1 CÓDIGO ÚNICO DE RADICACIÓN: 08-001-31-53-001-2023-00283-01.RADICACIÓN INTERNA: 45.572.- TRIBUNAL SUPERIOR DISTRITO JUDICIAL DE BARRANQUILLA SALA QUINTA DE DECISIÓN CIVIL – FAMILIA Barranquilla, Enero Treinta y Uno (31) de Dos mil Veinticinco (2025).MAGISTRADA SUSTANCIADORA: DRA. CARMIÑA GONZÁLEZ ORTIZ. Se procede a resolver el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada sociedad BIFORTAL S.A.S., contra la sentencia fechada 11 de marzo de 2024, proferida por el Juzgado Primero Civil del Circuito de esta ciudad, dentro del proceso Verbal de RESPONSABILIDAD CIVIL CONTRACTUAL – por Incumplimiento de Contrato de Arrendamiento, instaurado por el señor HAROLD ALEXIS VALBUENA ARIAS contra la sociedad BIFORTAL S.A.S.ANTECEDENTES El señor HAROLD ALEXIS VALBUENA ARIAS, presentó demanda contra la sociedad BIFORTAL S.A.S. para que previo el trámite del proceso Verbal se reconozcan las siguientes pretensiones: DECLARATIVAS: 1.
Que se declare terminado el contrato de arrendamiento suscrito entre el señor HAROLD ALEXIS VALBUENA ARIAS y la empresa BIFORTAL S.A.S. celebrado el día 08 de noviembre de 2022. 2. Que se declare a mi poderdante a PAZ y SALVO, por todo concepto, debido a que hasta el momento en que se ocupó el local estaba al día en sus obligaciones. Mi representado ha intentado de diversas maneras realizar la entrega del mismo, como se ha expuesto anteriormente.
CONDENATORIAS: 1. Asimismo, solicito que se condene a la convocada a pagar una indemnización de hasta CIENTO CUARENTA (140) SMLMV por el incumplimiento del contrato al no entregar el inmueble con los servicios públicos de energía y agua. Desde el 19 de noviembre, la convocada tenía conocimiento de que el servicio público de agua no estaba de acuerdo a lo establecido en el contrato.
No obstante, no tomó las medidas necesarias para solucionar el problema, lo que permitió que se invirtieran más de CIENTO CUARENTA MILLONES DE PESOS ($140.000.000) en adecuaciones y otros pre operativos en un local que carecía de servicio público. 2. Solicito el cumplimiento de la cláusula penal estipulada en el contrato, por un valor equivalente a 3 cánones de arrendamiento VEINTISEIS MILLONES CUATROSCIENTOS MIL PESOS ($26.400.000).
Este incumplimiento se fundamenta en que, al momento de la firma del contrato, el local carecía de los servicios públicos de energía eléctrica al estar compartiendo dicho consumo con el local del piso inferior, así como también de acueducto, alcantarillado y aseo, y la empresa Despacho Seis (06) Civil Familia Tribunal Superior Distrito Judicial de Barranquilla, Carrera 45 No. 44-20 Piso 3 Email: seccfbqlla@cendoj.ramajudicial.gov.co 1 2 CÓDIGO ÚNICO DE RADICACIÓN: 08-001-31-53-001-2023-00283-01.RADICACIÓN INTERNA: 45.572.- demandada ofreció un inmueble simulando que si contaba con dichos servicios.
Esta situación fue ratificada en el acta de entrega. A pesar de haber sido notificada con suficiente antelación, la demandada no tomó las correcciones pertinentes en un tiempo coherente, lo que ocasionó perjuicios significativos a mi representado. 3. Solicito se condene a la demandada al pago a favor del demandante la suma de CUATRO MILLONES DOSCIENTOS MIL PESOS ($4.200.000) con ocasión a los pagos adicionales que tuvo que realizar mi representado a la administración del edificio Centro Comercial Barcelona Plaza para contar con servicio de agua. 4.
Solicito se condene a la demandada al pago a favor del demandante la suma de OCHO MILLONES NOVECIENTOS VEINTICINCO MIL PESOS ($8.925.000) correspondientes al pago de depósito que efectuó mi cliente al momento de la celebración del contrato de arrendamiento. Las anteriores pretensiones se hacen con base en los siguientes hechos que así se sintetizan: Primero: En fecha 08 de noviembre de 2022, mi poderdante HAROLD ALEXIS VALBUENA ARIAS, suscribió contrato de arrendamiento con la sociedad BIFORTAL S.A.S, identificada con NIT. 901.500.903-0, y representada legalmente por la señora BEATRIZ ELENA BUSTAMANTE MEJIA, identificada con la cédula de ciudadanía No. 1.064.794.258, para el arrendamiento de local comercial de un inmueble ubicado en la Carrera 46 No. 85–12, Local 201, Centro Comercial Barcelona Plaza de la ciudad de Barranquilla, con una duración de un (1) año, contados a partir del día 14 de noviembre de 2022, y venciéndose el día 14 de noviembre de 2023.
Segundo: Tanto en el contrato de arrendamiento de local comercial, así como en el acta de entrega del inmueble realizada el día 15 de noviembre de 2022, se relaciona los servicios públicos domiciliarios de energía eléctrica y agua potable, por lo que se entendería que el inmueble ya contaba con los medidores y/o contadores de energía eléctrica y agua potable de las prestatarias de servicios públicos al momento de suscribirse el contrato.
Tercero: El día 19 de noviembre de 2022, mi poderdante HAROLD ALEXIS VALBUEN ARIAS, envía un correo electrónico al siguiente buzón: bifortaladmon@gmail.com, en el que informa que el inmueble ubicado en la Carrera 46 No. 85–12, Local 201, Centro Comercial Barcelona Plaza de la ciudad de Barranquilla, no cuenta con los servicios públicos domiciliarios de energía eléctrica y agua potable, además que los medidores y/o contadores son compartidos con el local del piso inferior del centro comercial, por lo que su local arrendado adolece de los mismo.
Cuarto: El día 09 de diciembre de 2022, fue alquilado el local comercial del piso inferior del inmueble arrendado por mi prohijado (Local No. 102), procediéndose en el acto a retirársele el servicio público domiciliario de energía electricidad al local de mi representado, toda vez que el mismo estaba conectado al medidor del local del piso inferior.
Despacho Seis (06) Civil Familia Tribunal Superior Distrito Judicial de Barranquilla, Carrera 45 No. 44-20 Piso 3 Email: seccfbqlla@cendoj.ramajudicial.gov.co 2 3 CÓDIGO ÚNICO DE RADICACIÓN: 08-001-31-53-001-2023-00283-01.RADICACIÓN INTERNA: 45.572.- Quinto: El día 11 de diciembre de 2022, mi poderdante envió un correo electrónico a la inmobiliaria, dirigido al buzón: bifortaladmon@gmail.com, solicitándoles procedieran con la instalación de un medidor contador propio respecto al servicio de energía. Sexto: En el mes de marzo de 2023, la administración del edificio informó que el local estaba siendo abastecido de agua a través de la tubería destinada para las áreas comunes, situación que existía desde antes de que mi cliente ocupara el local.
La administración procedió a cortar el suministro de agua. Ante esta situación, en una reunión encabezada por Valentina Jiménez de la inmobiliaria, se solicitó que se permitiera mantener el suministro de manera temporal, asegurando que el inconveniente se resolvería en pocas semanas. Esta se presentó como la única solución posible. Mi cliente se vio obligado a acceder, ya que se había realizado una inversión en remodelación y pre operativos que superaba los CIENTO CUARENTA MILLONES DE PESOS ($140.000.000) según consta en el balance contable que se aporta.
Es importante destacar que, de haber tenido conocimiento de esta situación, mi cliente no habría procedido a firmar el contrato ni a realizar las obras e inversiones. Este evento también obligó a mi cliente a realizar un pago adicional a la administración para garantizar el suministro de agua potable, lo cual nunca fue lo acordado en el contrato.
Séptimo: El día 10 de julio de 2023, mi poderdante envió un nuevo correo electrónico a la inmobiliaria: bifortaladmon@gmail.com, solicitándoles que sea resuelta la problemática del medidor y las acometidas del servicio público domiciliario de agua potable, ya que el señor HAROLD ALEXIS VALBUENA ARIAS, continuaba realizando los pagos adicionales a la administración por el suministro del servicio público de agua potable.
Octavo: En el mes de junio del 2023, mi prohijado reclamo ante la empresa de servicios públicos domiciliarias de energía eléctrica AIRE SA, el aumento injustificado del consumo en mes facturado, empero de manera oportuna, fue cancelado ante la empresa AIRE SAESPD, la suma de TRES MILLONES QUINIENTOS MIL PESOS ($3.500.000) por sumas no reclamadas, mientras se desataba la reclamación. A su vez el convocante había realizado un depósito al inicio del contrato, por la suma de OCHO MILLONES NOVECIENTOS VEINTICINCO MIL PESOS ($8.925.000), y según el contrato era para el pago de servicios públicos, en el momento de la entrega.
Noveno: El señor HAROLD ALEXIS VALBUENA ARIAS, a través de apoderado, envía el día 07-28 del 2023, a las 12:58, un comunicado exponiéndole la necesidad de llegar a un arreglo amigable en la terminación del contrato de arriendo de local comercial, inicialmente por temas económicos, pero advirtiendo por un profesional del derecho en la imposibilidad de seguir ejecutando el objeto contractual de su negocios, como es el de restaurante bar, dada la falta del servicios públicos domiciliario de agua potable.
Toda vez que, de seguir así, violarían las siguientes disposiciones normativas: artículo 16, Parágrafo único, de la ley 142 de 1994, articulo 4, 5, 11, 15, 26, del Decreto 302 del 2000, articulo 2.3.1.3.2.3.1.3, y articulo 2.3.1.3.3.2.1.5.3.1.2, del Decreto 1078 del 2015, Ley 09 de 1979, Código Sanitario Nacional, Resolución 2.674 de 2013, Clausula vigésima, numeral 3 inciso c.) del contrato de condiciones uniformes del servicio público domiciliario de agua potable y saneamiento básico.
Despacho Seis (06) Civil Familia Tribunal Superior Distrito Judicial de Barranquilla, Carrera 45 No. 44-20 Piso 3 Email: seccfbqlla@cendoj.ramajudicial.gov.co 3 4 CÓDIGO ÚNICO DE RADICACIÓN: 08-001-31-53-001-2023-00283-01.RADICACIÓN INTERNA: 45.572.- Décimo: El señor HAROLD ALEXIS VALBUENA ARIAS, a través de su apoderado, envió el día 07- 31 del 2023, a las 19:18, un comunicado exponiendo la necesidad de entregar y llegar a un arreglo amigable en la terminación del contrato de arriendo de local comercial.
En dicho comunicado se detallaron normativamente los supuestos incumplimientos por parte de los arrendadores hacia mi prohijado, manteniendo siempre una actitud conciliadora. Adicionalmente, el día 27 de julio se solicitó una reunión con el área encargada de este tema en la empresa BIFORTAL a través de WhatsApp en comunicación con Valentina Jiménez.
Asimismo, se realizó una visita a las oficinas el 28 de julio, donde se tuvo un encuentro con Valentina Jiménez. Durante esta reunión se le preguntó personalmente cuándo se podría llevar a cabo una reunión con el área encargada, sin embargo, no se obtuvo respuesta por parte de la señorita Jiménez. Décimo Primero: El señor Harold Alexis Valbuena Arias, el 15 de agosto del año 2023 a través de su apoderado, solicitó ante la Fundación Liborio Mejía un proceso de conciliación para la terminación del contrato, entrega de inmueble y reconocimiento y pago de indemnización. Esta fue convocada para el 24 de agosto de la presente anualidad.
La conclusión fue que se declaró fallida debido a que la demandada BIFORTAL, no asistió como tampoco justificó su inasistencia de acuerdo a los requisitos exigidos. Décimo Segundo: La empresa pública Triple A emitió una certificación con fecha del 8 de septiembre, donde se confirma que el inmueble ubicado en la carrera 46 No. 85-12 LC 201 carece de servicio activo ante la empresa de acueducto, alcantarillado y aseo.
No cuenta con acometida ni medidor. Este hecho constituye un incumplimiento al contrato suscrito entre las partes. Además, representa un riesgo de sanciones para mi representado, dada la conexión irregular. Aun en el caso de solicitar la instalación de los servicios, persiste un riesgo, ya que, en el momento de llevar a cabo dicha instalación, se encontrarían con una conexión irregular a la tubería de aguas comunes del edificio.
Es importante destacar que esta conexión irregular existía antes de la ocupación del local por parte de mi representado, lo cual evidencia un incumplimiento previo al inicio del contrato. Décimo Tercero: Si mi apoderado hubiera tenido conocimiento de este hecho, no habría alquilado dicho local. Además, una vez en operación, el local estaría expuesto a riesgos de sanciones.
Por tal motivo, continuar con el restaurante operativo representaba un riesgo evidente. Solicitar la instalación de acometida, contador y servicios una vez operativo sería también riesgoso, ya que durante la visita de la empresa se podría evidenciar la existencia de una conexión irregular que existía antes de que el local fuera alquilado a mi apoderado.
Décimo Cuarto: Cabe anotar que el inmueble fue entregado con una deuda en la administración del edificio Centro Comercial Barcelona Plaza por la suma de TREINTA Y UN MILLONES SETECIENTOS SESENTA Y TRES MIL VEINTIDOS PESOS (31.763022), y los pagos que realizados por cuota de administración fueron recibidos como parte de ese pago, lo cual la empresa BIFORTAL S.A.S. no informó dicha deuda al momento de la celebración del contrato de arrendamiento, mi cliente tuvo conocimiento luego del primer mes con el primer pago de cuota de administración. Despacho Seis (06) Civil Familia Tribunal Superior Distrito Judicial de Barranquilla, Carrera 45 No. 44-20 Piso 3 Email: seccfbqlla@cendoj.ramajudicial.gov.co 4 5 CÓDIGO ÚNICO DE RADICACIÓN: 08-001-31-53-001-2023-00283-01.RADICACIÓN INTERNA: 45.572.- Décimo Quinto: Solicitamos audiencia de entrega de inmueble arrendado ante la Inspección Novena de Policía, de la cual se produjo acta de fecha 02 de noviembre de 2023 en la que se acepta la entrega del inmueble por encontrarse desocupado, limpio, pintado y sin servicios públicos independientes.
ACTUACIONES DE PRIMERA INSTANCIA Por auto de fecha 04 de diciembre de 2023, se inadmitió la demanda y una vez subsanada la demanda se admitió el 07 de diciembre de 2023, por el Juzgado Primero Civil del Circuito de Barranquilla, notificada la sociedad demandada dejó transcurrir en silencio el traslado de la demanda. El 15 de febrero de 2024, se da inicio a la audiencia de que trata el artículo 372 del C.G.P., a la cual no asistió el representante legal de la sociedad demandada, ni tampoco presentó excusa de su no comparecencia a la audiencia inicial, quien deberá justificar su inasistencia en los términos señalados por el legislador.
No existe ánimo conciliatorio. La parte demandada presenta solicitud de nulidad, de la cual se le da traslado a la parte demandante y se suspende la audiencia. El 21 de febrero de 2024, se continua la audiencia, a la cual no asistió el representante legal de la sociedad demandada, ni tampoco presentó excusa de su inasistencia a la audiencia inicial, por lo que se aplicarán las consecuencias procesales que contempla el artículo 372 del C.G.P. A continuación, se decide negar la solicitud de nulidad de indebida notificación, falta de competencia y vinculación de Litis consorcio necesario, decisión notificada en estrado.
Se surten las etapas de fijación del litigio, saneamiento, sin que exista causal de nulidad, se decretan las pruebas solicitadas por la parte demandante, decisión contra la cual la parte demandada presentó recurso de reposición y luego del traslado correspondiente el Juez A-quo resuelve el recurso, manteniendo la decisión, suspendiéndose la audiencia. – El 27 de febrero de 2024, se continua la audiencia, se evacuaron las pruebas decretadas, la etapa de alegatos y se profirió sentencia, en la cual se ordenó: “PRIMERO: Declarar resuelto por incumplimiento del arrendador empresa BIFORTAL SAS, el contrato de arrendamiento, celebrado el día 08 de noviembre de 2022, con el señor HAROLD ALEXIS VALBUENA ARIAS, para el arrendamiento de local comercial de un inmueble ubicado en la Carrera 46 No. 85-12, Local 201, Centro Comercial Barcelona Plaza de la ciudad de Barranquilla, por los motivos anotados.
SEGUNDO: Declarar al señor HAROLD ALEXIS VALBUENA ARIAS, paz y salvo por todo concepto, dado que, hasta el momento en que desocupó el local comercial ubicado en la Carrera 46 No. 85-12, Local 201, Centro Comercial Barcelona Plaza de la ciudad de Barranquilla, se encontraba totalmente al día en sus obligaciones.
TERCERO: Como consecuencia de la anterior declaración, se ordena el reconocimiento de las restituciones señaladas en la parte considerativa y de acuerdo a ella, así: Ordenar a la demandada empresa BIFORTAL SAS, a restituir, al señor HAROLD ALEXIS VALBUENA ARIAS, a más tardar al tercer (3) día siguiente a la ejecutoria de este proveído, la suma líquida de OCHO MILLONES NOVECIENTOS VEINTICINCO MIL PESOS ($8.925.00.oo m/l), por concepto de pago de Despacho Seis (06) Civil Familia Tribunal Superior Distrito Judicial de Barranquilla, Carrera 45 No. 44-20 Piso 3 Email: seccfbqlla@cendoj.ramajudicial.gov.co 5 6 CÓDIGO ÚNICO DE RADICACIÓN: 08-001-31-53-001-2023-00283-01.RADICACIÓN INTERNA: 45.572.- depósito efectuado, en virtud de lo señalado en la parte considerativa de esta sentencia. Esta suma producirá intereses legales a partir de la ejecutoria de esta providencia.
CUARTO: Condénese a la empresa BIFORTAL SAS, a pagar al señor HAROLD ALEXIS VALBUENA ARIAS, por concepto de CLAUSULA PENAL, la suma de VEINTISEIS MILLONES CUATROCIENTOS MIL PESOS ($26.400.000.oo m/i), equivalente a tres (3) cánones de arrendamiento por las razones expuestas en la parte motiva de esta sentencia.
QUINTO: Denegar el pedimento de condena a la empresa demandada BIFORTAL SAS, al pago a favor, del demandante, por la suma de CUATRO MILLONES DOSCIENTOS MIL PESOS ($4.200.000.oo m/l), con ocasión a los pagos adicionales que tuvo que realizar el señor HAROLD ALEXIS VALBUENA ARIAS, a la administración del Edificio Centro Comercial Barcelona Plaza, para contar con servicio de agua, por las razones expuestas en la parte motiva de este proveído.
SEXTO: Denegar el pedimento de condena por perjuicios por la suma de CIENTO CUARENTA (140) SMLMV, por el incumplimiento del contrato, por las motivaciones expuestas en la parte considerativa de esta sentencia.
SEPTIMO: Condenar en costas procesales a la empresa demandada BIFORTAL SAS, y a favor de la parte demandante señor HAROLD ALEXIS VALBUENA ARIAS.
OCTAVO: Impóngase a la empresa demandada BIFORTAL SAS, multa de cinco (5) salarios mínimos legales mensuales vigente, suma que deberá consignar la empresa aquí sancionada en la cuenta del Consejo Superior de la Judicatura, en virtud de lo pontificado den el numeral 4 inc. 5 del art. 372 del CGP. Póngase en conocimiento al Consejo Superior de la Judicatura lo aquí resuelto, para lo de su cargo, remitiendo copia autentica de esta decisión bajo los parámetros del art. 144 del CGP.
Ofíciese.
NOVENO: Fijar la suma de TRECE MILLONES CUATROCIENTOS SESENTA Y CUATRO MIL TRESCIENTOS SESENTA Y CINCO PESOS ($13.464.375.oo m/l), como valor de agencias en derecho que deberán incluirse en la respectiva liquidación aludida en el numeral anterior, a cargo de la parte demandada BIFORTAL SAS, y a favor de la parte demandante HAROLD ALEXIS VALBUENA ARIAS.
(Art. 366 Núm. 4° del CGP y el numeral 1, del artículo 5° del Acuerdo PSAA16-10554 del 5 de agosto de 2016 de la Sala Administrativa del Consejo Superior de la Judicatura). Contra la anterior decisión, la parte demandada interpone recurso de apelación, el cual es concedido.
FUNDAMENTOS DEL A-QUO Señala el A-quo que el contrato de arrendamiento es de aquellos que produce obligaciones recíprocamente, una (el arrendador), a conceder el uso o goce temporal de una cosa y la otra (el arrendatario), a pagar por ese uso o goce un precio cierto (renta). De todo contrato emanan obligaciones para las partes, entre los cuales y a cargo del arrendador, se encuentra, la contenida en el ordinal 3° del artículo 1982 del Código Civil, que consiste en librar al arrendatario de toda perturbación o embarazo en el goce de la cosa arrendada, esto es, permitir el uso y goce, procurando que se encuentre a gusto, ya que la forma como se presente el bien al momento de arrendarlo, se constituye en la razón que induce al arrendatario a contratar, esta perturbación en el cumplimiento, crea la posibilidad de que se afecta el contrato de arrendamiento en su estructura como consecuencias, como la merma o disminución en el goce del arrendamiento.
Despacho Seis (06) Civil Familia Tribunal Superior Distrito Judicial de Barranquilla, Carrera 45 No. 44-20 Piso 3 Email: seccfbqlla@cendoj.ramajudicial.gov.co 6 7 CÓDIGO ÚNICO DE RADICACIÓN: 08-001-31-53-001-2023-00283-01.RADICACIÓN INTERNA: 45.572.Luego de analizado el material probatorio, concluye que la empresa demandada incumplió con las estipulaciones pactadas en el contrato de arrendamiento, en la medida que entregó el local 201, del Edificio Barcelona Plaza, sin los medidores y las acometidas de agua potable y energía eléctrica, en la forma y plazo estipulado en el documento báculo de examen, máxime cuando hasta el hartazgo está demostrado que había recibido diversas reclamaciones del señor HAROLD ALEXIS VALBUENA ARIAS, sin embargo, la empresa demandada nunca dio solución a dicha problemática, lo cual conllevó al señora VALBUENA ARIAS a entregar el local, configurándose ello, en un incumplimiento del contrato de arrendamiento analizado; siendo tal ocurrencia razón suficiente para declarar la resolución de ese negocio jurídico.
Que ese incumplimiento es aún más evidente, cuando se reflexiona que nunca la empresa demandada honró las obligaciones condensadas en las estipulaciones del contrato, en razón que nunca especificó motivaciones serias en el intrínseco de la tutela judicial, dado que, se sustrajo de contestar la demanda, proponer medios exceptivos, y de no asistir a las audiencias, por lo que se harán de presumir de ciertos los hechos susceptibles de confesión, contenidos en la demanda salvo que la ley atribuya otro efecto, ello de conformidad con el artículo 97 del CGP.
En lo referente a la indemnización de perjuicios, señala que le correspondía al demandante señor HAROLD ALEXIS VALBUENA ARIAS, demostrar la existencia de los mismo, al tener la carga de la prueba, y analizadas las pruebas allegadas, no se encuentra demostrado ningún perjuicio, por lo que deniega dicha pretensión. – En cuanto al pedimento de condenar a la sociedad demandada a pagar al demandante la suma de $8.925.000, por concepto de depósito que pagó el demandante al momento de celebrar el contrato de arrendamiento, se accedió a dicho pedimento, al existir los pedimentos legales para pedir su devolución, tal como quedó estipulado en el contrato de arrendamiento.
Ante las ausencias injustificadas a las audiencias, se impone la multa a la empresa demandada de cinco (05) salarios mínimos mensuales vigentes, de acuerdo al numeral 4°, inciso 5° del artículo 372 del CGP. En relación con la cláusula penal, estipulada en el contrato de arrendamiento, equivalente a tres (03) cánones de arrendamiento, y al quedar demostrado el incumplimiento de la parte demandada se impone la condena en mención. - FUNDAMENTOS DEL RECURSO De conformidad con lo establecido en el artículo 322 numeral 1 inciso 2° y numeral 3° del Código General del Proceso, son razones que justifican el disenso, las que adelante señalo, simultáneamente con la sustentación del recurso. 1ª.- Del incumplimiento declarado: Para la prosperidad de esta pretensión el a-quo discurrió como sigue: “Ese incumplimiento es aún más evidente, cuando se reflexiona en que nunca la empresa demandada honró las obligaciones condensadas en las estipulaciones del contrato, en razón que nunca especificó motivaciones serias en el intrínseco de la tutela judicial, dado que, se sustrajo de contestar la demanda, proponer medios exceptivos, y de no asistir a las audiencias, por lo que se harán de presumir de ciertos los hechos susceptibles de confesión contenidos en la demanda, salvo que la ley atribuya otro efecto, ello de conformidad con lo pontificado en el art 97 del CGP” (Mayúsculas añadidas).
Despacho Seis (06) Civil Familia Tribunal Superior Distrito Judicial de Barranquilla, Carrera 45 No. 44-20 Piso 3 Email: seccfbqlla@cendoj.ramajudicial.gov.co 7 8 CÓDIGO ÚNICO DE RADICACIÓN: 08-001-31-53-001-2023-00283-01.RADICACIÓN INTERNA: 45.572.No obstante, se remarca que todo esto ocurrió como consecuencia de los hechos que dieron motivo a la solicitud de nulidad denegada.
De haberse permitido la defensa real de la demandada a conclusión contraria se habría arribado. 2ª.- La posición del demandante: a.-El demandante actuó en contra de sus actos propios debido a que conforme al acta de entrega recibió el local a entera satisfacción. Luego, en el desarrollo o ejecución del contrato se amoldó a las circunstancias del local para, finalmente, demandar el “incumplimiento” de su contraparte contractual rompiendo la fusión de voluntades que dieron nacimiento al contrato (Art. 1502, núm. 2 del CC).
Ir en contra de los actos propios rompe el principio de buena fe y, sabido es, el legislador protege la buena fe y sanciona la mala fe. b.- De la misma manera incumplió sus deberes secundarios de conducta entendidos como el conjunto de obligaciones que las partes contraen de manera implícita al celebrar un contrato. Y, averiguado está, que estos deberes se suman a las obligaciones principales que se establecen en el contrato y tienen como objetivo complementarlas y garantizar la seguridad jurídica en la relación contractual.
En resumen, la sentencia traslada la negligencia del arrendatario en el deber de auto protección y, de auto información, a la parte demandante en lugar de imputárselo a quien corresponde, es decir, al arrendatario imprudente (culpable). Por consecuencia, la sentencia es errónea al proteger la mala fe del arrendatario, el que, además, no demostró fehacientemente el cumplimiento de sus obligaciones contractuales. 3ª.
En cuanto a la aplicación de la cláusula penal: La cláusula penal es plurifacética puesto que unas veces es razón de apremio y, otras, de tasación anticipada de perjuicios. A este respecto la sentencia no calificó, es decir, no estableció la naturaleza jurídica de la cláusula penal, y de las agencias en derecho, simplemente, de manera irreflexiva la aplicó. CONSIDERACIONES Sea lo primero dejar determinado, que debe tenerse en cuenta al momento de resolver el recurso de apelación el inciso 1° del artículo 328 del C.G.P. que dispone: “Art. 328.- El juez de segunda instancia deberá pronunciarse solamente sobre los argumentos expuestos por el apelante, sin perjuicio de las decisiones que deba adoptar de oficio, en los casos previstos por la ley.”. – En el caso que nos ocupa, nos encontramos dentro de un proceso de Responsabilidad Civil Contractual por incumplimiento de Contrato de Arrendamiento.
Despacho Seis (06) Civil Familia Tribunal Superior Distrito Judicial de Barranquilla, Carrera 45 No. 44-20 Piso 3 Email: seccfbqlla@cendoj.ramajudicial.gov.co 8 9 CÓDIGO ÚNICO DE RADICACIÓN: 08-001-31-53-001-2023-00283-01.RADICACIÓN INTERNA: 45.572.- No existe discusión alguna, respecto de la existencia del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, siendo ARRENDADOR la sociedad BIFORTAL SAS, representada legalmente por la señora BEATRIZ ELENA BUSTAMANTE MEJIA y ARRENDATARIO el señor HAROLD ALEXIS VALBUENA ARIAS, de fecha 08 de noviembre de 2022, en relación con el inmueble situado en la Carrera 46 No. 85-12, local 201, del Centro Comercial Barcelona Plaza de la ciudad de Barranquilla.
De acuerdo al artículo 1973 del Código Civil el arrendamiento es un contrato en el que las dos partes se obligan recíprocamente la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por éste goce, obra o servicio un precio determinado. A su vez, el artículo 1982 ibídem, dispone: “ARTICULO 1982. <OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR>.
El arrendador es obligado: 1.) A entregar al arrendatario la cosa arrendada. 2.) A mantenerla en estado de servir para el fin a que ha sido arrendada. 3.) A librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa arrendada.” En el primer reparo alega la impugnante que el A-quo, consideró aún más evidente el incumplimiento de la parte demandada, al tener en cuenta que nuca especificó motivaciones serias, dado que, se sustrajo de contestar la demanda, proponer medios exceptivos y de no asistir a las audiencias, por lo que se presumieron como ciertos los hechos susceptibles de confesión contenidos en la demanda, no obstante ello ser cierto, remarca que todo ello ocurrió como consecuencia de los hechos que dieron motivo a la solicitud de nulidad denegada, que de haberse permitido la defensa real de la demandada se hubiere arribado a otra conclusión.La parte demandada, a través de apoderado judicial, presenta incidente de nulidad luego de dejar transcurrir en silencio el traslado de la demanda, invocando como causales: Falta de Competencia e Indebida Notificación del auto admisorio de la demanda, así mismo, solicitó Integración del Litis Consorcio Necesario.
En audiencia de fecha 15 de febrero de 2024, se dio traslado a la parte demandante del escrito de nulidad presentado por la parte demandada, audiencia que fue suspendida y se continuo el 21 de febrero de 2024, dentro de la cual se resolvió denegar la solicitud de nulidad y de Integración del Litis Consorcio Necesario, decisión contra la cual la parte demandada, no interpuso recurso alguno, decisión quedó debidamente ejecutoriada y es de obligatorio cumplimiento para las partes.
Si la parte demandada no estaba de acuerdo con la decisión que denegó la solicitud de nulidad impetrada, tuvo a su disposición los mecanismos procesales necesarios, para atacar dicha decisión ante el mismo Juez A-quo y ante esta Superioridad, no siendo de recibo el reparo presentado, alegando una situación hipotética, que no se presentó dentro del proceso, por lo que este reparo no prospera.
Despacho Seis (06) Civil Familia Tribunal Superior Distrito Judicial de Barranquilla, Carrera 45 No. 44-20 Piso 3 Email: seccfbqlla@cendoj.ramajudicial.gov.co 9 10 CÓDIGO ÚNICO DE RADICACIÓN: 08-001-31-53-001-2023-00283-01.RADICACIÓN INTERNA: 45.572.- En el segundo reparo, se alega que la sentencia traslada la negligencia del arrendatario en el deber de auto protección y, de auto información, a la parte demandante en lugar de imputárselo a quien corresponde, es decir, al arrendatario imprudente (culpable).
Por consecuencia, la sentencia es errónea al proteger la mala fe del arrendatario, el que, además, no demostró fehacientemente el cumplimiento de sus obligaciones contractuales. Al respecto, es procedente traer a colación el artículo 769 del C.C. que dispone: “Artículo 769: La buena fe se presume, excepto en los casos en que la ley establece la presunción contraria.
En todos los otros casos, la mala fe deberá probarse.” No existe en el plenario prueba alguna, que lleven a la conclusión que el demandante actúo de mala fe, al momento de suscribir el contrato de arrendamiento, por el contrario, quedó en evidencia, que la parte demandante comunicó a la sociedad demandada, en forma insistente, el hecho de no contar con los servicios públicos domiciliarios de energía eléctrica y agua potable, omitiendo proveerle el medidor de energía y el medidor de agua, servicios públicos indispensables para el funcionamiento del restaurante que operaba en el local arrendado, situación que nunca se resolvió, por lo que no prospera el reparo invocado.
En el reparo tercero, se alega, que la cláusula penal, es plurifacética puesto que unas veces es razón de apremio y, otras, de tasación anticipada de perjuicios y en la sentencia impugnada, no se estableció la naturaleza jurídica de la cláusula penal, y de las agencias en derecho, simplemente, de manera irreflexiva la aplicó. El art. 1592 del Código Civil, señala: “La cláusula penal es aquélla en que una persona, para asegurar el cumplimiento de una obligación, se sujeta a una pena que consiste en dar o hacer algo en caso de no ejecutar o retardar la obligación principal”.
Señaló el A-quo en la sentencia impugnada, que las partes estipularon la cláusula penal como una sanción, para el incumplimiento de las obligaciones contractuales, por lo que, demostrado el incumplimiento por parte del arrendador, se imponía su reconocimiento a favor del contratante cumplido, o sea, es lo que se ha denominado tasación anticipada de los perjuicios, por lo que este reparo no prospera.
En relación con el monto de las agencias en derecho, de acuerdo al numeral 5° del artículo 366 del C.G.P. dispone que el monto d las agencias en derecho sólo podrán controvertirse mediante los recursos de reposición y apelación contra el auto que apruebe la liquidación de costas, por tanto, no prospera eta reparo. Al no haber prosperado los reparos invocados por la parte demandada, se impone confirmar el proveído impugnado. - Despacho Seis (06) Civil Familia Tribunal Superior Distrito Judicial de Barranquilla, Carrera 45 No. 44-20 Piso 3 Email: seccfbqlla@cendoj.ramajudicial.gov.co 10 11 CÓDIGO ÚNICO DE RADICACIÓN: 08-001-31-53-001-2023-00283-01.RADICACIÓN INTERNA: 45.572.- En mérito de lo expuesto, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Barranquilla, Sala Quinta de Decisión Civil – Familia, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la ley, R E S U E L V E:
PRIMERO: CONFIRMAR la sentencia de fecha marzo 11 de 2024, proferida por el Juzgado Primerio Civil del Circuito de esta ciudad.
SEGUNDO: CONDENAR en costas en esta instancia a la parte demandada. Inclúyase la suma de UN SALARIO MINIMO LEGAL MENSUAL VIGENTE, como Agencias en Derecho. Désele aplicación al artículo 366 del C.G.P.TERCERO: Ejecutoriado este proveído, no existiendo expediente físico que devolver al Juez A- quo, por la Secretaría de esta Sala, remítase al correo electrónico del Juzgado Primero Civil del Circuito de esta ciudad, y póngase a disposición lo actuado por esta Corporación.
NOTIFIQUESE Y CÚMPLASE, CARMIÑA GONZÁLEZ ORTIZ BERNARDO LOPEZ SONIA ESTHER RODRIGUEZ NORIEGA Firmado Por: Carmiña Elena Gonzalez Ortiz Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Sala 6 Civil Familia Tribunal Superior De Barranquilla - Atlantico Bernardo Lopez Magistrado Sala 001 Civil Familia Tribunal Superior De Barranquilla - Atlantico Sonia Esther Rodriguez Noriega Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Sala 7 Civil Familia Tribunal Superior De Barranquilla - Atlantico Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Despacho Seis (06) Civil Familia Tribunal Superior Distrito Judicial de Barranquilla, Carrera 45 No. 44-20 Piso 3 Email: seccfbqlla@cendoj.ramajudicial.gov.co 11 12 CÓDIGO ÚNICO DE RADICACIÓN: 08-001-31-53-001-2023-00283-01.RADICACIÓN INTERNA: 45.572.- Código de verificación: 5f1741293d78962be66c4bd0732ae0c18983841a5d02ca0b249b8022d92 f78fb Documento generado en 31/01/2025 10:38:34 AM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica Despacho Seis (06) Civil Familia Tribunal Superior Distrito Judicial de Barranquilla, Carrera 45 No. 44-20 Piso 3 Email: seccfbqlla@cendoj.ramajudicial.gov.co 12