REPÚBLICA DE COLOMBIA DEPARTAMENTO DE BOYACÁ TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE TUNJA SALA CIVIL – FAMILIA BERNARDO ARTURO RODRÍGUEZ SÁNCHEZ Magistrado Sustanciador Caso: 2025-02371 TIPO DE PROCESO RESPONSABILIDAD CIVIL ---------------------------------------------Demandante: JAIRO ENRIQUE DE ANTONIO SIERRA VS Demandados: COOPERATIVA DEL SISTEMA NACIONAL DE JUSTICIA JURISCOOP ---------------------------------------------- Proyecto de decisión discutido y aprobado a través de medios virtuales, en sesión del 26 de noviembre de 2025, de conformidad con lo dispuesto en el parágrafo 2° del artículo 2 Acuerdo PCSJA22-11972. 1 Rad. 2ª Inst: 15001-31-53-001-2022-00179-01 Caso: 2025-0237 Tunja, dieciséis (16) de diciembre de dos mil veinticinco (2025).
I. ASUNTO PARA RESOLVER Procede este Despacho a resolver el recurso de apelación, interpuesto contra la sentencia del 21 de marzo del 2025, proferida por el JUZGADO PRIMERO CIVIL DEL CIRCUITO DE TUNJA, con fundamento en los siguientes: II.
HECHOS JURÍDICAMENTE RELEVANTES 1. La demanda La COOPERATIVA DEL SISTEMA NACIONAL DE JUSTICIA JURISCOOP celebró un contrato de arrendamiento el 01 de septiembre del 2015 con el señor JAIRO ENRIQUE DE ANTONIO SIERRA, para el uso del local comercial ubicado en el primer piso del bien ubicado en la avenida Norte 47 A - 65 del barrio José Joaquín Camacho de la ciudad de Tunja, para el funcionamiento del establecimiento de comercio tipo restaurante, denominado «Restaurante Santa Catalina».
Como canon de arrendamiento se fijó la suma de $3.593.183 y la duración se pactó por un año, contado a partir del 01 de septiembre de 2015 hasta el 31 de agosto del 2016. Varios otros síes se suscribieron sobre el contrato primigenio: el último prorrogó la duración del contrato hasta el 31 de agosto de 2018 con un canon de $4.240.674. La representante legal de JURISCOOP, mediante oficio del 21 de febrero de 2018 comunicó al aquí demandante la terminación unilateral del contrato de arrendamiento, alegando la realización de obras necesarias, esto es, bajo la causal del numeral 3 del artículo 518 del Código de Comercio.
Sin embargo, en el término de desahucio, concretamente en el mes de abril del 2018, el área de la cubierta y del techo del inmueble presentaron graves filtraciones de agua, razón por la cual, en el mes de mayo del mismo año, la cooperativa JURISCOOP adelantó las obras necesarias en la cubierta del bien, pero sin requerir la entrega del inmueble para esas reformas.
El señor JAIRO ENRIQUE DE ANTONIO SIERRA mediante petición del 03 de septiembre del 2018, solicitó que se informaran cuáles eran las obras que se pretendían realizar al inmueble, cuya ejecución necesitara la entrega del 2 Caso: 2025-0237 inmueble, así como solicitar la fecha de inicio de las obras y el correspondiente cronograma, a lo que la demandada respondió lo siguiente: «(…) las obras que se van a realizar en el inmueble son arreglo acceso a la sede social, parqueaderos, fachada, retiro de jardineras, iluminación, exterior e interior escaleras, salones sociales, circuitos eléctricos, demolición, retiro e instalación de techo drywall, arreglo de tuberías de desagüe y demás obras necesarias para el mejor uso del inmueble.
(…) En lo que respecta a su solicitud de entrega de cronograma de obra dado que no es una obligación estipulada en la ley nos abstenemos de enviarle la misma» Posteriormente, mediante memorial del 19 de septiembre del 2018, el arrendatario indicó que podía permitir el inicio de las obras a partir del 24 de septiembre de la misma anualidad.
No obstante, pese a ello, «señaló que las obras no tenían la naturaleza de reformas necesarias, sino que, por el contrario, se trataban de ARREGLOS meramente locativos; ante lo que solicitó se determinara la renovación automática del contrato de arrendamiento del local comercial en razón de que la causal invocada para provocar el desahucio no era acorde con la realidad de los trabajos técnicos y reparativos que se harían al inmueble».
El 27 de septiembre de 2018 el demandante y el señor CÉSAR ALBERTO BENÍTEZ FORERO, en representación de JURISCOOP, suscribieron acta de entrega y recibido del local comercial, dejando la constancia de que «(…) el inmueble objeto de entrega y recibido de la presente acta presenta deterioro por el uso normal de este… con el objeto de realizar los trabajos necesarios para su adecuación física».
El demandante afirma que JURISCOOP le preguntó de manera verbal si una vez culminados los arreglaros tenía la intención de ingresar al inmueble ante lo que se respondió afirmativamente, razón que permitió llegar a un acuerdo para dejar algunos elementos en el local comercial, tales como la campana extractora, estufas industriales, muebles de acero inoxidable, neveras, entre otros.
El demandante alega que JURISCOOP incumplió los deberes que le imponía el artículo 522 del C.Co., por cuanto no inició las obras dentro de los tres meses siguientes a la fecha de entrega, pues estas debieron iniciarse en el mes de septiembre de 2018 y solo se ejecutaron en enero de 2019. El demandante indicó que la cooperativa no pretendía realizar mejoras necesarias, sino útiles con el fin de hacer más oneroso el canon de arrendamiento 3 Caso: 2025-0237 del local comercial, ya que JURISCOOP «pretendía DUPLICAR el valor del canon de arrendamiento, pues en menos de 6 meses este se incrementó en más de $6.671.3266» ya que «El 28 de marzo de 2019 NURY MARLENI HERRERA en calidad de representante legal de la cooperativa JURISCOOP le informó a mi poderdante que podía optar por el derecho de preferencia, pero que el canon MENSUAL de arrendamiento sería de $10.912.000 teniendo como fundamento las obras realizadas tales como: reorganización eléctrica del inmueble, cambio del cielo raso del salón principal, remodelación de los baños, obras de acceso para personas en situación de discapacidad, entre otras».
Mediante memorial del 12 de abril del 2019, el demandante dio respuesta a la comunicación del derecho de preferencia realizada por la cooperativa JURISCOOP, indicando que el arrendador incumplió las obligaciones que tenía a su cargo, por lo cual el arrendatario tenía derecho a la prórroga automática del contrato. Sin embargo, la cooperativa, mediante comunicación sin fecha, le indicó que, ante la ausencia de respuesta al derecho de preferencia, solicitó el retiro de los muebles en el término de 5 días y, posteriormente, mediante oficio del 24 de agosto del 2020, la cooperativa le reiteró la solicitud al demandante de retirar los muebles de su propiedad y le indicó que los mismos habían sido trasladados el día 11 de marzo del 2020 a las bodegas de SOIMET, donde debía cancelar la suma de $2.400.000 por gastos de bodegaje.
El señor JAIRO ENRIQUE DE ANTONIO SIERRA, mediante memorial del 24 de septiembre del 2020, solicitó una explicación del traslado de sus pertenencias a una bodega, más aún sin su autorización; la cooperativa solo indicó que se vio obligado al traslado de esas pertenencias a una bodega y que la decisión no fue de un funcionario en particular.
El demandante señala que el contrato de arrendamiento duró del 1 de septiembre de 2015 al 31 de agosto de 2018, esto es, más de dos años seguidos, lo que le daba derecho a la prórroga automática, aunado a que las reformas realizadas no son las que se tipifican en la ley como excepciones al derecho de renovación. Adicionalmente, el demandante informó que sufrió varios perjuicios, como: Sufragar las indemnizaciones por la terminación unilateral de los contratos laborales; dejar de percibir ganancias ciertas de la actividad de comercio que desempeñaba; la afectación a la imagen comercial del establecimiento, como Good Will; afectación al know how correspondiente al secreto empresarial; y la pérdida del mobiliario destinado al restaurante, así como la pérdida de valor comercial mientras estuvieron en la custodia de la demandada. 4 Caso: 2025-0237 PRETENSIONES.
Conforme lo anterior, la parte demandante solicitó lo siguiente: Pretensiones declarativas Que se declare que la cooperativa JURISCOOP incumplió el contrato de arrendamiento celebrado el 01 de septiembre del 2015, por la terminación unilateral del contrato, basada en consideraciones que no corresponden a las excepciones del art. 518 del Código de Comercio.
Que se declare que JURISCOOP incumplió sus obligaciones legales y las pactadas en el contrato de arrendamiento. Pretensiones de condena Pidió que se condenara a JURISCOOP al pago de las siguientes sumas de dinero: - $442.996.921 por pérdida del activo intangible representado por la capacidad de dirección empresarial (Know how) que tenía el señor JAIRO DE ANTONIO como representante legal del Restaurante Santa Catalina. - $22.792.000 por valor de bienes muebles y equipos que constituían activo fijo del restaurante. - $26.249.618 por concepto de indemnizaciones laborales. - $629´903.605,30, por concepto de lucro cesante, por las ganancias dejadas de percibir y hasta por 20 años «(…) por la proyección en la que el Establecimiento de comercio Restaurante Santa Catalina podía desarrollar una actividad económica remunerada».
TRÁMITE PROCESAL PRIMERA INSTANCIA: El JUZGADO PRIMERO CIVIL DEL CIRCUITO TUNJA, previa inadmisión, mediante auto del 27 de septiembre del 2022, admitió la demanda, dispuso la notificación del demandado y allegar caución mediante póliza de seguros equivalente al 10% del valor de las pretensiones previo a decretar las medidas cautelares solicitadas. 5 Caso: 2025-0237 2.
Contestación de demanda. Surtido el trámite de rigor, por medio de apoderado judicial, la Cooperativa demandada concurrió a contestar la demanda y a proponer como excepciones de mérito las siguientes: a) Ausencia de los elementos que dan lugar a la configuración de una presunta responsabilidad contractual. Afirmó que no existe relación causal entre el presunto hecho dañoso y el proceder del demandado, dado que siempre le garantizaron su derecho de renovación del contrato, es decir, no hay relación entre las acciones u omisiones del demandante y los supuestos daños reclamados.
Tras las notificaciones hechas por el demandado, el demandante fue renuente al ejercicio de su derecho y al uso de las protestas que la ley establece, aún más cuando el demandante quería que le entregaran el inmueble reparado en las mismas condiciones del contrato y para ello se negó a retirar los bienes que se encontraban al interior del inmueble.
Señaló que junto con las pruebas aportadas no hay incumplimiento de las obligaciones del demandado y por ello, no existe imputación, sino que, por el contrario, el demandante no actúa como un buen hombre de negocios, pues «se negó a ejercer su derecho de preferencia, igualmente, se negó a ejercer su derecho para la revisión de las condiciones de la renovación a través de peritos como lo dispone el Código de Comercio.
Como si no bastara con ello, se negó a retirar los bienes ubicados en el Inmueble. Es pues su propia actuación al que pudo haber producido cualquier evento dañoso y no el actuar del Demandado»2. Adicionalmente, no le asiste derecho de reclamar perjuicios dado que el daño emergente no corresponde a presuntos perjuicios directos, sino a pérdidas de carácter personal y no comercial, y se trata de presuntos daños inciertos que no se han generado.
En torno a la pérdida de capacidad general criticó que esta se reclame como si con el cierre del establecimiento este no se pudiera gerencias en otra ubicación distinta, aunado a que, en caso de presentarse, esta no tuvo en cuenta la expectativa de vida para los hombres. 2 Expediente digital. Cuaderno de primera instancia. Archivo 37. Folio 12 6 Caso: 2025-0237 En lo atinente al daño emergente, reprochó que se hubiera efectuado un abandono de los bienes, ni que hubiera acreditado el pago de las liquidaciones laborales.
En cuanto al lucro cesante, tildó su estimación de irreal, incierta y subjetiva, pues se calcula sobre una operación comercial con crecimiento lineal, lo cual, en su parecer, parte de un supuesto que «(…) en cualquier contexto empresarial resulta irreal». b) «Las obras realizadas tuvieron el carácter de necesarias y para su realización era evidente la necesidad de desocupar el inmueble so pena de poner en riesgo a quienes visitaran el establecimiento de comercio, así como la operación del demandante» Arguyó que, pese a que el demandante alegó que las mejoras no eran necesarias, no se refirió a ellas de modo específico a la luz de criterios técnicos.
En todo caso, precisó que basta con revisar la normativa de construcción y el criterio jurisprudencial traído por el demandante para colegir que: • «La instalación de iluminación LED que mejora la eficiencia en el consumo de energía eléctrica en el inmueble corresponde a una mejora que fácilmente se efectúa “(…) para mantener o mejorar la estabilidad, por motivos de ruina o abandono, o para adaptar lo existente a nuevas necesidades”. • La instalación de un baño para discapacitados (que no es lo mismo que la remodelación de baños que alude el Demandante en su narrativa) corresponde al cumplimiento de una obligación legal contenida en articulo 88 de la Ley 1801 de 2016 (Código Nacional de Seguridad y Convivencia Ciudadana) • Cambio de cielo raso del salón principal, tiene un carácter conservativo de la estabilidad del inmueble y garantizar su usabilidad».
Y agregó que el demandante omitió que se realizaron otras obras que, en sana lógica, no pueden adelantarse durante la ocupación del bien, como son: • • • • • Reorganización eléctrica general del inmueble. Cambio en las luminarias por led. Unificación de redes del inmueble. Separación eléctrica en el sector de parqueadero. Independización de contadores de energía, acueducto y alcantarillado. 7 Caso: 2025-0237 • • • • Cambio total de cielo raso (techo) del inmueble ante peligro de derrumbe.
Se anexa (Anexo 7) informe de experto sobre la necesidad de dichas obras y su alcance. Remodelación total de baterías de baños. Instalación de baño para personas con movilidad reducida conforme con norma NTC 6047 • Implementación de baño familiar. • Obras civiles de acceso a personas con movilidad reducida. • Construcción de red contra incendios.
Para finalizar su ataque en torno a este punto, adujo que el demandado y el contratista de la obra suscribieron acta de inicio el 26 de diciembre de 2018, esto es, un día antes de cumplirse el término legal. c) Desconocimiento del principio de buena fe por parte del demandante ante el desconocimiento del acto propio en la terminación del contrato y la entrega del inmueble.
Afirmó que la acción incoada resulta extraña, dado que el demandante entregó el inmueble de forma voluntaria y el demandado en todo momento buscó garantizarle el derecho de preferencia. Así las cosas, el comportamiento del demandante resultaría temerario al utilizar la administración de justicia para enervar decisiones que adoptó libre y espontáneamente, contrariando el principio de buena fe en las relaciones comerciales, ya que: • «Se negó a retirar los bienes ubicados en el Inmueble, decidido abandonarlos, y ahora demanda su indemnización. • Se negó a ejercer su derecho de preferencia porque no estuvo de acuerdo con el canon, pero ahora demanda un supuesto incumplimiento en el reconocimiento de su derecho de preferencia. • Entregó voluntariamente el Inmueble (sin que medie proceso judicial o administrativo alguno), pero ahora señala que la terminación del Contrato fue irregular. • Se abstiene en actuar bajo el criterio de un buen hombre de negocios, adoptando determinaciones contrarias a buscar la continuidad del establecimiento, y en esta oportunidad reclama supuestos perjuicios causados por su propia conducta». 8 Caso: 2025-0237 Excepción genérica: solicitó que se reconozcan y valoren todas las excepciones que se desprendan de lo probado a lo largo del proceso. d) Presento objeción frente al juramento estimatorio de parte y respecto del dictamen aportado, pues frente al periodo del 2019 a 2021 el mundo estaba sumido en una pandemia y el restaurante no habría podido operar de la misma forma que lo venía realizando.
4. SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA3 Mediante sentencia del 21 de marzo de 2025, la falladora de instancia decidió culminar el trámite con la emisión de sentencia de fondo en la que resolvió, en lo medular: «PRIMERO: Negar la totalidad de las pretensiones de la demanda por estar probadas las excepciones de mérito formuladas por el extremo demandado de i) ausencia de los elementos que dan lugar a la configuración de una presunta responsabilidad civil contractual y la de ii) desconocimiento del principio de buena fe por parte del demandante ante el desconocimiento del acto propio en la terminación del contrato y la entrega del inmueble (…)».
La jueza de instancia consideró que el problema jurídico del proceso de responsabilidad civil contractual, corresponde a determinar si se encuentra plenamente probado el incumplimiento contractual, como se alega en los hechos de la demanda, que fue celebrado en el mes de agosto del 2015 y que se extendió hasta el mes de septiembre del 2018, con ocasión a la terminación unilateral del contrato por parte de la cooperativa Juriscoop y por el incumplimiento de las obligaciones que se constituyen de los articulo 518 y 522 del Código de Comercio, por parte de la propietaria arrendadora; y en el evento que se concluya que si hubo incumplimiento de las obligaciones deberá determinarse si hay lugar a la indemnización de los perjuicios solicitados en la demanda.
Respecto al caso cuestión del litigio, refirió y frente a la primera pretensión de la demanda consistente en que se declare el incumplimiento del contrato de arrendamiento y que no se hizo uso en debida forma del numeral tercero del artículo 518 del C Co para el desahucio del inmueble; sostuvo que se debe tener en cuenta la buena fe en la ejecución de los contratos al relacionarse con la teoría de los actos propios, como se indica en la sentencia del 11 de febrero de 1938, 3 Expediente digital.
Carpeta principal de primera instancia. Archivo 68. Sentencia de 51:13 al 2:28:40. 9 Caso: 2025-0237 e indicó que la teoría de los actos propios consiste en la coherencia de las acciones del sujeto con los actos previos. Luego de hacer referencia a los hechos de la demanda que fueron admitidos por la parte demandada y a las comunicaciones entre las partes que se encuentran probadas en el plenario, como lo son las comunicaciones establecidas entre las partes para el proceso de entrega del inmueble, junto con el acta de entrega del inmueble del 27 de septiembre del 2018, dejando constancia de evidencia fotográfica del desgaste por el uso, la juez de instancia indicó que se dio por terminado el contrato de arrendamiento en la fecha mencionada, con la entrega del inmueble de forma voluntaria.
Así, sostuvo que la jurisprudencia ha señalado que no es necesario que el arrendar rinda una explicación detallada y minuciosa de cuáles son las obras por realizar y aun así la cooperativa le explicó al aquí demandante cuáles serían los trabajos para realizar, a lo que el demandante manifestó su aprobación con su conducta. En esta dirección, afirmó que una vez se da la restitución del bien, no es posible discutir la causal por la cual no se llevó a cabo la renovación del contrato, máxime en presencia de los presupuestos para la restitución, en este caso, la excepción del numeral 3 del artículo 518 del Código de Comercio.
Además, explicó que la presente acción no resulta ser el escenario para definir si las obras en el inmueble eran o no de carácter necesario y si ello requería la desocupación del inmueble, dado que la jurisprudencia ha indicado que una vez se entrega el bien y se hace uso de la acción indemnizatoria, no se puede reabrir el debate en torno a ello, ya que se debió discutir en el momento oportuno mediante un proceso judicial; en el caso concreto, si bien existió inconformismo, el demandante accedió a la entrega del inmueble, al punto que el demandante anunció que quisiera que se le garantizara el derecho de preferencia para ser el arrendatario del inmueble con las obras y remodelaciones efectuadas.
En suma, indicó que habiéndose ejercido o habiéndose garantizado más bien el derecho de preferencia el demandante manifestó su inconformidad con relación al canon de arrendamiento, pero no acudió a los mecanismos procesales que están establecidos las normas del Código de Comercio para la discusión con la intervención de peritos y mediante proceso judicial con relación al canon de arrendamiento.
Frente a la segunda pretensión y en lo relativo a la crítica frente al inicio de las obras dentro de los tres meses siguientes a la entrega del inmueble, la 10 Caso: 2025-0237 sentenciadora retrató la actividad desplegada por JURISCOOP para la selección del contratista, para lo cual trajo a colación lo manifestado por el señor JAIRO ALEXANDER GALÁN, ingeniero civil y contratista independiente, quien indicó que celebró dos contratos con JURISCOOP, uno en diciembre de 2018 y al mes de enero de 2019, contratado para unas adecuaciones y mejoras locativas, y refirió que las obras se dieron inicio en el primer día hábil del 2020, según lo dicho en su interrogatorio, argumentando que, por la época de fin de año, era difícil cumplir el contrato en época decembrina y de año nuevo, por tanto, indicó que sí realizó los contratos en los términos que se habían previsto con la cooperativa.
En esta dirección, indicó que, si bien la contratación se realizó dentro del término establecido para ello, es decir, antes del 27 de diciembre del 2018, fue responsabilidad del contratista no haber dispuesto de personal para iniciar las obras dentro del término establecido, sino a inicios del 2019. Bajo este hilo, la juez de instancia refirió que la responsabilidad en este tipo de casos no era de carácter objetivo, sino que se deben analizar elementos de la responsabilidad, donde la prueba de diligencia y cuidado es causal de exoneración de responsabilidad.
Para tal fin, consideró que no podía calificarse un incumplimiento culposo de la demandada para el inicio de las obras en los primeros días del año 2019, porque se sabe que la selección del contratista se hizo dentro del término con el que contaba la Cooperativa, para lo cual debía tenerse en cuenta que son varias personas u organismos de la cooperativa quienes tenían que acometer una serie de actuaciones una vez operó la restitución del bien, así como el hecho de que las obras no iniciaron en diciembre porque al contratista no le fue posible disponer de personal sino hasta la primera semana de enero, es decir que la demora no fue por causa imputable directamente a la cooperativa sino al contratista. 5.
APELACIÓN El apoderado de la parte demandante presentó recurso de apelación de la decisión proferida, erigiendo su censura así: 5.1 REPAROS La apoderada de la parte demandante presenta como reparos concretos en audiencia y en escrito posterior los siguientes: 11 Caso: 2025-0237 Afirmó que el demandante no tuvo la intención primaria de entregar el inmueble, sino que la entrega se produjo por la petición proveniente del arrendador, pero esa circunstancia no es impeditiva para que el actor acuda a la administración de justicia a reclamar el incumplimiento contractual, menos cuando el arrendatario no tenía certeza si las obras que se iban a realizar tenían la connotación de necesarias o útiles.
Además, que el arrendatario no solo estaba en desacuerdo con el nuevo canon, sino con las obras que presuntamente iba a adelantar JURISCOOP. Sostuvo que el proceso iniciado es el escenario para debatir si las obras eran necesarias o no, debido a que la cooperativa invocó una causa legal de restitución que, en últimas, no aplicó, es decir, que quería desviar la atención del arrendatario y su intención disfrazada de solicitar el inmueble, de manera pues que «(…) el juzgado se limitó a indicar que esta no era la vía procesal para ventilar si la causal utilizada para terminar el contrato estaba justificada o no, afirmación que no cuenta con un sustento normativo fuerte que permita concluir que no pueda reabrirse el debate, pues se insiste, que al tratarse de la violación a una norma de orden público la cual está inmersa dentro del contrato de arrendamiento, el escenario judicial es el proceso verbal por responsabilidad civil contractual».
Refirió que frente a la segunda pretensión, en la cual se hablaba que el demandado contaba con tres meses para iniciar las reparaciones, para exponer que el contratista JAIRO GALÁN en su testimonio informó que él no visitó el inmueble para hacer el levantamiento de las actividades de obra, sino que se guio por un levantamiento arquitectónico del inmueble, para determinar las necesidades del mismo, por tanto, si la cooperativa se orientó por ese levantamiento, que data de fecha 07 de diciembre del 2018, cómo se explica que en el mes de febrero del mismo año, la cooperativa haya solicitado el inmueble para realizar obras necesarias, cuando a esa fecha, no conocía las necesidades del inmueble.
Adicionalmente, JURISCOOP tenía la obligación de iniciar las obras dentro de los tres meses siguientes y, por ser una norma de orden público, su excusa solo podría ampararse en fuerza mayor o caso fortuito y «No es lógico hablar de diligencia del demandado cuando quedó demostrado que ni siquiera planificó de manera correcta el alcance del contrato, pues en el contrato del 2018 incluyó remodelación de la sede social y en el 2019 además de esa actividad, el arreglo de los baños y la construcción de la red contraincendios.
Este comportamiento denota falta de planificación, diligencia y cuidado en sus asuntos, probándose así la culpa del demandado». 12 Caso: 2025-0237 Así mismo, argumentó que se echa de menos la valoración al principio constitucional de la buena fe, al indicar que el arrendatario tenía la intención de volver al local y que de esa forma lo habían acordado las partes; por lo tanto, no sacaron un mobiliario con miras de volver al local, y explicó que esos hechos se dieron en virtud de la buena fe de las partes y la intención de darle continuidad a la relación contractual que venía desde el año 1998 y que fue irrespetada por parte de la entidad demandada, al divulgar una causal de desahucio que no se acreditó en el plenario.
Afirmó que el derecho de preferencia también se condicionó en lo referido con el segundo piso, pues este era un aspecto que no se había conversado entre el demandante y la cooperativa. En esta dirección, aseveró que «no puede afirmarse que el demandante debía pactar con el arrendador las nuevas condiciones del contrato, porque ello sería aceptar que avala que el contrato terminó por una causal que en la realidad no se materializó, sino que fue utilizada para desocupar el inmueble», por lo que no es de recibo que se diga que como el demandante no acudió a la jurisdicción a manifestar su inconformismo frente al valor del canon, ello implica consentir el actuar del arrendador.
Alegó que la Cooperativa tenía pleno conocimiento de que tenía que iniciar las obras el 27 de diciembre de 2018 y de ello es prueba el acta de reunión que se sostuvo en el mes de diciembre y en la que se discutió la necesidad de agilizar el trámite de elección del contratista, para lo cual recuerda que, si pidió el inmueble desde febrero de 2018, pero esperó hasta diciembre para hacer el trámite de búsqueda del contratista.
Reprochó que las obras que se incluyeron en el contrato no se ejecutaron en el 2018, sino en el 2019, pues en el primer año de arreglos se incluyó parte de las obligaciones del contratista, pero en realidad las obras se efectuaron con la propuesta del 2019, con el contrato de 2019 que superaba en cuantía al del 2018. 5.2 SUSTENTACIÓN Una vez admitido el recurso de apelación por el magistrado sustanciador, mediante auto del 07 de julio del 2025, el apoderado de la parte demandante, en el término establecido para el efecto, presentó memorial fechado del 15 de julio del 2025, donde argumentó: a) El a quo no dio primacía a lo descrito en el artículo 518 C. Co como norma de orden público e imperativo cumplimiento. 13 Caso: 2025-0237 Refirió que la demandada efectuó el desahucio con el ánimo de defraudar al arrendatario, dado que no se efectuaron obras en el inmueble de carácter necesario, sino útiles y voluptuosas [sic] que generarían un incremento al valor patrimonial del inmueble, las mismas que se podrían realizar sin la entrega del inmueble.
Argumentó que la solicitud de desocupar el inmueble no estaba respaldada por un soporte técnico, y aunque la juez argumentó que no se podría volver a reabrir tal discusión, con fundamento en la sentencia SC1452 del 2024, a criterio de la parte demandante es una indebida interpretación del precedente judicial. b) Indebida interpretación de la teoría del acto propio y el principio de buena fe de los contratantes: Indicó que la juez de instancia olvidó analizar los tres elementos de la teoría del acto propio; al realizar la entrega del inmueble de forma voluntaria, no significa que el arrendatario convalide las razones expuestas por el arrendador, pues no se conocía si las obras se iban a realizar dentro de los tres meses siguientes, si las obras tenían la categoría de necesarias, y agregó que la entrega del inmueble no cercena la facultad de acudir a la indemnización de perjuicios en caso de probarse la conducta fraudulenta del arrendador con miras a desocupar el inmueble.
Adicionalmente, es la demandada quien vulneró la confianza del arrendatario y quien no actuó de buena fe. En esta dirección señaló que: «(…) que el segundo reparo a la sentencia de primera instancia se justifica en la INDEBIDA INTERPRETACIÓN que realizó la juez de instancia sobre la teoría del acto propio y la buena fe, porque quien realmente vulneró esa confianza fue JURISCOOP, y no el arrendatario, pues se itera, al momento de la entrega voluntaria del inmueble, aquel no podía tener conocimiento si JURISCOOP iba a honrar su palabra de hacer las obras (necesarias), dentro de los 3 meses, y le iba a respetar el derecho de preferencia (pero sin condiciones).
Por último, pensemos entonces, en el caso hipotético en el que el arrendatario no hubiere entregado el inmueble voluntariamente, sino que de manera ilegitima, se quedara usufructuando el mismo por no estar de acuerdo con la causal del desahucio. En este escenario, se generaría la existencia dos situaciones: (i) Por un lado, el incumplimiento del arrendatario al negarse a la entrega del inmueble, y (ii) por otra, habilitaría a JURISCOOP a la interposición de la demanda de restitución de inmueble arrendado.
Bajo este precepto, se pregunta este extremo ¿Si ello hubiese ocurrido así, el arrendatario no hubiese vulnerado la buena fe y el principio del acto propio que indica el juzgado de primera instancia? Es entonces, donde se considera que la restitución voluntaria del 14 Caso: 2025-0237 inmueble no genera que el arrendatario se contradiga cuando interpone la demanda, y en consecuencia, el argumento del A-quo en cuanto a la presunta vulneración de la teoría del acto propio no está debidamente soportado». c) Inaplicabilidad del precedente jurisprudencial invocado, enfoque en la ratio decidendi.
Explicó que el argumento usado como precedente obligatorio en sentencia SC1452 del 2024, dado que se sustituyó a partir de supuestos fácticos y procesales distintos a los que se configuran en el presente caso, puntualmente porque en la sentencia citada medió un proceso de restitución de bien inmueble arrendado, lo que no sucede en el sub examinen, lo que sí habilita para el estudio de la causal de restitución alegada.
Para mayor precisión, trajo el siguiente análisis: 15 Caso: 2025-0237 d) El juzgado de primera instancia interpretó de manera equívoca que el demandado se exime de responsabilidad porque obró con diligencia. El despacho no tuvo en cuenta que JURISCOOP no actuó con diligencia, en la medida en que dejó hasta el 26 de diciembre de 2018 la escogencia del contratista y las obras no se iniciaron dentro del plazo contemplado, con serias contradicciones en la línea de defensa de JURISCOOP, quien «(…) indicó que suscribió dos contratos de obra, uno en diciembre de 2018, y otro en enero de 2018, pero al revisar con detenimiento los documentos allegados, no se observa la supuesta propuesta presentada en dic/2018, solo se evidencia la propuesta radicada el 22 de enero de 2019, la cual incluye los items contratados en diciembre de 2018, en conclusión, se infiere que sólo se ejecutó y produjo efectos el último vinculo contractual (enero 2019) en el cual se incluyó la remodelación del primer piso y la construcción de la red contraincendios, tal como lo adujo el contratista, quien manifestó que era imposible iniciar las obras el 28 de diciembre de 2018 a falta de personal que prestara sus servicios en esos días festivos».
Además, «JURISCOOP no aportó ningún manual de contratación ni ningún fundamento jurídico que le permita concluir a la juez que se deba surtir un procedimiento complejo de contratación, v.g. un número mínimo de cotizaciones, reuniones presenciales de la junta, entre otros que acrediten que la cooperativa fue diligente en cumplir cada etapa de escogencia del contratista.
En cuanto a la segunda premisa, es inaceptable que la obligación que estaba a cargo de JURISCOOP se traslade al contratista de obra, puesto que la obligación de iniciar las obras dentro de los 3 meses está en cabeza del arrendador, no del contratista de obra, y al tratarse de una norma de orden público y de imperativo cumplimiento, su desconocimiento trae las consecuencias previstas en el artículo 522 c. co.» Para lo cual hay que tener en cuenta que «(…) JURISCOOP el mismo día que se vencía el plazo decidió escoger el contratista, pero ese día no se iniciaron las obras en el local comercial».
Ello sumado a que «El contrato de obra suscrito entre JURISCOOP y JAIRO GALÁN es de fecha 28 de enero de 2019 y su objeto se dirige a la reparación y adecuación física y mejoramiento de la sede social (primer piso), adecuación de baños, y construcción red contraincendios, y las actividades descritas en la propuesta de 22 de enero de 2019.
Aunque existe contrato de obra de fecha 26 de diciembre de 2018 suscrito entre las mismas partes, el objeto se dirige a la reparación y adecuación física del primer piso de la sede social, es decir, tiene el mismo objeto del contrato del año 2019» Y aunado a que «(…) el contratista JAIRO GALÁN indicó en su testimonio rendido en audiencia de pruebas que el 30 de diciembre de 2018 JURISCOOP le había notificado de manera telefónica que su propuesta había sido escogida para adelantar las obras.
En la misma 16 Caso: 2025-0237 diligencia consta que aquel indicó que las obras se iniciaron el primer día hábil del año siguiente, es decir en enero de 2019, porque por temporada decembrina no era posible conseguir maestros de obra ese mismo día» y el señor BAUDILIO PEDRAZA, directivo de JURISCOOP para la época, manifestó que las obras habían iniciado en el año 2019. e) Oferta del derecho de preferencia condicionado: Indicó que, si bien la demandada comunicó al demandante el derecho de preferencia, condicionó su arrendamiento al del primer y segundo piso, además de que se pretendía el pago mensual de $10.912.000, argumentando los cambios como mejoras necesarias, sino como mejoras «(…) útiles y voluptuosas [sic] con el ánimo de subir el valor del canon de arrendamiento». f) El juzgado dio por hecho que el contrato terminó y que se abría la puerta al derecho de renovación: Señaló que no es de recibo que el estrado judicial de primera instancia indique que como el demandante no acudió a la jurisdicción para manifestar su inconformismo, frente al valor del canon de arrendamiento propuesto en la renovación, ello implica consentir o admitir que el actuar del propietario respetó las normas jurídicas que regulan su actividad como arrendador y que, además, pierde la posibilidad de reabrir ese debate jurídico en sede judicial.
En ese orden de ideas, no se analizó que el contrato no debió terminarse y, en consecuencia, nada importaba si el demandado ofertó o no la preferencia en la renovación del contrato, pues la primera conducta reprochable se concretó con la justificación de intervenir el inmueble con obras necesarias, lo cual no era cierto. OPOSICIÓN AL RECURSO DE APELACIÓN. El apoderado de la cooperativa demandada indicó que no debe tenerse en cuenta la sustentación a la apelación, dado que no cumplió con el término de 5 días establecido para ello.
Sin embargo, refirió que la sentencia de primera instancia debe ser confirmada por las siguientes razones: El demandado afirmó que él se encargó de ofrecer al demandante el ejercicio del derecho de preferencia, pero este último se negó a aceptar las condiciones. Adicionalmente, sostuvo que el derecho de renovación no debe confundirse con una prórroga del contrato. 17 Caso: 2025-0237 La cooperativa adicionó que el demandante entregó el inmueble de forma voluntaria y luego exigía que para la renovación del contrato de arrendamiento se le entregara el inmueble en las mismas condiciones previas a las reparaciones, sin tener en cuenta que las reparaciones que se realizaron eran de carácter necesario y se desarrollaron dentro de los términos legales.
Por otro lado, expone que la demanda presenta deficiencias en la formulación de las pretensiones y el dictamen pericial aportado con la demanda carece de rigor técnico.
7. PROBLEMA JURÍDICO De acuerdo con los reparos planteados por el extremo demandante, a la sentencia proferida por el JUZGADO PRIMERO CIVIL DEL CIRCUITO DE TUNJA el 21 de marzo del 2025, corresponde a la sala de decisión plantear los siguientes problemas jurídicos, con los que se pretende dar respuesta a los postulados del recurso de la alzada: ¿Debe adentrarse el juez en el estudio de la terminación del contrato de arrendamiento empleada por el arrendador, pese a que, al tiempo de presentación de la demanda, el arrendatario ya había efectuado la entrega voluntaria del local comercial? ¿JURISCOOP incumplió con el deber de iniciar las obras de que trata el artículo 518-3 del Código de Comercio, dentro de los tres meses siguientes a la entrega del bien por parte del señor JAIRO ENRIQUE DE ANTONIO SIERRA? ¿JURISCOOP debe indemnizar por la violación del derecho de preferencia al establecer condiciones más onerosas al señor JAIRO ENRIQUE DE ANTONIO SIERRA para la suscripción del nuevo contrato? CONSIDERACIONES
1. ANÁLISIS DE LOS PRESUPUESTOS PROCESALES De conformidad con lo dispuesto en el artículo 132 del Código General del Proceso, corresponde a esta colegiatura adentrarse en el estudio de los presupuestos procesales, los que constituyen condiciones meramente formales que permiten el desarrollo adecuado de la actuación y la posibilidad de que se pueda culminar el litigio con sentencia de fondo.
En tal sentido, la Sala los 18 Caso: 2025-0237 encuentra acreditados4, motivo por el cual se puede emitir pronunciamiento de fondo. En efecto, se encuentra que esta Sala especializada tiene jurisdicción para definir el asunto, conforme a lo establecido en el artículo 116 de la Constitución Política de 1991. Asimismo, tiene competencia conforme lo dispuesto en el numeral 1 del artículo 32 del Código General del Proceso.
No obstante, se advierte que el marco de competencia del fallador de segunda instancia se precisará más adelante. El requisito de demanda en forma se encuentra acreditado, pues de su idoneidad predicó la admisión del libelo, aspecto este que no fue rebatido a través de los mecanismos procesales establecidos en la codificación procesal civil.
De otro lado, se advierte la capacidad para ser parte en tanto el extremo activo se encuentra conformado por una persona natural y el extremo pasivo por una persona jurídica. Asimismo, la capacidad para comparecer al proceso está dada, pues las personas naturales concurrieron por sí mismas a la causa y la persona jurídica concurrió por intermedio de su representante legal.
De otra parte, la Sala no encuentra configurado ningún vicio procesal que atente contra la validez de lo actuado en primera instancia y ante el juez colegiado. Cualquier otra irregularidad se encuentra subsanada.
2. ANÁLISIS DE LOS PRESUPUESTOS DE LA SENTENCIA ESTIMATORIA DE FONDO. La Sala estima que se encuentran dados los presupuestos de la sentencia estimatoria de fondo, en la medida en que las partes cuentan con legitimación tanto por activa como por pasiva y poseen también el interés para obrar dentro del proceso. Lo anterior porque la relación sustancial está dada, debido a que el demandante y demandado son las partes del contrato de arrendamiento de establecimiento de comercio, por lo que está más que acreditada su sujeción frente a la relación material que se debate. 4 Sobre estos requisitos ver Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil.
Sentencia SC592-2022. M.P. Luis Alonso Rico Puerta. 19 Caso: 2025-0237 3. CASO CONCRETO. Respuesta a los problemas jurídicos planteados. 3.1. ¿Debe adentrarse el juez en el estudio de la terminación del contrato de arrendamiento empleada por el arrendador, pese a que, al tiempo de presentación de la demanda, el arrendatario ya había efectuado la entrega voluntaria del local comercial? Cuando se verifican la totalidad de alegaciones de quien concurre a la presentación del recurso de apelación, se puede apreciar que la mitad de sus críticas se encaminan a cuestionar el hecho de que la juzgadora de primer nivel se sustrajo del estudio de la causal de restitución de bien inmueble alegada por JURISCOOP, para obtener la terminación del contrato de arrendamiento.
Para mayor precisión, tratando de minimizar la reiteración a su máximo posible y en procura de la concreción, conforme lo manda el artículo 280 del Código General del Proceso y teniendo en cuenta lo preceptuado en el artículo 27 del Código Iberoamericano de ética judicial5, puede decirse que el alegato de la censora, expresado en los reparos arriba enumerados alfabéticamente como a, b y c. se concreta en tres cuestiones fundamentales: A) Las obras fueron de contenido suntuario o voluptuario y no estaban respaldados en criterios técnicos.
B) La entrega del inmueble no cercena la facultad de acudir a la indemnización de perjuicios. C) La decisión judicial que utilizó la juez de instancia (sentencia SC14522024), no resulta aplicable para casos en los que ha operado la restitución voluntaria del bien, sino cuando ha mediado demanda reclamando la entrega del bien arrendado. Sobre este particular, esta Sala estima que las críticas de la actora no tienen vocación de prosperidad, pues como con acierto lo afirmó la juzgadora de primer nivel, el presente proceso no se halla diseñado para debatir acerca de la causal de restitución alegada por JURISCOOP para obtener la devolución del local comercial que iba a ser objeto de reparación, precisamente, porque mediando aceptación del arrendatario frente a la causal esgrimida por su arrendador, cualquier discusión acerca de la necesidad o no de las reparaciones desapareció. 5 Art. 27.
Las motivaciones deben estar expresadas en un estilo claro y preciso, sin recurrir a tecnicismos innecesarios y con la concisión que sea compatible con la completa comprensión de las razones expuestas. 20 Caso: 2025-0237 El artículo 518 del C.G.P., señala que el arrendatario que haya ocupado un inmueble por no menos de dos años tiene derecho a que su contrato se le renueve al momento del vencimiento de este.
Ello opera como una restricción a lo que dispone el artículo 2005 del Código Civil, en cuanto a la obligación de restituir el bien arrendado una vez expirado el tiempo estipulado para la duración del arriendo. Es decir, que por más que el contrato haya finalizado en cuanto a su duración, quien funge como arrendatario tiene derecho a permanecer atado a un vínculo contractual.
Dichas disposiciones del estatuto comercial claramente persiguen la protección de la dinámica comercial que se asocia al establecimiento de comercio y la actividad desplegada por el arrendatario, con lo cual se garantiza una suerte de estabilidad económica en el despliegue de su labor. Sin embargo, el mismo canon 518 enseña que dicha protección encuentra unas limitaciones que se encuentran contempladas en tres escenarios, siendo relevante para nuestro caso de estudio, el estipulado en el numeral tercero, que propende por evitar que se llegue a la renovación del contrato cuando el inmueble «(…) deba ser reconstruido, o reparado con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación, o demolido por su estado de ruina o para la construcción de una obra nueva».
Claro está, dicha disposición exige un desahucio del arrendatario efectuado con no menos de seis meses de anticipación de la fecha de terminación del contrato, so pena de que el contrato se renueve o prorrogue, lo que significa que enarbolada dicha causal del numeral 3, la expiración del término del contrato dará por finalizado el arrendamiento.
Claro está, nada impide que la parte a quien se le pida la desocupación del bien, para el desarrollo de los arreglos, reconstrucciones o demoliciones, se oponga a ello, para lo cual, la parte podrá acudir al proceso de restitución de bien inmueble arrendado con el fin de lograr su cometido, claro está, acreditando el cumplimiento de los requerimientos establecidos en el estatuto de comercio.
Podría suceder, por ejemplo, que las obras requeridas por la parte no sean de carácter necesario o que la notificación de la demolición para la construcción de una obra nueva se haya efectuado por fuera del término legal de los seis meses. En ambas situaciones el debate se dará en el marco del proceso de restitución del inmueble, sabida la naturaleza de este proceso judicial en cuanto busca lograr la terminación del contrato y la consecuente condena a restituir lo entregado. 21 Caso: 2025-0237 Pero entonces, sucede que entregado el bien voluntariamente por parte del arrendatario y finalizado el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, cualquier discusión que pudiera generarse en el marco del proceso de restitución cae al vacío, pues no existe ningún piso jurídico que habilite un proceso de restitución, frente a un bien que fue restituido y un contrato finalizado de común acuerdo entre las partes.
De ahí que como se dijo en la sentencia del 08 de octubre de 1997, citada en la SC1452-2024, «(…) en primer término, lo que en este proceso se debate no es la existencia de las causales aducidas por los arrendadores para obtener la restitución del inmueble, ni la adecuación de los hechos alegados para el efecto a una u otra de las circunstancias establecidas para ello por el artículo 518 del Código de Comercio, asunto éste que hubo de ser debatido en el proceso surtido entre las partes con ese propósito y con anterioridad a este proceso ordinario; y, en segundo término, la apreciación del tallador se circunscribe a establecer si hay lugar o no a la indemnización impetrada por el arrendatario-comerciante conforme a lo dispuesto por el artículo 522 del Código de Comercio»6.
Es que no puede pretender que por esta vía se aborde por parte de la colegiatura y por el juez de primer grado el estudio acerca de si el motivo alegado por el arrendador para la terminación del contrato de arrendamiento (por la no renovación) y la restitución demandada, cuando lo cierto es que esos fenómenos, extinción del arrendamiento y restitución ya se habían producido cuando el aquí demandante accedió a entregar el inmueble.
En ese sentido se cuestiona el tribunal, ¿cuál sería la lógica de estudiar si había lugar o no a la terminación y restitución si ello ya se produjo? Es decir, no podría el tribunal decretar la reanudación del contrato y mucho menos la reincorporación del arrendatario al local, pues para ello se diseñó la acción de indemnizatoria de que trata el art. 522 del C.Co., que es la que aquí se ha iniciado y que corresponde al hecho de que la arrendadora no inició las obras que dijo que iba a hacer, dentro de los tres meses siguientes a la fecha de la entrega del bien por parte del arrendatario.
En esta medida es evidente que la sentenciadora no hizo una aplicación inadecuada del precedente jurisprudencial supuestamente contenido de la sentencia SC1452 de 2024 —pues realmente el precedente está contenido en el fallo del 08 de octubre de 1997, solo que citado en la SC1452-2024—, porque lo que se trae en la sentencia usada por la juzgadora de primer grado es una interpretación del contenido del artículo 518 del C.Co. y lo que pasa cuando se pide la indemnización de perjuicios del artículo 522 de la misma obra. 6 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil.
Sentencia del 08 de octubre de 1997. Exp. 4818. M.P. Pedro Lafont Pianetta. 22 Caso: 2025-0237 En este caso, debe advertirse que si bien el precedente traído a colación dijo que cualquier discusión respecto a la causal de restitución alegada debía discutirse en trámite judicial previo, ello no debe entenderse como que se generó una suerte de regla general que indica que en los demás casos la discusión acerca de si había lugar a la restitución pueda germinarse al interior del trámite indemnizatorio, porque precisamente, la intelección que se hizo, en el año 1997, respecto de los mentados cánones 518 y 522 parte de una sana y correcta lógica y es que si quien se considera afectado no quería terminar el arrendamiento desocupar los bienes, frente a una de las causales especiales de restitución del artículo 518 del C.Co., pues ello seguramente habría sido objeto de discusión en trámite judicial anterior de restitución. Y no creo que hubiera necesidad de que la Corte se refiriera a qué sucede en los casos en que la terminación del contrato y la desocupación del bien se hizo de manera voluntaria, pues salta a la vista que en aquellos casos la existencia de cualquier litigio se sustraería del ámbito judicial y la parte que aceptó voluntariamente la terminación se vería sometido a afrontar las consecuencias de sus propias decisiones.
Lo antelado nos sirve para decir que, en este tipo de casos, es claro que opera el conocido y bien ponderado principio general del derecho «nemo auditur propiam turpitudinem allegans», según el cual nadie puede alegar su propia culpa en su favor, principio que valga decir, resulta de aplicación inmediata y directa en nuestro ordenamiento como lo señaló la Corte Constitucional en la sentencia C-083 de 1995: «Todo lo anterior puede ilustrarse con un ejemplo, referido a nuestro ordenamiento.
Se pregunta: ¿Hace parte del derecho colombiano la regla nemo auditur propriam turpitudinem allegans?. Es claro que su formulación explícita no se halla en ningún artículo del ordenamiento colombiano. Pero ¿significa eso que no hace parte de él y, por tanto, que si un juez la invoca como fundamento de su fallo está recurriendo a un argumento extrasistemático? No, a juicio de la Corte, por las consideraciones que siguen.
No hay duda de que quien alega su propia culpa para derivar de ella algún beneficio, falta a la buena fé entendida como la ausencia de dolo, la conciencia de que el comportamiento que se observa es conforme al derecho, y los fines que persigue están amparados por éste. Ahora bien: el artículo 83 de la Carta del 91, impone la buena fé como pauta de conducta debida, en todas las actuaciones, tanto de las autoridades públicas como de los particulares.
Y los artículos 1525 y 1744 del Código Civil, tan anteriores en el tiempo a nuestra Constitución actual, constituyen sin embargo cabal desarrollo de ese principio al impedir -el primero- la repetición de lo que se ha pagado 23 Caso: 2025-0237 "por un objeto o causa ilícita a sabiendas", y el segundo al privar de la acción de nulidad al incapaz, a sus herederos o cesionarios, si aquél empleó dolo para inducir al acto o contrato.
Ejemplar es también, en esa misma dirección, el artículo 156 del mismo estatuto, que impide al cónyuge culpable, invocar como causal de divorcio aquélla en que él mismo ha incurrido. Tales disposiciones, justo es anotarlo, eran reductibles inclusive a la Carta anterior que, no obstante, no consagraba explícitamente el deber de actuar de buena fe.
Pues bien: de esas y otras disposiciones del ordenamiento colombiano, es posible inducir la regla "nemo auditur " que, como tal, hace parte de nuestro derecho positivo y, específicamente, de nuestro derecho legislado. Por tanto, el juez que la aplica no hace otra cosa que actuar, al caso singular, un producto de la primera y principal fuente del derecho en Colombia: la legislación»7.
Entonces, patente surge que, si el arrendatario decide terminar el contrato y entregar voluntariamente el bien, es por qué está de acuerdo con las condiciones que le han sido presentadas y, por tanto, cualquier disconformidad queda eliminada del mundo jurídico, por lo que iniciar un litigio sobre el particular, sin justificación plausible, sería atentar contra el principio de la buena fe negocial.
En otras palabras: si el arrendador consideraba que no había motivo para terminar el contrato y restituir, debió alzarse en negativa, lo que se suyo conminaba a la parte contraria a iniciar las acciones propias del trámite restitutorio. Y no se diga que en este caso existió una maniobra de coacción que habilite el estudio que pretende la demandante recurrente en apelación, porque ese hecho no fue señalado en ninguno de los acápites del cartapacio digital y, además, porque de existir, esa circunstancia haría parte de un litigio distinto al que nos encontramos sometidos hoy en día. En concordancia con lo anterior, mírese que en la demanda presentada no hace hincapié en la circunstancia señalada en el párrafo anterior y, por tanto, en virtud de la congruencia de que trata el artículo 281 del C.G.P., no podría este tribunal, ni la sentenciadora de primer grado, pronunciarse sobre por pretensiones que no fueron invocadas por la demandante y que claramente desbordan el marco de discusión. En este orden de ideas, parece que la recurrente confunde y refunde el fin del proceso indemnizatorio iniciado, con el estudio de la legalidad de la causal de restitución en su momento alegada. 7 Corte Constitucional.
Sala Plena. Sentencia C-083 de 1995. M.P. Carlos Gaviria Díaz. 24 Caso: 2025-0237 Tal diferenciación de acciones quedó marcada en sentencia del 24 de septiembre de 2001 en la que se dijo, por la Corte Suprema de Justicia: «Dada la restitución por causa de la terminación legal del contrato como consecuencia de los motivos previstos por los ordinales 2º y 3º del artículo 518 del Código de Comercio, aunados al desahucio, conforme a lo preceptuado por el artículo 520 ibídem, según quedó visto, la protección del establecimiento de comercio sigue teniendo vigencia a partir de la consagración de otros dos derechos a favor del empresario, cuales son el derecho de preferencia que establece el artículo 521 y el derecho indemnizatorio que reglamenta el artículo 522 ejusdem, los cuales nacen con independencia de que la restitución de la tenencia se haya producido por virtud de decisión judicial o como consecuencia de acuerdo entre las partes, no sólo porque la ley ninguna distinción señala al respecto, sino, porque tratándose del segundo, que es el que interesa para el caso, basta que se presenten las circunstancias que la ley determina como incumplimiento de la obligación que hubo de adquirir el propietario, esto es, que no dé a los locales el destino que hubo de indicar o no proceda a iniciar los trabajos dentro de los tres meses siguientes a la fecha de entrega, para que nazca a favor del arrendatario el derecho a la indemnización de los perjuicios causados con el desalojo, puesto que estos se pueden originar en cualquiera de los eventos planteados, inclusive con mayor razón cuando el lanzamiento proviene de orden judicial, por cuanto el proceso como fórmula heterocompositiva bien puede haberse originado por una razonable posición del arrendatario, dirimible en un proceso declarativo.
De manera que es claro que el juzgador por ninguna vía pudo haber violado la ley, porque en modo alguno ésta consagra como presupuesto de la indemnización pretendida, que la entrega del local arrendado se hubiere dado voluntariamente, pues, se repite, además del silencio del legislador en el punto, dicha circunstancia resulta completamente extraña a los elementos de la responsabilidad que define el artículo 522 del Código de Comercio, que prevé el mencionado derecho a favor del arrendatario que no obstante su cumplimiento contractual se ve compelido a entregar el inmueble, por darse alguna de las circunstancias descritas por los ordinales 2º y 3º del artículo 518 del Código de Comercio, que son los que determinan las obligaciones adquiridas por el propietario, que al resultar incumplidas generan el derecho indemnizatorio que se viene analizando sin tener en cuenta si la entrega fue espontánea o provocada por decisión judicial, pues esas circunstancias son instituidas como causa legal de terminación del contrato y a su vez como motivo de lanzamiento, precisamente para cuando la entrega no se da de modo voluntario y resulta necesario discutir la causal, como ya se anotó, en un proceso de conocimiento, como lo es el abreviado que en esos casos se agota.
Razonar en contrario implicaría, además de atribuirle a la norma 25 Caso: 2025-0237 un contenido que no expresa, otorgarle una interpretación incompatible con su objetivo, cual es la protección legal del establecimiento de comercio, como explícitamente lo significa el título nominal del capítulo que contiene los artículos que consagran los derechos mencionados, considerados por lo demás como normas de orden público por el artículo 524, y por ende limitado interpretativamente por su propio tenor literal, que se reitera, por ningún lado consagra la exigencia por la que aboga la parte recurrente.
La Corporación en sentencia de casación de 8 de octubre de 1997 (G.J. No. 2488, págs. 686 y s.s.), había explicado a propósito del tema que propone el cargo que, “la Sala encuentra indispensable precisar que cuando, por las causales segunda y tercera del artículo 518 del Código de Comercio, el propietario haya hecho el desahucio de que habla el artículo 520 del mismo Código, indicando en forma clara el motivo de la terminación, y haya obtenido la terminación voluntaria o judicial del contrato de arrendamiento, con la consiguiente restitución del inmueble por el empresario que tenía instalado un establecimiento de comercio, adquiere de inmediato y según el caso, en virtud del mandato legal las siguientes obligaciones” (subrayas ex-texto).
De manera que la distinción que propone el recurrente, desde entonces no era admitida por la Corte»8 (subrayado y negrilla fuera del texto original). En suma, la crítica de la parte demandante podría resolverse a través del siguiente silogismo: Premisa mayor: El proceso indemnizatorio de que trata el artículo 522 del C.Co. tiene como único objetivo, para este puntual caso, definir si hay lugar al pago de perjuicios, por no haberse iniciado las obras dentro de los tres meses siguientes a la fecha de la entrega y no plantear una oposición a las causales de restitución del artículo 518 del C.Co.
Premisa menor: La demandante pretende que dentro del proceso indemnizatorio se juzgue la legalidad de la causal de restitución alegada, sin haber controvertido oportunamente la terminación y consecuente restitución, precisamente, por haber entregado voluntariamente el bien. Conclusión del cruce de premisas: 8 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil.
Sentencia del 24 de septiembre de 2001. Exp. 5876. M.P. José Fernando Ramírez Gómez. 26 Caso: 2025-0237 La pretensión desborda la órbita funcional, material y teleológico del proceso indemnizatorio, por lo que el análisis frente a la indebida restitución no resulta procedente en este tipo de proceso. Bajo todo lo anotado, refulge evidente que ante esta instancia judicial no puede abrirse un debate en torno a si las mejoras que iba a hacer JURISCOOP al bien eran o no necesarias, pues mediando una terminación y restitución voluntaria, se marca la ausencia de oposición y por tanto cualquier aspecto en torno a ese punto quedó zanjado y revivir este debate sería una clara afrenta en cuanto a la lealtad procesal y al principio de buen fe, lo cual no puede ser prohijado por este órgano de decisión colegiado.
Y ahora, no se diga entonces que lo aquí anotado, que guarda relación con lo que resolvió la juzgadora de primer nivel en su momento, cercena la posibilidad de que se acuda a reclamar la indemnización de perjuicios, pues precisamente ese es el debate que concierne en punto del artículo 522 del C.Co., solo que no en punto de determinar si la causal de restitución alegada atendía al principio de legalidad y razonabilidad, sino a mirar si se cumplieron las previsiones del mentado precepto normativo, esto es, dar principio a las obras que fueron anunciadas, dentro de los tres meses siguientes a la fecha de la entrega.
Ahora bien, ello no excluye de tajo cualquier análisis acerca del examen de las obras realizadas —y ahí es donde encuentra un respiro el alegato de la recurrente— pues bien podría presentarse el caso de que la parte reclame la realización de obras necesarias y al final termine realizando unas obras de carácter suntuario o voluptuario, en cuyo caso, considera esta colegiatura, igualmente se abre paso la indemnización pretendida, en tanto es una consecuencia que se deriva del entendimiento del propio artículo 522 del C.Co, pues cuando el legislador señala que se debe dar inicio a las obras, claramente se está haciendo referencia a las obras de que trata el artículo 518, en este caso, obras de carácter necesario.
Con lo anterior se despacha negativamente los cargos de apelación enumerados ut supra con los literales a), b), c) y f), advirtiendo que en lo que toca al análisis de la calidad de las obras realizadas, su estudio no se abre por la competencia restringida de este fallador. 3.2. ¿JURISCOOP incumplió con el deber de iniciar las obras de que trata el artículo 518-3 del Código de Comercio, dentro de los tres meses siguientes a la entrega del bien por parte del señor JAIRO ENRIQUE DE ANTONIO SIERRA? 27 Caso: 2025-0237 Otra de las críticas que se ha alzado por la libelista, tiene que ver con que JURISCOOP no dio a las obras anunciadas, dentro de los tres meses siguientes a que el señor JAIRO ENRIQUE DE ANTONIO SIERRA, puesto que: El local solo fue entregado por el arrendatario hasta el 27 de septiembre de 2018 y JURISCOOP obtuvo un levantamiento arquitectónico hasta el 7 de diciembre de 2018.
La demandada sabía cuál era el término que tenía para iniciar las obras y solo hasta el 26 de diciembre los miembros del comité de dirección se reunieron con el fin de escoger la propuesta del contratista que iba a iniciar las obras, para lo cual anota que «(…) JURISCOOP el mismo día que se vencía el plazo decidió escoger el contratista, pero ese día no se iniciaron las obras en el local comercial».
Ello sin perjuicio de señalar que no se demostró que JURISCOOP tuviera un manual de contratación que permitiera inferir que se debía surtir un procedimiento complejo de contratación y aunque el contrato de obra se suscribió el 26 de diciembre de 2018, reposa otro contrato de enero de 2019 que tiene el mismo objeto que el del 2018. Ello sin perjuicio de señalar que el contratista JAIRO GALÁN indicó en su testimonio rendido en audiencia de pruebas que el 30 de diciembre de 2018 JURISCOOP le notificó de su elección como contratista, pero solo pudo iniciar obras hasta el año siguiente (como lo corrobora el señor BAUDILIO PEDRAZA) por falta de personal requerido para la contratación, pero que esa responsabilidad en el inicio de las obras no se puede trasladar de JURISCOOP al contratista, por ser el primero al que, de acuerdo con las normas de orden público, le corresponde adelantar las obras.
Con ese baremo argumentativo, que se concreta en el reproche enlistado supra con el literal d), procede la Sala a resolver. Al respecto, se sabe de acuerdo con las pruebas que se encuentran en el plenario, que, mediante memorial del 21 de febrero del 2018, la señora NURY MARLENI HERRERA ARENALES le comunicó al demandante la terminación unilateral del contrato de arrendamiento al evidenciar que el inmueble se encontraba bajo la causal 3 del artículo 518 del Código de Comercio.
Después se surtió un intercambio de comunicaciones que terminó, frente a la solicitud de restitución, el día 27 de septiembre del 2018, cuando el señor JAIRO ENRIQUE DE ANTONIO SIERRA y el señor CÉSAR ALBERTO CRUZ 28 Caso: 2025-0237 FORERO, en representación de JURISCOOP, suscribieron el acta titulada «ACTA DE ENTREGA Y RECIBIDO INMUEBLE SEDE SOCIAL JURISCOOP UBICADA EN LA CARRERA 6 NO 47 A -65, INMUEBLE ARRENDADO POR JURISCOOP A JAIRO ENRIQUE DE ANTONIO SIERRA», donde se dejó constancia de que el inmueble objeto de entrega y recibido del acta presentaba deterioro por el uso normal, con un inventario de los elementos dejados por el arrendatario en guarda o custodia del arrendador Significa lo anterior que el arrendador tenía como plazo para el inicio de las obras el día 28 de diciembre de 2018, teniendo en cuenta que la norma comercial establece que los arreglos deberían iniciar en los tres meses siguientes, esto es, se entiende, a partir del día siguiente a la entrega del bien, que se produjo el 27 de septiembre de 2018 y además, considerando que el artículo 118 del Código General del Proceso dispone que «Cuando el término sea de meses o de años, su vencimiento tendrá lugar el mismo día que empezó a correr del correspondiente mes o año. (…)» (negrilla y subrayado fuera del texto original).
En el caso en particular, se tiene como prueba el acta de reunión del 26 de diciembre del 2018, donde la junta directiva habló sobre las obras en la sede social de Juriscoop, donde se indicó que: «El ejecutivo de segmento preferente inicia con la lectura de la carta remitida por la doctora Nury Marleni Herrera Arenales como gerente general de Juriscoop, además se hace recuento del proceso de obras necesarias para la sede social que venimos desde octubre de 2016, la terminación del contrato de arrendamiento y los plazos que estipula la ley para no incurrir en sobre costos o indemnizaciones.
Se presentan las propuestas recibidas para las obras básicas de las firmas INCO y del ingeniero JAIRO ALEXANDER GALAN HERNANDEZ, se discute su conocimiento y la diferencia de costo entre las mismas basadas especialmente en el AIU de las propuestas. Se realiza comunicación telefónica con la doctora Nury, quien además se encontraba reunida con el señor José Orlando Miranda como Coordinador administrativo nacional, y el doctor Carlos Pinilla como Jurídico de la cooperativa; luego de poner en consideración información de obras a realizar y diferentes consideraciones del estado actual de la sede y los conceptos técnicos presentados por la firma CONSTRUVIR del estudio realizado en los meses de noviembre y diciembre; se definió la autorización de estas obras básicas adjudicar el día de hoy y solicitar en el desarrollo de las mismas la cotización de obras adicionales no contempladas en esta propuesta que sean urgentes y de cumplimiento de normatividad. 29 Caso: 2025-0237 Después de la discusión por parte del comité, la intervención de la doctora Nury y el análisis de las propuestas presentadas, el comité de dirección escoge al proveedor JAIRO ALEXANDER GALAN HERNANDEZ de acuerdo a la propuesta que se adjunta»9.
Conforme a lo anterior se eligió la propuesta económica del ingeniero JAIRO ALEXANDER GALÁN HERNÁNDEZ, y a su vez, como reposa en el plenario, se suscribió el día 26 de diciembre del 2018 el contrato de obra con el ingeniero. De igual forma, se observa la existencia de un acta de inicio de obra de la misma fecha 26 de diciembre de 2018 que se detalló en los siguientes términos: Con lo anterior, para esta Sala queda en evidencia que JURISCOOP, en efecto, sí dio inicio material al desarrollo de las obras antes del vencimiento del término que tenía para hacerlo, según el artículo 522 del Código de Comercio, puesto que siendo la fecha límite el 28 diciembre de 2018, se hizo cargo de la gestión 9 Expediente digital.
Carpeta de primera instancia. Archivo 56. Folios 5 y 6. 30 Caso: 2025-0237 dos días antes del cumplimiento de dicho lapso, momento a partir la carga de la realización de las obras, por un término de 45 días hábiles, conforme se detalló en la cláusula segunda del contrato de obra en el que se señaló: Para esta Sala la cuestión debatida abre un debate hermenéutico del que, parece, no se ha encargado la jurisprudencia de dilucidar y que se concentra a resolver la siguiente cuestión de derecho: ¿Qué se entiende por inicio de obras, según el artículo 522 del Código de Comercio? El artículo 522 del Código de Comercio exige que el arrendador dé «(…) principio a las obras dentro de los tres meses siguientes a la fecha de la entrega», so pena de tener que indemnizar.
Como se extrae de la simple lectura del precepto normativo en mención, el legislador no se ocupó de determinar qué implicaciones tiene la expresión dar principio. Ello podría conducir a la presencia de dos tesis contrapuestas: una, según la cual el principio de las obras será de linaje formal, de modo que, en este caso, bastará con haberse efectuado la selección y contratación del ejecutor de la obra, así como firmado el acta de inicio con el contratista de la obra, para entender que ello cumple con los parámetros del artículo 522 del C.Co.
Otra postura que podría germinar sería la de considerar que lo que exige el estatuto comercial es la presencia de una obra material verificable, pues, al fin y al cabo, «el contrato de obra civil tiene por objeto la construcción, mantenimiento, instalación y, en general, la realización de cualquier otro trabajo material sobre bienes inmuebles, cualquiera que sea la modalidad de ejecución y remuneración» 10 A la primera tesis, que es la que se pregona implícitamente por parte de JURISCOOP, la denominaremos formal, mientras que la tesis que se enarbola por parte del señor JAIRO, la denominaremos, tesis material.
De acuerdo con la naturaleza del contrato de obra, según lo reseñado por la jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia, podría pensarse que la tesis material es la que adquiere mayor solidez, porque se ajusta a la finalidad del contrato de obra. Al fin y al cabo, no podría indicarse que existe una obra, cuando no media la ejecución de ningún acto material tendiente a su realización. Sin embargo, la anterior tesis encuentra inconvenientes no menores como, por ejemplo, no analiza qué sucede cuando las obras son desarrolladas por un 10 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil.
Sentencia SC5568-2019. M.P. Luis Armando Tolosa Villabona. 31 Caso: 2025-0237 tercero y este tiene un plazo de ejecución lo suficientemente amplio, que finaliza por fuera del plazo contemplado en los tres meses de que trata el artículo 522 del C.G.P. En la situación que se pone de presente, podría pensarse que al estar el contratista guiado por el plazo de ejecución final y no por el inicial, este decida llevar a cabo el inicio de las obras, por fuera del lapso previsto en el artículo 522, pero en todo caso, cumplirlo dentro de los márgenes en que se celebró el contrato de obra en cuyo caso, mal haría en colegirse un incumplimiento del arrendador, cuando este, por ejemplo, no podría demandar cualquier tipo de resolución frente a su contratista, sino únicamente hasta que se verifique que este no desarrolló la obra en el término pactado o que no cumplió con las especificaciones de la obra, pues al fin y al cabo, para ello es que se diseñó el plazo de ejecución. Es más, podría presentarse situaciones en las que el conjunto de reparaciones comprendan las necesarias, útiles y suntuarias o voluptuarias y el contratista decida, motu proprio o la persona que desarrolla las mejoras, en el marco de la liberalidad y el mejor beneficio en el desarrollo de los trabajos decida adelantar primero las útiles y las suntuarias, dejando para el final el desarrollo de las necesarias11, en cuyo caso, tampoco podría colegirse, entonces, que las reparaciones efectivamente tuvieron inicio.
En este sentido, la ley no tiene en cuenta que el contratista puede efectuar una distribución de recursos y cargas de la manera que estime más conveniente, sin afectar el desarrollo del proyecto y las fechas de entrega. Ahora bien, no podría decirse que el arrendador contratante se encuentre en una obligación de estipular en sus acuerdos o contratos de obra, que la falta de inicio de una obra en una fecha determinada conlleva a la resolución, pues este es un aspecto que no se desprende de la lectura del artículo 522 del C.Co y en todo caso, ello constituiría una injerencia desproporcionada del legislador en el marco negocial de las partes y una contravención al principio dispositivo, contenido en el artículo 1602 del Código Civil, normativa según la cual, el contrato es ley para las partes.
En esta medida, de propugnarse por esta tesis, el arrendador que decida iniciar las reparaciones por cuenta de otra persona quedaría limitado en su capacidad negocial y, además, se le endilgaría una suerte de responsabilidad anticipada, por la no ejecución material de las obras dentro del plazo del artículo 522 del C.Co., pero sin tener en cuenta que las variables que se pueden presentar. 11 Por ejemplo, porque se requiere esperar una autorización de la oficina de planeación o curaduría respectiva. 32 Caso: 2025-0237 Otra crítica frente a esta tesis puede surgir del hecho de la tesis material es que esta no tiene en cuenta que las partes pueden desarrollar actos simbólicos, ilusorios, o fraudulentos o retardatorios que rompan con la teleología del artículo 518 del C.Co.
Así, perfectamente, si se llegase a considerar que dar principio a las obras comprende únicamente a la ejecución un acto material, bien podría el arrendatario por cuenta propia o de un tercero contratado para la ejecución, realizar un mero acto simbólico como, por ejemplo, comprar los materiales de construcción o elementos necesarios para las reparaciones y trasladarlos al sitio de la obra, pero sin usarlos posteriormente, con lo cual, podría deducirse la existencia de un acto físico material que dio inicio a las obras, pero sin ningún resultado concreto, que atienda a la finalidad del artículo 518-3 del C.Co., que no es otro que se propicie la salida del arrendatario, pero con la posibilidad de que este vuelva una vez realizadas las reparaciones, o efectuada la nueva construcción. O también, podrían surgir situaciones en la que el arrendador contrate las obras para que se desarrollen, sin justificación plausible, en un prolongado espacio de tiempo, con el fin de que el paso del tiempo purgue, cercene o haga caer al vacío el derecho de preferencia del arrendatario.
Es así como la norma comercial se queda corta para entrar a definir cuando se presenta un inicio material y cuando se está ante un inicio material, pero en la práctica, meramente simbólico. Tal postulado podría llevar a concluir que la tesis material, aunque encuentra una base doctrinal fuerte para su adopción, tiene ciertas limitaciones a la hora de su implementación práctica, por lo que, estima esta Corporación, no es suficiente para resolver este litigio.
Ahora bien, la tesis formal encuentra respaldo en el hecho de que el contrato constituye el acuerdo de voluntades y con él se marca, ab initio, el cumplimiento de las obligaciones allí detalladas. Dicha vinculación, sujeta, además, a un acta de inicio, permite marcar el cómputo del plazo para el desarrollo de la obra, de manera pues que ello se erige como una garantía de precisión frente a los extremos de la ejecución del contrato, con lo que se dota de seguridad a las partes vinculadas al contrato.
No obstante, esta tesis tampoco escapa a cuestionamientos, que se acercan en muchos casos a la tesis material, pues es evidente que por esta vía también se puede abrir paso a simulaciones, en las que un acto tan simple como la 33 Caso: 2025-0237 suscripción de un contrato de obra, pero sin voluntad formal de ejecutarlo, anule y vacíe los efectos del tan mencionado artículo 522 del C.Co.
Aunado a ello, dicha tesis desconoce que un contrato de obra (en el caso que medio la realización de reparaciones por un tercero), tiene en cuenta la realización de obras materiales. Esto se enuncia para acotar, además, que dicha tesis podría dar lugar a indeterminaciones en cuanto a la fecha en que verdaderamente se van a empezar a ejecutar las obras, con lo cual, también se puede por vaciar el contenido del de los artículos 518-3 y 522 del C.Co.
Como se puede observar, ambas tesis presentan deficiencias que nacen de cara al estudio del cumplimiento de los fines perseguidos con el artículo 522 del C.Co., los cuales, aplicados a este puntual caso, consisten en garantizar que la obra arranque, se desarrolle en un plazo prudencial, sin dilaciones, para que, una vez cumplidas las reparaciones, si es el del caso, el arrendatario pueda hacer uso del derecho de preferencia. Por eso, esta Corporación estima que, ante los vacíos y deficiencias de ambas tesis, debe propugnarse por una tercera posición, más integradora y fiel a los principios que rigen el artículo 522 del C.Co., en la cual, los actos de inicio no pueden tener un entendimiento aislado, esto es, juzgar si son meramente formales o materiales o mixtos, sino que dichos actos deberán examinarse de cara al cumplimiento final del contrato, esto es, a la entrega de las reparaciones, pues ello al fin y al cabo es lo que habilita un derecho del empresario a que sea preferido sobre los demás potenciales arrendatarios y le garantiza su estabilidad en cuanto al desarrollo de su actividad económica.
Bajo esta tesitura, es evidente que la expresión de inicio de obras a que se refiere el artículo 522 del C.Co., adquiere sentido solo cuando se le contrapone con los actos de culminación o ejecución efectiva de las obras adelantadas, pues de nada servirá tener un inicio formal o material, con las consabidas falencias que ello trae, si al fin de cuentas, lo que se busca es burlar los derechos del arrendatario.
Bajo esta tesitura, considera la Corporación que resulta dable colegir que, en el presente asunto, miradas las reparaciones efectuadas por JURISCOOP, se observa que estas se desarrollaron por un espacio de alrededor de 4 meses desde que se suscribió el contrato de obra, como así se entiende con la comunicación del 28 de marzo de 2019, en la que la aquí demandada le indicó al señor JAIRO ENRIQUE DE ANTONIO SIERRA la posibilidad que tenía de ejercer el derecho de preferencia. 34 Caso: 2025-0237 Bajo este entendido, resulta evidente que JURISCOOP desarrolló las obras que consideraba pertinentes, dentro de un periodo de tiempo que no se puede estimar como excesivo, lo que demuestra que si intención nunca estuvo encaminada a cometer un acto defraudatorio en contra del arrendatario, precisamente, porque si ello hubiera sido así, JURISCOOP hubiera arrendado el inmueble prontamente a otra persona, lo cual no sucedió, pues según el testimonio del señor BAUDILIO PEDRAZA, mucho dinero se perdió después de las obras, porque el local comercial duró dos años sin ser arrendado.
En esta medida, no puede inferirse que la terminación del arriendo al señor JAIRO ANTONIO se produjo con un fin perverso, pues de ser ello así, JURISCOOP hubiera sacado un provecho, por ejemplo, arrendándolo a otra persona con mayor capacidad de pago, según las exigencias de la Cooperativa. Así las cosas, se evidencia que en este caso las críticas acerca de si las obras tuvieron efectiva ejecución en el mes de enero de 2019 se echan por tierra, cuando es sabido que el inicio formal de las obras se dio antes del vencimiento del término de que trata el artículo 522 del C.Co., y las mismas se ejecutaron en un plazo prudencial, garantizando, en todo caso, el derecho de preferencia que le asistía al arrendatario, con lo cual se puede apreciar que el inicio de la obra estuvo respaldado por la ejecución de actos tendientes a su efectivo desarrollo y terminación, garantizando con ello, la finalidad perseguida con el artículo 518 del C.Co.
Ahora bien, en torno a las manifestaciones del señor JAIRO GALÁN, constructor de la obra, en cuanto a que este fue notificado de su selección de contratista hasta el 30 de diciembre, debe indicarse que esta persona, pese a ser la directamente implicada en la ejecución del contrato, su dicho no alcanza la certeza necesaria para vincular la iniciación del contrato a una fecha posterior a la del vencimiento para el inicio de las obras, precisamente por cuanto es palmaria la desubicación del testigo en cuanto al espacio temporal, ya que no solo este dijo que había conocido de la existencia del contrato el 30 de diciembre, sino que dijo que había sido del año 2019, cuando es cierto que ello acaeció en el 2018 que fue cuando se ejecutaron las obras.
En esta medida, para la Sala el testimonio del constructor o desarrollador de la obra no puede tener la credibilidad necesaria para con ello inferir, sin ambages, que el contrato se desarrolló en esa época. Es más, mírese que la confusión del declarante es palmaría cuando señala que presentó la oferta para la Cooperativa entre el 26 y 27 de diciembre y en el contrato se obra se dejó consignado que esta databa del 24 de diciembre de 35 Caso: 2025-0237 2018, lo cual, a su vez, se reafirma con el acta de sesión del 26 de diciembre de 2018 a las 08:30 am en la que se deja en claro que JURISCOOP, ya conocía de la propuesta del señor JAIRO GALÁN. En este sentido no resulta coherente afirmar que la propuesta de arreglo se presentó el 26 o 27 de diciembre, pues precisamente, para el 26 de diciembre de 2018, ya se conocía de la existencia de propuestas de las firmas INCO y el ingeniero JAIRO ALEXANDER GALÁN HERNÁNDEZ, de manera que no resulta plausible que la propuesta se hubiera presentado el mismo día en que hizo la sesión, pues para ese momento lo que se iba a discutir era el contenido de estas.
En tal sentido, la Sala encuentra que antes estas contradicciones en el dicho del declarante, la prueba documental funge como criterio orientador, para determinar que el inicio de obras se produjo en el lapso de que trata el artículo 522 del C.Co. Por tanto, esta Sala halla respaldo a las conclusiones a las que llegó la señora jueza de primera instancia, quien, ínsitamente, coligió que el hecho de contratar en tiempo le permitía a la COOPERATIVA exonerarse de responsabilidad.
Dicho esto, debe señalarse que dicho acompañamiento al veredicto de primer grado, únicamente se hace respecto a lo que tiene que ver con el cumplimiento del inicio de las obras en el término señalado en el Código de Comercio, más no en lo que toca a la exoneración de responsabilidad por la diligencia, pues resulta claro que dicho estudio no se habilitaba, en la medida que al no existir un hecho generador de responsabilidad, innecesario resultaba evaluar las justificaciones de un incumplimiento que no existió. Lo anterior tampoco supone que se avale por esta colegiatura la tesis adoptada por la sentenciadora de primer nivel, en la medida que, si bien es cierto en la sentencia SC1452 del 2024, siguiendo a la sentencia del 24 de septiembre de 2001.
Exp. 5876., se dijo que en estos casos el tipo de responsabilidad es contractual en donde el demandado «(…) se puede exonerar demostrando diligencia. Esto es, la obligación de indemnizar está precedida del estudio de la diligencia/culpa», lo cierto es que ello no es un criterio lo suficientemente decantado, cuando en sentencia del 29 de septiembre de 1978 se dijo por la Corte Suprema de Justicia que este tipo de responsabilidad es distinta y opera por virtud de la ley: «Lo que se deja expuesto conduce a concluir que esa obligación de indemnizar de que se está hablando, no tiene como fuente la responsabilidad por culpa aquiliana. de que trata el Título XXXIV del Libro IV del Código Civil, sino la ley que la consagra; 36 Caso: 2025-0237 de consiguiente, es del todo ajena al factor culpa esencial en aquélla, aunque como lo expresó la comisión que elaboró el proyecto del Código de Comercio; el fundamento ético de tal responsabilidad se apoya simultáneamente en los fenómenos jurídicos del abuso del derecho y del enriquecimiento sin causa.
De esta responsabilidad sólo se libera el deudor de la indemnización si se demuestra que un acontecimiento imprevisible e irresistible le impidió utilizar el local para su propio negocio o para iniciar oportunamente las obras tendientes a reconstruirlo, repararlo, demolerlo o construir tina edificación nueva, según el caso. Es el efecto liberatorio de la fuerza mayor y el caso fortuito para todo tipo de responsabilidad, sobre la base de que no se hayan producido por culpa del deudor»12.
Por tanto, conforme a todo lo dicho, queda en claro que el cargo de apelación enumerado en el literal d) no tiene vocación de prosperidad. En esta dirección, indicó que, si bien la contratación se realizó dentro del término establecido para ello, es decir, antes del 27 de diciembre del 2018, fue responsabilidad del contratista no haber dispuesto de personal para iniciar las obras dentro del término establecido, sino a inicios del 2019.
Bajo este hilo, la juez de instancia refirió que la responsabilidad en este tipo de casos no era de carácter objetivo, sino que se deben analizar elementos de la responsabilidad, donde la prueba de diligencia y cuidado es causal de exoneración de responsabilidad. Para tal fin, consideró que no podía calificarse un incumplimiento culposo de la demandada para el inicio de las obras en los primeros días del año 2019, porque se sabe que la selección del contratista se hizo dentro del término con el que contaba la Cooperativa, para lo cual debía tenerse en cuenta que son varias personas u organismos de la cooperativa quienes tenían que acometer una serie de actuaciones una vez operó la restitución del bien, así como el hecho de que las obras no iniciaron en diciembre porque al contratista no le fue posible disponer de personal sino hasta la primera semana de enero, es decir que la demora no fue por causa imputable directamente a la cooperativa sino al contratista. 3.3.
Respuesta tercer problema jurídico: ¿JURISCOOP debe indemnizar por la violación del derecho de preferencia al establecer condiciones más onerosas al señor JAIRO 12 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil. 29 de septiembre de 1978. M.P. José María Esguerra Samper. 37 Caso: 2025-0237 ENRIQUE DE ANTONIO SIERRA para la suscripción del nuevo contrato de arrendamiento? Finalmente, frente a la censura de la parte apelante, por considerar que la demandada condicionó el arrendamiento del local arrendado a un primer y segundo piso, además de pretender el pago mensual de $10.912.000, lo cual se hizo argumentando unos cambios como mejoras necesarias, cuando en realidad eran útiles y voluptuarias, destinadas a aumentar el valor del canon (reproche del literal e), se pronunciará la Sala de la siguiente manera: El cargo de apelación se despachará de manera negativa, pues es evidente que la discusión planteada en apelación no se corresponde con lo demandado en esta acción judicial, pues mírese que la declaratoria de responsabilidad pretendida se fundó en el incumplimiento de las obligaciones de los artículos 520 y 522 del C.Co., mas no en la violación del derecho de preferencia, de que trata el artículo 521 de la normativa en comento.
Al respecto, recuérdese nuevamente las pretensiones declarativas esgrimidas en el libelo demandatorio, fueron las siguientes: «PRIMERA: Que se declare que la COOPERATIVA DEL SISTEMA NACIONAL DE JUSTICIA JURISCOOP, INCUMPLIÓ el contrato de arrendamiento de fecha 01 de septiembre de 2015 del local comercial ubicado en la carrera 6ª No. 47 A- 55 piso 1 de Tunja suscrito con JAIRO ENRIQUE DE ANTONIO, con ocasión a la decisión de TERMINACIÓN UNILATERAL del mismo, basada en consideraciones que NO corresponden a las excepciones del articulo 518 del Código de comercio.
SEGUNDA: Que se declare que la COOPERATIVA DEL SISTEMA NACIONAL DE JUSTICIA JURISCOOP incumplió las obligaciones legales, (Art. 520 y 522 del Código de Comercio) y las pactadas en el mencionado contrato de arrendamiento, suscrito el 1 de septiembre de 2015, en el cual la Cooperativa es la parte arrendadora y JAIRO ENRIQUE DE ANTONIO SIERRA el arrendatario».
Conforme lo anterior, queda visto que escapa a la órbita funcional de competencia de este tribunal cualquier discusión respecto al ejercicio del derecho de preferencia, pues aunado a la incongruencia que se marca en el alegato de la censora, lo cierto es que esa discusión debió seguirse por un trámite independiente como lo manda el propio artículo 521 del C.Co., al establecer un procedimiento especial para la fijación del canon de arrendamiento en caso de desacuerdo al momento de la suscripción del nuevo contrato de arrendamiento. 38 Caso: 2025-0237 En este punto, oportuno resulta recordar que el derecho de renovación es distinto del derecho a la prórroga del contrato.
Para el efecto, vale la pena traer a colación lo expuesto por la doctrina: «305. Diferencias al momento de la renovación Consagrando una tácita reconducción del arrendamiento, el artículo 519 somete las diferencias que surjan entre las partes a la decisión por el procedimiento verbal de que trata el artículo 427 del Código de Procedimiento Civil (artículos 368 y 516 del Código General del Proceso), con intervención de peritos.
Entonces: no es plena la renovación, desde el instante mismo que permite la intervención de juez para dirimir las diferencias y, sobre todo, para lograr por medio de peritos la fijación exacta de la renta o precio a regir durante el término prorrogado, lo que hace, que la ampliación o continuidad en el disfrute del inmueble no sea necesariamente bajo las mismas condiciones contractuales iniciales.
Las controversias entre las partes solamente podrán ser resueltas por el juez cuando se mueva el aparato jurisdiccional del Estado. 306. Prórroga del arrendamiento. Otros aspectos En verdad, el Código de Comercio diferencia entre prórroga y renovación del contrato de arrendamiento de locales comerciales, no obstante el artículo 520 habla, indistintamente, de que “se entenderá renovado o prorrogado en las mismas condiciones y por el mismo término del contrato original”.
La renovación lo ubica bajo el concepto de nuevo contrato, y con fundamento en el artículo 518, en que las partes han tenido oportunidad de discutir los alcances para la continuidad en el goce del bien, hasta el punto que, de presentarse diferencias sobre el particular, podrán movilizar el aparato jurisdiccional del Estado, en procura de que por los trámites de un proceso verbal y con la intervención de peritos, decida el juez competente sobre las diferencias existentes, tal como lo expusimos anteriormente.
La figura de la prórroga tiene una proyección sustancial diferente: mantener el contrato existente, con todas sus consecuencias y efectos, bajo las mismas condiciones de tiempo y precio del contrato prorrogado. En la renovación hay un nuevo contrato; en la prórroga es el mismo el que regirá las relaciones de los contratantes, por mandato de la ley»13 (negrilla y subrayado fuera del texto original). 13 Bonivento Fernández, José Alejandro.
(2024). Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales (12.ª ed.). Editorial Tirant To Blanch. 39 Caso: 2025-0237 Por tanto, sin mayores consideraciones, se advierte la ausencia de prosperidad del cargo invocado en apelación. CONCLUSIÓN Conforme a todo lo mencionado en precedencia, queda claro que la Cooperativa Juriscoop cumplió cabalmente cada uno de los lineamientos legales para dar por terminado el contrato de arrendamiento de local comercial con el señor JAIRO ENRIQUE DE ANTONIO SIERRA.
Así, encuentran respaldo las cavilaciones efectuadas por la juzgadora de primera instancia al indicar que no cumplía con los presupuestos para demandar la responsabilidad civil contractual. En atención a las consideraciones expuestas por esta sala colegiada, se confirmará la decisión tomada por la juzgadora de primer grado al denegar las pretensiones de la demanda, imponiendo las respectivas costas de segunda instancia a la parte demandante e impulsor de la alzada.
Las agencias de segunda instancia se fijarán por el magistrado sustanciador en auto separado. En mérito de lo expuesto, la Sala de Decisión Civil Familia del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Tunja, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley,
RESUELVE
PRIMERO: CONFIRMAR la sentencia proferida el día 21 de marzo del 2025 por el JUZGADO PRIMERO DEL CIRCUITO DE TUNJA, mediante la cual se negaron las pretensiones de la demanda en el proceso promovido por el señor JAIRO ENRIQUE DE ANTONIO SIERRA, conforme a la parte motiva de este proveído.
SEGUNDO: CONDENAR en costas de segunda instancia a la parte demandante. Liquídense en forma concentrada en el juzgado de primera instancia. Las agencias en derecho se fijarán por auto del magistrado sustanciador.
TERCERO: Surtido el trámite correspondiente, REMITIR el expediente al Juzgado de origen. 40 Caso: 2025-0237
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE BERNARDO ARTURO RODRÍGUEZ SÁNCHEZ Magistrado JOSÉ HORACIO TOLOSA AUNTA Magistrado MARÍA JULIA FIGUEREDO VIVAS Magistrada. Firmado Por: Bernardo Arturo Rodriguez Sanchez Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Sala 003 Civil Familia Tribunal Superior De Tunja - Boyaca Jose Horacio Tolosa Aunta Magistrado Sala 001 Civil Familia Tribunal Superior De Tunja - Boyaca Maria Julia Figueredo Vivas Magistrada Sala 001 Civil Familia Tribunal Superior De Tunja - Boyaca Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 7694b1ff9bcd2e264a335b0bb7005d0d14e0b3a7bc12470ed4e1b0961e629e02 Documento generado en 16/12/2025 02:17:06 PM 41 Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://firmaelectronica.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica