REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ SALA CUARTA DE DECISIÓN CIVIL Magistrada Ponente: AÍDA VICTORIA LOZANO RICO Bogotá D.C., catorce (14) de julio de dos mil veinticinco (2025). Discutido en las Salas de Decisión celebradas el 7 y 14 de julio de 2025, aprobado en esta última.
Ref. Proceso verbal de JOHN GÓMEZ LONDOÑO y otro contra D1 S.A.S.. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-001-2024-00300-01. I. ASUNTO POR RESOLVER Se decide el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante, contra la sentencia proferida el 3 de diciembre de 2024, por el Juzgado Primero Civil del Circuito de esta ciudad. II.
ANTECEDENTES 1. Pretensiones. Los demandantes solicitaron declarar la terminación del contrato de arrendamiento del local comercial celebrado con la convocada, por vencimiento de la última prórroga, el 30 de agosto de 2023. Asimismo, pretendieron se reconozca que, a partir del 1 de septiembre de ese año, el mencionado convenio se renovó por ministerio de la ley (artículo 518 del Código de Comercio).
De igual manera, deprecaron determinar un nuevo canon de arrendamiento de $12.795.319,70, según estimado de un dictamen pericial, así como la duración del nuevo pacto por 5 años, a partir de la fecha de renovación y un incremento anual para cada prórroga, en proporción equivalente al Índice de Precios al Consumidor del año inmediatamente anterior, determinado por el DANE, más dos (2) puntos, por tratarse de un local comercial1. 2.
Sustento Fáctico. Como apoyo de sus pretensiones, expusieron los hechos que se sintetizan a continuación: El 13 de agosto de 2012, Argemiro Naranjo Noreña y D1 S.A.S. (entonces Koba Colombia S.A.S.) celebraron un contrato de arrendamiento de local comercial en Villamaría (Caldas). El plazo inicial fue de 5 años, hasta el 31 de agosto de 2017.
El canon de arrendamiento original se estableció en $5.750.000 más IVA, con un aumento basado en el IPC del año inmediatamente anterior, al cumplir el primer año de vigencia del negocio jurídico. El 13 de febrero de 2013, los contratantes firmaron un Otrosí, en el que modificaron el valor de la renta a $5.000.000 más IVA, ajustándose anualmente de forma automática según la variación del IPC.
Las demás cláusulas del negocio, incluidas la de terminación y prórroga, permanecieron intactas. En el mismo Otrosí, se informó a la arrendataria que Argemiro Naranjo Noreña había cedido el convenio a Ana Teresa Fernández Riveros a partir del 1 de marzo de 2014. El 1 de octubre de 2015, Argemiro Naranjo Noreña y Ana Teresa Fernández Riveros cedieron su posición contractual a Jhon Jairo Gómez Valencia. El mismo día, la sociedad D1 S.A.S. fue notificada de esta cesión. El 25 de febrero de 2022, la sociedad Koba Colombia S.A.S. cambió su denominación a D1 S.A.S. El 28 de julio de 2023, se notificó a D1 S.A.S. que el inmueble había sido transferido a Jenny Paola Gómez Londoño, quien constituyó un 1 Folio 4, Archivo “001EscritoDeDemanda.pdf” en “C01 Principal” en “001 Primera Instancia”.
Ref. Proceso verbal de JOHN GÓMEZ LONDOÑO y otro contra D1 S.A.S.. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-001-2024-00300-01. fideicomiso civil en virtud del cual nombró a Jhon Gómez Londoño como propietario fiduciario. En la misma comunicación, se informó que la prórroga actual del contrato terminaría el 1 de septiembre de 2023 y, se le solicitó suscribir un nuevo convenio, en virtud del derecho a la renovación que otorga el artículo 518 del Código de Comercio, so pena de finalizar la relación negocial.
Para esa fecha, el canon de arrendamiento era de $7.920.175 mensuales más IVA. El 28 de septiembre de 2023, D1 S.A.S. respondió que no estaba interesado en renegociar el contrato. Los demandantes encargaron un dictamen pericial para tasar el canon, el cual arrojó un valor de $12.795.319,70. 3. Contestación. La intimada se opuso a las pretensiones y formuló las excepciones de mérito que denominó2: - “Improcedencia de la acción de reajuste al canon de arrendamiento”.
Argumentó que la acción del artículo 519 del Código de Comercio, solo aplica a diferencias en la renovación del contrato, no a una prórroga, como ocurrió en este caso. Dado que ninguna de las partes manifestó intención de terminar o no prorrogar, es decir, el convenio está vigente. - “El contrato es ley para las partes”. Invocó el canon 1602 del Código Civil, con base en el cual sostuvo que el negocio es ley para los contratantes y sus condiciones surten efectos, incluyendo las prórrogas y el mecanismo de reajuste del canon, sin que las partes hayan acordado cambios.
Destacó que el incremento de la renta por los peritos, solo es viable ante la ausencia de prueba sobre lo estipulado, circunstancia que no acaece. - “Improcedencia del ajuste retroactivo del canon”. Subsidiariamente, solicitó que se desestime esa pretensión, por falta de sustento normativo y ante la existencia de un acuerdo expreso y vigente entre las partes. 2 Folio 16, Archivo “009ContestaciónDemanda.pdf”, ídem.
Ref. Proceso verbal de JOHN GÓMEZ LONDOÑO y otro contra D1 S.A.S.. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-001-2024-00300-01. - “Excepción genérica”. Pidió el reconocimiento de cualquier otra defensa que se acredite. 4. La sentencia de primera instancia. El 3 de diciembre de 2024, se desestimaron las pretensiones de la parte actora, a quien se condenó en costas3.
La decisión se fundamentó en que el contrato en cuestión, se rige por el Código de Comercio, normatividad que protege al arrendatario comerciante y le otorga el derecho a la renovación si ha ocupado el inmueble de forma continua, con el mismo establecimiento, por al menos dos años y ha cumplido sus obligaciones. De manera que el arrendador puede terminar el pacto, cuando el arrendatario deshonra sus compromisos convencionales, le propietario necesita usar el lugar para desarrollar una actividad sustancialmente diferente a la que allí se ejecuta o para como vivienda (previa notificación con seis meses de antelación), o una orden de autoridad competente, por ruina o necesidad de obras.
En este caso, D1 SAS (arrendatario) observó sus obligaciones, y las causales de finalización mencionadas no se configuran. Un punto central de la argumentación del a quo fue el carácter imperativo de las normas del Código de Comercio (artículos 518 a 523), lo que significa que ninguna previsión de las partes puede ir en su contra. Por lo tanto, aunque los contratantes hubieran pactado un plazo de cinco años, con prórrogas anuales y aviso de un mes para la culminación, el desahucio legal exige seis meses de antelación para el arrendador.
Sin embargo –indicó–, la esencia del conflicto no es el desenlace del contrato, sino una diferencia en las condiciones de renovación, específicamente, el canon de arrendamiento. Aunque la demandante alegó que ese estipendio no se ajusta a la realidad económica, el despacho recalcó que los contendores pactaron sus incrementos (IPC más un porcentaje).
Señaló que el principio “pacta sunt 3 Archivo “026VideoAudienciaFallo.mp4”, cit. Ref. Proceso verbal de JOHN GÓMEZ LONDOÑO y otro contra D1 S.A.S.. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-001-2024-00300-01. servanda" (lo pactado es ley entre las partes) es fundamental, por lo que la intervención judicial en un contrato solo procede bajo circunstancias particulares, como un hecho sobrevenido que altere significativamente las condiciones económicas, lo que se conoce como la teoría de la imprevisión o cláusula “rebus sic stantibus”.
Para aplicar esta teoría, debe existir una alteración extraordinaria e imprevisible de las circunstancias que genere una desproporción exorbitante entre las prestaciones, sin otra forma de reequilibrar la situación. Aunque el juez reconoció que el canon podría no reflejar la realidad económica actual, el convenio vigente fue pactado por las partes y, salvo una acción de revisión basada en la rebus sic stantibus que no se ha configurado, no le es permitido intervenir. 5.
El recurso de apelación. La demandante impugnó el veredicto y formuló sus reparos en audiencia, los cuales sustentó oportunamente4, con base en los siguientes argumentos: - El juez interpretó erróneamente el artículo 518 del Código de Comercio (derecho a la renovación y vencimiento pactado), al considerar que solo protege al arrendatario y que la terminación del convenio solo ocurre en casos excepcionales.
