TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE VALLEDUPAR SALA CIVIL – FAMILIA –LABORAL PROCESO: PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DOMINIO ASUNTO: APELACIÓN SENTENCIA RADICADO: 20001 31 03 005 2020 00188 01 DEMANDANTE: MARÍA LUISA ARAUJO ROMERO Y OTROS DEMANDADOS: HEREDEROS INDET. DE SANTANDER ARAUJO NOGUERA Y OTROS. MAGISTRADO PONENTE: ÓSCAR MARINO HOYOS GONZÁLEZ Valledupar, catorce (14) de agosto de dos mil veinticuatro (2024) Procede la Sala Civil Familia Laboral del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Valledupar, a resolver el recurso de apelación interpuesto por la apoderada de la parte demandante, en contra de la sentencia proferida en audiencia celebrada el 27 de octubre de 2022, por el Juzgado Quinto Civil del Circuito de Valledupar, dentro del proceso de la referencia. 1.
ANTECEDENTES 1.1.- Los señores y señoras MARÍA LUISA ARAUJO ROMERO, YOLANDA ESTHER ARAUJO CONTRERAS; CARLOS ALFONSO, MARGARITA LEONOR, MARÍA ELVIRA, BLANCA ISABEL, JAIME, ARMANDO, JOSÉ GUILLERMO, HERNÁN JESÚS, SANTANDER ALFREDO, y ALBA LUZ ARAUJO CASTRO, presentaron demanda en contra de los HEREDEROS INDETERMINADOS DE SANTANDER ALDREDO ARAUJO NOGUERA y DEMÁS PERSONAS INDETERMINADAS, con el fin de que se declare que le pertenece a los actores el dominio pleno y absoluto por prescripción extraordinaria adquisitiva de los predios rurales denominados Villa Loreta de Matrícula Inmobiliaria 190-11272 y el 100% de las 6/9 partes de El Támesis que se identifica con M.I. 190-4125. 1 PROCESO: PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO RADICADO: 20001 31 03 005 2020 00188 01 DEMANDANTE: MARÍA LUISA ARAUJO ROMERO Y OTROS DEMANDADO: HEREDEROS INDET.
DE SANTANDER ARAUJO NOGUERA Y OTROS. 1.2.- Se alegó por los demandantes que son poseedores de los predios anteriormente reseñados, adquiriéndolos por sucesiones realizadas en la Notaria Primera de Valledupar en fecha 14 de diciembre de 1991 mediante Escritura Pública No. 2556 y la No. 4319 de 17 de diciembre del 2013, por lo que dichas posesiones sumadas entre sí, exceden los 10 años continúos e ininterrumpidos. 1.3.- Que los actores han ejercido actos de señores y dueños de dichos predios como realizar mejoras a las fincas, pagar al señor que las cuida, cultivar, vender y explotar los sembrados, entre otros. 1.4.- Se explicó por la parte actora que muy a pesar de haberse transferido el dominio de los predios al señor SANTANDER ALFREDO ARAUJO NOGUERA (q.e.p.d.) desde hace más de 15 años, son sus hijos los que explotan los predios, ya que por la edad de su padre, le resultaba muy difícil hacerse cargo de las fincas, además que su madre falleció desde el año 1991, por lo que los actores decidieron hacerse cargo de los inmuebles solicitados en prescripción, adquiriendolos por medio de sucesión. Que al hacerse más notoria la ausencia del propietario, los demandantes asumieron el mantenimiento, pago de impuestos, limpieza y pública explotación económica de los derechos que formalmente pertenencían al dueño. 1.5.- Que los demandantes han ejercido la posesión material de los predios objeto del litigio, si reconocer dominio de otra persona, de manera evidente, sucesiva e ininterrumpida por más del doble del lapso cronológico exigido por la ley sustancial. 1.6.- Indicó la apoderada demandante que al solicitar ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos los certificados especiales de libertad y tradición para aportarlos al presente proceso, se le comunicó que los predios pueden tratarse de bienes baldíos por lo que se remitió a la Agencia Nacional de Tierras- ANT, entidad que a su vez, comunicó que los mismos no se encuentran inscritos como tal en su base de datos por lo que son de naturaleza jurídica privada. 1.7.- La demanda fue admitida mediante auto del 25 de enero del 2021 y mediante proveído del 18 de junio del mismo año se nombró curador ad- litem que represente los intereses del extremo pasivo, HEREDEROS INDETERMINADOS DE SANTANDER ARAUJO NIGUERA Y DEMÁS PERSONAS INDETERMINADAS.
El 2 PROCESO: PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO RADICADO: 20001 31 03 005 2020 00188 01 DEMANDANTE: MARÍA LUISA ARAUJO ROMERO Y OTROS DEMANDADO: HEREDEROS INDET. DE SANTANDER ARAUJO NOGUERA Y OTROS. auxiliar de la justicia contestó la demanda sin proponer ninguna clase de excepción previa o de fondo en contra de las pretensiones de la parte actora. 1.8.- Mediante auto del 23 de noviembre del 2021 el juzgado de primera instancia convocó a audiencia inicial dentro del presente proceso, y al mismo tiempo procedió al decreto de pruebas, entre las que incluyó testimoniales e inspección judicial. 1.9.- En fecha 02 de junio del 2022 se llevó a cabo inspección judicial sobre los inmuebles a usucapir, nombrandose perito a Delmiro Díaz Ramírez, quien posteriormente rindió dictamen. 1.10.- El día 22 de agosto del 2022 se celebró audiencia inicial dentro del proceso de la referencia practicandose el interrogatorio oficioso a los actores, realizandose la fijación del litigio.
En dicha diligencia se ordenó oficiosamente como pruebas que se oficiase a la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Valledupar para que expida un certificado actualizado de los inmuebles rurales Villa Loreta (190-11272) y el Támesis (190-4125), con el objetivo además que se determinara un titular del derecho real de dominio de manera puntual si aparecen en cabeza de un particular.
De igual manera se ordenó emitir comunicación con destino a la Agencia Nacional de Tierras ANT para que dicho ente certificara y enviara la resolución a través de la cual los bienes dejaron de pertenecer al Estado y se encuentran en cabeza de particulares, y si esa información fue reportada oportunamente a la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Valledupar. 1.11.- Se celebró audiencia de instrucción y juzgamiento el 27 de octubre del 2022 donde se recibió la sustentación del dictamen pericial, además que recepcionaron los testimonios de los señores Celso Castro Gnecco y Santander Mejía Araujo, y se emitió sentencia de fondo.
2. LA SENTENCIA OBJETO DE APELACIÓN 2.1.- En audiencia celebrada el día 27 de octubre del 2022, el Juzgado Quinto Civil del Circuito de Valledupar, profirió sentencia de fondo dentro del asunto de la referencia mediante la que denegó la totalidad de las pretensiones propuestas por los demandantes dentro del presente asunto. 3 PROCESO: PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO RADICADO: 20001 31 03 005 2020 00188 01 DEMANDANTE: MARÍA LUISA ARAUJO ROMERO Y OTROS DEMANDADO: HEREDEROS INDET.
DE SANTANDER ARAUJO NOGUERA Y OTROS. 2.2.- Expuso la a quo que previo al estudio de los elementos axiológicos de la materia, debió fijar especial atención a la prueba de la naturaleza de los inmuebles identificados con matrículas inmobiliarias N°190-11272 y N° 190-4125, pues de ello depende que pueda estructurarse la posesión, así como el cumplimiento del tiempo mínimo dentro del inmueble descrito como de propiedad de los demandados.
Que en tal sentido, el extremo demandante aportó certificado del registrador de la Oficina de Instrumentos Públicos de Valledupar, visibles a folios 61 al 75 del cuaderno 1 de la demanda principal, donde se consigna que para los bienes reclamados por los demandantes se determinó Ia Inexistencia de Pleno Dominio y/o Titularidad de Derechos Reales sobre el mismo, toda vez que dichos registros no acreditan la propiedad privada, por lo que no se puede certificar a ninguna persona como titular de derechos reales toda vez que los actos posesorios inscritos no dan cuenta de la titularidad del mismo. 2.3.- De esta manera la Agencia Nacional de Tierras, certificó que los inmuebles objeto de este proceso no se encuentran incluidos en la base de datos en su poder sobre procesos administrativos agrarios, además de ello indican que en la anotación 1 del certificado de tradición, se evidencia un acto jurídico de compraventa, calificado con el código registral 101, mediante la Escritura 445 del 19/04/1974 de la Notaria Única de Valledupar, debidamente registrada el 25/04/1974, lo cual es título y modo para transferir el derecho real de dominio y prueba propiedad privada, concluyendo que dicho título se encuentra acorde a una de las reglas de acreditación de propiedad privada del art. 48 de la Ley 160 de 1994, el predio objeto de la solicitud es de naturaleza jurídica privada. 2.4.- Pues bien, reflexionó la funcionaria de instancia que de las pruebas adosadas a la demanda surgen mayores dudas que certezas, pues si bien se encuentra en cabeza de la ANT, conceder el acceso a los bienes inmuebles de naturaleza baldía, así como el conocimiento de todo trámite administrativo al respecto, es la autoridad registral la encargada de certificar la naturaleza de los inmuebles, la tradición y la legalidad de los actos inscritos, por lo que se da paso al trámite de la demanda con la notificación a las mencionadas entidades administrativas para que emitan los correspondientes descargos en el ámbito de sus competencias, por lo que de manera oficiosa se requirió 4 PROCESO: PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO RADICADO: 20001 31 03 005 2020 00188 01 DEMANDANTE: MARÍA LUISA ARAUJO ROMERO Y OTROS DEMANDADO: HEREDEROS INDET.
DE SANTANDER ARAUJO NOGUERA Y OTROS. a la Agencia Nacional de Tierras, para que aportase el documento de adjudicación de los mencionados predios, o el título originario de propiedad, en su poder así como la certificación necesaria para determinar el momento en que desaparece la presunción de bienes baldíos, pero a la fecha en que se profirió sentencia no se obtuvo respuesta alguna.
Que en el mismo sentido se le ofició a la oficina de registro de instrumentos públicos de Valledupar, para que aclarara la tesis expuesta en el documento adosado a la demanda principal, pero tampoco se obtuvo la información requerida, lo cual además se encontraba en manos de los interesados para su gestión, como se les indicó en la audiencia inicial, pero transcurrido el tiempo no se realizó pronunciamiento alguno, situaciones de derecho que debieron ser acreditadas por los demandantes. 2.5.- Subsiguientemente, analizó la juez primaria, que del estudio de los títulos revisados se desprende, que los folios de matrículas inmobiliarias, en su inscripción N° 1, fueron abiertos con un negocio jurídico de compraventa realizado entre particulares, que no da fe del origen de la propiedad privada, tomando mayor fuerza de la presunción de que en este caso se trata de bienes baldíos, máxime cuando no se ha dado apertura al folio con base en un predio de mayor extensión que pudiera tener definida su situación legal. 2.6.- De esta manera, ante la duda sobre la calidad de baldíos de los inmuebles rurales que se encuentran inscritos en cabeza de los demandados, la falta de prueba que acredite la propiedad privada proveniente de un título originario válidamente inscrito, resulta imperativo, que con base en las reglas jurisprudenciales, haciendo uso de las leyes de la sana critica, ese despacho determinase que en esta oportunidad no puedan reclamarse por usucapión los inmuebles identificados con matrículas inmobiliarias N°190-11272 y N° 190-4125, al existir serias discordancias en la información que conceptúan las entidades delegadas como autoridades registrales y de tierras, evitando a toda costa emitir sentencia judicial órdenes que puedan lesionar derechos de especial protección constitucional, o puedan resultar contrarias a la ley, con repercusiones negativas para el proceso. 2.7.- Consideró la a quo que resulta innecesario valorar las demás pruebas legalmente recaudadas durante el trámite del proceso, pues ninguna de ellas conlleva a definir situaciones de derecho que den paso a la validez del interés para impetrar la acción por parte de los interesados, echando de menos, la prueba certera, necesaria para 5 PROCESO: PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO RADICADO: 20001 31 03 005 2020 00188 01 DEMANDANTE: MARÍA LUISA ARAUJO ROMERO Y OTROS DEMANDADO: HEREDEROS INDET.
DE SANTANDER ARAUJO NOGUERA Y OTROS. desvirtuar la presunción de baldío impregnada en los bienes reclamados, la cual es obligación de los demandantes. 2.8.- Que de la misma manera, si en gracia de discusión estuvieran los elementos de la acción de prescripción, tampoco tendría cabida órdenes positivas en favor de los solicitantes, pues en primer punto la demanda se dirige en contra de los herederos del señor SANTANDER ALFREDO ARAUJO NOGUERA, que resultan siendo los mismos demandantes, que pasarían a ocupar ambos extremos de la Litis, por ser los actuales propietarios de los inmuebles, lo que imposibilita no solo la prosperidad de las pretensiones, si no que pueda existir una doble calidad de propietario y poseedor de los mismos inmuebles, si por causa legal mantienen el dominio completo por habérseles adjudicado en los derechos que les corresponden. 2.9.- Que luego de los certificados emitidos por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, se anota como propietario en una onceava parte de cada uno de los inmuebles al causante, y ello obedece a que en la escritura 2556 del 14 de diciembre de 1991, se le adjudicó una parte de los derechos de propiedad que no fueron incluidos en la sucesión del 17 de diciembre del 2013, subsistiendo la anotación en el registro de instrumentos públicos de cada uno de los inmuebles, lo cual sería objeto de reclamación por prescripción, si se hubiera probado que se tratan de inmuebles privados, pero que no guarda identidad jurídica con las pretensiones de la demanda, donde los demandantes a través de apoderado reclaman la adjudicación del 100% de los inmuebles, incluyendo los derechos a nombre de los demandados, confundiendo inclusive la calidad en que mantienen la relación con los terrenos. 2.10.- Concluyó la falladora de instancia que las anteriores imprecisiones, además de imposibilitar el computo de tiempos de posesión, al no indicar el tiempo en que pudo acaecer la introversión del título de administradores a poseedores, o de propietarios a poseedores de la porción que le correspondía al señor ARAUJO NOGUERA en vida, mucho menos de propietarios por la adjudicación, a poseedores del porcentaje que quedó inscrito a nombre del causante, más cuando los demandantes en el interrogatorio oficioso espontáneamente han declarado que su padre siempre estuvo al frente de la explotación de los inmuebles rurales, y todo los actos de administradores, contaban con el estricto seguimiento de manera personal o remota 6 PROCESO: PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO RADICADO: 20001 31 03 005 2020 00188 01 DEMANDANTE: MARÍA LUISA ARAUJO ROMERO Y OTROS DEMANDADO: HEREDEROS INDET.
DE SANTANDER ARAUJO NOGUERA Y OTROS. por condiciones de salud, de quien ostentó la propiedad completa y absoluta de los inmuebles. 2.11.- Se anotó entonces que se realizó un estudio somero de los presupuestos axiológicos, sin realizar una valoración probatoria adecuada, por haberse considerado antecedentemente la improcedencia de la acción, si no por resultar del interrogatorio de partes una intención de sanear la titulación por conducto de la prescripción, pero que no hace parte de la manera en que se encauza la demanda, la cual delimita la competencia del juzgador, que no puede en ningún caso decidir ultra petita. 2.12.- Por todo lo expuesto, se decidió la improsperidad de las pretensiones propuestas por los demandantes, en el entendido que en este caso no se ha contado con la prueba necesaria para determinar la naturaleza de los bienes que se encuentra en cabeza de los particulares, que se trata sin lugar a dudas de una propiedad privada legalmente adquirida, aunado a la falta de identidad de las pretensiones de la demanda, con la porción de terreno que se encuentra inscrita a nombre de los sujetos demandados, lo cual además imposibilita el estudio del cómputo de presuntos tiempos en que los demandantes han ostentado la calidad de poseedores.
3. DEL RECURSO DE APELACIÓN 3.1.- La apoderada judicial de los demandantes interpuso recurso de apelación en contra de la sentencia proferida por la juez de primera instancia. 3.2.- Reprochó la recurrente que no se tuvo en cuenta en la sentencia los requisitos de la prescripción. En lo que tiene que ver con que si los predios son baldíos o no, alegó que con la presentación de la demanda se aportó comunicación de la Agencia Nacional de Tierras donde se manifestó que los bienes objeto de litigio eran de naturaleza jurídica privada.
Que el interrogatorio de parte del actor HERNÁN ARAUJO en cabeza de sus hermanos, expresó que tomaron la posesión con ánimos de señor y dueño desde 2006-2007, como también lo pudieron evidenciar los testigos, cumpliendo así a cabalidad con el tiempo requerido para la pretendida usucapión, además que dicha posesión fue quieta, pacífica e ininterrumpida. 7 PROCESO: PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO RADICADO: 20001 31 03 005 2020 00188 01 DEMANDANTE: MARÍA LUISA ARAUJO ROMERO Y OTROS DEMANDADO: HEREDEROS INDET.
DE SANTANDER ARAUJO NOGUERA Y OTROS. 3.3.- Retomando el tema de la calidad de baldíos de los predios, adujo la apelante que solicitó en la demanda que se vinculara a la Agencia Nacional de Tierras, entidad a la que además llamó muchas veces pero que nunca contestó, sino que simplemente allegó las respuestas obrantes en el proceso, por lo que sostiene que se cumple con todos los requisitos generales de ley en virtud de sus pretensiones.
4. CONSIDERACIONES DE LA SALA De conformidad con el artículo 320 del CGP, la Sala es competente para resolver el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante, únicamente en los reparos concretos formulados por el apelante, sin perjuicio de las cuestiones que deban ser absueltas de oficio. Así mismo, esta providencia es emitida luego de efectuar control de legalidad sobre toda la actuación surtida y constatar que se cumplen todos los requisitos sustanciales y procesales para resolver de fondo. 4.1.- El problema jurídico que compete resolver a este Tribunal, se circunscribe a determinar si fue acertada la decisión de la juez de primera instancia al haber desestimado las pretensiones de la demanda al considerar que no se logró probar el carácter prescriptible de los bienes rurales objeto del litigio por encontrarse dubitada la calidad de baldíos de tales predios, o su naturaleza privada, o si, por el contrario, dicha decisión debe ser revocada con base en las pruebas recaudadas que dan cuenta de la verificación satisfactoria de los requisitos legales de la pretendida usucapión. Conocidos los reparos que ha formulado la recurrente, se realizará el estudio pertinente, no sin antes hacer un proemio de lo que, con antelación la ley y la jurisprudencia han expuesto en torno a este tipo de debates. 4.2.- La prescripción la encontramos prevista en nuestro Código Civil, en el artículo 2512, el cual la define en los siguientes términos: “La prescripción es un modo de adquirir las cosas ajenas, o de extinguir las acciones o derechos ajenos, por haberse poseído las cosas y no haberse ejercido dichas acciones y derechos durante cierto lapso de tiempo, y concurriendo los demás requisitos legales.
Se prescribe una acción o derecho cuando se extingue por la prescripción.” 8 PROCESO: PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO RADICADO: 20001 31 03 005 2020 00188 01 DEMANDANTE: MARÍA LUISA ARAUJO ROMERO Y OTROS DEMANDADO: HEREDEROS INDET. DE SANTANDER ARAUJO NOGUERA Y OTROS. Obra importancia para el caso que nos ocupa la prescripción adquisitiva, que se erige como un modo de adquirir el dominio y, demás derechos reales ajenos, mediante el ejercicio de la posesión que una persona, ejerza sobre una cosa en la que esos derechos recaen, por un tiempo determinado, y cumpliendo los demás requisitos de ley.
El ordenamiento jurídico actual, distingue dos clases de prescripciones adquisitivas, una ordinaria y extraordinaria, centrándonos sobre esta última conforme el escenario propuesto para el caso sub-examine. Al tenor del artículo 2518 del Código Civil, por el medio de la usucapión o prescripción adquisitiva, se puede adquirir derechos reales, entre ellos el dominio de los bienes corporales, si son poseídos en la forma y por el tiempo previsto en el ordenamiento jurídico.
La norma ibidem en su artículo 2531 prevé que: “El dominio de cosas comerciables, que no ha sido adquirido por la prescripción ordinaria, puede serlo por la extraordinaria, bajo las reglas que van a expresarse: 1a. Para la prescripción extraordinaria no es necesario título alguno. 2a. Se presume en ella de derecho la buena fe sin embargo de la falta de un título adquisitivo de dominio.
(…)” La Alta Corporación ha indicado que la prescripción extraordinaria “(…) requiere para su prosperidad de la confluencia de los siguientes tres presupuestos a saber: a) Que verse sobre una cosa prescriptible legalmente; b) que sobre dicho bien ejerza por quien pretende haber adquirido su dominio una posesión pacífica, pública e ininterrumpida; y c) Que dicha posesión haya durado un tiempo no inferior a 20 años (arts. 2512, 2518, 2531 del C.C. y 19 de la Ley 50 de 1936)”1, actualmente 10 años.
Tal prerrogativa está cimentada en la tenencia con ánimo de señor y dueño, sin que en principio sea necesario un título, evento el cual se presume la buena fe del poseedor. De allí que le baste acreditar que su aprehensión ha sido pública, pacífica e ininterrumpida, por lapso de tiempo actualmente exigido. 1 Corte Suprema de Justicia, Sala Civil.
SC13811-2015. Bogotá, 08 de octubre del 2015. Citada en Sentencia SC3721 de 2020. 9 PROCESO: PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO RADICADO: 20001 31 03 005 2020 00188 01 DEMANDANTE: MARÍA LUISA ARAUJO ROMERO Y OTROS DEMANDADO: HEREDEROS INDET. DE SANTANDER ARAUJO NOGUERA Y OTROS. En concordancia con el artículo 762 C.C, la posesión es "… la tenencia de una cosa determinada con ánimo de señor o dueño ", siendo necesarios el animus y el corpus para su configuración. El primero, por escapar a la percepción directa de las demás personas, debe presumirse, siempre y cuando se comprueben los actos materiales y externos ejecutados permanentemente, lo que constituye el segundo elemento.
Los citados componentes denotan la intención de hacerse dueño, si no aparecen circunstancias que la desvirtúen, por lo que quien los invoca debe acreditarlos durante el tiempo consagrado legalmente, para el buen suceso de su pretensión. Corolario de lo hasta aquí expuesto, se encuentra entonces que es imperativa la concurrencia de los presupuestos antes mencionados para la prosperidad de la declaración de pertenencia por prescripción adquisitiva de dominio, lo que en caso contrario, pues de manera obvia, conllevaría al fracaso de tal pretensión. 4.3.- Ahora bien, conforme la crítica que se desata es menester verificar lo estudiado por la Corte Suprema de Justicia en Sentencia STC1037-20202, donde estableció: “(…) el artículo 202 de la Constitución Nacional de 1886, establecía que pertenecen a la «República de Colombia»: «(…) 2.
Los baldíos, minas y salinas que pertenecían a los Estados, cuyo dominio recobra la Nación, sin perjuicio de los derechos constituidos a favor de terceros por dichos Estados, o a favor de éstos por la Nación a título de indemnización. (…) A su turno, el artículo 675 del Código Civil se refiere a los baldíos, al establecer imperativamente que «son bienes de la Unión todas las tierras que estando situadas dentro de los límites territoriales, carecen de otro dueño», norma que se incluyó, no como mera presunción sino como un mandato legal.
De igual manera, la jurisprudencia constitucional ha puntualizado, que las tierras baldías «son bienes públicos de la Nación catalogados dentro de la categoría de bienes fiscales adjudicables, en razón de que la Nación los conserva para adjudicarlos a quienes reúnan la totalidad de las exigencias establecidas en la ley» (Resalta la Sala, C.C. C-595 de 1995).
Bajo esa perspectiva, solamente el Estado tiene el poder de transferir los bienes baldíos a favor de los particulares por medio de la adjudicación y con el cumplimiento de ciertos requisitos, es más, en el trascurso de los años el legislador ha prohibido la adquisición de esos bienes por otro modo distinto a ese, ni siquiera por usucapión, así por ejemplo el artículo 2519 del Código Civil establece que «Los bienes de uso público no se prescriben en ningún caso». 2 SALA DE CASACIÓN CIVIL.
Magistrado Ponente: ÁLVARO FERNANDO GARCÍA RESTREPO. Radicación n.° 1500122-13-000-2019-00160-01. Bogotá, D.C., seis (6) de febrero de dos mil veinte (2020). 10 PROCESO: PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO RADICADO: 20001 31 03 005 2020 00188 01 DEMANDANTE: MARÍA LUISA ARAUJO ROMERO Y OTROS DEMANDADO: HEREDEROS INDET. DE SANTANDER ARAUJO NOGUERA Y OTROS.
Luego, el artículo 3° de la Ley 48 de 1882 consagró que: «[l]as tierras baldías se reputan bienes de uso público, y su propiedad no se prescribe contra la Nación, en ningún caso, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 2519 del Código Civil». Así mismo, el canon 61 de la Ley 110 de 1912 dispuso que «[e]l dominio de los baldíos no puede adquirirse por prescripción» y en el artículo 65 de la Ley 160 de 1994 se estableció que: «La propiedad de los terrenos baldíos adjudicables, sólo puede adquirirse mediante título traslaticio de dominio otorgado por el Estado a través del Instituto Colombiano de la Reforma Agraria, o por las entidades públicas en las que se delegue esta facultad.
"Los ocupantes de tierras baldías, por ese solo hecho, no tienen la calidad de poseedores conforme al Código Civil, y frente a la adjudicación por el Estado sólo existe una mera expectativa» (Resalta la Corte). Entonces, existen numerosas normas que siempre han pregonado la imposibilidad de obtener por usucapión los bienes del Estado y algunas se refieren en particular a los baldíos, las cuales como se dijo, parten de la constitución misma y en varias oportunidades han sido objeto de estudios de constitucionalidad (Ver sentencias C 595 de 1995;
C 097 de 1996; C 530 de 1996; C 536 de 1997, entre otras) las cuales siempre han sido declaradas exequibles. Al respecto, la Corte Constitucional en la sentencia T - 488 de 2014, recoge lo esencial en materia de imprescriptibilidad de los terrenos baldíos, y concluye que es procedente la tutela para proteger esos bienes del Estado frente a las sentencias que han acogido las pertenencias demandadas por tratarse de bienes que son absolutamente imprescriptibles, y cuyo camino para la obtención de su dominio es única y exclusivamente la adjudicación por parte del Estado.
Así concluye la memorada sentencia sobre el tema: «La disposición que específicamente regula lo referente a los terrenos baldíos, su adjudicación, requisitos, prohibiciones e instituciones encargadas, es la Ley 160 de 1994, por la cual se crea el Sistema Nacional de Reforma Agraria y Desarrollo Rural Campesino. El artículo 65 de esta norma consagra inequívocamente que el único modo de adquirir el dominio es mediante un título traslaticio emanado de la autoridad competente de realizar el proceso de reforma agraria y que el ocupante de estos no puede tenerse como poseedor: La precitada disposición fue avalada por la Corte en sentencia C-595 de 1995, la cual respaldó que la adquisición de las tierras baldías, a diferencia de lo que ocurre en materia civil con los inmuebles en general, no se adquiera mediante la prescripción, sino por la ocupación y posterior adjudicación, previo el cumplimiento de los requisitos establecidos en la ley.
Posteriormente, la providencia C-097 de 1996 reiteró que “[m]ientras no se cumplan todos los requisitos exigidos por la ley para tener derecho a la adjudicación de un terreno baldío, el ocupante simplemente cuenta con una expectativa, esto es, la esperanza de que al cumplir con esas exigencias se le podrá conceder tal beneficio”. En esa medida, los baldíos son bienes inenajenables, esto es, que están fuera del comercio y pertenecen a la Nación, quien los conserva para su posterior adjudicación, y tan solo cuando ésta se realice, obtendrá el adjudicatario su título de propiedad.
Ese mismo año, al analizar la constitucionalidad de la disposición del Código de Procedimiento Civil que prohíbe el trámite de la solicitud de pertenencia sobre bienes imprescriptibles, la Corte (C-530 de 1996) avaló ese contenido. Dentro de sus consideraciones, destacó que siendo uno de los fines esenciales del Estado la 11 PROCESO: PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO RADICADO: 20001 31 03 005 2020 00188 01 DEMANDANTE: MARÍA LUISA ARAUJO ROMERO Y OTROS DEMANDADO: HEREDEROS INDET.
DE SANTANDER ARAUJO NOGUERA Y OTROS. prestación de los servicios públicos, resulta indispensable salvaguardar los bienes fiscales, los cuales están destinados para este fin. Esta limitación en el comercio de los baldíos tampoco quebranta la igualdad en relación con los bienes privados, sobre los cuales sí procede la prescripción adquisitiva, por cuanto “quien posee un bien fiscal, sin ser su dueño, no está en la misma situación en que estaría si el bien fuera de propiedad de un particular.
En el primer caso su interés particular se enfrenta a los intereses generales, a los intereses de la comunidad; en el segundo, el conflicto de intereses se da entre dos particulares”. El trato diferenciado sobre los terrenos baldíos que se refleja, entre otros aspectos, en un estatuto especial (Ley 160 de 1994), en la prohibición de llevar a cabo procesos de pertenencia y en la consagración de requisitos para ser beneficiarios del proceso de adjudicación administrativa, responde a los intereses generales y superlativos que subyacen».
(…) De este modo, si bien el artículo 1º de la Ley 200 de 1936 establece, que se «presume que no son baldíos sino de propiedad privada», los inmuebles rurales que siendo poseídos por particulares, son explotados económicamente «por medios positivos propios del dueño, como las plantaciones o sementeras, la ocupación con ganados y otros de igual significación», la aludida presunción, a diferencia de lo considerado en el fallo cuestionado, sólo es predicable para demostrar la buena fe del colono al momento de solicitar la adjudicación de terrenos, pues se itera, de acuerdo con el artículo 675 del C. C., se tienen como baldíos los fundos que carecen de otro dueño, no siendo esta norma una presunción, luego entonces, es claro que es una carga probatoria del demandante, demostrar siempre la naturaleza del predio, ya sea para que le sea adjudicado a través del trámite administrativo, o se declare en cabeza suya la usucapión a través del proceso judicial.
(…) Se puede discutir en favor de la confusión que se ha generado entre abogados litigantes y sus representados, como también en los jueces, para demandar y conceder las pertenencias agrarias sin analizar si se trata de bienes privados o baldíos y en algunos casos prefiriendo aquella cuando son baldíos, a las dificultades interpretativas que pudo ocasionar la aparición en el mundo jurídico del procedimiento denominado «saneamiento de la pequeña propiedad rural» establecido por el Decreto 508 de 1974 que permitía la adquisición por prescripción agraria de cinco años de acuerdo con la Ley 4ª de 1973, o la ordinaria o extraordinaria de acuerdo con las normas del Código Civil, y que tenía como punto de partida la necesidad de sanear la pequeña propiedad rural cuando quien la estaba explotando había ingresado a ella creyendo de buena fe que se trataba de un baldío cuando en realidad no era así. Es más, para que procediera la usucapión era necesario que con posterioridad se demostrara que el bien no era baldío sino de dominio privado, pero muchos creyeron que se estaba constituyendo otra forma distinta de ganar el dominio sobre los bienes baldíos.
(…)” (Resaltado por fuera del original) 4.4.- Pues bien, corolario de lo anterior es imperioso concretar los siguientes aspectos suasorios, teniendo en cuenta que el presente proceso recae sobre los bienes rurales 12 PROCESO: PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO RADICADO: 20001 31 03 005 2020 00188 01 DEMANDANTE: MARÍA LUISA ARAUJO ROMERO Y OTROS DEMANDADO: HEREDEROS INDET.
DE SANTANDER ARAUJO NOGUERA Y OTROS. denominados como Villa Loreta de Matrícula Inmobiliaria 190-11272, y El Támesis de Matrícula Inmobiliaria 190-4125: • Respecto del Certificado de Tradición asociado a la M.I. 190-11272 (páginas 51 y s.s. del archivo digital 01) llaman la atención los siguientes aspectos: i) En el apartado inicial del registro inmobiliario, se carece de “Complementación” encontrándose esa casilla vacía. ii) La Anotación No. 001 corresponde a Compraventa celebrada de Urbina Daza Rafael Antonio a Maestre Córdoba Alberto Francisco, a través de Escritura 445 del 19 de abril de 1974.
No se encuentra complementación, aclaración o nota que determine el origen del dominio del primero. iii) Se percibe en la Anotación No. 002, compraventa a través de Escritura 675 del 10 de junio de 1976, llamando la atención de esta Sala, que existe diferencia en el nombre de quien allí transfiere el dominio, es decir, Maestre Córdoba Rafael Francisco, a quien lo adquirió mediante nota anterior denominado Alberto Francisco, y quien en todo caso transfiere a Celedón Ramírez Cristóbal. iv) En Anotación No. 003 se registra igualmente compraventa de Cristóbal Celedón, a quien se enlista como ALFREDO ARAUJO NOGUERA. v) Posterior a esto, se registran dos sucesiones a favor de los hoy demandantes, en Anotación No. 004 a nombre de Castro de Araujo María Teresa de Escritura 2556 de 1991, y luego la de la Anotación No. 008 a nombre de SANTANDER ALFREDO ARAUJO NOGUERA. vi) Dentro de las convenciones de dicho certificado, se identifica a los hoy demandantes con la letra “I”, la cual equivale conforme a lo consignado en Titulares de Dominio Incompleto, en la última anotación que incluye tal apreciación, es decir la 008. • Respecto del Certificado de Tradición asociado a la M.I. 190-4125 (páginas 55 y s.s. del archivo digital 01) llaman la atención los siguientes aspectos: i) En el apartado inicial del registro inmobiliario, se carece de “Complementación” encontrándose esa casilla vacía. 13 PROCESO: PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO RADICADO: 20001 31 03 005 2020 00188 01 DEMANDANTE: MARÍA LUISA ARAUJO ROMERO Y OTROS DEMANDADO: HEREDEROS INDET.
DE SANTANDER ARAUJO NOGUERA Y OTROS. ii) La Anotación No. 001 corresponde a Compraventa celebrada de Fernández Vargas Milcíades a Maestre Córdoba Betin Camilo, a través de Escritura 168 del 07 de abril de 1960. No se encuentra complementación, aclaración o nota que determine el origen del dominio del primero. iii) En la Anotación No. 002 se registró igualmente Compraventa realizada por Córdoba Betín a los señores María del Rosario Córdoba de Ortega;
Alberto Rafael, Gladys Esther, Guillermo Enrique, Judith, Luis Camilo, Sonia Judith Córdoba Manjarrez y Marqueza Manjarrez Ochoa. iv) Luego en Anotación 003, se registró la compraventa de 4/9 parte de dicho inmueble por parte de Alberto Rafael Córdoba, María del Rosario Córdoba de Ortega, Sonia Judith Córdoba, Luis Camilo Córdoba a Cristóbal Celedón Ramírez. v) Posteriormente en Anotación No. 006 se registró la Escritura 842 del 20 de mayo de 1983 mediante la que los señores Cristóbal Celedón Ramírez, Guillermo Córdoba Manjarrez y Tirsa Virginia Córdoba Manjarrez celebraron compraventa de las 6/9 partes del inmueble al señor ALFREDO ARAUJO NOGUERA.
No se observa anotación alguna precedente que relacione la señora Tirsa Virginia Córdoba Manjarrez, como titular de dominio. vi) Posterior a esto, se registran dos sucesiones a favor de los hoy demandantes, en Anotación No. 007 a nombre de Castro de Araujo María Teresa de Escritura 2556 de 1991, y luego la de la Anotación No. 010 a nombre de SANTANDER ALFREDO ARAUJO NOGUERA. vii) Dentro de las convenciones de dicho certificado, se identifica a los hoy demandantes con la letra “I”, la cual equivale conforme a lo consignado en Titulares de Dominio Incompleto, en la última anotación que incluye tal apreciación, es decir la 008. viii) Conforme dicho certificado de tradición puede verse que en la actualidad las señoras Judith Córdoba Manjarrez, Gladys Esther Córdoba Manjarrez y Marqueza Manjarrez Ochoa, continúan siendo titulares de cuotas partes dentro del proceso, sin embargo, no fueron vinculadas al mismo.
De esto se hablará más adelante. 14 PROCESO: PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO RADICADO: 20001 31 03 005 2020 00188 01 DEMANDANTE: MARÍA LUISA ARAUJO ROMERO Y OTROS DEMANDADO: HEREDEROS INDET. DE SANTANDER ARAUJO NOGUERA Y OTROS. Hasta este momento se perciben con claridad que existen varias inconsistencias nominales dentro del historial de la tradición de los predios en litigio.
Se prosigue con el análisis: • Mediante Certificado No. 1-49538 del 11 de noviembre del 2020 la Registradora Principal de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Valledupar reseñó que en lo atinente al inmueble 190-11272, tal como se vio, existe inscripción de la Escritura No. 445 de 19/04/1974 mediante la que Alberto Maestre Córdoba adquirió por compraventa a Rafael Antonio Urbina Daza, como anteriormente se determinó enlistado en la anotación No. 001 del Certificado de Tradición. Que en ese mismo sentido dicho inmueble rural, de acuerdo a su tradición corresponde a los hoy demandantes. • Mediante Certificado No. 1-49540 del 11 de noviembre del 2020 la Registradora Principal de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Valledupar reseñó que en lo atinente al inmueble 190-4125, tal como se vio, existe inscripción de la Escritura No. 168 de 07/04/1960 mediante la que Camilo Córdoba Betín adquirió por compraventa a Milcíades Fernández Vargas, como anteriormente se determinó enlistado en la anotación No. 001 del Certificado de Tradición. Que en ese mismo sentido, conforme a su tradición corresponde a Judith Córdoba Manjarrez, Gladys Córdoba Manjarrez y Marqueza Manjarrez Ochoa, y la sucesión de las 6/9 partes a los hoy demandantes. • No obstante lo anterior, la Registradora de Instrumentos Públicos de Valledupar determinó que sobres dichos predios existe la Inexistencia de Pleno Dominio y/o Titularidad de Derechos Reales, argumentando que “dichos registros no acreditan la propiedad privada; hipótesis que corresponden a las denominadas falsas tradiciones, a las que se refiere la transcripción del parágrafo 3° del artículo 8° de la hoy ley 1579 de 2012 (…)”.
Subsiguientemente se determinó dentro de dicho certificado que “NO SE PUEDE CERTIFICAR A NINGUNA PERSONA COMO TITULAR DE DERECHOS REALES (…) Cabe advertir que respecto del inmueble objeto de la consulta, puede tratarse de un predio de naturaleza baldía, que solo se puede adquirir por Resolución de Adjudicación de la Agencia Nacional de Tierras-ANT”.
(Subrayado por fuera del original) 15 PROCESO: PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO RADICADO: 20001 31 03 005 2020 00188 01 DEMANDANTE: MARÍA LUISA ARAUJO ROMERO Y OTROS DEMANDADO: HEREDEROS INDET. DE SANTANDER ARAUJO NOGUERA Y OTROS. • Tal como fue anexado por la parte actora con la demanda y conforme lo comunicado por esa misma entidad, la Agencia Nacional de Tierras- ANT determinó que en lo que respecta a la naturaleza jurídica de los predios en litigio, conforme en lo relacionado en sus folios de matrícula inmobiliaria, se evidencia en sus sendas anotaciones 001, actos jurídicos de compraventa, debidamente registrados, lo que es título y modo para transferir el derecho real de dominio y prueba de propiedad privada.
Dicho ente indicó entonces que tales títulos se encuentran acorde a una de las reglas de acreditación de propiedad privada del artículo 48 de la Ley 160 de 1994, por lo que son de naturaleza privada conforme los registros de tales folios de matrícula inmobiliaria, deprecando además que los predios no están registrados en las bases de datos respecto a los procesos administrativos agrarios de clarificación de la propiedad, deslinde de tierras de la Nación, extinción del derecho de dominio y recuperación de baldíos. 4.5.- Pues bien, partiendo de lo anterior, ante el carácter prescriptible de los inmuebles, surge entonces un evidente conflicto probatorio, puesto que por un lado la Agencia Nacional de Tierras fundamenta su afirmación sobre el carácter privado de los predios rurales respecto de lo registrado en los Folios de Matrícula Inmobiliaria de los inmuebles, y por su parte, la Registradora de Instrumentos Públicos de Valledupar, que es a quien le corresponde realizar, revisar, vigilar y fijar tales actos registrales de dichos inmuebles, concluyó que era imposible determinar la titularidad de esos predios, aduciendo la existencia de Falsa Tradición en el historial de tradición, en virtud de la anotación No. 001 que se relaciona en los folios inmobiliarios anteriormente revisados, cuestionando la posibilidad de que se traten de bienes baldíos, sugiriendo el proceso administrativo ante la Agencia Nacional de Tierras.
Por dicho motivo, se procederá a analizar los conceptos jurídicos y administrativos, respecto de la controversia antes descrita. 4.6.- El registro de la propiedad inmueble se considera como un servicio público el cual conlleva a realizar anotaciones en un folio de matrícula inmobiliaria sobre los aspectos o hechos jurídicos más relevantes relacionados con cada bien raíz. Enfocándonos en el proceso de registro, existen distintas formas de adquisición, como lo es la falsa tradición teniéndose, según el concepto 1477 del 2014 por la Superintendencia de Notariado y Registro como: “un acto de trasferencia de un derecho incompleto que se 16 PROCESO: PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO RADICADO: 20001 31 03 005 2020 00188 01 DEMANDANTE: MARÍA LUISA ARAUJO ROMERO Y OTROS DEMANDADO: HEREDEROS INDET.
DE SANTANDER ARAUJO NOGUERA Y OTROS. hace a favor de una persona por parte de quien carece de dominio sobre determinado inmueble”, donde no se permite ejecutar actos de señor y dueño como lo es enajenar el derecho real de dominio, englobar, constituir servidumbres, propiedad horizontal entre otros permite únicamente la compraventa de derechos y acciones, adjudicación en sucesión liquida, mejoras, posesión, enajenación de cuerpo cierto teniendo solo derechos de cuotas, venta de cosa ajena, remate de derechos y acciones. 4.6.1.- Revisados los Certificados de Tradición de los inmuebles relacionados a los folios 190-11272 y 190-4125, no se observa de ninguna manera dentro de las anotaciones registradas que estas se encuentren constituidas como Falsa Tradición, sin embargo, es a partir de los certificados Nos. 1-49538 y 1-49540 emitidos por la misma Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Valledupar que dicha autoridad se encarga de pregonar la existencia de ese concepto jurídico, ante la imposibilidad para definir la titularidad del dominio de esos predios rurales, derribando la certeza sobre la que la Agencia Nacional de Tierras construyó el informe de la naturaleza privada de esos inmuebles 4.6.2.- Frente a esto último, es imperioso revisar lo determinado por la misma Agencia Nacional de Tierras a través de su Guía de Revisión de Antecedentes Registrales de Dominio o Propiedad Para la Definición de la Naturaleza Jurídica de los Bienes Inmuebles Rurales3, identificada con Código SEJUT-G-001 del 20/12/2017, donde se explicó lo que a continuación se cita: “La falta de formalización y regularización del suelo rural, es uno de los grandes problemas que ha dificultado la identificación de titularidad de la propiedad rural, en vista a su formalización saneamiento y administración, ésta se refleja en; la informalidad en la tenencia, y en el registro de los negocios jurídicos de transferencia de dominio, que se han hecho en las Oficinas de Registro de Instrumentos Públicos, bajo la calificación de la denominada falsa tradición. Lo anterior representa un reto por la dificultad de la trazabilidad de los títulos de propiedad de los predios rurales en Colombia, en términos de: su ubicación, identificación y validación. La falta de certeza de titulares de dominio, dificulta las transacciones de los predios rurales, así como la intervención Estatal en los territorios para su formalización y saneamiento; puesto que, de la condición de propiedad privada o baldía de los terrenos, se determina la forma de la intervención pública, sea por los procesos de regularización, cuando se trata de baldíos, mediante el ejercicio del dominio eminente de la administración pública; o por procesos de formalización, mediante la resolución del conflicto entre particulares, por parte de la administración de justicia, cuando se trata de propiedad privada. 3 https://www.ant.gov.co/wp-content/uploads/2018/04/SEJUT-G-001-REVISION-DE-ANTECEDENTESREGISTRALES-DE-DOMINIO-O-PROPIEDAD-PARA-LA-DEFI.pdf 17 PROCESO: PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO RADICADO: 20001 31 03 005 2020 00188 01 DEMANDANTE: MARÍA LUISA ARAUJO ROMERO Y OTROS DEMANDADO: HEREDEROS INDET.
DE SANTANDER ARAUJO NOGUERA Y OTROS. La falta de formalización de las tradiciones de dominio, ya sea por falta de antecedentes o por falta de cumplimiento de las formalidades propias, en general conlleva a que gran parte de los predios en el territorio nacional se encuentren enmarcados en la figura de la falsa tradición, ya sea ésta con antecedentes propios (predios que se constituyeron en propiedad privada, pero respecto de los que se registraron negocios jurídicos que no transfieren derechos reales, ejemplo: compraventa de mejoras o de derechos sobre universalidades), o aquellos de falsa tradición sin antecedente propio (predio en los que jamás se constituyó propiedad o ésta fue retornada a la Nación, y que constituyen predios Baldíos).
Esta dificultad conlleva a la incertidumbre real de la naturaleza jurídica de los predios rurales. En este sentido, la primera exigencia y tarea de un estudio de títulos, es el de la construcción de la trazabilidad documental, que determina la historia de domino del bien objeto de intervención. Esta búsqueda, da cuenta de acopiar acervos documentales de larga data, y de diversas oficinas públicas, en las cuales la ley estableció depósitos legales obligatorios.
Es así, que el primer requisito de la intervención sobre propiedad (formalización, o regularización) respecto a un terreno, depende de la identificación de su naturaleza jurídica, y ella está reglada en el sentido de que corresponde a una tarifa legal impuesta por la legislación, que se traduce, en diversos actos jurídicos (escrituras públicas, sentencias judiciales, actos administrativos; etc.).
(…) Si bien el registro se ha trasformado desde su instauración en el Siglo XIX, éste constituye una unidad, en el sentido de que expresa la identidad de cada uno de los predios sobre los que se anotan los actos que lo afectan, y en ese sentido, el llamado sistema antiguo de libros y el actual de folio real, son sólo uno, que se expresan en medios distintos de consulta, pero que deben integrarse.
La falta de integralidad del registro, producto de la falta de migración y homogenización de sistemas, ha dado pie a que muchos predios se definan como en falsa tradición y se presuman baldíos, sin que en algunos casos lo sean jurídicamente, por falta de identificación plena de su Registro. (…) la formalización de la propiedad no es simplemente la instrumentalización de un proceso de titulación vía prescripción, sino que debe partir de una hipótesis y unos supuestos definidos que permitan delinear las acciones a partir de una adecuada revisión de la configuración de la propiedad, lo que determina que se reduzcan los riegos asociados a la hora de aplicar rutas de saneamiento de la propiedad.
(…) LA PROPIEDAD: El derecho real de dominio o de propiedad, comprende el derecho de una persona de disposición, uso y goce respecto de una cosa, el cual le es oponible a todos los terceros. Oponibilidad de la que es garante el Estado a través de distintas herramientas, pero que tiene una condición particular cuando se trata de un bien inmueble de carácter superficiario, y es que esta condición está reglada normativamente (tarifa legal), desde los orígenes de la legislación moderna en términos de la garantía que se otorga a aquellos que el poder público, reconoció como propietarios (reconocimiento de los títulos que le dan derecho sobre los terrenos).
(…) DOMINIO EMINENTE, Y NACIMIENTO DEL DOMINIO AJENO: 18 PROCESO: PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO RADICADO: 20001 31 03 005 2020 00188 01 DEMANDANTE: MARÍA LUISA ARAUJO ROMERO Y OTROS DEMANDADO: HEREDEROS INDET. DE SANTANDER ARAUJO NOGUERA Y OTROS. La anterior precisión sobre la propiedad, parte de la distinción que de inicio establece que sobre un terreno se pudo haber consolidado dominio ajeno, (propiedad privada o privada fiscal patrimonial), por contraposición a cuando tal derecho no ha nacido, esto es que no ha habido desprendimiento del dominio por parte del Estado o que éste lo ha retornado a el mismo, por lo que éste lo conserva, por esta razón en concordancia con el principio de dominio eminente, que faculta al Estado y al poder público, a disponer del territorio sobre el cual no se ha establecido propiedad – dominio ajeno, se tiene como resultado que cada parcialidad territorial tiene una u otra naturaleza, v. gr: baldío o de propiedad privada (dominio ajeno).
(…) Es así que para que alguien en Colombia, pueda considerarse dueño de u bien, tuvo que haber cumplido todo un proceso que culminó en el derecho real de dominio reconocido. La adquisición de un bien raíz es solemne, y requiere estar acorde a las formas propias del momento en que se generó la solemnidad. (…) Ahora bien, debe aclararse que esta revisión no constituye, una evaluación de la legalidad de los actos en todos sus aspectos, pues ello rompería con los mínimos principios de la prevalencia de la seguridad jurídica y confianza legítima, sino que comprende la verificación de ciertos requisitos para la acreditación de propiedad privada, acorde con la normativa actual.
(…) La legislación civil, consagró las reglas de las relaciones civiles de los ciudadanos, entre ellas las de propiedad, y estableció para la identificación de la misma una definición de tipo negativo, al señalar que los baldíos eran los que carecían de dominio ajeno, es decir no estableció una forma positiva de identificarlos, lo que llevó al Estado colombiano hacia los años 30, a establecer un instrumento para la acreditación de la propiedad.
Es así, que con la expedición de la Ley 200 de 1936, el Estado colombiano introdujo la forma positiva de acreditación de la propiedad privada en su artículo tercero: “Acreditan propiedad privada sobre la respectiva extensión territorial, y en consecuencia desvirtúan la presunción consagrada en el Artículo anterior, fuera del título originario expedido por el Estado que no haya perdido su eficacia legal, los títulos inscritos otorgados con anterioridad a la presente ley, en que consten tradiciones de dominio por un lapso no menor del término que señalan las leyes para la prescripción extraordinaria.
Lo dispuesto en el inciso anterior da prueba de la propiedad privada por medio de títulos inscritos, otorgados entre particulares con anterioridad a la presente ley, no es aplicable respecto de terrenos que no sean adjudicables, estén reservados, o destinados para cualquier servicio o uso público.”. CÓMO SE IDENTIFICA EL TÍTULO: La primera labor a adelantar, es la identificación de las razones que justifican la propiedad y dominio y éstas deben estar expresadas, en lo que se conoce como título de propiedad.
El cual, es una expresión probada de la voluntad de constituir o transferir la misma. TÍTULO: Para el caso de la acreditación de la propiedad en Colombia, se requiere la existencia de un documento que plasme la expresión de voluntad que constituye el dominio, o su transferencia respecto a una parcialidad territorial, puede configurarse en una multitud de documentos, que la ley reconoce como los que efectivamente puedan afectar el dominio. 19 PROCESO: PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO RADICADO: 20001 31 03 005 2020 00188 01 DEMANDANTE: MARÍA LUISA ARAUJO ROMERO Y OTROS DEMANDADO: HEREDEROS INDET.
DE SANTANDER ARAUJO NOGUERA Y OTROS. Estos documentos que se conocen como títulos, en el caso de la propiedad inmueble, están representados en instrumentos públicos de obligatorio depósito, que pueden ser buscados, en el registro actual, en las notarías públicas, en los archivos judiciales y de la administración, así como en archivos históricos.
(…) TÍTULO ORIGINARIO: Éstas son las expresiones oficiales de la voluntad pública, de constituir propiedad de dominio ajeno, frente a una parcialidad territorial de carácter baldío. Según se señala el Decreto No. 59 de 1938, el título originario es el siguiente: El Artículo 13 indica dos tipos de títulos constitutivos de dominio: a) Todo acto administrativo legalmente realizado y traducido en un documento auténtico, por medio del cual el Estado se haya desprendido del dominio de determinada extensión territorial. b) Todo acto civil realizado por el Estado en su carácter de persona jurídica y por medio del cual se haya operado legalmente el mismo fenómeno sobre tradición del dominio de determinada extensión territorial perteneciente a la Nación.” TÍTULOS DERIVADOS: Otros títulos o títulos derivados, no son otros que los actos plasmados en documentos, que transfieren propiedad sobre una parcialidad territorial en la cual se consolidó el dominio ajeno, y en ese sentido realiza la transferencia de la titularidad del mismo ya sea; vía modos originarios o derivados, como pueden ser Escrituras Públicas, Decisiones Administrativas o Judiciales, entre otros, que no pueden constituir propiedad y dominio, pero sí surtir la transferencia del mismo, estableciendo un nuevo titular del derecho real.
EL RÉGIMEN DE NACIMIENTO DE LA PROPIEDAD Y EN ESE SENTIDO DE MUTACIÓN DE LOS TERRENOS DE SU CONDICIÓN DE BALDÍOS A PROPIEDAD PRIVADA, CON POSTERIORIDAD A LA PRIMERA LEY AGRARIA LA LEY DEL 13 DE OCTUBRE DE 1821. (…) Existen identidades registrales que no reflejan dominio consolidado, éstas dan cuenta de un momento en el que se podía dar la apertura de folio de matrícula que reflejaban solamente la posesión inscrita, y que aún están abiertos, es decir la apertura y existencia de matrícula inmobiliaria no siempre está sustentada en un acto o título constitutivo, traslaticio o declarativo del derecho real de dominio, estos casos deberían ser objeto de actuación registral para su corrección, ya sea trasladando las anotaciones al folio de matrícula que refleje el dominio pleno sobre el predio, sobre el que se inscribió la posesión o sí éste no existiera con su identificación en su dominio como un terreno baldío de la nación. Respecto a la posesión hay que precisar que ésta es un hecho, no un derecho, y los actos que versen sobre ella no están sujetos a registro de acuerdo con el artículo 2º del Decreto Ley 1250 de 1970.
Actividades Consolidar el antecedente registral: Lo primero que se debe tener de base, es la información registral completa es decir, la reflejada en el folio de matrícula actual como en la complementación que 20 PROCESO: PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO RADICADO: 20001 31 03 005 2020 00188 01 DEMANDANTE: MARÍA LUISA ARAUJO ROMERO Y OTROS DEMANDADO: HEREDEROS INDET.
DE SANTANDER ARAUJO NOGUERA Y OTROS. identifica el sistema antiguo, si existiera, al igual que de los folios de los que se desagregó hasta completar el registro consolidado existente. • • Revisión del sistema nuevo, Revisión del sistema antiguo Reconstruir en sentido inverso la tradición real: Segunda actividad es revisar en sentido inverso la tradición y se establece la línea de la misma, con la identificación del instrumento que determinó nacimiento o mutación de la misma (importante identificar claramente qué son TÍTULOS y de éstos cuáles son originarios y derivados, así como el MODO, tanto originarios como derivados. v.gr la calificación) • Tipos de títulos que transfieren la propiedad o la consolidan • Identificación espacial y catastral de los títulos Establecer si el dominio está consolidado, o si se está en presencia de la Falsa tradición sin antecedente propio: Se identifican dos situaciones: el registro reflejado señala la consolidación de la propiedad o no, éste último es la llamada Falsa tradición un falso amigo que debe estar identificado, primero si corresponde a la de antecedente propio con propiedad efectiva, o segundo cuando se trata la falsa tradición sin antecedente propio, cuya identidad registral completa solo refleja derechos de posesión, u otros que no constituyen dominio: • • Sin antecedente propio, la situación igual, es enviar a titulación de baldíos y solicitar a registro la corrección de la identidad registral para que figuren a nombre de la Baldío Nación – ANT.
LA FALSA TRADICIÓN: con antecedente propio, se les trata al igual con el que refleje pleno dominio actual, es decir, se debe establecer ese último documento que determinó la constitución (si fuese originario el título), o el documento que transfiriera el dominio, que esté en el registro en que consten tradiciones de dominio por un lapso no menor al tiempo de la prescripción extraordinaria.
Nota: Esto anterior implica identificar que estos títulos, sí sean de aquellos que transfieren dominio y en ese sentido se requiere una apreciación sobre la calificación realizada por el registro. Si un título inscrito, se calificó por el registro como pleno dominio, pero de su literalidad no se deriva que traslada efectivamente el dominio, ya sea porque no lo evidencia o no podía legalmente realizarlo, se debe considerar una falsa tradición, a pesar de la calificación del registro y continuar con la búsqueda de antecedente de dominio consolidado, que si no se establece exige el tratamiento de aquellos de falsa tradición sin antecedente propio y estaríamos frente a un baldío. (…) Definiciones básicas y esquema para emprender el estudio de títulos para establecer la naturaleza jurídica de un predio, revisando el folio real actual sobre un predio determinado.
Hay un conjunto de informaciones que configuran el documento complejo que es el folio de matrícula inmobiliaria y que a partir de una revisión del mismo, debe determinar una hoja de ruta del estudio en profundidad de los títulos y descripción de un predio en particular, y que señalamos a continuación: 21 PROCESO: PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO RADICADO: 20001 31 03 005 2020 00188 01 DEMANDANTE: MARÍA LUISA ARAUJO ROMERO Y OTROS DEMANDADO: HEREDEROS INDET.
DE SANTANDER ARAUJO NOGUERA Y OTROS. Nombre predio o dirección: Si el predio se identifica con una dirección, debe certificarse el tipo de suelo por la Secretaría de Planeación Municipal, de acuerdo al POT vigente y se debe establecer Departamento y Municipio. Número de folio de matrícula xxx-0000: (…) Fecha de apertura del folio: Éste determina la antigüedad del folio, no necesariamente de las inscripciones, por lo cual hay que constatar la complementación del mismo.
Documento por el cual se apertura el folio de matrícula: Este documento sólo establece la base de apertura del folio real y no representa la identificación del documento original de apertura del registro, que puede estar reflejado en el sistema antiguo. Estado del folio: Si está Activo o Cerrado, el folio puede estar cerrado cuando el área que identifica pasa a formar parte de un predio identificado con un folio diferente, ya sea por un englobe (la unión de éste con otros predios) o por su total división (segregación, ventas parciales o mutación total del área), o por decisión administrativa o judicial.
Tipo de Predio: Este puede ser Urbano o Rural, lo cual independientemente de la anotación registral hay que contrastar con los POT municipales, situación que debe ser objeto de verificación. (…) COMPLEMENTACIÓN O CERTIFICADO ESPECIAL. ART. 69 Y 70 1579 DE LA LEY 2012: Historia de antiguo sistema o traslado de información por creación del folio a 20 años, identifique los nombres de personas posibles titulares del predio y los posibles folios matrices, y el origen del derecho real.
(…)” 4.7.- Teniendo en cuenta lo anterior, emerge claro que, tal como se consideró en primera instancia, no existe ninguna claridad respecto de la naturaleza jurídica de los inmuebles, no siendo desvirtuado hasta este punto la calidad de baldíos de los mismos ante lo mentado por la Oficina de Instrumentos Públicos, no teniéndose certeza del carácter prescriptible de los mismos, elemento necesario y preponderante para la procedencia de las pretensiones de la demanda, recordándose que es carga de la parte actora, demostrar tales aspectos de manera fehaciente e inequívoca.
Si bien es cierto que la Agencia Nacional de Tierras determinó la calidad privada de los mismos, como se ha dicho, esto se basó en las anotaciones registrales de los folios de matrícula inmobiliaria que fueron refutados por la misma Registradora de Instrumentos Públicos quien especificó que podría tratarse de bienes baldíos, razón por la que es necesaria efectuarse la clarificación de la propiedad privada a través de los parámetros anteriormente citados, y que fueron explicados inclusive por la misma ANT, pues no resulta procedente, ante esta clase de dubitación, proceder con el 22 PROCESO: PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO RADICADO: 20001 31 03 005 2020 00188 01 DEMANDANTE: MARÍA LUISA ARAUJO ROMERO Y OTROS DEMANDADO: HEREDEROS INDET.
DE SANTANDER ARAUJO NOGUERA Y OTROS. estudio de la prescripción adquisitiva de dominio de las fincas en comento hasta que la parte interesada demuestre de manera efectiva que los predios son susceptibles de usucapión. Con base en lo explicado, tal como lo determinó la primaria, se carece entonces de prueba necesaria del primer presupuesto estructural para un feliz desenlace de la buscada prescripción adquisitiva de dominio, lo que es suficiente para confirmar la decisión objetada. 4.8.- Aunado a lo anterior, precisa esta Sala que las acciones de pertenencia son las que en principio le asisten al poseedor contra titulares de derechos reales principales sobre la heredad a prescribir, bien sea al propietario, usufructuario, etc.
Tanto es así que el mismo artículo 375 del C.G.P. exige que a la demanda deberá acompañarse un certificado del registrador de instrumentos públicos en donde consten las personas que figuren como titulares de derechos reales principales sujetos a registro. Ahora, respecto del presente asunto, tal como se ha repetido hasta el cansancio, actualmente se carece del Certificado Especial de Pertenencia de los inmuebles en litigio, ya que la Registradora de Instrumentos Públicos de Valledupar determinó que había inexistencia de pleno dominio y/o titularidad de derechos reales sobre el mismo, lo que originó la situación debatida en los párrafos precedentes. 4.9.- En conclusión de lo expuesto, los argumentos de la apelante carecen de prosperidad en lo referente a la decisión de fondo tomada por la juez de primera instancia, puesto que conforme en los explicado en párrafos anteriores fue correcto el haberse denegado las pretensiones de los demandantes, razón por la que se confirmará la providencia apelada.
Como no prospera la alzada, la parte demandante será condenada en costas y se fijarán agencias en derecho en la suma de equivalente a un (1) salario mínimo legal mensual vigente, que incluirá el Juzgado de primera instancia en la liquidación de costas de conformidad al artículo 366 del C. G. del P. 23 PROCESO: PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO RADICADO: 20001 31 03 005 2020 00188 01 DEMANDANTE: MARÍA LUISA ARAUJO ROMERO Y OTROS DEMANDADO: HEREDEROS INDET.
DE SANTANDER ARAUJO NOGUERA Y OTROS. DECISIÓN En mérito de lo expuesto, la Sala Civil - Familia - Laboral del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Valledupar, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley,
RESUELVE
CONFIRMAR la sentencia proferida en audiencia de fecha 27 de octubre de 2022 por el Juzgado Quinto Civil del Circuito de Valledupar, conforme las razones expuestas en la parte motiva de esta providencia. CONDENAR a la parte demandada a pagar las costas procesales en la suma equivalente a un (1) salario mínimo mensual legal vigente. Liquídense por secretaria.
DEVUÉLVASE el expediente al juzgado de origen una vez cumplidos los trámites propios de esta instancia. Déjense las constancias del caso en el sistema justicia siglo XXI.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE, ÓSCAR MARINO HOYOS GONZÁLEZ Magistrado Ponente JHON RUSBER NOREÑA BETANCOURTH Magistrado EDUARDO JOSE CABELLO ARZUAGA Magistrado 24