, el texto indica “… es decir rige hasta el día 30 de Octubre (sic) de 2021…” señalando que esa fecha no concuerda y no es clara en cuanto a la duración del contrato, porque a su juicio si las partes firman el día 1º de octubre de 2016, y rige a partir de la fecha plasmada en el contrato, conforme al literal B) de la cláusula cuarta relacionada con las obligaciones de los arrendadores, se refiere a “… iniciando este contrato de arrendamiento a partir de la fecha aquí pactada conforme a las normas del Co.
Co. conforme rige para el presente contrato ” Conforme a lo anterior, aseguró que en el contrato se pueden apreciar varios errores de gramaticalidad, sintaxis y sobre todo la utilización de las características de un contrato de arrendamiento en el área comercial, errores que a su juicio no se pueden pasar por alto, ya que es a partir de ahí que las partes inician el conflicto que hoy nos ocupa, la falta de gramática en un contrato, su falta de redacción adecuada, las características sustanciales mal utilizadas y la falta de claridad en sus texto por errores gramaticales hacen que su interpretación no sea correcta, su intención carezca de sentido y sobre todo genera conflicto en los intereses que las partes aprecian en sus decisiones; situación que deberá ser solucionada por la judicatura, evitando las indebidas interpretaciones cuando el texto está mal elaborado.
Reiteró que el contrato de arrendamiento del local objeto de controversia no es claro y contiene muchas fallas y errores gramaticales, por lo que dando cumplimiento a lo dispuesto por el artículo 520 del Código de Comercio la vigencia del contrato iría hasta el 30 de septiembre de 2021, más no como la parte demandante lo ha enunciado hasta el 30 de octubre de 2021, ya que tal reflexión haría que el contrato tuviera una duración de 5 años y 1 mes, Rad: 520013103004-2022-00025-01 (1022-23) dando lugar a una errada apreciación del termino de duración del contrato.
Explicó que, conforme a lo dispuesto en el instrumento contractual, el término de 5 años fenecería el 30 de septiembre de 2021, fecha en la cual finalizaría, siempre y cuando conforme a la ley comercial se envíe el desahucio en el término no menor a los 6 meses antes de la terminación del contrato, por lo que debió entregarse antes del 1º de abril de 2021; no obstante, tal circunstancia no ocurrió, por cuanto si bien en dicho documento se dejó sentada esa data, el testigo Johan Carvajalino precisó que, en su turno recibió la notificación el día viernes 2 de abril de 2021 en horas de la tarde y que el señor Fabián Cabrera le entregó dicha notificación haciéndole firmar a él como testigo de que no recibieron la misiva.
Precisó que, con fundamento en las pruebas obrantes en el plenario, se logró probar que los testigos de la parte demandante no demostraron ninguna manifestación fáctica relacionada en la demanda, ni lograron satisfacer las pretensiones pedidas en ella, advirtiendo que, del documento denominado desahucio no se tuvo conocimiento, sino hasta el día 9 de abril de 2021 cuando se entregó por parte de la empresa “Envía”.
Indicó que, en este caso no se cumplió en los términos contemplados en el artículo 520 del Código de Comercio, pues si bien la parte activa intentó acreditar que se había entregado el 1º de abril de 2021, el testigo Carvajalino aseguró que, en realidad había sido entregado el viernes 2 de abril y no siendo posible su entrega, el documento se envió a la ciudad de Bogotá, que conforme a la empresa de servicio postal se entregó el 9 de abril de 2021 en la empresa Inversuperjuegos S.A. Con sustento en lo anterior, solicitó se atienda que el desahucio se entregó en una fecha distinta a aquella que se plasmó en el término contractual, por cuanto el intento de entregar el documento denominado desahucio no se dio en el término de ley, esto es, con un término no menor a los seis meses antes de la terminación de la fecha del contrato, que a su juicio sería antes del 1º de octubre de 2021, lo que da lugar a que el contrato de arrendamiento se prorrogue por otros 5 años más. Como fundamento contrario a lo expuesto por la parte apelante, la activa adveró que, la cláusula cuarta contenida en el contrato de arrendamiento señala con claridad, sin que haya lugar a confusión que, el mismo termina el día 30 de octubre de 2021, en ningún aparte refiere que finaliza el 1º de octubre, por lo que el desahucio podría intentarse, incluso, hasta el 29 de abril de 2021.
El hecho de que se haya intentado que se comunique la no prórroga del contrato el día 1º de abril de 2021, no significa que la demandante haya aceptado automáticamente que el contrato finalizaba el día 1º de octubre de 2021, pues el artículo 520 mercantil contempla que la comunicación debía darse con no menos de 6 meses de antelación, lo cual implica que puede ser superior a ese término, siete meses o más. Refirió que, la parte demandada ha logrado permanecer en el inmueble dos años más, beneficiándose con la oposición a la demanda y la formulación del Rad: 520013103004-2022-00025-01 (1022-23) recurso de alzada, arguyendo circunstancias e interpretaciones inexistentes, actuar que sí configura una falta de lealtad y resulta contrario a la buena fe.
Resuelto el reparo atinente a la ambigüedad y ausencia de claridad respecto a la vigencia del contrato en el numeral anterior, se procede a verificar si el desahucio se realizó a la luz de lo dispuesto por la legislación mercantil. Los artículos 518 a 524 del Código de Comercio, constituyen un conjunto de disposiciones encaminadas a la protección de la actividad empresarial y se orientan a brindar amparo al comerciante con el fin de que no se vean mermados sus esfuerzos por sostener el oficio mercantil, entre los que se encuentra el artículo 518 del Código de Comercio que contempla el derecho de renovación respecto del empresario que haya ocupado no menos de dos años consecutivos un inmueble, contando con la prerrogativa de continuar usando y gozando la explotación de la actividad comercial.
No obstante, el Estatuto Mercantil especificó que, dicha prerrogativa otorgada al comerciante tiene unas causales taxativas por las cuales el arrendador puede legítimamente resolver el contrato de arrendamiento, con ocasión de tres específicos eventos consagrados en el artículo 518 de dicho compendio normativo: a) cuando el locatario haya incumplido el negocio jurídico; ii) cuando el propietario requiera el inmueble para su propia habitación o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviere el arrendatario; y iii) que el inmueble deba ser reconstruido, o repararlo con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación, o demolido por su estado de ruina o para la construcción de una obra nueva De esta forma, basta con que el demandante desahucie al arrendatario de conformidad con los parámetros consagrados en el artículo 520 del Código de Comercio que prevé: “Artículo 520.
En los casos previstos en los ordinales 2o. y 3o. del artículo 518, el propietario desahuciará al arrendatario con no menos de seis meses de anticipación a la fecha de terminación del contrato, so pena de que éste se considere renovado o prorrogado en las mismas condiciones y por el mismo término del contrato inicial. Se exceptúan de lo dispuesto en este artículo los casos en que el inmueble sea ocupado o demolido por orden de autoridad competente.” Deviene por tanto que, en los eventos que contempla la norma, debe cumplirse con la formalidad de noticiar al arrendatario sobre su intención de finalizar el vínculo contractual, en un periodo no menor a 6 meses.
En el asunto sometido a consideración, se ha allegado misiva con fecha 1º de abril de 2021 dirigida al señor Oscar Antonio Cerquera Lozada, en calidad de Representante Legal de Inversuperjuegos S.A. por medio de la cual la arrendadora, le comunicó que el contrato celebrado y suscrito el 1º de octubre de 2016 con fecha de finalización el 30 de octubre de 2021, no sería renovado, por cuanto el mismo local sería utilizado por la señora Benavides Flórez con el fin de poner en funcionamiento un negocio de su propiedad Rad: 520013103004-2022-00025-01 (1022-23) consistente en un gimnasio para lo cual lo requería con el fin de realizar reformas y adecuaciones10; es decir, el inmueble se necesitaba en aras de instalar un establecimiento destinado a una empresa distinta a aquella que tenía el arrendatario.
En dicha comunicación, se dejó sentada una nota con fecha 1º de abril de 2016 en la que se precisó que el señor Juan Carlos Ceballos administrador de Inversuperjuegos S.A. no la recibió manifestando no estar autorizado para ello y además se negó a firmar. Se dejó la constancia relativa a que el señor Johan Carvajalino fue testigo de dicha situación. Por su parte, en el testimonio recibido al señor Carvajalino Peña11 manifestó que entre el día 1º o 2 de abril de 2021 por petición que le hiciera su compañero Fabián David Cabrera, al exponerle lo que había sucedido con el señor Juan Carlos que leyó la comunicación, pero no la recibió, el sirvió como testigo de dicha situación, por lo que dejó la constancia como testigo de ello.
El testigo Richard Eduardo Zapata Arévalo12 quien para esa época se desempeñaba como administrador principal del Casino, adveró que Juan Carlos Ceballos lo llamó para informarle que había llegado un documento, pero no contaban con la autorización para recibir ninguna clase de documentación y sí tenían conocimiento de que se trataba de un desahucio.
El deponente Juan Carlos Ceballos13, quien para ese entonces era administrador del casino, aseguró que el día 2 de abril de 2021 recibió la carta que contenía el desahucio, pero al no tener la autorización de la empresa Superjuegos de firmar el recibido, no lo hizo; puntualizó que en un principio recibió la carta que le entregó Fabián el señor guardia del centro comercial, la leyó pero no le dio recibido, comentándole que tendría la carta hasta que le llegué el correo de aprobación y posteriormente desconoció que sucedió con esa misiva.
En el interrogatorio de parte rendido por la accionante Sandra Benavides14, informó que, el desahucio fue entregado en manos del señor Juan Carlos Ceballos, administrador del local en el Centro Comercial Colombia, quien leyó la carta, pero dijo que no podía firmarla, por no contar con autorización para ello, razón por la cual el señor Fabián Cabrera le devolvió la carta, tomando la decisión de enviarla por correo “Envía”.
Precisó además que, el otro vigilante que estaba en el otro turno llamado Johan Carvajalino que se encontraba presente y observó lo sucedido con el señor Juan Carlos Ceballos sirvió como testigo, dejando la constancia en la comunicación. Obra también en el expediente la constancia emitida por el señor Gerente de la Empresa “Envía Colvanes”, en la que informó que la comunicación remitida a la empresa Inversuperjuegos S.A. a la dirección en la Calle 55 # 71-54 en 10 PDF 4 “Demanda”, página 22 – Carpeta Expediente Primera Instancia – Expediente electrónico en OneDrive 11 Grabación de audiencia Instrucción - Archivo 40, record 09:30 a 38:40 - Carpeta Primera Instancia - Expediente electrónico en One Drive 12 Grabación de audiencia Instrucción - Archivo 40, record 38:46 a 54:20 - Carpeta Primera Instancia - Expediente electrónico en One Drive 13 Grabación de audiencia Instrucción - Archivo 40, record 54:30 a 01:15:30 - Carpeta Primera Instancia Expediente electrónico en One Drive 14 Grabación de audiencia Instrucción - Archivo 38, record 13:55 a 38:30 - Carpeta Primera Instancia - Expediente electrónico en One Drive Rad: 520013103004-2022-00025-01 (1022-23) la ciudad de Bogotá, fue entregado el 9 de abril de 2021 y recibido por la señora Luisa Cortes15.
En el interrogatorio de parte recaudado al señor Gerardo Hernán Rodríguez Sánchez16, en calidad de Representante Legal de Inversuperjuegos S.A., aseguró tener constancia de los documentos recibidos en las oficinas de Bogotá el 9 de abril de 2021, lo que a su vez se coteja a partir de la constancia dejada por la Empresa “Envía”. Corolario de los medios de convicción recolectados, es claro que, fueron dos momentos en los que la demandante notició a la parte demandada de la intención de finalizar el contrato; el primero, que conforme a las probanzas recaudadas fue recibido el 2 de abril de 2021 en la sede del local ocupado por la arrendataria en la ciudad de Pasto y el segundo, recibido en la ciudad de Bogotá el 9 de abril de 2021.
Se tiene que en el desahucio la demandante precisó que necesitaba el local comercial, por cuanto su intención era instalar un establecimiento de comercio completamente distinto consistente en un gimnasio, para lo cual requería realizar algunas adecuaciones y mejoras; situación que se adecua en la causal 2ª del artículo 518 del estatuto mercantil.
Así, para que la causal esgrimida por la actora surtiera efectos, la comunicación debía comunicarse en debida forma, cumpliendo lo establecido en el artículo 520 del Código de Comercio, realizándose “con no menos de seis meses de anticipación a la fecha de terminación del contrato”, so pena de que se considere prorrogado. De acuerdo con las razones otorgadas en precedencia, la vigencia del contrato de arrendamiento objeto de la litis se pactó que sería hasta el 30 de octubre de 2021, por lo que el desahucio debía efectuarse a más tardar el 30 de abril de 2021, esto es, seis meses antes de lo previsto para que operara la prórroga automática del contrato, lo que en efecto ocurrió, pues el mismo fue puesto en conocimiento del arrendatario el 2 de abril de 2021 en el local comercial de la ciudad de Pasto y el 9 de abril de 2021 en la ciudad de Bogotá, por lo que contrario a lo alegado por el apelante, se observa que sí se cumplió con el mencionado requisito, como se evidencia en los medios suasorios recaudados, sin que se requieran más requisitos formales o procedimentales para su realización, de ahí que la doctrina haya considerado que “el desahucio no es solemne, puede verificarse por carta privada o incluso verbalmente o hacerlo por medio de diligencia judicial.
Lo importante del desahucio es poder probar su realización cuando sea necesario ” 17 Por lo expuesto, se concluye que, al haberse cumplido el presupuesto contenido en el artículo 520 del Código de Comercio, resultaba viable la terminación del contrato de arrendamiento y ordenar la restitución del local comercial objeto del negocio jurídico, pues no había lugar a la renovación automática de aquel, razón por la cual el argumento expuesto por el alzadista 15 PDF 4 “Demanda”, página 26 – Carpeta Expediente Primera Instancia – Expediente electrónico en OneDrive 16 Grabación de audiencia Instrucción - Archivo 38, record 38:39 a 55:15 - Carpeta Primera Instancia - Expediente electrónico en One Drive 17 Arrubla Paucar, Jaime Alberto.
Contratos Mercantiles. Tomo I, 8ª edición, editorial Dike. Página 528 Rad: 520013103004-2022-00025-01 (1022-23) en tal sentido tampoco tiene vocación de prosperidad. 4.3. Por las razones expuestas, se confirmará el fallo refutado, puesto que todos los reparos lanzados resultaron fracasados, lo cual implica que se condene a la parte recurrente a pagar las costas de segunda instancia, conforme lo estipula el art. 365 num. 3° del C. G. del P. y, ciñéndonos al precepto contenido en el num. 1º de dicho canon, se fijará el valor de las agencias en derecho en este mismo fallo y su tasación, obedecerá a lo dispuesto para los procesos declarativos en general, en el Acuerdo No. PSAA16-10554 de 2016, proferido por la Sala Administrativa del Consejo Superior de la Judicatura.
III. DECISIÓN En mérito de lo expuesto, EL TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE PASTO, en SALA DE DECISIÓN CIVIL FAMILIA, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la Ley,
RESUELVE
Primero.- CONFIRMAR la sentencia de primera instancia proferida por el Juzgado Cuarto Civil del Circuito de Pasto (Nariño) al interior del presente asunto. Segundo.- CONDENAR a la parte demandada a pagar las costas procesales de segunda instancia en favor de la parte demandante. Al momento de elaborar la liquidación de las costas causadas, téngase como agencias en derecho la suma en pesos equivalente a un (1) salario mínimo legal mensual vigente (S.M.L.M.V.) al momento del pago efectivo.
Tercero.- ORDENAR, una vez culminada la actuación procesal, el envío del expediente al Juzgado de origen, dejando las anotaciones correspondientes.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE Firmado Por: Paola Andrea Guerrero Osejo Magistrado Sala Civil Familia Tribunal Superior De Pasto - Nariño Aida Monica Rosero Garcia Magistrada Sala 002 Civil Familia Tribunal Superior De Pasto - Nariño Gabriel Guillermo Ortiz Narvaez Rad: 520013103004-2022-00025-01 (1022-23) Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Sala 001 Civil Familia Tribunal Superior De Pasto - Nariño Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 52085b0a2e078488f1151f7b47c50186942f85ae4887fc906f3ccea90e3b30 6b Documento generado en 19/11/2024 04:27:34 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica Rad: 520013103004-2022-00025-01 (1022-23)