Sin embargo –indicó el recurrente–, la norma reconoce la posibilidad de un vencimiento pactado. La decisión censurada ignoró la validez del término establecido y priorizó la estabilidad del arrendatario, sobre el acuerdo de voluntades, imponiendo una prórroga indefinida. Adujo que la renovación, implica la celebración de uno nuevo negocio, con condiciones diferentes y no una prórroga del original. - Criticó al administrador de justicia, al interpretar que la clausura del enlace requería un desahucio, con seis meses de anticipación, conforme al artículo 520 del Código de Comercio.
Explicó que esta eventualidad solo es aplicable cuando el arrendador decide unilateralmente concluir el negocio por alguna de las excepciones del canon 518 del mismo estatuto. 4 Archivo “006Sustentación.pdf” en “002 Segunda Instancia”. Ref. Proceso verbal de JOHN GÓMEZ LONDOÑO y otro contra D1 S.A.S.. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-001-2024-00300-01.
En este caso, el desenlace se debió a la culminación de la prórroga contractual pactada, con una notificación de 30 días de antelación, según lo acordado en la cláusula cuarta. - Señaló que el funcionario interpretó incorrectamente el precepto 524 del Código de Comercio, como una restricción absoluta a la autonomía de la voluntad. Aunque las reglas 518 a 523 de la misma obra, son de orden público e irrenunciables, esto no impide que los contratantes pacten la duración del negocio y sus condiciones de vencimiento.
En su concepto, el fallador se equivocó al considerar que no existían diferencias que justificaran la regulación del canon de arrendamiento. El artículo 519 ejusdem establece que las diferencias sobre la renta, en el momento de la renovación, deben ser fijadas por un juez con intervención de peritos. La negativa del arrendatario a aceptar el ajuste de ese estipendio, determinado por un dictamen pericial, motivó la intervención judicial.
Arguyó que la decisión cuestionada contraviene la jurisprudencia de la Honorable Corte Suprema de Justicia, específicamente, la sentencia de tutela STC2020 del 20 de mayo de 2020, en la cual se aclaró que la renovación del contrato de arrendamiento, implica la celebración de una convención con nuevas condiciones, no una prórroga. Además, la jurisprudencia determinó que no existe caducidad para solicitar su regulación después de la renovación. - En la sentencia se sugirió erróneamente que, para modificar el valor del alquiler, debía aplicarse la teoría de la imprevisión de que trata el precepto 868 del Código de Comercio.
Sin embargo, la tarifa del arrendamiento, en virtud de la regla 519 ídem, no depende de circunstancias extraordinarias o imprevisibles, sino de la existencia de diferencias entre las partes al momento de la renovación. Se presentó un dictamen pericial elaborado por la arquitecta Liliana del Socorro Arcila Rivera, el cual determinó que el valor objetivo de la cuota Ref.
Proceso verbal de JOHN GÓMEZ LONDOÑO y otro contra D1 S.A.S.. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-001-2024-00300-01. de arrendamiento es de $12.795.319,70. Esta experticia se considera seria, objetiva y conforme a la normativa aplicable (Resolución IGAC 620 de 2008). La profesional Arcila cuenta con amplia experiencia (más de 30 años como perito) y su metodología incluyó visita al inmueble, observación del entorno y recolección de ofertas comparables con técnicas de homogeneización y dispersión. Su análisis estadístico mostró baja dispersión y resultados confiables.
Criticó la opinión del experto Carlos Eduardo Rodríguez Vélez, presentada por la demandada, al advertir deficiencias metodológicas y falta de rigor técnico. El mencionado arquitecto, en el interrogatorio, admitió no haber visitado el bien objeto de la controversia y basó su cálculo en un simple promedio aritmético de datos heterogéneos, sin filtrar los atípicos.
Su coeficiente de variación fue del 32,88%, lo que indica una alta dispersión de información y un resultado poco representativo. Además, incumplió con las normas aplicables a peritajes, como la falta de documentación de soporte y una explicación metodológica escasa. Por las razones expresadas, solicitó revocar la sentencia de primera instancia y, en su lugar, acceder a las pretensiones de la demanda.
III. CONSIDERACIONES Concurren los presupuestos procesales y no se advierte vicio que invalide la actuación, siendo del caso precisar que la competencia del ad quem está delimitada por los reproches sustentados por la parte apelante, dejando al margen del escrutinio cualquier cuestión que no hubiere suscitado inconformidad, o no esté íntimamente relacionada con las eventuales modificaciones frente a lo resuelto en el fallo cuestionado (artículo 328 C.G.P.).
El arrendamiento comercial se encuentra regulado, principalmente, por el código de esa materia, concretamente, en sus artículos 518 a 524, los cuales establecen un régimen especial de protección para el arrendatario que ha desarrollado un establecimiento de comercio en el inmueble Ref. Proceso verbal de JOHN GÓMEZ LONDOÑO y otro contra D1 S.A.S..
(Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-001-2024-00300-01. arrendado, por un período mínimo de dos años consecutivos. Este régimen especial otorga al locatario el derecho a la renovación del convenio, constituyendo una limitación significativa a la autonomía de la voluntad del arrendador y otorgándole protección especial al desarrollo de la actividad comercial.
Así, el precepto 518 ejusdem dispone: “El empresario que a título de arrendamiento haya ocupado no menos de dos años consecutivos un inmueble con un mismo establecimiento de comercio, tendrá derecho a la renovación del contrato al vencimiento del mismo, salvo en los siguientes casos: 1) Cuando el arrendatario haya incumplido el contrato; 2) Cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia habitación o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviere el arrendatario, y 3) Cuando el inmueble deba ser reconstruido, o reparado con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación, o demolido por su estado de ruina o para la construcción de una obra nueva”.
La utilización del término “renovación” en esa norma, no es casual ni accidental, sino que responde a una decisión legislativa consciente de distinguir esta figura de la simple prórroga. El legislador comercial, optó por consagrar un derecho de renovación, no de prórroga, lo que implica que el arrendatario tiene derecho a la celebración de un nuevo contrato, pero no necesariamente en las mismas condiciones del anterior.
Esta interpretación se ve reforzada por la estructura misma de la regla, que establece excepciones específicas y taxativas a la prerrogativa en comento. Si se tratara de una simple prórroga automática, no sería necesario establecer excepciones tan detalladas, pues bastaría con la voluntad de cualquiera de las partes para impedir la continuación del convenio.
Esa disposición, permite identificar los siguientes componentes: 1. El elemento subjetivo: El sujeto activo del derecho de renovación es el “empresario” que arrienda el inmueble. El Código de Comercio lo define en su artículo 10 como “la persona que profesionalmente se ocupa en Ref. Proceso verbal de JOHN GÓMEZ LONDOÑO y otro contra D1 S.A.S..
(Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-001-2024-00300-01. alguna de las actividades que la ley considera mercantiles”. Es decir, excluye a quienes utilizan el bien para actividades diferentes. 2. El elemento objetivo: consiste en que el predio se encuentre ocupado con “un mismo establecimiento de comercio”; a su turno, el canon del memorado estatuto, señala que corresponde a “un conjunto de bienes organizados por el empresario para realizar los fines de la empresa”.
Esta exigencia implica que debe existir una organización empresarial estable y permanente en el terreno, siendo insuficiente el simple uso comercial esporádico. 3. El elemento temporal: requiere que el empresario haya ocupado el inmueble “no menos de dos años consecutivos”. Este período se computa de manera continua, incluyendo tanto el contrato original como sus eventuales prórrogas, pero excluye interrupciones significativas en la ocupación del mismo.
La aplicación práctica de estos postulados ha evidenciado la necesidad de distinguir claramente entre los conceptos de prórroga y renovación, pues mientras la primera, implica la simple extensión temporal del convenio existente, manteniendo sus condiciones originales, la segunda conlleva la celebración de un nuevo acuerdo que puede contener modificaciones en los términos y condiciones inicialmente acordados.
La prórroga, desde una perspectiva etimológica y semántica, deriva del latín “prorogare”, que significa prolongar o extender en el tiempo5. En el contexto jurídico contractual, se explica como la extensión temporal de un contrato existente, manteniendo inalteradas sus condiciones esenciales y accesorias. Esta figura jurídica implica que el pacto original continúa vigente por un período adicional, sin que se produzca la celebración de uno nuevo.
Las características esenciales de la prórroga incluyen: primero, la conservación de la identidad contractual original, pues se trata del mismo 5 Real Academia Española. Diccionario de https://dle.rae.es/prorrogar la lengua española. 23.ª ed. Madrid: RAE, 2014. Disponible en: Ref. Proceso verbal de JOHN GÓMEZ LONDOÑO y otro contra D1 S.A.S..
(Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-001-2024-00300-01. negocio que se extiende en el tiempo; segundo, el mantenimiento de las condiciones iniciales, es decir, precio, obligaciones y derechos de las partes; tercero, la ausencia de negociación de nuevos términos, pues la prórroga opera sobre la base del pacto preexistente; y cuarto, la continuidad jurídica, que implica que no se interrumpe la relación negocial ni se genera otra.
La renovación, por el contrario, supone que se sustituye el compromiso anterior una vez que éste ha llegado a su fin. El término “renovar” proviene del latín “renovare”, que significa hacer de nuevo o volver a hacer6. En el ámbito jurídico contractual, la renovación conlleva el nacimiento de una nueva relación negocial que, aunque puede mantener elementos del anterior, constituye jurídicamente un acuerdo distinto e independiente.
Estas acepciones reflejan la naturaleza transformadora de la renovación, que implica no solo continuidad sino también la posibilidad de cambio y actualización. Los rasgos esenciales de la renovación conllevan: primero, la creación de una nueva relación contractual que sustituye a la anterior; segundo, la posibilidad de modificar las condiciones del acuerdo inicial, incluyendo precio, plazo, obligaciones y derechos; tercero, la necesidad de un nuevo acuerdo de voluntades entre las partes; y cuarto, la independencia jurídica respecto del enlace primigenio, aunque pueda mantener elementos de continuidad práctica.
En el arrendamiento comercial, la renovación supone la celebración de un nuevo negocio que puede incluir modificaciones en el canon de arrendamiento, ajustes en las obligaciones de las partes, cambios en el plazo de duración, o cualquier otra modificación. Esta nueva contratación requiere el consentimiento de los intervinientes y puede ser el resultado de una negociación en la que se actualicen las condiciones del arrendamiento a las circunstancias actuales del mercado. 6 Real Academia Española.
Diccionario de https://dle.rae.es/renovar la lengua española. 23.ª ed. Madrid: RAE, 2014. Disponible en: Ref. Proceso verbal de JOHN GÓMEZ LONDOÑO y otro contra D1 S.A.S.. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-001-2024-00300-01. Desde una perspectiva teórica, la distinción entre prórroga y renovación se fundamenta en principios jurídicos fundamentales que trascienden el ámbito específico del derecho contractual, los cuales engloban la autonomía de la voluntad, la seguridad jurídica y la protección de las expectativas legítimas de los contratantes.
Durante las primeras décadas de vigencia del Código de Comercio, la jurisprudencia de la Honorable Corte Suprema de Justicia se enfocó en establecer los fundamentos conceptuales del derecho de renovación y su distinción respecto de otras figuras. Así, en sentencia del 29 de septiembre de 1978, estableció uno de los primeros criterios diferenciadores, al señalar que “el derecho de renovación consagrado en el artículo 518 del Código de Comercio no implica el derecho a mantener las mismas condiciones económicas del contrato anterior”7.
Esta decisión sentó las bases para distinguir la renovación de la simple prórroga, al precisar que la primera permite modificaciones en las condiciones contractuales. Esa Alta Corporación aclaró en esta misma decisión que “la renovación implica la celebración de un nuevo contrato, mientras que la prórroga constituye la extensión del contrato existente”.
Esta distinción conceptual se convirtió en un precedente fundamental que ha sido reiterado consistentemente en fallos posteriores. Más adelante, en el veredicto del 24 de septiembre de 2001, profundizó en la naturaleza jurídica del derecho de renovación, precisando que: “Es en el contrato de arrendamiento en donde tienen manantial, conforme a la ley, el derecho a la renovación del empresario arrendatario -con el consecuente deber correlativo del arrendador-, cuando se dan los supuestos de hecho previstos en la norma, esto es, que el empresario haya ocupado no menos de dos años consecutivos un inmueble con un mismo establecimiento de comercio”8.
Este proveído clarificó que la prerrogativa en comento constituye una limitación legal a la autonomía de la voluntad del arrendador, fundamentada en la protección del establecimiento de comercio como unidad económica productiva. 7 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil. Sentencia del 29 de septiembre de 1978. 8 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil.
Sentencia del 24 de septiembre de 2001, expediente 5876 Ref. Proceso verbal de JOHN GÓMEZ LONDOÑO y otro contra D1 S.A.S.. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-001-2024-00300-01. La sentencia del 27 de abril de 20109, constituye un hito en la jurisprudencia sobre renovación de contratos de arrendamiento comercial. En esta decisión, se clarificó el criterio fundamental que distingue la obligación de renovar de aquella consistente en mantener condiciones: “La ley obliga a renovar el contrato de arrendamiento, más no a mantener las condiciones de este, es decir que, no todas las condiciones del contrato inicial se deben mantener iguales”10.
Durante esa década, la jurisprudencia refinó los criterios establecidos y desarrolló aspectos específicos de la aplicación de la garantía bajo análisis, en casos complejos. En el fallo SC2500-2021 del 23 de junio, el Alto Tribunal aclaró que “la sentencia del 27 de abril de 2010 de la misma Corte Suprema de Justicia no condiciona la renovación a un procedimiento específico, sino que establece la libertad del arrendador para proponer nuevas condiciones”11.
Esta precisión fue importante para evitar interpretaciones restrictivas que limitaran excesivamente las facultades del arrendador, resolviendo definitivamente la controversia sobre si el derecho de renovación implicaba también mantener las mismas condiciones económicas. El órgano de cierre de la jurisdicción ordinario puntualizó que el arrendador está obligado a renovar el pacto, pero tiene libertad para proponer nuevas condiciones, sujetas a los límites de la razonabilidad y la buena fe contractual.
Recientemente, en el pronunciamiento SC2506-2022, reafirmó los criterios establecidos sobre la diferencia entre prórroga y renovación, aplicándolos a un caso complejo de terminación contractual12. Este fallo también precisó que “el arrendador se encuentra en libertad de pactar con el arrendatario nuevas condiciones para la renovación del contrato”, estableciendo así un equilibrio entre la protección del arrendatario comercial y los derechos del arrendador. 9 Expediente 11001-3103-003-2006-00728-01. 10 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil.
Sentencia del 27 de abril de 2010, expediente 11001- 3103-003-2006-00728-01. Disponible en: https://principal.notinet.com.co/pedidos/SC0728.doc 11 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil. Sentencia SC2500-2021 del 23 de junio. Disponible en: https://www.tamayoasociados.com/post/breve-comentario-a-la-sentencia-sc2500-2021-del-23-de-junio-dela-h-corte-suprema-de-justicia 12 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil.
Sentencia SC2506-2022, radicación 08001-31-03-0112015-00829-01. Disponible en: https://www.ambitojuridico.com/sites/default/files/2022-08/Sent-SC25062022%20%2820150082901%29.pdf Ref. Proceso verbal de JOHN GÓMEZ LONDOÑO y otro contra D1 S.A.S.. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-001-2024-00300-01. Los artículos 519 a 524 del Código de Comercio, desarrollan aspectos complementarios del régimen de arrendamiento comercial que tienen relevancia para la distinción entre prórroga y renovación. El primero de ellos, regula el procedimiento de desahucio, al establecer que en los casos previstos en los ordinales 2 y 3 del precepto 518 ejusdem, el propietario debe desahuciar al arrendatario con no menos de seis meses de anticipación. El trámite especial, refuerza el carácter excepcional de estas causales y la protección del inquilino. A su turno, la regla 520 ídem preceptúa que las diferencias que surjan entre las partes en el momento de la renovación, se decidirán por procedimiento verbal, confirmando que esta última puede implicar negociación de nuevas condiciones y desacuerdos que requieren resolución judicial.
Por su parte, el canon 521 de la misma obra, instituye la obligación del arrendador de indemnizar al ocupante cuando no renueve el convenio sin justa causa. La indemnización equivale al valor de las mejoras útiles no reembolsables y a los perjuicios causados, englobando el precio del establecimiento de comercio. Estas normas son imperativas, de orden público e improrrogables por la voluntad de las partes, como lo prevé el artículo 524 ejusdem: “Contra las normas previstas en los artículos 518 a 523, inclusive, de este Capítulo, no producirá efectos ninguna estipulación de las partes”.
En el caso que concita la atención del Tribunal, está probado que el 13 de agosto de 2012, los contratantes (o sus causahabientes) celebraron un convenio de arrendamiento comercial de bien inmueble. El término inicial de duración fue de 5 años, contados desde el 1 de septiembre de 2012 y prorrogables por anualidades a partir del sexto período13. 13 Folio 2, Archivo “003Anexos.pdf” en “en “C01 Principal” en “001 Primera Instancia”.
Ref. Proceso verbal de JOHN GÓMEZ LONDOÑO y otro contra D1 S.A.S.. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-001-2024-00300-01. El 13 de febrero de 2013, las partes firmaron un otrosí, en el que modificaron el canon de arriendo a $5.000.000 mensuales más IVA, ajustables anualmente con base en la variación del IPC14. Las demás disposiciones contractuales permanecieron inalteradas.
El 1 de septiembre de 2017, se cumplió el término inicial y, a partir de esa fecha, el negocio se prorrogó por anualidades, según lo previsto en la cláusula cuarta. El 28 de julio de 2023, el arrendador comunicó a la inquilina que el arrendamiento “tiene fecha de terminación de la actual prórroga el día primero (1º) de septiembre de 2023”, según la cláusula cuarta del referido convenio”15.
En su sentir, se debía celebrar uno nuevo, para lo cual le remitió el ejemplar del clausulado de remplazo. En caso negativo, la arrendataria debía proceder a la entrega del inmueble. No obstante, en esa misiva se indicó que tal comunicación “no es un desahucio”16. Pues bien, esta Sede advierte que la apelación no está llamada a prosperar, pues tal como lo explicó el sentenciador a quo, a falta de desahucio con los requisitos legales, el pacto se prorrogó “en las mismas condiciones y por el mismo término del contrato inicial”, como lo ordena el artículo 520 del estatuto mercantil.
Memórese que el derecho de renovación es una norma imperativa, por lo que, independientemente de lo acordado en la cláusula cuarta del convenio, una vez transcurridos los dos años de arriendo consecutivo de que trata el canon 518 ejusdem, surgió para el ocupante el derecho de renovación previsto en esa disposición, a menos que se hubiese cumplido alguna de las causales que habilitan la restitución del inmueble, lo cual no se alegó en el proceso.
Cierto es que al vencimiento de cada prórroga el arrendador tenía la potestad legal de invocar la modificación del clausulado, ya que, como se 14 Folio 6, Archivo “003Anexos.pdf”, cit. 15 Folio 20, Archivo “003Anexos.pdf”, ídem. 16 Folio 21, ibid. Ref. Proceso verbal de JOHN GÓMEZ LONDOÑO y otro contra D1 S.A.S.. (Apelación de sentencia).
Rad. 11001-3103-001-2024-00300-01. explicó líneas arriba, la renovación no es sinónimo de igualdad de condiciones económicas, sino que apareja la potestad de variar las circunstancias de plazo y precio, a voluntad de los contratantes. Sin embargo, la misiva del 28 de julio de 2023, no fue una mera invitación a negociar las estipulaciones de la renovación, sino un ultimátum de terminación en caso de no aceptar las condiciones impuestas unilateralmente por el arrendador, lo que excede el ámbito de lo legalmente permitido en esta clase de acuerdos comerciales.
Según el tenor literal de la aludida comunicación: “4. Que en virtud al derecho a la renovación que otorga el artículo 518 del Código de Comercio a los arrendatarios de locales comerciales, y si a bien lo tienen ustedes hacer uso del mencionado derecho que les otorga la ley, se deberá suscribir un nuevo contrato de arrendamiento con unas nuevas cláusulas, para lo cual se anexa a la presente el nuevo texto del contrato de arrendamiento con las estipulaciones que regirán a partir del día primero (1°) de septiembre de 2023. 5.
Es de aclarar que la presente comunicación NO es un desahucio del que trata el artículo 520 del código de comercio, sino atender lo ordenado por el artículo 518 de la misma compilación, sobre el derecho a la renovación del contrato, si es su deseo hacer uso de ello. 6. En caso de ser afirmativa por su parte la opción de realizar la renovación del contrato, solicitamos suscribir el mismo que se anexa a esta comunicación y enviarnos el listado de documentos que debe aportar JOHN GOMEZ LONDOÑO como nuevo arrendador, para ser inscrito como proveedor de su compañía. En caso contrario favor comunicarnos tal decisión con el fin de acordar con ustedes la entrega del inmueble”17.
Así, aunque en la citada misiva se indicó que la solicitud de entrega del inmueble en caso de que no se aceptaran las nuevas condiciones “no es un desahucio”, materialmente sí lo es, dado que, en el contexto del acuerdo que se viene analizando, el desahucio es el acto mediante el cual el propietario de un inmueble reclama el desalojo a un inquilino. De ahí que aquello fue lo ocurrido, sin el cumplimiento de los requisitos previstos en la ley.
Luego, si el arrendador quería obtener la restitución del bien, debía alegar la respectiva causal y remitir el requerimiento seis meses antes de la fecha de terminación del contrato. Al no haberlo hecho, se reitera, el convenio 17 Folio 21, ibíd. Ref. Proceso verbal de JOHN GÓMEZ LONDOÑO y otro contra D1 S.A.S.. (Apelación de sentencia).
Rad. 11001-3103-001-2024-00300-01. se prorrogó “en las mismas condiciones y por el mismo término del contrato inicial” (art. 520 ibíd). Ahora bien, la voluntad de las partes expresada en el negocio primigenio fue que, una vez vencido el período inicial de 5 años, el negocio se prorrogaría por anualidades cada 1 de septiembre, como en efecto ha venido ocurriendo.
Por consiguiente, en la actualidad rigen las mismas condiciones y plazos contemplados en el contrato inicial, por falta de desahucio con las formalidades legales. En consecuencia, al estar vigente el pacto materia de controversia con idéntico clausulado (incluido su otrosí), nada hay que definir, por cuanto en desarrollo del principio de la autonomía de la voluntad, el funcionario judicial no puede intervenir en la regulación de materias que quedaron libradas al querer dispositivo de las partes, como fuera advertido por el sentenciador de primera instancia. Lo dicho resulta suficiente para confirmar en su integridad la decisión impugnada, condenando al recurrente al pago de las costas de esta sede.
IV. DECISIÓN En mérito de lo expuesto, la SALA CUARTA DE DECISIÓN CIVIL DEL TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ, administrando justicia en el nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley, RESUELVE Primero. CONFIRMAR la sentencia proferida el 3 de diciembre de 2024, por el Juzgado Primero Civil del Circuito de esta Bogotá. Segundo. CONDENAR en costas de la segunda instancia a la parte apelante.
Para efectos de su liquidación, la Magistrada Sustanciadora fija como agencias en derecho la suma equivalente a un (1) Salario Mínimo Ref. Proceso verbal de JOHN GÓMEZ LONDOÑO y otro contra D1 S.A.S.. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-001-2024-00300-01. Legal Mensual Vigente (S.M.L.M.V.). Liquídense conforme a lo previsto en el artículo 366 del C.G.P. Tercero. Por la secretaría de la Sala devuélvase el expediente digital a la autoridad de origen.
Ofíciese y déjense las constancias a que haya lugar.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE AÍDA VICTORIA LOZANO RICO Magistrada FLOR MARGOTH GONZÁLEZ FLÓREZ Magistrada JOSÉ ALFONSO ISAZA DÁVILA Magistrado (en uso de permiso) Firmado Por: Aida Victoria Lozano Rico Magistrada Sala 016 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Flor Margoth Gonzalez Florez Magistrada Sala Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 850f7bf0df24b8b1c6f9486d345a945099eafc260d48c7a3c4a64b9aa2f3cc67 Documento generado en 29/07/2025 10:10:36 AM Ref.
Proceso verbal de JOHN GÓMEZ LONDOÑO y otro contra D1 S.A.S.. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-001-2024-00300-01. Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica