REPÚBLICA DE COLOMBIA TRIBUNAL SUPERIOR DE DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ SALA CIVIL MAGISTRADA SUSTANCIADORA MARÍA PATRICIA CRUZ MIRANDA Bogotá D.C., Veintisiete (27) de septiembre de dos mil veinticuatro (2024) ASUNTO: CONTRACTUAL) PROCESO DEL VERBAL CONJUNTO (RESPONSABILIDAD RESIDENCIAL CIPRES CIVIL DE LA ARBOLEDA P.H. (ETAPA II Y III) CONTRA URBANIZADORA SANTA FE DE BOGOTÁ URBANSA S.A. y VAVILCO S.A.S. Rad. 05 2021 00563 01 Sentencia escrita de conformidad con lo autorizado por el artículo 12 de la Ley 2213 de 2022, cuyo proyectó se discutió y aprobó en sesión de sala de18 de septiembre de 2024, según acta 40 de la misma fecha.
Se resuelve el recurso de apelación que interpuso la parte demandante contra la sentencia de 24 de mayo de 2024, que profirió el Juzgado Quinto Civil del Circuito de Bogotá. I.
ANTECEDENTES 1. El conjunto Residencial Ciprés de la Arboleda P.H. (etapa II y III) formuló demanda contra la Urbanizadora Santa Fe – Urbansa S.A.- y la Sociedad Vavilco S.A.S., con el fin que se declare que es civil y contractualmente responsable por el detrimento patrimonial que les generó la pérdida de quince (15) parqueaderos de visitantes; en consecuencia, se condene a las demandadas a pagar la suma de $421.875.000.oo M/Cte., equivalente a su valuación. 2.
Como fundamento de las anteriores pretensiones, relató los hechos que se sintetizan así: Exp. 31 2019 00588 01 2.1. Que con las escrituras públicas 1094 y 3591 de 2007 se efectuó la compraventa de la etapa II y III de la referida urbanización acto en el que intervinieron Central de Inversiones S.A. y Helm Trust S.A., esta última como vocera del Patrimonio Autónomo Helm Trust Ciprés de la Arboleda, constituyéndose el conjunto residencial Ciprés de la Arboleda etapa II y III en las escrituras públicas 2528 de 2007 y 1014 de 2009, las que se fusionaron en la 6957 de 2013. 2.2 Que dicho proyecto lo desarrolló el consorcio Vavilco-Urbansa, quien entregó a la copropiedad 38 parqueaderos de visitantes ubicados en la bahía de la carrera 50; 15 exteriores, 8 para la etapa II y 7 para la III, que integraban el coeficiente de la copropiedad según se estableció en las escrituras de constitución de los “reglamentos de propiedad horizontal y en planos radicados ante las curadurías (Escritura No. 2528 de 2007, Escritura No. 2239 de 2008, Escritura No. 1014 de 2009 …) 2.3 Que el Departamento Administrativo de la Defensoría Del Espacio Público (DADEP) adelantó actuación administrativa contra la copropiedad para la recuperación del espacio público de las bahías en las que se ubicaron los referidos parqueaderos y ella se hizo efectiva el 14 de febrero de 2018. 2.4 Que conforme al estudio técnico que contrató la copropiedad en el 2000 se estableció que la escritura pública 2772 de 6 de diciembre de 2.000 de la Notaria 46, se manifestó la declaratoria de “PROPIEDAD PÚBLICA”, a la matrícula inmobiliaria 50C-383557 y el plano 802/4-03 de alinderamiento del predio aparece la delimitación de dicho parqueadero en el espacio público; lo que deja en evidencia la falta de cuidado del constructor a los estudios de la documentación con la que se ofreció al conjunto los mencionados parqueaderos. 2.5 Que la pérdida de los 15 parqueaderos equivale aproximadamente al 40% de los parqueaderos de visitantes, como al coeficiente de copropiedad, lo que generó un perjuicio en el patrimonio común, que debe ser indemnizado por las demandadas responsables de entregar el área pública como “privada común”; razón por la que incurrieron en “culpa por responsabilidad objetiva” ante la inejecución de una obligación de resultado.
Exp. 05 2021 00563 01 2 3. Admitida la demanda y notificadas de ella, las convocadas se opusieron a la prosperidad y alegaron bajo los mismos argumentos las excepciones que llamaron: “el proyecto ( ) no contemplaba parqueaderos exteriores”; “de la acción de Saneamiento por evicción”; “prescripción de la acción de evicción”, “prescripción extintiva de la acción de responsabilidad civil”;
“prescripción de la acción ordinaria”; “temeridad y mala fe”, así como la “genérica”1 Lo anterior soportado en que en dicha copropiedad no se previeron parqueaderos comunes exteriores; que en las escrituras que reglamentan la propiedad horizontal se expresa que la bahía vehicular no hace parte predio, sino que únicamente limita con dicha área.
Agregaron, que la acción de saneamiento por evicción prevista en el artículo 1894 del Código Civil se configuró ante la recuperación del espacio público por parte del DADEP respecto de los 15 parqueaderos exteriores; que el artículo 1899 del CC previene la denuncia del pleito por evicción, la que debió hacerse en la actuación administrativa que recuperó el espacio público, la que no se hizo; además, dicha acción esta prescrita porque se superaron los cuatro años de que trata el artículo 1913 ibidem; como también lo está la acción contractual, conforme a los artículos 2512, 2535 y 2536 de la misma codificación, por haber trascurrido más de 10 años.
Finalmente expusieron que la copropiedad demandante obró con temeridad y mala fe, al perseguir una retribución económica de reparación por áreas que no hacen parte del Conjunto Residencial Ciprés de la Arboleda, razón por la cual todas sus pretensiones están llamadas al fracaso. 4. Surtido el trámite que corresponde a esta clase de procesos, la jueza de conocimiento a través de la sentencia apelada negó las pretensiones de la demanda y condenó en costas a la parte demandante.
II. LA SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA Encontró probada la legitimación de las partes; luego, ubicó las pretensiones en el ámbito de la responsabilidad civil contractual por el Cfr. Archivos 0026 y 0027 «ContestacionExcepcionMeritoyJuramento.pdf» y « ContestaciónExcepcionMeritoyPruebas.pdf» Exp. 05 2021 00563 01 1 3 resarcimiento de los perjuicios, de los que se adujo fueron derivados de la falta de deber y cuidado de las convocadas al haber entregados unos bienes públicos a la copropiedad y el haberlos incluido dentro de sus coeficientes.
De esta manera, halló el vínculo bilateral que ataba a la demandante con las convocadas y, porque, además, existen las actas de entrega que refuerzan dicho lazo. Con apoyo en la jurisprudencia y en la doctrina teorizó sobre la responsabilidad contractual, su definición y expuso que quien acude a dicha acción debe acreditar la existencia de un contrato, el incumplimiento atribuido al demandado; la lesión o menoscabo que ha sufrido el demandante en su patrimonio, y la relación de causalidad entre el incumplimiento imputado al demandado y el daño irrogado al demandante.
Concretó que el incumplimiento que se endilga a las demandadas se circunscribe, al presuntamente entregar a la copropiedad dentro de los 38 parqueaderos de visitantes, 15 parqueaderos de visitantes “exteriores” (8 para la etapa II y 7 para la etapa III) que se ubicaban en la bahía de la carrera 50, como bienes comunes parte del coeficiente de copropiedad, cuando dicha bahía formaba parte de zona de cesión, por tanto su naturaleza publica, lo que generó que fueran recuperados en el 2019 por el DADEP, es decir, que las convocadas son responsables de entregar el área pública como “privada común”, según la demanda.
Empero, no halló probado tal incumplimiento, consideración que la soportó en el concepto de la Secretaría de Hábitat (Registro 0083AlcaldíaContesta- páginas 21-25), según el cual: “( )La Resolución 0091 de 1995 fue aprobada el 13 de enero de 1995. La norma vigente al momento de otorgar la licencia de Urbanismo por parte del DAPD era el Acuerdo 6 de 1990, según la plancha No. 31 a escala 1:5000 aprobada por dicho Acuerdo.
Como se puede observar en la siguiente gráfica, el código de zonificación para el predio correspondía al DRG A-2, lo que significaba que se encontraba en el tratamiento de Desarrollo, en zona Residencial General, Autorregulable 2, reglamentado por los Decreto 737/93 y 734/93, principalmente en cuanto a las normas urbanísticas y arquitectónicas.
Teniendo en cuenta esta reglamentación, el Departamento Administrativo de Planeación Distrital (Hoy Secretaria de Planeación) expidió la Resolución 0091 de 1995 y estableció las normas específicas para la urbanización PADROS DEL SALITRE 2. Exp. 05 2021 00563 01 4 Los estacionamientos previstos de bahía púbica (sic) sobre la Avenida Batallón Caldas contabilizaran como parte de la cuota exigida al Lote 1 de la Manzana 3”.
Es decir, la licencia que permitió urbanizar el predio autorizó la localización de estacionamiento para servicio público sobre una bahía pública, acorde con las normas vigentes al momento de la solicitud de licencia de urbanismo; además, según el acta de recibo 090 de la Procuraduría, el urbanizador entregó un total de 28.543.84 m2, pertenecientes a áreas verdes, áreas para control ambiental, áreas para vías locales y área reserva vial, la bahía pública en donde se previeron los estacionamientos para visitantes que se contabilizan dentro de los estacionamientos exigidos por la norma, lo que estuvo acorde con la Resolución 091 de 1995, puesto que se previeron 23 estacionamientos en la referida bahía, 29 para visitantes la interior del predio, para un total de 52 estacionamientos.
Asimismo, hizo alusión a la escritura pública 1094 de 2007 que contiene el reglamento de primer nivel, que en su artículo 9 identifica y determina la Agrupación de lotes Ciprés la que se constituye sobre el lote 1 y 2 de la manzana tres de la Urbanización Prados del Salitre 2 y como lindero oriente incluye la mencionada bahía de parqueo sobre la carrera 50 de esta ciudad.
Con apoyo en la referida prueba documental coligió que, desde el otorgamiento de la licencia de urbanismo, que fue anterior a la intervención de las demandadas, se hizo referencia a los parqueaderos ubicados en la bahía pública, como cuantificación para la cuota de cupo de uso de parqueaderos que exigía la norma para visitantes, con la claridad de su naturaleza pública dada su ubicación, según las normas vigentes para la época, es decir, no como bienes comunes privados con coeficiente.
Agregó, que su conclusión también encontraba apoyo en el plano 3, que corresponde a la modificación de la licencia 06-4-636, como en el plano 2 que si bien reflejan una franja de los mencionados parqueaderos en la bahía, ellos no aparecen dentro de la agrupación y menos con la convención de bienes comunes. Además, las escrituras públicas de la constitución de reglamento de propiedad horizontal de las etapas dos y tres que reposan en el protocolo, Exp. 05 2021 00563 01 5 se advierte que, al referirse a las áreas comunes no se relacionan los parqueaderos en cuestión, lo que significa no se encuentran contabilizados como bienes con coeficiente de la copropiedad horizontal, como lo alegó la parte demandante.
Que la referida prueba documental concuerda con lo que expuso la testigo Carolina Walteros quien indicó, entre otros, que toda ella hace parte del reglamento de propiedad horizontal por cuanto al tenor del artículo 6º de la Ley 675 de 2001 eran anexos que tenían que protocolizarse en la escritura que lo contiene. Expuso que, si bien las escrituras públicas que contienen el reglamento de propiedad horizontal hacen referencia a 22 parqueaderos de visitantes como bienes comunes, expresamente no dice que son los exteriores ubicados en la bahía; y que, además, las actas de entregas de esas zonas que reposan en el proceso no advierten de manera certera la entrega efectiva de los parqueaderos exteriores como integrantes de dichos bienes y menos que formen parte del coeficiente.
Finalmente, concluyó que analizada en conjunto la prueba documental, los interrogatorios a las partes y testimonios recaudados, no se evidencia una verdadera obligación incumplida por las demandadas en los términos a que se aludió en el libelo; y que dada la naturaleza estatal que se alude frente a los bienes allí referidos, no podían ser objeto de apropiación o explotación privada, por ello tampoco se podría concebir un detrimento patrimonial como se pretende.
III. EL RECURSO DE APELACIÓN Inconforme con la anterior decisión, el demandante interpuso recurso de apelación, y para ello expuso los siguientes reparos, que en esta instancia sustentó, así: i) Indebida valoración probatoria respecto de la prueba documental, planos, escrituras públicas e informe de la secretaría de planeación, de donde se puede colegir que los 15 parqueaderos de visitantes “exteriores” fueron formalmente entregados a la copropiedad por parte de las demandadas como parte del proyecto urbanístico.
Exp. 05 2021 00563 01 6 Que la sentencia señala que, en los reglamentos de propiedad horizontal se mencionan 22 parqueaderos de visitantes como bienes comunes pero indica que no es posible determinar si corresponden a los exteriores, sin embargo con una simple operación aritmética resultaría probable precisar que pertenecen a ellos, los que están aprobados en licencias de construcción y planos emitidos por la curaduría al momento de la intervención urbanística; que no le otorgó ningún valor al Acta 10 Multijuntas, la que no pudo ser refutada en el desarrollo de las actuaciones; y que se dejó de considerar que las convocadas al momento de formular las excepciones no pudieron desvirtuar lo consignado en la demanda. ii) Indebida valoración fáctica respecto de las actuaciones de las demandadas e iii) Indebida interpretación y aplicación de las normas urbanísticas.
Por cuanto se hizo sobresaliente mención al informe de la Secretaría Distrital del Hábitat en lo atinente a la construcción y localización de estacionamientos para servicio público sobre la bahía de la carrera 50, pero justamente la discusión se desarrolla en el tema de que las accionadas debían entregar a la ciudad dichos espacios para destinación pública y así lo hicieron, pero también entregaron a la copropiedad este mismo espacio con destinación de uso privado común y lo incluyeron dentro de su coeficiente.
Además, no se efectuó la misma valoración del informe de la Secretaría de Planeación, ni de los principios de las normas urbanísticas dentro de los cuales, uno de ellos es la temporalidad relativo a la vigencia normativa en cada uno de los momentos de este asunto; una cosa son las licencias aprobadas conforme a normatividad vigente en el siglo pasado en favor de terceros, y otra, la posterior intervención urbanística realizada donde la normatividad había cambiado, y allí se puede apreciar que no fueron aprobadas en licencia de construcción la entrega de parqueaderos de visitantes en el exterior del conjunto, pero así dispusieron hacerlo las demandadas, conforme la prueba documental que se adosó. Que no se consideró que existió en el desarrollo de los proyectos urbanísticos del lote donde se encuentra ubicado el conjunto, diferentes vigencias, licencias y actores, así como que Exp. 05 2021 00563 01 las convocadas faltaron al 7 cumplimiento normativo vigente al momento de la construcción de la copropiedad.
IV. CONSIDERACIONES 1. No hay duda de la configuración en este asunto de los denominados presupuestos procesales, los cuales son necesarios para que válidamente se pueda tener trabada la relación jurídico-procesal. En efecto, al juez civil le asiste competencia para conocer del proceso y a esta Sala para desatar el recurso de apelación; las personas enfrentadas ostentan la capacidad para ser parte, dada su condición de personas jurídicas, en pleno ejercicio de sus derechos; la demanda reúne los requisitos formales previstos por el legislador; y, además, no se observa vicio con identidad anulatoria, lo que permite proferir la decisión que en esta instancia se reclama.
Además, de conformidad con lo que dispone el artículo 328 del Código General del proceso, al resolver el recurso de apelación se tendrán en cuenta únicamente los reparos formulados por la parte convocante, apelante única, “sin perjuicio de las decisiones que deba adoptar de oficio, en los casos previstos por la ley” Empero, como la sentencia negó pretensiones de salir avante los argumentos de la apelación, deberá la Sala inmiscuirse en las excepciones que como medios de defensa invocaron las demandadas, al tenor del inciso tercero del artículo 280 del CGP, sin que ello implique desconocer los derechos del apelante único. 2.
Establecido lo anterior y para resolver los reparos que a la sentencia se le hicieron, se debe recordar, que como se resumió en los antecedentes de este litigio, la parte demandante pretende se condene a las demandadas por la pérdida que tuvo la copropiedad de los parqueaderos de visitantes que les fueron entregados como bienes comunes, al ser posteriormente restituidos por la Defensoría Del Espacio Público (DADEP) por estar ubicados en zona de cesión que corresponde a espacio público; por su parte, las convocadas, entre otras defensas, expusieron que la ubicación de los mencionados parqueaderos no fue prevista en la parte exterior; el fallo de primera instancia, con soporte en un concepto de la Secretaría del Hábitat concluyó que la licencia que permitió urbanizar el predio autorizó la Exp. 05 2021 00563 01 8 localización de estacionamiento para servicio público sobre una bahía pública, acorde con las normas vigentes al momento de la solicitud de licencia de Urbanismo, razón por la que no halló responsabilidad de las convocadas; el apelante repara que en el fallo no se consideró que existió en el desarrollo de los proyectos urbanísticos, diferentes vigencias y licencias, así como actores; y que las convocadas incumplieron el paquete normativo vigente al momento de la construcción de la copropiedad.
Conforme a lo anterior y, además no hubo discusión, es que la controversia gira en torno a una responsabilidad contractual, derivada del incumplimiento de las obligaciones a cargo de la Urbanizadora Santa Fe – Urbansa S.A.- y la Sociedad Vavilco S.A.S., en su condición de titular de la licencia y urbanizador responsable dentro del proyecto denominado El conjunto Residencial Ciprés de la Arboleda P.H. (etapa II y III). 3.
En ese contexto y para determinar si el incumplimiento que se les atribuye a la demandadas en verdad existió, debe la Sala acudir necesariamente al reglamento de propiedad horizontal de la copropiedad demandante, al ser el Estatuto que regula los derechos y obligaciones específicas de las partes, conforme a la Ley 675 de 2001; y que, como lo sostuvo la Corte Constitucional2 “está encaminada a reglar una forma especial de dominio en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados, y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes, por lo que deben establecerse con claridad los derechos y obligaciones que surgen para los propietarios, que decidieron adquirir un inmueble en estas condiciones.
Y por ello, corresponde a la Ley definir cuáles son los derechos que los propietarios tienen sobre los bienes que no corresponden a sus bienes privados, y cuáles sobre los restantes bienes comunes del inmueble.” Asimismo, porque como lo previene el artículo 5º (numeral 5º) de la citada ley, en el reglamento de propiedad horizontal se deberán determinar los bienes comunes, con la indicación de los que tengan el carácter de esenciales, es decir, es dicho reglamento el que podrá ilustrar la cantidad de parqueaderos de visitantes que se previno para cada etapa y si éstos, efectivamente, se construyeron y entregaron a la copropiedad. 2 Corte Const.
Sent C-318 de 2002 Exp. 05 2021 00563 01 9 3.1. En esa tarea, el primer documento que encontramos es la escritura pública 1094 de 11 de abril de 2007 de la Notaría Once del Círculo Notarial de Bogotá3, donde en la cláusula segunda se dejó constancia que por ese acto la Sociedad Central de Inversiones S.A. Cisa, procedía a constituir el reglamento de propiedad horizontal para la “AGRUPACIÓN DE LOTES CIPRÉS DE LA ARBOLEDA”; y esos lotes agrupados podrían “obtener licencias de construcción y de propiedad horizontal generando de esta forma Reglamentos de Propiedad Horizontal autónomos e independientes sobre cada una de las Etapas de la Agrupación…” (según se lee en el numeral 5 de los principios orientadores allí contenidos).
En el artículo 9º de la citada escritura pública, se dejó constancia que la mencionada Agrupación se constituía sobre el Lote 1 y 2 de la manzana 3 de la Urbanización Prados del Salitre 2, ubicado en la Calle 22 A número 50-55 de Bogotá, al que correspondía el folio de matrícula inmobiliaria 50C1342371; y en 10 se consagró que el desarrollo de la Agrupación de haría por etapas y sub etapas, donde cada una de ellas se desarrollaría de acuerdo con la obtención de la licencia de construcción; y también que cada una de ellas podría constituir un régimen de propiedad horizontal autónomo e independiente de las demás, pero subordinado a las disposiciones que contenía ese reglamento inicial.
Y, de conformidad con el parágrafo que se le insertó a dicho artículo, el Edificio Ciprés de la Arboleda Torre 1, con folio 50 C-1456855 podía, en cualquier momento, acogerse voluntariamente a las estipulaciones del reglamento contenido en la escritura en mención; empero, de conformidad con su reglamento de propiedad horizontal la dotación común que tenía ese conjunto era también común para las demás torres que lo conforman.
De lo hasta acá reseñado, se puede colegir que el reglamento de propiedad horizontal contenido en la escritura pública 1094 de 2007, lo fue especialmente para la etapa II, donde se construyeron las torres 2 y 3, y etapa III donde se levantaron las torres 4 y 5 previsto para el folio de matrícula inmobiliaria 50C-134237, en razón a que ya existía el reglamento para el inmueble que se edificó sobre el predio folio 50 C-1456855 (torre 1). 3 Archivo 0049PruebaDcocumentalExhibición- Escrituras- EscriturasPH.
Exp. 05 2021 00563 01 10 Lo anterior resulta de trascendencia porque la Agrupación de Lotes Ciprés de la Arboleda, fue diseñada bajo la modalidad de propiedad horizontal “de acuerdo con la cual sobre un inmueble de área útil se generan lotes o predios desarrollables de carácter privado y zonas comunes generales, que cuenta con Reglamento de Propiedad Horizontal, mediante el cual se establecen derechos y obligaciones específicas de los propietarios, se fijan coeficiente, y se establece el régimen de expensas comunes(…) donde cada etapa se desarrollará autónomamente e independientemente sin dejar de atender los principios generadores de la citada agrupación (…)” como así reza en el citado documento. 3.2.
La Escritura Pública 2528 de 2007 de la Notaría 35 de esta ciudad, contiene el reglamento de propiedad horizontal previsto para el Lote Etapa II, del Lote 1 de la Manzana III, de la matrícula inmobiliaria 50C1679701, de la Calle 22 A No. 50-49/55, donde se especificó que también estaba sometido al ya citado en la escritura pública 1094 de 2007; allí en la cláusula octava se insertó que esa etapa estaba conformada, entre otros, “por 22 parqueaderos para visitantes al interior del predio, de los cuales 10 son sencillos, 2 dobles y 8 exteriores”; lo que se ratificó en la cláusula 10 y dentro de los bienes comunes esenciales de la copropiedad (Cláusula 18-numer 17) se insertaron los 22 parqueaderos.
Pese a que se reseñó que esos 22 parqueaderos estarían ubicados al interior del predio, así fuera en su zona exterior, pero en zona común, lo cierto es que dentro de la memoria descriptiva de dichas zonas que se protocolizó en la precitada escritura pública (fol. 255 digital) se describió que 6 parqueaderos de visitantes quedarían en el sótano; y 7 estacionamientos en el semisótano. Entonces de aceptarse que los estacionamientos que quedaron en el sótano y semisótano, dos de ellos eran dobles, como se describe en la escritura que contiene el reglamento de propiedad, en esas dependencias ubicaron 15 parqueaderos, quedaron faltando siete (7) parqueaderos de los previstos para visitantes, como bienes comunes. 3.3 La Escritura Pública 3591 de 2007 del 28 de noviembre de 2007, de la Notaría 62 del Círculo Notarial de esta ciudad, no dilucida el problema que plantea el recurso, puesto que su objeto fue la compraventa del lote que corresponde a la Etapa II del Lote 1 de la Manzana 03 de la Exp. 05 2021 00563 01 11 Urbanización Prados de Salitre 2, allí fuera de los antecedentes de la propiedad, no figura nada más de interés para este asunto. 3.4 Finalmente en la Escritura 1014 de 15 de abril de 2009 de la Notaria 35 se protocolizó el reglamento de propiedad horizontal de las torres 4 y 5, de la etapa III, el artículo 10º que hace la descripción de los bienes que conforman las torres 4 y 5, del Lote Etapa III, también se detallaron 22 parqueaderos para visitantes, localizados al interior del Conjunto y “siete (7) son exteriores”, es decir, que de la totalidad de los parqueaderos de visitantes, siete de ellos tendrían una ubicación en el exterior.
Igual, en el documento en donde se representan las áreas privadas y comunes de esas dos torres, protocolizado en dicha escritura pública, se lee: “22 estacionamientos de visitantes, de los cuales al interior del predio, 9 son sencillos, 6 sencillos, ubicados en la primera etapa y 7 exteriores”; pero al narrar su ubicación se describieron cuatro (4) en el sótano y otros cuatro (4) en el semisótano, para un total de ocho (8) parqueaderos de visitantes.
Entonces, también de admitir la Sala que seis (6) de los citados parqueaderos, zonas comunes de las torres 4 y 5, pudiesen quedar en una etapa diferente, la primera, descontando los ocho (8) que se ubicaron en las dependencias descritas, debe entenderse que de los 22 parqueaderos previstos para la función de ser para visitantes quedaron faltando ocho (8). 3.5 Como puede verse, según las escrituras públicas que contienen el reglamento de propiedad horizontal para las torres 2 a 5 de las etapas II y III las demandadas debían entregar como zonas comunes de ellas, 44 parqueaderos de visitantes, lo que según el análisis que se acaba de hacer quince (15) fueron previstos para quedar ubicados al exterior de la Agrupación, número que coincide con el que la parte demandante aduce fueron reivindicados por la Defensoría Del Espacio Público (DADEP) y precisamente concuerda con el número que la convocante reclama. 3.6 Para la Sala surge entonces el interrogante de ¿dónde fueron ubicados esos quince (15) parqueaderos de visitantes que los reglamentos de propiedad horizontal señalan como exteriores y que hacen parte de las zonas comunes, de las etapas II y II del Conjunto residencial Ciprés de la Arboleda? Exp. 05 2021 00563 01 12 Al promover las excepciones, en la primera de ellas, las demandadas sostienen que la Agrupación de Vivienda no contemplaba parqueaderos exteriores; empero, como se vio, el contenido de las escrituras públicas citadas dejan en evidencia que varios estacionamientos de visitantes si fueron previstos para ser ubicados en el exterior.
Al revisar los planos que se adosaron de las comentadas etapas no se aprecia una zona exterior con la categoría de común con el diseño de parqueaderos de visitantes; por su parte, la Copropiedad demandante sostiene que ese número estaba en la bahía y que fueron objeto de reivindicación por el DADEP. Ahora, si se tiene en cuenta que los estacionamientos de visitantes, como ya se ha dicho, fueron previstos como bienes comunes, la Sala concluye que su localización no podía ser la bahía por ser una zona de cesión al Distrito Capital, que una vez transferida adquirió la característica de ser inalienable, inenajenable e imprescriptible, conforme al artículo 63 de la Carta Política, es decir, un bien de naturaleza pública, como así aparece en los respectivos planos, lo admitieron los demandados al contestar la demanda y lo ratificó el perito que realizó la experticia que le encomendó la parte actora.
Sobre este punto, las convocadas al promover la excepción en comento sostuvieron que: “(…)las escrituras públicas por las que se protocolizan los reglamentos de propiedad horizontal tanto de la agrupación de los lotes ciprés de la arboleda etapa II y lote etapa III, del conjunto residencial ciprés de la arboleda etapa II y Conjunto residencial ciprés de la arboleda torres 4 y 5 etapa III, son consistentes en expresar que la bahía vehicular ubicada sobre la carrea 50 no forman parte del predio donde se construyó el Conjunto Residencial Ciprés de la arboleda, sino que únicamente limita con dicha área, pues en cada una de estas escrituras, en la descripción de cabida y linderos se expresa dicha circunstancia.” Bajo ese contexto, que la bahía resulte ser un espacio público, como así emana de los planos porque precisamente los linderos de la Copropiedad van hasta donde comienza esa zona, además de lo ya expuesto, solo hay que decir que la existencia de una serie de parqueaderos en dicha bahía solo resulta ser el cumplimiento de la constructora al entonces Decreto 321 de Exp. 05 2021 00563 01 13 1992 de la Alcaldía Mayor de Bogotá, que le imponía cumplir con la cuota de estacionamientos cubiertos o al aire libre, bienes que ostentan una calidad diferente a los parqueaderos de visitantes.
Dicho cupo de estacionamientos, para este caso, según el Decreto citado, corresponde a dos categorías: parqueaderos para estacionamiento público, que precisamente son los que están en la comentada bahía, con la naturaleza de ser un bien público; y parqueaderos para visitantes, de propiedad de la Copropiedad horizontal, con la categoría de ser un bien común, como así se relacionó en el reglamento de propiedad horizontal; por tanto, dicha categoría de bienes no se pueden confundir con los de uso público, así los dos estén destinados al mismo uso.
Corrobora lo anterior el artículo 17 del Decreto en cuestión al prevenir que “Los estacionamientos públicos son áreas o edificaciones destinadas a estacionamiento de vehículos para servicio al público, localizados en predios privados o zonas de uso público, cuyo promotor puede ser la administración pública o el sector privado. De esta definición se excluyen las áreas de estacionamiento que toda edificación debe prever para sus usuarios o visitantes, las cuales están reguladas por las normas del capítulo anterior.”4 Significa lo anotado, que la constructora no podía cumplir con la cuota de parqueaderos para visitantes, ubicándolos en la bahía, porque los allí situados tenían la destinación de ser de uso público; por eso fue que cuando el DADEP restituyó el espacio público5 lo único que hizo fue quitar las cadenas y los postes allí instalados que impedían el uso para el que fue previsto en la cesión, pero sobre los parqueaderos allí ubicados no realizó 4 Para mejor comprensión debe tenerse en cuenta la concordancia con el Decreto Distrital 325 de 1992 que previene: Artículo 29º.- Diseño Tratamiento del Espacio Público.
Todo proyecto arquitectónico deberá presentar el diseño y tratamiento del espacio público conforme a las especificaciones y características establecidas por el Departamento Administrativo de Planeación Distrital, el cual podrá exigir para determinadas áreas de la ciudad retrocesos y áreas aporticadas, plazoletas y alamedas e incluso dependiendo de la magnitud, calzadas adicionales para solucionar el impacto vial.
Artículo 30º.- Equipamiento Comunal y Estacionamientos. Las exigencias, ubicación y demás condiciones de equipamiento comunal y de los estacionamientos son los contemplados en los decretos comunes reglamentarios y en los decretos de asignación de tratamiento. Artículo 31º.- Las áreas correspondientes a los ejes peatonales que conecten en primer piso dos espacios públicos diferentes y garanticen su carácter de uso público con los servicios y el amoblamiento urbano requerido, se podrán desconectar para la contabilización de los cupos de parqueo y además, aquellas zonas de puntos fijos que comuniquen con espacios habitacionales y un equivalente al doble del área de baños públicos propuestos; así mismo, las escaleras de emergencia, equipamiento comunal, (tales como administración, plazoletas o zonas recreativas para juegos entre otros), los cuartos de aseo y basuras. 5 Archivo 0083AlcaldiaContesta.pdf Exp. 05 2021 00563 01 14 ninguna prohibición de uso, precisamente porque estaban destinados a estacionamiento público. 4.
Lo hasta acá discurrido permite concluir, como lo alegó la parte apelante en sus reparos, que existió en la decisión de primera instancia una indebida valoración probatoria y de interpretación y aplicación de las normas urbanísticas; en cuanto a la prueba documental, referida ella a las escrituras públicas que contienen el reglamento de propiedad horizontal, los planos, así como de la licencia de construcción que se aprobó; y, en lo que corresponde a la legislación, se soslayó la del Distrito Capital respecto de los espacios de cesión de las constructoras con destino a estacionamientos públicos ubicados en zonas de esa naturaleza y los parqueaderos de visitantes que se debían diseñar en zonas comunes.
No obstante lo anterior, la Sala evidencia, que no fue con la restitución que efectuó la Defensoría Del Espacio Público (DADEP) que copropiedad perdió los 15 parqueaderos que hoy reclama, porque al ser la bahía un bien público, en virtud de la cesión obligatoria que debía hacerle la constructora al Distrito Capital, tiene la característica de ser inalienable, es decir, intransferible, como lo previene el artículo 63 de la Carta Política; por tanto, se puede predicar que la Copropiedad demandante no podía perder lo que nunca tuvo, si lo que reclama es que se le indemnice por habérsele privado del dominio sobre dicho bien. 4.1 Entonces, es ahí donde se desenfocó el supuesto de hecho en que se fundó la demanda, lo que resultaría suficiente para confirmar el fallo apelado, por esa razón; no obstante, como el fundamento del libelo radica en la pérdida de los parqueaderos que la convocante creyó, de forma errada, tener en la bahía y, como cierto también es, que 15 parqueaderos que fueron previstos para visitantes, bienes de la copropiedad, no fueron diseñados y muchos menos entregados en un espacio de la copropiedad, bien común, ello habilita a la Sala para adentrarse en el estudio de si la demanda fue oportuna y aún los demandantes pueden reclamar el derecho a ser indemnizados, teniendo en cuenta que las convocadas como medio de defensa impetraron la prescripción de la acción ordinaria, que fue la que acá se promovió. 5.
En esa tarea se tiene que la parte final del artículo 2512 del Código Civil consagra que “Se prescribe una acción o un derecho cuando se extingue Exp. 05 2021 00563 01 15 por la prescripción.”; y la acción ordinaria, que fue la que se promovió, prescribe en 10 años, al tenor del artículo 1º de la Ley 791 de 2022, la que empieza a contabilizarse cuando el derecho se hace exigible, que para el caso sería la entrega de los bienes comunes “pertenecientes en proindiviso a todos los propietarios de bienes privados, que por su naturaleza o destinación permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o explotación de los bienes de dominio particular”, que es el momento en que las demandadas debieron cumplir con esa obligación. Al respecto, el artículo 24 de la Ley 675 de 2001, previene que: “ARTÍCULO
24. ENTREGA DE LOS BIENES COMUNES POR PARTE DEL PROPIETARIO INICIAL. Se presume que la entrega de bienes comunes esenciales para el uso y goce de los bienes privados de un edificio o conjunto, tales como los elementos estructurales, accesos, escaleras y espesores, se efectúa de manera simultánea con la entrega de aquellos según las actas correspondientes.
Los bienes comunes de uso y goce general, ubicados en el edificio o conjunto, tales como zona de recreación y deporte y salones comunales, entre otros, se entregarán a la persona o personas designadas por la asamblea general o en su defecto al administrador definitivo, a más tardar cuando se haya terminado la construcción y enajenación de un número de bienes privados que represente por lo menos el cincuenta y uno por ciento (51%) de los coeficientes de copropiedad.
La entrega deberá incluir los documentos garantía de los ascensores, bombas y demás equipos, expedidas por sus proveedores, así como los planos correspondientes a las redes eléctricas, hidrosanitarias y, en general, de los servicios públicos domiciliarios.
PARÁGRAFO 1 o. Cuando se trate de conjuntos o proyectos construidos por etapas, los bienes comunes esenciales para el uso y goce de los bienes privados se referirán a aquellos localizados en cada uno de los edificios o etapas cuya construcción se haya concluido.
PARÁGRAFO 2 o. Los bienes comunes deberán coincidir con lo señalado en el proyecto aprobado y lo indicado en el reglamento de propiedad horizontal”. En tal línea, los bienes comunes “se entregarán a la persona o personas designadas por la asamblea general o en su defecto al administrador definitivo, a más tardar cuando se haya terminado la construcción y enajenación de un número de bienes privados que represente por lo menos el cincuenta y uno por ciento (51%) de los coeficientes de copropiedad”.
En este asunto, pese a que hay una serie de documentos unos firmados otros no, tendientes a demostrar dicha entrega, lo cierto es que no Exp. 05 2021 00563 01 16 existe uno que de manera concreta indique cuándo se terminó la construcción y se hizo la enajenación del porcentaje indicado; no obstante, como el caso no puede quedar en indefinición por ese aspecto, en consideración a que la prescripción opera por el simple transcurso del tiempo, conforme al artículo 2512 del Código Civil, habría que acudir a otros elementos de juicio, que nos permitan evidenciar ese hito, como son las actas de Asamblea.
Al inspeccionar la primera de ellas6, que aparece para el conjunto residencial Ciprés de la Arboleda Torres II y III, se tiene que se llevó a cabo el 24 de febrero de 2009 y allí se registró una participación inicial del 60%, de copropietarios (archivo 004PruebasDocumentalExhibiciion-Actas), lo que implica que para esa data ya estaba satisfecho el porcentaje de que trata el artículo 24 de la Ley 675 de 2001; y contabilizando desde allí los diez (10) años de la prescripción de la acción ordinaria que prevé el artículo 1º de la Ley 791 de 2002, ellos se completaron el mismo día y mes de 2019, es decir, mucho antes de la presentación de la demanda que acaeció en el 2021.
Por tanto, pese a que le asistió razón al apelante, al sostener que la copropiedad perdió los parqueaderos para visitantes, bajo el entendido que no se los entregaron, lo cierto es que desde el momento en que debió satisfacerse dicha obligación, al no reclamarse de manera oportuna dicho derecho prescribió. 6. De conformidad con lo decantado en precedencia, se impone declarar probada la referida excepción de prescripción, lo que conlleva a revocar la sentencia y negar las pretensiones de la demanda, pero por las razones expuestas en este fallo, con la consecuente condena en costas a cargo del extremo apelante, propósito para el que la Magistrada Sustanciadora fija la suma equivalente a dos (2) salarios mínimos legales mensuales vigentes S.M.L.M.V., atendiendo lo previsto por el Art. 5º, numeral 1º, del Acuerdo PSAA16-10554 del 5 de agosto de 2016.
V. DECISIÓN 6 Archivo 0049PruebaDocumentalExhibicion-Actas. Exp. 05 2021 00563 01 17 En mérito de lo expuesto, el Tribunal Superior de Bogotá, en Sala de Decisión Civil, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la Ley, RESUELVE:
PRIMERO. REVOCAR la sentencia de 24 de mayo de 2024, que profirió el Juzgado Quinto Civil del Circuito de Bogotá, por las razones expuestas en la parte considerativa de esta providencia.
SEGUNDO. DECLARAR probada la excepción se prescripción que invocaron las demandadas y, en consecuencia, NEGAR las pretensiones de la demanda, bajo las consideraciones expuestas en este fallo.
TERCERO. CONDENAR en costas de esta instancia a la parte recurrente. Se señalan como agencias en derecho la suma equivalente a dos (2) salarios mínimos legales mensuales vigentes S.M.L.M.V., en atención a lo previsto en el numeral 1º del artículo 5 del Acuerdo PSAA16-10554 del 5 de agosto de 2016. El Juzgado de primer grado proceda a su liquidación de conformidad con el artículo 366 del Código General del Proceso.
CUARTO. En firme esta sentencia, DEVÚELVASE al Juzgado de origen.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE Los Magistrados, MARÍA PATRICIA CRUZ MIRANDA STELLA MARÍA AYAZO PERNETH JAIME CHAVARRO MAHECHA Exp. 05 2021 00563 01 18 Firmado Por: Maria Patricia Cruz Miranda Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Dirección Ejecutiva De Administración Judicial Funcionario Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Jaime Chavarro Mahecha Magistrado Sala 007 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Stella Maria Ayazo Perneth Magistrada Sala 04 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: d2cd923a77942ae42dfd475c35ff6c42dcbcf0a32be9757360bd730ef764a065 Documento generado en 27/09/2024 10:39:18 AM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica