1 REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DISTRITO JUDICIAL DE IBAGUÉ SALA UNITARIA CIVIL – FAMILIA Ibagué, veinticinco (25) de febrero de dos mil veintiséis (2026) Magistrado Ponente: Pablo Gerardo Ardila Velásquez Referencia: apelación de auto Proceso: verbal de nulidad Demandante: PROYECTAMOS Y EDIFICAMOS S.A.S Demandado: PROPIEDAD HORIZONTAL FORET CONJUNTO RESIDENCIAL Radicado: 73001-31-03-003-2024-00308-02 El suscrito Magistrado procede a resolver el recurso de apelación, formulado por la abogada que representa los intereses de la parte demandante dentro del proceso de la referencia, contra el auto calendado el 25 de julio de 2025 1, proferido por el Juzgado Tercero Civil del Circuito de Ibagué (Tolima), por medio del cual, se negó la solicitud de medidas cautelares elevada por el extremo accionante.
ANTECEDENTES Mediante escrito presentado el 10 de diciembre de 2024 2, la sociedad PROYECTAMOS Y EDIFICAMOS S.A.S., por conducto de su mandatario judicial, promovió demanda verbal de nulidad de actas de asamblea en contra de la PROPIEDAD HORIZONTAL FORET CONJUNTO RESIDENCIAL, asunto que le fue asignado por reparto al Juzgado Tercero Civil del Circuito de Ibagué (Tolima). 1 Archivo PDF 002, Expediente Digital de Primera Instancia, Carpeta de medidas. 2 Archivo PDF 004, Expediente Digital de Primera Instancia, Carpeta principal. 2 La mencionada acción, es motivada por considerar la nulidad de las decisiones tomadas en el Acta de Asamblea Extraordinaria No. 003 de fecha 31 de agosto del 2024 3, relativas a la aprobación de la modificación del reglamento de propiedad horizontal y aprobación de la cuota extraordinaria por concepto de costos de escrituración y registro, fijadas según criterio del demandante en contravención de lo dispuesto con la Ley 675 de 2001, que regula la propiedad horizontal.
En forma simultánea a la presentación del libelo introductorio, el extremo actor solicitó la adopción de medidas cautelares4: “(…) (i) Se DECRETE como MEDIDA CAUTELAR INNOMINADA la suspensión provisional de los efectos de las decisiones que reposan en el Acta de Asamblea No. 003 Extraordinaria de Copropietarios de fecha 31 de agosto de 2024, mientras se resuelve de fondo el presente proceso”; ii) “Se DECRETE como MEDIDA CAUTELAR INNOMINADA la suspensión provisional de los efectos de la aprobación de la cuota extraordinaria aprobada en la Asamblea Extraordinaria de Copropietarios de fecha 31 de agosto de 2024 y la abstención por parte de la administración de FORET Conjunto Residencial de efectuar cualquier cobro derivado de la cuota extraordinaria aprobada en la mencionada Asamblea, en tanto se esclarezca la legalidad de dicho acto y se determine su validez conforme a la Ley 675 de 2001 y demás disposiciones aplicables”; iii) “Se DECRETE como MEDIDA CAUTELAR NOMINADA el secuestro del libro de actas de la Copropiedad Conjunto Residencial Foret Propiedad Horizontal, el cual se encuentra en poder de la señora Norlly Paola Agudelo Vargas que a la fecha funge en calidad de administradora de la copropiedad en mención, con el fin de asegurar su integridad y evitar cualquier intento de alteración del documento, así mismo, se designe como secuestre al último Comité Verificador del Acta de Asamblea, de la Propiedad Horizontal FORET Conjunto Residencial ” El a quo se pronunció frente a las mismas en providencia calendada el 25 de julio de 20255, donde decidió negar el decreto de las mismas a la luz de lo dispuesto en los artículos 382 y 590 del Código General del Proceso, argumentando que no resultaba 3 Archivo PDF 009, Expediente Digital de Primera Instancia, Carpeta principal. 4 Archivo PDF 006, Expediente Digital de Primera Instancia, Carpeta principal. 5 Archivo PDF 027, Expediente Digital de Primera Instancia, Carpeta principal. 3 procedente la suspensión temporal del cumplimiento de las decisiones adoptadas en la reunión celebrada el 31 de agosto de 2024, en tanto del libelo demandatorio y de los medios probatorios allegados, no se acreditaba la existencia de una amenaza cierta e inminente ni la vulneración del derecho invocado por el demandante, ni se avizoraba de manera protuberante una flagrante u ostensible violación de la ley o del reglamento de propiedad horizontal que hiciera procedente la suspensión de dichas determinaciones.
En inconformidad con lo resuelto, el extremo activo de la litis interpuso recurso de reposición y, en subsidio el de apelación contra la anterior determinación, sustentando su alzada en que las consideraciones del juez “(…) Son contrarias a las finalidades de las medidas cautelares, como institución del derecho procesal. Recordemos que las medidas cautelares, son el instrumento para garantizar la efectividad de los derechos reconocidos por la ley sustancial.” Respecto de la primera y de la segunda medida cautelar solicitada, argumentó que las mismas “(…) encuentran pleno respaldo en la presunta vulneración de derechos adquiridos de propiedad y económicos a mi poderdante, la sociedad PROYECTAMOS Y EDIFICAMOS S.A.S., por violación a la Ley 675 de 2001 y, por vulnerar los estatutos que fueron elevados a escritura pública No. 0074 del 30 de enero de 2021, otorgada en la Notaría Quinta de Ibagué, debidamente registrada en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos (…) ”.
Para resolver la reposición, el fallador de instancia reiteró que se evidencia el incumplimiento de los requisitos del artículo 382 del Código General del proceso, y de igual manera, las exigencias del literal C del artículo 590 ibidem, para decretar las medidas cautelares innominadas y suspender los efectos del acto impugnado. 4 Posteriormente, la parte actora, mediante memorial sustentando el recurso de apelación 6, trajo a colación nuevamente sus motivos, argumentando principalmente que el juez incurrió en un error al negar las medidas cautelares solicitadas.
Sobre la cuota extraordinaria aprobada en la asamblea del 31 de agosto de 2024 sostuvo que: “(…) del simple cotejo entre la decisión adoptada en la Asamblea y el artículo 25 de la Ley 675 de 2001 se evidencia una ilegalidad manifiesta (…) consistente en la aprobación y cobro de una cuota extraordinaria sin atender el coeficiente de copropiedad, pese a que dicha norma establece que este constituye el índice de participación para contribuir a las expensas comunes ordinarias y extraordinarias”.
También indicó que “la imposición de una cuota uniforme desconoce el Reglamento de Propiedad Horizontal elevado a la Escritura Pública No. 0074 del 30 de enero de 2021 (…) y genera una carga económica desproporcionada para los copropietarios con menor coeficiente”, razón por la cual “la decisión asamblearia adolece de nulidad por contravenir de manera directa la ley”.
Y que, “la cuota extraordinaria ya fue efectivamente cobrada por la administración de la copropiedad (…) configurándose un perjuicio económico actual”, circunstancia que, a su juicio, “justifica la procedencia de la medida cautelar solicitada, en tanto resulta necesaria para garantizar la eficacia práctica de una eventual sentencia que declare la nulidad de la decisión y ordene la restitución de los valores recaudados”.
En segundo lugar, el apelante indicó que el juez también incurrió en error al no advertir que la decisión de la asamblea impuso una restricción ilegítima al derecho de propiedad del propietario inicial, al desconocer estatutarios previamente pactados, acuerdos contractuales circunstancia y que hacía procedente la suspensión cautelar, donde expuso que “en las promesas de compraventa previamente celebradas con cada copropietario, así como en las escrituras públicas de compraventa debidamente registradas, se estipuló de forma expresa que el proyecto sería construido por etapas”. 6 Archivo PDF 014, Expediente Digital de Primera Instancia, Carpeta de medidas. 5 Agregó que “la inclusión de cláusulas que subordinan la capacidad de desarrollar el proyecto en sus etapas a la aprobación de la Asamblea de copropietarios desconoce la autonomía de la voluntad privada, el principio de la buena fe contractual y el derecho de propiedad de PROYECTAMOS Y EDIFICAMOS S.A.S., como propietario inicial”.
Finalmente, advirtió que “la posterior decisión de la Asamblea que pretende introducir una condición restrictiva al dominio viola el artículo 1602 del Código Civil, así como el derecho de propiedad consagrado en el artículo 58 de la Constitución Política”. CONSIDERACIONES: Esta Sala es competente para decidir el presente recurso interpuesto contra el auto que negó las medidas cautelares de la demanda, tal como lo prevé el numeral 8 del artículo 321 del Código General del Proceso, en el efecto devolutivo.
En tal virtud, resulta pertinente rememorar el contenido normativo del artículo 320 de la misma ley procesal, sobre los fines de la apelación así: “El recurso de apelación, tiene por objeto que el superior examine la cuestión decidida, únicamente en relación con los reparos concretos formulados por el apelante, para que el superior revoque o reforme la decisión”, en armonía a lo decantado por el canon 328 ídem.
Bajo ese entendido, el estudio de la presente alzada debe circunscribirse estrictamente a los reparos concretos expuestos por el apelante, sin que resulte procedente extender el análisis a aspectos no controvertidos de la providencia recurrida tales como la negativa de decretar como “MEDIDA CAUTELAR NOMINADA el secuestro del libro de actas de la Copropiedad (…)”, pues la negativa en su decreto no fue atacado por el censor en su apelación. Ahora bien, al descender al examen del asunto sometido a consideración, resulta pertinente reiterar y precisar tal como se indicó en decisión proferida por esta Magistratura en pretérita oportunidad en fecha de 25 de junio de 2025, que a partir de los argumentos presentados por la parte demandante, se advierte con 6 claridad que el proceso fue promovido conforme al trámite verbal de nulidad absoluta, previsto en el artículo 368 y siguientes del Código General del Proceso, conclusión obtenida del escrito de la demanda, en el cual se articulan las pretensiones de nulidad absoluta con base a la existencia de una causa u objeto ilícito contenido en el acta de asamblea objeto de controversia.
En consecuencia, la procedencia de las medidas cautelares solicitadas debe examinarse a la luz de esta disposición especial, sin perjuicio de la aplicación complementaria del literal c) del artículo 590 ibidem, relativo a las medidas cautelares innominadas. En ese orden, el problema jurídico a resolver se contrae en determinar la viabilidad de las cautelas solicitadas por el actor de acuerdo a las particularidades del presente asunto y que consisten en la suspensión provisional de los efectos de las decisiones que reposan en el acta de asamblea núm. 003 extraordinaria de copropietarios de fecha 31 de agosto de 2024, así como también la suspensión provisional de los efectos de la aprobación de la cuota extraordinaria aprobada en dicha asamblea.
Para resolver la problemática antes planteada, es de memorar que tratándose de medidas cautelares, las mismas por regla general son de carácter: provisional, accesoria, instrumental y preventiva, donde es necesario acreditar su legitimación, la necesidad de la medida, su efectividad, proporcionalidad, el perjuicio irreparable, la existencia de la amenaza o la vulneración del derecho, demostrar el peligro en la demora y la apariencia de buen derecho.
Por ende, de esta disposición se desprende que la medida cautelar no tiene una finalidad restitutoria, sino estrictamente preventiva y conservativa, orientada a evitar que, mientras se decide el fondo del litigio, se consolide un perjuicio actual o inminente derivado de la ejecución del acto cuestionado. En consecuencia, su procedencia está supeditada a que el objeto de la 7 medida sea material y jurídicamente susceptible de suspensión, y a que la presunta infracción normativa resulte clara y ostensible en esta etapa inicial del proceso.
Bajo ese marco normativo, en primer lugar, en lo atinente a la solicitud de suspensión provisional de los efectos de la aprobación de la cuota extraordinaria y de ordenar a la copropiedad abstenerse de efectuar cualquier cobro derivado de esta, se advierte que, para el momento en que esta Sala conoce de la apelaciónincluso, antes de ser admitida la demanda- la cuota extraordinaria destinada a los gastos de registro ya había sido efectivamente cobrada.
En efecto, la escritura pública núm. 62 del 17 de enero de 2025, mediante la cual se formalizaron los cambios al reglamento de propiedad horizontal aprobados en asamblea, se evidencia que “la amenaza se materializó”, asunto que confirma que el efecto principal del acto cuestionado ya se produjo. Dicha circunstancia resulta evidente de la propia sustentación del recurso, en la que el extremo actor reconoce que “Esta decisión, que como se ha reiterado, fue ya cobrada por la Administración de la Propiedad Horizontal FORET CONJUNTO RESIDENCIAL”.
En este escenario, no subsisten efectos actuales susceptibles de suspensión, ni resulta jurídicamente viable decretar la abstención del cobro pues los efectos del acta persisten, presumiéndose su legalidad hasta que la decisión de fondo declare lo contrario. En consecuencia, cualquier discusión relativa a la eventual ilegalidad de la cuota extraordinaria y a la procedencia de la restitución de las sumas pagadas en ocasión de una presunta violación al derecho, deberá ser definida en la sentencia que resuelva de fondo la pretensión de nulidad absoluta, más no en sede cautelar.
A la luz de lo expuesto, no puede perderse de vista que las cautelas, por su propia naturaleza, están concebidas para impedir que un hecho ocurra o que sus efectos se agraven, más no para 8 revertir situaciones ya consumadas ni para restablecer estados anteriores, función que corresponde exclusivamente al fallo definitivo. Así, cuando el supuesto fáctico que se pretendía evitar mediante la cautela ya se ha materializado, la medida pierde su finalidad práctica y deviene carente de objeto actual.
En segundo lugar, al analizar la solicitud de suspensión provisional de los efectos de la decisión asamblearia que aprobó la modificación del reglamento de propiedad horizontal, con fundamento en la presunta vulneración del derecho de propiedad del propietario inicial. Al respecto, conviene precisar que la medida solicitada no es menor, habida cuenta en que pretende paralizar la eficacia de una decisión colectiva que goza de presunción de legalidad y que incide de manera directa en la organización y funcionamiento de la copropiedad, razón por la cual el umbral para su concesión debe ser particularmente exigente.
El apelante estructura un argumento jurídicamente relevante, al señalar que el derecho de propiedad goza de protección constitucional, que el propietario inicial ostenta derechos adquiridos y que la asamblea no puede, en principio, vaciar el núcleo esencial del dominio ni sustituir las competencias de las autoridades urbanísticas.
Tales planteamientos, sin embargo, aun siendo atendibles, no son suficientes, por sí solos, para habilitar la suspensión provisional del acto en sede cautelar. En efecto, el análisis que corresponde efectuar en esta etapa no consiste en determinar si la decisión asamblearia es legal o ilegal, sino en establecer si su ejecución inmediata genera un daño actual, cierto, inminente e irreparable que haga indispensable suspender sus efectos mientras se decide el fondo del asunto.
Y, en este punto, el suscrito Magistrado observa que la modificación del reglamento cuestionado, aun cuando pueda ser objeto de reparos 9 jurídicos, no produce por sí sola una afectación material inmediata al derecho de propiedad del actor. No se acredita que, como consecuencia directa de la modificación, se haya negado una licencia urbanística, que una autoridad competente hubiera rechazado un trámite de esa índole, que la copropiedad haya impedido de manera concreta la ejecución de una obra específica, ni que el proyecto por etapas se encuentre actualmente paralizado por efecto exclusivo de la decisión asamblearia; lo cual, si bien podría resultar jurídicamente relevante, no configura una amenaza cierta e inminente en los términos exigidos para la procedencia de la cautela.
Teniendo en cuenta, además, que el accionante no es ajeno a las decisiones que se produzcan en esta asamblea, pues hace parte de ella con el coeficiente que le corresponde. Tampoco el hecho de que la modificación haya sido elevada a escritura pública convierte automáticamente el asunto en cautelarmente procedente, pues la eventual nulidad de la decisión asamblearia esta sometida a las resultas del proceso en la respectiva sentencia, con las consecuencias jurídicas correspondientes, sin que se advierta la configuración de un perjuicio irreversible que torne indispensable la suspensión provisional.
Al respecto de lo anterior, la Corte Constitucional ha dejado en claro que “Desde su primer pronunciamiento al respecto, esta Corporación subrayó la facultad de proferir medidas cautelares como una valiosa herramienta para garantizar el acceso efectivo a la justicia y dotar al juez de mecanismos urgentes de protección. Esto, en consideración a que en ocasiones, el tiempo que emplea la Corte para resolver un caso puede significar un perjuicio irremediable no susceptible de ser corregido en el fallo.” 7 En armonía con lo dispuesto por la Alta Corporación, se reitera que no se evidencia la 7 Corte Constitutional, Auto 259 de 2021, M.P. Diana Fajardo Rivera, 15 de diciembre de 2020. 10 configuración de un riesgo cierto que haga nugatorio el derecho cuya protección se reclama, ni un escenario que imponga la adopción inmediata de medidas preventivas para evitar un daño irreversible.
Así las cosas, la controversia planteada exige un análisis profundo de la Ley 675 de 2001, del reglamento original, del alcance de las facultades de la asamblea y de los derechos del propietario inicial, así como la valoración de los medios de prueba allegados, labor que resulta propia del juicio de mérito y no de esta etapa preliminar. Al no evidenciarse, entonces, una infracción flagrante, ostensible y verificable prima facie que habilite la adopción de una medida tan intensa como la provisional de los efectos del acta.
En consecuencia, al no acreditarse que la ejecución inmediata de la decisión asamblearia genere un perjuicio actual, cierto e irreparable, ni que la presunta violación normativa surja de manera clara del análisis del acto y su confrontación con las normas invocadas, concluye esta Colegiatura que no se cumplen los presupuestos previstos en el artículo 590 del Código General del Proceso para decretar la medida cautelar solicitada.
Sean suficientes las anteriores consideraciones, para confirmar el auto objeto de reproche. En mérito de lo expuesto, el suscrito Magistrado sustanciador de la Sala Civil – Familia del Tribunal Superior de Ibagué, Tolima, RESUELVE:
PRIMERO: CONFIRMAR el auto proferido el 25 de julio de 2025, por el Juzgado Tercero Civil del Circuito de Ibagué (Tolima), por las razones expuestas en la parte motiva de esta providencia. 11 SEGUNDO: Condenar en costas al apelante.
TERCERO: Inclúyase en la liquidación de costas que se realizará por la secretaría del Juzgado a quo, conforme lo dispone el artículo 366 del Código General del Proceso, la suma de un salario mínimo legal mensual vigente, por concepto de agencias en derecho.
CUARTO: En firme la presente determinación, devuélvase el expediente al Despacho de origen para lo de su competencia.
NOTIFÍQUESE, PABLO GERARDO ARDILA VELÁSQUEZ Magistrado