REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ SALA QUINTA DE DECISIÓN CIVIL Magistrada Ponente: AÍDA VICTORIA LOZANO RICO Bogotá D.C., veinticuatro (24) de abril de dos mil veintiséis (2026). Proyecto discutido en Salas de Decisión celebrada el 16 y 23 de abril de 2026, aprobado en esta última.
Ref. Proceso verbal de responsabilidad civil extracontractual de YOLANDA VALENCIA GRANADA y otra contra CENTRO COMERCIAL ISERRA 100 y otros. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-31-03-035-2013-00742-02. I. ASUNTO POR RESOLVER Se decide el recurso de apelación interpuesto por las convocantes Yolanda Valencia Granada y Marcela Peñuela Bermúdez, frente al fallo proferido el 21 de julio de 2025, por el Juzgado Cincuenta y Uno Civil del Circuito Adjunto Transitorio de este distrito, dentro del proceso verbal de responsabilidad civil extracontractual que promovieron contra el Centro Comercial Iserra 100, Grandes Superficies de Colombia S.A. y Fiducia Colmena S.A., vocera del patrimonio autónomo fideicomiso Carrefour local 102, Iserra 100.
II.
ANTECEDENTES 1. Pretensiones. Yolanda Valencia Granada y Marcela Peñuela Bermúdez, por intermedio de vocero judicial, accionaron en contra del Centro Comercial Iserra 100, Grandes Superficies de Colombia S.A. y Fiduciaria Colmena S.A. vocera del Patrimonio Autónomo Fideicomiso Carrefour Local 102 Iserra 100, reclamando que se declarara la responsabilidad civil extracontractual de las convocadas por: (i) la habilitación como zona de maniobras logísticas de un espacio de destinación peatonal exclusiva;
(ii) los deterioros estructurales sobrevenidos al predio de las accionantes como secuela del almacenamiento indebido de mercancías sobre su cubierta; y (iii) la condena solidaria al resarcimiento de los menoscabos patrimoniales acreditados, discriminados en daño emergente por $224.762.820 y lucro cesante por $9.818.352, con actualización monetaria a la fecha del fallo y condena en costas frente a eventual contradicción. 2.
Sustento Fáctico. En apoyo de sus aspiraciones, expusieron que mediante escritura pública No.1826 del 9 de julio de 1996, extendida ante la Notaría Quince del Círculo de Bogotá, las convocantes adquirieron el local comercial 120 ubicado en la transversal 55 No. 98-66 del Centro Comercial Iserra 100, P.H., matrícula inmobiliaria 50N-20254024, con vocación arrendaticia que se concretó a través de Casa de Bienes Raíces Limitada mediante contrato de uso suscrito con Aerorepública por canon mensual de $1.790.782.
Dicha relación locativa se extendió hasta octubre de 2008, cuando la arrendataria desocupó el inmueble al tornarse insostenible el ejercicio de su actividad empresarial, circunstancia directamente atribuible a las maniobras de cargue y descargue que Grandes Superficies de Colombia S.A. ejecutaba de manera sistemática sobre un corredor señalizado exclusivamente para tránsito peatonal, contiguo al acceso del local 120, sin amparo alguno en el reglamento de propiedad horizontal ni en la normativa de tránsito que regulaba ese espacio común. La obstrucción permanente del acceso y la supresión de la visibilidad del predio frustraron todas las gestiones de relocalización arrendataria que las propietarias desplegaron con posterioridad, incluyendo múltiples solicitudes de cambio de destinación elevadas ante la administración del conjunto, ante las cuales los eventuales locatarios desistían sistemáticamente al verificar in situ las condiciones que afligían al inmueble.
Ref. Proceso verbal de responsabilidad civil extracontractual de YOLANDA VALENCIA GRANADA y otra contra CENTRO COMERCIAL ISERRA 100 y otros. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-31-03-035-201300742-02. A ese perjuicio locativo concurrió la ocupación ilegítima de la cubierta del local 120 como área de acopio de mercancías, pese a que esta carecía de aptitud estructural para soportar tal carga, generando deterioros físicos cuya entidad derivó en una desvalorización patrimonial del bien.
Los decibeles emanados tanto del descargue en el costado frontal del inmueble como de las operaciones de bodegaje sobre su techo superaron los umbrales compatibles con cualquier explotación mercantil, sellando de forma definitiva la aptitud comercial del predio1. 3. Contestaciones. -Centro Comercial Iserra 100 P.H. articuló su estrategia defensiva sobre una premisa de orden estructural; la relación jurídica subyacente no es de naturaleza extracontractual sino que se origina y se agota en el estatuto especial de propiedad horizontal.
De esa tesis propuso las excepciones de “vinculación entre demandantes y propiedad demandada” y “cumplimiento del reglamento de propiedad horizontal por parte de la copropiedad demandada”, pues si entre las partes media un vínculo reglamentario vigente que la convocada ha observado cabalmente, la acción aquiliana propuesta carecería de sustento.
Sobre ese mismo eje se erigieron “hechos planteados por las demandantes son de terceros, no de la copropiedad demandada” e “inexistencia de dolo o culpa de la copropiedad demandada”, sustentadas en que las propias actoras, desde la audiencia de conciliación extrajudicial hasta el libelo introductorio, señalaron a Grandes Superficies como autora material de las conductas reprochadas, sin atribuir a la copropiedad acto doloso o culposo alguno imputable a su órbita funcional.
A ello se anuda la “inexistencia de nexo causal entre los supuestos perjuicios y los actos de la copropiedad demandada”, que clausura el razonamiento formulado al evidenciar que, ausente toda conducta propia, ningún vínculo de causalidad adecuada podría construirse. 1 Folios 416 a 424, Archivo “01CuadernoPrincipal” en “001PrimeraInstancia”.
Ref. Proceso verbal de responsabilidad civil extracontractual de YOLANDA VALENCIA GRANADA y otra contra CENTRO COMERCIAL ISERRA 100 y otros. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-31-03-035-201300742-02. El flanco del daño quedó cubierto por tres excepciones convergentes. La “preexistencia de la zona de descargue” pone de presente que dicha infraestructura antecedía a la adquisición del local por parte de las demandantes, quienes la conocieron y aceptaron al momento de perfeccionar la compraventa.
La “propia culpa del demandante” agrega que fueron las accionantes quienes paralizaron la gestión de comercialización, omitieron activar los mecanismos contemplados en el reglamento horizontal y no impugnaron decisión colegial alguna de los órganos de administración. La “inexistencia del daño alegado” sustentada en que el inmueble fue objeto de arrendamiento en varios periodos y su valor se cuadruplicó. Completa el esquema la “cuantificación infundada de la indemnización pretendida”, que cuestiona la liquidación reclamada al advertir que los avalúos aportados parten de premisas fácticas inexactas, confunden la categoría de lucro cesante con la de daño emergente e incorporan expensas comunes y mejoras locativas de carácter ordinario; por último, la “excepción genérica”2. -Cencosud Colombia S.A. desplegó su defensa a partir de la excepción “inexistencia de culpa por parte de Cencosud Colombia S.A., antes Grandes Superficies de Colombia S.A.”, desarrollada en tres planos diferenciados.
Sostuvo que la estructura portante y los entrepisos revisten la condición de bienes comunes cuyo mantenimiento incumbe exclusivamente a la persona jurídica de propiedad horizontal, que el almacenamiento ejercido se enmarca en el texto reglamentario -que permite acopiar mercancías de libre comercio en establecimientos abiertos al público- y que cualquier deterioro verificable es menor y atribuible a la vetustez del inmueble.
En lo concerniente al cargue y descargue, se acreditó que tales operaciones se ejecutan en la zona demarcada desde el inicio de operaciones del centro comercial, dentro de los horarios fijados por el Consejo de Administración, sin que hubiese generado afectación alguna en los predios colindantes. En cuanto a la pretendida imposibilidad de 2 Folios 614 a 633.
Ibídem. Ref. Proceso verbal de responsabilidad civil extracontractual de YOLANDA VALENCIA GRANADA y otra contra CENTRO COMERCIAL ISERRA 100 y otros. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-31-03-035-201300742-02. arrendar el local 120, se evidenció que el inmueble estuvo vinculado a distintos contratos de tenencia en varios periodos, que no existe colindancia directa con el establecimiento de la convocada y que las razones del eventual fracaso en la explotación comercial del bien serían imputables a la propia conducta de las promotoras.
La “inexistencia de nexo causal entre el daño y la culpa” postuló que quien actúa dentro del estricto marco del contrato de arrendamiento y del estatuto de propiedad horizontal no puede erigirse en fuente generadora de perjuicio indemnizable. Por su parte, propuso que la “existencia de cláusula compromisoria” desplaza la competencia del litigio hacia el Tribunal de Arbitramento Obligatorio previsto en el artículo 205 de la reforma al reglamento -Escritura Pública 809 de 2003-, sustrayendo el conocimiento del asunto de la jurisdicción civil ordinaria.
Cerró el pliego defensivo la excepción genérica3. -Fiduciaria Colmena S.A., en su condición de vocera del Patrimonio Autónomo Fideicomiso Carrefour Local 102 Iserra 100, se notificó por aviso, sin que dentro del término de traslado correspondiente hubiere ejercido su derecho de contradicción4 4. Sentencia de primera instancia. El a quo, en fallo del 21 de julio de 2025, denegó la totalidad de las súplicas formuladas, con fundamento en la ausencia de acreditación de los presupuestos estructurales de la responsabilidad civil invocada.
Edificó su razonamiento sobre una distinción liminar de índole dogmática en favor del Centro Comercial; la relación subyacente entre las partes no era aquiliana sino de estirpe contractual, en tanto el vínculo que las ligaba emanaba del reglamento de propiedad horizontal, estatuto que consagraba expresamente el uso de las zonas comunes para operaciones de cargue y descargue, avalado a su vez por la licencia de construcción distrital y el diseño arquitectónico original del inmueble. 3 Folio 544 a 562.
Ibidem. 4 Folio 643. Ibidem. Ref. Proceso verbal de responsabilidad civil extracontractual de YOLANDA VALENCIA GRANADA y otra contra CENTRO COMERCIAL ISERRA 100 y otros. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-31-03-035-201300742-02. Dejando de lado lo anterior, descendió el análisis hacia cada uno de los reproches concretos; la actividad logística de Cencosud se ejecutaba en zona demarcada, dentro de los horarios fijados por el Consejo de Administración y sin superar los umbrales normativos de presión sonora, conforme lo acreditó el dictamen pericial de Quimbaya Telemetría S.A.S.; los supuestos daños estructurales no encontraron respaldo en prueba técnico-científica idónea, pues el peritaje del ingeniero Luis Miguel Contreras Herrera fue declarado “inservible” por error grave al fundarse en aforos inferiores al límite estructural, hipótesis de carga sin fuente acreditada y una inspección meramente visual desprovista de estudio patológico.
El fallador declaró probadas, respecto del Centro Comercial Iserra 100 P.H., las excepciones de “inexistencia nexo causal entre supuestos perjuicios y actos de la copropiedad demandada” y “cumplimiento del reglamento de propiedad horizontal por parte copropiedad demandada”; y en cuanto a Cencosud Colombia S.A., la de “inexistencia de nexo causal entre el daño y la culpa”, prescindiendo del examen de los demás medios exceptivos al resultar aquellas suficientes para desvirtuar la totalidad del petitum.5 5.
El recurso de apelación. Fue interpuesto por la parte actora, quien estructuró su disenso en tres reparos. El primer reproche, denominado “indebida interpretación de la norma sustancial”, postula que el a quo erró al reconducir el objeto del proceso hacia el esquema contractual, cuando los hechos generadores del perjuicio no emanan de ninguna controversia intersubjetiva surgida del reglamento de propiedad horizontal, sino de conductas positivas y omisivas autónomas que quebrantan el principio neminem laedere consagrado en el artículo 2341 del Código Civil.
Sostiene el extremo recurrente que la responsabilidad de la administración del Centro Comercial no deriva de un incumplimiento 5 Archivo “28SentenciaResponsabilidadNiegaPretensiones”. Ibidem. Ref. Proceso verbal de responsabilidad civil extracontractual de YOLANDA VALENCIA GRANADA y otra contra CENTRO COMERCIAL ISERRA 100 y otros.
(Apelación de sentencia). Rad. 11001-31-03-035-201300742-02. reglamentario debatible entre copropietarios, sino de su pasividad deliberada y cómplice frente al menoscabo patrimonial que sus tenedores infligían al inmueble; y que la de Cencosud -antes Grandes Superficiestiene como fuente el obrar negligente de sus dependientes, con independencia de cualquier vínculo locativo preexistente.
Con idéntico fundamento ubica la responsabilidad solidaria de Fiduciaria Colmena S.A. en su condición de propietaria fiduciaria del inmueble generador del daño. Los reparos “indebida valoración probatoria” e “indebida valoración del nexo causal” se erigen sobre esa misma premisa y la desarrollan en el plano epistémico; el fallador habría incurrido en error de hecho manifiesto al preterir documentales aportadas con el libelo introductorio -peritajes de Carlos Javier de la Rosa Salcedo y Ciro Rodrigo Serrato Buitrado, registro fotográfico y comunicaciones extraprocesales de reclamación-, fraccionar declaraciones de testigos y partes para extraer fragmentos descontextualizados favorables al extremo pasivo y avalar el dictamen de sonometría practicado en el exterior del inmueble con desconocimiento de que los efectos acústicos reclamados se producían en el interior del predio y en la zona del mezzanine.
En cuanto al elemento etiológico, el recurso censura que el vínculo causal fuera descartado sin ponderar que las accionantes requirieron oportunamente a las convocadas desde 2008, que la desatención sistemática de esas interpelaciones incrementó progresivamente el riesgo y cristalizó el perjuicio y que en el plenario no obraba medio de convicción alguno aportado por la pasiva que acreditara una respuesta diligente y tempestiva a tales exhortaciones.
Solicitó la revocatoria del veredicto, la declaratoria de prosperidad de las pretensiones originales y la condena en costas de ambas instancias a cargo de los demandados6. 6 Archivos “006SustentaciónApelación” y “007SustentaciónApelación” en “002SegundaInstancia”. Ref. Proceso verbal de responsabilidad civil extracontractual de YOLANDA VALENCIA GRANADA y otra contra CENTRO COMERCIAL ISERRA 100 y otros.
(Apelación de sentencia). Rad. 11001-31-03-035-201300742-02. 6. Pronunciamiento de los no apelantes. -Centro Comercial Iserra 100 P.H., refutó los tres ejes del recurso con un argumento transversal; la ausencia total de acreditación probatoria de los supuestos fácticos invocados por la parte actora. Insistió en la relación entre las copropietarias y la persona jurídica de propiedad horizontal de naturaleza contractual; que ninguna de las conductas encontró respaldo en el plenario; y que la valoración del a quo, lejos de ser arbitraria, fue rigurosa y conforme a las reglas de la sana crítica7. -Cencosud Colombia S.A., articuló su oposición sobre la ausencia concurrente de los presupuestos de responsabilidad civil.
Subrayó que las operaciones logísticas de su representada se ejecutaron dentro de los parámetros reglamentarios y licenciatarios del centro comercial, que el dictamen pericial de la contraparte fue descalificado por error grave dada su indigencia metodológica, que los niveles de presión sonora se mantuvieron bajo los umbrales establecidos en la Resolución 0627 de 2006, y que el avalúo pericial evidenció una valorización sostenida del inmueble de las accionantes, desvirtuando así toda hipótesis de daño patrimonial8.
III. CONSIDERACIONES Concurren los presupuestos procesales y no se advierte vicio que invalide la actuación, siendo del caso precisar que la competencia del ad quem está delimitada por los reproches sustentados por la parte apelante; por consiguiente, se deja al margen del escrutinio cualquier cuestión que no hubiere suscitado inconformidad, ni esté íntimamente relacionada con las eventuales modificaciones frente a lo resuelto en el fallo cuestionado, en aplicación del artículo 328 del estatuto adjetivo.
Frente a la responsabilidad aquí enrostrada a las sociedades demandadas, se tiene que está contemplada en el artículo 2341 del 7 Archivo “009DescorreTrasladoRecurso”. Ibídem. 8 Archivo “008DescorreTraslado” ibidem. Ibídem. Ref. Proceso verbal de responsabilidad civil extracontractual de YOLANDA VALENCIA GRANADA y otra contra CENTRO COMERCIAL ISERRA 100 y otros.
(Apelación de sentencia). Rad. 11001-31-03-035-201300742-02. Código Civil, conforme al cual, “[e]l que ha cometido un delito o culpa, que ha inferido daño a otro, es obligado a la indemnización, sin perjuicio de la pena principal que la ley imponga por la culpa o delito cometido”, por tanto, sus elementos son: la demostración del daño, el hecho culposo y la relación de causalidad entre aquellos, lo que hace que su concurrencia sea inescindible para el triunfo de las pretensiones de tal naturaleza y, ante la ausencia de alguno de éstos se frustra la aspiración indemnizatoria.
La responsabilidad civil, como categoría jurídica vocacionada a la reparación del daño injustamente inferido, se articula en torno a dos regímenes sustancialmente diferenciados por la fuente de la obligación vulnerada; el contractual y el aquiliano. La primera emerge del incumplimiento de una prestación preexistente y específica, delimitada por el negocio jurídico o por el estatuto normativo que gobierna la relación intersubjetiva; acreditada la obligación y afirmado su incumplimiento, la culpa se presume en cabeza del deudor, quien habrá de invocar causa extraña para liberarse de la carga reparatoria.
La segunda, por contraste, halla su razón de ser en la transgresión del deber universal de no inferir daño injustificado -el antiquísimo neminem laedere recogido en el artículo 2341 del Código Civil-, cuya operatividad presupone ontológicamente la ausencia de todo vínculo jurídico particular entre autor y víctima que enmarque y defina la conducta cuestionada; de ahí que sobre el perjudicado recaiga la demostración integral de la tríada estructural, hecho generador, daño y nexo causal.
La distinción define el estatuto aplicable y, lo que resulta cardinal en el presente examen, determina si la acción escogida es el vehículo idóneo para canalizar la reclamación formulada. Nada de ello fue advertido por la apelante. Las convocantes adquirieron en el año 1996 el local comercial número 120 del Centro Comercial Iserra 100 y, con ello se incorporaron -por ministerio del artículo 32 de la Ley 675 de 2001 y, en su momento, del Decreto 1365 de 1986 entonces vigente- a la persona jurídica que conforma la copropiedad.
Esa inclusión Ref. Proceso verbal de responsabilidad civil extracontractual de YOLANDA VALENCIA GRANADA y otra contra CENTRO COMERCIAL ISERRA 100 y otros. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-31-03-035-201300742-02. es consecuencia necesaria e inescindible de la titularidad dominical sobre una unidad privada sometida al estatuto horizontal.
La escritura pública No. 1826 del 9 de julio de 19969 lo corrobora sin margen de duda, pues las adquirentes declararon expresamente conocer y obligarse a acatar el Reglamento de Propiedad Horizontal con todas sus estipulaciones, modificaciones y reformas posteriores10. Esa manifestación es, en consecuencia, la asunción voluntaria de un haz de obligaciones convencionales que, desde ese momento, vertebran el contenido mismo de su posición jurídica como copropietarias y que, en los términos del artículo 1602 del Código Civil, devienen ley para las partes con toda la fuerza vinculante que tal precepto les confiere.
El reglamento, de naturaleza mixta -convencional y legal-, establece derechos y deberes recíprocos exigibles tanto a la persona jurídica administradora como a cada propietario integrante; de suerte que cuando aquella actúa, omite o autoriza conductas que el copropietario considera lesivas, la controversia resultante no emerge del vacío de toda relación preexistente, sino del incumplimiento o de la ejecución defectuosa de las obligaciones que ese mismo estatuto le impone.
Examinado desde esa perspectiva, el reproche nuclear que la actora dirige al Centro Comercial -haberle tolerado a Grandes Superficies el uso de zonas comunes para operaciones logísticas y consentido el almacenamiento sobre la cubierta del local- es, en su sustancia, la exigencia de que la copropiedad hubiera ejercido sus potestades de control, vigilancia y sanción sobre los usuarios de los bienes comunes; potestades que tienen asiento exclusivo en el artículo 1711 del Reglamento, no en ningún deber genérico de abstención erga omnes. 9 Folio 112 y s.s., Archivo “01CuadernoPrincipal” en “001PrimeraInstancia”. 10 Cláusula tercera.
Folio 126. Ibídem. 11 “ARTICULO 17.- USO DE LOS BIENES COMUNES: Cada propietario podrá servirse a su arbitrio de los bienes de uso común siempre que los utilice [según] su destino ordinario y no perturbe el uso legítimo de los demás propietarios. En su uso los propietarios están obligados a observar el máximo de diligencia y cuidado y [responder] hasta la culpa leve por el perjuicio por su negligencia o mal uso que puedan ocasionar.
Podrá disponerse en este Reglamento el uso particular exclusivo de una zona común, siempre que medie necesidad esencial, sea remunerado o no y se disponga bajo estrictas condiciones, que deberán ser cumplidas durante el ejercicio del mismo, la pérdida o variación de este derecho, sin que medie causa para ello, sólo podrá adoptarse por decisión calificada de la Asamblea de Propietarios y con la aceptación del propietario afectado”.
Folio 154. Ibídem. Ref. Proceso verbal de responsabilidad civil extracontractual de YOLANDA VALENCIA GRANADA y otra contra CENTRO COMERCIAL ISERRA 100 y otros. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-31-03-035-201300742-02. Ninguna de las obligaciones cuyo incumplimiento se le enrostra a la persona jurídica demandada nace del principio aquiliano; todas, sin excepción, brotan del estatuto que vincula a las partes.
Pretender que esa controversia transite por el carril del artículo 2341 supone no solo una confusión de regímenes, sino una maniobra dirigida a eludir la demostración del incumplimiento concreto de una obligación reglamentaria específica y sustituirla por la invocación difusa de un deber de no dañar. Esa estrategia no puede prosperar y el reparo, en consecuencia, está llamado al fracaso, siguiendo la jurisprudencia del máximo órgano de esta jurisdicción: “La forma de indemnizar los daños en uno u otro régimen es completamente distinta, por lo que ni los contratantes pueden incumplir el vínculo particular que los ata cuando han prefigurado el alcance y los límites de esa indemnización, en caso de que ello sea jurídicamente admisible; ni los miembros de la relación jurídica-sustancial de carácter extracontractual pueden limitar su responsabilidad aduciendo causales eximentes de tipo contractual que carecen de fuerza vinculante frente a las previsiones legales imperativas.
La prohibición de opción entre ambos regímenes está justificada por la imposibilidad de limitar o extender el alcance de la indemnización cuando ello está proscrito por las normas del régimen general de la responsabilidad extracontractual, pero también por la imposibilidad de desconocer la fuerza obligatoria del contrato cuando no hay ley que lo impida.
Además, los elementos estructurales que hay que probar en uno u otro caso son distintos, como ya se explicó”12. (énfasis de esta Colegiatura). Despachados los reparos atinentes a la calificación jurídica de la acción y a la naturaleza del vínculo que ata a las convocantes con el Centro Comercial Iserra 100 P.H., corresponde ahora auscultar si, frente a Cencosud Colombia S.A. -antes Grandes Superficies de Colombia S.A.-, el material probatorio incorporado al plenario permitía tener por acreditados los presupuestos estructurales de la responsabilidad civil impetrada.
El interrogante que concentra el análisis es: ¿se acreditó la existencia de un daño cierto, concreto y causalmente atribuible a la actividad logística y 12 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, sentencia SC780-2020 Ref. Proceso verbal de responsabilidad civil extracontractual de YOLANDA VALENCIA GRANADA y otra contra CENTRO COMERCIAL ISERRA 100 y otros.
(Apelación de sentencia). Rad. 11001-31-03-035-201300742-02. al almacenamiento en cubierta desplegados por la convocada? La respuesta, como se expondrá, es negativa y ese solo déficit es suficiente para confirmar la decisión denegatoria del a quo, pues sin lesión patrimonial acreditada el cimiento entero de la responsabilidad civil se derrumba antes de alzarse.
En el ámbito de la responsabilidad civil extracontractual, el daño no constituye el presupuesto material que habilita el juicio en esta acción; de allí que su ausencia no solo impida la prosperidad de las pretensiones, sino que torna innecesario el examen de los restantes componentes. culpa y nexo causal-, en tanto el ordenamiento no se ocupa de reconstruir imputaciones abstractas desprovistas de lesión verificable.
En ese sentido, la jurisprudencia de la Corte Suprema13 ha sido constante en exigir que el perjuicio sea cierto, directo y comprobado, lo que excluye del ámbito resarcitorio las afectaciones meramente conjeturales, eventuales o apoyadas en hipótesis futuras de incierta realización. Bajo esa comprensión, el daño indemnizable se define como la lesión a un interés jurídicamente protegido que la víctima no está en el deber de soportar, manifestada en una disminución patrimonial o en una afectación relevante de la esfera personal, siempre que dicha lesión se acredite en el proceso con el grado de certeza que el derecho probatorio exige.
No basta, entonces, con la ocurrencia de un hecho potencialmente generador de consecuencias adversas; es indispensable que el menoscabo emerja del acervo como una realidad y no como una inferencia apoyada en percepciones subjetivas. Con esa premisa como vara de medición, el material persuasivo obrante en el expediente no solo resulta insuficiente para tener por demostrada la lesión patrimonial invocada, sino que arroja, en varios de sus componentes, conclusiones adversas a la tesis actora.
El único soporte técnico aportado por las convocantes para acreditar el daño estructural fue el dictamen pericial del ingeniero Luis Miguel 13 Corte Suprema de Justicia, Sentencia de 10 de agosto de 1976, G.J. núm. 2393. Ref. Proceso verbal de responsabilidad civil extracontractual de YOLANDA VALENCIA GRANADA y otra contra CENTRO COMERCIAL ISERRA 100 y otros.
(Apelación de sentencia). Rad. 11001-31-03-035-201300742-02. Contreras Herrera, declarado inservible por el fallador de primera instancia por “error grave”. El concepto estableció que la carga viva máxima soportable en el mezzanine equivalía a 500 kg/m², mientras que el aforo real que midió alcanzó únicamente 470,71 kg/m², es decir, un valor 29,29 unidades inferior al umbral de riesgo estructural que él mismo fijó14.
El auxiliar asumió el peso de las estibas utilizadas por la demandada mediante hipótesis no verificadas ni documentadas; esa imprecisión es capaz, por sí sola, de alterar de modo sustancial los resultados del aforo. A lo anterior se suma la omisión de un estudio patológico directo de la estructura, porque el perito no realizó análisis de cimentación, no practicó examen geotécnico del suelo sobre el que se erigió el Centro Comercial y tampoco precisó la fecha de aparición de las grietas detectadas, omisión que impide establecer cualquier cronología causal entre el almacenamiento de Cencosud Colombia S.A. y el deterioro observado.
Esa laguna temporal cobra especial relevancia si se considera que la demandada es, cuando menos, la tercera o cuarta compañía que utilizó el mezzanine en cuestión -precedida por Metro, Éxito y Carrefour-, de manera que atribuirle en exclusiva la autoría de unas grietas cuyo origen temporal es desconocido constituye un ejercicio especulativo incompatible con las exigencias de rigor científico que debe satisfacer el dictamen pericial.
El propio informe consigna, que las fisuras “son probables” por cargas puntuales superiores o tuberías embebidas en columnas, hipótesis que el perito no comprobó ni verificó, con lo cual se revela que su trabajo se agotó en una inspección meramente visual y en suposiciones sin soporte fáctico. Ese método -que el testigo técnico Harold Alberto Muñoz Muñoz descalificó categóricamente, precisando que la determinación de la condición estructural de un inmueble exige un estudio de cargas y no la 14 Folios 64 a 112, Archivo “02CuadernoPrincipalTomo1” en “001Primera Instancia”.
Ref. Proceso verbal de responsabilidad civil extracontractual de YOLANDA VALENCIA GRANADA y otra contra CENTRO COMERCIAL ISERRA 100 y otros. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-31-03-035-201300742-02. apreciación a simple vista15- no puede otorgarle al dictamen la aptitud probatoria que la ley y la sana crítica demandan. Respecto de los conceptos técnicos que el recurrente insiste en que debieron valorarse como dictámenes periciales, lo cierto es que los documentos suscritos por Carlos Javier de la Rosa Salcedo y Ciro Rodrigo Serrato Buitrago fueron incorporados al plenario como prueba documental y no como pericia, sin que se hubiere surtido el trámite ritual consagrado en los artículos 226 y siguientes del estatuto adjetivo, razón por la cual quedaron privados de la eficacia suasoria que el ordenamiento reserva exclusivamente a ese medio de convicción. Aun si se les concediera esa naturaleza, su contenido no resistiría el más elemental escrutinio técnico jurídico; el informe de De la Rosa Salcedo16 cuantifica perjuicios por $234.581.173 edificado sobre la premisa no demostrada de que el local estuvo desocupado por causa atribuible a las convocadas, asumiendo como hecho establecido precisamente aquello que incumbía acreditar.
El avalúo de Serrato Buitrago17, elaborado mediante el método de comparación directa de mercado combinado con el de renta -este último sustentado no en un estudio sectorial verificable sino en la experiencia personal del perito valuador y en referencias bibliográficas de carácter genérico-, erige la afectación del inmueble como dato preestablecido para justificar la brecha entre el valor con y sin perturbaciones, incurriendo así en una petición de principio valuatoria que vicia de raíz su conclusión. Frente a ese cuadro de indigencia técnica, el testimonio de Harold Alberto Muñoz Muñoz ofreció una explicación alternativa y científicamente fundada, pues explicó que las fisuras identificadas son producto del asentamiento natural de la edificación sobre un suelo inestable, fenómeno independiente de cualquier actividad particular de almacenamiento y Minuto 27:09 archivo “CP_0906090527827” carpeta “04Audiencia06Septiembre2019” “001PrimeraInstancia”. 16 Folios 43 a 47, Archivo “01CuadernoPrincipal” en “001PrimeraInstancia”. 17 Folios 64 a 73.
Ibídem. 15 en Ref. Proceso verbal de responsabilidad civil extracontractual de YOLANDA VALENCIA GRANADA y otra contra CENTRO COMERCIAL ISERRA 100 y otros. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-31-03-035-201300742-02. atribuible a la vetustez de la construcción y a las características geotécnicas del subsuelo. Esa conclusión, respaldada en el conocimiento especializado del declarante18 y coherente con la realidad físicoestructural del inmueble, no fue desvirtuada por medio de prueba alguno aportado por la parte actora.
Adicionalmente, se advierte que las bases, columnas, muros divisorios, la placa del cénit y del nadir son bienes comunes de la propiedad horizontal -circunstancia acreditada en el expediente y pacífica entre las partes-, de suerte que, aun si se admitiera hipotéticamente la existencia de un daño en esos elementos, la legitimación activa para reclamar su resarcimiento no correspondería a las convocantes sino a la persona jurídica de la copropiedad, según lo dispone el régimen de la Ley 675 de 2001; las ahora recurrentes no podrían, en consecuencia, pretender indemnización a título propio de menoscabos producidos en bienes que no son de su dominio exclusivo.
La hipótesis de daño por obstrucción de acceso y supresión de visibilidad del local -que habría impedido la re-vinculación arrendataria del inmueble tras la salida de Aerorepública en 2008- no fue acreditado; en contraste, el dictamen de Jesús Marín Sánchez Zambrano19 comprobó que el inmueble de las convocantes no solo no se desvalorizó en el periodo comprendido entre 1996 y 2017, sino que registró una valorización sostenida y significativa, pues el valor catastral pasó de $35.350.000 en 1996 a $228.595.000 en 2017, es decir, se multiplicó aproximadamente por seis en el periodo que la actora caracteriza como de ruina comercial.
El experto fue explícito en señalar que el modesto diferencial entre el avalúo catastral y el comercial, verificado a partir de 2013, obedecía al estado de deterioro por falta de inversión de las propietarias -pisos 18 Ingeniero Civil, egresado de la Universidad del Cauca; posgrados en la Universidad de Massachusetts, la Universidad Nacional Autónoma de México y el Instituto Mexicano del Cemento y el Concreto.
Especialista en patología y rehabilitación de estructuras. Fundador de Ingestructura-IE (Bogotá, 2002). Premio Educador Colombiano – Sociedad Colombiana de Ingenieros. Minuto 4:00 archivo “CP_0906090527827” carpeta “04Audiencia06Septiembre2019” en “001PrimeraInstancia”. 19 Folio 364 y s.s., Archivo “02CuadernoPrincipalTomo1” en “001PrimeraInstancia”.
Ref. Proceso verbal de responsabilidad civil extracontractual de YOLANDA VALENCIA GRANADA y otra contra CENTRO COMERCIAL ISERRA 100 y otros. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-31-03-035-201300742-02. laminados, agrietamientos, ausencia de mantenimiento-, no a ninguna conducta imputable a las demandadas20. De todas maneras, la zona destinada al cargue y descargue de mercancías no fue creada por la convocada ni por la administración del conjunto durante la vigencia de su contrato de arrendamiento.
Su existencia precede incluso a la adquisición del local 120 por parte de las convocantes. El reglamento de propiedad horizontal con anterioridad a la compraventa delimita con precisión el área común contigua a los locales 102 y 12021 y la destina expresamente al abastecimiento y circulación logística inherentes a la actividad comercial de los establecimientos allí instalados; el artículo 17 del mismo estatuto faculta a los propietarios para servirse de los bienes comunes conforme a su destino ordinario.
Esa previsión fue, a su vez, ratificada por la licencia de construcción número 005064 del 30 de abril de 199322, prorrogada y modificada por las Resoluciones 1612 de 199423, 1144 de 199524 y 0147 de 201625, instrumentos mediante los cuales la autoridad de planeación distrital avaló los planos de la edificación -incluyendo la configuración de dicha zona- y verificó su conformidad con el ordenamiento urbanístico aplicable.
Las convocantes, al perfeccionar la adquisición del local, declararon expresamente conocer y obligarse a acatar el reglamento con todas sus estipulaciones y reformas. Es decir que, si la zona de abastecimiento estaba prevista en el proyecto arquitectónico, incorporada al reglamento y avalada por la licencia de construcción desde antes de que las demandantes adquirieran el inmueble, la actividad que Cencosud Colombia S.A. ejecutó en ella no 20 Concretamente refirió “La mayor diferencia de valor entre avalúos catastrales y comerciales se registra entre los años 2005 y 2009, esto se debe a la consolidación de las obras de interés público que por efecto de los acuerdos 180 y 523 de 2005 y 2013 del Instituto de Desarrollo Urbano –IDU, en el desarrollo de obras de interés público beneficiaron éste y otros sectores de la ciudad, específicamente (Vías, andenes, sardineles, puentes peatonales e intersecciones) con obras que agilizaron la movilidad de la Avenida.
NQS., y Av. Calle 100 en función de la movilidad de transporte y peatonal. A partir del año 2010 a 2013 se observa un decrecimiento entre avalúos catastrales y comerciales que reflejan mínima valorización, esto se debe en parte a que la vetustez de la construcción ya alcanza para estos años 14 y 17 años respectivamente”. (se enfatiza). 21 Folio 143, 153 y 154, Archivo “02CuadernoPrincipalTomo1” en Primera Instancia. 22 Folio 127, Archivo “02CuadernoPrincipalTomo1” en “001PrimeraInstancia”. 23 Folio 123.
Ibídem. 24 Folio 120. Ibídem. 25 Folio 121. Ibídem. Ref. Proceso verbal de responsabilidad civil extracontractual de YOLANDA VALENCIA GRANADA y otra contra CENTRO COMERCIAL ISERRA 100 y otros. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-31-03-035-201300742-02. constituye una perturbación sobrevenida e ilegítima del statu quo preexistente, sino el ejercicio ordinario y conforme a derecho de una destinación que la propia configuración del inmueble contemplaba como condición normal de funcionamiento.
A ello se agrega que negar a un establecimiento de gran superficie la posibilidad de recibir mercancías a través de las zonas comunes equivale, en la práctica, a hacer inviable su operación comercial; porque el abastecimiento mediante vehículos de carga es una condición inherente al giro mercantil de cualquier hipermercado y ninguna interpretación razonable del estatuto horizontal podría conducir al absurdo de que los locales del conjunto estuvieran obligados a prescindir de medios mecánicos para su aprovisionamiento o a transitar por los accesos principales con mercancía en volumen industrial.
Esa lectura, que el dictamen del ingeniero Contreras Herrera pretendió sostener al afirmar que el centro comercial carecía de zona habilitada para cargue y descargue, fue calificada por el a quo -con toda corrección- como un exabrupto que desconoce la realidad operativa del inmueble y contradice frontalmente lo que el propio reglamento dispone.
Las convocantes adquirieron el local con pleno conocimiento de esa realidad; no les es dado invocar como daño resarcible lo que desde el origen era una característica intrínseca e inmodificable del bien que eligieron comprar. Además, aun valorando ese medio suasorio como lo pretende el extremo apelante, arroja conclusiones que no apuntarían a Cencosud, pues el propio auxiliar sitúa el origen de la problemática en 1997, cuando iniciaron operaciones el Superalmacén Iserra y el Supermercado Carulla, señalando como causa la ausencia de planeación, diseño y construcción; reproche que, en su contenido sustancial, recae sobre quienes concibieron y administraron el proyecto arquitectónico y urbanístico, no frente al operador comercial que décadas después simplemente utilizó la infraestructura tal como le fue entregada a título de arrendamiento: Ref.
Proceso verbal de responsabilidad civil extracontractual de YOLANDA VALENCIA GRANADA y otra contra CENTRO COMERCIAL ISERRA 100 y otros. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-31-03-035-201300742-02. “Quedó tipificada y ratificada la falta de planeación, estudio, diseño y construcción de una zona de cargue y descargue al interior del predio urbanizado y que debió preverse por el diseñador arquitectónico y el profesional del diseño vial […] La condición de atractor de carga es incontrovertible para la TIENDA METRO 100, pero vale la pena aclarar que a la fecha se acrecentó una problemática que estimo tuvo origen desde el año 1997 cuando inició actividades el Superalmacén ISERRA y el Supermercado CARULLA, porque se ve la informalidad y pobre tratamiento al andén como superficie continua en detrimento del tránsito peatonal [….]26”.
Por su parte, el peritaje de sonometría practicado por Quimbaya Telemetría S.A.S., mediante medición continua realizada el 22 de abril de 2016 entre las 8:22 y las 17:00 horas en un punto ubicado a 1,5 metros de la zona de carga y descarga, determinó que el nivel de emisión sonora correspondía a 67,8777 dB, valor inferior al umbral máximo permisible de 70 dB establecido por la Resolución 0627 de 2006 para el sector C2 donde pueden operar centros comerciales y almacenes de similar categoría27-.
Otras conclusiones, aún más determinantes, sostienen: “El local METRO, objeto del monitoreo de ruido ambiental, puede tener hasta 70 dB como nivel máximo permisible de ruido, por estar ubicado en el sector C2, de acuerdo con la Resolución 0627/2006, cuyo uso permitido son las actividades comerciales, donde pueden funcionar Centros Comerciales y Almacenes o locales de tipo comercial.
Algunas mediciones de la presión sonora, durante el tiempo que duró el monitoreo, presentaron niveles superiores a los 70 dB, sin embargo, el análisis de la información permitió establecer que dichos ruidos se presentaron por circunstancias ajenas a las actividades de cargue, descargue y bodegaje realizadas en el lugar de monitoreo y más bien tuvieron su origen con eventos externos como paso de grúas, camiones de gran tamaño y ambulancias sobre las avenidas aledañas, circulación de motocicletas y ruido de aviones.
El máximo nivel de presión sonora en decibeles (dB) se presentó a las 8:45 a.m. por el paso de una grúa en un bache de la avenida, con una intensidad de 84,3 dB, que superó los 70 dB de la norma, [pero] este evento se considera independiente del sitio monitoreado, por lo cual no tiene que ver con las actividades de cargue y descargue realizadas en el local METRO.
Los cálculos para el nivel corregido de presión sonora continuo equivalente ponderado A, medido en una hora (L Aeq) presentados en 9 intervalos, que son los datos de presión sonora comparables con la tabla de estándares máximos permisibles de niveles de ruido ambiental (Resolución 0627/2006), evidencian que en ninguno de los casos las actividades de cargue, descargue y bodegaje que se realizan en el local METRO, sobrepasan los 70 dB del sector C2 de la norma.
Por lo tanto se puede establecer que el ruido producido en este local del centro comercial ISERRA 100, no son intolerables, ni impiden el desarrollo de actividades comerciales en el sector”. (énfasis de la Magistratura). 26 Folio 98. Ibídem. 27 Folio 697 a 714. Ibídem. Ref. Proceso verbal de responsabilidad civil extracontractual de YOLANDA VALENCIA GRANADA y otra contra CENTRO COMERCIAL ISERRA 100 y otros.
(Apelación de sentencia). Rad. 11001-31-03-035-201300742-02. En la aclaración solicitada por la propia parte actora28, el perito precisó que, de haberse efectuado las mediciones en el interior de los predios como aquélla postulaba-, los registros habrían resultado aún más bajos, dado que las paredes y vidrios amortiguan los niveles acústicos exteriores; desde esa perspectiva, las mediciones realizadas tienen carácter conservador y sobredimensionan los niveles realmente soportados en el local 12029.
La conclusión pericial fue que las actividades allí desarrolladas no generan presión sonora intolerable ni superan los umbrales normativos, ni constituyen obstáculo para el desarrollo de actividades comerciales en el sector. Ninguna perturbación acústica atribuible a Cencosud Colombia S.A. quedó acreditada en el proceso. Así las cosas, al no haberse demostrado el daño, se frustra el presupuesto esencial de la responsabilidad civil extracontractual, lo que torna innecesario el examen de los restantes elementos de la imputación, en tanto cualquier consideración adicional resultaría inocua frente a la ausencia de la lesión indemnizable.
En conclusión, al no abrirse paso los fundamentos de la censura, habrá de refrendarse la sentencia atacada, imponiendo la condena en costas a cargo del extremo apelante. IV. DECISIÓN En mérito de lo expuesto, la SALA QUINTA DE DECISIÓN CIVIL DEL TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ, administrando justicia en el nombre de la República y por autoridad de la ley, RESUELVE Primero. CONFIRMAR en lo que fue materia del recurso de apelación, la sentencia proferida el 21 de julio de 2025, por el Juzgado Cincuenta y 28 Folios 717 y 718, Archivo “01CuadernoPrincipal” en “Primera Instancia”. 29 Folios 722 y 723, Archivo “01CuadernoPrincipal” en “Primera Instancia”.
Ref. Proceso verbal de responsabilidad civil extracontractual de YOLANDA VALENCIA GRANADA y otra contra CENTRO COMERCIAL ISERRA 100 y otros. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-31-03-035-201300742-02. Uno Civil del Circuito Adjunto Transitorio de esta capital. Segundo. CONDENAR en costas de la segunda instancia al apelante. Para efectos de su liquidación, la Magistrada Sustanciadora fija como agencias en derecho la suma equivalente a un (1) Salario Mínimo Mensual Legal Vigente.
Liquídense por el a quo siguiendo los parámetros establecidos en el artículo 366 del CGP. Tercero. Por la secretaría de la Sala devuélvase el expediente a la oficina de origen. Por la secretaría ofíciese y déjense las constancias a que haya lugar.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE Firmado Por: Aida Victoria Lozano Rico Magistrada Sala 016 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Sandra Cecilia Rodriguez Eslava Magistrada Sala Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Adriana Saavedra Lozada Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Sala 001 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Ref.
Proceso verbal de responsabilidad civil extracontractual de YOLANDA VALENCIA GRANADA y otra contra CENTRO COMERCIAL ISERRA 100 y otros. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-31-03-035-201300742-02. Código de verificación: 048753281d86d73e5a86649cf34d9fa54af6a89fca1b67c6f358d22b2eb61427 Documento generado en 27/04/2026 08:30:05 AM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://firmaelectronica.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica