República de Colombia Rama Judicial del Poder Público TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ SALA SÉPTIMA DE DECISIÓN CIVIL Magistrado Ponente: Iván Darío Zuluaga Cardona Bogotá, D.C., veintiocho (28) de abril de dos mil veinticinco (2025) Proceso Demandante Demandado Radicado Instancia Verbal – Impugnación de actos de asamblea Martha Patricia Borda Romero Francisco Antonio Riaño Suárez Conjunto Residencial Mirador de Takay P.H. 11001 31 03 021 2022 00174 02 Segunda Proyecto discutido y aprobado en Sala de Decisión de 9 y 23 de abril de 2025 Se procede a resolver el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante contra la sentencia proferida el 2 de mayo de 2024 por el Juzgado 21 Civil del Circuito de Bogotá, en el asunto en referencia1.
I.
ANTECEDENTES 1. Pretensiones2 En el escrito inaugural los demandantes solicitaron: i) anular las decisiones aprobadas en la asamblea de 27 de marzo de 2022, porque no cumplen los presupuestos legales, ni de la copropiedad horizontal; ii) que los costos en que se incurra por la nueva reunión sean asumidos por quienes presidieron la citada asamblea; iii) en la celebración de la nueva asamblea se acaten las disposiciones legales, los reglamentos y los acuerdos conciliatorios; iv) tras efectuar la asamblea 1 Proceso recibido por el Tribunal el 18 de junio de 2024.
Cuaderno de segunda instancia, archivo 04: Acta de reparto. 2 Cuaderno de primera instancia, archivo 02 “EscritoDemanda2022-174” T. S. B. S. CIVIL - EXP. 110013103 021 2022 00174 02 se cumpla con la entrega de la información y v) le sean retornados los honorarios de $10.000.000 que tuvo que cancelar a su apoderada y por concepto de perjuicios. 2.
Fundamentos fácticos de las pretensiones 2.1. Que son los propietarios del apartamento 712 de la torre 4 del conjunto residencial demandado, sometido al régimen de propiedad horizontal. 2.2. Que en los estatutos de la copropiedad se hace alusión al certificado de tradición y libertad del conjunto 50C-388786, en el que se relacionaron 806 unidades privadas identificadas con matrículas independientes, a las que se les asignó un coeficiente, sobre el cual se participa en las convocatorias y en las expensas comunes. 2.3.
La asamblea ordinaria de 27 de marzo de 2022 fue efectuada de forma virtual, de la que no se les entregó el acta a los copropietarios, solamente a quienes la solicitaron, con lo cual se incumplió el canon 42 de la ley 675 de 2001. 2.4. El acta no tiene registradas las observaciones efectuadas por medio del chat del móvil manejado por la administración de la propiedad horizontal; y no se tuvo en cuenta la totalidad de las unidades privadas, “el quórum no fue claro desde el inicio de la reunión, ni de la convocatoria”. 2.5.
El quórum es la sumatoria de coeficientes de cada una de las unidades representadas, “se entiende que el universo de unidades (…) es del 100% coeficientes están en la escritura pública 650 del 7 de mayo de 2013 página 387 hasta la 403 y [en el] certificado de tradición y matrícula inmobiliaria 50C-38877886 (…) 806 unidades=100% coeficientes”, el cual no se verificó. 2.6.
En la elección de los miembros del Consejo de Administración se inobservó el procedimiento de elección del consejo contenido en el reglamento, ya que se presentó una plancha con los candidatos al consejo de cada torre y su suplente, aun cuando por cada bloque debe realizarse la elección individual, con 2 T. S. B. S. CIVIL - EXP. 110013103 021 2022 00174 02 ocasión a esto fue efectuada otra plancha en la que se inscribieron personas que no querían hacerlo, y otras que sí deseaban estar no pudieron inscribirse. 2.7.
La elección del comité de convivencia se efectúa por 1 año, se integra por mínimo 3 y máximo 7 personas, pero en el acta “aparecen en la página 65 pero no es claro cómo se postularon ni tampoco su aceptación”, ni el quórum, y en la del revisor fiscal, pese a cumplirse con lo establecido en el art. 83 del reglamento, no se habilitó el sistema de voto en blanco. 3.
Posición de la parte demandada La propiedad horizontal demandada contestó el libelo, para lo cual: i) respondió a cada uno de los hechos, ii) se opuso a las pretensiones, y iii) propuso las excepciones de fondo de: a) “hecho superado –entrega de acta y respuesta a las solicitudes de la demandante (…)”; b) “cumplimiento del quórum deliberatorio y decisorio en la asamblea impugnada”; c) “pleno cumplimiento del reglamento de propiedad horizontal y ley 675 de 2001 en la elección de los miembros del consejo, comité de convivencia y revisor mala fe por parte de los demandantes”; y d) “excepción genérica o innominada”3. 4.
Sentencia de Primera Instancia4 En decisión del 2 de mayo de 2024 la juez de primer grado resolvió: “Primero: Declarar probadas las excepciones denominadas ‘cumplimiento del quórum deliberatorio y decisorio en la asamblea impugnada, pleno cumplimiento del reglamento de propiedad horizontal y ley 675 de 2001 en la elección de los miembros del consejo y revisor’.
Segundo: Negar las pretensiones de la demanda, por lo considerado. Tercero: Condenar al extremo actor a pagar las costas procesales a favor de la demandada. (…)”. Para lo cual consideró que los demandantes se encuentran legitimados para invocar esta acción; al revisar el acta de la asamblea cuestionada se verificó que el quórum para deliberar e instalar la reunión corresponde al 78.52% representado 3 Cuaderno No. 01, pdf No. 0016 “EscritoContestacionDemanda 2022-174” 4 Cuaderno principal, archivos 0050 y 0051 “0050 11001310302120220017400-20220502_14551 –grabación de la reunión” y “ActaSentenciaenAudiencia-2mayo2024”, minuto 34:34 a 1:02:56 3 T. S. B. S. CIVIL - EXP. 110013103 021 2022 00174 02 en 542 unidades de asistentes; y que la Torre Hotel, hace parte del edificio Takay P.H., conformado por 111 habitaciones, y el operador del establecimiento hotelero representa en la asamblea general de propietarios a estas unidades.
Recabó que contrario a lo esgrimido por la parte actora el quórum deliberatorio se ajusta a las normas y al reglamento, y que los cuestionamientos de los accionantes se dirigieron con respecto al porcentaje o valor de la votación, situación que no puede ser objeto de análisis por medio de esta vía, ya que, para ello, lo procedente es proponer un cambio del reglamento. 5.
Recurso de Apelación5 Los demandantes solicitaron revocar el fallo, para declarar la nulidad de las decisiones dictadas el 27 de marzo de 2022 al no ajustarse a la ley 675 de 2001, ni al reglamento de propiedad horizontal, respecto del “quórum y las elecciones del Consejo de Administración, el revisor fiscal y el comité de convivencia”. En sustento dijeron que en la asamblea “el total de los coeficientes de participación de las 806 unidades residenciales y hoteleras, el registrado como participativo difiere por completo de lo ordenado en el reglamento, tornándose, lógicamente, las decisiones adoptadas por fuera de la ley 675 de 2001, y el reglamento de propiedad horizontal”.
El “50+1 que se requiere para deliberar y decidir estaría viciado frente al ciento por ciento que se considere, pues unos cálculos mal hechos derivados de una información errada vician de nulidad todo lo que resulte de ellos, (…). (…), al ser diferentes 806 de 695 unidades, el 100% de coeficientes y módulos de contribución no coinciden, dado que no se tuvo en cuenta el verdadero coeficiente de las habitaciones.
Reducir 111 unidades privadas a una sola representación como si todas no participaran ni contribuyen es un gravísimo error que ocasiona un desbalance”. No hubo pronunciamiento en relación con que en la convocatoria no se especificó lo relacionado con el nuevo tipo de postulación del consejo de Cuaderno principal, archivos 0050 y 0051 “0050 11001310302120220017400-20220502_14551 –grabación de la reunión” y “ActaSentenciaenAudiencia-2mayo2024”, minuto 1:03:00 a 1:04:09 y “EscritoRercursoApelacion 2022-174” 5 4 T. S. B. S. CIVIL - EXP. 110013103 021 2022 00174 02 administración; no hubo garantías en ese procedimiento, y se incumplió el canon 74 del reglamento.
El presidente de la asamblea Giovanny Prada, apareció en la plancha ganadora, como representante de la torre 5, pese a residir en la 3, y no podía tampoco representar a ningún copropietario, porque hacía parte del consejo, pero pese a ello lo hizo. II. CONSIDERACIONES 1. La competencia del Tribunal está delimitada por los puntos de controversia expuestos como reparos concretos, ampliados en la sustentación de la apelación y están vedados los temas que no hayan sido debatidos frente al fallo de primera instancia como enmarcan los artículos 320 y 328 del Código General del Proceso.
En este orden, de entrada, se advierte que será confirmado el fallo de primer grado, por cuanto los argumentos expuestos por los censores no cuentan con la entidad suficiente para revocar esa decisión. 2. Los aspectos objeto de cuestionamientos se pueden resumir de la siguiente forma: i) el registro de participación de la asamblea difiere del consagrado en el reglamento de propiedad horizontal; ii) el 50+1 requerido para deliberar y decidir se basó en una información errada; iii) no hubo pronunciamiento del punto referente a que en la convocatoria no se especificó lo relacionado con el nuevo tipo de postulación del consejo de administración; y iv) que el presidente de la asamblea Giovanny Prada, apareció en la plancha ganadora, como representante de la torre 5, pese a residir en la 3, y no podía representar a ningún copropietario, al hacer parte del consejo. 3.
Espreciso tener en cuenta que, el 10 de marzo de 2022, se citó a los copropietarios del Conjunto Residencial Mirador de Takay P.H. para celebrar el 27 de ese mes a las 8:00 am asamblea ordinaria, en la modalidad virtual. Comunicación en la que fue señalado el orden del día, allí se adosó el formato para que los copropietarios otorgaran la facultad de representación a otras 5 T. S. B. S. CIVIL - EXP. 110013103 021 2022 00174 02 personas, la cartera pendiente de las cuotas de administración con fecha de corte al 31 de diciembre de 2021, y las aclaraciones de ley sobre las reuniones no presenciales de juntas de socios6.
Convocatoria que de acuerdo con lo expresado por los mismos demandantes en el interrogatorio de parte se llevó a cabo en debida forma. Véase que Martha Patricia Borda Romero7, dijo que “el desarrollo de la asamblea se hizo acorde con la convocatoria”, y por su parte, Francisco Antonio Riaño Suárez, al rendir su versión expresó que su inconformidad se circunscribía a la verificación del quórum y a la forma de elección del consejo de administración8.
De conformidad con lo descrito resulta pacífico que la citación de la convocatoria celebrada el 27 de marzo de 2022 se realizó con acatamiento de las normas y los estatutos que regulan la propiedad horizontal. Tampoco es objeto de discusión, la legitimación de los apelantes, por cuanto son propietarios del apartamento 712 de la torre 4 del conjunto residencial acá convocado, de acuerdo con lo descrito en la anotación No. 011 del certificado de matrícula inmobiliaria No. 50C-1668419, toda vez que a voces de lo descrito en el canon 49 de la ley 675 de 2001 los titulares del derecho de dominio de los bienes privados podrán impugnar las decisiones de la asamblea, cuando no se ajustan a las prescripciones legales, ni al reglamento. 4.
Precisado lo anterior, se examinará el cuestionamiento atinente al supuesto cálculo erróneo de las unidades y del coeficiente de deliberación de la asamblea acá cuestionada, para lo cual es preciso señalar lo siguiente. 4.1. Al respecto recuérdese que la disposición 190 del Código de Comercio prevé: “Las decisiones tomadas en una reunión celebrada en contravención a lo prescrito en el artículo 186 serán ineficaces; las que se adopten sin el número de votos previstos en los estatutos o en las leyes, o excediendo los límites del contrato social, 6 Cuaderno principal, pdf No. 0001, folios 1 a 5 7 Cuaderno principal, pdf No. 005, Grabación de audiencia celebrada el 14 de agosto de 2023, minuto 7:26 a 54:00 8 Grabación de audiencia celebrada el 8 de febrero de 2024, pdf No. 0031 y 0032, minuto 9:18 9 Cuaderno principal, pdf No. 0001, folios 150 a 155 6 T. S. B. S. CIVIL - EXP. 110013103 021 2022 00174 02 serán absolutamente nulas; y las que no tengan carácter general, conforme a lo previsto en el artículo 188, serán inoponibles a los socios ausentes o disidentes” (negrillas y subrayado añadidos).
La acción de impugnación de actas de asambleas de copropietarios se encuentra establecida y regulada, expresamente, en el artículo 49 de la Ley 675 de 2001. Por su parte, la regla 37 de esa ley prescribe que la asamblea general: “la constituirán los propietarios de bienes privados, o sus representantes o delegados, reunidos con el quórum y las condiciones previstas en esta ley y en el reglamento de propiedad horizontal.
Todos los copropietarios de bienes privados que integran el edificio o conjunto tendrán derecho a participar en sus deliberaciones y a votar en ella. El voto de cada propietario equivaldrá al porcentaje del coeficiente de copropiedad del respectivo bien privado” (énfasis añadido). No obstante, importante resulta advertir que la Corte Constitucional, mediante sentencia C-522-2002 condicionó la exequibilidad del texto enunciado en los siguientes términos: “Inciso 2o. declarado CONDICIONALMENTE EXEQUIBLE por la Corte Constitucional mediante Sentencia C-522-02 de 10 de julio de 2002, Magistrado Ponente Dr. Jaime Córdoba Triviño, 'en el entendido que cuando se trate de inmuebles destinados a vivienda, el voto de cada propietario equivaldrá al porcentaje de coeficiente de propiedad del respectivo bien privado, sólo para las decisiones de contenido económico conforme a lo expresado en la parte motiva de la sentencia'.
Y el canon 45 prevé sobre el quórum y las mayorías que con “excepción de los casos en que la ley o el reglamento de propiedad horizontal exijan un quórum o mayoría superior y de las reuniones de segunda convocatoria previstas en el artículo 41, la asamblea general sesionará con un número plural de propietarios de unidades privadas que representen por lo menos, más de la mitad de los coeficientes de propiedad, y tomará decisiones con el voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes de propiedad y tomará decisiones con el voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes de propiedad”. 4.2.
De otro lado, en el reglamento de la propiedad horizontal demandada (Escritura Pública No. 907 de 8 de mayo de 2012), en el art. 25 establece la memoria 7 T. S. B. S. CIVIL - EXP. 110013103 021 2022 00174 02 descriptiva del proyecto, en la que se especificó cuántos apartamentos, locales y parqueaderos tenían cada una de las torres10, unidades de las que al efectuarse la sumatoria de las unidades arroja la cantidad de 519 apartamentos y 34 locales, para un total de 553.
En la regla 40 del citado instrumento fueron consagrados los coeficientes de la copropiedad11; y el art. 66 especificó sobre el quórum que la asamblea general sesionará con un número plural de propietarios de unidades privadas que representen por lo menos, más de la mitad de los coeficientes de propiedad, y tomará decisiones con el voto favorable de más de la mitad de los coeficientes de propiedad representados en la respectiva sesión, sin perjuicio de las mayorías especiales contenidas en la ley y en el reglamento12. 4.3.
Además, en la escritura pública 650 de 7 de mayo de 2013 de la Notaría 26 del Círculo de Bogotá fue establecido en el precepto cuarto “que en su calidad de propietaria inicial y constructora del Conjunto Residencial Mirador de Takay – Propiedad Horizontal procede mediante el presente instrumento a adicionar el reglamento de propiedad horizontal del citado conjunto, consignado en las escrituras públicas atrás mencionadas, con el fin de incorporar al mismo edificio Takay Prisma, adición que se hace en los términos que siguen: el edificio está conformado por dos sótanos y veintitrés (…) (23) pisos, en los cuales hay dos (2) locales comerciales, ciento once (111) habitaciones o suites hoteleras y ciento cuarenta (140) apartamentos, (…).
El edificio Torre Hotel, el cual hace parte del mencionado edificio Takay Prisma, está conformado por ciento once (111) habitaciones o suites hoteleras, el cual se denominará Hotel Urgan Royal calle 26 o cualquier otro nombre o designación que el operador hotelero decida darle”13. Así las cosas, de acuerdo con el canon 25 de la Escritura Pública No. 907 de 8 de mayo de 2012, la propiedad horizontal demandada contaba con 519 10 La No. 1, tenía un total de 18 pisos, 90 apartamentos, 112 parqueaderos comunales, 13 parqueaderos visitantes.
La No. 2, cuenta con 17 pisos, 90 apartamentos, 7 locales, y 60 parqueaderos comunales. La No. 3, consta de 17 pisos, 89 apartamentos, 9 locales comerciales, 143 parqueaderos comunales. La No. 4, cuenta con 17 pisos, tiene 86 apartamentos, 7 locales comerciales y 66 parqueaderos comunales. La No. 5, con 17 pisos, 82 apartamentos, 5 locales comerciales y 134 parqueaderos comunales.
La No. 6, de 17 pisos, 82 apartamentos, 6 locales comerciales y 78 parqueaderos comunales.Cuaderno del Tribunal, pdf No. 13, folios 721 a 730 11 Cuaderno del Tribunal, pdf No. 13, folios 735 a 752 12 Cuaderno del Tribunal, pdf No. 13, folio 797 13 Cuaderno principal, pdf No.0001, folio 833 y 834 8 T. S. B. S. CIVIL - EXP. 110013103 021 2022 00174 02 apartamentos y 34 locales, para un total de 553, y tras la construcción del Edificio Takay Prisma el conjunto residencial tenía 111 habitaciones hoteleras, 140 apartamentos y 2 locales más, sumatoria que asciende al total de 806 unidades.
En el artículo décimo primero se modificaron los índices de participación de la copropiedad14. También obra el régimen de administración y operación del Hotel Urban Royal calle 26, allí se señaló en la regla primera la descripción de esa torre, integrada por 111 unidades de dominio privado, de las cuales 110 son suites y 1 denominada local hotel, que consta internamente de 8 suites localizadas en el piso quinto. El precepto quinto consagró el coeficiente de participación así15: “el canon que le corresponda a los propietarios de todas las unidades de dominio privado, que en conjunto conforman el establecimiento hotelero, será pagado por el operador, según el coeficiente de participación en el establecimiento hotelero, que a cada unidad de dominio privado le corresponda, esto es, según los siguientes coeficientes de participación”: 4.4.
De conformidad con lo descrito y al revisar el acta que contiene la asamblea, se tiene que la censura relacionada con la supuesta equivocación en el conteo de las unidades y coeficientes para deliberar no fue demostrada por los actores, pues sus simples dichos son insuficientes para llevar a establecer que se presentaron las falencias endilgadas.
Véase que, al revisar el acta en el punto 1 de registro de ingreso a la plataforma fue habilitado el mismo desde las 7:00 am, y que para las 8:13 el registro era de un quórum de 76.47%, representado en 528 unidades: 14 15 Cuaderno del Tribunal, pdf No. 13, folios 1216 a 1232 Cuaderno del Tribunal, pdf No. 13, folios 1294 a 1325 9 T. S. B. S. CIVIL - EXP. 110013103 021 2022 00174 02 En el punto 2, en la verificación del “quórum e instalación de la asamblea general ordinaria de copropietarios no presencial, en la modalidad virtual: Administradora: Siendo las 08:17 am, tenemos un quórum de 78.52% representado en 542 unidades asistentes (…)”16.
En el cierre de la asamblea a las 4:18 pm había una asistencia de 500 unidades y se culminó con un coeficiente de 76.01%17 Ante este panorama, es claro que el acta que contiene la asamblea cuestionada contó con un quórum superior al necesario para deliberar y decidir, al contabilizarse las unidades y la sumatoria del coeficiente necesario para iniciar la reunión cuestionada, por tanto, se acató lo previsto en el canon 45 de la ley 675 de 2001 y el precepto 66 del Reglamento de Propiedad Horizontal.
Al respecto, es menester destacar que la información que reposa en el acta se presume como prueba suficiente de los hechos ocurridos en la reunión, mientras no se haya demostrado su falsedad, pues así lo prevé el inciso final del precepto 47 de la ley en mención; sin que por lo menos en esta actuación se hubiera siquiera mencionado que tal documento fue declarado como falso, ni se adosó algún medio de convicción que diera cuenta de ello. 16 Cuaderno principal, pdf No. 0001, folios 10 a 82 17 Cuaderno principal, pdf No. 0001, folio 83 10 T. S. B. S. CIVIL - EXP. 110013103 021 2022 00174 02 De modo que, de acuerdo con lo previsto en el canon 167 del C.G.P., es claro que los actores no demostraron ninguna de las irregularidades endilgadas en el escrito de demanda, ni en el que contiene la alzada.
Recuérdese que, en este tipo de actuaciones, los sujetos procesales deben tener una actitud activa y diligente al definir los hechos en los que se sustentan las pretensiones y los medios de defensa27, ya que son ellos quienes están obligados a procurar la obtención del material de convicción que pretendan hacer valer, por lo que deben soportar las consecuencias desfavorables de la falta de acreditación de su dicho, tal y como ocurre en este evento. 4.5.
Ahora bien, si se verifican los coeficientes señalados en el reglamento de propiedad horizontal con los de la tabla aportada por la demandada en la contestación del libelo que fueron los tomados en cuenta en la reunión cuestionada, tampoco se observa que exista algún error al respecto. Mírese a manera de ilustración, para los apartamentos 301 a 305 de la torre 1 en la escritura pública se fijaron los siguientes coeficientes: A su turno, en el documento donde consta el quórum de la asamblea cuestionada se ve el coeficiente de las señaladas unidades, los que coinciden con lo descrito en el reglamento: 11 T. S. B. S. CIVIL - EXP. 110013103 021 2022 00174 02 Esto también sucede con las demás unidades que participaron en la asamblea, al contrastar los estatutos con el documento que da cuenta del control de asistencia. Del anexo que obra en la contestación que hace alusión a la asistencia en la reunión, al hotel se le fijó un coeficiente de 7,0124%, y al efectuar la sumatoria de los coeficientes consagrados en la Escritura Pública que contiene el reglamento de propiedad horizontal, las unidades habitacionales del hotel tienen un porcentaje total de 7,0383, el cual es incluso superior al señalado en la lista.
De modo que, es claro que los coeficientes del Reglamento de Propiedad Horizontal coinciden con los consignados en el acta debatida por medio de esta vía, razón por la que, no tendrá acogida este punto objeto de inconformidad. 5. Además, en el presente evento, los recurrentes insisten en que, en la elección del Consejo de Administración, el revisor fiscal y el comité de convivencia no se cumplió con el quórum para tal elección; sin embargo, tal afirmación no se ajusta a la realidad.
Téngase en cuenta que, en el punto No. 12 del acta se verificó el quórum para la votación del revisor fiscal, que arrojó un total de 91,1718: A continuación, se eligió en este cargo a Claudia Camargo con un 30.286%. En el punto 13 se verificaron las unidades y coeficientes para la votación del Consejo de Administración, así: 18 Cuaderno principal, pdf No. 0001, folio 69 12 T. S. B. S. CIVIL - EXP. 110013103 021 2022 00174 02 Con este quórum se eligió el sistema de plancha con un 47.774%.
Con fundamento en este sistema se eligió a la plancha No. 1 para conformar el Consejo de Administración con una votación del 52.579%. Con un porcentaje de 89.92, se votó para elegir a las personas que se postularon para el comité de convivencia así: De esta manera, no se observa ninguna falencia en la votación de los citados, al verificarse el quórum deliberatorio y las mayorías legales y estatutaria para elegir estos órganos, y menos fue demostrado por medio de las pruebas que obran en la actuación alguna irregularidad, por lo que, no les asiste razón a los censores respecto de este tópico. 6.
De otro lado, se tiene que los apelantes insisten en que hubo una elección irregular en el Consejo de Administración. Al respecto, se tiene que en la Escritura Pública No. 907 de 8 de mayo de 2012, en su precepto 74 enseña que el consejo de administración será integrado 13 T. S. B. S. CIVIL - EXP. 110013103 021 2022 00174 02 por 2 copropietarios de cada torre y 1 de los locales comerciales, todos presentes al momento de su elección, y elegido por la asamblea general, de los cuales el 50% de ellos serán principales y el restante 50% harán las veces de suplentes, condición que será determinada por el número de votos obtenidos de la respectiva torre, elegidos por un período de 1 año19, A su turno, del examen del acta de asamblea cuestionada, en el orden del día se plasmó en el punto 13 la “elección del consejo de administración de 2022”20.
Luego se señaló que la plancha No. 1 se encontraba conformada por: Julio Márquez y Rafael Martínez por la torre 1; Juan Carlos Rodríguez y Gloria Jiménez, por el bloque 2; Carlos Bautista y Sandra Bastitas, por la torre 3; César González y Yolanda Otero, por la torre 4; Giovanny Prada por la torre 5, quien fue elegido al inicio de la asamblea como presidente, de acuerdo con lo visto en el punto No. 3 del folio 12 del pdf No. 1 del C1, razón por la que fue incluida Milena Riaño en la plancha, quien es propietaria de una vivienda de esa torre 321;
Mauricio Ascencio y Alí Rodríguez por la torre 6; Henry Rincón y Diana Palomino por la torre 7; y Rafael Castañeda por los locales, todos propietarios de viviendas de sus respectivas torres, de acuerdo con el anexo de asistencia de la reunión cuestionada aportado con la contestación de la demanda. También se postuló la plancha No. 2 con Claudia Rodríguez por la torre 1, Orlando Vargas por la torre 2, Luz Estella Rojas por la torre 3, Martha Borda, Francisco Riaño y Ferney Romero por la torre 4, Rafael Labrador y Milena Riaño por la torre 5, Luz Marina Rivera por la torre 6 y Alejandro Torres por la torre 7.
Tras establecer que el reglamento de propiedad horizontal no prohibía la elección por medio del sistema de plancha, se realizó la votación para la elección del consejo de administración por el mecanismo de plancha o la nominal por torre; de acuerdo con lo descrito en párrafos anteriores fue elegido el mecanismo de plancha con un 47.774%; y luego fue electa la plancha No. 1 con un 52.579%. 19 Cuaderno principal, pdf No.0001, folio 802, “existirá un Consejo de Administración General integrado y elegido por la Asamblea General.
(…) estará integrado por dos (2) copropietarios de cada torre y uno (1) de los locales comerciales, todos presentes al momento al momento de su elección, de los cuales el 50% de ellos serán principales y el restante 50% harán las veces de suplentes, condición que será determinada por el número de votos obtenido en la respectiva torre, elegidos por un período de uno año y quienes deberán encontrarse a paz y salvo con la copropiedad al momento de su elección. Parágrafo 1: Para el Consejo de Administración siempre se nombrará un número impar de copropietarios.
Parágrafo 2: Los miembros principales del Consejo serán reemplazados en ausencias temporales o definitivas por su suplente”. 20 C1, pdf No. 001, folios 70 a 74 21 C1, pdf No. 1, folio 73 14 T. S. B. S. CIVIL - EXP. 110013103 021 2022 00174 02 Como se puede ver, contrario a lo argüido por los censores la elección de los miembros del consejo de administración por medio del sistema de plancha no se efectuó de forma irregular, por cuanto La ley 675 de 2001 en sus preceptos 53 a 55 no prevén la forma de elección del consejo22, es decir, que no prohíbe este sistema, situación que también sucede con el Reglamento de Propiedad Horizontal, razón por la que es viable que se hubiera efectuado tal elección de esa forma, y más si en cuenta se tiene que previo a elegir la plancha No. 1, se votó por ese método y los asistentes a la reunión estuvieron de acuerdo.
A su vez, fue acatado lo descrito en el art. 74 del reglamento, relacionado con la elección de 2 copropietarios de cada torre y 1 de los locales, ya que se verificó que aparecían en el listado de personas presentes en la asamblea y hacían parte de cada torre; y se garantizó la participación de las personas que pretendían inscribirse en el consejo, pues de forma posterior a la socialización de la plancha No. 1, otros copropietarios conformaron la No. 2, entre los que, se encuentra la testigo Claudia Rodríguez, diferente es que la citada y los ahora apelantes no se encontraran conformes con la decisión de elegir la plancha No. 1, situación que no se puede predicar como una falencia. En síntesis, el reparo es impróspero. 7.
La inconformidad atinente a que el presidente de la asamblea Giovanny Prada, apareció en la plancha No. 1, como representante de la torre 5, pese a residir en la 3, y que representó a otro copropietario, aun cuando el reglamento lo prohíbe, porque hacía parte del consejo, se tiene lo siguiente. Al revisar el acta cuestionada, se ve que el citado fue inscrito por la torre 5 de la plancha No. 1 que conformaría el Consejo de Administración, persona que en todo caso en el punto 3 de la asamblea de 27 de marzo de 2022, fue elegido presidente con una votación de 35.71% de los presentes, en esa misma reunión, concretamente en el punto No. 13, se resolvió que Milena Riaño se encontraría en El canon 53 solo consagra que los edificios deben tener un consejo de administración, y que el número de sus miembros depende de los bienes privados de la edificación; la regla 54 indica su forma de deliberar y decidir válidamente y la 55 estatuye que “le corresponderá tomar las determinaciones necesarias en orden a que la persona jurídica cumpla sus fines (…)” 22 15 T. S. B. S. CIVIL - EXP. 110013103 021 2022 00174 02 la plancha No. 1, en representación de la torre 5, y como esta plancha resultó elegida, por lo que es claro que era la persona encargada de representar a ese bloque y no el citado.
Además, al revisar la relación adosada en la contestación de la demanda no se ve que Giovanny Prada representara a otra unidad residencial, por cuanto solo se observa la anotación por el apartamento 1704 de la torre 323, del que es propietario, por tanto, no se incumplió con el precepto 62 del reglamento de la propiedad horizontal, que prevé en su parágrafo 3º que “Los miembros de los organismos de administración y dirección de copropiedad, los administradores, revisores y empleados de la propiedad horizontal, no podrán representar en las reuniones de la asamblea, derechos distintos a los suyos propios” (énfasis añadido) 24.
De manera que, este cuestionamiento no está llamado a prosperar. 8. De acuerdo con lo narrado, se confirmará la sentencia apelada, pero por las razones acá esbozadas, con la respectiva condena en costas de esta instancia a la parte recurrente. DECISIÓN Por lo expuesto, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá, en Sala Séptima Civil de Decisión, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley, RESUELVE Primero. Confirmar la sentencia proferida el 2 de mayo de 2024 por el Juzgado 21 Civil del Circuito de Bogotá, Segundo. Condenar en costas a la parte demandante en esta instancia. El suscrito magistrado sustanciador señala como agencias en derecho ante esta 23 C1, Pdf 0016, folio 43 24 Cuaderno principal, pdf No.0001, folios 123 a 126 16 T. S. B. S. CIVIL - EXP. 110013103 021 2022 00174 02 Corporación la suma de $1’423.500, en atención a la naturaleza, calidad y duración de la gestión. Ante el a quo efectúese la liquidación correspondiente.
Tercero. Ejecutoriada esta providencia, devuélvase el expediente al despacho de origen.
NOTIFÍQUESE Los Magistrados,25 IVÁN DARÍO ZULUAGA CARDONA ÓSCAR FERNANDO YAYA PEÑA MANUEL ALFONSO ZAMUDIO MORA Firmado Por: Ivan Dario Zuluaga Cardona Magistrado Sala 010 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Oscar Fernando Yaya Peña Magistrado Sala 011 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Manuel Alfonso Zamudio Mora Magistrado Sala 005 Civil 25 Documento con firma electrónica colegiada. 17 T. S. B. S. CIVIL - EXP. 110013103 021 2022 00174 02 Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 9c0a0d400131388441be32728751eb457992e135eb87f618815a53d15b30aa48 Documento generado en 28/04/2025 03:24:42 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica 18