TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ SALA SÉPTIMA DE DECISIÓN CIVIL Bogotá D. C., diecisiete de junio de dos mil veintiséis (aprobado en sala virtual ordinaria de 17 de junio de 2026) 11001 3103 037 2022 00245 02 Ref. proceso ejecutivo a continuación de declarativo de restitución de inmueble de Latorre V y Cía. Ltda. frente a Max Francis Morales Vargas Se decide la apelación que formuló la parte demandada contra la sentencia que el 2 de marzo de 2026 profirió el Juzgado 37 Civil de Circuito de Bogotá, en el proceso ejecutivo de la referencia.
ANTECEDENTES 1. Previa la solicitud de rigor, se libró mandamiento de pago el día 8 de mayo de 2025, en contra de Max Francis Morales Vargas, por: i) $283.803.757, valor de los cánones de arrendamiento, cuyo “impago desencadenó la formulación de la demanda primigenia”; ii) $144.901.666, por intereses de mora causados sobre cada uno de los cánones “en cuestión hasta el 4 de marzo de 2025”, fecha en que se presentó la solicitud de ejecución, con fundamento en el numeral 7º del artículo 384 del C. G. del P.; y iii) los intereses moratorios calculados sobre cada uno de los citados cánones “liquidados a la tasa máxima legalmente permitida y certificada por la Superintendencia Financiera de Colombia, desde el 5 de marzo de 2025 y hasta la verificación del pago”. 2. ejecutiva LA OPOSICIÓN. El demandado excepcionó, frente a la demanda “prescripción extintiva-liberatoria”, “posición dominante de la demandante y abuso del derecho”, e “imposibilidad de condena en costas” y “genérica e innominada”. 3.
En la oportunidad prevista en el artículo 443 del C. G. del P., la ejecutante se opuso al éxito de las excepciones de mérito. Destacó que no operó la prescripción extintiva de la acción incoada porque la ejerció de forma oportuna, ya que el término extintivo es de 10 años; tampoco 1 OFYP ZZ 2022 00245 02 tal defensa se adujo en el trámite de la restitución y tras reconocerse obligaciones en la sentencia, es claro que, se quiere desconocer los efectos de la cosa juzgada.
No hay abuso del derecho en el ejercicio de una acción judicial que se ampara en un fallo ejecutoriado; la condena por concepto de costas se fundamenta en el vencimiento en juicio, y no en la mala fe. Respecto de la excepción genérica es “una fórmula dilatoria sin contenido sustancial”.
4. LA SENTENCIA RECURRIDA1. El juez a quo, declaró parcialmente probada la excepción de “prescripción extintiva”, dispuso continuar la ejecución por el monto de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses comprendidos entre abril de 2020 y noviembre de 2021, con “los intereses moratorios a la tasa máxima legal (…), desde su exigibilidad y hasta el vencimiento de la obligación”.
Destacó el sentenciador que el título objeto de ejecución es el contrato de arrendamiento, con el anexo que obra en la demanda declarativa en el que consta lo ordenado pagar; que la parte ejecutada no demostró que las obligaciones cobradas no correspondían a lo estipulado por los contratantes, o que se cobraron valores excesivos. La excepción de abuso de la posición dominante no la encontró atendible, porque entre los sujetos procesales existe una relación contractual, por tanto, si el arrendatario incumplió su obligación de desembolso del rubro que comprende el canon es viable el cobro.
La prescripción extintiva de la acción ejecutiva es de 5 años (art. 2536 del C.C.), que se interrumpió el 4 de marzo de 2025, al radicarse la solicitud de cobro, con apego lo que consagra el num. 7º del artículo 384 del C. G. del P.; de manera que, es viable declarar prescritos los cánones causados de junio de 2014 1 “RESUELVE:
PRIMERO. Declarar parcialmente probada la excepción de mérito de prescripción extintiva formulada por el demandado, con fundamento en lo expuesto en la parte motiva de esta sentencia. Desestimar las demás excepciones.
SEGUNDO. Seguir adelante la ejecución respecto del valor de los cánones de arrendamiento adeudados y cuyo valor está referido en liquidación anexa a la demanda declarativa y ejecutiva, correspondientes a los meses comprendidos entre abril de 2020 y noviembre de 2021. Sobre cada uno de dichos cánones se liquidarán los intereses moratorios a la tasa máxima legal permitida conforme la normatividad mercantil, desde su exigibilidad y hasta el vencimiento de la obligación.
TERCERO: Practicar la liquidación del crédito con sujeción a lo previsto en el artículo 446 del Código General del Proceso.
CUARTO. Ordenar el avalúo de los bienes que hayan sido embargados y los que en el futuro se llegaren a embargar, así como su posterior remate.
QUINTO: Condenar en costas a la parte demandada en un 60%. Inclúyase como agencias en derecho la suma de $2’500.000; por secretaría liquídense”. 2 OFYP ZZ 2022 00245 02 a marzo de 2020, por lo que la ejecución continuará por los producidos entre abril de 2020 a noviembre de 2021, conforme a las sumas liquidadas en el cuadro de excel que se aportó.
5. EL RECURSO DE APELACIÓN. La parte ejecutada adujo: a) El demandante manifestó que el título base del cobro coercitivo fue la sentencia de restitución, en la que brillan por su ausencia las condenas que ofrecen incidencia en este litigio, y no el documento contentivo de la relación tenencial, razón por la cual el juez a quo desconoció el principio de congruencia, al percibir esto último. b) Respecto del contrato de arrendamiento se suscribieron varias conciliaciones y acuerdos de pago, los que podrían servir como título ejecutivo, por ende, es inviable tomar el contrato de arrendamiento, en sus términos iniciales, como báculo del cobro, al no ser claro, ni exigible.
Tampoco era factible calcular los cánones acudiendo a un archivo de excel elaborado por el extremo activo, pues no constituye plena prueba en contra de la parte apelante. c) Cuando se persigue el cobro de una prestación periódica es indispensable solicitar en el escrito de ejecución el interés pactado, pero esto no ocurrió, pese a ello, el juez reconoció el rédito moratorio a partir de marzo de 2025.
Aunque el artículo 884 del Código de Comercio prevé que en los negocios mercantiles se pueden reclamar intereses moratorios, lo cierto es que, no exonera a la parte ejecutante de la carga de solicitar expresamente su reconocimiento. Si bien existe la posibilidad de interpretar la demanda, lo cierto es que esta facultad no puede trasgredir los derechos de los sujetos procesales.
6. AUSENCIA DE RÉPLICA. La parte demandante no se opuso al éxito de lo reclamado en esta sede. 3 OFYP ZZ 2022 00245 02 CONSIDERACIONES La Sala anuncia que la apelación en estudio no saldrá avante, de acuerdo con lo siguiente: 1. La recurrente adujo que, la sociedad actora alegó que el título base de la ejecución es la sentencia de restitución, la cual no estableció alguna condena, por tanto, no cabía predicar que el documento base de la ejecución es el contrato de arrendamiento, situación que vulnera su derecho de defensa, y el principio de congruencia. La solicitud de ejecución para obtener el pago de los cánones de arrendamiento, costas, perjuicios, o cualquier otra suma derivada del contrato o la sentencia, se regula por el numeral 7 del artículo 384 del C. G. del P., que otorga la posibilidad de pedir en los procesos de restitución de inmueble arrendado, desde la presentación de la demanda o en cualquier estado del proceso, la práctica de embargos y secuestros sobre bienes del demandado.
El numeral en cita, en su inciso tercero prevé que las cautelas se levantarán si el demandante “no promueve la ejecución en el mismo expediente dentro de los treinta (30) días siguientes a la ejecutoria de la sentencia, para obtener el pago” de los rubros señalados, término que se contará desde la ejecutoria del auto que apruebe las costas, y si fue “apelada, desde la notificación del auto que ordene obedecer lo dispuesto por el superior”2.
Al respecto, la doctrina ha precisado: “[el] artículo 384 del Código General del Proceso reprodujo el artículo 44 de la Ley 794 de 2003, que modificó el artículo 424 del Código de Procedimiento Civil, reglamentario del proceso de restitución, que estableció la ejecución a continuación de la sentencia para obtener el pago de las cantidades adeudadas por el arrendatario, perjuicios, costas o cualquier otra derivada de la sentencia o del contrato.
(…). En consecuencia, según se infiere de la nueva reglamentación del artículo 384 del Código General del Proceso, el fundamento del título ejecutivo para cobrar los cánones de arrendamiento y las demás obligaciones que tengan su fuente en este, radican en el contrato. Esto es viable, desde luego, si el contrato se estableció mediante documento o confesión como prueba anticipada, porque entonces se cumplen los requisitos del artículo 422, ibidem, (…)” (AZULA CAMACHO, Jaime.
Manual de Derecho Procesal Tomo IV, Procesos Ejecutivo. Temis 2017, págs. 27 a 29). 2 Regla que se acompasa con el canon 306 del C.G. del P. que prevé que cuando el fallo “condene al pago de una suma de dinero, a la entrega de cosas muebles que no hayan sido secuestradas en el mismo proceso, o al cumplimiento de una obligación de hacer, el acreedor, sin necesidad de formular demanda, deberá solicitar la ejecución con base en la sentencia, ante el juez del conocimiento, para que se adelante el proceso ejecutivo a continuación y dentro del mismo expediente en que fue dictada.
(…)”. Disposición que establece que “Si la solicitud de la ejecución se formula dentro de los treinta (30) días siguientes a la ejecutoria de la sentencia, o a la notificación del auto de obedecimiento a lo resuelto por el superior, según fuere el caso, el mandamiento ejecutivo se notificará por estado. (…)”. 4 OFYP ZZ 2022 00245 02 1.1.
De lo anterior se infiere, que el recaudo de los cánones de arrendamiento por los que se ordenó continuar la ejecución, encuentran soporte en el numeral 7º del artículo 384 del C. G. del P., porque desde la etapa declarativa se decretaron medidas cautelares y la solicitud se promovió en el término de 30 días, siguientes a la ejecutoria de la sentencia que se dictó en primera instancia en la fase declarativa del proceso de restitución de inmueble arrendado.
En efecto, el 3 de agosto de 2022, Latorre V y Cía. Ltda. presentó demanda de restitución de inmueble, la del epígrafe3. Además, solicitó el embargo y secuestro de los inmuebles con folio de matrícula inmobiliaria No. 50C-712946 y 50C-712824, medidas que se decretaron en auto de 3 de octubre de 2022. El 7 de octubre de 2024 el juez a quo dictó sentencia, y dispuso, entre otras cosas, declarar la terminación del contrato de arrendamiento obrante en documento privado del 8 de febrero de 1983 celebrado entre las partes.
En auto de 6 de diciembre de 2024 se negó el pedido de adición del fallo que propuso el demandado, y en pronunciamiento de 28 de febrero de 2025, se resolvió desfavorablemente la reposición que éste interpuso. Además, el 4 de marzo de 2025, la demandante solicitó la ejecución, es decir, dentro de la oportunidad que consagra el numeral 7º del artículo 384 del C. G. del P. 1.2.
De conformidad con la disposición citada, el arrendador cuenta con la potestad de iniciar la ejecución con fundamento en las condenas impuestas en el fallo dictado en la etapa declarativa del proceso de restitución de inmueble arrendado. Por supuesto, en la etapa del cobro ejecutivo de los cánones adeudados, también resulta de singular importancia, el contenido y alcance del contrato de 3 En la cual adujo que: i) Pablo Enrique Latorre Vargas suscribió contrato de arrendamiento del local comercial número 403 ubicado en la carrera 19A Calle 9A Bis números 19A - 15 y 8 – 65 / 73, con Max Francis Morales Vargas el 8 de febrero de 1983; ii) Por “el incumplimiento del contrato” promovió proceso de restitución que correspondió al Juzgado 55 Civil Municipal de esta ciudad, el que terminó por acuerdo de conciliación de 28 de junio de 2000, que se encuentra archivado; iii) no cuenta con el contrato de arrendamiento original, porque lo aportó con la citada actuación; y iv) por la falta de pago de los cánones, el 28 de diciembre de 2012 la Gerente Administrativa de Latorre V. y Cía. Ltda. suscribió con el arrendatario del local acuerdo, pero persistió en desacatar “los términos del contrato de arrendamiento”. 5 OFYP ZZ 2022 00245 02 arrendamiento celebrado entre las partes, como expresión de su voluntad de obligarse de manera autónoma.
De lo dicho hasta ahora se tiene que no era menester que el cobro coactivo en estudio, reuniera propiamente las exigencias que, respecto de la demanda judicial consagran los artículos 82 a 90 del C. G. del P. Ahora, con el escrito de excepciones tampoco se aportó medio de convicción que mostrara que el contrato de arrendamiento, y el anexo en el cual la demandante efectuó el cálculo para ejecutar los cánones, contuviera información que no se ajustara al mandamiento de pago que se profirió. Recuérdese que, ha precisado la CSJ que en virtud del “principio de la carga de la prueba”, “le compete al sujeto procesal que reclama unos hechos forzosamente evidenciarlos, si aspira deducir algún beneficio a su favor.
De ahí que, sobre el particular, haya enfatizado la Corte que ‘es un deber procesal demostrar en juicio el hecho o acto jurídico de donde procede el derecho o de donde nace la excepción invocada. Si el interesado en dar la prueba no lo hace, o la da imperfectamente, o se descuida, o se equivoca en su papel de probador, necesariamente ha de esperar un resultado adverso a sus pretensiones’” (Sent. de 30 de junio de 2009, exp. 2009 01044 00, M.P. César Julio Valencia Copete, se reiteró la providencia LXI, pág. 63).
Así, pues, contrario a lo que sostuvo el demandado, en este caso sí era viable tener como báculo de la ejecución el contrato de arrendamiento, por ende, tampoco se desbordó el principio de congruencia. 2. En punto a la alegada falta de claridad y exigibilidad del contrato de arrendamiento como título ejecutivo, sostuvo la apelante que el convenio sufrió múltiples modificaciones.
Conviene resaltar que el apelante se limitó a aportar al expediente recibos de consignación del banco BBVA de julio a diciembre de 2014, enero a diciembre de 2015, febrero a octubre de 2016, que se denominaron “TR. San José Bodegas Antiguas”, que no dan cuenta de las renegociaciones que habrían celebrado los extremos de este litigio, y lo más importante, su incidencia en la legalidad del mandamiento de pago que se profirió. 6 OFYP ZZ 2022 00245 02 Lo mismo sucede con los recibos de caja expedidos por “San Andresito San José Bodegas Antiguas Fundadores -Asociación” que muestran el monto de las cuotas de administración y de mantenimiento de la bodega 03-403 durante varios años, con lo que ni siquiera se acreditó desembolso efectivo de esos conceptos.
Idéntica situación ocurre, del cálculo de los cánones de arrendamiento realizado entre marzo de 2011 a abril de 2015 y los anunciados pagos efectuados por ese período, pues allí se aprecia solo una relación de los conceptos, sin indicar la persona encargada de elaborarlo, ni se especificó a qué inmueble corresponde esa tasación. En el interrogatorio de parte que recepcionó el Juzgado 34 Civil Municipal de Bogotá, surtido el 11 de octubre de 2011, por el acá demandado en el proceso No. 2011-0146 que adelantó contra Flor Alba Merchán, el citado manifestó que desde 1983 se le arrendó el lote de terreno marcado con el No. 403, pero que en el año 1999 con motivo de una negociación efectuada con Pablo Latorre “me dio en propiedad donde aporto prueba de que el local es mío”4.
De estos documentos no se extrae la celebración de conciliaciones o acuerdos de pago, de los cuales se pueda concluir que el contrato de arrendamiento fue modificado, y menos que esa alteración hubiera sido desconocida con los conceptos y cifras cuyo pago se ordenó. Ahora bien, la conciliación de 28 de junio de 2000, que recayó sobre los cánones generados entre septiembre de 1998 a 7 de septiembre de 1999, no influye en los rubros por los que se ordenó continuar la ejecución, al referirse a mensualidades que ni siquiera se incluyeron en la liquidación que se tomó para reclamar el inicio del trámite coercitivo.
Eso también sucede con el acuerdo de 28 de diciembre de 2012, pues hizo alusión a conceptos causados entre marzo de 2011 a marzo de 2014, que no fueron objeto de la ejecución. Así, no resulta de recibo este reproche. 4 Cuaderno principal, “05EjecutivoSentencia”, archivo No. “09ContestacionDemanda20250522”, folios 2 a 76 7 OFYP ZZ 2022 00245 02 3.
También alegó la parte apelante la falta de reclamación de la ejecutante de los intereses moratorios surtidos a partir de marzo de 2025, y que pese a ello se reconocieron por el juez de instancia en la sentencia, cuyo fallo, por ende, devino incongruente. Con su alzada, el inconforme manifestó que aunque el artículo 884 del Código de Comercio prevé que en los negocios mercantiles se pueden reclamar intereses moratorios, lo cierto es que, el ordenamiento jurídico no exonera a la parte ejecutante de la carga de solicitar expresamente su reconocimiento.
En la forma como fue planteado, tal reproche es impróspero, ya que en el escrito que contiene la solicitud de ejecución se reclamó, expresamente que el auto de mandamiento comprendiera los intereses moratorios calculados sobre cada uno de los citados cánones “liquidados a la tasa máxima legalmente permitida y certificada por la Superintendencia Financiera de Colombia, desde el 5 de marzo de 2025 y hasta la verificación del pago”.
Así libró la ejecución el juez de primera instancia, debiéndose añadir que contra el auto de apremio la demandada no interpuso reposición, ni elevó alguna manifestación que, sobre el particular cuestionara el rubro en estudio. 4. En resumidas cuentas, se confirmará en su integridad la sentencia de primera instancia, ante el fracaso del recurso de alzada que formuló el ejecutante (apelante único).
No se impondrá condena en costas del recurso, por no aparecer causadas. DECISIÓN En mérito de lo expuesto, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá, Sala Séptima de Decisión Civil, administrado justicia en nombre de la República de Colombia, y por autoridad de la ley, CONFIRMA la sentencia proferida el 2 de marzo de 2026 por el Juzgado 37 Civil del Circuito de Bogotá, en el proceso ejecutivo que promueve Latorre V y Cía. Ltda. contra Max Francis Morales Vargas.
Sin costas de la alzada, por no aparecer causadas. Devuélvase el expediente al juzgado de origen. 8 OFYP ZZ 2022 00245 02 Notifíquese y cúmplase Los Magistrados, Firmado Por: Oscar Fernando Yaya Peña Magistrado Sala 011 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Manuel Alfonso Zamudio Mora Magistrado Sala 005 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Ivan Dario Zuluaga Cardona Magistrado Sala 010 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 0b4981696da49426566ba64e885cc2259c36dd1ec5088481de9ffdb69b9fdf a4 Documento generado en 17/06/2026 04:31:09 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://firmaelectronica.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica 9 OFYP ZZ 2022 00245 02