REPÚBLICA DE COLOMBIA TRIBUNAL SUPERIOR DE DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ D.C. SALA CIVIL Magistrada Ponente MARÍA PATRICIA CRUZ MIRANDA Bogotá D.C., veinticuatro (24) de julio de dos mil veinticuatro (2024) Asunto: Proceso verbal (protección al consumidor) de Wiwa Beach Resort Privado – Propiedad Horizontal contra Constructora Wiwa S.A.S. y Constructores Unidos Unión Global – Mavig S.A.S. Rad. 01-202207963-01.
Sentencia escrita de conformidad con lo autorizado por el artículo 12 de la Ley 2213 de 2022, cuyo proyecto se discutió y aprobó en sesión de sala de 10 de julio de 2024, según acta 29 de la misma fecha. Se resuelve el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante contra la sentencia proferida por la Delegatura para Asuntos Jurisdiccionales de la Superintendencia de Industria y Comercio, el 5 de marzo de 2024, dentro del asunto de la referencia. I.
ANTECEDENTES 1. Wiwa Beach Resort Privado P.H demandó a Constructora Wiwa S.A.S. y a Constructores Unidos Unión Global – Mavig S.A.S. para que se declare que incumplieron el régimen de protección al consumidor, en especial, el artículo 8º de la Ley 1480 de 2011. En consecuencia, solicitó que se ordene a las demandadas: i) corregir, a su costa, los problemas existentes en la piscina, en la placa superior de la zona de parqueaderos, en el sector de los baños de la playa, en el “piso del solárium”, en el área de jacuzzis, en el foso de ascensores, los desperfectos estructurales de la edificación, y los reseñados en el informe técnico que rindió un arquitecto; y, ii) que se impongan las sanciones aludidas en el numeral 10º del artículo 56 de la Ley 140 de 20111. 2.
Las pretensiones se sustentaron en los siguientes hechos: La demandada Constructora Wiwa S.A.S. diseñó, planificó, ejecutó y construyó el Edificio Wiwa Beach Resort Privado P.H., ubicado en la calle 102 No. 1-191 de Bello Horizonte, en Santa Marta. Por su parte, Constructores Unidos Unión Global-Mavig S.A.S. “ha participado en la etapa de posventa”.
Luego de finalizada, en la edificación “se han presentado situaciones” tales como filtraciones, deterioro rápido de “algunos elementos”, y desperfectos de carácter estructural. A pesar de que informó a la constructora de tales situaciones “en la debida oportunidad”, esta no ha dado una solución definitiva. Debido a lo anterior, la copropiedad le solicitó a un arquitecto experto que rindiera un “informe técnico del recibo de las áreas comunes”, con el fin de determinar el estado real de la construcción. En ese trabajo se señalaron una serie de problemas y falencias.
En la actualidad, la edificación tiene los siguientes problemas: inundaciones en los ascensores causados por “el nivel freático”, lo que ha perjudicado los equipos, además de que desprenden un olor desagradable; filtraciones; inconvenientes en la membrana que recubre la piscina; humedades en la parte superior de la zona de los parqueaderos y afectación en la estructura de concreto; humedad en la parte superior de los baños de la playa; levantamiento de baldosas del “piso del solárium”; desperfectos en la estructura de la edificación; filtraciones en el área del jacuzzis que han afectado a algunos apartamentos; y otros hallazgos “precisados por el arquitecto experto en patología de la construcción”2. 3.
El juez admitió la demanda3 y las citadas se opusieron. 1 Folios 2 a 5 en archivo “22307969—0001900002.pdf”, en “20SubsanaReformDem”. 2 Folios 8 a 11 del archivo “22307963—0000000002.pdf”, en “01DemandaAnexos”. 3 Archivo “2023088628AU0000000001.pdf”, en “21AutoAdmReforDeman”. Exp 01-2022-07963-01 2 Constructora Wiwa S.A.S. formuló las excepciones que denominó “cobro de lo no debido”, “ausencia de culpa de Constructora Wiwa S.A.S.”, “falta de legitimación en la causa por pasiva de Constructora Wiwa”, “genérica o innominada”, “prescripción”, “actos de la demandante para dar por no recibidas las áreas comunes y equipos entregados por la constructora”, “falta de comprobación de los daños reclamados y por ende de la cuantía señalada” y “falta de comprobación de la publicidad engañosa señalada”4.
Constructores Unidos Unión Global – Mavig S.A.S., por su parte, formuló las defensas “inexistencia de las obligaciones a cargo de Constructores Unidos UG –M S.A.S. reclamadas por la demandante”, “falta de legitimación por pasiva”, “cobro de lo no debido”, “ausencia de elementos que acrediten la existencia de relación de consumo entre Constructores Unidos UG-M S.A.S. y la demandante”, “buena fe”, y “prescripción”5. 4.
El a quo profirió sentencia el 5 de marzo de 2024, en la que resolvió: i) declarar la falta de legitimación en la causa por pasiva de la demandada Constructores Unidos Unión Global – Mavig S.A.S.; ii) declarar “probada la excepción prescripción de la acción de protección al consumidor”; iii) negar las pretensiones de la demanda; y, iv) condenar en costas a la demandante6.
II. SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA El juzgador consideró que la demandada Constructora Wiwa S.A.S. estaba legitimada por pasiva, porque se demostró su “condición de productor y proveedor”, al intervenir en los trámites de aprobación del proyecto, comercialización e, incluso, construyó la primera etapa. Tal legitimación, sin embargo, no se probó respecto de la otra demandada, puesto que “no existe prueba alguna que vincule esta sociedad, ni como productor o proveedor”.
Se comprobó que la actora presentó una reclamación directa, lo que se deduce de la “constancia de no acuerdo” expedida por un centro de conciliación, el 10 de mayo de 2021. 4 Archivo “22307963—0002300002.pdf”, en “24ContestaReformDeman”. 5 Archivo “22307963—0002500002.pdf” en “26ContestaDemanda”. 6 Archivo “2024003455SE000000001.pdf” en “36ActaAud20240305”.
Exp 01-2022-07963-01 3 Indicó que existía “una garantía para bienes inmuebles” de un año, por acabados, y de diez años por “temas estructurales”; y que acá la garantía es de acabados. Que, pese a la entrega de 2017, en aplicación al principio pro consumatore, la fecha a considerar es el 24 de julio de 2019, cuando se suscribió el acta del Consejo de Administración que da cuenta del informe que rindió el experto, de ahí la actora tenía un año para reclamar por los desperfectos denunciados, esto es, hasta el 24 de julio de 2020, y un año más para presentar la demanda, que se cumplió el 24 de julio de 2021; empero, tal evento acaeció hasta el 8 de agosto de 2022, cuando ya se había configurado el fenómeno extintivo.
III. DEL RECURSO DE APELACIÓN La parte demandante impugnó7. Alegó que el término de la garantía legal debía contabilizarse a partir de la entrega del producto al consumidor; que con las actas de entrega de 30 de enero de 2019 la administración no recibió “a satisfacción” las áreas objeto de reclamación, y condicionó tal recepción “al informe técnico y el recibo en legal forma”; que tampoco se advirtió que en el informe de 23 de julio de 2019 se anotó que persistían “las no conformidades”; y se desconoció que en el acta de consejo de administración de 24 de julio de 2019 se dejó constancia de que “se elaborarán las actas de entrega y se procederá con la misma en legal forma, lo cual, nunca se materializó”.
Agregó, que el a quo no valoró en forma adecuada el interrogatorio de la demandada, donde su representante confesó “la inexistencia de entregas de zonas comunes ofrecidas y prometidas”; que si bien existe un acta de entrega de 30 de enero de 2019, ella no contempló la totalidad de las áreas comunes, puesto que se dejó constancia de que “existían irregularidades en algunas zonas que impedían ser debidamente recibidas a conformidad por el comité de entrega de áreas comunes…”, lo que motivó posponer tal acto.
Que, ante el incumplimiento de la entrega de las áreas comunes, la presentación de la demanda fue oportuna; y que no se aplicó el principio pro consumatore, ni se tuvo en consideración “la debida inversión de la carga de 7 Archivo “06Sustentacion.pdf” en “CuadernoTribunal”. Exp 01-2022-07963-01 4 la prueba”; además, se probó que la demandada Constructores Unidos Unión Global – Mavig S.A.S., como así lo reconoció, participó en la comercialización del proyecto.
Que la sentencia no valoró las pruebas que demostraban las graves afectaciones del proyecto Wiwa Beach Resort Privado P.H., aún no solucionadas; lo que evidencia que las demandadas incumplieron sus obligaciones legales respecto de los bienes comunes, en razón a que varias están “pendientes de subsanación”. IV. CONSIDERACIONES 1. No admiten reparo los denominados presupuestos procesales, sobre el entendido que quienes acudieron a la litis por activa y pasiva ostentan capacidad procesal, la demanda fue debidamente presentada y tramitada por el juez competente, lo que, aunado a la ausencia de vicio con idoneidad anulatoria, permite proferir la decisión de fondo que de esta Corporación se requiere, tarea en que se tendrá en cuenta los reparos que el apelante le hizo a la sentencia, de conformidad con lo que consagra el artículo 328 del Código General del Proceso, sin perjuicio de las determinaciones que de oficio deba adoptar la Sala. 2.
En esa tarea se recuerda que los derechos de los consumidores encuentran su protección en el artículo 78 de la Carta Política y fueron desarrollados por la Ley 1480 de 2011, a través de la cual se expidió el estatuto del consumidor, que en su artículo 1º consagró como principio general el de proteger, promover y garantizar la efectividad y el libre ejercicio de los derechos de los consumidores.
Esta normativa es de orden público y, debido a ello, las partes no podrán convenir o pactar en contrario de los principios que la inspiran, como así se previó en el artículo 4º ibidem. Además, en desarrollo de esos postulados el numeral 5º del artículo 5º de la citada ley define la garantía como la “[o]bligación temporal, solidaria a cargo del productor y el proveedor, de responder por el buen estado del producto y la conformidad del mismo con las condiciones de idoneidad, calidad y seguridad legalmente exigibles o las ofrecidas.
La garantía legal no tendrá contraprestación adicional al precio del producto”. Exp 01-2022-07963-01 5 El artículo 7º de la misma ley dispone que la garantía legal “[e]s la obligación, en los términos de esta ley, a cargo de todo productor y/o proveedor de responder por la calidad, idoneidad, seguridad y el buen estado y funcionamiento de los productos”, así como que “[e]n la prestación de servicios en el que el prestador tiene una obligación de medio, la garantía está dada, no por el resultado, sino por las condiciones de calidad en la prestación del servicio, según las condiciones establecidas en normas de carácter obligatorio, en las ofrecidas o en las ordinarias y habituales del mercado”.
Y el canon 8º establece, en lo pertinente, que “[e]l término de la garantía legal será el dispuesto por la ley o por la autoridad competente. A falta de disposición de obligatorio cumplimiento, será el anunciado por el productor y/o proveedor”; que el mismo empezará a correr a partir de la entrega del producto al consumidor; que, de no indicarse el término de garantía, será de un año para productos nuevos; y que “para los bienes inmuebles la garantía legal comprende la estabilidad de la obra por diez (10) años, y para los acabados un (1) año”. 3.
Acorde con las pretensiones, a la parte demandante le incumbía acreditar que las demandadas incumplieron el régimen de protección al consumidor consagrado en la Ley 1480 de 2011. Es decir, demostrar que el producto que recibió no contaba con las condiciones de calidad, idoneidad, seguridad y buen estado y funcionamiento, y que las convocadas faltaron a la garantía legal que consagra el numeral 5º del artículo 5º de la misma ley, específicamente, porque existen “problemas” en la membrana que recubre la piscina, en la placa superior de la zona de parqueaderos, en la parte superior del sector de los baños de la playa, en el piso del solárium, humedades en cubiertas y terrazas, filtraciones en el área de jacuzzis, en el foso de los ascensores, y ciertos “hallazgos” aludidos por un arquitecto experto.
Sin embargo, debido a que las dos demandadas propusieron como excepción la “prescripción” de la acción, defensa que el a quo encontró acreditada, y tal deducción fue cuestionada por la actora en la apelación, el Tribunal empezará por verificar si el juzgador acertó al denegar el petitum por ese motivo. Exp 01-2022-07963-01 6 Para ese propósito, es necesario advertir que, según el numeral 3º del artículo 58 del Estatuto del Consumidor, el tiempo máximo para presentar la demanda para la efectividad de la garantía, como en este asunto, es un año siguiente a su expiración, caso en el que “deberá aportarse prueba de que la reclamación fue efectuada durante la vigencia de la garantía”.
Dicha vigencia se encuentra regulada en el inciso 1º del artículo 8º de la Ley 1480 de 2011, que establece que “el término de la garantía legal empezará a correr a partir de la entrega del producto al consumidor”, la que, tratándose de bienes inmuebles, como en este asunto, “comprende la estabilidad de la obra por diez (10) años, y para los acabados un (1) año”, según el inciso final del mismo precepto; lo que se reitera en el parágrafo 3º del artículo 13 del Decreto 735 de 2013.
Se deduce de lo anterior, entonces, que para determinar el inicio del término de la garantía legal, y también, el tiempo para la presentación oportuna de la demanda, es necesario establecer el momento en que se produjo “la entrega del producto al consumidor”. Al respecto, y tratándose de inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, es necesario distinguir respecto de qué tipo de bien se ejerce la acción de protección al consumidor.
En efecto, de acuerdo con la Ley 675 de 2001, un edificio o conjunto sometido a tal régimen cuenta con bienes privados, comunes y comunes esenciales. Los primeros son aquellos delimitados, independientes, de propiedad y aprovechamiento exclusivo y con salida directa a la vía pública o por pasaje común; los comunes son los “pertenecientes en proindiviso a todos los propietarios de bienes privados, que por su naturaleza o destinación permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o explotación de los bienes de dominio particular”; y los comunes esenciales, los “indispensables para la existencia, estabilidad, conservación y seguridad del edificio o conjunto, así como los imprescindibles para el uso y disfrute de los bienes de dominio particular”.
En tal línea, conforme al artículo 24 de la citada normativa, se presume que la entrega de los bienes comunes esenciales “se efectúa de manera simultánea” con la de los bienes privados, mientras que los bienes Exp 01-2022-07963-01 7 comunes de uso y goce general “se entregarán a la persona o personas designadas por la asamblea general o en su defecto al administrador definitivo, a más tardar cuando se haya terminado la construcción y enajenación de un número de bienes privados que represente por lo menos el cincuenta y uno por ciento (51%) de los coeficientes de copropiedad”. 3.1.
En relación con la entrega de las áreas comunes de la copropiedad, en el proceso se demostraron los siguientes hechos: Los días 22 y 30 de enero de 2019, el director de la obra, Francisco Carroll Calvo, y la administradora y representante legal de la demandante, Carmen Ramos Londoño, suscribieron una serie de actas de entrega8. Estas versaron sobre las “llaves de los cuartos de condensadoras de los aires acondicionados del piso 2 al 17 torre A y de la torre B”, y “llaves puertas corta fuego, del lobby al piso 17 torre A y torre B”; también elaboraron el “acta de entrega de spa”, con los elementos allí especificados, en donde la administradora indicó que “se recibe condicionado al informe de la empresa contratada para la recepción de las zonas comunes y los equipos que la conforman cuya garantía se cuenta a partir de la entrega legal”.
Con las mismas salvedades, se documentaron las actas de entrega de “contadores de gas” de todo el edificio, del “teatrino”, de la “sala de negocios”, así como del “gimnasio”, “llaves”, “planta eléctrica”, “subestación eléctrica” y el “cuarto de bombas”. De otra parte, se demostró que la demandante contrató una “auditoría y peritaje técnico” a fin de determinar el estado de las áreas comunes de la copropiedad, labor que llevó a cabo el arquitecto Carlos José Rodríguez Guerra.
Este profesional, en escrito entregado a la actora el 23 de julio de 20199, enlistó una serie de “NO CONFORMIDADES”, así como su “estado de resarcimiento o reparación por parte del constructor”, y expresó algunos aspectos en los que existía conformidad, y otros en los que no. Entre estos últimos, reseñó cuatro ítems, consistentes en: i) “ARQUITECTÓNICO, PROTECCIÓN ANDÉN PEATONAL, HACER UNA CUBIERTA ASÍ SEA APERGOLADA, HAY QUE SOLICITAR RESPUESTA”; 8 Folios 57 a 66 en archivo “22307963—0000700001.pdf” en “08ContestaDemanda”. 9 Folios 43 a 46 ibidem.
Exp 01-2022-07963-01 8 ii)“ARQUITECTÓNICO, MURO FACHADA ESTE, NO TERMINADO, HAY QUE SOLICITAR RESPUESTA”; iii)“ARQUITECTÓNICO, TERRAZA SOLÁRIUM, SE REQUIERE INSTALAR TAPAS TERMINALES AL APERGOLADO DE ALUMINIO, REVISAR EL TIPO DE TORNILLERA UTILIZADA PARA ‘ESTAS ÁREAS FUERON DESARROLLADAS CONFORME A LO APROBADO EN LA LICENCIA DE CONSTRUCCIÓN’.
RESPUESTA NO PLENA A DISCUTIR”; y iv) “ELÉCTRICO, DOCUMENTACIÓN, REVISANDO EL DISEÑO Y PLANOS ENTREGADOS, ENCONTRAMOS QUE ESTOS NO ESTÁN DEBIDAMENTE FIRMADOS Y CON LA MATRÍCULA DEL DISEÑADOR. ‘ESTÁ EN TRÁMITE CON EL CONTRATISTA’ SE ESTÁ A LA ESPERA”. En el mismo documento, informó que se debían “subsanar ciertas humedades, en el área de parqueaderos… igual que unas patologías menores”, y precisó que “las NO CONFORMIDADES que aún persisten son de menor alcance y fácil conciliar su intervención entre las partes”.
También se aportó un acta de la reunión del consejo de administración del edificio llevada a cabo el 24 de julio de 201910, donde participaron, además de los miembros de ese ente, el arquitecto que elaboró el informe y un representante de la constructora. En tal oportunidad, se acordó, en torno a las “no conformidades” reseñadas, lo siguiente: i) frente al andén peatonal, la constructora dijo que “lo van a estudiar para mirar que costo tiene, con el fin de proceder a ejecutar…”; ii) respecto del “muro fachada este”, que se solicitó la instalación de publicidad en él, y gracias a ella la copropiedad recibía arriendo desde mayo; iii) en cuanto a la terraza del solárium, se indicó que esa área fue construida según la licencia, y la constructora expresó que la terraza sería ampliada en la construcción de la segunda etapa; y, iv) respecto al ítem “eléctrico, documentación”, la constructora se comprometió a “entregar los planos eléctricos debidamente firmados con la matrícula del diseñador directamente a la administración”.
Así mismo, en la misma acta se consignó que el arquitecto dijo que “como él ya se presentó y aprobó el informe de la respuesta a las no conformidades las cuales se encuentran subsanadas por la Constructora se haga la respectiva acta para recibir las zonas comunes del Edificio en forma 10 Folios 47 a 56 ibidem. Exp 01-2022-07963-01 9 legal”, y se agregó que “el Arq.
Carlos Rodríguez, como contratista, realizará el borrador del acta, la cual será enviada al Consejo de Administración la próxima semana para su revisión, aprobación y posterior firma”. Por su parte, la representante legal de la demandante, en el interrogatorio de parte que absolvió11, manifestó lo siguiente: ostentaba tal cargo “desde el primero de enero del año 2019”, cuando remplazó al administrador definitivo, aunque sostuvo desconocer cuándo fue entregada la administración por parte de la constructora.
Ante la pregunta del juzgador de si para cuando asumió su cargo las zonas comunes “¿estaban construidas, por ejemplo, la piscina estaba en uso, en servicio, el ascensor, las áreas comunes estaban en uso?, respondió “estaban en servicio”12. Adujo desconocer cuándo se empezaron a entregar las primeras unidades habitacionales. Frente al interrogante “¿ha habido algún presupuesto para la intervención de áreas comunes?” respondió “para el mantenimiento”, y explicó que “el mantenimiento que se les hace es preventivo en algunos casos y correctivo también en otros”.
Específicamente dijo que “en el área del solárium, jacuzzis del solárium se han hecho mantenimientos correctivos”, también al foso de los ascensores, y a lozas de los parqueaderos privados y de visitantes afectados con filtraciones. Declaró que se elaboró un “informe final”, consistente en un estudio técnico de una firma que contrató la copropiedad, y con base en él, en una “reunión final” llevada a cabo en julio de 2019, se determinaron unos puntos por corregir por parte de la constructora “y que después de esa reunión se firmaría el acta de recibo de las zonas comunes, situación que no se concretó, no se cristalizó porque no se hizo, por parte de la constructora no se hizo la entrega de las zonas comunes”.
La reclamación formal la presentó en el año 2021. Ante la pregunta del apoderado de la constructora “¿por qué razón si desde 24 de julio de 2019 se dio un concepto favorable por parte del arquitecto… para firmar el acta de recibo de las zonas comunes, por qué la copropiedad no lo ha suscrito?”, contestó “porque no se ha generado el acta… 11 Minutos 25:27 a 1:37:00 en archivo “D22_307963_34_1.MP4” en archivo “35VideoAud20240305”. 12 Minuto 28:52 ibidem.
Exp 01-2022-07963-01 10 porque no se recibieron las zonas comunes”, y debido a que “había unos pendientes, dentro de la misma acta, que se tenían que subsanar”. 3.2. La Sala, del análisis conjunto del material probatorio reseñado conforme las reglas de la sana crítica, según lo ordena el artículo 176 del Código General del Proceso, concluye que, tal y como lo afirmó el a quo, en este caso operó la prescripción alegada por las demandadas.
En efecto: De acuerdo con las pruebas, entre las partes no se suscribieron actas de entrega por las zonas aludidas en las pretensiones. Las únicas elaboradas versaron, como ya se precisó, sobre el teatrino, el spa, la sala de negocios, el gimnasio, la planta, la subestación eléctrica y el cuarto de bombas. En ninguno de tales documentos se mencionó la entrega de la piscina, la zona de parqueaderos, los baños de la playa, el solárium, los jacuzzis o los ascensores, espacios sobre los que versó la demanda.
Se evidenció, por el contrario, que la parte demandante fue renuente a suscribir las actas de recibo, tal y como se comprueba con lo sucedido en la reunión del consejo de administración y con el interrogatorio de parte de su representante legal. Al respecto, la Sala observa que en la citada reunión el arquitecto que la copropiedad contrató, y que hizo un estudio de la edificación, le sugirió a la actora que se hiciese “la respectiva acta para recibir las zonas comunes del Edificio en forma legal”, y se comprometió a elaborar “el borrador del acta, la cual será enviada al Consejo de Administración la próxima semana para su revisión, aprobación y posterior firma”.
No obstante, la promotora no firmó tales actas porque, según la representante de la demandante, “había unos pendientes… que se tenían que subsanar”. A pesar de ello, en el proceso se demostró que la totalidad de las áreas comunes fueron puestas en funcionamiento, y al servicio de los copropietarios, por lo menos desde el 1º de enero de 2019.
Esto ya que así lo manifestó la representante legal de la actora en su interrogatorio, en donde declaró, de una parte, que asumió la administración “desde el primero de enero del año 2019”, y de otra, que para tal fecha ya estaban construidas y en servicio las mencionadas zonas comunes. Exp 01-2022-07963-01 11 En estos eventos, en los que no se ha suscrito el acta de entrega de las zonas comunes no esenciales, pero estos bienes han sido recibidos materialmente por la propiedad horizontal y puestos en uso para los copropietarios, esta Corporación ha precisado que el punto de partida para el conteo del término de la garantía es el momento en que tales zonas entraron en funcionamiento efectivo.
Así, en la sentencia proferida por este Tribunal el 14 de junio de 2019, y cuya posición reitera la Sala, se concluyó: “Conforme a ello debe decirse de entrada que no estando en presencia de problemas estructurales, su término de garantía se establece en un año a voces del artículo antes citado, término que se cuenta conforme a las previsiones del artículo 24 de la ley 675 de 2001, así: para las zonas comunes de uso esencial desde la entrega de las áreas privadas conforme a las actas respectivas y, en ausencia de ellas –las actas-, desde la firma de la escritura pública que formaliza la enajenación y, para el caso de las zonas comunes no esenciales desde la firma de la respectiva acta de entrega a la persona designada por la asamblea general o en su defecto al administrador definitivo, todo lo cual no podrá superar la fecha en que se termine la construcción y se enajena un número superior al 51% del coeficiente de la copropiedad; empero, cabe la pregunta ¿Que sucede si no se firman las actas de entrega? ya sea porque el constructor no lo realiza o por que la copropiedad no las quiere recibir al establecer posibles deficiencias.
Al punto, la Doctrina no ha sido ajena y ha mencionado que: ‘…El término de la garantía sin importar la naturaleza del bien, se contará a partir de la fecha de entrega del producto, por ello debemos saber, que para el caso de la propiedad horizontal y de los bienes privados que forman parte del edificio o conjunto, se entienden entregados con las respectivas actas de entrega de las unidades privadas.
Por lo tanto, el inicio de las garantías se da desde dicha fecha, o a falta de esta, desde la firma de la escritura pública o desde cuando efectivamente sea entregado el bien inmueble, sin importar su transferencia de dominio, al igual que los bienes comunes esenciales (artículo 24 ley 675 2001).” “En lo concerniente a los bienes comunes no esenciales, se debe tomar el término de las garantías desde la fecha de la suscripción del acta de entrega de los mismos y a falta de ellos, desde el momento en que sean puestos en funcionamiento y al servicio de los copropietarios.
Resaltamos la importancia de que los copropietarios o personas que hayan sido nombradas para la labor del recibimiento de entrega de bienes comunes, reciban los mismos de manera formal y sin importar el estado en que se encuentren, con el único fin de poder exigir y reclamar las garantías en los términos y tiempos establecidos en el artículo 8º de la ley 1480/2011, so pena de poder poner en riesgo dicha garantía por la prescripción de la misma.’13”14.
(Se resalta). Según lo considerado, entonces, la contabilización del término de la garantía legal respecto de los bienes comunes referidos en la demanda empezó desde el momento en que fueron puestos en funcionamiento y al servicio de los copropietarios, lo que ocurrió, por lo menos, desde el 1º de 13 MONSALVE CABALLERO Luis Carlos, El Régimen de la Propiedad Horizontal en Colombia, Bogotá Colombia, Grupo Editorial Ibáñez, 2017, pág. 193. 14 Tribunal Superior de Bogotá, sentencia de 14 de junio de 2019.
Exp. 2017-31487-01. Exp 01-2022-07963-01 12 enero de 2019, fecha en la que la administradora asumió su cargo, y para cuando, según ella misma, tales zonas ya estaban “en servicio”. Dicho término era de un año, al versar la solicitud de garantía sobre aspectos que ninguna relación guardan con la “estabilidad de la obra”, en razón a que no se esgrimieron quejas respecto de fallas estructurales del edificio, sino de sus acabados, conforme lo consideró el a quo sin queja alguna de la apelante en su impugnación. De allí que deba concluirse que el lapso establecido en el artículo 8º del Estatuto del Consumidor se completó el 1º de enero de 2020, lapso en el que la actora no formuló la reclamación a la demandada, pues según lo afirmó su representante en el interrogatorio de parte, ello solo ocurrió “en el año 2021”.
Agréguese, además, que desde que venció el término de la garantía y hasta que se presentó la demanda, transcurrió un tiempo superior al año que consagra el numeral 3º del precepto 58 de la misma normativa. Ello si se tiene en cuenta que mediante el Decreto 564 de 2020 expedido por la Presidencia de la República en el marco de la emergencia sanitaria con ocasión de la pandemia que generó el Coronavirus, Covid-19, se suspendió el término de la prescripción desde el 16 de marzo de ese año y su reanudación se dio con la expedición del Acuerdo PCSJ20-11581 de 27 de junio de 2020, del Consejo Superior de la Judicatura, a partir del primero (1º) de julio de 2020, es decir, dicha suspensión operó por tres (3) meses y 15 días, por lo que el año aludido en la norma en cita del Estatuto del Consumidor se completó el 16 de abril de 2021.
Por ende, en consideración a que la actora radicó su libelo solo hasta el 8 de agosto de 202215, se concluye, tal y como consideró el juzgador de primera instancia, que operó la extinción de la acción para reclamar la garantía respecto de la totalidad de los bienes comunes referidos en la demanda, motivo por el que la decisión resultó acertada, y se ratificará. Las anteriores razones, además, ponen en evidencia el desacierto de los argumentos de la apelación, porque contrario a lo alegado, la falta de la suscripción del acta de entrega “a satisfacción” no es óbice para el inicio del conteo del término de la garantía legal, el que, como ya se explicó, en este caso empezó desde el momento en el que los bienes comunes fueron 15 Archivo “22307963—0000000001.pdf” en “01DemandaAnexos”.
Exp 01-2022-07963-01 13 “puestos en funcionamiento y al servicio de los copropietarios”, lo que, reitérese, sucedió, por lo menos, desde el 1º de enero de 2019. Por último, es preciso atender que, como la Corte Suprema de Justicia lo ha considerado, la entrega y la satisfacción con lo entregado son cuestiones distintas. El inicio del conteo del término de prescripción no depende de que el consumidor haya recibido y expresado su satisfacción, puesto que, conforme lo establece la ley, el hito a tenerse en cuenta para contabilizar el fenómeno extintivo depende, exclusivamente, del momento de la “entrega del producto al consumidor”.
En efecto: “Para la Corte, una cosa es la entrega y, otra, la satisfacción que se expresa con el producto, porque de haberse rehusado o, de constituirse mora en recibir la construcción de inmueble, vendido por precio único, el vendedor queda descargado del cuidado de la cosa y solo será responsable de la culpa grave o el dolo16. Asimismo, se resalta, una de las obligaciones del vendedor es entregar lo convenido17, si la cosa no cumple con lo estipulado y el comprador no recibe el producto por esa razón, el enajenante, al haber desatendido lo pactado, podrá ser demandado por el adquirente, con el fin de resolver el negocio o, insistir en él, con la respectiva indemnización de perjuicios.
Si el tradente convoca a un juicio al comprador por no haber recibido el producto, éste podrá enarbolar la excepción de contrato no cumplido 18 alegando que la cosa cuya entrega se depreca, carece de la calidad o los elementos estipulados en la convención. Adicionalmente, cuando el producto se pone a disposición del comprador, pero tiempo después surgen problemas, se habilitan las acciones de saneamiento, vicios redhibitorios o las de garantía, señaladas en la Ley 1480 de 2011, según corresponda.
Ahora bien, cuando se trata de construcción de edificios, sea aceptado o no el resultado de la obra, ello no exime de responsabilidad contractual al constructor o empresario frente al adquirente, lo cual refleja que la entrega es un acto diferente, según se advierte de los numerales 3° y 4° del artículo 2060 del Código Civil19. 16 “(…) Código Civil (…).
Artículo 1883. Mora del comprador en recibir. Si el comprador se constituye en mora de recibir, abonará al vendedor el alquiler de los almacenes, graneros o vasijas en que se contenga lo vendido, y el vendedor quedará descargado del cuidado ordinario de conservar la cosa, y sólo será ya responsable del dolo o de la culpa grave (…). 17 “(…) Código Civil (…).
Artículo 1884. Objeto de la entrega. El vendedor es obligado a entregar lo que reza el contrato (…)”. 18 “(…) Código Civil (…). Artículo 1609. Mora en los contratos bilaterales (…). En los contratos bilaterales ninguno de los contratantes está en mora dejando de cumplir lo pactado, mientras el otro no lo cumpla por su parte, o no se allana a cumplirlo en la forma y tiempo debidos (…)”. 19 “(…) Articulo 2060.
Construcción de edificios por precio único. Los contratos para construcción de edificios, celebrados con un empresario que se encarga de toda la obra por un precio único prefijado, se sujetan además a las reglas siguientes: Si el edificio perece o amenaza ruina, en todo o parte, en los diez años subsiguientes a su entrega, por vicio de la construcción, o por vicio del suelo que el empresario o las personas empleadas por él hayan debido conocer en razón de su oficio, o por vicio de los materiales, será responsable el empresario; si los materiales han sido suministrados por el dueño, no habrá lugar a la responsabilidad del empresario sino en conformidad al artículo 2057 inciso final (…). 4.
El recibo otorgado por el dueño, después de concluida la obra, sólo significa que el dueño la aprueba, como exteriormente ajustada al plan y a las reglas del arte, y no exime al empresario de la responsabilidad que por el inciso precedente se le impone (…)” (se destaca). Exp 01-2022-07963-01 14 Bajo ese horizonte, refulge el yerro endilgado al tribunal porque no efectuó un adecuado examen de la normativa aplicable en la materia ni de las probanzas que le permitían dilucidar cuándo se produjo la entrega de las zonas comunes y, con ello, verificar si estaba acreditada o no, la prescripción invocada por la tutelante.
En este caso, la insatisfacción de la actora con lo recibido no significó que la entrega no se hubiese efectuado. Tal y como ya se analizó, existían medios de prueba suficientes para dilucidar que el traspaso de las zonas comunes, y su puesta en funcionamiento para los copropietarios, se produjo por lo menos desde el 1º de enero de 2019, razón por la que, desde tal día empezó el conteo del término prescriptivo, con independencia de que la actora hubiese expresado, o no, su conformidad con el producto. 4.
En suma, ante el fracaso de la impugnación, se ratificará íntegramente la sentencia apelada. Se impondrá la consecuente condena en costas de esta instancia a la parte apelante, conforme lo ordena el numeral 1º del artículo 365 del Código General del Proceso. Como agencias en derecho la Magistrada Sustanciadora señala la suma de dos salarios mínimos mensuales legales vigentes, equivalentes a $2’600.000.oo, de conformidad con el numeral 1º del artículo 5º del Acuerdo No. 10554 de 2016 del Consejo Superior de la Judicatura.
V. DECISIÓN En mérito de lo expuesto, el Tribunal Superior de Distrito Judicial de Bogotá D.C., en Sala Civil de Decisión, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley,
RESUELVE
PRIMERO: CONFIRMAR la sentencia de 5 de marzo de 2024 que profirió Delegatura para Asuntos Jurisdiccionales de la Superintendencia de Industria y Comercio, conforme a las motivaciones de esta providencia.
SEGUNDO: CONDENAR en costas de esta instancia a la apelante, ante el fracaso de su recurso. Como agencias en derecho la Magistrada Sustanciadora señala la suma de dos salarios mínimos mensuales legales vigentes, equivalentes a $2’600.000.oo, de conformidad con lo establecido Exp 01-2022-07963-01 15 en el numeral 1º, artículo 5º del Acuerdo No. 10554 de 2016 del Consejo Superior de la Judicatura.
TERCERO: REMITIR el expediente a la oficina de origen para lo de su trámite y competencia, una vez cobre ejecutoria esta sentencia.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE Los Magistrados, MARÍA PATRICIA CRUZ MIRANDA STELLA MARÍA AYAZO PERNETH JAIME CHAVARRO MAHECHA Firmado Por: Maria Patricia Cruz Miranda Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Dirección Ejecutiva De Administración Judicial División De Sistemas De Ingenieria Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Jaime Chavarro Mahecha Magistrado Sala Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Stella Maria Ayazo Perneth Magistrada Exp 01-2022-07963-01 16 Sala 04 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: aeb08daebd85d553182779cbcd8d068d1e5a236b25d0ff39cb3298a384cd2778 Documento generado en 24/07/2024 03:17:56 p. m. Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica