CÓDIGO ÚNICO DE RADICACIÓN: 08-001-31-53-006-2022-00082-01.RADICACIÓN INTERNA: 45.632.- TRIBUNAL SUPERIOR DISTRITO JUDICIAL DE BARRANQUILLA SALA CUARTA DE DECISIÓN CIVIL – FAMILIA. Barranquilla, Abril Cuatro (04) de Dos Mil Veinticinco (2025). MAGISTRADA SUSTANCIADORA: DRA. CARMIÑA GONZÁLEZ ORTIZ. Procede la Sala Cuarta de Decisión Civil – Familia, del Tribunal Superior Distrito Judicial de Barranquilla, a resolver el recurso de Apelación interpuesto por la parte demandante URBANIZACIÓN PRIVADA LOMAS DE CAUJARAL – UNIDAD INMOBILIARIA CERRADA y demandada ALIANZA FIDUCIARIA S.A. como vocero del PATRIMONIO AUTONOMO DENOMINADO FIDEICOMISO LOTE WHITE HORSE, contra la sentencia fechada 03 de julio de 2024, proferida por el Juzgado Sexto Civil del Circuito de esta ciudad, dentro del proceso Ejecutivo promovido por la URBANIZACIÓN PRIVADA LOMAS DE CAUJARAL – UNIDAD INMOBILIARIA CERRADA contra ALIANZA FIDUCIARIA S.A. como vocero del PATRIMONIO AUTONOMO DENOMINADO FIDEICOMISO LOTE WHITE HORSE.
ANTECEDENTES Ante el JUZGADO SEXTO CIVIL DEL CIRCUITO DE BARRANQUILLA, se dio inicio al proceso EJECUTIVO promovido por la URBANIZACIÓN PRIVADA LOMAS DE CAUJARAL – UNIDAD INMOBILIARIA CERRADA contra ALIANZA FIDUCIARIA S.A. como vocero del PATRIMONIO AUTONOMO DENOMINADO FIDEICOMISO LOTE WHITE HORSE, con el fin de que: Se libre mandamiento de pago en contra de la sociedad demandada y a favor de la demandante por las siguientes sumas: 1.
Por la suma de OCHENTA Y NUEVE MILLONES DOSCIENTOS VEINTISEIS MIL CIENTO SETENTA Y TRES PESOS M/L ($89.226.173) como producto de la mora correspondiente a las cuotas ordinarias del Globo 27-1. 2. Por la suma de DIECIOCHO MILLONES CUATROCIENTOS VEINTINUEVE MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y TRES PESOS M/L ($18.429.983) como producto de la mora correspondiente a las cuotas ordinarias del Globo 27-2 A-2. 3.
Por la suma de CUARENTA Y CUATRO MILLONES DIEZ MIL PESOS CON CUARENTA CENTAVOS M/L ($44.010.040) correspondiente a las cuotas extraordinarias del Globo 27-1. 4. 4. Por la suma de OCHO MILLONES OCHOCIENTOS UN MIL DOSCIENTOS SIETE PESOS M/L ($8.801.207) correspondiente a las cuotas extraordinarias del Globo 27-2A-2. Despacho Seis (06) Civil Familia Tribunal Superior Distrito Judicial de Barranquilla, Carrera 45 No. 44-20 Piso 3 Email: seccfbqlla@cendoj.ramajudicial.gov.co 1 CÓDIGO ÚNICO DE RADICACIÓN: 08-001-31-53-006-2022-00082-01.RADICACIÓN INTERNA: 45.632.- 5.
Por las cuotas de administración ordinarias y extraordinarias que se vayan causando con el transcurso del proceso, toda vez que ésta es una obligación de tracto sucesivo. 6. Condénese a la demandada a pagar los intereses moratorios liquidados desde la fecha misma en que se hicieron exigibles a la tasa máxima permitida por la Ley, hasta que se efectúe el pago. 7.
Así mismo condénese a la demandada a pagar las costas, gastos y agencias en derecho que genere el presente proceso. Lo anterior, con base en los siguientes HECHOS:
PRIMERO: Mediante Escritura pública N° 2643 de fecha 06 de septiembre de 2005 de la Notaria Séptima de Barranquilla se protocolizó el reglamento de Propiedad Horizontal de la Asociación de copropietarios URBANIZACIÓN PRIVADA LOMAS DE CAUJARAL- UNIDAD INMOBILIARIA CERRADA, dando cumplimiento a lo preceptuado por la ley 675 de 2001, en especial a las modalidades contenidas en los artículos 63 y 85 del mismo estatuto legal y demás disposiciones reguladoras de la materia.
SEGUNDO: Mediante escritura pública N° 1325 de fecha 29 de mayo de 2014 de la Notaria Séptima de Barranquilla se reformó el reglamento de propiedad horizontal contenida en la Escritura Pública N° 2643 de fecha 06 de septiembre de 2005.
TERCERO: Este cuerpo estatutario comprende el Globo 27-1 tal como aparece al folio N.º 040-381723 vuelto de la escritura de protocolización de los referidos estatutos.
CUARTO: Este cuerpo estatutario comprende el Globo 27-2 A-2 tal como aparece al folio N.º 040-507109 vuelto de la escritura de protocolización de los referidos estatutos.
QUINTO: Dicho reglamento fue inscrito el día 01 de noviembre de 2005 en el Folio de Matricula Inmobiliaria N.º 040-381723 y 040-507109 del respectivo predio, como señal de aceptación y acatamiento de todas sus cláusulas.
SEXTO: En el Reglamento de Propiedad Horizontal de la URBANIZACIÓN PRIVADA LOMAS DE CAUJARAL- UNIDAD INMOBILIARIA CERRADA, en los artículos 31 y 32 se establece el pago de las expensas comunes y cuotas extraordinarias, cuyas cuotas deberán ser pagados por los copropietarios de acuerdo al coeficiente de copropiedad fijado y de acuerdo a los gastos imprevistos que no pudieren ser atendidos con las reservas creadas para tal fin.
SÉPTIMO: En el Reglamento de Propiedad Horizontal de la URBANIZACIÓN PRIVADA LOMAS DE CAUJARAL- UNIDAD INMOBILIARIA CERRADA, en el artículo 33 establece la fecha de vencimiento de las cuotas de sostenimiento Despacho Seis (06) Civil Familia Tribunal Superior Distrito Judicial de Barranquilla, Carrera 45 No. 44-20 Piso 3 Email: seccfbqlla@cendoj.ramajudicial.gov.co 2 CÓDIGO ÚNICO DE RADICACIÓN: 08-001-31-53-006-2022-00082-01.RADICACIÓN INTERNA: 45.632.- que deberán ser cancelados por los ASOCIADOS en los cinco (5) días del mes según el tiempo estipulado, sean mensuales, bimestrales o trimestrales.
OCTAVO: Igualmente en el artículo mencionado en el hecho anterior del Reglamento de Propiedad Horizontal de la URBANIZACIÓN PRIVADA LOMAS DE CAUJARAL- UNIDAD INMOBILIARIA CERRADA se establece que las cuotas extraordinarias aprobadas se deberán cancelar dentro de los diez (10) primeros días siguientes a la aprobación de dichas cuotas o en la fecha que estipule la Asamblea.
NOVENO: La sociedad demandada ALIANZA FIDUCIARIA S.A. como vocera del PATRIMONIO AUTONOMO DENOMINADO FIDEICOMISO LOTE WHITE HORSE adeuda de las correspondientes cuotas de administración ordinaria del Globo 27-1 la suma de $89.226.173.
DÉCIMO: La sociedad demandada ALIANZA FIDUCIARIA S.A. como vocera del PATRIMONIO AUTONOMO FIDEICOMISO LOTE CAUJARAL adeuda de las correspondientes cuotas de administración ordinaria del Globo 27- 2 A -2, la suma de $ 18.429.983.
DÉCIMO PRIMERO: La sociedad demandada ALIANZA FIDUCIARIA S.A. como vocera del PATRIMONIO AUTÓNOMO DENOMINADO FIDEICOMISO LOTE WHITE HORSE, igualmente adeuda de la correspondiente cuota extraordinaria del Globo 27-1 la suma de $44.010.040.
DÉCIMO SEGUNDO: La sociedad demandada ALIANZA FIDUCIARIA S.A. como vocera del PATRIMONIO AUTÓNOMO DENOMINADO FIDEICOMISO LOTE WHITE HORSE, igualmente adeuda de la correspondiente cuota extraordinaria del Globo 27-2 A-2 la suma de $8.801.207.
DÉCIMO TERCERO: La cuota de administración mensual para el Globo 27-1 son: Febrero 2021 Marzo 2021 Abril 2021 Mayo 2021 a septiembre 2021 Octubre 2021 a noviembre 2021 Diciembre 2021 a marzo 2022 $2.036.167 $4.564.106 $5.632.852 $6.997.999 $6.999.379 $7.001.241 DÉCIMO CUARTO: La cuota de administración mensual para el Globo 27- 2 A-2 son: Marzo 2021 Abril 2021 Mayo 2021 a julio 2021 Agosto 2021 a septiembre 2021 Octubre 2021 a noviembre 2021$ $984.150 $1.203.393 $1.476.217 $1.476.265 1.476.580 Despacho Seis (06) Civil Familia Tribunal Superior Distrito Judicial de Barranquilla, Carrera 45 No. 44-20 Piso 3 Email: seccfbqlla@cendoj.ramajudicial.gov.co 3 CÓDIGO ÚNICO DE RADICACIÓN: 08-001-31-53-006-2022-00082-01.RADICACIÓN INTERNA: 45.632.- Diciembre 2021 a febrero 2022 Marzo 2022 $1.476.996 $1.477.111 DÉCIMO QUINTO: En total la demandada adeuda hasta el momento, por los conceptos indicados en los hechos anteriores a favor de mi representada URBANIZACIÓN PRIVADA LOMAS DE CAUJARAL- UNIDAD INMOBILIARIA CERRADA la suma de CIENTO SETENTA Y SIETE MILLONES SETECIENTOS CUARENTA Y NUEVE MIL DOSCIENTOS SESENTA Y NUEVE PESOS M/L ($177.749.269).
DÈCIMO SEXTO: Mediante resolución Nº 003 de fecha 22 de febrero de 2007 se inscribió y registró la personería jurídica de la URBANIZACIÓN PRIVADA LOMAS DE CAUJARAL- UNIDAD INMOBILIARIA CERRADA como representante legal a la señora PATRICIA DE CASTRO. ACTUACION DE PRIMERA INSTANCIA Por auto de fecha 13 de mayo de 2022, se libró mandamiento de pago por las sumas solicitadas, con excepción de cuotas extraordinarias sobrevinientes y notificada la parte demandada ALIANZA FIDUCIARIA S.A., como vocera del PATRIMONIO AUTONOMO DENOMINADO FIDEICOMISO LOTE WHITE HORSE, presenta excepciones de mérito de: (i) EXCEPCION DE NULIDAD SUSTANCIAL DEL ACTA NUMERO 154 del 24 de septiembre de 2020 de la JUNTA ADMINISTRADORA DE LA URBANIZACION PRIVADA LOMAS DE CAUJARAL UNIDAD INMOBILIARIA CERRADA.
(ii) EXCEPCION DE FALTA DE EXIGIBILIDAD POR AUSENCIA DE PRUEBA DE CUMPLIMIENTO DE OBLIGACION CONDICIONAL Y FALTA DE CLARIDAD. El 02 de agosto de 2023, se inicia la audiencia de que trata el artículo 372 del C.G.P. y a solicitud de las partes se decreta la suspensión del proceso, hasta el 04 de septiembre de 2023. El 05 de noviembre de 2023, se continua con la audiencia inicial, y a solicitud de las partes se decreta la suspensión del proceso, hasta el 04 de diciembre de 2023.
El 15 de mayo de 2024, se continua con la audiencia inicial, y a solicitud de las partes se decreta la suspensión del proceso, hasta el 20 de mayo de 2023. El 21 de mayo de 2024, se continua con la audiencia inicial, y a solicitud de las partes se decreta la suspensión del proceso, hasta el 12 de junio de 2024. El 13 de junio se reanuda la audiencia inicial, dentro de la cual se cumplieron las etapas de Interrogatorio de Parte y decreto de pruebas.
El 02 de julio de 2024, se continuo con la audiencia, decretándose prueba de oficio, continuándose el 03 de julio de 2024, profiriéndose sentencia, en la cual se ordenó: Despacho Seis (06) Civil Familia Tribunal Superior Distrito Judicial de Barranquilla, Carrera 45 No. 44-20 Piso 3 Email: seccfbqlla@cendoj.ramajudicial.gov.co 4 CÓDIGO ÚNICO DE RADICACIÓN: 08-001-31-53-006-2022-00082-01.RADICACIÓN INTERNA: 45.632.Primero. Declarar no probadas la excepción de mérito que fueron propuestas por la parte demandada.
Lo anterior en virtud de lo expuesto en la parte motiva de esta sentencia. Segundo. Limitar oficiosamente la orden del numeral 2.3 del mandamiento de pago a las expensas causadas hasta el 22 de abril del 2022 de conformidad con lo expuesto en las consideraciones de esta sentencia. Tercero. Seguir adelante con la ejecución para el cumplimiento de las obligaciones determinadas en el mandamiento ejecutivo en contra de la parte demandada, atendiendo la modificación y/o limitación señalada en el numeral anterior.
Cuarto. Ordénese el remate y avalúo de los bienes embargados y secuestrados y de los que posteriormente se embarguen, si fuere el caso, a la parte demandada, fíjese la base de la licitación en el setenta por ciento (70%) del avalúo de los bienes. Quinto. Practíquese la liquidación del Crédito la cual podrá ser presentada por cualquiera de las partes, con especificación del capital y de los intereses causados hasta la fecha de su presentación, y si fuere el caso de la conversión a moneda nacional del capital y de los intereses, de acuerdo con lo dispuesto en el mandamiento de pago, adjuntando los documentos que la sustenten si fuere necesario.
Sexto. Se condena en costas a la parte demandada. Tásense. Fíjese como agencias en derecho la suma de CINCO MILLONES DE PESOS ($5.000. 000.oo) a cargo de la parte ejecutada, de conformidad con el acuerdo respectivo del Consejo Superior de la Judicatura. Contra la anterior decisión, la parte demandante y demandada, interpusieron recurso de apelación, el cual le es concedido.
FUNDAMENTOS DEL A-QUO De la valoración en conjunto de los medios de prueba aportados, se tiene que la certificación de deudas de expensas comunes ordinarias como extraordinarias emitidas por el Ejecutante en las que constan unas obligaciones dinerarias a cargo del ejecutado, tiene en realidad sustento en la decisión mayoritaria emanada por el máximo órgano de gobierno de esa comunidad inmobiliaria, quien en asamblea extraordinaria 154 del 24 de septiembre de 2020, adoptada por la Junta Administradora aprobó el reajuste automático de los coeficientes, lo cual refleja en los valores liquidados en contra de la demandada.
Más allá de que el demandado insista que esas decisiones son no oponibles por violación de normas de orden público o decisiones que afectan sus intereses directamente, lo que se puede en estos momentos resolver es que las decisiones adoptadas por la Asamblea General de Propietarios, son de obligatorio cumplimiento para todos los copropietarios inclusive para los ausentes y disidentes, para el administrador y en lo pertinente para los usuarios y ocupantes del Edificio o Conjunto, regla que está expresa en el artículo 37 de la Ley 675 de 2001.
Despacho Seis (06) Civil Familia Tribunal Superior Distrito Judicial de Barranquilla, Carrera 45 No. 44-20 Piso 3 Email: seccfbqlla@cendoj.ramajudicial.gov.co 5 CÓDIGO ÚNICO DE RADICACIÓN: 08-001-31-53-006-2022-00082-01.RADICACIÓN INTERNA: 45.632.- La existencia del proceso judicial paralelo, en el Juzgado Once Civil del Circuito, radicación 2020-00196, el cual un tercero que tiene relación con la Unidad, más allá de que se haya promovido esa impugnación de las decisiones de la Asamblea, eso no impide que la administración certifique las diferentes deudas con cargo a la Ejecutada y en beneficio del Ejecutante, no es necesario que se espere la decisión de ese proceso, para adelantar las ejecuciones que se están adelantando en este caso.
Lo que no podemos es definir dentro del proceso ejecutivo sobre la legalidad de la decisión, pues el escenario propicio para que se puedan ventilar los argumentos de cara a la anulación de las decisiones adoptadas en la Asamblea es mediante ese proceso de Impugnación de Actas, no en este proceso ejecutivo, por lo que no pueden desconocerse las certificaciones aportadas.
El cobro que se está haciendo, es un deber derivado del reglamento, siempre ha sido una obligación de carácter legal, a cargo de los propietarios de bienes privados. Existe una situación jurídica especial sobre los inmuebles, con ocasión del des englobe del inmueble inicial, por lo que se pidió que se aportaran los certificados de tradición y libertad los que se allegaron.
Alega el demandado que los inmuebles no existen, por lo que no puede certificarse deuda alguna al respecto, por lo que debe verificarse ese hecho. El Folio de Matrícula Inmobiliaria 040-5071019, señala que el Folio está cerrado conforme anotación No. 5 por englobe de acuerdo a Escritura Pública 792 del 16 de marzo de 2022, que fue inscrita el 22 de abril de 2022.
También el Folio 040-381723 aparece con constancia de Folio Cerrado y en la anotación No. 12 aparece la escritura 792 del 16 de marzo de 2022 y su registro del 22 de abril de 2022. De ese englobe nace el Folio de Matrícula Inmobiliaria 040-627285, naciendo ocho (08) lotes 634706, 634707, 08, 09, 04, 03, 02,00. El Certificado data de fecha 08 de mayo de 2022, es decir, previo al des englobe del inmueble, la demanda se presentó el 07 de abril de 2022, anterior al registro del instrumento.
En estas especiales condiciones, la orden de pago no puede verse afectada por la situación del cierre de los folios de matrícula, al menos hasta la presentación de la demanda, estaba acorde con lo que era oponible a terceros, con la publicación de los actos debidamente registrados en el certificado de tradición y libertad y en ese caso no se admite la posición planteada por el demandado de que decaen las ordenes sobre una certificación no válida porque para el momento en que se expidió, incluso para el momento en que se presentó la demanda, ninguna de esas oposiciones era oponible.
Sin embargo, si hay una obligación muy aparte frente al punto 2.3. del Mandamiento de Pago, siendo correcta la orden de pago, debe haber un límite para la percepción de las cuotas que se persiguen en este proceso, para una mejor claridad de la eventual liquidación del crédito y esto es que si entendemos como cerrados los folios 040-381073, globo 27-1 y el 040-507109, globo 27A- 2, desde el 22 de abril de 2022, fecha en que pasan a conformar el Despacho Seis (06) Civil Familia Tribunal Superior Distrito Judicial de Barranquilla, Carrera 45 No. 44-20 Piso 3 Email: seccfbqlla@cendoj.ramajudicial.gov.co 6 CÓDIGO ÚNICO DE RADICACIÓN: 08-001-31-53-006-2022-00082-01.RADICACIÓN INTERNA: 45.632.- folio de matrícula 040-627285, al efectivamente cerrarse esas matrículas, la certificación ya no es expresa, ni clara, porque esas matrículas ya no existen jurídicamente hablando, si bien las porciones de terreno no van a desaparecer porque ello no es posible, pero jurídicamente hablando ya no estamos en presencia de los mismos, las áreas cambian, su denominación cambia, los linderos cambian, el área puede que sea igual en principio de la sumatoria de los dos inmuebles, así mismo ese englobe pasó a segregar ocho (08) lotes adicionales, la situación va decayendo en una especie de indeterminación, en cuanto es el área que se puede cobrar por cuotas ordinarias a los responsables de estos inmuebles, no se trata de sucesión procesal, sino de cosas que no permiten que se sigan, luego del cierre por parte del Registrador de Barranquilla.
Tampoco significa que la obligación se extingue, lo que ocurre es que se expedirán nuevas certificaciones probablemente, donde se puedan mirar las debidas correspondencias entre las áreas de éstos y el cálculo de las cuotas respectivas, de hecho, eso es lo que ha acontecido, de acuerdo a lo señalado en el interrogatorio a la parte demandante, el 13 de junio de 2024, por lo que se aclarará la orden de pago, en especial a la orden 2.3. para limitarlos exclusivamente a lo causado hasta el 22 de abril de 2022.
En cuanto a los pagos que ha realizado la parte demandada, ello no se reconoce como excepción de mérito, por haber sido realizado en el curso del proceso, sino que se tendrán en cuenta al momento de realizarse la liquidación del crédito.
FUNDAMENTOS DEL RECURSO PARTE DEMANDANTE El A quo declaró seguir adelante la ejecución desde la fecha señalada en el respectivo certificado de deuda expedida por la Administradora de la Urbanización hasta la fecha en que se subdivide el lote, es decir, limitando el punto 2.3 del mandamiento de pago, es decir, que no ordenó seguir adelante la ejecución de las cuotas que se siguieron causando en el transcurso del proceso.
Mis reparos van encaminados, a que se siga igualmente la ejecución contra las expensas comunes de administración o expensas ordinarias y extraordinarias que se sigan causando después de la fecha de la limitación decidida por el Despacho hasta que se verifique el pago de la mismas. El documento base del recaudo que se presentó para el cobro, corresponde a la certificación emitida por el representante legal del citado conjunto para que le solucionen las cuotas de administración o expensas comunes ordinarias y extraordinarias generadas, más las que se vayan causando en el transcurso del proceso.
Certificación que además de satisfacer las formalidades que le son propias, contiene una obligación clara, expresa, actualmente exigible con cargo de la parte ejecutada, en cuanto constituyen plena prueba en su contra, y a salvo las consideraciones sobre las obligaciones modales, plazos y condiciones, dichas circunstancias se ratifican y se tornan casi inexpugnables cuando la acción procura el cobro de obligaciones que legitiman a quien promueve, el cobro del derecho literal y Despacho Seis (06) Civil Familia Tribunal Superior Distrito Judicial de Barranquilla, Carrera 45 No. 44-20 Piso 3 Email: seccfbqlla@cendoj.ramajudicial.gov.co 7 CÓDIGO ÚNICO DE RADICACIÓN: 08-001-31-53-006-2022-00082-01.RADICACIÓN INTERNA: 45.632.autónomo que en él se incorpora, atribuyéndoles independencia para que su ejercicio se despliegue sin considerar el acto o el negocio jurídico que lo determinó. La ley 675 del 2001 contempla los requisitos que debe contener la certificación expedido por la Administradora del Edificio o Conjunto sometido a Régimen de Propiedad Horizontal para el cobro ejecutivo de las cuotas de administración o expensas ordinarias y extraordinarias generadas.
El artículo 48 de la Ley 675 de 2001, establece que en los procesos ejecutivos entablados por el representante legal de la persona jurídica a que se refiere esa ley para el cobro de multas u obligaciones pecuniarias derivadas de expensas ordinarias y extraordinarias, con sus correspondientes intereses, sólo podrán exigirse por el Juez competente como anexos a la respectiva demanda el poder debidamente otorgado, el certificado sobre existencia y representación de la persona jurídica demandante y demandada en caso de que el deudor ostente esta calidad, el título ejecutivo contentivo de la obligación que será solamente el certificado expedido por el administrador.
Lo que se evidencia en el presente caso. Así en la norma señalada, también se establece como será la ejecución de dichas obligaciones, para lo cual traigo a relucir el artículo 79, que dice: “ARTÍCULO 79. Ejecución de las obligaciones. Los Administradores de Unidades Inmobiliarias Cerradas podrán demandar la ejecución de las obligaciones económicas y de las sanciones pecuniarias impuestas a propietarios y moradores.
En tales procesos de liquidación de las obligaciones vencidas a cargo del propietario o morador, realizada por el Administrador, prestará mérito ejecutivo de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 48 de la presente ley, sin necesidad de protesto ni otro requisito adicional.
PARÁGRAFO. En todo caso el copropietario de cada inmueble responderá solidariamente por todas las obligaciones ordinarias y extraordinarias y por las sanciones pecuniarias impuestas a los moradores de su inmueble. Honorables Magistrados, el hecho de que el predio fue modificado o se dividió, es el mismo, no dejó de existir, vuelvo y repito, el título es la certificación expedida por mi representada que cumple con todos los requisitos establecido por el artículo 422 del Código General del Proceso, independientemente de la división que hayan realizado por el demandado sobre el lote estando incluso en curso el proceso ejecutivo, no cesa las obligaciones contraídas, estas siguen vigentes hasta la fecha.
Con base de las consideraciones esbozadas en los reparos, solicito a los Honorables Magistrados, que se REVOQUE parcialmente la sentencia de fecha 03 de Julio del 2024, y en su defecto se sirva ordenar seguir adelante la ejecución con respecto a las cuotas ordinarias y extraordinarias que se causaron desde la fecha de limitación impuesta por el A quo hasta la actualidad, dada que dicha obligación sigue vigente, toda vez que ésta es una obligación de tracto sucesivo y la certificación aportada como título ejecutivo cumple con todos los requisitos de Ley para su exigibilidad.
Despacho Seis (06) Civil Familia Tribunal Superior Distrito Judicial de Barranquilla, Carrera 45 No. 44-20 Piso 3 Email: seccfbqlla@cendoj.ramajudicial.gov.co 8 CÓDIGO ÚNICO DE RADICACIÓN: 08-001-31-53-006-2022-00082-01.RADICACIÓN INTERNA: 45.632.- PARTE DEMANDADA Me permito manifestar que me opongo a través del presente, para su revocatoria ante el superior, a todos los puntos del resuelve de la sentencia en mención, para que se modifique en su totalidad y se le garantice el derecho a mi cliente, llamando a prosperar todas y cada una de las excepciones presentadas por la parte demandada.
El elemento (certificado de deudas emitido por el demandante), de recaudo para la ejecución del presente proceso, que se toma como base para establecer la deuda ejecutada dentro de la demanda de la referencia, genera muchísimas dudas, a saber, quedó claro dentro del presente proceso y sobre todo en la parte de los interrogatorios, que no se tiene certeza ni claridad alguna acerca de la real deuda, que de lo que sí se pudo afirmar en todo momento, es que el demandado había pagado durante todo el tiempo el valor correspondiente asignado y establecido para sus predios de manera oportuna, cumpliendo a cabalidad con lo que se le exige por ley, pero también podemos verificar, que quedó claro de manera fehaciente, que el demandante pretende cobrar valores adicionales que no se encuentran claros, que no se encuentran definidos, que son impositivos y que están por fuera de la legislación colombiana, porque violan el debido proceso, esto es a saber, que los señores demandantes pretenden realizar un cobro a mi cliente, por unos metros cuadrados que ellos decidieron se llamarían “lote urbanizado”, sin el lleno de los requisitos que exige la ley, pero que para el conocimiento del mundo entero, dicho lote urbanizado no contiene absolutamente nada para que así pueda definirse, de hecho se pudo entender que no existe ahí construcción alguna que así lo edifique.
De igual forma, nos encontramos frente a una demanda que fue dirigida y notificada a los demandados para el amparo de la ejecución de unos lotes inexistentes, porque los folios de matrícula ya no correspondían a los que el demandante pretendía ejecutar. El juzgado se apartó del análisis real para garantizar la administración de justicia, La legítima defensa y el debido proceso, porque, aunque ha reconocido que el criterio del cual estoy afirmando, es el camino y mediante el cual dictó sentencia, limitó ese derecho a una parte, es decir, reconoció nuestra afirmación de manera parcial y ese hecho de reconocimiento, ese hecho de aceptar que existe la duda, debía extenderlo para el amparo total del demandado, ordenando a prosperar el cobro de lo no debido por la falta de claridad del título, además, de la nulidad por tratarse de una demanda basada en el cobro de expensas sobre folios que no existen.
Un lote urbanizado, “se entiende por lote o terreno urbanizado para cualquier modalidad de solución de vivienda, aquel que cuenta con las acometidas domiciliarias de servicios públicos, de acueducto, de alcantarillado y de energía, vías de acceso y espacios públicos, conforme a la normatividad urbanística de cada municipio”, “…el reglamento de propiedad horizontal no tiene la capacidad de resolver las preguntas solicitadas, las leyes vigentes pueden ser confusas pero permiten dar claridad, no obstante la única manera de dar claridad y transparencia a ellas de tal modo que su aplicación no se preste para la interpretación, es mediante una reforma el reglamento de propiedad horizontal….” Las certificaciones de la administración deben ceñirse a la literalidad, ya que todo título debe ser claro expreso y exigible, si el título se funda en un reglamento derogado no se cumplen los requisitos. las operaciones posteriores de los lotes, implican diligencias de la administración, tanto en su registro contable como en el derecho de quienes sean propietarios de lotes.
En el presente caso no se relaciona el nuevo lote, Despacho Seis (06) Civil Familia Tribunal Superior Distrito Judicial de Barranquilla, Carrera 45 No. 44-20 Piso 3 Email: seccfbqlla@cendoj.ramajudicial.gov.co 9 CÓDIGO ÚNICO DE RADICACIÓN: 08-001-31-53-006-2022-00082-01.RADICACIÓN INTERNA: 45.632.no se convocó a asambleas en nombre de dicho lote englobado lo que viola el derecho de los propietarios de ejercer su derecho en asambleas.
La ley expresamente señala la solidaridad del nuevo propietario del mismo bien, pero respecto de lotes distintos con su respectivo coeficiente y que posteriormente se engloban implica una reforma o aclaración del reglamento, para poder cobrar expensas sobre el lote englobado. No se puede pretender que sin previa aprobación de asamblea se cobre directamente cuotas sobre el lote englobado, porque la facultad de cobro de la administradora es sobre los lotes inventariados en los reglamentos de propiedad horizontal.
Adicionalmente toda reforma de reglamento pide mayoría calificada de los copropietarios de la propiedad horizontal y no puede una junta o una administradora ir en contra del derecho de votar las reformas a coeficientes que tiene la Asamblea. CONSIDERACIONES El artículo 422 del C.G.P. dispone: “ART. 488.- TÍTULOS EJECUTIVOS. Pueden demandarse ejecutivamente las obligaciones expresas, claras y exigibles que consten en documentos que provengan del deudor o de su causante, y constituyan plena prueba contra él, o las que emanen de una sentencia de condena proferida por Juez o Tribunal de cualquier jurisdicción, o de otra providencia judicial, o de las providencias que en procesos de policía aprueben liquidación de las costas o señalen los honorarios de auxiliares de la justicia, y los demás documentos que señale la ley.
La confesión hecha en el curso de un proceso no constituye título ejecutivo, pero sí la que conste en el interrogatorio previsto en el artículo 294.” Tiene sentado la doctrina que el proceso de ejecución o ejecución forzosa es la actividad jurídicamente regulada, mediante la cual el acreedor, fundándose en la existencia de un título documental que hace plena prueba contra el deudor, demanda tutela del órgano jurisdiccional del Estado a fin de que éste coactivamente obligue al deudor al cumplimiento de una obligación insatisfecha.
En los procesos ejecutivos existe como presupuesto una declaración de certeza, documentada en el título ejecutivo que se aporte, que se pueden clasificar en cuatro grupos: títulos ejecutivos judiciales; títulos ejecutivos contractuales; títulos ejecutivos de origen administrativo; y títulos ejecutivos que emanan de actos unilaterales del deudor.
En el presente caso, es de tener en cuenta el artículo 48 de la Ley 675 de 2001, que señala: “ARTÍCULO 48. Procedimiento ejecutivo. En los procesos ejecutivos entablados por el representante legal de la persona jurídica a que se refiere esta ley para el cobro de multas u obligaciones pecuniarias derivadas de expensas ordinarias y extraordinarias, con sus correspondientes intereses, sólo podrán exigirse por el Juez competente como anexos a la respectiva demanda el poder debidamente otorgado, el certificado sobre existencia y representación de la persona jurídica demandante y demandada en caso de que el deudor ostente esta calidad, el título ejecutivo contentivo de la obligación que será solamente el certificado expedido por el administrador sin ningún requisito ni procedimiento Despacho Seis (06) Civil Familia Tribunal Superior Distrito Judicial de Barranquilla, Carrera 45 No. 44-20 Piso 3 Email: seccfbqlla@cendoj.ramajudicial.gov.co 10 CÓDIGO ÚNICO DE RADICACIÓN: 08-001-31-53-006-2022-00082-01.RADICACIÓN INTERNA: 45.632.adicional y copia del certificado de intereses expedido por la Superintendencia Bancaria o por el organismo que haga sus veces o de la parte pertinente del reglamento que autorice un interés inferior.
La acción ejecutiva a que se refiere este artículo, no estará supeditada al agotamiento previo de los mecanismos para la solución de conflictos previstos en la presente ley.” Con la demanda se allegaron los siguientes certificados, expedidos por la Administradora de la URBANIZACION PRIVADA LOMAS DE CAUJARAL, INMOBILIARIA PRIVADA CERRADA, PATRICIA EUGENIA DE CASTRO CASTAÑEDA, de fecha 08 de marzo de 2022, referente a los bienes inmuebles: 1.-Inmueble con matrícula inmobiliaria 040-381723 de propiedad de ALIANZA FIDUCIARIA S.A. como Vocera del Patrimonio Autónomo denominado Fideicomiso Lote White Horse, por la suma de $147.637.177, por concepto de capital, correspondiente a los meses comprendidos entre el 01 de febrero de 2021 al 01 de marzo de 2022. 2.-Inmueble con matrícula inmobiliaria 040-507109 de propiedad de ALIANZA FIDUCIARIA S.A. como Vocera del Patrimonio Autónomo denominado Fideicomiso Lote White Horse, por la suma de $30.112.092, por concepto de capital, correspondiente a los meses comprendidos entre el 01 de marzo de 2021 al 01 de marzo de 2022.
De los documentos anteriores, se desprende una obligación clara, expresa y actualmente exigible, razón por la cual procedía proferir el mandamiento de pago solicitado. Una vez notificada la demandada presenta excepciones de mérito de: 1.-NULIDAD SUSTANCIAL DEL ACTA NUMERO 154 DEL 24 DE SEPTIEMBRE DE 2020 DE LA JUNTA ADMINISTRADORA DE LA URBANIZACION PRIVADA LOMAS DE CAUJARAL UNIDAD INMOBILIARIA CERRADA y, en consecuencia, nulidad e ineficacia de las certificaciones aportadas por la representante de la Urbanización Privada Lomas de Caujaral. 2.-FALTA DE EXIGIBILIDAD POR AUSENCIA DE PRUEBA DE CUMPLIMIENTO DE OBLIGACION CONDICIONAL Y FALTA DE CLARIDAD.
Alega en sus reparos la parte demandada que la parte demandante pretende cobrar unos valores, que no se encuentran definidos, que son impositivos y que están por fuera de la legislación colombiana, porque violan el debido proceso, esto es a saber, que los señores demandantes pretenden realizar un cobro a mi cliente, por unos metros cuadrados que ellos decidieron se llamarían “lote urbanizado”, sin el lleno de los requisitos que exige la ley, pero que para el conocimiento del mundo entero, dicho lote urbanizado no contiene absolutamente nada para que así pueda definirse, de hecho se pudo entender que no existe ahí construcción alguna que así lo edifique.
Despacho Seis (06) Civil Familia Tribunal Superior Distrito Judicial de Barranquilla, Carrera 45 No. 44-20 Piso 3 Email: seccfbqlla@cendoj.ramajudicial.gov.co 11 CÓDIGO ÚNICO DE RADICACIÓN: 08-001-31-53-006-2022-00082-01.RADICACIÓN INTERNA: 45.632.- Lo anterior, teniendo en cuenta que el valor de los gastos de administración que se están haciendo efectivos en este proceso, son los señalados en el Acta 154 DEL 24 DE SEPTIEMBRE DE 2020 DE LA JUNTA ADMINISTRADORA DE LA URBANIZACION PRIVADA LOMAS DE CAUJARAL UNIDAD INMOBILIARIA CERRADA, la cual, según lo manifestado por el demandado, está viciada de nulidad sustancial.
Al respecto, tal y como lo señaló el Juez A-quo, este proceso ejecutivo no es el escenario, para hacer el estudio correspondiente y determinar si efectivamente el Acta en mención está viciada de la nulidad sustancial invocada. Ahora bien, como dentro del proceso, se puso en conocimiento la existencia del proceso Verbal de Impugnación de Actas promovido por el señor GREGORIO GARCIA PEREIRA contra la JUNTA ADMINISTRADORA DE LA URBANIZACIÓN PRIVADA LOMAS DEL CAUJARAL UNIDAD INMOBILIARIA CERRADA, con radicación 08-001-31-53-011-2020-00196-03, tramitado ante el al JUZGADO ONCE CIVIL DEL CIRCUITO DE BARRANQUILLA, por auto del 18 de febrero de 2025, en esta instancia, se ordenó oficiar a dicha dependencia judicial, con el fin de que se sirva allegar el expediente digital contentivo del proceso Verbal de Impugnación de Actas en mención, el cual fue remitido el 19 de febrero de 2025 y del mismo se desprende, que las pretensiones de dicho proceso, se concretaron a: “1.
DECLARAR la NULIDAD e ILEGALIDAD de las decisiones adoptadas por la JUNTA ADMINISTRADORA, de la URBANIZACION PRIVADA LOMAS DEL CAUJARAL UNIDAD INMOBILIARIA CERRADA el día 24 del mes de septiembre de 2020, que se hace contener en el ACTA número 154 suscrita en esa misma fecha por la mencionada JUNTA ADMINISTRADORA. 2. Una vez se DEJE SIN EFECTOS las decisiones o actuación de la JUNTA ADMINISTRADORA, de la URBANIZACION PRIVADA LOMAS DEL CAUJARAL UNIDAD INMOBILIARIA CERRADA, que se hace contener en el Acta número 154 del 24 de septiembre de 2020 expedida por la JUNTA ADMINISTRADORA, de la URBANIZACION PRIVADA LOMAS DEL CAUJARAL, condénese en costas a la parte demandada.” En sentencia proferida por el Juzgado Once Civil del Circuito de Barranquilla de fecha 29 de mayo de 2024, se resolvió negar las pretensiones de la demanda.
Contra la anterior decisión, la parte demandante interpuso recurso de apelación, el cual le correspondió a la Sala Quinta de Decisión Civil – Familia de este Tribunal, la cual en providencia de fecha enero 28 de 2025, resolvió confirmar la sentencia impugnada. Por tanto, al haberse resuelto en el escenario natural del proceso de IMPUGNACION DE ACTAS, el Acta 154 del 24 de septiembre de 2020, que sirve de base a este proceso ejecutivo, que la misma no se encuentra viciada de nulidad ni de ilegalidad, se debe declarar no probadas las excepciones de mérito presentadas por la parte demandada.
Despacho Seis (06) Civil Familia Tribunal Superior Distrito Judicial de Barranquilla, Carrera 45 No. 44-20 Piso 3 Email: seccfbqlla@cendoj.ramajudicial.gov.co 12 CÓDIGO ÚNICO DE RADICACIÓN: 08-001-31-53-006-2022-00082-01.RADICACIÓN INTERNA: 45.632.- De igual forma, alegó como reparo la parte demandada, que, como nos encontramos frente a una demanda que fue dirigida y notificada a los demandados para el amparo de la ejecución de unos lotes inexistentes, porque los folios de matrícula ya no correspondían a los que el demandante pretendía ejecutar.
Al respecto, se tiene que al proceso se allegó el Folio de Matrícula Inmobiliaria No. 040-627285, del cual se desprende en forma por demás clara y categórica, que la misma fue abierta con base en las matrículas inmobiliarias 040-381723 y 040-507109, con las siguientes anotaciones: Anotación No. 001, del 22 de abril de 2022, Escritura Pública No. 792 del 16 de marzo de 2022, Notaría Quinta de Barranquilla, especificación ENGLOBE, de ALIANZA FIDUCIARIA S.A. VOCERA DEL PATRIMONIO AUTONOMO DENOMINADO FIDEICOMISO LOTE WHITE HORSE.
Anotación No. 002, del 1° de noviembre de 2005, Escritura Pública 2497, del 27 de julio de 2022, Notaría Quinta de Barranquilla, especificación LIMITACION AL DOMINIO CONSTITUCION REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL, UNIDAD INMOBILIARIA CERRADA Y PARCELACION. A: ASOCIACION DE COPROPIETARIOS DE LA URBANIZACION LOMAS DE CAUJARAL UNIDAD INMOBILIARIA CERRADA.
Anotación No. 003, de 08 de julio de 2014, Escritura Pública 1325 del 29 de mayo de 2014, de la Notaría Séptima de Barranquilla, especificación LIMITACION AL DOMINIO REFORMA DEL REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL CONTENIDO EN ESCRITURA PUBLICA 2643 del 06 de agosto de 2005, reformado con ESCRITURA PÚBLICA No. 3174 del 06 de octubre de 2006, EN CUANTO HACER UNA NUEVO REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL DE ESTA URBANIZACION.
A: ASAMBLEA COPROPIETARIOS DE LA URBANIZACION PRIVADA LOMAS DE CAUJARAL-UNIDAD INMOBILIARIA CERRADA. Anotación No. 004, de 11 de noviembre de 2020, Escritura Pública 1279 del 23 de octubre de 2020, de la Notaría Séptima de Barranquilla, especificación LIMITACION AL DOMINIO REFORMA DEL REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL AL R.P.H. CONTENIDO EN ESCRITURA PUBLICA 2643 del 06 de agosto de 2005, reformado con ESCRITURA PÚBLICA No. 3174 del 06 de octubre de 2006, POR MEDIO DEL CUAL SE CREAN UNAS UNIDADES Y SE CAMBIAN LOS COEFICIENTES DE COPROPIEDAD DE LOS INMUEBLES.
A: ASAMBLEA DE COPROPIETARIOS DE LA URBANIZACION PRIVADA LOMAS DE CAUJARAL-UNIDAD INMOBILIARIA CERRADA. Anotación No. 005, de 25 de agosto de 2022, Escritura Pública 2497 del 27 de julio de 2022, de la Notaría Quinta de Barranquilla, especificación LIMITACION AL DOMINIO CONSTITUCION DE REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL, A: ALIANZA FIDUCIARIA S.A. VOCERA DEL PATRIMONIO AUTONOMO DENOMINADO FIDEICOMISO LOTE WHITE HORSE.
Despacho Seis (06) Civil Familia Tribunal Superior Distrito Judicial de Barranquilla, Carrera 45 No. 44-20 Piso 3 Email: seccfbqlla@cendoj.ramajudicial.gov.co 13 CÓDIGO ÚNICO DE RADICACIÓN: 08-001-31-53-006-2022-00082-01.RADICACIÓN INTERNA: 45.632.- Anotación No. 006, de 01 de noviembre de 2005, Escritura Pública 2643 del 06 de septiembre de 2005, de la Notaría Séptima de Barranquilla, especificación LIMITACION AL DOMINIO CONSTITUCION DE REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL, UNIDAD INMOBILIARIA Y CERRADA Y PARCELACION.
A: ASOCIACION DE COPROPIETARIOS DE LA URBANIZACION LOMAS DE CAUJARAL- UNIDAD INMOBILIARIA CERRADA. Del estudio del Folio de Matrícula Inmobiliaria No. 040-627285, se desprende que el mismo, corresponde a los folios de matrícula que el demandante pretende ejecutar, 040-381723 y 040-507109, las cuales en la actualidad se encuentran en estado CERRADOS, lo ocurrido es simplemente que la sociedad demandada, utilizó la figura del englobe, que es un acto jurídico que consiste en unir dos o más predios colindantes en uno solo, sin cambio de propietario ni de modificación de la cabida de los mismos.
Así mismo, se encuentra debidamente inscrito la reforma del reglamento de propiedad horizontal, por medio del cual se crearon unas unidades y se modificaron los coeficientes de copropiedad de los inmuebles, por lo que no prosperan los reparos invocados por la parte demandada. En relación con los reparos de la parte demandante, se tiene, que el artículo 431 del C.G.P. en el inciso 2°, dispone: “Art. 431.- (…) Cuando se trate de alimentos u otra prestación periódica, la orden de pago comprenderá, además de las sumas vencidas, las que en lo sucesivo se causen, y dispondrá que éstas se paguen dentro de los cinco (5) días siguientes al respectivo vencimiento.” No existe discusión, en relación con el hecho que nos encontramos frente a, tal y como se desprende del Folio de Matrícula Inmobiliaria No. 040-627285, corresponde al englobe de los inmuebles con matrícula inmobiliaria No. 040381723 y 040-507109, que es un acto jurídico que consiste en unir dos o más predios colindantes en uno solo, sin que signifique cambio de propietario ni de modificación de la cabida de los mismos, sin que pueda hablarse de indeterminación, ni de extinción de la obligación, a efectos de hacer efectivo el cobro de las expensas que se están haciendo efectivas en este proceso, por lo que prospera el reparo invocado por la parte demandante y en este sentido se modificará el proveído impugnada.
En mérito de lo expuesto, la Sala Cuarta de Decisión Civil – Familia del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Barranquilla, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la ley, RESUELVE:
PRIMERO: REVOCAR el numeral segundo (2°) de la sentencia de fecha tres (03) de julio de 2024, proferida por el Juzgado Sexto Civil del Circuito de Barranquilla. Despacho Seis (06) Civil Familia Tribunal Superior Distrito Judicial de Barranquilla, Carrera 45 No. 44-20 Piso 3 Email: seccfbqlla@cendoj.ramajudicial.gov.co 14 CÓDIGO ÚNICO DE RADICACIÓN: 08-001-31-53-006-2022-00082-01.RADICACIÓN INTERNA: 45.632.- SEGUNDO: MODIFICAR el numeral tercero (3°) de la sentencia de fecha tres (03) de julio de 2024, proferida por el Juzgado Sexto Civil del Circuito de Barranquilla, el cual quedará así: 2.1.- Seguir adelante con la ejecución para el cumplimiento de las obligaciones determinadas en el mandamiento ejecutivo en contra de la parte demandada, de fecha 13 de mayo de 2022.
TERCERO: CONFIRMAR los restantes numerales de la sentencia de fecha tres (03) de julio de 2024, proferida por el Juzgado Sexto Civil del Circuito de Barranquilla.
CUARTO: CONDENAR en costas a la parte demandada. Fíjese la suma de Un Salario Mínimo Legal Vigente como agencias en derecho. Désele aplicación al artículo 366 del C.G.P.
QUINTO: Ejecutoriado este proveído, remítase al correo electrónico del Juzgado Sexto Civil del Circuito de Barranquilla, lo actuado por esta Corporación.
NOTIFIQUESE Y CUMPLASE, CARMIÑA GONZALEZ ORTIZ BERNARDO LOPEZ SONIA ESTHER RODRIGUEZ NORIEGA Firmado Por: Carmiña Elena Gonzalez Ortiz Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Sala 6 Civil Familia Tribunal Superior De Barranquilla - Atlantico Bernardo Lopez Magistrado Sala 001 Civil Familia Tribunal Superior De Barranquilla - Atlantico Despacho Seis (06) Civil Familia Tribunal Superior Distrito Judicial de Barranquilla, Carrera 45 No. 44-20 Piso 3 Email: seccfbqlla@cendoj.ramajudicial.gov.co 15 CÓDIGO ÚNICO DE RADICACIÓN: 08-001-31-53-006-2022-00082-01.RADICACIÓN INTERNA: 45.632.- Sonia Esther Rodriguez Noriega Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Sala 7 Civil Familia Tribunal Superior De Barranquilla - Atlantico Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 60684b206ebe4b23f0e49da3fe1b28b998113da70b0a2d91ca6d28b ec7372267 Documento generado en 04/04/2025 09:34:55 AM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica Despacho Seis (06) Civil Familia Tribunal Superior Distrito Judicial de Barranquilla, Carrera 45 No. 44-20 Piso 3 Email: seccfbqlla@cendoj.ramajudicial.gov.co 16