Bogotá, D. C. cinco (5) de diciembre de dos mil veinticinco (2025) MAGISTRADO SUSTANCIADOR: RICARDO ACOSTA BUITRAGO DEMANDANTE DEMANDADOS CLASE DE PROCESO CARMEN BEATRIZ HERNÁNDEZ CONJUNTO RESIDENCIAL MIRADOR DE SANTAFE P.H. VERBAL – IMPUGNACIÓN DE DECISIONES DE ASAMBLEA ASUNTO El Tribunal resuelve el recurso de apelación subsidiario interpuesto por la parte demandada contra la decisión del Juzgado 45 Civil del Circuito de Bogotá, del 30 de enero de 2025, que decretó la medida cautelar de suspensión provisional de las decisiones tomadas en asamblea ordinaria de 28 de abril de 2024, respecto de la concesión de amnistía sobre los intereses de las cuotas de administración adeudadas por algunos copropietarios, el nombramiento de administrador de la copropiedad para el período 20242025 y la aprobación del cobro una cuota extraordinaria a los copropietarios (001PrimeraInstancia, 01CdPrincipal, 10AutoSuspende.pdf).
El expediente se remitió el 16 de octubre de 2025. El recurrente planteó que la orden no cumple el estándar de ilegalidad aparente exigido por el artículo 382 del CGP, por lo que su decreto resulta injustificado. Sostuvo que el supuesto nombramiento de la administradora no correspondió a una decisión adoptada por la asamblea del 28 de abril de 2024, pues ese asunto no figuraba en la convocatoria ni en el orden del día y, además, la designación es competencia del Consejo de Administración. Precisó que en dicha sesión solo se abordaron temas como amnistías, estados financieros, presupuesto, cuotas extraordinarias y elección de órganos internos, y que la referencia a la continuidad de la administradora surgió en “proposiciones y varios”, sin constituir una votación formal sobre su nombramiento.
En su criterio, el despacho partió de una lectura equivocada del acta, al suponer la existencia de una decisión que no se Código Único de Radicación: 11001310304520240031301 Radicación Interna 6765 produjo y que no podía generar la “ilegalidad aparente” requerida para suspender provisionalmente sus efectos. Como soporte, allegó certificaciones de personerías jurídicas de los años 2022 a 2024, así como convocatorias, circulares e informes de asistencia y votación, con los que pretende demostrar que la administradora venía ejerciendo desde periodos anteriores y no fue elegida en el acto impugnado.
Finalmente, cuestionó la motivación del auto al considerar que no se acreditaron los presupuestos de necesidad y gravedad de la cautela ni se cumplió la notificación prevista en el auto admisorio, razón por la cual solicita la revocatoria de la decisión (001PrimeraInstancia, 01CdPrincipal, 15RecursoReposicion.pdf). CONSIDERACIONES Para atender la inconformidad planteada, es pertinente recordar que el inciso 2° del artículo 382 del Código General del Proceso establece que, en la impugnación de decisiones de asambleas, juntas directivas o socios, es posible solicitar la suspensión provisional de sus efectos cuando se alega la violación de las disposiciones invocadas por el solicitante.
Para el decreto la norma exige verificar si la decisión censurada viola las disposiciones legales o estatutarias traídas a colación por el demandante. Ese laborío, precisa la mencionada regla jurídica, impone analizar el acto demandado y confrontarlo con las cláusulas estatutarias o las normas a las que debía sujetarse, reparando, claro está, en las pruebas allegadas con la solicitud.
Veamos entonces. En el asunto puesto a consideración el pedimento cautelar se fundamenta, según los hechos expuestos en el libelo genitor, de un lado, en el artículo 49 de la Ley 675 de 2001, en lo referente al nombramiento de la administradora de la propiedad horizontal; y, de otro, en los artículos 3°, 25 y 45 de la misma normativa, relativos a los coeficientes de propiedad y al quórum decisorio basado en dichos porcentajes (001PrimeraInstancia, 01CdPrincipal, 02EscritoDemanda.pdf, fls. 9 a 12).
El demandante afirma que las decisiones impugnadas fueron adoptadas Código Único de Radicación: 11001310304520240031301 Radicación Interna 6765 aplicando el criterio de “un voto por asistente”, en lugar de emplear el coeficiente de propiedad que legalmente debía considerarse. Así las cosas, se procederá a examinar las decisiones objeto de censura confrontándolas con los apartes normativos señalados y las pruebas arrimadas al plenario. 1.
Nombramiento de administrador de la copropiedad para el período 2024-2025. El articulo 50 de la ley 675 de 2011, señala: “Naturaleza del administrador. La representación legal de la persona jurídica y la administración del edificio o conjunto corresponderán a un administrador designado por la asamblea general de propietarios en todos los edificios o conjuntos, salvo en aquellos casos en los que exista el consejo de administración, donde será elegido por dicho órgano, para el período que se prevea en el reglamento de copropiedad (…).
Del acta de la asamblea cuyas decisiones se controvierten se desprende con absoluta claridad que en ella se prorrogó el nombramiento de la administradora del conjunto. Tal circunstancia, además, es reconocida por el propio demandado en su escrito de alzada. Bajo estas condiciones, la decisión adoptada luce ilegal, al menos en esta fase liminar, si se repara que en el conjunto existe un consejo de administración, órgano que —conforme a la norma transcrita— detenta la competencia para efectuar dicha designación. Tampoco resulta atendible la tesis de que la prórroga no constituiría un verdadero nombramiento, pues lo cierto es que sus efectos prácticos son idénticos.
Código Único de Radicación: 11001310304520240031301 Radicación Interna 6765 Estas circunstancias constituyen razones suficientes para avalar la decisión del a quo en cuanto a disponer la suspensión provisional de la determinación cuestionada. 2. Concesión de amnistía sobre los intereses de las cuotas de administración adeudadas por algunos copropietarios y la aprobación del cobro una cuota extraordinaria para todos los copropietarios por igual.
El artículo 45 de la ley 675 de 2001, señala: “ Quórum y mayorías. Con excepción de los casos en que la ley o el reglamento de propiedad horizontal exijan un quórum o mayoría superior y de las reuniones de segunda convocatoria previstas en el artículo 41, la asamblea general sesionará con un número plural de propietarios de unidades privadas que representen por lo menos, más de la mitad de los coeficientes de propiedad, y tomará decisiones con el voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes de propiedad representados en la respectiva sesión”.
A su turno, el artículo 46 del mismo cuerpo normativo advierte que, entre otras, las decisiones relativas a la imposición de expensas extraordinarias cuya cuantía total, durante la vigencia presupuestal, supere cuatro (4) veces el valor de las expensas necesarias mensuales, requieren una mayoría calificada del (70%) de los coeficientes de copropiedad que integran el edificio o conjunto.
El argumento central del demandante se orienta a sostener que, tanto para la concesión de la amnistía de intereses a los copropietarios morosos, como para la aprobación de la cuota extraordinaria —esta última sujeta a mayoría calificada—, la asamblea tomó en consideración el voto por persona y no el coeficiente de propiedad de cada copropietario asistente.
Tal afirmación es controvertida por el apelante, quien aduce que el “informe de Código Único de Radicación: 11001310304520240031301 Radicación Interna 6765 la Asamblea General Ordinaria realizada el 28 de abril de 2024” (001PrimeraInstancia, 01CdPrincipal, 17ContestacionDemanda.pdf, fls 40 a 56). contiene el registro de los propietarios asistentes, ya sea de manera directa o por representación, incluyendo su nombre, número de contacto, horas de ingreso y salida, así como el coeficiente correspondiente, elementos que —a su juicio— permitirían acreditar el cumplimiento del porcentaje requerido para deliberar y votar.
Al analizar este punto del acta (001PrimeraInstancia, 01CdPrincipal, 03Anexos.pdf, fls 15 a 207), no se advierte con claridad que, para la adopción de las decisiones sometidas a votación, se hubiese aplicado el quórum deliberatorio y decisorio con base en los coeficientes de propiedad representados por los asistentes. Del listado referido —en el que se consignan los nombres, identificaciones y el coeficiente de copropiedad asignado a cada propietario— no es posible concluir, al menos en esta fase liminar, que la votación hubiese sido contabilizada conforme al porcentaje de participación de cada uno. Por el contrario, lo que puede inferirse prima facie es que las votaciones se efectuaron atendiendo al número de asistentes, y no al coeficiente de cada uno de ellos, circunstancia que compromete la validez de las determinaciones adoptadas, especialmente tratándose de aquellas que exigían mayoría calificada.
Desde esta perspectiva, la suspensión decretada resulta procedente, sin que lo expuesto implique prejuzgamiento. En efecto, aunque en lo actuado hasta ahora se adviertan elementos suficientes para inferir la viabilidad de la medida, ello no obsta para que, una vez realizada la correspondiente valoración probatoria, el a quo pueda arribar a una conclusión distinta al momento de dictar sentencia. Será entonces cuando pueda efectuar el análisis integral planteado por la actora, incluyendo un examen detallado del acta y de las demás pruebas obrantes en el plenario, a fin de determinar si la Asamblea desconoció o no la normativa reseñada.
DECISIÓN Código Único de Radicación: 11001310304520240031301 Radicación Interna 6765 Por lo expuesto, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá
RESUELVE
Confirmar el auto del 30 de enero de 2025, proferido por el Juzgado 45 Civil del Circuito de Bogotá. Devuélvanse las diligencias al juzgado de origen.
NOTIFIQUESE, Código Único de Radicación: 11001310304520240031301 Radicación Interna 6765