REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ SALA QUINTA DE DECISIÓN CIVIL Magistrada Ponente: AÍDA VICTORIA LOZANO RICO Bogotá D.C., veintisiete (27) de febrero de dos mil veintiséis (2026). Discutido en Sala de Decisión virtual celebrada el 19 de febrero de 2026 y aprobado en la Sesión Ordinaria del día 26 del mismo mes y año. Ref.
Proceso verbal de CLODOVEO OLIVERIO MANCERA LEÓN contra CARLOS JULIO LUQUE GARZÓN y otra. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-044-2023-00240-01. I. ASUNTO POR RESOLVER Se decide el recurso de apelación interpuesto por el demandante en contra de la sentencia proferida el 25 de abril de 2025, por el Juzgado Cincuenta y Cuatro Civil del Circuito de Bogotá, dentro del proceso verbal que promovió contra Carlos Julio Luque Garzón y Aura Inés Alba Chisca.
II.
ANTECEDENTES 1. Pretensiones. El actor, por medio de apoderada judicial especial, solicitó que se declare la obligación de los demandados de reintegrarle una suma equivalente a $311.670.800, debidamente indexada, correspondiente al valor de las “mejoras útiles y construcciones” que implantó en el predio ubicado en la Calle 57G Sur No. 70A-29 de Bogotá, cuya matrícula inmobiliaria es la 50S-06995688.1 2.
Sustento fáctico. En apoyo de sus pedimentos, expuso los hechos que se sintetizan a 1 Archivo “001Demanda.pdf”. continuación: El 4 de abril de 2004 (sic)2, las partes celebraron un contrato de promesa de compraventa sobre el predio en cuestión, el que constaba de dos pisos, por un precio de $25.282.000. Ese mismo día, los demandados entregaron la propiedad al demandante quien, tras recibirla, procedió a invertir sus “ahorros de toda una vida” para demoler una parte de la estructura original y edificar una construcción de cuatro plantas, que incluía un local y un apartamento en el primer nivel, dos apartamentos en cada uno de los dos pisos intermedios y un cuarto piso destinado a su residencia personal.
Posteriormente, el promitente vendedor, señor Luque Garzón, sustituyó de manera “arbitraria” las guardas de la puerta de ingreso a los pisos superiores y tomó posesión de la totalidad de la nueva edificación. El demandante, en cambio, cumplió con lo acordado en la “promesa de venta”, al ponerse al día con la obligación hipotecaria que los demandados tenían con el Banco Av.
Villas, una deuda que estaba a punto de ser ejecutada mediante remate. El señor Clodoveo Mancera consideró que tiene derecho a que los convocados le paguen las mejoras que plantó en el inmueble, por lo que instauró la demanda de la referencia. 3. Contestación de la demanda. La señora Aura Inés Alba Chisica, a través de su apoderada, se opuso a las pretensiones y, sostuvo que las reclamaciones del demandante han sido objeto de debates previos, resueltos en fallos judiciales en firme3.
Para enervar los pedimentos, formuló las excepciones de mérito que se detallan a continuación: 1) “Cosa juzgada material. La apoderada remitió al artículo 303 del C.G.P. 2 Aunque esta fue la fecha expresada en la demanda, el documento aportado como prueba se celebró el 13 de septiembre de 2006, según consta en el folio 3 del archivo “046AportaExpedienteJz02CivilMunicipal2” en “C01Principal2017-00161”. 3 Archivo “032ContestaciónDemanda.pdf”.
Ref. Proceso verbal de CLODOVEO OLIVERIO MANCERA LEÓN contra CARLOS JULIO LUQUE GARZÓN y otra. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-044-2023-00240-01. que consagra esta figura, explicando que para su procedencia es indispensable la concurrencia de tres elementos: identidad de objeto, causa y partes. Argumentó que estos requisitos se cumplen plenamente en el caso que nos ocupa, basándose en un historial de litigios entre los mismos contendores sobre igual objeto, a saber: (i) una sentencia del 29 de enero de 2018, proferida por el Juzgado Segundo Civil Municipal de Bogotá (radicado 2017-161), que declaró nulo un negocio jurídico de venta de un inmueble;
(ii) un fallo del 29 de mayo de 2018, expedido por el Despacho Diecinueve de la misma especialidad, categoría y ciudad, que negó una tutela presentada por el demandante con el propósito de que se ordenara el pago de las mejoras útiles no reconocidas en la decisión judicial anterior; y (iii) un veredicto del 4 de marzo de 2022 del Estrado Quince Civil del Circuito de esa urbe (radicado 2018-00549), que negó las pretensiones del demandante de declarar el enriquecimiento sin justa causa de los demandados y de ordenar el pago de mejoras por un valor de $162.730.200, más perjuicios.
Esta sentencia fue confirmada por el Tribunal Superior del Distrito Judicial - Sala Civil de Bogotá el 28 de abril de 2023. Este entramado de decisiones judiciales previas es el argumento central de la defensa, para sostener que la controversia ya ha sido resuelta y que el señor Juez, en consecuencia, no puede volver a pronunciarse sobre el mismo asunto. 2) “Inexistencia de causa legal para demandar”.
Como una consecuencia lógica y directa de la anterior excepción, la letrada adujo que, dado que la situación jurídica de las supuestas mejoras y construcciones ya fue resuelta de manera definitiva en el proceso del Juzgado Quince Civil del Circuito de Bogotá, no existe un fundamento jurídico válido o una “causa legal” para que el demandante active nuevamente el aparato jurisdiccional. 3) “Cobro de lo no debido”.
Insistió en la inexistencia de la obligación dineraria pretendida por el demandante, pues el reclamo por un valor de $311.670.800, por concepto de mejoras y construcciones, carece de Ref. Proceso verbal de CLODOVEO OLIVERIO MANCERA LEÓN contra CARLOS JULIO LUQUE GARZÓN y otra. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-044-2023-00240-01. sustento, en tanto las mismas pretensiones ya fueron objeto de un litigio anterior. 4) “Carencia de prueba de mejoras útiles y demás construcciones ( )”.
Afirmó, en esencia, que incluso si la cosa juzgada no fuera suficiente para desestimar la demanda, esta debe ser negada de todas formas por la ausencia de pruebas que acrediten los hechos en los que se fundamenta la pretensión. 5) “Mala fe y temeridad del demandante ( )”. Señaló que el demandante y su apoderada han actuado con temeridad y mala fe, al intentar reabrir un debate legal que, ya resuelto de forma definitiva, calificando esta conducta como un intento de “inducir en un grave error al despacho” y desdibujar la verdad. 6) “Genérica”.
Con base en el artículo 282 del C.G.P., pidió al señor Juez que, una vez concluido el debate probatorio, se sirva reconocer y declarar la prosperidad de cualquier otra excepción de mérito que pueda llegar a configurarse y resulte eficaz para enervar parcial o totalmente las pretensiones formuladas por el demandante. 4. Sentencia de primera instancia. En audiencia virtual celebrada el 25 de abril de 2025, se acogió la excepción de “cosa juzgada”; en consecuencia, se desestimaron las pretensiones de la demanda.
En primer lugar, el juez realizó un análisis dogmático de esa institución jurídica, definiéndola como la autoridad definitiva que una sentencia adquiere para impedir que la misma controversia se reabra. Explicó que el fundamento normativo de esta figura, tal como lo establece el artículo 303 del C.G.P. y lo ha decantado la jurisprudencia, radica en la inmutabilidad de los fallos judiciales y la seguridad jurídica que confiere a las relaciones entre los sujetos procesales.
El juzgador recordó que la configuración de la cosa juzgada exige la concurrencia de tres elementos Ref. Proceso verbal de CLODOVEO OLIVERIO MANCERA LEÓN contra CARLOS JULIO LUQUE GARZÓN y otra. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-044-2023-00240-01. esenciales, recogidos en la tradición jurídica romanística: la identidad de objeto (idem res), causa (causa petendi) y de partes (ídem personae).
Seguidamente, al cotejar el proceso actual con el anterior de enriquecimiento sin causa que fuera resuelto en el Juzgado Quince Civil del Circuito (radicado 2018-00549-01), el sentenciador concluyó que los tres requisitos se cumplieron a cabalidad. En tal sentido, el enjuiciador determinó que el objeto de ambos litigios era idéntico, a saber, la pretensión de reintegro de las mejoras útiles supuestamente realizadas por el señor Mancera León en el mismo inmueble.
Si bien el monto reclamado en la demanda actual ($311.670.800) es significativamente superior al del proceso anterior ($162.000.000), el funcionario consideró esta diferencia una mera alteración formal que no modifica la identidad sustancial de la pretensión indemnizatoria. También calificó de “paradójico” el cuantioso aumento, señalando que la demanda no justificó por qué las mismas mejoras habían duplicado su valor en un lapso tan corto.
Además, el funcionario constató que el fundamento fáctico de las dos demandas era exactamente el mismo: las mejoras realizadas con ocasión de la promesa de compraventa que había sido declarada nula en el año 2018. A tal respecto, recalcó la ausencia de “hechos nuevos o sobrevinientes” que pudiesen justificar un nuevo examen de la cuestión, lo cual habría sido el único supuesto para desvirtuar este elemento de la cosa juzgada.
En lo que atañe a la identidad de partes, el provisor verificó que el demandante, Mancera León y los demandados, los señores Luque Garzón y Alba Chisica, ocupaban la misma posición procesal en ambos litigios, cumpliéndose así el requisito de identidad jurídica de los intervinientes. Al haberse configurado de manera plena y concurrente los tres elementos de la cosa juzgada, el fallador concluyó que esta excepción era un impedimento insalvable para el éxito de la demanda.
Como consecuencia directa de esta determinación, consideró “inocuo” e “inconducente” entrar Ref. Proceso verbal de CLODOVEO OLIVERIO MANCERA LEÓN contra CARLOS JULIO LUQUE GARZÓN y otra. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-044-2023-00240-01. a analizar el material probatorio, incluyendo el dictamen pericial sobre las mejoras, así como la solicitud del demandante para que se declarara la “confesión ficta” del codemandado ausente.
En su razonamiento, el juez señaló que, una vez que el debate ha sido concluido por una sentencia previa, la confesión ficta no puede revivir un asunto que ya no tiene cabida en un nuevo proceso. 5. El recurso de apelación. Inconforme con la determinación, el actor la apeló, formuló sus reparos ante el juzgador de origen y los sustentó en esta Sede4 bajo los argumentos que enseguida se compendian.
El reproche se articuló sobre el entendido de que el presente litigio es una respuesta directa y una corrección de la ruta legal delineada por fallos judiciales anteriores, en los cuales no se debatió lo atinente al reconocimiento y pago de mejoras. Con relación al proceso verbal de mínima cuantía surtido en el Juzgado Segundo Civil Municipal de Bogotá, bajo el radicado 11001-4003-0022017-00161-00, la demanda interpuesta por el señor Clodoveo Oliverio Mancera buscaba el cumplimiento de un contrato de promesa de compraventa, suscrito entre las partes el 13 de septiembre de 2006.
No obstante, el juez de conocimiento declaró la nulidad absoluta de dicho convenio y, como consecuencia de esta decisión, ordenó la restitución del inmueble a los demandados y la devolución al demandante de una suma de $29.809.372,62, que correspondía a un pago parcial que hizo a la deuda hipotecaria que los demandados mantenían con el Banco AV Villas.
Esta sentencia no analizó ni incluyó ninguna indemnización o reconocimiento de mejoras, limitando la restitución al valor acabado de mencionar, pagado por el promitente comprador como parte del precio del bien. 4 Archivo “006SustentaciónRecursoApelación.pdf”. Ref. Proceso verbal de CLODOVEO OLIVERIO MANCERA LEÓN contra CARLOS JULIO LUQUE GARZÓN y otra.
(Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-044-2023-00240-01. En lo que respecta al proceso de enriquecimiento sin causa, ventilado en el Juzgado Quince Civil del Circuito de esta ciudad, con la identificación número 11001-3103-015-2018-00549-00, el 4 de marzo de 2022 se dictó sentencia que negó las pretensiones, argumentando que no se cumplían los presupuestos de la acción in rem verso, debido a su naturaleza subsidiaria.
A pesar de la negativa, el fallo dejó explícitamente una “puerta abierta a la acción judicial”, al señalar que el actor “cuenta con acción judicial para el (proceso declarativo de reclamación de mejoras)”. Esta indicación fue corroborada por el Tribunal Superior de Bogotá, en el fallo de segunda instancia proferido el 28 de abril de 2023.
Agregó que el señor Clodoveo Oliverio Mancera actuó de buena fe, al momento de suscribir el contrato de promesa de compraventa, lo que se vio reflejado en la posesión del predio y en la inversión realizada para su construcción y embellecimiento. El memorialista enfatizó que las mejoras se plantaron “a ciencia y paciencia” de los dueños, lo que implica que estos estaban al tanto y consintieron las obras sin oponerse a ellas.
Para sustentar la inversión, el apelante presentó una serie de pruebas que indican que construyó “cuatro pisos con sus respectivos apartamentos y embelleció el inmueble”, aumentando de manera sustancial su valor económico. Para cuantificar esta inversión, aportó un dictamen pericial que estimó las mejoras en $162.730.000, antes de indexación. Por su parte, la materialidad y titularidad de las obras están respaldadas por un conjunto de pruebas, tales como los testimonios que confirmaron la realización de los trabajos y documentos que acreditan la adquisición de materiales, facturas, contratos de obra y las diligencias de querella en la Inspección de Policía. Por tales motivos, pidió la revocatoria del fallo y la prosperidad de sus pretensiones, ordenando las mejoras reclamadas y el derecho de retención hasta que se realice su pago.
Ref. Proceso verbal de CLODOVEO OLIVERIO MANCERA LEÓN contra CARLOS JULIO LUQUE GARZÓN y otra. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-044-2023-00240-01. 6. Ausencia de réplica. Durante el término del traslado de la sustentación, la parte opositora guardó silencio5. III. CONSIDERACIONES Concurren los presupuestos procesales y no se advierte vicio que invalide la actuación, por lo que corresponde a esta Corporación dictar la sentencia que resuelva el fondo de la controversia en segunda instancia, siendo del caso precisar que la competencia del ad quem está delimitada por los reproches sustentados por la apelante.
Por consiguiente, se deja al margen del escrutinio cualquier asunto que no hubiere suscitado inconformidad, o no esté íntimamente relacionada con las eventuales modificaciones que haya de sufrir la providencia censurada (artículo 328 del CGP). La institución de la cosa juzgada reviste una importancia capital en el derecho civil, en tanto que su propósito fundamental es preservar el carácter inmutable y definitivo de las declaraciones de certeza contenidas en las sentencias que han resuelto una controversia.
De esta suerte, la prohibición impuesta a los jueces de dirimir nuevamente lo que ya fue objeto de un debate y de un fallo con fuerza vinculante, se erige en un pilar de la seguridad jurídica y en un mecanismo para proteger la paz social. En estos procesos, los elementos que determinan la concurrencia de la cosa juzgada son de estricta observancia y deben ser plenamente probados.
En estas circunstancias, la identidad de partes (eadem personae), de cosa u objeto (eadem res) y de razón de la pretensión (causa petendi) bastan para declarar la excepción de cosa juzgada, salvo los casos en los que no se requiere identidad de partes por tener la sentencia valor erga omnes (como las de estado civil, las acciones populares y las declaraciones de pertenencia), o aquellas sentencias que no hacen tránsito a cosa juzgada 5 Archivo “007InformeEntrada20250619.pdf”.
Ref. Proceso verbal de CLODOVEO OLIVERIO MANCERA LEÓN contra CARLOS JULIO LUQUE GARZÓN y otra. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-044-2023-00240-01. por estar sometida la decisión a una condición ‘rebus sic stantibus’, revisable en juicio posterior (como las sentencias inhibitorias, algunos procesos voluntarios, la declaración de interdicción, los procesos de alimentos, etc.).
Con relación a la identidad de objeto, no basta con que la pretensión que originó el juicio civil anterior haya versado sobre la misma cosa que el posterior, sino que se debe analizar si de verdad el punto fue resuelto en el fondo por la decisión previa. La cosa juzgada en materia civil sólo se produce cuando la segunda sentencia se ocupa de nuevo sobre lo que ya fue discutido, probado y decidido en el proceso anterior, destruyéndolo o modificándolo en todo o en parte, pero no cuando la segunda decisión resuelve un punto que el fallo anterior no solucionó. Al respecto, DEVIS ECHANDÍA explica: si las sentencias “obligaran entre unas mismas partes para cuestiones no debatidas en el juicio ni resueltas en esas sentencias, se les estaría desconociendo el derecho del debido proceso para el juzgamiento de tales cuestiones”.
En tal caso, se violaría la Constitución Política y los principios fundamentales del derecho procesal universal.6 En el caso que nos ocupa, ninguno de los juicios anteriores invocados por los demandados como constitutivos de “cosa juzgada” examinó en el fondo el objeto del presente litigio. En efecto, el proceso de mínima cuantía que cursó en el Juzgado Segundo Civil Municipal de Bogotá, bajo el radicado 11001-4003-002-201700161-00, tuvo su origen en la demanda que el señor Clodoveo Oliverio Mancera promovió con el propósito de que los demandados cumplieran el contrato de promesa de compraventa suscrito entre las partes el 13 de septiembre de 2006.
Es decir que el actor no persiguió el reconocimiento de mejoras, ni resultaba pertinente presentar pruebas a tal respecto, porque ese no era el propósito del litigio. Posteriormente, en fallo del 29 de enero de 2018, el juez de conocimiento declaró -de oficio- la nulidad 6 Hernando DEVIS ECHANDÍA. Nociones generales de derecho procesal civil.
Bogotá: Temis, 2009. p. 676. Ref. Proceso verbal de CLODOVEO OLIVERIO MANCERA LEÓN contra CARLOS JULIO LUQUE GARZÓN y otra. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-044-2023-00240-01. absoluta de dicho convenio y, como consecuencia de esta decisión, ordenó la restitución del inmueble a los demandados y la devolución al actor de $29.809.372,62 que éste pagó al banco AV Villas por cuenta de los enjuiciados.
En ese trámite jamás se ventiló lo concerniente a las mejoras, ni el juez de conocimiento decretó pruebas de oficio encaminadas a tal objetivo, aunque fue suya la iniciativa de declarar la nulidad de la promesa y ordenar las restituciones recíprocas entre las partes. En consecuencia, como en dicho juicio no se debatió lo concerniente al reconocimiento de mejoras, ni en la sentencia se dispuso nada sobre ese tema, limitándose la restitución debida al señor Clodoveo únicamente a la parte del precio que pagó por el inmueble, no es posible concluir que hubo cosa juzgada sobre el objeto del presente litigio.
En lo que atañe al proceso de enriquecimiento sin causa, ventilado en el Juzgado Quince Civil del Circuito de esta ciudad con la identificación número 11001-3103-015-2018-00549-00, si bien el propósito del actor fue el reconocimiento y pago de las inversiones que realizó en el inmueble ajeno, no hay duda de que, finalmente, ese tema no se debatió en el fondo, porque el juez consideró que no era la acción idónea para hacer tal reclamo.
De hecho, el objeto de ese pleito fue el supuesto enriquecimiento sin causa y, solo esta figura fue analizada de mérito y decidida con la fuerza de la cosa juzgada. Tanto es así, que en el fallo que puso fin a esa controversia, dictado el 4 de marzo de 2022, el juzgador de primera instancia concluyó que “aunque el actor no realizó el reclamo de mejoras al interior del proceso que cursó entre las partes en el Juzgado 2º Civil Municipal de Bogotá, éste cuenta con acción judicial para ello (proceso declarativo de reclamación de mejoras), diferente a la acá ejercida de enriquecimiento sin causa”7.
El objeto de ese litigio no fue, entonces, el reconocimiento y pago de mejoras, sino un fallido enriquecimiento sin causa que fue denegado “al no lograrse acreditar la concurrencia del requisito de subsidiariedad para la prosperidad de la acción invocada…”8 [Se resalta] Esta decisión fue confirmada en el fallo de segunda instancia proferido el 7 Folio 34, Archivo “032ContestaciónDemanda.pdf”. 8 Ibid.
Ref. Proceso verbal de CLODOVEO OLIVERIO MANCERA LEÓN contra CARLOS JULIO LUQUE GARZÓN y otra. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-044-2023-00240-01. 28 de abril de 2023 por el Tribunal Superior de Bogotá, providencia en la que la Corporación precisó: “En el presente litigio, el análisis de la demanda, la oposición y las pruebas recaudadas permiten constatar sin dificultad que el restablecimiento patrimonial que persigue el demandante se deriva de las sumas que habría pagado para construir varias mejoras en el inmueble ubicado en la calle 57G sur No. 70 A-29 de la ciudad de Bogotá, predio que en el año 2006 fue objeto de un contrato de promesa de compraventa suscrito entre las partes y que se encontraba en la tenencia del actor, promitente comprador, desde el año 2004.
Puesto que el citado negocio jurídico fue declarado nulo absolutamente en la sentencia que emitió el 29 de enero del 2018 el Juzgado Segundo Civil Municipal de Bogotá, sin que en dicho fallo se hiciera alusión a las mejoras implantadas, como en principio lo hace perentorio el artículo 1746 del Código Civil, en consonancia con los artículos 966 y 967 ibídem (pág. 111 a 112, archivo 01Demanda), concluye la Sala que nada impide que el señor Clodoveo Mancera ejercite la acción declarativa correspondiente para el reconocimiento de las mejoras implantadas, lo que hace inviable la vía aquí iniciada, que se caracteriza por su carácter eminentemente subsidiario.”9 [Se resalta] De manera que en los proveídos aludidos no se trató en el fondo lo concerniente al reconocimiento de mejoras y, por el contrario, se dijo expresamente que el demandante contaba con el derecho de ejercitar la acción que se debate en esta oportunidad.
De hecho, la posibilidad de ejercitar esta acción fue la razón para negar el enriquecimiento sin causa que, como se sabe, es una figura subsidiaria. Asimismo, las sentencias de tutela mencionadas por la opositora carecen del carácter de la cosa juzgada, pues en ellas no se resolvió de fondo nada sobre las mejoras y, por el contrario, los amparos se negaron por la ausencia del requisito de la subsidiariedad.
Es claro, entonces, que no existe cosa juzgada sobre cuestiones omitidas, pues de lo contrario habría que concluir que existe una negación implícita de lo no resuelto, lo que es ostensiblemente absurdo. De ahí que, al no haber identidad de objeto, nada obsta para que el actor reclame la satisfacción del derecho que no le ha sido decidido en el fondo por ninguna de las autoridades judiciales mencionadas.
Una vez desvirtuada la excepción de cosa juzgada, se hace necesario 9 Folio 40, Archivo “032ContestaciónDemanda.pdf”. Ref. Proceso verbal de CLODOVEO OLIVERIO MANCERA LEÓN contra CARLOS JULIO LUQUE GARZÓN y otra. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-044-2023-00240-01. valorar el acervo probatorio aportado al proceso, a fin de determinar si el señor Clodoveo Oliverio Mancera tiene derecho al pago de las mejoras implantadas en el inmueble de los demandados y cuál es el valor de ellas.
En su declaración de parte, el demandante presentó un relato claro y detallado de los eventos que llevaron a la presente demanda. Según su dicho, en el año 2004, a raíz de un problema de los demandados con un préstamo hipotecario que amenazaba con el remate del inmueble, se acordó una promesa de compraventa. Afirmó que, al asumir la responsabilidad de la negociación, pagó la totalidad de la deuda que los enjuiciados tenían con la entidad AV Villas, así como los impuestos del inmueble que estaban atrasados desde el año 2000 hasta 2014.
Respecto a las mejoras, sostuvo que la casa, al serle entregada en 2004, solo contaba con el primer y segundo piso construidos. Seguidamente describió las obras que llevó a cabo, incluyendo la construcción del frente, el refuerzo de las bases, la remodelación y nivelación de la segunda planta, y la edificación completa del tercer y cuarto piso.
Sostuvo que estas construcciones se extendieron entre 2005 y 2011, y fueron financiadas con sus propios recursos, provenientes de sus cesantías y de préstamos de una cooperativa. A su turno, la declaración de la señora Aura Inés Alba Chisica presenta significativas contradicciones y vacíos de información que afectan su credibilidad. Al ser interrogada sobre las mejoras, afirmó que estas fueron realizadas por el señor Carlos Julio Luque y no por el demandante.
No obstante, se mostró incapaz de proporcionar detalles concretos que respaldaran sus afirmaciones, pues no pudo recordar fechas ni valores de dichas contribuciones. En adición, su relato sobre haber estado separada del señor Carlos desde hace “28 o 29 años” y que se comunicaban únicamente por los hijos no es una base probatoria sólida para la supuesta colaboración en la construcción. En la providencia No. 170 del 30 de septiembre de 2016, proferida por la Inspección Séptima Distrital de Policía10, se expresó que en la diligencia 10 Folio 2, Archivo “003Anexos.pdf”.
Ref. Proceso verbal de CLODOVEO OLIVERIO MANCERA LEÓN contra CARLOS JULIO LUQUE GARZÓN y otra. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-044-2023-00240-01. celebrada el 23 de septiembre de 2014, en el marco de una querella de perturbación a la posesión, el codemandado, señor Carlos Julio Luque Garzón, rindió un interrogatorio de parte en el que admitió hechos de vital importancia para la decisión de este asunto.
A folio 126 del expediente del proceso policivo, el señor Luque Garzón confesó que el demandante le prestó unos recursos para pagar una deuda con el Banco AV Villas, que el documento de compraventa se firmó con la intención de proteger el dinero que el señor Mancera le había prestado y que, si bien el inmueble solo tenía dos plantas en el año 2004, los pisos tercero y cuarto fueron construidos entre los años 2005 y 2013 con la “asesoría” del demandante.
Asimismo, el señor Luque Garzón confesó que sustituyó las guardas del primero y cuarto piso, porque el demandante “quería invadir mi predio” y “quería apropiarse de mi casa”. Es decir que quien habitaba el inmueble para la fecha de la realización de las mejoras era el señor Clodoveo Mancera, quien entró en posesión desde la fecha de celebración de la promesa de compraventa (13 de septiembre de 2006), como quedó demostrado en los procesos judiciales anteriores.
Luego, fue él quien contrató la construcción de los dos pisos superiores. Adicionalmente, la confesión prueba que las obras fueron realizadas a la vista, “a ciencia y paciencia” de los dueños, quienes no solo consintieron con las obras, sino que delegaron al señor Mancera para que se encargara de ellas. Las declaraciones rendidas por los tres testigos de la parte accionante se complementan y corroboran sustancialmente la versión del señor Clodoveo Oliverio Mancera.
Cada uno de ellos, trabajadores de la construcción, aportó una pieza clave al relato de los hechos. Así, José Israel Francisco Monroy León, oficial de construcción, confirmó que fue contratado y pagado por el señor Clodoveo para realizar trabajos de remodelación en el cuarto piso de la casa alrededor de 2011 o 2012. Detalló obras como el enchape de la terraza, cambios de pisos, arreglos de baño y techo.
Su testimonio es crucial al afirmar que Clodoveo le permitía el acceso al inmueble, que los pisos inferiores estaban arrendados y que incluso vio a una inquilina del primer nivel pagarle el Ref. Proceso verbal de CLODOVEO OLIVERIO MANCERA LEÓN contra CARLOS JULIO LUQUE GARZÓN y otra. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-044-2023-00240-01. arriendo al demandante.
A su turno, Jesús Humberto Ávila Cañón, maestro de obra, aseveró que Clodoveo lo contrató directamente y le pagaba en persona. Su relato proporcionó una visión completa de la magnitud de las obras, describiendo que el inmueble era una casa pequeña con un lote y que él construyó desde la cimentación todo el frente de la casa, el segundo y el tercer piso.
Estimó que los costos de mano de obra y materiales para su parte de la obra oscilaron entre $40 y $60 millones de pesos. De manera contundente, afirmó que el señor Carlos Luque y una mujer llamada Graciela (no la señora Aura) vivían en el primer piso y le pagaban el arriendo a Clodoveo, quien usaba ese dinero para pagarle a los obreros. José Alonso Rodríguez Ballesteros, como ornamentador, señaló que fue contratado por Clodoveo para hacer trabajos en los pisos segundo, tercero y cuarto, incluyendo ventanería, puertas y una escalera metálica.
Un detalle fáctico que refuerza la versión del demandante es su declaración sobre la pérdida de sus herramientas en el inmueble cuando las cerraduras fueron cambiadas, lo que coincide con el relato de Clodoveo sobre la “toma de posesión” en 2014. Los testimonios de José Alonso Rodríguez Ballesteros y Jesús Humberto Ávila Cañón confirman los relatos que ellos mismos expresaron en la audiencia realizada en la Inspección Séptima Distrital de Policía, por lo que se trata de pruebas coincidentes, concordantes y que corroboran la versión del demandante.
Asimismo, en aquella diligencia policiva se escuchó al testigo Henry Roberto Prieto González, quien fue arrendatario del tercer piso del inmueble y señaló que la esposa del demandado le dijo que se contactara con el señor Mancera para que se lo arrendara. Afirmó que consideraba al demandante dueño de la propiedad y le pagaba el canon de arrendamiento, hasta que el señor Luque le cambió las guardas de la puerta y le entregó una llave.
Finalmente, el declarante Luis Ismael Fernández Pineda, carpintero, afirmó que fue contratado por el señor Mancera para hacer unos muebles, Ref. Proceso verbal de CLODOVEO OLIVERIO MANCERA LEÓN contra CARLOS JULIO LUQUE GARZÓN y otra. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-044-2023-00240-01. pero que solo pudo instalar el 70% del trabajo, porque no pudo volver a ingresar al inmueble, ya que le habían cambiado las guardas.11 Por otro lado, los comprobantes de pago que obran en el expediente demuestran que la construcción de los pisos tercero y cuarto fue realizada por el señor Mancera León. Las facturas emitidas por “Vidrio Plac” con fechas 10 de enero de 2007 y 13 de marzo de 2007 dan fe de la compra de vidrios para las puertas y ventanas del primer y segundo piso del inmueble12.
Asimismo, las facturas de pago emitidas por la carpintería “La Isla” entre el 8 de septiembre y el 22 de octubre de 2009 acreditan la compra de ventanas y puertas para la construcción de los nuevos pisos. Adicionalmente, la factura emitida por la fábrica de pinturas “Extracolor” el 12 de junio de 2008, prueba que el demandante adquirió materiales para la fachada y las terminaciones de la edificación. Se encuentra también la factura de venta de “Vidrio Plac” del 10 de febrero de 2012 que evidencia la compra de vidrios para la ventana principal y la fachada del tercer piso, y el comprobante de pago de “Electrificación y Breaker Ltda.” del 24 de mayo de 2012, que demuestra la compra de materiales eléctricos para la propiedad.
La factura de “Extracolor” del 18 de agosto de 2011 corrobora la adquisición de pintura y demás elementos para la construcción. A todo lo anterior, se suman los comprobantes de pago de “Ferretería Villa del Rio” del 5 de octubre de 2013 y 28 de septiembre de 2013, que dan cuenta de la compra de materiales como tejas, cemento y otros para la obra.
Finalmente, la factura emitida por “Extracolor” el 26 de septiembre de 2017, muestra la compra de estuco, plástico y otros materiales para terminaciones y acabados. Todos estos documentos corroboran la versión del demandante en el sentido de que fue él quien realizó y pagó por las mejoras útiles y construcciones del inmueble. Con relación a la tasación de las mejoras, en el expediente obra el dictamen pericial elaborado por el economista Enrique Castillo Muñoz13, el cual constituye una prueba fundamental para demostrar la cuantía de las pretensiones de la demanda.
En su informe, el perito estimó el valor 11 Folio 19, Archivo “003Anexos.pdf”. 12 Folio 36 y siguientes, Archivo “003Anexos.pdf”. 13 Folio 50, Archivo “003Anexos.pdf”. Ref. Proceso verbal de CLODOVEO OLIVERIO MANCERA LEÓN contra CARLOS JULIO LUQUE GARZÓN y otra. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-044-2023-00240-01. de las mejoras útiles implantadas en el inmueble del demandado, aplicando dos metodologías independientes y de amplia aceptación. En primer lugar, el experto analizó los desembolsos realizados por el demandante con base en las facturas y comprobantes de pago aportados al proceso y, aplicó una indexación basada en el Índice de Precios al Consumidor (IPC), un método reconocido para actualizar el valor del dinero en el tiempo y conservar su poder adquisitivo.
Este análisis le permitió concluir que el valor de las mejoras y construcciones –que a la fecha de la inversión sumaban un total de $162.730.000–, equivalían al 30 de septiembre de 2022, a la suma de $257.113.400. En segundo orden, el perito realizó una evaluación distinta pero equivalente a la anterior, mediante un cálculo para obtener un costo fiscal del inmueble, en los términos de la legislación tributaria nacional.
Este método consiste en tomar el avalúo catastral del año 2016 por valor de $172.337.000, adicionarle el ajuste por IPC al año 2022 por un valor de $67.234.000 (lo que arroja un avalúo de $239.571.000), y sumarle a esta cifra el 30% por valorización, equivalente a $72.099.800; lo que arroja un resultado de $311.670.800. Sin embargo, este último método, además de ser artificial y no reflejar con exactitud el valor de las inversiones, dio como secuela el avalúo fiscal del inmueble, pero no el costo de las mejoras realizadas por el demandante o, lo que es lo mismo, la diferencia entre el valor inicial del predio y su avalúo luego de las reformas.
Entonces, se considera que la primera metodología es más ajustada a la realidad, más sencilla y razonable respecto de las pretensiones de la demanda, debiéndose actualizar la cifra a la fecha de esta sentencia. Y como quiera que este dictamen no fue controvertido por los demandados mediante alguna de las formas establecidas en el artículo 228 del CGP, se le dará su correspondiente valor probatorio.
IPC inicial (30 de septiembre de 2022: 122.63 IPC final (31 enero de 2026): 154.07 Ref. Proceso verbal de CLODOVEO OLIVERIO MANCERA LEÓN contra CARLOS JULIO LUQUE GARZÓN y otra. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-044-2023-00240-01. VA = $257.113.400 x 154.07 / 122.63 = $323.032.384,34 En conclusión, el acervo probatorio es contundente y demuestra no solo la implantación de las mejoras útiles, sino también la cuantía de la inversión que el demandante realizó y el derecho a que le sean reconocidas, por la suma de $323.032.384,34.
Finalmente, en cuanto a la petición del apelante para que se le reconozca el “derecho de retención” sobre el inmueble hasta tanto le sea pagada la condena impuesta por esta sentencia, se debe precisar que el mecanismo invocado constituye una garantía a favor de un acreedor que detenta una cosa de su deudor y se niega a restituirla hasta que su crédito sea satisfecho o debidamente asegurado.
La Corte Suprema de Justicia, en una definición clásica, ha caracterizado este instituto como una “facultad excepcional concedida por la ley al que tiene una cosa ajena para no dejarla salir de su poder”, hasta que se le paguen o aseguren los gastos incurridos en su conservación14. De ahí que la solicitud, que sugiere la posibilidad de otorgar esta facultad sobre un bien inmueble a un acreedor que no ostenta la tenencia ni la posesión del mismo, introduce una contradicción conceptual fundamental, toda vez que la condición sine qua non para la existencia de este derecho es la tenencia legítima de una cosa ajena.
Esta premisa, resumida en la aforística frase “para retener, hay que tener”, subraya la naturaleza fáctica y material de la institución. No se trata de un derecho que pueda existir en abstracto o a distancia, sino que surge de una situación de hecho: el control físico del bien por parte del acreedor. En el ordenamiento jurídico colombiano, el derecho de retención no opera como regla general en materias civiles.
Sus únicas fuentes de existencia son la ley o un acuerdo convencional expreso entre las partes. De ahí que esté vedado a los jueces la posibilidad de crear derechos de retención por vía pretoriana, es decir, sin un fundamento legal explícito. Por lo tanto, no es posible invocar la figura por analogía, incluso si se presentan 14 Corte Suprema de Justicia, SC del 26 de mayo de 1936 (Gaceta Judicial, Tomo XLIV, p. 51).
Ref. Proceso verbal de CLODOVEO OLIVERIO MANCERA LEÓN contra CARLOS JULIO LUQUE GARZÓN y otra. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-044-2023-00240-01. condiciones similares a las contempladas en la ley. Dado su carácter excepcional, el Código Civil contempla de forma expresa algunos casos en los que el derecho de retención puede ejercerse sobre bienes inmuebles.
Estos son: (i) el del poseedor vencido (artículo 970), facultado en una acción reivindicatoria a retener el inmueble hasta que se le pague o asegure el saldo a su favor por concepto de expensas y mejoras; (ii) el del arrendatario (artículo 1995), que ostenta el derecho de retener la cosa arrendada si el arrendador le adeuda indemnizaciones, impidiendo que sea expulsado del inmueble sin el pago o aseguramiento previo del importe; y, (iii) la extensión jurisprudencial a contratos de obra (arrendamiento de obra material), basada en que el acreedor (el contratista) se encuentra en la tenencia legítima del inmueble como consecuencia del contrato, lo que le permite ejercer la facultad para asegurar el pago de las mejoras o expensas15.
En todos estos casos, la ley y la jurisprudencia condicionan la existencia y ejercicio del derecho a la tenencia o posesión del inmueble. Sin esta base fáctica, el derecho no puede existir ni ser alegado. El derecho de retención en nuestro sistema jurídico, en suma, se rige por un principio de numerus clausus o lista cerrada, lo que significa que es una facultad excepcional que solo se concede en los casos expresamente previstos por la norma o por un acuerdo de las partes, pero siempre bajo el imperativo de la tenencia legítima de la cosa ajena.
La falta de este control físico impide su nacimiento y su ejercicio. Por lo tanto, no es posible otorgar el derecho de retención sobre un bien inmueble a un acreedor que no tiene su tenencia o posesión. No habiendo más temas por tratar, se revocará la sentencia apelada y se condenará en costas de ambas instancias a la parte vencida, tal como lo ordena el numeral cuarto del artículo 365 del CGP. 15 Corte Suprema de Justicia, SC del 6 de mayo de 1969, citada en: Marcela Castro de Cifuentes, El derecho de retención en las obligaciones civiles y mercantiles, Colección Derecho Privado, Ediciones Uniandes, Bogotá, 2004.
Ref. Proceso verbal de CLODOVEO OLIVERIO MANCERA LEÓN contra CARLOS JULIO LUQUE GARZÓN y otra. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-044-2023-00240-01. IV. DECISIÓN En mérito de lo expuesto, la SALA QUINTA DE DECISIÓN CIVIL DEL TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ, administrando justicia en el nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley, RESUELVE Primero. REVOCAR la sentencia proferida el 25 de abril de 2025, por el Juzgado Cincuenta y Cuatro Civil del Circuito de Bogotá. Segundo. DECLARAR que el señor Clodoveo Oliverio Mancera León realizó mejoras útiles en el predio de propiedad de los demandados, ubicado en la Calle 57G Sur No. 70A-29 de Bogotá, cuya matrícula inmobiliaria es la 50S-06995688.
Tercero. CONDENAR a los demandados, Carlos Julio Luque Garzón y Aura Inés Alba Chisca a pagar al actor la suma de trescientos veintitrés millones treinta y dos mil trescientos ochenta y cuatro pesos con treinta y cuatro centavos ($323.032.384,34), por concepto de las aludidas mejoras. Cuarto. CONDENAR en costas de ambas instancias a la parte demandada.
Para efectos de la liquidación, la Magistrada Sustanciadora fija como agencias en derecho la suma equivalente a dos (2) Salarios Mínimos Mensuales Legales Vigentes, las cuales deberán liquidarse por el juzgado de origen en la forma prevista en el artículo 366 del C.G.P.. Quinto. Por la secretaría de la Sala, devuélvase el expediente a la oficina de origen.
Ofíciese y déjense las constancias a que haya lugar.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE Firmado Por: Ref. Proceso verbal de CLODOVEO OLIVERIO MANCERA LEÓN contra CARLOS JULIO LUQUE GARZÓN y otra. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-044-2023-00240-01. Aida Victoria Lozano Rico Magistrada Sala 016 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Sandra Cecilia Rodriguez Eslava Magistrada Sala Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Adriana Saavedra Lozada Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Sala 001 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 661c3d868f8361fe4a79c0ffc291764208aed0cc8fd7dc60a5c7355ff43681c8 Documento generado en 27/02/2026 02:06:46 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://firmaelectronica.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica