República de Colombia Rama Judicial TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTA SALA CIVIL Radicación: Demandante: Demandado: Proceso: Trámite: 1100131030008-2022-00386-01 Mireya Sandoval Gómez Rahab Giovanni Rico Escobar Divisorio Apelación de auto Bogotá, D. C., veintidós (22) de abril de dos mil veinticuatro (2024). Decídese el recurso de apelación formulado por la parte demandada contra el auto de 9 de mayo de 2023, proferido por el Juzgado 08 Civil del Circuito de Bogotá, en el proceso divisorio de Mireya Sandoval Gómez contra Rahab Giovanni Rico Escobar.
ANTECEDENTES 1. Por medio del auto apelado, el juzgado denegó la división material del bien ubicado en la calle 6a Bis No. 78 C – 28 de Bogotá, con matrícula No. 50S-113289, empero decretó su venta en pública subasta y, entre otras, ordenó su secuestro, denegó las mejoras pedidas por el demandado y condenó en costas. Tuvo por avalúo la suma de $520.654.752.
Fundó la negativa de las mejoras, que es el tema apelado, en síntesis, en que deben probarse y no se hizo, porque además del juramento, se requería prueba que precisara cuáles son y su cuantía (récord 02:52:00 archivo 35, video 2). Si bien se calcularon en $190.000.000, no se individualizaron, según el art. 206 del CGP. Como el anterior comunero remodeló de hizo mantenimiento, no puede cobrarlos el demandado (récord 00:01:00 archivo 35, video 1), quien adquirió la cuota parte. 2.
Inconforme el demandado alegó en los recursos de reposición y apelación subsidiaria, que no se tuvo en cuenta el juramento estimatorio, República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá Sala Civil en el que se especificó el valor de las mejoras, ni la insuficiencia en el término para aportar el dictamen que diera cuenta de aquellas. Resaltó que la compraventa soportada en la escritura pública 3660 de 15 de septiembre de 2021 de la Notaría 19 de Bogotá, incluye la totalidad de las mejoras plantadas y por ese motivo es que ahora las pretende. 3.
El juzgado mantuvo la decisión y concedió la apelación (récord 00:22:33 archivo cd01 audiencias). Para tal efecto estimó que conforme al art. 412 del CGP, era necesario, no solo proponer la cuantía de las mejoras como juramento estimatorio, precisa y no generalizada, por ser también menester allegar dictamen pericial que diera cuenta de los valores referidos.
Consideró que el incumplimiento del demandado al precepto 206 del CGP, impedía acceder a las mejoras. De igual forma, esgrimió que el dictamen aportado por la parte demandada posee varias imprecisiones, entre las cuales están: detallar que el contrato de obra suscrito con Pedro Cardozo, tuvo por objeto la remodelación de los pisos 1° y 2°, al igual que la construcción del 3°, pero eso contrasta con la realidad develada en ese testimonio, quien asintió que su contratación surgió exclusivamente para la obra de la tercera planta.
Así mismo, el perito solo indexó los valores que el anterior propietario invirtió en la obra, por lo que, sin duda, hay mejoras pero estas no las realizó el demandado. 4. La parte recurrente presentó memorial en el cual reiteró sus argumentos de controversia en primera instancia, en cuanto a las mejoras plantadas y el derecho que le asiste a reclamarlas (pdf 37del cuad. ppal.).
CONSIDERACIONES 1. Antes que todo es menester aclarar que esta providencia es un auto, que resuelve el recurso de apelación contra un auto, en concreto, el que denegó la división material de un bien, pero decretó la división por medio de la venta, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 409 del Código General del Proceso. Por consiguiente, de acuerdo con el art. 35 ibidem, TSB - Sala Civil - Rad. 08-2022-00386-01 2 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá Sala Civil este proveído es decisión del magistrado sustanciador, que no de la sala de decisión. Ya en cuanto al recurso, ausente cualquier problema de estructuración procesal, anótase desde ahora que el auto apelado se confirmará, pues acreditada quedó la insuficiencia probatoria para el reconocimiento de las mejoras alegadas en la contestación de la demanda, que es punto materia de debate en apelación. 2.
Es principio conocido del orden jurídico que, salvo en los casos de ciertas hipótesis legales de bienes comunes, como los de la propiedad horizontal u otras formas especialmente previstas, nadie está obligado a permanecer en la indivisión contra su voluntad (nemo in comunione potestt invitus detineri), como así por cierto consagra el derecho positivo en el artículo 1374 del Código Civil, con la posibilidad de los coasignatarios de estipular lo contrario, vale decir, de pactarse proindivisión, pero no por más de cinco (5) años, aunque el pacto puede renovarse.
Si se trata de cosas singulares y cosas universales de hecho, vale decir, de la propiedad común o copropiedad, que el Código Civil denomina “cuasicontrato de comunidad” (arts. 2322 y ss.), la división puede pedirse siempre por los comuneros (actio comuni dividundo) por medio del proceso divisorio (arts. 467 y ss. del CPC), pues cuando no es posible la partición material o física, dada la naturaleza o especial corporeidad de éstas, es factible la división por vía de la venta de la cosa común para distribuir su producto entre los condóminos, figura esta conocida como división por el valor (ad valorem). 3.
En el asunto bajo examen está demostrado que tanto la demandante como el demandado, son condueños del inmueble objeto de proceso, por lo que era hacedera la prosperidad de la pretensión divisoria, que fue ejercida, pues justamente en el folio de matrícula inmobiliaria 50S113289, consta lo siguiente: TSB - Sala Civil - Rad. 08-2022-00386-01 3 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá Sala Civil (i) La anotación No. 017 es por inscripción de la compraventa a favor de John Freddy Holguín Condia y Mireya Sandoval Gómez, por escritura pública 805 de 08 de mayo de 2017 de la Notaria 27 de Bogotá. (ii) En la anotación No. 019, está la compraventa de los derechos de cuota que ostentaba John Freddy Holguín Condia a favor de Rahab Giovanni Rico Escobar, por escritura pública 3660 de 15 de septiembre de 2021 otorgada en la Notaría 19 de Bogotá. Conforme a ese certificado de matrícula inmobiliaria, que muestra la situación jurídica del bien objeto de este proceso divisorio, puede verse que los propietarios actuales del bien, y por tanto legitimados para actuar en el proceso, son las partes de este proceso, en un 50%, cada uno. 4.
En relación con las mejoras que pretende el demandado se le reconozcan, estimó su cuantía en $190.000.000, por concepto de remodelación de la primera y la segunda planta, la construcción del tercer piso, mejoras de mantenimiento e instalación de servicios públicos y el pago de impuestos. Solicitó un término para aportar el dictamen que refiere el canon 412 del CGP y así se le concedió. Con todo, comprobado quedó, e inclusive fue aceptado por ambas partes, que las mejoras relacionadas con la remodelación y la construcción del tercer piso, se hicieron por el anterior titular de dominio, sin que sea posible asumir que ese derecho se trasladó al nuevo comunero. 5.
En efecto, según el acápite 4.1.1. selección documental del dictamen del demandado (folio 17 del pdf 19, cuad. ppal.), se enlistó como justificación del avalúo, entre otros, el contrato civil de obra 001/17 de 6 de febrero de 2017, suscrito entre John Freddy Holguín Condia y Pedro Nel Cardozo Perdomo, cuyo objeto principal se hizo consistir en la “construcción de dos apartamentos y remodelación de otros cuatro apartamentos en primer y segundo piso” (folio 76 ídem).
Eso significa que las mejoras invocadas por el aquí demandado, se hicieron bajo la titularidad de su vendedor, cuatro años antes de que se TSB - Sala Civil - Rad. 08-2022-00386-01 4 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá Sala Civil consolidara la tradición en su favor, la cual se realizó mediante el registro de la citada escritura pública de 15 de septiembre de 2021.
Nótese que para el 6 de febrero de 2017, fecha del contrato de obra, la titularidad de 50% del bien estaba en manos de John Freddy Holguín Condia y solo hasta el 15 de septiembre de 2021, se trasladó ese derecho de cuota en favor del acá demandado, por lo que si este pretendía reclamar las mejoras a su favor, solamente podía perseguir las que efectivamente hizo posterior a esa fecha, cosa que no ocurrió. Ahora bien, la compra del demandado a John Freddy Holguín Condia, comprendió la totalidad de los derechos de este último, que incluía lo hasta entonces construido, incluidas las mejoras realizadas hasta la celebración del convenio, tal como quedó establecido en el contrato de prestación de servicios jurídicos (folios 31 a 33 del pdf 03), cuyo pago sirvió de abono al precio de la compraventa del bien, según se plasmó en la cláusula quinta de aquel: “El Contratante, señor John Freddy Holguín Condia cancelará la suma de $100.000.000 (cien millones de pesos m/cte.), con la venta del 50%, junto con sus mejoras de la casa ubicada en la Calle 6 Bis 78 C 28, identificada con folio de matrícula inmobiliaria 50S-113289” (se resaltó).
De esa manera, el precio para la adquisición del derecho de propiedad del inmueble que obtuvo el aquí demandado, estuvo comprendido por todas aquellas construcciones que para ese momento había realizado el anterior propietario, sin que en el expediente se acredite uno diferente, porque en el contrato ninguna precisión se justiprecio del bien se hizo en relación con esos conceptos.
Y es que el demandado no se preocupó por acreditar mejoras realizadas por él, sino de reclamar las elaboradas por su vendedor con antelación, al punto que no informó la fecha en que fueron desarrolladas o en qué consistieron. El dictamen que aportó tampoco dio cuenta de esto y al contrario, corroboró la conclusión a la que aquí se arriba, la cual no es otra que denegar las mejoras por no haberse acreditado su autoría por parte del recurrente.
TSB - Sala Civil - Rad. 08-2022-00386-01 5 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá Sala Civil 6. Así, desde el principio la solicitud de mejoras estaba condenada al fracaso, pues el juramento estimatorio se limitó a resaltar la remodelación de las plantas 1ª y 2ª del inmueble, sin precisar valores individuales invertidos en cada uno, o los arreglos efectuados para su funcionamiento, ni detallar las adecuaciones realizadas y el origen de cada uno de los gastos en que incurrió, por lo menos de forma aproximada.
Se limitó a exponer “remodelación” sin referir si correspondió a baños, pisos, pintura de fachada, puertas u otras dependencias de los apartamentos. En igual sentido, el dictamen dejó sin individualización y autoría los arreglos locativos que presuntamente se hicieron, pues cerró su investigación con el valor del metro cuadrado en elementos unifamiliares conforme a la revista Construdata No. 181, sin verificar, que es lo más relevante, cuáles fueron las mejoras efectuadas, ni quién las edificó. 7.
Total que, por no estar acreditada la ejecución de las mejoras por el recurrente, se confirmará el auto apelado. Se condenará en costas a la parte recurrente (artículo 365 del Código General del Proceso). DECISIÓN Con base en lo expuesto, el Tribunal Superior de Bogotá, Sala Civil, confirma el auto de fecha y procedencia anotadas. Condénase en costas al recurrente.
Para su valoración el magistrado ponente fija $1.000.000 como agencias en derecho. Cópiese, notifíquese y oportunamente devuélvase. JOSE ALFONSO ISAZA DAVILA MAGISTRADO TSB - Sala Civil - Rad. 08-2022-00386-01 6