1 TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE PASTO SALA DE DECISIÓN CIVIL FAMILIA Magistrada Sustanciadora: Marcela Adriana Castillo Silva Ref.: Expropiación 2023-00117 (480-24) Pasto, seis (6) de mayo de dos mil veinticuatro (2024) De conformidad con lo dispuesto en la Ley 2213 de 2022, se profiere por escrito la decisión que resuelve el recurso de apelación presentado contra la sentencia de 3 de mayo de 2023, proferida por el Juzgado Cuarto Civil del Circuito de Pasto, en el proceso de expropiación propuesto por el municipio de Pasto en contra de Oscar Edmundo Rosero de la Rosa.
I. 1.
ANTECEDENTES Demanda. La entidad territorial demandante solicitó se decrete la expropiación del inmueble identificado con el folio de matrícula inmobiliaria No. 2406186 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Pasto de propiedad del señor Oscar Edmundo Rosero de la Rosa; se disponga la cancelación cualquier gravamen que recaiga sobre aquel, así como el avalúo y la indemnización a favor del interesado.
Para apalancar estas pretensiones afirmó que dentro proyecto denominado “Construcción del Parque Lineal del Río Pasto”, una vez agotada la etapa de oferta de compra, mediante Resolución No. 426 de 24 de octubre de 2022, la Alcaldía Municipal de esa localidad declaró que la adquisición del predio distinguido con folio de matrícula inmobiliaria No. 240-6186 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Pasto, era utilidad pública e interés social, decisión que fuera recurrida y confirmada mediante Resolución 013 de 18 de enero de 2023. 2.
Contestación. El señor Oscar Edmundo Rosero de la Rosa objetó el avalúo presentado por la parte demandante aduciendo que la suma ofrecida no se acompasa con las posibilidades de negocio reales del bien inmueble, lo que avaló con prueba pericial. Apelación Sentencia Rad. 2023-00117 (480-24) 2 3. Sentencia. Agotado el trámite de instancia, el Juzgado Cuarto Civil del Circuito de Pasto profirió sentencia decretando la expropiación del inmueble identificado con matrícula inmobiliaria No. 240-6186.
Frente al avalúo del inmueble aceptó el indicado en la experticia presentada por el extremo pasivo, cuyo valor asciende a $211.840.000, por considerarlo razonable y justificado, dado que, si bien se encontraba acreditado que sobre el predio no podían adelantarse obras de infraestructura, según el dictamen enunciado se pueden realizar otras actividades comerciales que no impliquen edificación alguna y que podrían traer un provecho económico para su propietario. 4.
Apelación. La parte demandante apeló la sentencia de primera instancia, con fundamento en que el dictamen pericial admitido en la decisión impugnada incurrió en múltiples errores, por ejemplo, desatendió el hecho que sobre el predio en cuestión no era posible urbanizar dado que estaba ubicado en área de protección geográfica, paisajística, o ambiental, al estar afectado por la ronda hídrica, sin que esa circunstancia se altere por el mandato del Consejo de Estado de emitir un nuevo POT; aunado a ello, tuvo en consideración actividades comerciales que no tienen reales posibilidades de desarrollo en el predio, ni los expertos consultados residen en la ciudad de Pasto.
Por el contrario, se adujo que el peritaje aportado por el ente territorial sí reunía todos los presupuestos legales para su admisibilidad judicial, sin que su contenido haya sido desvirtuado. La parte demandada guardó silencio dentro de la oportunidad procesal concedida. 5. Actuaciones en segunda instancia. Mediante proveído de 2 de octubre de 2024, en ejercicio de la facultad de decretar pruebas de oficio, se ordenó al Instituto Geográfico Agustín Codazzi – IGAC que realizara un nuevo avalúo del precio comercial del inmueble objeto de litigio1, sin embargo, a pesar de requerirse su cumplimiento en autos de 22 de octubre2, 29 de octubre3, 29 de noviembre de 20244, no fue posible su práctica dado que la entidad adujo diferentes problemáticas administrativas internas que imposibilitaban su recaudo.
II. CONSIDERACIONES 1 Archivo 010AutoDecretaPruebaOficio, Cuaderno de Segunda Instancia. 2 Archivo 014AutoRequiereIGAC, Cuaderno de Segunda Instancia. 3 Archivo 019AutoAutorizaAccesoExpediente, Cuaderno de Segunda Instancia. 4 Archivo 027AutoRequiereIGACPrueba, Cuaderno de Segunda Instancia. Apelación Sentencia Rad. 2023-00117 (480-24) 3 1.
Problema Jurídico Corresponde determinar a la Sala si la decisión de primera instancia sobre el valor comercial del inmueble objeto de expropiación es correcta, o si por el contrario debe ser modificada, de acuerdo con el análisis de las pruebas allegadas al expediente. 2. Tesis de la Corporación Encuentra esta Corporación, al analizar los dictámenes periciales obrantes en el expediente, que el aportado por la parte demandada para sustentar el avalúo del predio expropiado no es admisible pues justifica el incremento del avalúo del inmueble en una serie de actividades comerciales que eventualmente se podrían realizar en el predio, sin embargo, no se evidencia que ello tengan una connotación de seriedad y rigurosidad que haga factible el aumento del precio señalado por la entidad territorial.
En consecuencia, se modificará dicho aspecto la sentencia de primer grado. 3. Análisis del caso 1. Previo a desatar el recurso de apelación propuesto por la parte demandante dentro del presente asunto, es necesario anotar que de conformidad con el artículo 328 del Código General del Proceso la competencia de este Tribunal se circunscribe a los argumentos que expuso el extremo recurrente en su escrito de sustentación de la alzada, sin que sea admisible abordar o analizar tópicos distintos a los reprochados en la debida oportunidad adjetiva. 2.
El tema de la apelación se contrae a debatir el precio comercial del inmueble involucrado en el presente litigio, y aunque en el curso de la segunda instancia, oficiosamente se intentó el recaudo de una nueva prueba pericial para determinar el avalúo del bien en cuestión, el mismo no fue posible, dadas las dificultades administrativas que presenta la Dirección Territorial Nariño del Instituto Geográfico Agustín Codazzi – IGAC, que imposibilitaron su práctica, sin que sea dable extender en el tiempo la asignación de expertos, en virtud del término que tiene este Tribunal para zanjar la controversia en segunda instancia. Por tal motivo se procederá a estudiar los dictámenes que fueran aportados al plenario por los extremos procesales: Apelación Sentencia Rad. 2023-00117 (480-24) 4 2.1 El avalúo presentado por el municipio de Pasto y que se anexó a la demanda fue suscrito por el ingeniero civil César Augusto Vallejo Franco5.
En tal documento se determinó como valor del inmueble a expropiar $96.348.345,44, con fundamento en el método de encuesta a profesionales, dado que “no existen ofertas comparables para este tipo de predios”. En la experticia, que fue debatida en audiencia celebrada ante el juez de instancia6, frente a los cuestionamientos realizados para obtener el mentado valor se indicó que “se les expuso a los peritos que se determinó eran los más idóneos para dar su concepto con respecto del valor, las características particulares del bien, pues el área que es un lote de 331 m cuadrados, que su ubicación está sobre el suelo de protección, que la normatividad restringe su desarrollo y anula su potencial edificador”, de donde se derivó que el valor promedio determinado por los expertos fue de $274.000, con una variación de 3%, inferior al 7,5% que establece para tal efecto la normatividad aplicable.
De igual forma, explicó que en el marco del proceso administrativo adelantado por la Alcaldía Municipal de Pasto se realizó un avalúo usando un estudio de mercado en el que se comparó el predio con otros ofrecidos en los corregimientos de Cabrera y La Laguna, -metodología utilizada por el IDU en la ciudad de Bogotá para la determinación del valor de este tipo de predios, atendiendo que el suelo se encuentra ubicado en zona de protección-, sin embargo, ante los reparos presentados por el demandado, la Oficina de Planeación Municipal le indicó que debía aplicar otra metodología, por lo que se acudió a la aplicación de encuestas o consulta de expertos.
Aclaró además que el predio no se encuentra estratificado, pues no cuenta con servicios públicos instalados, a pesar que el sector donde está ubicado si está urbanizado, sin embargo, no hay lugar a atribuirle el mismo precio de los predios alrededor, dadas las limitantes para su desarrollo. 2.2 El demandado Oscar Edmundo Rosero de la Rosa, controvirtió el avalúo comercial anotado en el escrito de demanda, aportando un nuevo peritaje suscrito por el profesional Omar Bermeo Parra7. 5 Folios 103 a 124, Archivo 002EscritoDemandaPrincipal. 6 Min. 9:07, Audiencia Primera Parte. 7 Folios 51 a 64, Archivo 007ContestaciónDemanda.
Apelación Sentencia Rad. 2023-00117 (480-24) 5 Ese dictamen, en conjunto con la declaración rendida en audiencia ante el juez de instancia8, refiere que la metodología usada también fue la de consulta a expertos avaluadores, dado que no fue posible obtener información confiable de otras ofertas de venta, arriendo ni transacciones, por las particulares condiciones del predio en cuestión, lo que hizo necesario acudir a cinco personas de amplío reconocimiento profesional, de donde concluyó que en promedio el metro cuadrado del bien ascendía a $640.000, lo que arroja un precio total de $211.840.000.
Para tal efecto, indicó que, si bien se intentó en un principio utilizar el método de comparación o mercado, teniendo en cuenta dos ofertas en el sector, ello fue descartado pues no eran bienes de condiciones similares, por lo que se acudió a consultar a expertos, a quienes se les advirtió que el bien se encontraba en ronda de río y en zona de protección. Sin embargo, se apartó de la conclusión a la que llegó el otro perito, indicando que no se puede considerar como un factor de depreciación la imposibilidad de construir en el predio pues allí sí es posible desarrollar actividades comerciales, “recreativas y de esparcimiento (…) por ejemplo un parque para perros, es más dice también que se puede almacenar materiales obviamente sin hacer obras de infraestructura (… o) puede arrendarse para actividades de gimnasia”; agrega que no hay certeza sobre las restricciones del bien pues a futuro pueden cambiar.
Cuestiona, además, que en el curso del primer informe pericial realizado por la Alcaldía en el trámite administrativo se haya acudido a otros bienes rurales para realizar el avalúo. Este último concepto fue el que acogió el juez de primera instancia, teniendo en cuenta que el aportado por el ente territorial no consideró las actividades productivas que eventualmente hubieran podido desarrollarse allí, lo que debía ser reconocido para determinar el valor del predio expropiado. 3.
Para efectos de dilucidar la controversia sometida a este Tribunal es pertinente analizar los dictámenes periciales que se lograron recaudar dentro del litigio, actividad hermeneútica frente a la que la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia ha señalado: “En lo que puntualmente concierne al dictamen pericial, este tiene por objeto llevar al juez información cuando el campo del conocimiento del que se extraiga no sea de su dominio, puesto que con él es posible obtener un concepto fundado en el método científico, el arte o la técnica; cuyas conclusiones incidirán en la adopción de la 8 Min. 47:29, Audiencia Primera Parte.
Apelación Sentencia Rad. 2023-00117 (480-24) 6 decisión que dirima el conflicto planteado, según lo dispone el artículo 226 del Código General del Proceso. Citando otras providencias de la misma corporación añadió: (…) “La fuerza vinculante de un experticio, en todo caso, y que obligue al juzgador a someterse a aquél sin discriminación de ninguna especie, no ha sido aceptada nunca por los expositores ni por nuestra legislación. De ahí en ésta la existencia de los artículos 722 y 723 del Código Judicial, que no sólo permiten sino autorizan el análisis y valoración de los fundamentos de un dictamen; esas normas dan al juzgador amplitud de juicio y de criterio para fijar en cada caso el valor de un peritazgo, sin estar forzado nunca a admitirlo o rechazarlo mecánica o ciegamente.
(CSJ SC5186, 18 dic 2020, rad. 2016-00204-01)”9 Así las cosas, el principal aspecto de controversia entre ambas experticias se circunscribe a las posibilidades de desarrollo de actividades económicas en el predio, no obstante, la reglamentación que actualmente impide el desarrollo de construcciones e infraestructura. Para tal efecto, no se abordarán los reparos formulados frente a la experticia aportada por la Alcaldía Municipal de Pasto en lo que atañe al método utilizado, pues el que se analizará será el correspondiente al proceso de expropiación, y no al que en un principio se realizó en el trámite administrativo donde se comparó el inmueble objeto de litis con otros de naturaleza rural, máxime cuando este aspecto se aclaró en la respectiva diligencia, en el sentido de que ante la inexistencia de bienes de similares características en el municipio, ambos peritos acudieron al método de encuestas a expertos.
Frente a las eventuales actividades comerciales que hubieran podido desarrollarse en el predio expropiado, el perito de la parte demandada indicó que, si bien las restricciones legales impiden el desarrollo de infraestructura en el mismo, sí era factible obtener provecho económico del mismo, lo que aumentaría su avalúo, dado que podría alquilarse para parque para perros o gimnasia al aire libre, para las cuales no es necesario construir, ni pedir permisos a la Alcaldía con este propósito.
Además, que existe la posibilidad que las limitaciones de desarrollo con el tiempo desaparezcan. Tales posibilidades de desarrollo comercial que aumentarían el valor del predio, a juicio de esta Tribunal no son reales, lo que hace inadmisible la justificación rendida por el perito que avala la postura de la parte demandada, -acogida en primera instancia-, pues las mismas se centran en supuestos meramente hipotéticos, ya que actividades como un parque para perros o gimnasia al aire libre no se observan 9 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil.
Sentencia STC2066-2021 de 3 de marzo de 2021. M.P. Octavio Augusto Tejeiro Duque. Apelación Sentencia Rad. 2023-00117 (480-24) 7 como actividades con viabilidad de desarrollo económico en sector, pues dicha función precisamente la cumplen los espacios públicos que allí existen, y a los que se accede de manera gratuita, por lo que ello no se evidencia como un aspecto que podría realmente generar un provecho económico a favor del demandado; por el contrario, se evidencia que el predio en comento ni siquiera cuenta con servicios públicos que permitan construir infraestructura, o proyectos potenciales que avalen esta posibilidad, dadas las restricciones que la normatividad impone para su desarrollo en el Plan de Ordenamiento Territorial - POT de la ciudad de Pasto, que en su artículo 45 reglamenta cuáles son las áreas protegidas en esta circunscripción territorial, entre las que se encuentran las “Áreas de protección geográfica, paisajística o ambiental”, donde se integran las franjas de terreno no menores de 30 metros de ancho paralelas a las líneas de agua máximas a cada lado de los cauces de cuerpos hídricos, lo que impide su desarrollo urbanístico10, aspecto que se itera, no se controvierte ni en la contestación de la demanda -se acepta el hecho 26- como tampoco lo hacen los peritajes aducidos al plenario.
A este respecto, la jurisprudencia ordinaria ha señalado que, para efectos indemnizatorios, el daño “susceptible de reparación, debe ser ‘directo y cierto’ y no meramente ‘eventual o hipotético’, esto es, que se presente como consecuencia de la ‘culpa’ y que aparezca ‘real y efectivamente causado”11, lo que adquiere relevancia dentro del presente asunto, donde se pretende el pago de dineros públicos a cargo de la administración municipal, sin que pueda acudirse a escenarios imaginarios para edificar una condena, cuando de los mismos no se aporta medio suasorio alguno que apalanque su dicho, siendo este un elemento nodal que resta de forma considerable cualquier valor persuasivo al dictamen aportado por el extremo pasivo.
Cabe anotar que la experticia aportada por la parte demanda aseveró haber asignado el precio de $640.000 al metro cuadrado del predio objeto de litigio, por las posibilidades de desarrollo económico, sin embargo, tal afirmación no es plausible pues aunque el lote se ubica en una zona residencial y comercial de la ciudad de Pasto, para el momento en que se realizó el proceso de expropiación las limitaciones legales para eventuales desarrollos de proyectos que pudieran generar beneficios económicos, estaban -y aún están vigentes- pues la normatividad aplicable a predios limítrofes con el río impide realizar obras de infraestructura, 10 https://www.pasto.gov.co/index.php/pot/396-pot-2015-2027/398-planos-pot-2015-2027 11 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil.
Sentencia SC16690-2026 de 17 de noviembre de 2016. M.P. Álvaro Fernando García Restrepo. Apelación Sentencia Rad. 2023-00117 (480-24) 8 razón que explica por qué en el transcurso de los años no se ha adelantado ningún tipo de actividad con este propósito. Reuniendo, además, los requisitos establecidos en la Resolución 620 de 2008 del IGAC, en lo que atañe a la manifestación expresa de la imposibilidad de encontrar bienes asimilares para acudir a otro método de avalúo, como que las consultas realizadas a los expertos se mantuvieron con una variación de 3%, por lo que el mismo es admisible, y genera convencimiento suficiente para tenerse como válido dentro del presente juicio.
A este respecto, conviene precisar que esta determinación no riñe con lo decidido dentro de la sentencia dictada en el proceso 2023-00155 (300-24) entre los mismos extremos procesales y donde se acogió el dictamen aportado por el demandado, pues existe una importante diferencia entre ambos litigios, como es que el perito de la Alcaldía citado a la respectiva audiencia se abstuvo de concurrir, por lo que en tal asunto se dio aplicación a lo dispuesto en el artículo 228 del Código General del Proceso, perdiendo entonces esa prueba su valor como elemento de juicio a tener en cuenta.
No obstante, contrario en lo que se sostiene en la apelación, no hay prueba de que el inmueble se encuentre en zona de amenaza volcánica alta, pues incluso la Subsecretaría de Aplicación de Normas Urbanísticas del municipio de Pasto certificó que, de acuerdo con el plano EA27 relativo a la aproximación del riesgo por amenaza volcánica Galeras del POT, el predio se ubica en “RIESGO BAJO”12.
Lo que no significa un incremento en su valor comercial, pues la limitación en cualquier tipo de edificación no deviene de esta circunstancia, sino de la proximidad a la fuente hídrica, aspecto que se itera fue confirmado por los dos peritos que concurrieron al proceso, y que la misma certificación territorial en el caso concreto califica como “RIESGO MEDIO” ante eventuales inundaciones por la proximidad de la ribera del rio, en concordancia con lo estipulado en el artículo 45 del POT de esta ciudad donde establece como suelo de protección concretamente el lugar donde se encuentra el predio en cuestión. 4.
En conclusión, agotados los argumentos esgrimidos ante esta Corporación se modificará la sentencia de primera instancia sobre el monto indemnizatorio en los términos ya señalados, y se confirmará lo restante de la providencia recurrida. 12 Folio 97, Archivo 007ContestaciónDemanda. Apelación Sentencia Rad. 2023-00117 (480-24) 9 No se condenará en costas de esta instancia, dado que no fueron causadas porque la parte demandada no realizó ninguna actuación en el trámite de la apelación. En mérito de lo expuesto el TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE PASTO, en SALA DE DECISIÓN CIVIL FAMILIA, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley,
RESUELVE
PRIMERO. - MODIFICAR el numeral cuarto de la sentencia de 3 de mayo de 2024 proferida por el Juzgado Cuarto Civil del Circuito de Pasto, dentro del proceso de expropiación propuesto por el municipio de Pasto en contra de Oscar Edmundo Rosero de la Rosa, y en su lugar DETERMINAR que el monto de la indemnización a cargo de la entidad demandante es de $96.348.345,44.
SEGUNDO. - REVOCAR el numeral quinto de la sentencia apelada, dado que no existe saldo a pagar por la entidad demandante. TERCERO.- CONFIRMAR en lo restante el fallo en alzada. CUARTO.- Sin lugar a condenar en costas de segunda instancia, al estimarse que no se causaron. QUINTO.- DEVUÉLVASE el expediente junto con la actuación surtida en esta Corporación, al juzgado de origen.
NOTIFÍQUESE Firmado Por: Marcela Adriana Castillo Silva Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Sala 004 Civil Familia Tribunal Superior De Pasto - Nariño Paola Andrea Guerrero Osejo Apelación Sentencia Rad. 2023-00117 (480-24) 10 Magistrado Sala Civil Familia Tribunal Superior De Pasto - Nariño Gabriel Guillermo Ortiz Narvaez Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Sala 001 Civil Familia Tribunal Superior De Pasto - Nariño Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 53303702fce87368e99ae68024d603d61646736f6f19551ecf8c92661c92b1b3 Documento generado en 06/05/2025 04:06:56 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica Apelación Sentencia Rad. 2023-00117 (480-24)