República de Colombia Rama Judicial del Poder Público Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá D.C. Sala Civil de Decisión Magistrada Sustanciadora SANDRA CECILIA RODRÍGUEZ ESLAVA CLASE DE PROCESO DEMANDANTE DEMANDADO RADICADO PROVIDENCIA DECISIÓN DISCUTIDO Y APROBADO Verbal CSB Inmobiliaria S.A.S. Credicorp Capital Fiduciaria S.A. y otras 11001 31 99 003 2022 03945 01 Sentencia 014 REVOCA PARCIALMENTE Cinco (5) y Doce (12) de marzo de dos mil veintiséis (2026) FECHA Dieciséis (16) de marzo de dos mil veintiséis (2026) Procede la Sala a resolver el recurso de apelación interpuesto por la demandada contra la sentencia de 25 de septiembre de 2024, proferida por la Delegatura para Funciones Jurisdiccionales de la Superintendencia Financiera de Colombia, conforme a lo previsto en la Ley 2213 de 2022.
I.
ANTECEDENTES La demandante solicitó que se declare que Credicorp Capital Fiduciaria S.A. es responsable por el incumplimiento de su obligaciones legales y contractuales estipuladas en el convenio de fiducia mercantil de garantía, celebrado el 17 de noviembre de 2017. En consecuencia, pidió ordenarle transferirle el derecho de dominio de los inmuebles distinguidos con los folios de matrículas inmobiliarias 176151916 y 176-151917.
De manera consecuencial, exigió el pago de $1.675.578.937 por concepto de perjuicios, con la correspondiente indexación1. 1 Folios 12 a 15 del archivo “015SubsanacionDemanda.pdf” de la carpeta “001PrimeraInstancia”. Fundamento fáctico: Los hechos que sustentan la causa petendi se sintetizan así: En la memorada fecha, CSB Inmobiliaria S.A.S. como beneficiaria, Promotora Parques Industriales de Colombia S.A.S. en calidad de fideicomitente y Credicorp Capital Fiduciaria S.A. como fiduciaria, suscribieron el contrato de fiducia mercantil para la constitución de un patrimonio autónomo, cuya finalidad era la administración de los lotes condicionados, así como la transferencia de estos a favor de la demandante, previo cumplimiento de la condición “negativa” estipulada para ello.
Para el acaecimiento del aludido requisito de adjudicación, se acordó que cumplido el plazo de cuarenta (40) meses, contados a partir de la suscripción de la promesa de compraventa y, sin que se hubieran realizado las obras de la licencia urbanística y, “estas se hubieren entregado dotadas a satisfacción” al municipio de Tocancipá, la enjuiciada debía proceder con la transmisión de las heredades, previa intimación por parte de la beneficiaria.
Sin embargo, configurada todas y cada una de las referidas circunstancias, la accionada incumplió ese débito, ello, a pesar de que mediante misivas del 4 y 17 de diciembre de 2020, exigió el acatamiento de dicha obligación. Como respuesta a su pedimento, la encartada el 23 siguiente, le solicitó que, junto con el fideicomitente, se le informaran las instrucciones para disponer de los predios, por cuanto había recibido pautas contrapuestas por ambos contratantes, conducta que deja entrever la deshonra reprochada2. 2 Folios 5 a 12 del archivo “015SubsanacionDemanda.pdf”. 003 2022 03945 01 Actuación procesal: Previa subsanación del libelo genitor3, por auto de 26 de septiembre de 20224, se admitió a trámite el asunto, ordenó correr traslado a la querellada, quien una vez enterada, por conducto de mandatario judicial, presentó recurso de reposición contra la referida determinación5, siendo desatado desfavorablemente el 24 de noviembre siguiente6.
Asimismo, contestó la demanda, resistió las pretensiones, impetró las defensas meritorias denominadas “prescripción extintiva de la acción de protección al consumidor financiero”; “no configuración de los presupuestos axiológicos de la acción de protección al consumidor financiero”; “la sociedad Credicorp Capital Fiduciaria S.A. no se encuentra facultada para dirimir las controversias suscitadas entre Promotora Parques Industriales S.A.S. y CSB Inmobiliaria S.A.S.”;
“inexistencia del incumplimiento aducido por la demandante y buena fe de la sociedad Credicorp Capital Fiduciaria S.A.”; “inexistencia de incumplimiento de obligaciones por parte de la fiduciaria por el hecho de no haber solicitado instrucciones a la Superintendencia”; “alcance del contrato de fiducia y las instrucciones fiduciarias”; “existencia de cláusula de indemnidad” y “solicitud de aplicación del artículo 282 del Código General del Proceso o excepción genérica” y, objetó el juramento estimatorio efectuado en la demanda7.
En escrito separado incoó la excepción previa de “no comprender la demanda a todos los litisconsortes necesarios”8, la cual fue negada por providencia de 9 de marzo de 20239, pronunciamiento en la que se dispuso de oficio vincular a las sociedades Promotora Parques Industriales S.A.S. y a la Alcaldía de Tocancipá. Esta última, a través de apoderado de confianza se pronunció respecto de cada relato factual, no invocó exceptiva alguna, pero solicitó se efectuara una valoración respecto a la “defensa del patrimonio público”, en razón a Archivo “010AutoDeInadmision.pdf”.
Archivo “019AutoAdmisorioVerbal.pdf”. 5 Archivo “026RecursoReposicion.pdf”. 6 Archivo “039AutoResuelveRecurso.pdf”. 7 Archivo “040ContestacionDemanda.pdf”. 8 Archivo “043FormulacionExcepcionesPrevias.pdf”. 9 Archivo “071AutoOrdenaVincular.pdf”. 3 4 003 2022 03945 01 la prevalencia del interés general sobre el particular. Asimismo, indicó estar presta a la restitución de los bienes objeto de controversia, de así disponerse10.
La otra sociedad vinculada alegó como medios defensivos los que intituló “prescripción extintiva de la acción de protección al consumidor financiero”; “falta de competencia”; “cláusula compromisoria”; “inexistencia de responsabilidad e incumplimiento aducido por el demandante y buena fe la sociedad Credicorp Capital Fiduciaria S.A.”; “la obligación de transferencia era obligación sometida a condición, cuya verificación permite concluir la improcedencia de la instrucción fiduciaria de CSB Inmobiliaria S.A.S.”;
“improcedencia de la acción de protección al consumidor financiero”; “pleito pendiente entre las mismas partes y sobre el mismo asunto”; “improcedencia de la transferencia de los lotes condicionados a favor de CSB Inmobiliaria S.A.S.”; “no configuración de los presupuestos axiológicos de la acción de protección al consumidor financiero”; “la sociedad Credicorp Capital Fiduciaria S.A. no se encuentra facultada para dirimir las controversias suscitadas entre Promotora Parques Industriales S.A.S. y CSB Inmobiliaria S.A.S.”;
“inexistencia de incumplimiento de obligaciones por parte de la fiduciaria por el hecho de no haber solicitado instrucciones a la Superintendencia”; “alcance del contrato de fiducia y las instrucciones fiduciarias” y la “genérica”. Igualmente objetó el juramento estimatorio11. Sentencia impugnada: La Superintendencia Financiera de Colombia, en ejercicio de sus funciones jurisdiccionales, el 25 de abril de 2024, profirió fallo de primera instancia, en el que denegó las excepciones, declarando que Credicorp Capital Fiduciaria S.A. es civil y contractualmente responsable.
En consecuencia, la conminó a pagarle a la demandante la suma de $2.282.237.636,32 dentro del término de ocho días siguientes a la ejecutoria de ese pronunciamiento, so pena de la generación de intereses moratorios. 10 11 Archivo “096ContestacionDemanda.pdf”. Archivo “123ContestacionDemanda.pdf”. 003 2022 03945 01 Igualmente, ordenó a la sancionada acreditar el cumplimiento del veredicto, con la advertencia que de incurrir en desacato daría curso al incidente previsto en el numeral 11 del artículo 58 de la Ley 1480 de 2011.
Por último, dispuso remitir copia de ese veredicto al Centro de Arbitraje y Conciliación CCB, para que obrara dentro del trámite arbitral No. 14413812. Los fundamentos de la evocada decisión se resumen en los párrafos subsiguientes. Inició abordando los enervantes de “no configuración de los presupuestos axiológicos de la acción de protección al consumidor financiero”, “falta de competencia”, “cláusula compromisoria” y “pleito pendiente entre las mismas partes y sobre el mismo asunto”, para indicar que las mismas tenían el carácter de previas, comoquiera que se reprochaba su presunta falta de competencia para tramitar la controversia; de ahí que las mismas debieron ser alegadas en la oportunidad consagrada en el precepto 101 del Rito Procesal.
No obstante, señaló que, en proveído de 14 de febrero de 2024, se dirimieron “las mismas hipótesis planteadas con estas defensas”. Acto seguido, tras verificar la legitimación en la causa de los extremos litigiosos, se pronunció frente a la defensa de prescripción, aduciendo que, al tratarse de un litigio de protección al consumidor en el que se cuestiona un incumplimiento contractual, la parte interesada disponía de un año siguiente a la terminación del convenio para acudir a la administración de justicia a efectos de solicitar la compensación correspondiente (num. 3, art. 58, Ley 1480 de 2011), luego, al no haber acecido el finiquito del pacto no existía un punto de partida para contabilizar el fenómeno liberatorio. 12 Archivo “316SentenciaEscritaAccede.pdf”. 003 2022 03945 01 Adentrándose en el caso y después de memorar el marco teórico de la fiducia mercantil, sostuvo que era un tema pacífico la existencia del vínculo negocial.
Empero, advirtió que la demandada desatendió el deber de información sobre los posibles riesgos del encargo, además de comunicar las supuestas diferencias presentadas entre la beneficiaria y el fideicomitente respecto de las instrucciones; omisión que no es de resorte de la propulsora, por cuanto en esta clase de negocios, al ser la fiduciaria una profesional en el ramo, se le exige mayor diligencia en sus compromisos.
Adicionalmente, dio por acreditado el incumplimiento de la transferencia de los lotes condicionados, a pesar de haberse satisfecho las condiciones estipuladas para ello, en tanto la entrega que se realizó no corresponde a toda el área convenida -21.303,96 m2-, sino a una fracción de la misma -4.964,85 m2-, de ahí que, se abra paso a la reclamación de la garantía exorada.
En este punto, clarificó que no era pertinente predicar que la transmisión se efectuaría por etapas ni mucho menos que el conteo del plazo de los cuarenta (40) meses sería a partir de la “entrega de la etapa 1”, por la potísima razón que así no quedó estipulado. Acreditada la responsabilidad prosiguió con el estudio de la pretensión indemnizatoria, advirtiendo la imposibilidad de ordenar la escrituración de los inmuebles prometidos, de un lado, porque de accederse a dicha súplica se podría incurrir en daños al interés público, y, de otro lado, por la existencia del proceso arbitral en el cual se pretendió la entrega de los fundos.
Sin embargo, en atención al principio de reparación integral debía conminarse a la enjuiciada al resarcimiento con su propio patrimonio, concretado a la devolución del valor equivalente de los lotes entregados con la respectiva indexación. 003 2022 03945 01 Respecto a los réditos moratorios, precisó que tal pedimento era improcedente por no haberse pactado, aunado, porque dentro de la negociación no se proporcionó dinero alguno. Finalizó aduciendo que tampoco tenía mérito de prosperidad la exceptiva de indemnidad, por ser de aquellas prohibidas en el régimen de protección al consumidor (art. 11, Ley 1328 de 2009).
Apelación: La enjuiciada y la fideicomitente vinculada mostraron inconformidad con el evocado veredicto y formularon el remedio vertical contra el mismo. Credicorp Capital Fiduciaria S.A. como sustento de su pretensión revocatoria indicó que se le afectó su garantía al debido proceso, en tanto el juzgador tuvo por probado el incumplimiento del deber de información, cuando tal cuestión no fue objeto de debate, ni mucho menos alegado por el extremo actor, circunstancia que contraviene el principio de consonancia que rige dentro del ordenamiento procesal y excede las facultades del artículo 58 de la Ley 1480, cuando no se motivan las razones por las cuales se dilucida el pleito de modo distinto a lo pretendido por el demandante.
El funcionario de instancia tuvo por cierta la legitimación en la causa por activa; sin embargo, la sociedad demandante conforme a las “cuestiones propias del contrato de fiducia en garantía”, carece de tal tributo, toda vez que no es un consumidor financiero. Indebida valoración probatoria del contrato y las obligaciones contenidas en él, misma situación acaeció respecto de los interrogatorios de parte y las testificales.
Error en aplicar reglas de la fiducia inmobiliaria al de garantía, en tanto en el sub examine el vínculo negocial se trató respecto de este último, en el cual se pactó que el fiduciante enajenaría al tercero beneficiario los 003 2022 03945 01 bienes fideicomitidos una vez concurriera la condición pactada, sin que dicho compromiso se pudiese extender a definir quién de los contratantes “tenía razón frente a las instrucciones contradictorias” surgidas entre ellos.
Aunado, no era dable calificar tal relación como de adhesión. No había lugar a imponer condena alguna, por cuanto el daño es hipotético, sumado a la ausencia del nexo causal como elemento de la responsabilidad para disponer el resarcimiento; más aún, cuando la Corte Suprema de Justicia en controversias de orden contractual ha sido enfática en sostener que solo es procedente indemnizar las pérdidas previsibles.
En adición, expresó que, al no existir certeza respecto de la obligación de adjudicación, partiendo del supuesto que la Promotora Parques Industriales S.A.S. no aceptó el compromiso de transferir el derecho de dominio sobre los lotes condicionados como cuerpo cierto, no era procedente declararla responsable; máxime, cuando la fideicomitente expresó haber acatado el deber de entrega de las zonas de cesión en los plazos señalados.
Debió declararse próspera la defensa de prescripción, en la medida que el término liberatorio consagrado en el numeral 3º del artículo 58 de la Ley 1480 de 2011, se contabiliza desde el momento en que se tuvo conocimiento de los hechos que motivaron la reclamación, esto es, desde cuando se venció el plazo de la condición de la transmisión -3 de diciembre de 2020-.
De ahí que, cuando se acudió a la administración de justicia estaba configurada la memorada institución jurídica. No se demostraron los presupuestos axiológicos de la acción de protección al consumidor, pero aún peor, la Superintendencia Financiera no era la competente para dirimir la presente controversia, por ser una facultad que le correspondía “a un juez de la república quien bajo el procedimiento que corresponda, indicara el cumplimiento de lo dispuesto en el contrato de fiducia”. 003 2022 03945 01 En la fase de sustentación ante esta instancia, de manera preliminar puso en contexto la situación acaecida en el trámite arbitral No. 144138 que se adelantó ante la Cámara de Comercio de Bogotá, en el que se discutió la interpretación de la cláusula de transferencia de los inmuebles del negocio jurídico que dio lugar a la celebración del convenio fiduciario objeto del presente debate; asunto en el que se ordenó la transmisión real y material de las heredades, la cual fue debidamente acatada.
Ello, para advertir que, al haberse dado cumplimiento a lo ordenado en el aludido pronunciamiento, no era procedente realizar el pago compensatorio al que fue intimado en esta causa, porque de efectuarse el mismo, se generaría una doble indemnización. Respecto a los reparos presentados, adicional a lo ya expuesto, indicó que si bien es cierto que en las controversias de protección al consumidor, el funcionario está habilitado para proferir sentencias infra, extra y ultrapetita, también lo es que está en la obligación de motivar en debida forma las razones por las cuales es viable dilucidar el pleito de modo distinto a lo pretendido por el demandante; deber que incumplió el a quo, bajo el entendimiento que introdujo de manera sorpresiva el presunto incumplimiento del deber de información, aspecto que no fue alegado por la parte convocante, sumado a la ausencia de justificación de tal variación y el decreto oficioso de pruebas, relevando de esta última carga procesal a la contraparte.
Expresó que el contrato de fiducia mercantil fue erróneamente valorado, por cuanto de la lectura del mismo, se desprende que la obligación principal era ejecutar las instrucciones impartidas por los contratantes, siempre y cuando aquellas no fueran contradictorias, pues en el eventual caso de presentarse discrepancia, en su rol de fiduciaria, debía requerir tanto al fideicomitente como al beneficiario a efectos de lograr una solución conjunta.
Circunstancia que ocurrió en el sub examine, toda vez que, mediante misiva de 2 de diciembre de 2020, Promotora Parques 003 2022 03945 01 Industriales S.A.S. la intimó para que le adjudicara los lotes dados en garantía ante el presunto cumplimiento de la “entrega de las zonas de cesión dentro de los plazos contractuales, aportando al efecto las pruebas documentales correspondientes”, y en los mismos términos la conminó CSB Inmobiliaria S.A. el día 4 siguiente.
De ahí que, en su calidad de profesional y, en cumplimiento a sus deberes legales y convencionales, decidió conservar la titularidad de los bienes hasta que tal discrepancia fuera enmendada por los mismos contratantes o por la autoridad judicial. En cuanto a los interrogatorios de parte manifestó un análisis sesgado, al colegir el fallador a partir de las declaraciones, que se trataba de un pacto de adhesión en el cual las estipulaciones no fueron negociadas.
Conclusión que resulta ser contraria a la realidad, comoquiera que la celebración de ese vínculo se efectuó de mutuo acuerdo y bajo ese principio de autonomía, los negociantes convinieron todos sus compromisos. Similar situación ocurrió respecto de la ponencia del alcalde de Tocancipá, en tanto este fue claro en reseñar que la licencia fue otorgada por etapas y por ello, la entrega sucedió por fases, y que la obligación de construir “aquello que no había sido entregado era responsabilidad del ‘parque vecino’”.
Frente a los testimonios recaudados, indicó que el iudex omitió apreciar adecuadamente el relato de Juan Camilo Ángel, quien narró que efectivamente existió libertad contractual en la negociación; así como la naturaleza del pacto; las diversas reuniones que adelantó la fiduciaria con los contratantes en aras de encontrar una solución a sus diferencias y la buena fe de la apelante.
El extremo activante carece de legitimación en la causa, de un lado, porque la presente controversia gira en torno a un convenio que no guarda relación con el derecho de consumo, y, de otro, porque CSB Inmobiliaria S.A. no es consumidora financiera, toda vez que la celebración del contrato de fiducia lo realizó en desarrollo de su objeto 003 2022 03945 01 social y, bajo ese entendimiento, no podría ser considerada la parte débil de la negociación, por cuanto el compromiso lo adquirió como una profesional especializada en temas inmobiliarios y del sector de la construcción, conforme se constata en el respectivo certificado de existencia y representación legal, aspecto que fue corroborado por el representante legal en su declaración. Bajo ese mismo hilo conductor, el juzgador no estaba facultado con las potestades de proferir una sentencia ultra o extra petita, por tratarse de un asunto puramente contractual.
En punto al enervante del daño, precisó que el menoscabo no era actual, cierto y directo, en tanto la transferencia de las heredades ya se realizó, en cumplimiento a lo ordenado en el laudo arbitral No. 144138, litigio que en su oportunidad informó al a quo, pero este indicó que tal asunto no era un limitante para el reconocimiento de las pretensiones exoradas; luego no es procedente la orden de pago ordenada en el sub judice, porque se incurriría en una doble indemnización y dentro del ordenamiento jurídico está prohibido que la responsabilidad contractual sea una fuente de enriquecimiento sin justa causa.
Agregó que, al haberse considerado en el laudo arbitral que Promotora Parques Industriales S.A.S. debía instruir a Credicorp Capital Fiduciaria S.A.S. sobre la transferencia de los fundos fideicomitidos a la demandante, emerge diamantino la inexistencia de relación de causalidad entre la conducta de la fiduciaria y el supuesto perjuicio generado a la actora.
Insistió en la configuración de la prescripción de la acción, aduciendo que debía entenderse que la presente causa era una controversia entre el fideicomitente y el beneficiario “respecto del cumplimiento de la condición pactada en el numeral segundo del acápite de consideraciones del contrato de fiducia mercantil celebrado el 17 de noviembre de 2017”, de ahí que no se tratara de un debate contractual directo con la fiduciaria, y 003 2022 03945 01 por ello, el término liberatorio previsto en la Ley 1480 de 2011, debía ser contabilizado desde el momento en que se tuvo conocimiento de los hechos que motivaron la reclamación, esto es, desde el 3 de diciembre de 2020.
Luego, cuando se acudió a la administración de justicia -5 de septiembre de 2022- había operado tal plazo fatal. Lo propio, aún si se considerara como data de partida el 17 de diciembre de 2020, cuando la gestora le intimó la ratificación expresa de su inconformidad con la actuación de la fiduciaria. La Promotora Parques Industriales S.A.S. refutó que el fallo confutado no guarda consonancia con los hechos y las pretensiones aducidos en la demanda; sumado, a la variación sorpresiva del debate litigioso, bajo el entendido que se endilgó a la demandada deberes legales y contractuales que no fueron alegados por el extremo actor, conducta que trasgrede su derecho al debido proceso.
Replicó desconocimiento de los límites facultativos para decidir la relación que existe entre ella y la demandante, en tanto quedó demostrada la ausencia del carácter financiero del vínculo que las une, así como la cláusula compromisoria estipulada en su relación negocial; aspecto que, de paso, permite tener por acreditada la falta de legitimación de CSB Inmobiliaria S.A.S. Cuestionó que la defensa de prescripción debió salir exitosa.
Igualmente, enrostró una indebida apreciación de los elementos persuasivos relacionados con que la entrega de los lotes se realizaría por etapas, conforme a la licencia urbanística concedida. No se analizaron los requisitos previstos en el ordenamiento jurídico para la prosperidad de reclamaciones por responsabilidad. Aunado, se emitieron ordenes excesivas y lesivas a sus intereses en las resultas del proceso arbitral No. 144138. 003 2022 03945 01 Por último, indicó adherirse a las mismas réplicas enervadas por la querellada13.
Ante este Tribunal, aludió a manera de antesala, al igual que la otra alzadista, que la controversia disputada ante la Cámara de Comercio de Bogotá le ordenó la restitución de los inmuebles, carga que efectivamente cumplió. De otro lado, alegó que la convocante no debía ser considerada como una consumidora financiera, en tanto el negocio motivo de la presente acción, lo celebró en satisfacción de sus intereses económicos como experta en la materia.
Insistió en la ausencia de demostración del incumplimiento achacado a la fiduciaria demandada, pues, en su sentir, aquella atendió las instrucciones dadas, aunado, cumplió con las cargas acordadas para la transferencia de las heredades. Por otro lado, argumentó que el término fatal sí se configuró, por cuanto el mismo debía computarse desde el momento en que ocurrió el hecho que motivó la inconformidad de la contraparte, tal como así lo previene el Estatuto del Consumidor Financiero14.
Pronunciamiento de la demandante: En el término de traslado, el extremo actor en su solicitud de refrendación expresó en lo medular que, el veredicto cuestionado se ajusta a derecho, en tanto quedó demostrado el incumplimiento negocial. En punto a los perjuicios que le fueron reconocidos, manifestó que, si bien era cierto que ocurrió un hecho sobreviniente, también lo es que la entrega se realizó en diciembre de 2025, posterior a la fecha en que se 13 14 Archivo “348RecursoApelacion.pdf”.
Archivo “026Sustentacion.pdf”. 003 2022 03945 01 profirió la sentencia, de ahí que bien hizo el juzgador en reconocer la suma de dinero a título de daño emergente15. I. PROBLEMA JURÍDICO Como cuestión preliminar, corresponde a esta Corporación determinar si la demandante está legitimada en la causa por activa para pretender la declaratoria del incumplimiento negocial y, de resultar infructuoso tal alegato en cuanto a su ausencia, examinar si operó en el sub examine la prescripción extintiva de la acción de protección al consumidor financiero.
Superado este último aspecto, verificar el cumplimiento de las exigencias legales para el buen éxito de la acción incoada de cara a las excepciones perentorias propuestas por la demandada, así como la procedencia de la indemnización concedida a la propulsora, a partir del hecho sobreviniente del laudo arbitral proferido dentro del Tribunal de Arbitramento convocado por Parques Industriales de Colombia S.A.S. vs. CSB Inmobiliaria S.A.S. II.
CONSIDERACIONES 1. La Sala advierte que se resolverá la instancia con la limitación que impone el inciso primero del artículo 328 del Código General del Proceso, esto es, que solo se analizarán los argumentos que desarrollen los reparos concretos presentados ante el juez de primera instancia, tal como lo dispone el inciso final del canon 327 ibidem.
Asimismo, las censuras motivo de estudio se analizarán de manera conjunta, en atención a que los alegatos ofrecidos guardan similares cuestionamientos. 2. En ese orden, cumple señalar que, la Ley 1480 de 2011 tiene por objeto proteger, promover y garantizar los derechos de los consumidores en aquellas relaciones comerciales que entablen con los productores, 15 Archivo “028DescorreTraslado.pdf”. 003 2022 03945 01 proveedores o expendedores de bienes o servicios nacionales o importados.
Bajo tal entendimiento, el precepto 5 del comentado Estatuto define esa calidad como “… toda persona natural o jurídica que, como destinatario final, adquiera, disfrute o utilice un determinado producto, cualquiera que sea su naturaleza para la satisfacción de una necesidad propia, privada, familiar o doméstica y empresarial cuando no esté ligada intrínsecamente a su actividad económica.
Se entenderá incluido en el concepto de consumidor el de usuario…”. En otras palabras, la aludida disposición tiene implícito un elemento objetivo y otro subjetivo, ya que, de un lado hace mención al usuario o beneficiario quien está habilitado para reclamar, no sólo el adquiriente del bien o servicio, sino todo aquel que los disfrute, así como el destinatario final, lo cual redunda en que no le está permitido obtener, transformar o comercializar el producto adquirido dentro de la relación de consumo.
El segundo, se relaciona a una necesidad propia, familiar o empresarial, siempre y cuando no se halle vinculada estrechamente con su actividad económica. De modo que, no siempre que se negocia un bien o un servicio se está en presencia de un “consumidor”, si en cuenta se tiene que la citada prerrogativa otorga amparo a una relación jurídica en la que impera la desigualdad, y se aplica exclusivamente en aquellos eventos donde se identifique un vínculo de consumo. 3.
Ahora, la legitimación en la causa corresponde a la facultad o titularidad legal de una persona en concreto, para reclamar de otra el derecho controvertido, por ser esta última la llamada a solventarlo, siendo un asunto que debe establecerse de manera inicial y al momento de proferir la sentencia que dirima el debate. 003 2022 03945 01 Al respecto, la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia, tiene adoctrinado;
“(…) La legitimación en la causa es en el demandante la calidad de titular del derecho subjetivo que invoca y en el demandado la calidad de obligado a ejecutar la obligación correlativa. Y el interés para obrar o interés procesal, no es el interés que se deriva del derecho invocado (interés sustancial), sino que surge de la necesidad de obtener el cumplimiento de la obligación correlativa, o de disipar la incertidumbre sobre la existencia de ese derecho, o de sustituir una situación jurídica por otra ( )” 16.
Por ello, como la institución jurídica en comento es una cuestión sustancial que atañe a la acción, su ausencia, conduce inexorablemente a un fallo adverso a las pretensiones del demandante 17. Así lo explicó la Alta Corporación: “[l]a legitimación en la causa es cuestión propia del derecho sustancial y no del procesal, en cuanto concierne con una de las condiciones de prosperidad de la pretensión debatida en el litigio y no a los requisitos indispensables para la integración y desarrollo válido de éste, motivo por el cual su ausencia desemboca irremediablemente en sentencia desestimatoria debido a que quien reclama el derecho no es su titular o porque lo exige ante quien no es el llamado a contradecirlo”18.
Respecto al régimen de protección al consumidor financiero, el legislador en la Ley 1328 de 2009, indicó que tal prerrogativa era aplicable “en las relaciones entre estos y las entidades vigiladas por la Superintendencia Financiera de Colombia, sin perjuicio de otras disposiciones que contemplen medidas e instrumentos especiales de protección” (art. 1º); definiendo a dicho extremo como “todo cliente, usuario o cliente potencial de las entidades vigiladas” (art. 2º).
Por otro lado, la Ley 1480 de 2011, “por medio de la cual se expide el Estatuto del Consumidor y se dictan otras disposiciones”, consagra que tales disposiciones regulan la relación de los derechos y las obligaciones entre los productores, proveedores y consumidores, así como la 16 Corte Suprema de Justicia, Gaceta Judicial, Tomo CXXXI, 14. 17 Corte Suprema de Justicia, SC de 10 de marzo de 2015, exp. 1993-05281 18 Corte Suprema de Justicia, SC 14 Mar. 2002, Rad. 6139. 003 2022 03945 01 responsabilidad de los primeros y los segundos; asimismo, en el ordinal 3º del artículo 5, prevé que “…toda persona natural o jurídica que, como destinatario final, adquiera, disfrute o utilice un determinado producto, cualquiera que sea su naturaleza para la satisfacción de una necesidad propia, privada, familiar o doméstica y empresarial cuando no esté ligada intrínsecamente a su actividad económica.
Se entenderá incluido en el concepto de consumidor el de usuario”. A su turno, en la normatividad en comento, el interesado cuenta con prerrogativas judiciales para la efectiva garantía de sus derechos, siendo una de ellas, la acción de protección al consumidor (art. 56), siempre y cuando la controversia esté “relacionada exclusivamente con la ejecución y el cumplimiento de las obligaciones contractuales que asuman con ocasión de la actividad financiera, bursátil, aseguradora y cualquier otra relacionada con el manejo, aprovechamiento [e] inversión de los recursos captados del público” (art. 57).
Dada su trascendencia e incidencia en todos los sectores de la economía y su íntima relación con la garantía y satisfacción de derechos de los ciudadanos, es dable la aplicación prevalente del régimen especial previsto en la Ley 1328 de 2009, complementada con la protección del Estatuto General del Consumidor (Ley 1480 de 2011). Ello, conforme así lo ha avalado la Corte Suprema de Justicia en algunos pronunciamientos (SC18614-2016, SC1301-2022, STC4826-2023, SC2879-2022 y STC8865-2025), en donde ha acudido a la definición de consumidor financiero de la Ley 1328 de 2009, sin condicionarla necesariamente al marco general de la Ley 1480.
Recientemente la referida Corporación estimó necesario unificar la interpretación sobre el particular, en el entendido de adoptar una noción amplia de consumidor financiero consagrada en la Ley 1328 de 2009, así; “…es válido y constitucionalmente admisible colegir que, dadas las particularidades del sector financiero, el legislador, en atención a la reserva 003 2022 03945 01 de ley19, definió el marco normativo en el que se desarrollarían este tipo de relaciones de consumo.
Es decir, previendo las particulares dinámicas de la actividad financiera, optó por establecer un régimen que, en varios aspectos -desde la propia noción de consumidor financiero-, confiere una protección más amplia y/o reforzada que la prevista en el Estatuto General, dada la complejidad de la materia, las especiales características de la actividad financiera y su marcado impacto en las relaciones económicas y sociales del país. En tal virtud, para esta Sala de Casación una adecuada interpretación como la que se ofrece es constitucionalmente válida y más garantista de los derechos de los consumidores financieros, en tanto que (i) comparada con el Estatuto General -Ley 1480 de 2011-, la norma especial del sistema financiero es más protectora para los consumidores de ese sector, en la medida en que abarca a «todo cliente, usuario o cliente potencial» sin las limitaciones referidas, a saber, la destinación final del producto y la imposibilidad de su adquisición con miras a satisfacer una necesidad ligada a la actividad económica; aunado a que, ciertamente, (ii) en la sentencia CC, C-909/12, no se condicionó la constitucionalidad de la norma que contiene la definición de consumidor financiero, lo que permite a la Sala hacer una lectura renovada en función de la labor de unificación de la jurisprudencia prevista para el órgano de cierre de la jurisdicción ordinaria.
Y es que, se repite, la Corte Constitucional ha señalado que los derechos de los consumidores son derechos económicos y sociales, y que el Estado tiene el deber de ampliar progresivamente su protección; no adoptar medidas regresivas que reduzcan su eficacia o cobertura y garantizar estándares equivalentes o superiores entre los distintos regímenes (CC, C313/13).
Por ello, el régimen especial no puede ser interpretado de forma más restrictiva que el general, sino como una evolución adecuada a las particularidades del sector financiero. El principio de progresividad impide reducir el nivel de protección previamente alcanzado por el legislador o la jurisprudencia. Así las cosas, se colige que la noción de consumidor financiero de la Ley 1328 de 2009 responde a una consagración más amplia contenida en una norma especial, de modo que debe preferirse no solo por su carácter prevalente, sino porque materialmente prevé una protección mayor y dirigida a ese específico ámbito.
En consecuencia, aplicar, contrario sensu, la noción de consumidor de la Ley 1480 a las relaciones de consumo financiero desconoce los criterios expuestos, particularmente, el de especialidad y afecta gravemente derechos de ese colectivo, como el de acceso a la administración de justicia”20. (subrayado propio) En especial, para este ámbito, debe tenerse en cuenta la previsión del canon 78 constitucional: «La ley regulará el control de calidad de bienes y servicios ofrecidos y prestados a la comunidad, así como la información que debe suministrarse al público en su comercialización»; en concordancia con el artículo 335 ejusdem: «Las actividades financiera, bursátil, aseguradora y cualquier otra relacionada con el manejo, aprovechamiento e inversión de los recursos de captación a las que se refiere el literal d) del numeral 19 del artículo 150 son de interés público y sólo pueden ser ejercidas previa autorización del Estado, conforme a la ley, la cual regulará la forma de intervención del Gobierno en estas materias y promoverá la democratización del crédito». 20 Corte Suprema de Justicia, sentencia SC1757-2025. 19 003 2022 03945 01 4.
En atención a las pautas que anteceden, se advierte que el enervante de falta de legitimación en la causa por activa está llamado al fracaso, por cuanto la demandante al haber celebrado un contrato de servicio financiero -en calidad de beneficiaria- con Credicorp Capital Fiduciaria S.A., la cual es vigilada por la Superintendencia Financiera de Colombia, conforme se constata en el respectivo certificado de existencia 21, ostenta la calidad de consumidora financiera.
Además, el régimen especial contenido en la Ley 1328 de 2009, aplicable al sub examine, en el literal d) del artículo 2, define al consumidor financiero como “todo cliente, usuario o cliente potencial de las entidades vigiladas”, concepto aplicable, a voces del precepto 2 de la Ley 1480 de 2011, “en general a las relaciones de consumo y a la responsabilidad de los productores y proveedores frente al consumidor en todos los sectores de la economía respecto de los cuales no exista regulación especial, evento en el cual aplicará la regulación especial y suplementariamente las normas establecidas en esta Ley”.
Adicionalmente, en este escenario, indudablemente se está frente a una controversia netamente contractual, en razón a que, se busca establecer el desacato convencional de la pasiva por omisión de conductas propias como profesional, siendo la acción judicial para cuestionar tales anomalías la consagrada en la citada Ley. En ese orden, el hecho que el acto de comercio de carácter financiero esté ligado intrínsecamente a las actividades económicas de CSB Inmobiliaria S.A.S., quien se dedica a la construcción y ejecución de negocios inmobiliarios, no significa per se, que no deba ser considerada como una consumidora, pues, se insiste, basta con que exista un vínculo con la entidad vigilada para que aquella sea “considerada como consumidor financiero, sin importar el destino final de la adquisición del producto o servicio ni la conexión intrínseca con su actividad económica”22. 21 22 Folios 221 a 224 del archivo “002Anexos.pdf”.
Corte Suprema de Justicia, sentencia SC1757-2025. 003 2022 03945 01 Sin que lo anterior signifique un desacato a lo expuesto por la Corte Constitucional en la sentencia C-909 de 2012, por cuanto el Alto Tribunal de esta especialidad, fue claro en sostener que “la interpretación contenida en la sentencia CC, C-909/2012 parte del hecho indiscutible de que el régimen especial del consumidor financiero debe respetar los mínimos establecidos en el Régimen General de Consumo (Ley 1480 de 2011), y que si bien las reglas especiales no pueden restringir los derechos ya reconocidos, sí pueden regular con mayor precisión las situaciones particulares de consumo y en todo caso pueden ampliar dichos derechos, como sucede particularmente en el sector financiero, en el cual la Ley 1328 de 2009 ha establecido un concepto amplio de consumidor financiero para incluir dentro de dicha categoría a «todo cliente, usuario o cliente potencial de las entidades vigiladas»” (SC17572025).
Bajo ese mismo hilo conductor, resulta desenfocado el alegato de falta de competencia del juez cognoscente, en la medida que el legislador en aplicación del canon 116 de la Constitución Política, consagró que la acción de protección al consumidor podría ser conocida por autoridades administrativas en uso de sus facultades jurisdiccionales, como lo es la Superintendencia Financiera de Colombia (art. 57, Ley 1480/11); disposición reproducida en el precepto 24 del Código General del Proceso.
Aunado, porque en el negocio fiduciario los contratantes no convinieron ninguna cláusula compromisoria para relevar la competencia de la autoridad revestida con funciones jurisdiccionales, que permitiera colegir que no estuviera facultada para dirimir el litigio. 5. Superado el anterior aspecto, se impone verificar, tal como se bosquejó en el problema jurídico enunciado líneas atrás, si en el sub examine operó el fenómeno de la prescripción. 003 2022 03945 01 En ese orden, ha de indicarse que al pretenderse la declaración de una responsabilidad contractual por deshonra de los débitos legales y convencionales que le atañían a la fiduciaria como profesional, le correspondía a la interesada entablar la demanda, acorde a las previsiones del numeral 3º, artículo 58, Ley 1480 de 2011, a más tardar, “…dentro del año siguiente a la terminación del contrato…”, hecho este que, como acertadamente lo adujo el Funcionario a quo, no ha ocurrido.
Esto porque ninguna evidencia revela que el negocio fiduciario, ni el cumplimiento de la garantía, para la calenda en que se acudió a la administración de justicia, se hubieran finiquitado por disposición legal o por declaración judicial, por el contrario, el Contrato de Fiducia Mercantil Irrevocable de Administración Inmobiliaria, Promotora Parques y Garantía Industriales celebrado y entre Credicorp CSB Capital Fiduciaria se encontraba en ejecución. En este orden de ideas, al no haberse materializado el suceso que se tiene como hito para computar el término con el que cuenta la actora para promover esta causa, con la misma lógica este lapso no se ha consumado, sin que le asista razón al representante judicial de la demandada cuando predica que la presente no es una controversia contractual con la sociedad fiduciaria.
Sobre la oportunidad que tienen los consumidores para promover acciones judiciales, el Órgano Cumbre de la jurisdicción ordinaria adoctrinó: “Este precepto [numeral 3º, artículo 58 de la Ley 1480 de 2011] estableció un término común de un año para formular la acción respectiva, aunque varió la forma de computar este plazo según la naturaleza de la reclamación. Así, cuando se trata de hacer efectiva la garantía legal, el lapso se cuenta desde el vencimiento del período legal o contractual de garantía. En los litigios de carácter eminentemente contractual, el período inicia con la finalización de la relación negocial.
En los demás casos, el plazo se computa desde el instante en que el consumidor tiene conocimiento efectivo de los hechos que dan lugar a la reclamación. Los dos primeros eventos se caracterizan porque el dies a quo es objetivo, pues para su operatividad basta el acaecimiento de una circunstancia material sin que tenga incidencia la consciencia que tengan los interesados 003 2022 03945 01 sobre su ocurrencia. Mientras que el último es subjetivo, en tanto sólo tiene operatividad a partir del momento en que el consumidor conoce del hecho que da lugar a la reclamación. (…) En el presente caso, como ya se anotó, el litigio giró alrededor del contenido e interpretación del «Contrato de fiducia mercantil de administración de proyecto inmobiliario modalidad VIS exención tributaria, fideicomiso ‘Ciudadela La Hacienda’», en particular, de las cláusulas novena y vigésimo quinta, sobre finalización no satisfactoria de la etapa preoperativa y terminación del contrato por imposibilidad de desarrollar su objeto, respectivamente.
En este contexto, la controversia presenta un carácter eminentemente contractual, relacionada con las obligaciones asumidas por la fiduciaria en el marco del negocio de fiducia mercantil, específicamente en lo concerniente a la restitución de activos y la liquidación del patrimonio autónomo. (…) Decantado lo anterior, se tiene que el término para accionar estaba gobernado por la subregla que indica que la demanda debía presentarse «a más tardar dentro del año siguiente a la terminación del contrato».
Y como la fiducia mercantil celebrada con ocasión del proyecto inmobiliario «Ciudadela La Hacienda» se encontraba en ejecución, para el momento en que se inició el presente juicio, el plazo legal para promover la reclamación judicial no había comenzado a correr, lo que excluye que pueda hablarse de extinción del tiempo para accionar”23. En consecuencia, ningún reproche merece el iudex al haber arribado a una conclusión similar respecto al fenómeno jurídico en comento.
En ese contexto, resulta inane profundizar en la fecha en que la accionante tuvo conocimiento de los hechos. 6. Estudiado el anterior aspecto y con el fin de abordar las demás inconformidades de la apelante, viene bien recordar que la fiducia mercantil se encuentra definida en el precepto 1226 del Estatuto Mercantil, como “un negocio jurídico en virtud del cual una persona, llamada fiduciante o fideicomitente, transfiere uno o más bienes especificados a otra, llamada fiduciario, quien se obliga a administrarlos o enajenarlos para cumplir una finalidad determinada por el constituyente, en provecho de éste o de un tercero llamado beneficiario o fideicomisario”.
En ese orden, al ser la sociedad fiduciaria experta en la materia, se espera 23 Corte Suprema de Justicia, sentencia SC1718-2025. 003 2022 03945 01 de ella el estricto cumplimiento de los deberes generales y particulares propios del ramo de sus negocios, y por ello, su comportamiento durante todo el iter contractual, es decir, durante las fases precontractual, de ejecución y hasta la liquidación del proyecto, se mide por un especial rasero que se superpone al tradicional buen padre de familia -canon 63 in fine-.
Por otra parte, resulta necesario distinguir el objeto del contrato y su finalidad, en tanto el primero se refiere a los bienes fideicomitidos como a las conductas a cargo de la fiduciaria en razón del acto; el propósito es el móvil que se pretende con el encargo, el cual puede ser de inversión, inmobiliario, en garantía, de comercialización de participaciones fiduciarias, de seguridad, entre otras.
En lo atañedero a la fiducia mercantil de garantía, resulta útil traer a colación su definición plasmada en un reciente pronunciamiento de la Sala de Casación Civil, Rural y Agraria de la Corte Suprema de Justicia; “(…) la fiducia en garantía se configura como un negocio jurídico bilateral que surge del acuerdo de voluntades entre el fideicomitente y la sociedad fiduciaria, legalmente habilitada para tal efecto.
En virtud de dicho acuerdo, el fideicomitente transfiere a la fiduciaria uno o varios bienes con el propósito de garantizar el cumplimiento de determinadas obligaciones, propias o ajenas, presentes o futuras. Una de sus notas características radica en que los acreedores beneficiarios pueden solicitar directamente a la fiduciaria la ejecución de los bienes fideicomitidos, sin que medie intervención judicial, para atender el pago de sus créditos24.
Este CSJ, STC 21 agost. 2008, rad. 2008-00151-01, reiterada en CSJ, SC6227-2016: «La fiducia en garantía es, grosso modo, un acuerdo de voluntades en virtud del cual una persona denominada fideicomitente, quien generalmente es el deudor, transfiere uno o más bienes al fiduciario con el fin de que los administre y, de no ser oportunamente satisfecho el pago de las obligaciones que con ellos se garanticen, proceda a venderlos para honrarlas, razón por la que constituye una típica fuente de pago mediante la realización directa de los bienes por parte del fiduciario que, en línea de principio, descarta, por lo demás, la necesidad de acudir a remates judiciales; no constituye, dada su naturaleza, una garantía real por cuanto no recae directamente sobre los bienes constitutivos del patrimonio autónomo que se conforma, sino un derecho personal o de crédito contra el patrimonio fideicomitido que, por los usos mercantiles, se representa con los certificados de garantía que al efecto se expiden, documentos que lejos de tener una valía jurídica propia y desligada del negocio fiduciario, sirven como medio de instrumentación de los gravámenes constituidos como quiera que dejan 24 003 2022 03945 01 mecanismo de ejecución directa otorga a la fiducia en garantía un carácter dinámico y eficiente, que la distingue de las garantías reales tradicionales.
Igualmente, como en cualquier tipología de fiducia «se constituye un patrimonio autónomo con el único propósito de asegurar un deber de prestación (art. 1233 C. de Co.), por lo que los bienes fideicomitidos salen del haber del fiduciante para pasar a conformarlo, siendo administrado por el fiduciario quien en el evento del incumplimiento de las obligaciones deberá enajenarlos con estricta sujeción a las instrucciones otorgadas por el constituyente, en orden a pagar a los acreedores el monto de sus acreencias, bien sea con el producto de la venta o mediante la dación en pago»25.
Su régimen jurídico se inscribe en el ámbito del derecho mercantil. En punto a las fuentes de las obligaciones que le son propias a la fiduciaria, debe decirse que los débitos tienen su génesis en las estipulaciones contractuales y se complementan con las normas que regulan esta tipología negocial y con los postulados de la buena fe, fuente integradora de deberes de conducta exigibles entre los contratantes, conforme a los artículos 1603 del Código Civil y 871 del Código de Comercio.
Así, el artículo 1234 del Estatuto Mercantil, define los deberes indelegables de la fiduciaria, pero de su lectura emana que la fuente principal de obligaciones de la fiduciaria es el contrato. El cual se nutre de los deberes legales encaminados a asegurar una gestión diligente, leal, profesional y transparente. Al respecto, la Sala indicó que «en acatamiento de las directrices emanadas del principio de la buena fe, la fiduciaria en cada una de las fases del pacto debe obrar con rectitud, lealtad y sin intención de causar daño a los demás vinculados de una u otra forma al fideicomiso, tanto en cumplimiento de las obligaciones convenidas expresamente, como de todo aquello que por su naturaleza le corresponda al negocio fiduciario y, muy especialmente, observar los deberes accesorios de conducta que cobran especial relevancia en un negocio basado en la confianza»26.
(SC2426-2025) -subrayas fuera de texto- constancia de la obligación garantizada y su monto, en aras de que se pueda determinar, en cada caso, el porcentaje de la participación frente -al patrimonio creado. Emerge, pues, que la institución analizada configura una especie de caución u obligación accesoria o de seguridad como, verbigracia, la hipoteca, la prenda o la fianza (artículo 65 ibid), la cual, como las otras, se constituye con el ánimo de amparar la obligación que respalda, pero no configura, como tampoco aquéllas, una principal». 25 CSJ SC, 4 dic. 2009, exp. 1995-02415-01 26 CSJ, SC5430-2021 003 2022 03945 01 Y es que, la actividad fiduciaria cuenta con una especial regulación e incluso vigilancia, derivada del artículo 78 de la Carta Superior, en aras del interés público que recae sobre ellas, así como de las especiales garantías y derechos constitucionalmente reconocidos a los consumidores, los cuales se encuentra contenidos en la Ley 1328 de 2009 y 1480 de 2011.
El primer ordenamiento, incluyó en su catálogo de principios el de debida diligencia, que exige a las entidades vigiladas emplearla en el ofrecimiento de productos o prestación de servicios a los consumidores, quienes tienen el derecho de recibir información adecuada y suficiente a lo largo de la relación con la entidad -canon 3, literal a-; el de transparencia e información cierta, suficiente y oportuna, que exige a las entidades suministrar al consumidor información que responda a tales características, pues solo ella le permitirá conocer adecuadamente sus derechos -canon 3, literal c-; garantizándose la prerrogativa del consumidor de exigir a la entidad vigilada la rigurosa observancia de tales principios. 7.
Siguiendo los anteriores derroteros, y con el propósito de zanjar el embate que ataca la responsabilidad declarada por el Funcionario de primera instancia, conviene memorar que la demandante CSB Inmobiliaria S.A.S. -beneficiaria-, la Promotora Parques Industriales S.A.S. -fideicomitente- y la enjuiciada Credicorp Capital Fiduciaria S.A. fiduciaria-, el 17 de noviembre de 2017 celebraron el convenio de “contrato de fiducia mercantil irrevocable de administración y garantía”27, cuyo objeto era la constitución de un patrimonio autónomo para: “(i) administrar los Lotes Condicionados y garantizar con ellos el cumplimiento de la obligación de transferirlos a cargo del Fideicomitente y a favor del Beneficiario derivada del Contrato de Promesa de Compraventa;
(ii) administrar el Valor Equivalente, en caso de que el Beneficiario opte por la transferencia anticipada de los Lotes Condicionados de conformidad con lo dispuesto en la Sección 3.06; (iii) transferir los Lotes Condicionados al 27 Folios 4 a 30 del archivo “002Anexos.pdf”. 003 2022 03945 01 Beneficiario al cumplimiento de la Condición;
(iv) restituir al Fideicomitente los Lotes Condicionados o el Valor Equivalente, en caso de que la Condición falle; y (v) entregar al Beneficiario el Valor Equivalente, con sus rendimientos al cumplimiento de la Condición”. En punto a la transferencia de los lotes números 13 y 14, en el acápite de las consideraciones, en el numeral 2º, se estipuló que estaría sujeto a la “condición negativa consistente en que la obligación de entregar las Zonas de Cesión Tipo A debidamente dotadas en los términos de la Licencia de Urbanismo otorgada mediante Resolución 093 del 4 de Junio de 2.013, prorrogada mediante resolución 261 del 20 de Agosto de 2.015, prorrogada mediante resolución 259 del 21 de Octubre de 2.016, modificada y aclarada por la Resolución 284 del 12 de Noviembre de 2.016 y futuras modificaciones, (la "Licencia de Urbanismo") a satisfacción de la autoridad municipal NO se materialice en el plazo de cuarenta (40) meses contados a partir de la fecha de celebración del Contrato de Promesa de Compraventa”.
En cuanto al procedimiento para la verificación de la referida exigencia, se acordaron dos formas28: La primera, si para el 3 de diciembre de 2020 la Promotora Parques Industriales S.A.S. no había entregado las zonas de cesión tipo “A” debidamente dotadas en los términos de la licencia de urbanismo a la alcaldía de Tocancipá, quien debía expresar su entera satisfacción, CSB Inmobiliaria S.A.S., si quería beneficiarse de la transmisión de los inmuebles o se le entregara el valor equivalente de los mismos, tenía a su cargo intimar tal situación tanto a la fiduciaria como a la fideicomitente a las direcciones indicadas para efectos de notificaciones.
La otra, dentro del mismo plazo, Promotora Parques Industriales S.A.S. debía acreditar a las otras dos partes del convenio fiduciario, la correspondiente escritura pública suscrita con el ente territorial, mediante 28 Sección 4.01 y 4.02 003 2022 03945 01 la cual le habría transferido a este las aludidas franjas de terreno y el mismo hubiese declarado su recibo a entera satisfacción; ello, para que operara la restitución de los fundos condicionados a la fideicomitente.
En efecto, se estipuló como instrucciones impartidas por la fideicomitente a la fiduciaria, entre otras, y que interesan para esta controversia, las de “[t]ransferir el derecho de dominio sobre los Lotes Condicionados, como cuerpo cierto, por cuenta del Fideicomitente al Beneficiario en virtud del Contrato de Promesa de Compraventa, al cumplimiento de la Condición, hecho que habrá de ser evidenciado por la Fiduciaria en la forma señalada en la Sección 4.01 del presente Contrato” o la de “[r]estituir al Fideicomitente los Lotes Condicionados o el Valor Equivalente en caso de que la Condición falle, es decir que el Fideicomitente tenga que entregar las Zonas de Cesión Tipo A debidamente dotadas en los términos de la Licencia de Urbanismo, recibidos a satisfacción por la autoridad municipal en cualquier momento dentro de los cuarenta (40) meses contados a partir de la fecha de celebración del Contrato de Promesa de Compraventa, hecho que habrá de ser evidenciado por la Fiduciaria en la forma señalada en la Sección 4.02 del presente Contrato”.
Igualmente se acordó como obligaciones a cargo de la demandada, las siguientes: “a. Ejecutar las instrucciones y realizar diligentemente todos los actos necesarios para la consecución de la finalidad del presente Contrato, los cuales ejecutará de acuerdo con lo previsto en este Contrato y de conformidad con la ley. Para tal efecto, las Partes establecieron instrucciones precisas sobre los actos que consideran necesarias para la consecución de la finalidad del presente Contrato; entendiéndose que fuera de ellos, las Partes no consideran ni estiman necesaria la realización de otros. b. Llevar la personería para la protección y defensa del Patrimonio Autónomo, con base en las instrucciones contenidas en este Contrato y las que en su desarrollo impartan el Fideicomitente y el Beneficiario, siempre que sean en procura del cumplimiento de la finalidad del presente Contrato. c. Tomar todas las acciones necesarias para defender los Lotes Condicionados, incluyendo la contratación de servicios profesionales y de asesores externos especializados, cuyos costos y honorarios serán a cargo del Fideicomitente.
A más tardar, dentro de los tres (3) días hábiles siguientes a la fecha en que la Fiduciaria tome la acción correspondiente, deberá informar al Fideicomitente y al Beneficiario de la acción emprendida. 003 2022 03945 01 d. Pedir instrucciones al Fideicomitente y al Beneficiario y en su defecto al Superintendente Financiero, cuando tenga fundadas dudas acerca de la naturaleza y alcance de sus obligaciones, o deba apartarse de las autorizaciones contenidas en este Contrato, cuando así lo exijan las circunstancias de conformidad con lo dispuesto en este Contrato. e. Llevar la contabilidad del Patrimonio Autónomo conforme a las normas establecidas por la SFC. f. Presentar al Fideicomitente y al Beneficiario los informes y rendición de cuentas señalados en el presente Contrato”. - destaca la Sala- 7.1.
De los pasajes convencionales transcritos, se advierte que Credicorp Fiduciaria S.A., aparte de las obligaciones legales que consagra el Estatuto Mercantil, en el caso presente, en su calidad de garante, se comprometió, entre otras cosas, a la transferencia de los inmuebles -lotes 13 y 14-, distinguidos con las matrículas 176-151916 y 176-151917, respectivamente, una vez acaeciera la condición negativa que los contratantes estipularon para ello; débito que en puridad deshonró como se pasa a explicar.
Lo anterior, debido a que la Promotora Parques Industriales S.A. no realizó la entrega de las zonas de cesión tipo “A” debidamente dotadas en los términos de la licencia de parcialización a la Alcaldía de Tocancipá, a más tardar el 3 de diciembre de 2020, tal como así lo dejó entrever la representante legal de aquella, quien expresó que la aludida autoridad el día 1 de ese mes y año, solo efectuó una verificación para la entrega, la cual quedó plasmada en la correspondiente acta de inspección de tal calenda, momento en que se le realizaron unas observaciones, entre ellas, las pólizas de cumplimiento, documentos que solo fueron entregados hasta el 20 de enero de 2021, “por cuanto era imposible haberla entregado antes, pues para ellos se requería el acta de cumplimiento”29.
Bajo el mismo sendero, el mandatario local cuando se le cuestionó si el memorado registro podía ser considerado como una transmisión a entera satisfacción, indicó: “se hizo la visita, pero no se llegó a ningún acuerdo … al no estar construida la vía, el municipio no podía recibir…”30. 29 30 Minuto 1:05:04 del archivo “270AudienciaP4.mp4”.
Minuto 2:53:27 del archivo “270AudienciaP4.mp4”. 003 2022 03945 01 Agréguese que, dentro del dossier se arrimó una certificación suscrita por los secretarios de planeación e infraestructura de la alcaldía de Tocancipá, a través de la cual se hizo constar: 7.2. En ese escenario, se colige que la sociedad Credicorp Capital Fiduciaria S.A. incumplió de manera negligente sus obligaciones legales y contractuales, pues no confrontó la satisfacción de las exigencias pactadas en el negocio de fiducia para la transferencia a la promotora los inmuebles dados en garantía, pese de haberse pactado la condición para ello.
Lo anterior es así porque, contrario a lo alegado, no existieron instrucciones contradictorias entre los contratantes, en tanto desde el comienzo de la celebración del pacto, quedaron claramente estipuladas las pautas a seguir por la fiduciaria una vez acaeciera la condición negativa y el plazo, tal como así lo sostuvo el representante legal de la accionada y los administradores de la fideicomitente y beneficiarias, declarantes que fueron explícitos en deponer que no existió ninguna zozobra o penumbra de duda fundada en relación con las obligaciones 003 2022 03945 01 acordadas, ni mucho menos respecto de la cláusula “negativa” para la procedencia de la adjudicación de los lotes.
Pero, además, en la Sección 4.01 del Contrato de Fiducia Mercantil, en el literal c. del acápite denominado “Notificación del Beneficiario”, expresamente se convino: “Cumplido el plazo al que se refiere el literal a, sin que se hayan entregado al Municipio las Zonas de Cesión Tipo A, no habrá ninguna objeción válida para que se dé cumplimiento a la instrucción contenida en el presente Contrato, en el sentido de que se le transfieran al Beneficiario los Lotes condicionados o el Valor Equivalente.”, no siendo por contera de recibo las exculpaciones enarboladas por la demandada para no haber procedido en oportunidad con sus obligaciones, en el sentido de que inspirada en la prudencia y diligencia optó por ejercer la facultad de solicitar a las partes la información necesaria para el cumplimiento del contrato ante el recibo de instrucciones e información contradictoria por parte de las mismas así como a instarlas a llegar a un acuerdo amigable para impartirle una instrucción conjunta y clara sobre la disposición de los lotes fideicomitidos, pasando inadvertido que en el literal a. de la Sección 5.02 del subtitulo nominado “Obligaciones de la Fiduciaria”, expresamente establecieron quedó instrucciones consignado precisas “(…) sobre los Las Partes actos que consideran necesarias (sic) para la consecución de la finalidad del presente Contrato; entendiéndose que fuera de ellos, las Partes no consideran ni estiman necesaria la realización de otros.” (resaltado fuera de texto original) 7.3.
De ahí que, la enjuiciada en su calidad de profesional del sector financiero y experta en el encargo encomendado, debía verificar de manera objetiva si realmente Credicorp Capital Fiduciaria S.A. había dado cumplimiento a la condición en los términos convenidos; deber que claramente desatendió porque en la comunicación de 2 de diciembre de 202031, Promotora Parques Industriales de Colombia S.A. intimó a la 31 Folios 88 y siguientes del archivo “002Anexos.pdf” 003 2022 03945 01 convocada y a la beneficiaria la restitución de las heredades, siendo que las pruebas allí anunciadas, dejaban al descubierto que realmente no acaeció tal obediencia, pues reflejaban que tan solo se trataba de una entrega parcial y extemporánea de las áreas de Cesión Tipo A, incluyendo las Etapas 2, 3 y 4g.
Pues, más allá de que se hubiese realizado una transmisión parcial o total, como arduamente lo han cuestionado las partes litigiosas, lo cierto es que nunca existió ese requisito de recibo a entera satisfacción por parte de la Alcaldía de Tocancipá, en los términos del artículo 2.2.6.1.4.7 del Decreto 1077 de 2015 -“por medio del cual se expide el Decreto Único Reglamentario del Sector Vivienda, Ciudad y Territorio”-.
Norma que, a su tenor, señala: “La entrega material de las zonas objeto de cesión obligatoria, así como la ejecución de las obras y dotaciones a cargo del urbanizador sobre dichas zonas, se verificará mediante inspección realizada por la entidad municipal o distrital responsable de la administración y mantenimiento del espacio público, con base en lo aprobado en la licencia urbanística correspondiente… El acta de inspección equivaldrá al recibo material de las zonas cedidas, y será el medio probatorio para verificar el cumplimiento de las obligaciones a cargo del urbanizador establecidas en la respectiva licencia. En el evento de verificarse un incumplimiento de las citadas obligaciones, en el acta se deberá dejar constancia de las razones del incumplimiento y del término que se concede al urbanizador para ejecutar las obras o actividades que le den solución, el que en todo caso no podrá ser inferior a quince (15) días hábiles.
Igualmente se señalará la fecha en que se llevará a cabo la segunda visita, la que tendrá como finalidad verificar que las obras y dotaciones se adecuaron a lo establecido en la licencia, caso en el cuál, en la misma acta se indicará que es procedente el recibo de las zonas de cesión”. (subrayado propio). Por consiguiente, si a la fiduciaria encartada se le presentó el acta de inspección del 1 de diciembre de 2020, en la que la administración 003 2022 03945 01 municipal realizó varias objeciones a la construcción y otorgó un plazo para su saneamiento, siendo enmendadas solo hasta el 15 siguiente, es claro que no debía tener por entregadas a entera satisfacción las franjas de terreno, máxime cuando, llegado el 3 de diciembre de 2020, el fideicomitente tampoco le acreditó la escritura pública por la cual transfería al ente territorial todas las zonas de Cesión Tipo A y este declarara su recibo a entera satisfacción; ello, al margen de lo propugnado por aquél en cuanto al cumplimiento de la aludida transferencia de dichas áreas. 7.4.
Y es que, tal deber de verificación no implicaba que se convirtiera “en juez y parte” como lo alega en su impugnación, sino que dicha carga respondía a los compromisos propiamente adquiridos, lo que le implicaba ejercer su rol profesional para verificar si los legajos que le fueron presentados por la fideicomitente le permitían tener por demostrada la condición acordada para dar cumplimiento a la instrucción impartida en tal sentido.
En ese orden, al haber recibido comunicación por parte de la demandante, tendiente a la desobediencia del otro extremo negocial y haber quedado plenamente acreditada la deshonra, no debió abstenerse para esa data en proceder con la transferencia de los terrenos, en tanto, a la propulsora no le incumbía demostrar dicho incumplimiento sino enterar el mismo, tal como así quedó estipulado en el contrato de fiducia. En este punto de la motivación, viene oportuno traer a colación lo explicado por el órgano cumbre la jurisdicción ordinaria en el mismo pronunciamiento atrás citado, en cuanto a la responsabilidad de la fiduciaria en una fiducia en garantía;
“Con respecto a la responsabilidad contractual de una sociedad fiduciaria, en el ámbito de una fiducia en garantía, esta Corporación señaló que el fiduciario «en esa tipología específica de fiducia mercantil, no asume responsabilidad puntual por la eficacia de la garantía, a menos, claro está, que 003 2022 03945 01 hubiere recibido los bienes fideicomitidos por un valor que, de bulto o por simple aplicación de las reglas de la experiencia, se ofrezca desproporcionado o inconsulto con las condiciones de aquellos; o incurra en actos culposos en el cumplimiento de su gestión, que incidan en la idoneidad de aquella (art. 1243 C. de Co.); o que, en general, no realice diligentemente los actos necesarios para conseguir la finalidad de la fiducia (num. 1º, art. 1234 ib.), como sería, por vía de ilustración, no proceder con diligencia a la venta de los bienes fideicomitidos, en caso de incumplimiento del deudor, o proceder a la enajenación de los mismos con desconocimiento de las instrucciones dadas por el fideicomitente, entre otros eventos»32.
En otras palabras, cuando se encuentra que la fiduciaria incurrió en actos culposos o incumplió los deberes que le son propios en contravía de la finalidad de negocio, la misma responderá por la eficacia de la garantía. Pese a ser un tercero ajeno a la relación crediticia garantizada.” 8. Bajo esa perspectiva, las razones jurídicas y probatorias expresadas con antelación son suficientes para concluir, tal como lo hizo el sentenciador de primera instancia, que la fiduciaria demandada es civilmente responsable por violar sus deberes legales y contravenir las obligaciones propias de un profesional del sector financiero, por cuanto la misma aflora por la infracción de un negocio jurídico válido (hecho ilícito o antijurídico), de cuyas obligaciones se aparta voluntariamente el contratante imputado (culpa), quien al proceder de ese modo le genera una lesión al patrimonio del contratante cumplido (daño), requisitos que, por conforme, lo analizado, se verificaron en este caso sobre la base, claro está, de que “el fiduciario responderá hasta de la culpa leve en el cumplimiento de su gestión” (C. de Co., art. 1243), y que el detrimento se tuvo por acreditado por virtud de la omisión de la transmisión previa al acatamiento de la orden de traspaso y entrega de los lotes 13 y 14 identificados con los folios de matrícula inmobiliaria No. 176-151916 y 176-151917 impartida en el ordinal décimo quinto del fallo arbitral proferido el 8 de julio de 2025, actuaciones que, dicho sea de paso, fueron incorporadas como prueba oficiosa en esta instancia, por lo que, a la fecha 32 CSJ SC, 18.
May. 2006, exp. 1997-07700-01 003 2022 03945 01 de esta decisión, el daño irrogado por el incumplimiento refrendado ya no ser puede ser tenido como actual. 8. Siendo suficiente lo anterior, no hay lugar a analizar los elementos suasorios en que el Juzgador fundó las falencias en la información, en tanto más allá de que se hubiese o no desbordado el límite decisorio, ello no tiene la virtualidad para derruir el fallo confutado, comoquiera que quedó acrisolado el incumplimiento convencional de la enjuiciada. 9.
Tampoco puede tener acogida el embate relacionado con la presunta incongruencia consagrado en el precepto 281 del Rito Procesal, en tanto el fallo es consonante con los hechos alegados en la demanda, la cual, sin duda, perfiló la inobservancia de las cargas legales y contractuales que la gestora le atribuyó a la institución financiera respecto de la entrega de los lotes; aunado, se respetaron las fronteras decisorias establecidas por los contrincantes en la etapa de fijación del litigio, en la cual uno de los puntos objeto de debate era verificar si Credicorp Capital Fiduciaria S.A. atendió sus deberes de información y diligencia en la fase precontractual y contractual33. 10.
Por consiguiente, al haber quedado demostrada la responsabilidad le era dable al fallador de instancia proceder con la indemnización rogada, que, para el presente caso, según el escrito subsanatorio, era ordenar a “la sociedad Credicorp Capital Fiduciaria S.A. que cumpla con la instrucción de transferir el derecho de domino sobre los lotes condicionados”34.
No obstante, tal como ya se había anticipado, posterior al proferimiento del veredicto confutado ocurrió un hecho sobreviniente, el cual no debe pasar desapercibido, en tanto el inciso final del artículo 281 del C.G.P., dispone que: “[e]n la sentencia se tendrá en cuenta cualquier hecho modificativo o extintivo del derecho sustancial sobre el cual verse el litigio, 33 34 Minuto 2:04:37 del archivo “270AudienciaP4.mp4”.
Folio 13 del archivo “015SubsanacionDemanda.pdf”. 003 2022 03945 01 ocurrido después de haberse propuesto la demanda, siempre que aparezca probado y que haya sido alegado por la parte interesada a más tardar en su alegato de conclusión o que la ley permita considerarlo de oficio”. Sobre la materia, la Corte Suprema de Justicia, ha expresado: “… cosa distinta acontece cuando quiera que en un proceso, como el sub examine, con posterioridad a la presentación de la demanda, de una parte, sobrevenga un hecho que de manera esencial y notoria altere o extinga la pretensión inicial; y, de la otra, se aduzca o aporte, aunque sea inoportunamente, la prueba idónea de dicho hecho que no ha sido incorporada legalmente al proceso.
Porque en tal evento las circunstancias objetivas, ajenas a toda negligencia o argucia de las partes, ponen de manifiesto ante el juez o magistrado la siguiente alternativa: la una consistente en adoptar decisión que, con prescindencia de la prueba irregularmente aportada, resultaría abiertamente contraria a la realidad que, de acuerdo con el hecho sobreviniente, muestra la pretensión al momento del fallo; y la otra, la de optar, previo decreto de oficio de la prueba con la correspondiente contradicción, por una decisión que puede resultar más ajustada a la nueva realidad probatoria de los hechos en que se funda la pretensión inicial”35.
Con apego en tales premisas, en el sub examine se incorporó copia del laudo arbitral proferido por la Cámara de Comercio de Bogotá el 8 de julio de 2025, con ocasión del trámite de esa naturaleza adelantado por Promotora Parque Industriales de Colombia S.A. contra CSB Inmobiliaria S.A.S., relacionado con el contrato de promesa de compraventa sobre los inmuebles identificados con matrículas inmobiliarias Nos. 176-151916 y 176-151917 celebrado entre las mismas sociedades el 3 de agosto de 2017, en el que se dispuso, entre otras determinaciones, lo siguiente: “ORDENAR a la sociedad PROMOTORA PARQUES INDUSTRIALES DE COLOMBIA S.A.S. a que instruya a la fiduciaria CREDICORP CAPITAL FIDUCIARIA S.A., dentro de los 10 días hábiles siguientes a la ejecutoria de este Laudo, para que efectúe la transferencia de los Lotes No. 13 y 14 identificados con los folios de matrícula inmobiliaria No. 176-151916 y 176151917, respectivamente, a favor de la sociedad CSB INMOBILIARIA S.A.S. en su condición de beneficiaria de dichos lotes.
DÉCIMO SEXTO. – DECLARAR próspera, por las razones expuestas en la parte motiva del Laudo, la pretensión 4.2.3 de la Demanda de Reconvención promovida por Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, Sentencia de 10 de junio de 2005. Exp. 11001-3103017-1997-2856-01. M.P. Carlos Ignacio Jaramillo Jaramillo. 35 003 2022 03945 01 CSB INMOBILIARIA S.A.S. y en consecuencia, ORDENAR a PROMOTORA PARQUES INDUSTRIALES DE COLOMBIA S.A.S., entregar a paz y salvo por concepto de impuestos, administraciones, comisiones fiduciarias, servicios públicos, cargas urbanísticas, impuesto de plusvalía, contribuciones por valorización, cuotas, tasas, contribuciones, valorizaciones y cualquier otro gravamen o costo derivado de la transferencia o de la titularidad de los Lotes 13 y 14 identificados con los folios de matrícula inmobiliaria No. 176151916 y 176-151917”.
En cumplimiento de tales determinaciones, se suscribió la escritura pública No. 11274 de 21 de noviembre de 2025, corrida en la Notaría 38 del Círculo de Bogotá, mediante la cual Credicorp Capital Fiduciaria S.A., en su calidad de vocera y administradora del Patrimonio Autónomo Lotes PIC, y a su vez como mandataria de la Promotora Parques Industriales de Colombia -fideicomitente vendedor- le transfirió a título de venta a CSB Inmobiliaria S.A.S. -beneficiaria compradora-, los lotes Nos. 13 y 14 que hacen parte del Parque Industrial y Logístico del Norte, distinguidos con los folios de matrículas inmobiliarias 176-151916 y 176-151917, respectivamente.
Igualmente, se anejó copia del acta de entrega real y material de las memoradas heredades, de fecha 3 de diciembre postrero. En ese orden, no resulta dable ordenar la restitución de los predios, en tanto la misma ya aconteció, de ahí que no existe una fuente legal o contractual para intimar la entrega exorada. Ello, fincado en que “la responsabilidad civil contractual tiene una doble función jurídica: por un lado, la compensatoria o de cumplimiento por equivalencia; y, por el otro, la indemnizatoria de los perjuicios, categoría que es, stricto sensu, de reparación propiamente dicha, de ahí que frente a la infracción de una parte la otra cuente con dos opciones, bien sea solicitar el pago que representa el valor del crédito, o exigir el resarcimiento de los daños irrogados como consecuencia de la transgresión perpetrada por el deudor”36.
De otro lado, si bien es cierto que el extremo actor de manera subsidiaria peticionó en este juicio el reconocimiento de perjuicios, específicamente el “pago del Valor Equivalente pactado en el contrato de FIDUCIA 36 Corte Suprema de Justicia, sentencia SC1962-2022. 003 2022 03945 01 MERCANTIL, esto es la suma de MIL SEISCIENTOS SETENTA Y CINCO MILLONES QUINIENTOS SETENTA Y OCHO MIL NOVECIENTOS TREINTA Y SIETE PESOS MONEDA CORRIENTE ($1.675.578.937 M/CTE) debidamente indexados y actualizados”37, también lo es que, al haberse efectuado la transferencia en comento, no es loable acceder a la compensación monetaria, en tanto, de así proceder, se incurriría en un enriquecimiento injustificado, el cual no está permitido dentro del ordenamiento jurídico toda vez que la responsabilidad civil contractual en modo alguno puede erigirse en una fuente ilegal para acrecentar las arcas de alguna de las partes en contienda.
Respecto de los efectos vinculantes de las decisiones arbitrales, importa memorar que la Corte Constitucional en la sentencia SU174-07 puntualizó; “Una vez las partes han habilitado a los árbitros para ejercer la función jurisdiccional en relación con sus diferencias, se obligan a acatar la decisión que eventualmente éstos adopten mediante un laudo.
El laudo arbitral debe resolver efectivamente la disputa que se somete a consideración del tribunal de arbitramento, ya que la finalidad misma de la habilitación de los árbitros por las partes es la de obtener una solución para el conflicto que las enfrenta y dicha resolución, al ponerle fin a una disputa mediante un acto de naturaleza jurisdiccional, hace tránsito a cosa juzgada.
Una vez se ha integrado el Tribunal y se ha investido a los árbitros del poder de administrar justicia para el caso concreto, obran como un juez, por lo cual el laudo arbitral, en tanto acto jurisdiccional adoptado después de seguir el procedimiento preestablecido para verificar los hechos, valorar las pruebas y extraer una consecuencia en derecho o en equidad, según la voluntad de las partes, hace tránsito a cosa juzgada al igual que las sentencias judiciales.” Lo anterior, por cuanto que, pese a que la fiduciaria aquí demandada no fue convocada como parte en el Tribunal de Arbitramento al que se hizo alusión en líneas anteriores, no puede desconocerse la relación directa que existe entre la promesa de compraventa sobre los lotes 13 y 14 identificados con los folios de matrícula inmobiliaria Nos. 176-151916 Y 176-151917, respectivamente, cuyo incumplimiento se acusó ante la 37 Folio 15 del archivo “015SubsanacionDemanda.pdf”. 003 2022 03945 01 justicia arbitral, y el Contrato de Fiduciaria Mercantil de Administración y Garantía celebrado el 17 de noviembre de 2017 celebrado por la aquí demandada Credicorp Capital Fiduciaria y las sociedades Promotora Parques Industriales y CSB inmobiliaria demandante este litigio, por lo que inexorablemente la transferencia y entrega de tales predios con posterioridad al fallo de primer grado surte plenos efectos en esta contienda, luego de haberse concluido por la autoridad arbitral sobre las obras que debían ser entregadas a fin de verificar el cumplimiento de la condición negativa pactada, las que, según lo decantó en su decisión, eran aquellas que se encontraban indicadas en la Licencia de Urbanismo la cual no hacía discriminación de las Cesiones Tipo A por etapas sino que las incluyó en su totalidad (págs. 73 y 76 laudo arbitral) ejercicio que estaba en posibilidad de acometer la aquí demandada de acuerdo a los elementos suasorios que tuvo a su alcance para determinar si debía o no transferir los lotes al beneficiario de la fiducia, sin que, dicho sea de paso, en este litigio el fallador de conocimiento y esta Corporación estuvieran habilitados para analizar los derechos de Promotora Parques Industriales quien no fue parte formal dentro del proceso al no haber sido admitida su vinculación como litisconsorte necesaria, cuya apelación contra el fallo de primer grado se circunscribe a desvirtuar, con argumentos similares a los enarbolados por la fiduciaria demandada, la responsabilidad declarada en contra de la misma, pues no existen en su contra declaraciones o condenas que le sean adversas de manera directa.
Importa destacar, que en el laudo arbitral mencionado cuyo análisis, en esencia, estuvo encaminado a auscultar el incumplimiento de CBS Inmobiliaria y Promotora Parques Industriales en torno a la promesa de contrato de compraventa de 3 de agosto de 2017, que dio origen al contrato de fiducia, y al margen de que lo tuviera por descartado, el Tribunal de Arbitramento asentó;
“(…) para el Tribunal es claro que para la fecha de suscripción del Contrato de Promesa, 3 de agosto de 2017, las partes conocían de la Resolución 284 de 2015, en la cual se incluye una relación de las Áreas de Cesión Tipo A incorporando la totalidad de las áreas de Cesión y sin distinguir de forma alguna las cesiones según la 003 2022 03945 01 etapa del proyecto inmobiliario.” Asimismo, reconoció la existencia de la instrucción irrevocable dada a la fiduciaria de hacer la transferencia de los inmuebles y que luego de verificado el acaecimiento de la condición negativa, aquella no hubiera dado cumplimiento a tal obligación (pag. 82, 90 y 91 laudo arbitral) Ahora bien, es de relievar que en el presente juicio la demandante no demostró el quantum de la afectación en comento por la mora enrostrada a la fiduciaria demandada en cuanto a la transferencia de los predios tantas veces aludida, sin que exista ningún elemento suasorio que permita tener por probado que la tardanza de la restitución de los bienes le ocasionó un detrimento en su patrimonio, v.gr. la pérdida de una negociación, siendo un presupuesto necesario para resarcir la misma, toda vez que “una vez comprobados los presupuestos que integran la responsabilidad civil, entre ellos, el daño, le compete al juez cuantificar la suma correspondiente a cada una de sus tipologías, ya material ora inmaterial, que el demandante haya acreditado”38.
Es decir, es requisito habilitante para la reparación la demostración de los perjuicios, en tanto “(…) la existencia de perjuicios no se presume en ningún caso; [pues] no hay disposición legal que establezca tal presunción (…)” 39. Carga procesal que le incumbía a la parte actora y al haber inobservado la misma, debe asumir la consecuencia de dicha conducta 40, tal como lo ha considerado la Corte Suprema de Justicia: “El principio de carga de la prueba guarda relación con el interés que dentro del juicio tiene cada una de las partes en demostrar los hechos relevantes para obtener + decisión favorable.
En esa medida, como carga procesal, indica a los intervinientes en el juicio cuales son los hechos que deben demostrar para sacar avante sus aspiraciones, de manera que su omisión trae aparejada una consecuencia gravosa para el litigante que la incumple, por cuanto, además, se constituye en una regla que le indica al juez como debe decidir si las partes no satisfacen dicha carga, determinación que debe ser de fondo aun cuando no existan medios demostrativos que acrediten los hechos o Corte Suprema de Justicia, Sentencia SC2107-2018.
CSJ SC. Sentencia de 19 de junio de 1925 (G.J. T. XXXII, pág. 374). 40 Corte Suprema de Justicia, Sentencia SC437-2023. 38 39 003 2022 03945 01 los aportados resulten escasos para la formación del convencimiento del juez…”41. Mas aún, cuando en esta clase de asuntos indemnizatorios, la Corte Suprema de Justicia ha sido reiterativa en puntualizar que al interesado le corresponde demostrarlo, ya que “…el daño susceptible de reparación debe ser ‘directo y cierto’ y no meramente ‘eventual o hipotético’, esto es, que se presente como consecuencia de la ‘culpa’ y que aparezca ‘real y efectivamente causado’”42. 11.
Ergo, se impone modificar la sentencia confutada en el entendido de mantener exclusivamente contractual de la la declaración de responsabilidad enjuiciada, denegando las demás civil aspiraciones relacionadas con la entrega de los predios, así como el resarcimiento de los perjuicios reclamados por tal omisión. Por último, como la alzada resultó parcialmente próspera, en atención a lo consagrado en el numeral 1º del precepto 365 ídem, se condenará en costas de esta instancia a las apelantes, con una reducción del treinta por ciento (30%).
III. DECISIÓN En mérito de lo expuesto, el Tribunal Superior de Bogotá, Sala Quinta Civil de Decisión, en nombre de la República y por Autoridad de la Ley,
RESUELVE
PRIMERO: MODIFICAR la sentencia de 25 de septiembre de 2024, proferida por la Delegatura para Funciones Jurisdiccionales de la Superintendencia Financiera de Colombia, para en su lugar: 41 42 Corte Suprema de Justicia, Sentencia SC1301-2022. Corte Suprema de Justicia. Sentencia SC16690-2016. 003 2022 03945 01 “PRIMERO: DENEGAR las excepciones propuestas por la demandada, Credicorp Capital Fiduciaria S.A. así como las expuestas en su intervención por la vinculada, Sociedad Promotora Parques Industriales S.A.S.
SEGUNDO: DECLARAR civil y contractualmente responsable a la sociedad fiduciaria CREDICORP CAPITAL FIDUCIARIA S.A. Las demás pretensiones se deniegan.
TERCERO: SIN CONDENA en costas.
CUARTO: OFICIAR por secretaria al Centro de Arbitraje y Conciliación CCB, remitiéndole copia de esta decisión para que obre dentro del trámite de arbitraje del cual conoce esa sede, instaurado por la sociedad Promotora Parques Industriales de Colombia S.A.S. vs. CSB Inmobiliaria S.A.S. Caso No. 144138”.
SEGUNDO: CONDENAR en costas de esta instancia a las apelantes. Para efectos de su liquidación, la Magistrada Sustanciadora fija como agencias en derecho $3.500.000, reducidas en un 30%.
TERCERO: En su oportunidad, devuélvase el expediente a la oficina de origen, previas las anotaciones de rigor.
NOTIFÍQUESE SANDRA CECILIA RODRÍGUEZ ESLAVA Magistrada ADRIANA SAAVEDRA LOZADA Magistrada AÍDA VICTORIA LOZANO RICO Magistrada Firmado Por: Sandra Cecilia Rodriguez Eslava Magistrada Sala Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., 003 2022 03945 01 Aida Victoria Lozano Rico Magistrada Sala 016 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Adriana Saavedra Lozada Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Sala 001 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: b49231cbc383dfbc747c3bd31cc2f65a2584e3c6f66125862afbc9c5087b225f Documento generado en 16/03/2026 11:40:15 AM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://firmaelectronica.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica 003 2022 03945 01