22.-08001315301020230011401 11SENTENCIA · Tribunal de Barranquilla

Consejo Superior de la Judicatura Consejo Seccional de la Judicatura del Atlántico Tribunal Superior del Distrito Judicial de Barranquilla Sala Séptima de Decisión –Civil Familia RAD. 45.202 (08001315301020230011401) TIPO DE PROCESO: IMPUGNACIÓN DE ACTAS DE ASAMBLEA. DEMANDANTE: CARLOS EDUARDO VELASCOS ROJAS DEMANDADO: CONDOMINIO AGUAMARINA BEACH RESORT PROPIEDAD HORIZONTAL. - REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL SALA SÉPTIMA DE DECISIÓN CIVIL – FAMILIA Barranquilla, veinticinco (25) de junio de dos mil veinticuatro (2024) ASUNTO Se procede a dictar sentencia con el propósito de resolver el recurso de apelación instaurado por la parte demandada contra la sentencia de fecha seis (6) de diciembre de 2023, proferida por el Juzgado Décimo Civil del Circuito de Barranquilla al interior del proceso verbal de impugnación de acta de asamblea, seguido por CARLOS EDUARDO VELASCOS ROJAS contra CONDOMINIO AGUAMARINA BEACH RESORT - PROPIEDAD HORIZONTAL.

ANTECEDENTES La parte demandante, sustentó las pretensiones en los fundamentos fácticos contenidos en la demanda: 1. La administradora y representante legal de la coopropiedad convocó el día 29 de marzo de 2023 a asamblea general ordinaria para el día 22 de abril de 2023 con el siguiente orden del día:   Verificación del Quórum. (art. 97 RPH) Elección del presidente y secretario de la Asamblea.

Dirección: Carrera 45 Nro. 44-12 Teléfono: 3401670 Correo: scf07bqlla@cendoj.ramajudicial.gov.co Barranquilla – Atlántico. Colombia 1             Elección de comisión verificadora y aprobadora del acta de la Asamblea ordinaria. Lectura y aprobación del orden del día. Informe de gestión de Consejo de Administración y Administración. Informe de recibo de la copropiedad por parte de la Administración Control 24.

Presentación y aprobación de Estados financieros con corte 31 de diciembre de 2022. Informe de Revisoría fiscal. Aprobación de estados financieros de 2022. Presentación y aprobación del Presupuesto de Ingresos y gastos para el año 2023. (Art. 72 RPH). Elección y nombramiento del Consejo de Administración (Art. 110 RPH) Elección y nombramiento del Comité de convivencia. Elección y nombramiento del Revisor fiscal.

Proposiciones y Puntos varios. Es necesario manifestar que quien citó era la administradora saliente que ejercía el cargo hasta el día 13 de abril de 2023. 2. Posterior a la citación realizada el 29 de marzo, la misma representante legal, decidió realizar una citación (30 de marzo de 2023) a una asamblea por derecho propio con el fin de realizarla el 1 de a abril de 2023 a las 7:00 pm de la noche, con el siguiente orden del día:      Examinar la situación general de la copropiedad.

Nombramiento del consejo de administración. Nombramiento del comité de convivencia. Aprobación cuentas del último ejercicio fiscal. Aprobación de presupuesto. 3. El día primero (1) de abril de dos mil veintitrés (2023 ) a partir de las 7:00 P.M. en el salón social del edificio OLAS II, del condominio se realizó la asamblea POR DERECHO PROPIO, la cual se desarrolló, con la única intención de nombrar consejo de administración. 4.

De lo anterior se puede ver en forma clara la violación de los derechos de todos los copropietarios por incumplimiento de la norma así: 4.1. Se había citado a una asamblea general ordinaria para el día 22 de abril de 2023, realizándose con la anterioridad y los requisitos establecidos en el artículo 39 de la Ley 675/01. 4.2. Que se realizó convocatoria a una asamblea por derecho propio donde se infringen tres requisitos legales de forma: a) Ya se había convocado la asamblea ordinaria, luego no cabe en una reunión por derecho propio. b) Las reunión por derecho propio no requieren citación como lo establece la ley, y, c) No se determinó el periodo presupuestal, ni la hora específica (artículo 41). 2 4.3.

No se cumplió con el quorum deliberatorio mínimo requerido por la ley de más de la mitad más uno de los coeficientes para la toma de decisiones (art. 45) PRETENSIONES De conformidad con los fundamnetos fácticos expuestos, la parte demandante elevó las siguientes pretensiones: 1. Declarar la nulidad absoluta de los actos y decisiones de la asamblea, dejando sin efecto todo lo tratado durante la asamblea por derecho propio de copropietarios del CONDOMINIO AGUAMARINA BEACH RESORT – PROPIEDAD HORIZONTAL; relativas a todos los puntos del orden del día por tratarse de una Asamblea violatoria de los fundamentos legales y también violando el derecho a la participación ciudadana y el derecho a la propiedad. 2.

Como consecuencia de lo anterior, se solicita al Despacho Judicial, ordenar a la administración del Condominio, a los integrantes del Consejo de Administración y al Revisor Fiscal convocar a nueva Asamblea General Ordinaria de copropietarios, con el fin de revocar o validar las decisiones tomadas en ese día especialmente el nombramiento de los miembros del consejo de administración. 3.

Ordenar a los integrantes del Consejo de Administración del Condominio electos en esta asamblea por derecho propio, cesar todo tipo de actuación ostentando tal calidad, o realizar cualquier trámite derivado de la anulada asamblea ordinaria. 4. Advertir a la administradora y representante legal, que las actuaciones y contrataciones realizadas con base en lo decidido en la asamblea que se anula pierden eficacia y se deben revocar. 5.

Ordenar la liquidación de los perjuicios patrimoniales irrogados a la persona jurídica por la convocatoria realizada como derecho propio, por la realización de la asamblea que se anula y por las contrataciones derivadas de esas decisiones anuladas. 6. Condenar en agencias en derecho y costas procesales. SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA Luego del trámite procesal correspondiente, el seis (6) de diciembre de 2023, el Juzgado Décimo Civil del Circuito de Barranquilla profirió sentencia en la cual se resolvió lo siguiente: “PRIMERO: Declarar la nulidad de las decisiones adoptadas en la Asamblea General de Copropietarios que constan en acta del 1° de abril de 2023 del 3 CONDOMINIO AGUAMARINA BEACH RESORT - PROPIEDAD HORIZONTAL, por los motivos expuestos.

SEGUNDO: Ordenar a la copropiedad CONDOMINIO AGUAMARINA BEACH RESORT - PROPIEDAD HORIZONTAL adoptar las medidas necesarias para, convocar dentro de los términos y en la forma legal una nueva asamblea general de copropietarios, donde se subsanen las falencias que motivaron la nulidad declarada en el numeral anterior.

TERCERO: Advertir a la accionada que no podrá ejecutarse ni reproducirse los actos aquí invalidados, ni tendrán efectos retroactivos ni a futuro.

CUARTO: Condenar en costas procesales a la parte demandada CONDOMINIO AGUAMARINA BEACH RESORT - PROPIEDAD HORIZONTAL. Fíjese la suma de Tres Millones Cuatrocientos Ochenta Mil pesos ($3.480.000) como valor de agencias en derecho a cargo de la demandada y a favor del demandante CARLOS EDUARDO VELASCOS ROJAS.” El a quo arribó a esta determinación al encontrar que la asamblea por derecho propio no cumplió con el quórum requerido para la deliberación y para adoptar decisiones.

Inconforme con la decisión, el apoderado judicial de la parte demandada interpuso recurso de apelación. SUSTENTACIÓN DEL RECURSO La parte demandada sustentó el recurso interpuesto con base en los siguientes argumentos: “El juzgado de primera instancia concedió la pretensión de la demanda, con el argumento que la reunión por derecho propio no cumplía con el cuórum suficiente para sesionar.

Ya que debía haber la mitad más 1 de conformidad con la ley 675 de 2001 y el reglamento de propiedad horizontal. Pues para el entender del despacho de primera instancia no se establece un cuórum especial para la asamblea por derecho propio, por lo cual se debe tener como referencia el cuórum normal, esto es, el 51%. Frente a este pronunciamiento del despacho, en audiencia virtual oral presentamos los siguientes reparas: 1.

La asamblea por derecho propio se le debe dar el tratamiento de una asamblea de segunda convocatoria. 2. El cuórum para deliberar se encuentra claramente establecido en el artículo 40 de la ley 675 de 2001. Con fundamento en los reparos hechos ante el juez de instancia, presentaremos nuestros alegatos de conclusión, donde se manifestará de forma clara y precisa porque razón nos encontramos en desacuerdo con la decisión adoptada. 4 La reunión por derecho propio constituye una excepción al régimen ordinario de reuniones del máximo órgano de propiedad.

Se trata de una reunión que permite que los copropietarios se reúnan cuando la reunión ordinaria no se convocó dentro de los primeros 3 meses del año fiscal. Esta reunión busca proteger los derechos de los propietarios y sobre todo su derecho a reunirse como mínimo una vez al año para ejercer los derechos económicos y legales que se desprenden de su calidad de propietario.

Con miras a lograr dicha protección, el legislador estableció expresamente el día, la hora y el lugar para sesionar con el fin de que cualquier propietario tenga la certeza del momento y el lugar en el que se llevará a cabo la reunión y poder acudir si así lo quiere. El artículo 40 de la ley 675 de 2001, establece la asamblea por derecho propio en los siguientes términos:

ARTÍCULO 40. Reuniones por derecho propio. Si no fuere convocada la asamblea se reunirá en forma ordinaria, por derecho propio el primer día hábil del cuarto mes siguiente al vencimiento de cada período presupuestal, en el lugar y hora que se indique en el reglamento, o en su defecto, en las instalaciones del edificio o conjunto a los ocho pasados meridianos (8:00 p.m.).

Una vez analizado el marco normativo de las reuniones por derecho propio, esta establece claramente unas condiciones legales para realizarse, las cuales son la presencia de los propietarios, el lugar, la hora, el día y las decisiones de mayoría calificadas. Sin embargo, la norma no fue clara con el cuórum necesario para sesionar en este tipo de asamblea, por lo cual se toma de manera analógica lo establecido en el artículo 429 del Código de Comercio y no el cuórum establecido en el artículo 45 de la ley 675 de 2001.

Esta interpretación legal, tiene su asevero en el sentido de, si se aplicara lo 5 establecido en el artículo 45 de la ley 675 de 2001, la asamblea por derecho propio debería contar con el 51% de los coeficientes de participación de la copropiedad para poder sesionar. En caso de no lograr ese cuórum, se debería convocar a una segunda convocatoria al 3 día hábil.

Situación que no se encuentra reglamentado en la ley. Pero el artículo 40 de la ley 675 de 2001, si reglamente que, si se realiza la asamblea por derecho propio un día diferente al primer día hábil del mes de abril, se necesitaría del 100% del coeficiente de participación. En este sentido se desnaturalizaría el fin de la norma, que es, que los propietarios ejerzan su derecho a reunirse una vez al año para establecer las decisiones financieras y legales de la copropiedad.

Pues pretender un cuórum de 51% en este tipo de asamblea, limitaría la realización de esta y peor aún, si no se llega a este cuórum, convocar a una segunda convocatorio otro día diferente al primero hábil se necesitaría el 100% del coeficiente de participación. Entonces nos preguntamos cuando se podrá reunir los propietarios por derecho propio.” PROBLEMA JURÍDICO De conformidad con los elementos materiales probatorios, le corresponde a la Sala determinar si en el caso bajo estudio ¿se encontraban dados los presupuestos fácticos y jurídicos para declarar la nulidad del acta de la asamblea por derecho propio realizada el día primero (1°) de abril de dos mil veintitrés (2023) en el condominio AGUAMARINA BEACH RESORT PROPIEDAD HORIZONTAL? CONSIDERACIONES Acerca del proceso de impugnación de actas de asambleas o juntas de socios.

El artículo 382 del C.G.P. expresamente consagra el procedimiento que rige la impugnación de actas de asambleas o juntas directivas de socios. Así la norma en comento expresamente señala: “La demanda de impugnación de actos o decisiones de asambleas, juntas directivas, juntas de socios o de cualquier otro órgano directivo de personas jurídicas de derecho privado, solo podrá proponerse, so pena de caducidad, dentro de los dos (2) meses siguientes a la fecha del acto respectivo y deberá dirigirse contra la entidad.

Si se tratare de acuerdos o actos sujetos a registro, el término se contará desde la fecha de la inscripción. En la demanda podrá pedirse la suspensión provisional de los efectos del acto impugnado por violación de las disposiciones invocadas por el solicitante, cuando tal violación surja del análisis del acto demandado, su confrontación con las normas, el reglamento o los estatutos respectivos invocados como 6 violados, o del estudio de las pruebas allegadas con la solicitud.

El demandante prestará caución en la cuantía que el juez señale. El auto que decrete la medida es apelable en el efecto devolutivo.” Esta norma cobija a todas las personas jurídicas de derecho privado, de modo tal que no opera exclusivamente para las sociedades civiles o comerciales, sino también para las asociaciones, fundaciones, corporaciones e inclusive las agremiaciones de carácter sindical.

De esta forma, siempre que se procure demandar la ilegalidad de un acto de una asamblea o una junta directiva de socios o de cualquier otro órgano de dirección de las personas jurídicas de derecho privado, la única vía es la del proceso verbal de impugnación de acta de asamblea. En relación con la finalidad de este proceso, el profesor Hernán Fabio López Blanco, en su texto Código General del Proceso- Parte Especial-, señala lo siguiente: “Las decisiones que aprueben en esos entes pueden afectar intereses de algunos socios, asociados, miembros, de ellas, etc., usualmente minoritarios, quienes pueden ver menoscabados sus derechos por actos ilícitos de otros que por el hecho de ser mayoría, no pueden tomar determinaciones que atenten contra normas contractuales o legales, de ahí que se brinde esta herramienta para la defensa de sus derechos, sin perjuicios de algunas expresas referencias legales con relación al punto en algunas disposiciones especiales.”1 De esta forma, la finalidad de este proceso es el de despojar de efectos jurídicos los actos revestidos de ilegalidad adoptados al interior de una asamblea de socios o cualquier órgano de dirección de una persona jurídica de derecho privado.

Se trata de un mecanismo expedito para cuestionar no solo las decisiones irregulares adoptadas por los órganos directivos de estas corporaciones, sino incluso, sino incluso las forma cómo se práctica la convocatoria de las asambleas. CASO CONCRETO En el caso bajo estudio, el a quo resolvió declarar la nulidad de las decisiones adoptadas en la asamblea general de copropietarios que constan en acta del 1° de abril de 2023 del CONDOMINIO AGUAMARINA BEACH RESORT PROPIEDAD HORIZONTAL.

El juez de primera instancia arribó a esta decisión al considerar que para el desarrollo de la referida asamblea no se contó con el quórum requerido, toda vez que ésta no sesionó con un número plural de propietarios de unidades privadas que representaran más de la mitad de los coeficientes de propiedad. 1 LÓPEZ BLANCO, Hernán Fabio. Código General del Proceso- Parte Especial.

Dupré Editores. Bogotá Colombia, 2017. Pág. 178. 7 La demandada demuestra su inconformidad frente a esta decisión, argumentando que en las reuniones por derecho propio no se exige cumplir con el quórum consagrado en el artículo 45 de la Ley 675 de 201, sino que a éstas se les debe dar el tratamiento de segunda convocatoria. Así, al sustentar el recurso expresamente señaló: “Una vez analizado el marco normativo de las reuniones por derecho propio, esta establece claramente unas condiciones legales para realizarse, las cuales son la presencia de los propietarios, el lugar, la hora, el día y las decisiones de mayoría calificadas.

Sin embargo, la norma no fue clara con el cuórum necesario para sesionar en este tipo de asamblea, por lo cual se toma de manera analógica lo establecido en el artículo 429 del Código de Comercio y no el cuórum establecido en el artículo 45 de la ley 675 de 2001” En atención a lo anterior, le corresponde al Despacho determinar la validez y veracidad del argumento planteado por el recurrente según el cual, en las reuniones o asambleas por derecho propio, no resulta necesario cumplir con quórum alguno, sino que se les debe otorgar el tratamiento de segunda convocatoria.

Para tales efectos, inicialmente, la Sala debe traer a colación la disposición consagrada en el artículo 40 de la Ley 675 de 2001, que regula las asambleas o reuniones por derecho propio. Así, la norma referida establece: “Si no fuere convocada la asamblea se reunirá en forma ordinaria, por derecho propio el primer día hábil del cuarto mes siguiente al vencimiento de cada período presupuestal, en el lugar y hora que se indique en el reglamento, o en su defecto, en las instalaciones del edificio o conjunto a las ocho pasado meridiano (8:00 p.m.).

Será igualmente válida la reunión que se haga en cualquier día, hora o lugar, sin previa convocatoria, cuando los participantes representen la totalidad de los coeficientes de copropiedad del edificio o conjunto, sin perjuicio de lo previsto en la presente ley, para efectos de mayorías calificadas." De conformidad con la disposición transcrita, la asamblea se reunirá por derecho propio el primer día hábil del cuarto mes siguiente al vencimiento de cada período presupuestal, siempre que ésta no haya sido convocada dentro del período que consagra el artículo 39 de este mismo cuerpo normativo, es decir, dentro de los tres (3) meses siguientes al vencimiento de cada período presupuestal.

La asamblea se llevará a cabo en el lugar y hora que se establezca en el reglamento o, en su defecto, en las instalaciones de la copropiedad a las 8:00 p.m. También podrá sesionar válidamente en cualquier momento, inclusive sin previa convocatoria, siempre que en ella participen la totalidad los coeficientes de copropiedad. 8 La norma establece dos modalidades en las que se podrá reunir la asamblea por derecho propio.

En el escenario inicial, la asamblea sesionará el primer día hábil del cuarto mes siguiente al vencimiento de cada período presupuestal. Cabe precisar que en este escenario inicial no se impone el cumplimiento de un quórum especial o de una mayoría calificada diferente al establecido en la regla general que consagrada el artículo 45 del mismo ordenamiento.

De modo que, al no establecerse excepción alguna en relación con el quórum o mayorías, deberá seguirse la regla general. En el segundo escenario, la norma es más exigente, puesto que, para que sesione válidamente en cualquier momento, incluso sin previa convocatoria, deberá contar con la participación del total los coeficientes de copropiedad del edificio o conjunto.

En el primer escenario, que es precisamente el que convoca la atención de la Sala, se debe insistir que la norma no consagra tratamiento especial o excepcional relacionado con el cumplimiento de quórum o mayorías. Además, no es cierto que exista al interior del ordenamiento norma alguna que equipare este tipo de reuniones a las de segunda convocatoria.

De esta forma, las reuniones por derecho propio deben guiarse por las reglas generales que consagra el artículo 45 de la Ley 675 de 2001 en relación con el quórum requerido para sesionar y las mayorías necesarias para adoptar decisiones. La norma en comento expresamente establece: “Con excepción de los casos en que la ley o el reglamento de propiedad horizontal exijan un quórum o mayoría superior y de las reuniones de segunda convocatoria previstas en el artículo 41, la asamblea general sesionará con un número plural de propietarios de unidades privadas que representen por lo menos, más de la mitad de los coeficientes de propiedad, y tomará decisiones con el voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes de propiedad representados en la respectiva sesión. Para ninguna decisión, salvo la relativa a la extinción de la propiedad horizontal, se podrá exigir una mayoría superior al setenta por ciento (70%) de los coeficientes que integran el edificio o conjunto.

Las mayorías superiores previstas en los reglamentos se entenderán por no escritas y se asumirá que la decisión correspondiente se podrá tomar con el voto favorable de la mayoría calificada aquí indicada. Las decisiones que se adopten en contravención a lo prescrito en este artículo, serán absolutamente nulas.” Conforme se puede advertir, la norma referida establece que la asamblea sesionará válidamente con un número plural de propietarios de unidades privadas que representen por lo menos, más de la mitad de los coeficientes de propiedad y adoptará las decisiones con el voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes representados en la referida reunión. Cabe precisar que las 9 únicas excepciones que contempla esta disposición para el cumplimiento del quórum y las mayorías, hace referencia a las contempladas expresamente a la Ley, en el reglamento de propiedad horizontal y en las reuniones de segunda convocatoria.

Dentro de las excepciones planteadas no se encuentra contempladas las reuniones por derecho propio, de modo que las reglas para llevar a cabo las asambleas de segunda convocatoria no le resultan aplicables a aquellas. Aplica en este caso la máxima según la cual donde el legislador no distingue no le es dado hacerlo al intérprete. En ese orden de ideas, se insiste en que a las reuniones por derecho propio no pueden aplicársele las mismas reglas que se consagran para las asambleas de segunda convocatoria, como lo pretende el recurrente.

En el caso bajo estudio, resulta claro que la asamblea desarrollada el día primero (1°) de abril de 2023, no cumplió con el quórum requerido para sesionar, toda vez que solo alcanzó el 24.94% de los coeficientes de propiedad, según consta en el acta de dicha asamblea. Así las cosas, al no cumplir con el quórum establecido en artículo 45 de la Ley 675 de 2001, la asamblea no podía sesionar válidamente.

De esta forma, las decisiones adoptadas se encontrarían revestidas de nulidad. Conforme a lo anterior, se encentraban dados los presupuestos para declarar la nulidad de las decisiones adoptadas en la Asamblea General de Copropietarios que constan en acta del 1° de abril de 2023 del CONDOMINIO AGUAMARINA BEACH RESORT - PROPIEDAD HORIZONTAL.

Así las cosas, los reparos expuestos por el recurrente no se encuentran llamados a prosperar, razón por la cual se procederá a confirmar la sentencia de primera instancia. DECISIÓN A partir de las consideraciones expuestas, se procederá a confirmar la sentencia de fecha seis (6) de diciembre de 2023, proferida por el Juzgado Décimo Civil del Circuito de Barranquilla al interior del proceso verbal de impugnación de acta de asamblea, seguido por CARLOS EDUARDO VELASCOS ROJAS contra CONDOMINIO AGUAMARINA BEACH RESORT PROPIEDAD HORIZONTAL En mérito de lo expuesto, la Sala Séptima de Decisión Civil Familia del Tribunal Superior Del Distrito Judicial de Barranquilla, administrando Justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, RESUELVE 1.

CONFIRMAR la sentencia de fecha seis (6) de diciembre de 2023, proferida por el Juzgado Décimo Civil del Circuito de Barranquilla al interior del proceso verbal de impugnación de acta de asamblea, seguido por CARLOS EDUARDO VELASCOS ROJAS contra CONDOMINIO 10 AGUAMARINA BEACH RESORT PROPIEDAD HORIZONTAL, de conformidad con las razones expuestas. 2.

Condénese en costas de segunda instancia a la parte demandada. Fíjense como agencias en derecho de segunda instancia la suma equivalente a un (1) S.M.L.M.V. 3. Una vez ejecutoriada la presente providencia, si no fuere recurrida, remítase el expediente al Juzgado de origen.

NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE SONIA ESTHER RODRÍGUEZ NORIEGA Magistrada sustanciadora VIVIAN VICTORIA SALTARÍN JIMÉNEZ Magistrada GUILLERMO RAUL BOTTIA BOHÓRQUEZ Magistrado Firmado Por: Sonia Esther Rodriguez Noriega Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Sala 7 Civil Familia Tribunal Superior De Barranquilla - Atlantico Vivian Victoria Saltarin Jimenez Magistrada Sala 007 Civil Familia Tribunal Superior De Barranquilla - Atlantico 11 Guillermo Raul Bottia Bohorquez Magistrado Sala 02 Civil Familia Tribunal Superior De Barranquilla - Atlantico Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 3eee601b611197c17014aa5a8d9264a166b5e3ff8b44a7c890e60cdf0576b8f9 Documento generado en 25/06/2024 12:21:48 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica