Medellín “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social” REPÚBLICA DE COLOMBIA TRIBUNAL SUPERIOR DISTRITO JUDICIAL DE MEDELLÍN SALA CIVIL DE DECISIÓN Lugar y fecha Medellín, 15 de mayo de 2025 Proceso Verbal Radicado 05001310301920210015101 Demandantes Maria Aracelly Estrada Jaramillo y Luz Miriam Londoño Muñoz Demandada Conjunto Residencial y Comercial “Calasania 4” (Etapa A) P.H. Providencia Sentencia 080 Tema Impugnación de actos de asamblea general de propietarios.
No prueba nulidad. Decisión Confirma Ponente Martha Cecilia Lema Villada ANTECEDENTES 1. DEMANDA. María Aracelly Estrada Jaramillo y Luz Miriam Londoño Muñoz, ejercieron la acción de impugnación de actos de asamblea en contra del Conjunto Residencial y Comercial “Calasania 4” (Etapa A) P. H., con el fin de que se declarara “la nulidad absoluta del acta de Asamblea General Ordinaria De Copropietarios Del CONJUNTO RESIDENCIAL Y COMERCIAL “CALASANIA 4” (ETAPA 4) P.H., identificado con NIT 811.037.0460 celebrada el día 13 de marzo de 2021, por que (sic) las Proceso Verbal 05001310301920210015101 decisiones tomadas no se ajustan a las prescripciones contenidas en los artículos 39, 45, 49, 50 de la ley 675 de 2001 y los artículos 17, 19, 27 y 56 entre otros de la escritura 2158 del 31 de mayo de 2002 de la Notaría Cuarta de Medellín, reglamento de copropiedad”.
Como fundamento de lo pretendido, el apoderado judicial de la parte demandante expuso: a. El Conjunto Residencial y Comercial “Calasania 4” (Etapa 4) P.H., fue constituido mediante la escritura pública 2158 de 31 de mayo de 2002, de la Notaría Cuarta de Medellín, conforme con la Ley 675 de 2001. b. La administradora y representante legal del Conjunto Residencial y Comercial “Calasania 4” (Etapa A) P.H. convocó a una asamblea general ordinaria de copropietarios para el 13 de marzo de 2021, a la 1:00 p.m. c. Las demandantes María Aracelly Estrada Jaramillo y Luz Miriam Londoño Muñoz ostentan la condición de propietarias de unidades privadas en el conjunto residencial en mención. d. La convocatoria a la asamblea general ordinaria de copropietarios fue entregada a las demandantes el 27 de febrero de 2021 en la portería del edificio, y en constancia de ello se firmó una planilla que quedó en poder de la administración. Proceso Verbal 05001310301920210015101 e. En la asamblea apenas se tuvo en cuenta el número plural de propietarios asistentes, y no se consideró el porcentaje de coeficiente de copropiedad representado por cada persona asistente, en desconocimiento del artículo 45 de la Ley 675 de 2001, según el cual “se tomará decisiones con el voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes de copropiedad”, razón por la que lo allí decidido adolece de nulidad absoluta. f. En el acta de asamblea consta que se “hace llamado para verificación del quórum, toda vez que a la una P.M., ningún propietario había hecho presencia en el recinto y por ello no se contaba con el quorum necesario para dar por iniciada la asamblea.
Así las cosas, en el segundo llamado, se verifica la asistencia de cien (100) personas entre propietarios y apoderados”. g. Del acta de la asamblea se desprende que las decisiones que fueron tomadas (nombramientos de presidente, secretario, administrador, consejo de administración y revisor fiscal, aprobación de presupuesto y estados financieros) tuvieron en cuenta los votos a favor y en contra, en atención al número de personas presentes.
Además, consta que asistieron personas que representaban una pluralidad de propiedades y, por tanto, como esas decisiones no tuvieron en cuenta el porcentaje del índice de copropiedad representado al momento de cada decisión, adolecen de nulidad absoluta conforme al artículo 45 de la Ley 675 de 2001. h. El acta de asamblea general ordinaria de copropietarios del Conjunto Residencial y Comercial “Calasania 4” (Etapa A) P.H. no Proceso Verbal 05001310301920210015101 cumple con los requisitos del artículo 24 del reglamento de copropiedad, porque no contiene la hora de iniciación o instalación de la reunión, no está enumerada en forma consecutiva, no contiene el nombre de los asistentes ni la condición en la que actúan, no relaciona la unidad privada de cada asistente y el respectivo coeficiente de copropiedad. i. A la administradora del Conjunto Residencial y Comercial “Calasania 4” (Etapa A) P.H. se le solicitó expedición de copia del acta de asamblea y todos sus anexos, y en respuesta a ello hizo entrega de un acta sin número consecutivo ni foliatura, un informe de consejo de administración, un formato de asistencia y copia de las proposiciones y varios presentados en la asamblea. j. Las unidades privadas descritas en el acta de asistencia (237 en total) no coinciden con las unidades de dominio privado que conforman la persona jurídica, como se desprende del artículo 56 del reglamento de copropiedad que fija los porcentajes de participación de los propietarios. k. Según el listado de asistencia anexo al acta, en la asamblea había personas que representaban varias unidades, pero el acta no tiene anexo ningún poder. l. Para la conformación del Consejo de Administración fueron elegidas 5 personas, en contravía de lo dispuesto en el artículo 27 del reglamento de la copropiedad, que señala que “el consejo de administración (..) (…) estará integrado por tres (3) miembros”.
Proceso Verbal 05001310301920210015101 m. En el acta de asamblea consta que Gelsomina García Martínez fue ratificada como administradora para el periodo 2021-2022. No obstante, esa decisión no se ajusta a lo dispuesto en el artículo 50 de la Ley 675 de 2001, toda vez que la ley delegó esta decisión en el Consejo de Administración y, además, los 83 votos no indican el porcentaje de participación del índice de copropiedad presente en ese momento. 2.
CONTESTACIÓN. El Conjunto Residencial y Comercial “Calasania 4” (Etapa A) P.H., por medio de apoderado judicial, se opuso a las pretensiones de la demanda y presentó las “excepciones” que denominó (i) “Legalidad del acta de asamblea”, (ii) “Inexistencia de la causal invocada para incoar la acción de nulidad de asamblea”, (iii) “Poder soberano de la asamblea de copropietarios”, y (iv) “Temeridad y mala fe de la demanda”. 3.
SENTENCIA: El Juzgado 019 Civil del Circuito de Medellín, mediante sentencia anticipada, decidió: “Primero: Desestimar íntegramente las pretensiones de la demanda, en atención a lo expuesto en la parte motiva previa. Segundo: Condenar en costas a la parte demandante en favor de la demandada. Como agencias en derecho, se fija la suma equivalente a cinco (5) salarios mínimos legales mensuales vigentes”. 3.1.
El juez partió de la base de que el reglamento interno de la copropiedad que rige las actuaciones aquí cuestionadas consta Proceso Verbal 05001310301920210015101 en la escritura pública 1119 de 21 de junio de 2005, pues así lo afirmó la parte demandada, y ello no fue controvertido por las demandantes, “quienes guardaron silencio una vez se les dio traslado de la contestación de la demanda”.
Asimismo, precisó que la reforma adelantada mediante la escritura 2402 de 30 de noviembre de 2005 apenas recayó sobre los artículos 57 y 85, consistentes en la modificación de áreas para determinados inmuebles, así como los coeficientes de copropiedad. 3.2. Luego, el juez abordó el reproche dirigido a cuestionar la citación o convocatoria a la asamblea general ordinaria de copropietarios para el 13 de marzo de 2021, y explicó que según el artículo 17 del reglamento interno de propiedad horizontal, la convocatoria se podía hacer mediante la citación o el aviso, y en este caso la parte demandada puso de presente que la convocatoria se hizo de ambas formas, esto es, mediante carteleras ubicadas en la portería del conjunto y en la entrada de los 9 bloques de la unidad, y mediante la entrega de la citación a cada uno de los propietarios, según lo expuesto en el hecho cuarto de la contestación. El funcionario judicial expuso que las demandantes afirmaron que las citaciones les fueron entregadas en la portería del edificio, y en el proceso quedó confirmado que las direcciones de notificación de estas corresponden al Conjunto Residencial y Comercial Calasania 4 P.H., sin que indicara o acreditara una dirección diferente registrada ante la administración. Además, señaló que no se acreditó que la entrega no se hubiera efectuado dentro de los 15 días calendario anteriores a la fecha de la asamblea, y que corresponde a cada propietario o residente Proceso Verbal 05001310301920210015101 recoger su correspondencia. Con todo, el juez insistió en que “ante lo manifestado por la parte demandada, tenía la parte actora la carga de exponer lo contrario”.
En ese orden, el juez precisó que no se acreditó que la convocatoria en mención no se haya ajustado a lo establecido en el artículo 39 de la Ley 675 de 2001 y en el artículo 17 del reglamento interno de la copropiedad, a lo que agregó que “se destaca que en el folio 24 del archivo 5 se constata la convocatoria con fecha del 20 de febrero de 2021” y que a ello “se añade que una vez se dio traslado de la resistencia presentada, la parte actora guardó silencio, conducta que debe ser evaluada desde el artículo 241 del CGP”. 3.3.
En cuanto al porcentaje de coeficiente de copropiedad para la toma de decisiones, el juez expuso que en el expediente consta que el 13 de marzo de 2021, en el parqueadero del Conjunto Residencial y Comercial “Calasania 4”, tuvo lugar la asamblea general ordinaria de copropietarios, la cual, si bien había de iniciar a la 1:00 p.m., solo se llevó a cabo luego de un segundo llamado, toda vez que ningún propietario hizo presencia en la hora inicialmente fijada.
Sobre el particular, el a quo refirió que aunque el artículo 45 de la Ley 675 de 2001 establece que en una asamblea de copropietarios la regla general es que para la toma de decisiones debe tenerse en consideración los coeficientes de propiedad de los votantes, lo cierto es que existe salvedades y entre estas se encuentra las reuniones de segunda convocatoria, las cuales se consigna en el artículo 19 del reglamento interno de la propiedad horizontal del conjunto demandado, en que se dispone que en tales casos se sesionará y decidirá válidamente con un número plural de propietarios, cualquiera sea el porcentaje de coeficientes representados.
Proceso Verbal 05001310301920210015101 En efecto, el juez precisó que en este caso se trató de una reunión de segunda convocatoria, de ahí que no fuera necesario tener en cuenta los coeficientes de copropiedad y, por tanto, concluyó que las decisiones adoptadas en la asamblea no transgredieron la normativa aplicable, en tanto cada determinación obedeció a lo que dispuso una mayoría de votantes. 3.4.
De otro lado, en cuanto al incumplimiento de los requisitos del artículo 24 del reglamento interno de la copropiedad, el juez indicó que, si bien en el acta de la asamblea no se vislumbra la hora de la instalación de la reunión, ni se aprecia enumeradas las páginas, lo cierto es que ante esas omisiones no se puede asumir como sanción la nulidad formulada en las pretensiones, en tanto ninguna norma contempla dicho efecto. 3.5.
En el mismo sentido, el juez a quo señaló que aunque en la demanda se argumentó que en el acta no se relacionó la totalidad de apartamentos que, presuntamente, componen el conjunto residencial demandado, lo cierto es que tampoco se expresó cuál es la consecuencia jurídica que de ello se deriva, y que, en todo caso, al apreciarse la norma que prevé lo que el acta debe contener (artículo 24 del reglamento), no se advierte que tenga que cumplir con dicho requisito, de ahí que tampoco haya lugar a declarar la nulidad deprecada.
Asimismo, precisó que una sanción de dicha índole no cabe ante el supuesto de que no se haya adjuntado los poderes al acta, con mayor razón cuando no se alegó alguna discordancia entre lo que consta en el acta y la realidad. Proceso Verbal 05001310301920210015101 3.6. En cuanto a la elección de integrantes para el consejo de administración, el juez advirtió que el artículo 27 del reglamento interno de propiedad horizontal establece que “(…) Anualmente la Asamblea General de Copropietarios elegirá, por votación escrita, el Consejo de Administración para periodos de un (1) año, que estará integrado por cinco (5) miembros (…)”, razón que consideró suficiente para despachar desfavorablemente la irregularidad que por dicha situación se planteó en la demanda. 3.7.
Por último, al pronunciarse sobre la elección de la administradora por parte la asamblea general, lo que en sentir de la parte demandante compete al consejo de administración conforme a lo preceptuado en el artículo 50 de la Ley 675 de 2001, el juez anotó que con la contestación a la demanda se allegó copia del acta suscrita por los miembros del consejo de administración en la cual se “hace la presentación de todos los miembros integrantes de consejo y de la administradora” y “Se ratifica la señora Gelsomina García”, por lo que concluyó que, aún de entenderse que, en principio el hecho de que la asamblea hubiese votado para elegir a Gelsomina García en el cargo de administradora no hubiera observado lo contemplado en la norma en cita, lo cierto es que la “hipotética irregularidad” que ello hubiere presentado, quedó superada en la medida en que el propio consejo de administración ratificó tal elección. A lo anterior, el juzgador agregó que el literal c) del artículo 25 del reglamento interno de propiedad horizontal establece como funciones de la asamblea general de copropietarios “Nombrar y remover libremente al administrador y a su suplente cuando fuere el caso, para periodos determinados y fijarle su remuneración”.
Proceso Verbal 05001310301920210015101 4. APELACIÓN. Inconforme con lo resuelto, la parte demandante formuló el recurso de apelación y expuso los siguientes reparos: - El juez se equivocó al señalar que en este asunto la prueba se limitaba a la documental para así proferir sentencia anticipada, cuando en la demanda y la contestación también se solicitó la práctica de interrogatorios de parte y declaraciones de terceros que estuvieron presentes en la asamblea de copropietarios. - Ante la confrontación de las dos posiciones adversas de las partes, el juez, sin fundamento alguno, presumió una confesión, sin que se configurara los supuestos para ello.
Además, no le asistió razón al determinar que, como la parte demandante no se pronunció en el traslado de las excepciones, tal conducta debía valorarse “de acuerdo con lo establecido en el artículo 241 del C.G del P.”, esto es, como un indicio grave en contra, lo cual fue asemejado a una confesión, como si no existiera contradicción entre la demanda y la contestación, y aplicando de manera errónea la inversión de la carga de la prueba. -El juez desconoció que conforme se desprende del hecho 2.4 de la demanda y de la contestación al hecho 4, la parte demandada aceptó que no puede probar “la fecha exacta en la que las demandantes recibieron el documento de convocatoria”, cuando a ella corresponde hacerlo, como la Ley 675 de 2001 y el reglamento de la copropiedad exige. -El juez se equivocó al invertir la carga de la prueba, pues señaló que las demandantes no acreditaron que la entrega de la citación Proceso Verbal 05001310301920210015101 a la convocatoria no se haya hecho dentro de los 15 días calendario anteriores a la fecha de la asamblea y que le corresponde a cada propietario o residente recoger la correspondencia. Así el juez desconoció que el artículo 39 de la Ley 675 de 2001 dispone que a la administradora es a quien corresponde hacer la convocatoria “con una antelación no inferior a 15 días calendario”, por lo tanto, a la demandada, y no a las demandantes, es a quien corresponde probar que cumplió las exigencias de la ley y el reglamento.
Además, conforme con el parágrafo 1° del mismo artículo, el juez no podía presumir que corresponde a cada propietario o residente recoger su correspondencia, cuando no está claro si cada propietario reside allí. -El juez no analizó en debida forma la prueba documental, ya que en los certificados de libertad consta la dirección de la propiedad de cada demandante, y la demandada no aportó prueba de que hubiera entregado la notificación en dicha dirección. Además, como la administradora es quien tiene la planilla de entrega de la correspondencia, el juez no podía exigir a los copropietarios que probaran lo que la contraparte está obligada a probar, lo cual desconoce el debido proceso y la igualdad de las partes. -El juzgador desconoció que el reglamento interno de la copropiedad no puede ir en contravía de la Ley 675 de 2001, pues el artículo 86 de esta normativa dispone que “las decisiones que se tomen en contrario serán ineficaces”.
El juez confundió los conceptos “sesionar” y “decidir”, y se equivocó al precisar que el reglamento puede contemplar en algunos casos disposiciones diferentes a las señaladas en la ley, como cuando regula la Proceso Verbal 05001310301920210015101 reunión de segunda convocatoria (artículo 41 de la Ley 675) “sin perjuicio de lo dispuesto en el reglamento de propiedad Horizontal”, pues no advirtió que la ley permite que sea un día y hora diferente a la señalada en la norma.
Además, refirió que lo contrario pasa con el artículo 50 de la Ley 675 -también desconocido-, en el que se señala que el administrador será designado por la asamblea general de propietarios en todos los conjuntos o edificios “salvo en aquellos casos en los que exista el consejo de administración, donde será elegido por dicho órgano”. -El acta impugnada es nula por cuanto en ella no consta el porcentaje del índice de copropiedad representado en la asamblea y en cada una de las decisiones adoptadas.
Además, en el numeral 11 relativo a elección o ratificación del administrador se indicó que “se ratifica a la señora Gelsomina García Martínez, como administradora para el periodo 2021-2022”, cuando la Ley 675 de 2001 en el artículo 50 señala que “en aquellos casos en los que exista el consejo de administración” el administrador “será elegido por dicho órgano”, encontrándose de forma palpable la violación a dicha disposición legal, ya que dicho nombramiento no corresponde a la asamblea.
Al juez no le asistió razón al determinar que se trató de una “hipotética irregularidad”, ya que ese solo hecho da lugar a la nulidad absoluta del acto, por ser contrario al ordenamiento jurídico, sin que este pueda ser subsanado o superado por el consejo de administración, que de por sí es un órgano de menor jerarquía en relación a la asamblea general de copropietarios. - El artículo 41 de la Ley 675 de 2001 dispone que inclusive en reuniones de segunda convocatoria, la asamblea “tomará Proceso Verbal 05001310301920210015101 decisiones con el voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes de copropiedad representados en la respectiva sesión”, pero en este caso no se indicó el porcentaje del coeficiente de copropiedad que representaban las cien (100) personas que estuvieron presentes al inicio de la reunión y en los porcentajes en que se tomó las decisiones.
Es más, no se tuvo en cuenta que una sola de esas personas asistentes podía representar varias unidades. -El fallador no declaró probada la temeridad y mala fe de la demandada a la luz del artículo 79 numeral 6 del Código General del Proceso, pues aquella hizo trascripciones y citas deliberadamente inexactas, al indicar que “que los propietarios de los bienes de dominio particular, tienen igual derecho de participación en el Conjunto”, cuando el mismo reglamento de la copropiedad señala el área privada, el área construida y el área libre, así como el porcentaje de participación de cada unidad privada.
Asimismo, la demandada en la contestación señaló que “el Reglamento Vigente que rige las actuaciones de la copropiedad, pues como ya se advirtió, el reglamento actual es la escritura 1.119 del 21 de junio de 2005”, lo que el juez tuvo como cierto a pesar de que a partir de la lectura simple del certificado de existencia y representación aportado con la demanda, vigente y expedido por la Subsecretaria de Gobierno Local y Convivencia del Municipio de Medellín se advierte que la propiedad horizontal está “Constituida conforme a la ley 675 de 2001, mediante escritura pública 2158 del 31 de mayo de 2002 de la notaría cuarta de Medellín”.
Con todo, la parte recurrente adujo, que sin importar cuál reglamento se pretenda hacer valer, la asamblea general de Proceso Verbal 05001310301920210015101 propietarios está sometida inicialmente a la Ley 675 de 2001 y en lo que sea contrario a esta, será ineficaz.
5. ALEGACIONES EN SEGUNDA INSTANCIA. 5.1. Al sustentar el recurso, la parte apelante reiteró los argumentos expuestos al momento de presentar los reparos concretos ante el juez de primer grado. 5.2. La parte demandada -no recurrente-, solicitó que la sentencia sea confirmada. Sobre el particular, precisó que, contrario a lo afirmado por la parte apelante, en el desarrollo de la asamblea general ordinaria celebrada el 13 de marzo de 2021 no se desconoció los lineamientos legales y, por el contrario, se actuó de conformidad con la ley y el reglamento interno de la propiedad horizontal, con respeto en cada caso del coeficiente de copropiedad, que es el mismo porcentaje para todos, pues para esa fecha no se había modificado los coeficientes (art. 58 del reglamento interno de propiedad horizontal).
Adicionalmente, precisó que la asamblea fue instalada después de la segunda convocatoria, y en ese caso, el desarrollo, quorum y mayoría se rige por el artículo 19 del reglamento que dispone que “Se realizará a la hora siguiente del mismo día de la convocatoria inicial, la cual sesionará y decidirá válidamente con un número plural de propietarios, cualquiera que sea el porcentaje de coeficientes representados”.
El apoderado judicial del conjunto residencial reiteró que los propietarios de los bienes de dominio particular tienen igual derecho de participación en el conjunto, ya que la asamblea, Proceso Verbal 05001310301920210015101 como máximo órgano, no ha dividido el porcentaje de participación de cada unidad de dominio privado con base en el área privada construida de cada bien de dominio particular.
Asimismo, refirió que la convocatoria a la asamblea ordinaria se efectuó el 20 de febrero de 2021, con una antelación mayor a 15 días calendarios. En relación con el quorum y las mayorías, afirmó que en este caso se cumplió con lo dispuesto en el artículo 45 de la Ley 675 de 2001 y lo exigido en los artículos 17, 19 y 20 del reglamento interno de la propiedad horizontal.
En efecto, el apoderado explicó que se cumplió con el quorum exigido, toda vez que ante la falta de comparecencia de los copropietarios a la hora convocada, se procedió a un segundo llamado, luego del cual se verificó la asistencia de cien (100) personas entre propietarios y apoderados, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 19 del reglamento interno, y las decisiones fueron tomadas con el voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes de propiedad representados en la respectiva sesión. Finalmente, la parte no recurrente señaló que la apelante se contradijo al indicar que el consejo de administración es “un órgano de menor jerarquía”, pues así reconoce que la asamblea es el máximo órgano de la copropiedad, y que, en consonancia con lo dispuesto en el reglamento interno, es la asamblea ordinaria quien elige al consejo de administración. Con todo, refirió que en reunión del consejo de administración se ratificó la elección del administrador del conjunto, conforme con lo estipulado en el artículo 25 del reglamento de propiedad horizontal.
Proceso Verbal 05001310301920210015101 CONSIDERACIONES 1. PROBLEMA JURÍDICO. ¿El juez de primera instancia incurrió en error al rechazar de plano las pruebas diferentes a las documentales que fueron solicitadas por las partes, para así proferir sentencia anticipada en los términos del numeral 2 del artículo 278 del Código General del Proceso? De superarse tal cuestión, se determinará si ¿el juez a quo tuvo razón al concluir que en este evento no se acreditó los presupuestos para declarar la nulidad absoluta de las decisiones adoptadas en la Asamblea General Ordinaria de Copropietarios del Conjunto Residencial y Comercial “Calasania 4” (etapa 4) P.H. el 13 de marzo de 2021?
2. MARCO NORMATIVO DEL CASO EN CONCRETO. 2.1. Según el artículo 1 de la Ley 675 de 2001 -Por medio de la cual se expide el régimen de propiedad horizontal- la propiedad horizontal es aquella “en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes, con el fin de garantizar la seguridad y la convivencia pacífica en los inmuebles sometidos a ella, así como la función social de la propiedad”.
La Corte Constitucional, en sentencia C-328 de 2019, reiteró que “dicho régimen busca la realización de un fin constitucional legítimo a través de la regulación de las distintas relaciones Proceso Verbal 05001310301920210015101 sociales y económicas que exige la cohabitación de las áreas privadas y las áreas comunes en una misma propiedad horizontal.
Como dijera la Corte ya en vigencia de la Ley 675 de 2001, se está “en presencia de un régimen normativo especial cuyo objeto es regular una forma de dominio en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes, con miras a la obtención de un fin constitucional, a saber, ‘garantizar la seguridad y la convivencia pacífica en los inmuebles sometidos a ella, así como la función social de la propiedad’”. 2.2.
El artículo 49 ibídem dispone que “El administrador, el Revisor Fiscal y los propietarios de bienes privados, podrán impugnar las decisiones de la asamblea general de propietarios, cuando no se ajusten a las prescripciones legales o al reglamento de la propiedad horizontal”.
3. SOLUCIÓN AL CASO EN CONCRETO: Desde ya, la Sala advierte que la decisión de primera instancia debe ser confirmada, comoquiera que en el presente asunto no quedó acreditada alguna irregularidad con mérito para dar lugar a la nulidad absoluta de las decisiones adoptadas en la Asamblea General de Propietarios del Conjunto Residencial y Comercial “Calasania 4” (Etapa A) P.H. celebrada el 13 de marzo de 2021, conforme se pasa a exponer: 3.1.
En cuanto a la inconformidad dirigida a cuestionar la sentencia anticipada por carencia de material probatorio: Según el artículo 278 del Código General del Proceso, en cualquier estado del proceso, el juez deberá dictar sentencia anticipada, Proceso Verbal 05001310301920210015101 total o parcial, entre otras cosas, “2. Cuando no hubiere pruebas por practicar”.
Sobre el particular, la Corte Suprema de Justicia –Sala Civil- en sentencia de tutela de 27 de abril de 2020 (exp. 2020-00006-01), explicó: “(…) si el iudex observa que las pruebas ofertadas son innecesarias, ilícitas, inútiles, impertinentes o inconducentes, podrá rechazarlas ya sea por auto anterior con el fin de advertir a las partes, o en la sentencia anticipada, comoquiera que el artículo 168 aludido dispone genéricamente que el rechazo de las pruebas por esas circunstancias se hará “mediante providencia motivada”, lo que permite que la denegación pueda darse en la sentencia, porque no está reservada exclusivamente para un auto.
Quiere decir esto que – en principio - en ninguna anomalía incurre el funcionario que sin haberse pronunciado sobre el ofrecimiento demostrativo que hicieron las partes, dicta sentencia anticipada y en ella explica por qué la improcedencia de esas evidencias y la razón que impedía posponer la solución de la contienda, al punto que ambas cosas sucedieron coetáneamente.
Dicho en otras palabras, si el servidor adquiere el convencimiento de que en el asunto se verifica alguna de las opciones que estructuran la segunda causal de «sentencia anticipada», podrá emitirla, aunque no haya especificado antes esa circunstancia, pero deberá justificar en esa ocasión Proceso Verbal 05001310301920210015101 por qué las probanzas pendientes de decreto de todas maneras eran inviables.
En suma, cuando el juez estima que debe dictar sentencia anticipada dado que no hay pruebas para practicar, debe decidirlo mediante auto anterior, si así lo estima, o en el texto del mismo fallo con expresión clara de los fundamentos en que se apoya”. (Resalto del Tribunal) En este caso, el juez de primer grado, mediante auto de 10 de septiembre de 2021 decidió prescindir del periodo probatorio, pues consideró que “la prueba documental es suficiente” para dilucidar los hechos y, en ese sentido, indicó que una vez ejecutoriado dicho auto, emitiría por escrito la sentencia anticipada, como efectivamente sucedió. En el auto en mención, al referirse a las demás pruebas solicitadas, tales como interrogatorios de parte y las testimoniales, el juez determinó: “las pruebas documentales que actualmente obran en el plenario son suficientes para resolver el litigio planteado, motivo por el cual, y a la luz de lo trazado en el Art. 168 del C.G.P., se ve en la necesidad de prescindir de dichas pruebas.
Máxime, si se tiene presente que las peticiones referentes a las pruebas testimoniales no cumplen con los presupuestos regulados en el Art. 212 del C.G.P., en la medida en que en ellas no se especificó de forma concreta los hechos objeto de las declaraciones de terceros”. Ahora, la parte apelante -demandante- en el escrito que contiene la impugnación señaló que las pruebas rechazadas eran necesarias para el proceso.
En efecto, dicha inconformidad apenas fue planteada en el recurso de alzada interpuesto en Proceso Verbal 05001310301920210015101 contra de la sentencia anticipada de 21 de octubre de 2021. No obstante, la parte demandante ningún reproche elevó en el término de ejecutoria del auto de 10 de septiembre de 2021, por medio del cual se prescindió de las pruebas solicitadas.
Por lo tanto, al margen de lo que el juez haya decidido en la providencia de 10 de septiembre de 2021, lo cierto es que esta fue notificada por estados y la parte demandante ningún reproche oportuno elevó en el momento, por lo que ese particular asunto quedó zanjado con la aquiescencia de ambas partes, sin que sea viable en esta instancia controvertir lo allí resuelto. 3.2.
De los reparos dirigidos a cuestionar la legalidad del acta de asamblea general de propietarios celebrada el 13 de marzo de 2021. Previo a abordar los reparos expuestos en tal sentido, es necesario precisar: -En el presente asunto, pese a existir discusión en cuanto al reglamento de propiedad horizontal que rige la copropiedad, lo cierto es que en el recurso de alzada la parte demandante refirió que lo realmente determinante era el desconocimiento de la Ley 675 de 2001. -No se desconoce que con la demanda se aportó el reglamento de propiedad horizontal que consta en la escritura pública 2158 de 31 de mayo de 2002 (por medio del cual se constituyó la propiedad horizontal como inclusive consta en el certificado de constitución de la personería jurídica y representación legal del conjunto residencial), el cual está inscrito en el inmueble Proceso Verbal 05001310301920210015101 identificado con el folio de matrícula inmobiliaria 01N-5204916 (anotación 3), de propiedad de la demandante María Aracelly Estrada, mientras que la parte demandada indicó que el reglamento que rige la copropiedad es el que consta en la escritura pública 1119 de 21 de junio de 2005, inscrito en el inmueble identificado con el folio de matrícula inmobiliaria 01N5242793 (anotación 3), de propiedad de la demandante Luz Miriam Londoño. - En el traslado de las excepciones de mérito propuestas por la demandada (artículo 370 del Código General del Proceso1), la parte demandante no solicitó prueba encaminada a desconocer, tachar o refutar el reglamento de propiedad horizontal que consta en la escritura pública 1119 de 21 de junio de 2005, el cual es posterior al invocado como sustento de lo pretendido en la demanda.
Al respecto, la Sala encuentra que, que pese a la contraposición de reglamentos en la demanda y en la contestación, lo que además se constata en la inscripción de cada uno de tales estatutos en los respectivos instrumentos públicos sobre los bienes de las demandantes, lo cierto es que en el recurso de alzada la parte demandante no desconoció ese reglamento posterior (escritura pública 1119 de 21 de junio de 2005) ni alegó que no le fuera oponible, siendo este reglamento el determinante para regir las actuaciones que aquí se cuestiona -dada la vigencia para el momento de la asamblea general de propietarios de 13 de marzo de 2021-.
Con todo, la Sala verifica, para lo que importa “Si el demandado propone excepciones de mérito, de ellas se correrá traslado al demandante por cinco (5) días en la forma prevista en el artículo 110, para que éste pida pruebas sobre los hechos en que ellas se fundan”. 1 Proceso Verbal 05001310301920210015101 en este caso puntual, que ambos reglamentos no presentan diferencias de fondo entre sí, al menos en las normas que fueron cuestionadas, como se verá más adelante. 3.3.
En cuanto a la convocatoria a la asamblea general ordinaria de copropietarios de 13 de marzo de 2021. Según la parte apelante, el juez desconoció que en el escrito de contestación (hecho 4) la demandada aceptó que no puede probar “la fecha exacta en la que las demandantes recibieron el documento de convocatoria” y que, en ese sentido, el juez se equivocó al invertir la carga de la prueba y determinar que las demandantes no acreditaron que la entrega de la citación a la convocatoria no se haya hecho dentro de los 15 días calendario anteriores a la fecha de la asamblea.
Sobre el particular, el artículo 39 de la Ley 675 de 2001 dispone que la convocatoria para la asamblea general ordinaria la hará el administrador, con una antelación no inferior a quince (15) días calendario. Por su parte, el reglamento interno de la copropiedad (escritura pública 1119 de 21 de junio de 2005), en el artículo 17 -que repite el contenido del art. 17 del reglamento de la escritura pública 2158 de 31 de mayo de 2002- dispone que: “La Asamblea General de copropietarios, se reunirá ordinariamente una vez al año, el día del mes de marzo que señale el Administrador o, en su defecto, el Consejo de Administración, haciendo la citación por carta enviada a cada propietario, o por aviso colocado en lugar visible del conjunto residencial, con no menos de quince (15) días calendario, de antelación a la fecha para la reunión. Proceso Verbal 05001310301920210015101 La convocatoria se hará mediante comunicación enviada a cada uno de los propietarios de los bienes de dominio particular del edificio, a la última dirección registrada por los mismos en la oficina de la Administración. Contendrá necesariamente la indicación de la fecha, hora y lugar de la reunión, y también la circunstancia de estar ya las cuentas y presupuestos de gastos, informes, correspondencia y demás documentos a disposición de los propietarios, así como la relación de los copropietarios que adeuden contribuciones a las expensas comunes (…)” (Resalto de la Sala) En efecto, la disposición interna del reglamento dispone que la convocatoria a la asamblea se puede hacer mediante “citación por carta enviada a cada propietario, o por aviso colocado en lugar visible del conjunto residencial, con no menos de quince (15) días calendario, de antelación a la fecha para la reunión”, sin que estas modalidades fueran cuestionadas por la parte demandante.
Ahora, de entrada, se debe precisar que, si la parte demandante alegó una indebida convocatoria a la asamblea por no haberse respetado el término de 15 días de antelación, ella era quien tenía la carga de probar que ello fue así, pero no lo hizo. Al respecto, se recuerda que el inciso primero del artículo 167 del Código General del Proceso dispone que “Incumbe a las partes probar el supuesto de hecho de las normas que consagran el efecto jurídico que ellas persiguen”.
En este caso, las demandantes informaron que recibieron la citación el 27 de febrero de 2021 en la portería del edificio (lo que implicaría que a la fecha en que la asamblea general se celebró había pasado un lapso de 14 días y no los 15 que exige la ley), Proceso Verbal 05001310301920210015101 pero al respecto las opositoras no aportaron elementos probatorios que así lo acreditara.
Y si bien la parte demandada señaló que no tiene constancia de la fecha exacta en que las demandantes recibieron la comunicación, lo cierto es que trajo a colación que la convocatoria también se hizo por aviso el 20 de febrero de 2021, conforme se desprende del mismo documento de la convocatoria, sin que ello fuera cuestionado por la parte demandante en el recurso de alzada.
En este orden, se insiste que, a diferencia de lo alegado por la parte demandante -recurrente-, ella era quien tenía la carga de probar que la convocatoria no se hizo con una antelación de 15 días y que debido a ello se vio afectada o restringida en cuanto a los derechos de participación de la respectiva reunión. No obstante, contrario a ello, se debe tener en cuenta que las demandantes asistieron a la asamblea, como se desprende de la lista de asistencia, e inclusive, en el acta consta que la demandante Aracelly Estrada Jaramillo se postuló para el Comité de Convivencia, pero apenas obtuvo 7 votos.
Finalmente, aunque la parte apelante insistió en que el juez no podía presumir que a cada propietario o residente atañe recoger su correspondencia cuando no está claro si cada propietario reside allí mismo, la sala reitera que a la parte demandante correspondía acreditar que ya no vivía allí y que había cambiado el lugar de notificaciones registrado ante la administración, lo cual tampoco quedó demostrado. 3.4.
En cuanto a la reunión de segunda convocatoria. La parte apelante señaló que el reglamento interno de la copropiedad no Proceso Verbal 05001310301920210015101 puede ir en contravía de la Ley 675 de 2001 y concluyó que la reunión de segunda convocatoria efectuada en este caso desconoce lo dispuesto en el artículo 41 de la citada ley, que exige en todo caso que las decisiones se tomen “con el voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes de copropiedad representados en la respectiva sesión”.
El artículo 41 de la Ley 675 de 2001, al regular las reuniones de segunda convocatoria, dispone: “Si convocada la asamblea general de propietarios, no puede sesionar por falta de quórum, se convocará a una nueva reunión que se realizará el tercer día hábil siguiente al de la convocatoria inicial, a las ocho pasado meridiano (8:00 p.m.), sin perjuicio de lo dispuesto en el reglamento de propiedad horizontal, la cual sesionará y decidirá válidamente con un número plural de propietarios, cualquiera que sea el porcentaje de coeficientes representados.
En todo caso, en la convocatoria prevista en el artículo anterior deberá dejarse constancia de lo establecido en el presente artículo”. (Resalto de la Sala) Por su parte, el reglamento interno de la copropiedad dispone, “Artículo 19° Reuniones de Segunda Convocatoria: Si convocada la Asamblea General de Copropietarios, no pudiere sesionar por falta de quórum, se convocará a una nueva reunión que se realizará a la hora siguiente del mismo día de la convocatoria inicial, la cual sesionará y decidirá válidamente con un número plural Proceso Verbal 05001310301920210015101 de propietarios, cualquiera que sea el porcentaje de coeficientes representados.
En todo caso, en la convocatoria inicial, deberá dejarse constancia de lo establecido en el presente artículo”. (La misma disposición permanece tanto en la escritura pública 1119 de 21 de junio de 2005 como en la escritura 2158 de 31 de mayo de 2002) (Resalto del Tribunal) En este caso, según se desprende del acta de la Asamblea General Ordinaria de Copropietarios celebrada el 13 de marzo de 2021, se trató de una segunda convocatoria, pues allí quedó plasmado que “En el parqueadero cubierto del Conjunto Residencial y Comercial Calasania 4, la señora Administradora, Gelsomina García Martínez, de acuerdo a lo establecido en el artículo 17 y 19 de los estatutos de la copropiedad, hace el segundo llamado para verificación del quórum, toda vez que a la 1 pm. ningún propietario había hecho presencia en el recinto y por ello no se contaba con el quorum necesario para dar por iniciada la Asamblea.
Así las cosas, en el segundo llamado, se verifica la asistencia de cien (100) personas entre propietarios y apoderados”. Inclusive, desde la misma convocatoria, se advirtió que “Esta Asamblea sesionará si están representados por lo menos más de la mitad de los coeficientes de copropiedad para la hora de la citación, en caso contrario la Asamblea sesionará validamente (sic) una (1) hora más tarde, en el mismo sitio y día con cualquier número plural de participantes”.
Proceso Verbal 05001310301920210015101 Las demandantes, quienes participaron en la respectiva asamblea, no alegaron ni presentaron pruebas que dieran cuenta de que la reunión no se hubiera llevado a cabo en la hora siguiente como indica el reglamento interno, lo cual está autorizado por el artículo 41 de la Ley 675 de 2001, que contempla las reglas para llevar a cabo la reunión en segunda convocatoria “sin perjuicio de lo dispuesto en el reglamento de propiedad horizontal”.
Por lo tanto, la forma en que se llevó a cabo la respectiva reunión de segunda convocatoria, en ningún momento desconoció lo previsto en la Ley 675 de 2001. Sobre el particular, la doctrina nacional, al referirse al artículo 41 de la Ley 675 de 2001, advierte que “Esta norma indica como única causal para la celebración de las reuniones de segunda convocatoria que la reunión, inicialmente convocada, no se pueda realizar por falta de quórum ordinario (Art. 45) o calificado en caso de que el asunto planteado requiera esta votación (Art. 46).
Si el reglamento no dice nada sobre el asunto, la reunión se celebrará el tercer día hábil siguiente al de la convocatoria inicial. Si el reglamento afirma que se celebrará a la hora o a las dos horas siguientes, como ocurre con mucha frecuencia en los estatutos expedidos bajo la normatividad anterior, la ley no se opone a ello desde que la decisión tenga respaldo normativo.
De no ser así, la reunión sólo podría celebrarse el tercer día hábil siguiente a las 8 p.m., contado a partir de la fecha de la frustrada reunión”2. Asimismo, se tiene que, por tratarse de reunión de segunda convocatoria, no tiene trascendencia el porcentaje de coeficiente 2 VELÁSQUEZ JARAMILLO, Luis Guillermo. Ley de propiedad horizontal.
Ley 675 de 2001. Visión esquemática y concordada. Ediciones Unaula. 2014. Pp. 125-126. Proceso Verbal 05001310301920210015101 representado por los asistentes, pues la misma disposición legal prescribe que allí se “sesionará y decidirá válidamente con un número plural de propietarios, cualquiera que sea el porcentaje de coeficientes representados”, razón por la que todo reparo dirigido a cuestionar la ausencia de dicho coeficiente en el acta, debe ser despachado desfavorablemente.
Inclusive, lo anterior torna intrascendente el reproche de las apelantes relativo a la temeridad y mala fe de la demandada al indicar que “que los propietarios de los bienes de dominio particular, tienen igual derecho de participación en el Conjunto”. En efecto, véase que el artículo 45 de la Ley 675 de 2001 reitera lo excepcional de la reunión de segunda convocatoria (art. 41) al disponer en el inciso primero que “Con excepción de los casos en que la ley o el reglamento de propiedad horizontal exijan un quórum o mayoría superior y de las reuniones de segunda convocatoria previstas en el artículo 41, la asamblea general sesionará con un número plural de propietarios de unidades privadas que representen por lo menos, más de la mitad de los coeficientes de propiedad, y tomará decisiones con el voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes de propiedad representados en la respectiva sesión” (Resalto de la Sala). 3.5.
En cuanto a la elección de la administradora de la copropiedad. Según la parte demandante, el juez desconoció que el artículo 50 de la Ley 675 de 2001 dispone que el administrador será designado por la asamblea general de propietarios en todos los conjuntos o edificios “salvo en aquellos casos en los que exista el consejo de administración, donde será elegido por dicho órgano”.
Por lo tanto, como en este caso sí existe consejo de Proceso Verbal 05001310301920210015101 administración, la elección de la administradora no la podía hacer la asamblea general de propietarios, como sucedió en este evento. Al respecto, el artículo 50 de la Ley 675 de 2001 dispone que “La representación legal de la persona jurídica y la administración del edificio o conjunto corresponderán a un administrador designado por la asamblea general de propietarios en todos los edificios o conjuntos, salvo en aquellos casos en los que exista el consejo de administración, donde será elegido por dicho órgano, para el período que se prevea en el reglamento de copropiedad.
Los actos y contratos que celebre en ejercicio de sus funciones, se radican en la cabeza de la persona jurídica, siempre y cuando se ajusten a las normas legales y reglamentarias (…)” (Resalto de la Sala). Por su parte, el reglamento interno de la copropiedad, en el literal c) del artículo 25 (tanto de la escritura pública 1119 de 21 de junio de 2005 como de la escritura 2158 de 31 de mayo de 2002) dispone que es función de la Asamblea General de Propietarios “Nombrar y remover libremente al administrador y a su suplente cuando fuere el caso, para períodos determinados y fijarle su remuneración”.
Si bien en este caso la Asamblea General de Propietarios ratificó como administradora a Gelsomina García Martínez para el periodo 2021-2022, lo cual en principio se aparta de lo previsto en la Ley 675 de 2001, pese a estar autorizado por el reglamento interno de la copropiedad, lo cierto es que en este caso el órgano competente según la ley, o sea el Consejo de Administración, Proceso Verbal 05001310301920210015101 ratificó dicha elección en reunión llevada a cabo el 17 de marzo de 2021 (archivo 14, pdf 25), sin que la parte demandante tachara o desconociera dicho documento.
Ahora, aunque la parte demandante cuestionó que el nombramiento no se haya hecho conforme con el artículo 50 de la Ley 675 de 2001, lo cierto es que, en armonía con lo expuesto por el juez a quo, ocurre que ningún sentido tendría cuestionar formalmente una decisión y retrotraer la elección de la administradora a un estado anterior, cuando dicho nombramiento ya fue ratificado por el Consejo de Administración. 4.
Así las cosas, sin necesidad de ahondar en aspectos adicionales, se impone la confirmación de la sentencia de primer grado. Se condenará en costas de esta instancia a la parte demandante. Como agencias en derecho, se fijará la suma de $2 847 000, equivalente a 2 SMLMV. DECISIÓN Por lo expuesto, la Sala Segunda de Decisión Civil del Tribunal Superior de Medellín, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley, RESUELVE:
PRIMERO: CONFIRMAR la sentencia proferida el 21 de octubre de 2021 por el Juzgado 019 Civil del Circuito de Medellín.
SEGUNDO: Las COSTAS de esta instancia se imponen a la parte demandante y a favor de la parte demandada. Como agencias en Proceso Verbal 05001310301920210015101 derecho se fija un valor de $2 847 000, que equivale a 2 salarios mínimos legales mensuales vigentes.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE Los magistrados, MARTHA CECILIA LEMA VILLADA (Firma electrónica) RICARDO LEÓN CARVAJAL MARTÍNEZ LUIS ENRIQUE GIL MARÍN Firmado Por: Ricardo Leon Carvajal Martinez Juez Sala 09 Civil Tribunal Superior De Medellin - Antioquia Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 306ca3d309de26342e899be36329aa91271f6625cafa377c14926eb4415bc229 Documento generado en 15/05/2025 12:07:50 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica