R.I. 16296 REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ SALA CIVIL Bogotá D.C., veinticuatro (24) de octubre de dos mil veinticuatro (2024) Magistrada Ponente: Stella María Ayazo Perneth Proceso Radicado Demandante Demandada Instancia Asunto Verbal 11001310305520230004901 Germán Posada Manotas Inversiones A Y V S.A.S. Segunda Sentencia Discutido y aprobado en Sala de 16 de octubre de 2024, acta n° 41.
ASUNTO Se procede a resolver el recurso de apelación1 interpuesto por el apoderado judicial del extremo pasivo contra la sentencia proferida el 23 de mayo de 20242 por el Juzgado Cincuenta y Cinco Civil del Circuito de esta ciudad, en el asunto de la referencia. I.
ANTECEDENTES 1) Petitum de la demanda:3 1.1. Principales: i) Se declare que la arrendataria Inversiones A Y V S.A.S. incumplió las cláusulas tercera y cuarta del contrato de arrendamiento celebrado con el arrendador Germán Posada Manotas, de fecha 27 de julio de 2009 (modificado mediante otrosíes de 13 de noviembre de 2015 y 11 de octubre de 2021), respecto del local número 1-76 del Centro Comercial Gran Estación P.H., ubicado en la avenida calle 26 # 62-49 de Bogotá D.C., que se identifica con el folio de matrícula inmobiliaria n° 50C-1674713.
Lo anterior, por mediar pagos tardíos de la renta, y por no cumplirse la normatividad contenida en el artículo 87 de la Ley 1801 de 2016 frente a la destinación acordada sobre el inmueble. 1 Recibido por reparto el 30 de mayo de 2024, archivo: “0ActaReparto”, carpeta “CuadernoTribunal”. 2 Archivo “029ActaAudienciaConcentrada”, carpeta “C01Principal”. 3 Archivo “001DemandaAnexos”, carpeta “C01Principal”.
Rad. 11001310301220190079101 ii) Consecuentemente, se declare terminado dicho acuerdo de voluntades y se ordene la restitución del referido bien a su arrendador Germán Posada Manotas. 1.2. Subsidiarias: iii) Se declare que la arrendataria Inversiones A. Y V. S.A.S. incumplió la cláusula quinta del vínculo antes memorado, por transferir la tenencia del predio a un tercero sin el consentimiento del demandante. iv) Se disponga la culminación de dicho convenio y se ordene la restitución del inmueble a su arrendador Germán Posada Manotas, con la advertencia de que, en caso de no efectuarse la entrega voluntaria, se comisionara con amplias facultades al funcionario correspondiente para que practique la diligencia de lanzamiento. v) Se condene a la demandada al pago de costas y agencias en derecho. 2) Elementos fácticos: Los fundamentos que soportan las pretensiones admiten el siguiente compendio: 2.1.
Según se relata en el líbelo introductor, el 27 de julio de 2009 Germán Posada Manotas e Inversiones A. Y V. S.A.S. celebraron contrato de arrendamiento sobre el bien identificado como local 1-76 del Centro Comercial Gran Estación P.H., que se ubica en la avenida calle 26 # 60 – 47 de Bogotá D.C. 2.2. Dicho pacto tuvo inicio el 1° de julio de 2009 y contó con un plazo de duración de dieciocho (18) meses, prorrogable luego de su vencimiento.
Asimismo, se estableció un canon de $9.800.000 incrementable de manera automática con base en el índice de precios al consumidor, más tres (3) puntos porcentuales. 2.3. El acuerdo en comento fue objeto de modificación a través de otro sí de 13 de noviembre de 2015 y 11 de octubre de 2021, en los que se incluyó como codeudor a Jaime Armando Buitrago Cortés, se redujo el canon de arrendamiento a la suma de $10.500.000 y se pactó que el convenio podría finalizarse unilateralmente por cualquiera de los contratantes en caso de mediar incumplimiento de su clausulado.
Rad. 11001310301220190079101 2.4. Si bien dicho alivio económico fue aplicado con ocasión a las dificultades generadas a la arrendataria durante la pandemia por SARS-CoV2, según lo relató el demandante, el valor del canon fue disminuido a un punto que conllevó a un desequilibrio dentro del desarrollo del contrato. Más aún que la demandada ya cuenta con una apertura comercial plena, en términos normales. 2.5.
Ante dicha circunstancia, así como por mediar conocimiento de que el local habría sido entregado a una sociedad distinta a la arrendataria, y porque actualmente no se cumplen las exigencias del canon 87 de la Ley 1801 de 2016 para la explotación del objeto comercial, el 24 de febrero de 2022 el arrendador comunicó a la arrendataria la no renovación del pacto y solicitó la restitución del inmueble. 2.6.
Lo anterior, amén que tuvo noticia de que la accionante se encuentra en proceso de liquidación y que, desde el desde el 30 de marzo de 2019, canceló el registro mercantil del establecimiento de comercio denominado “Gio Armando”. El cual, no es el que en la actualidad se explota en el local, debido a que en ese lugar figura ahora “Gio Armando Diseño de Imagen & Cabello”, en cabeza de una persona jurídica distinta de la que no se tiene claridad sobre su nombre. 2.7.
De esa manera, además de mediar un pago tardío sobre los cánones, se incumplió lo convenido en las cláusulas tercera, cuarta y quinta. Motivos por los que se erigió esta acción de restitución, en razón a que la pasiva se negó a devolver el inmueble luego del vencimiento de la última de las prórrogas (1° de mayo de 2022). 3) Actuación procesal: Mediante auto de 8 de septiembre de 20234 se admitió la demanda, y, una vez notificada, la accionada allegó escrito de contestación5 en el que formuló las siguientes excepciones: “cumplimiento contractual por parte de la sociedad inversiones A Y V S.A.S. de sus obligaciones como arrendataria”, “allanamiento a la mora por parte del demandante”, “inexistencia de cesión y/o subarriendo por parte del arrendatario”, “funcionamiento de establecimiento de comercio con el cumplimiento de los requisitos legales”, y “mala fe en las actuaciones del arrendador”.
Vías de defensa en las que se señaló que los móviles que dieron lugar a las causales de restitución no se encuentran fundadas, máxime que por su parte no se ha incumplido dicho acuerdo de voluntades. Amén que, si bien la 4 Archivo “011AutoAdmite”, carpeta “01CuadernoPrincipal”. 5 Archivo “016MemorialContestacionDemanda”, carpeta “01CuadernoPrincipal”.
Rad. 11001310301220190079101 tenedora actual del inmueble es la sociedad ADP Inversiones S.A.S., su representante legal es el mismo al de la sociedad arrendataria. Agotadas las oportunidades de traslado y contradicción, el 23 de mayo de 20246 se evacuaron de manera concentrada las etapas de audiencia previstas en los artículos 372 y 373 del Código General del Proceso, y se resolvió de fondo la presente controversia.
II. SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA Luego de encontrar acreditados los presupuestos procesales, el a quo dispuso (i) negar las pretensiones principales de la demanda; y (ii) conceder las solicitudes subsidiarias. Circunstancia por la que declaró terminado el acuerdo de arrendamiento celebrado entre las partes, y ordenó que se restituya el local número 1-76 del Centro Comercial Gran Estación P.H., ubicado en la avenida calle 26 No. 62-49, dentro del lapso de diez (10) días, so pena de efectuarse el desalojo correspondiente.
Como sustento de esa determinación expresó que, sobre la causal de “pago tardío” se configuró un allanamiento a la mora debido a la aceptación de la parte activa sobre los actos de cancelación emprendidos por la pasiva, sin mediar reproche oportuno sobre el particular. Evento que, en todo caso, no reviste gravedad o trascendencia suficiente para derruir la perdurabilidad del acuerdo de voluntades.
Seguidamente, frente a lo referido en la cláusula cuarta, indicó que no se probó que el establecimiento comercial que se desarrolla actualmente en ese lugar, denominado “Gio Armando Diseño de Imagen & Cabello”, no cumpla con las exigencias que prevé el artículo 87 de la Ley 1801 de 2016 descrito en la demanda. De modo que no se avizoran inobservadas las cláusulas tercera y cuarta del acuerdo de voluntades.
Además, frente a lo pactado en el ítem quinto, expresó que, si bien no se demostró formalmente que se hubiese materializado un subarriendo del local por parte de la arrendataria, o que se haya cedido su posición convencional como lo exige el canon 888 del Estatuto Mercantil, si se acreditó, incluso por vía de confesión, que la accionada entregó la tenencia del inmueble a una sociedad distinta (ADP Inversiones S.A.S.), sin mediar autorización del arrendador.
De esa manera, estimó que se desacató injustificadamente lo convenido en ese acápite contractual, y que por ello es dable disponer tanto la culminación del pacto, como ordenar la restitución. Más aún que aquel 6 Archivo “029ActaAudienciaConcentrada”, carpeta “C01Principal”. Rad. 11001310301220190079101 incumplimiento sí reviste de “gravedad y trascendencia”, de cara a lo expresado por la Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia en sentencia de 18 de diciembre de 2009, expediente 09616.
III. LA APELACIÓN Inconforme con lo resuelto en los acápites segundo al quinto de esa determinación, la sociedad accionada formuló recurso de alzada fundado en los siguientes argumentos, que se sintetizaron en el reparo que denominó “irregularidades en la interpretación y valoración ( ) de las pruebas recaudadas”: i) En primer lugar, señaló que al disponerse sobre las pretensiones subsidiarias no se efectuó un examen en conjunto de los medios suasorios del proceso, habida cuenta que dejó de atenderse que, según los interrogatorios de parte y los documentos que reposan en el expediente, la empresa arrendataria y la sociedad tenedora actual del inmueble tienen un mismo representante legal; quien, a la postre, es el encargado de todos los negocios que se desarrollan en el local.
Así, indicó que no puede negarse el derecho que ostenta Jaime Armando Buitrago Cortes como comerciante, de fungir como tal en ambas personas jurídicas y desempeñar su actividad empresarial a través de las distintas sociedades que constituyó. ii) Asimismo, expresó que no es cierto que se haya incumplido el clausulado quinto del contrato, puesto que la sociedad ADP Inversiones S.A.S., de propiedad de Jaime Armando Buitrago Cortes, no ha usurpado o sustituido a Inversiones A Y V S.A.S. en el uso y explotación del inmueble objeto de arrendamiento.
Amén que el referido bien sigue en tenencia del mismo empresario, quien aún explota su objeto social en el local número 1-76 del Centro Comercial Gran Estación P.H. Inclusive manifestó que, aún en caso de que se valore ese evento como un incumplimiento, este no reviste gravedad ni trascendencia suficiente para dar lugar a su finalización; máxime que el arrendador, a pesar de conocer de la existencia de ADP Inversiones S.A.S. y de que el establecimiento “Gio Armando Diseño de Imagen & Cabello” se encuentra inscrito actualmente en cabeza de esta última, consintió tácitamente esa circunstancia al no reparar oportunamente sobre ese tópico.
IV. CONSIDERACIONES 1) Presupuestos procesales Rad. 11001310301220190079101 En el sub lite, se advierte la presencia de los presupuestos requeridos para considerar válidamente trabada la relación jurídico procesal, toda vez que el juez de conocimiento cuenta con competencia para conocer del caso y el tribunal para resolver la alzada; asimismo, las personas enfrentadas en la litis ostentan capacidad para ser parte, y no se vislumbra vicio de nulidad que afecte la tramitación. Corolario, es dable decidir de fondo esta apelación, sin perjuicio de advertir que el examen de la Sala se limitara a estudiar los reparos que fueron planteados en el primer grado7 y sustentados en la segunda instancia, en armonía con lo señalado por la Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia en la sentencia SC3148 de 20218, en la que se indicó: “Se sigue de todo lo hasta aquí expuesto, que las facultades que tiene el superior, en tratándose de la apelación de sentencias, únicamente se extiende al contenido de los reparos concretos señalados en la fase de interposición de la alzada, oralmente en la respectiva audiencia o por escrito en la oportunidad fijada en el inciso 2º del numeral 3º del artículo 322 del Código General del Proceso, siempre y cuando que, además, ello es toral, hubiesen sido sustentados ( )”.
(Negrilla fuera del texto original) 2) Fundamentos jurídicos del contrato de arrendamiento De manera general, debe recordarse que, en ejercicio de la autonomía de la voluntad privada, las personas pueden regular sus actividades negociales con el fin de brindar eficacia jurídica a sus manifestaciones9. Ejemplo de ello son los convenios contractuales contenidos en la relación de arrendamiento, que se caracterizan por ser de naturaleza bilateral con obligaciones reciprocas para los contratantes, de índole oneroso, principal, consensual y conmutativo.
Esencialmente, a través del artículo 864 del Código de Comercio se define el contrato mercantil como “(…) un acuerdo de dos o más partes para constituir, regular o extinguir entre ellas una relación jurídica patrimonial ( )”, y, por vía de remisión, aún de manera más específica, el canon 1973 del Código Civil establece sobre el vínculo de alquiler lo siguiente: “( ) es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado.” Constituyéndose así, como obligaciones del arrendador, a voces del precepto 1982 ibidem, entre otras, i) entregar al arrendatario el bien objeto de 7 Grabación “052Audiencia372y373”, carpeta “01CuadernoPrincipal”. 8 MP.
Álvaro Fernando García Restrepo. 9 Corte Constitucional. Sentencia T-338 de 1993 M.P. Alejando Martínez Caballero. Rad. 11001310301220190079101 negociación, ii) mantenerlo en estado de servir, iii) así como librar al arrendatario de toda perturbación en su uso y goce. Igualmente, el artículo 1996 y las siguientes disposiciones conexas de tal codificación, establecen como deberes del arrendatario, entre otras: i) emplear la cosa según lo pactado; ii) conservarla como lo haría un buen padre de familia; iii) hacer las reparaciones locativas; y, además, iv) pagar el precio o renta correspondiente.
Incluso, en el escenario de los contratos de arrendamiento de orden comercial, catalogados como tal en virtud de lo previsto en el artículo 20-4 y 518 del Código de Comercio, el legislador protege al comerciante arrendatario en la tenencia del inmueble, otorgándole derecho a la renovación del acuerdo cuando lo ha ocupado por no menos de dos años consecutivos en desarrollo de un mismo establecimiento mercantil.
Lo anterior, salvo que ocurra alguna de las causales legales reguladas en el precepto 518 ibidem, a saber: (i) el incumplimiento contractual; (ii) cuando el propietario requiera el predio arrendado para su propia habitación o con el fin de establecer una empresa sustancialmente diversa de la del locatario; y, (iii) si el inmueble arrendado debe ser demolido o reconstruido con obras de imposible realización sin su previa entrega. 3) Caso concreto 3.1.
Revisado el sub examine, advierte de entrada la Sala la necesidad de confirmar de manera plena la sentencia de primer grado, ante la inviabilidad de los reparos promovidos por la parte convocada. Lo anterior, toda vez que, luego de confrontar esa decisión de fondo con las distintas pruebas recaudadas, se evidencia que, en efecto, el clausulado quinto del contrato fue incumplido por la arrendataria Inversiones A Y V S.A.S. como se aludió por el a quo y se verá en el desarrollo de esta providencia. De esa manera, para los fines temáticos de la presente decisión, se resolverán en conjunto los motivos de reproche, debido a que se sirven de similares argumentos, y tienen por objeto generar un nuevo análisis de los aspectos relativos a ese ítem convencional. 3.2.
De acuerdo con el marco jurídico antes memorado, es menester recordar que, ciertamente, según lo expresó desde antaño el Alto Tribunal Civil, entre otras, en sentencia de 14 de abril de 200810, el propósito inicial del legislador a través de los artículos 515 y ss. del Estatuto Mercantil es 10 MP. Jaime Alberto Arrubla Paucar. Referencia C-2300131030022001-00082-01.
Rad. 11001310301220190079101 salvaguardar los derechos del comerciante arrendatario por el interés público que comporta su ejercicio ante la sociedad. De suerte que, “quien entrega en arrendamiento un inmueble o local de su propiedad para que el arrendatario instale allí un establecimiento de comercio, lo está afectando en provecho de ese tercero, porque la actividad económica ejecutada conlleva, en principio, la creación de algunos intangibles”.11 Al orden que, agregó dicha Corporación de cierre en aquella providencia, “cuando el arrendador pretenda recuperar la tenencia del bien, no lo puede hacer cuando a bien lo tenga, sino en respeto de los derechos del locatario, entre ellos, el de renovación del contrato de arrendamiento al vencimiento del mismo, cuando este ha tenido una duración no inferior a dos años, así como el respeto por lo pactado.”12 3.2.1.
En todo caso, resulta claro que esas circunstancias, desde luego, no significan que se desconozcan las prerrogativas del arrendador sobre el inmueble, como quiera que lo que se busca es “proteger un elemento creador de beneficios económicos que no es obra del propietario sino del inquilino, para que cada uno ejerza su derecho en la medida de lo que es suyo.”13 De modo que, tal como lo aludió la providencia de primer grado, sobre el convocante, persiste a su vez, la facultad de no renovar el pacto y obtener la restitución del predio sin lugar a indemnización, entre otros eventos, cuando el acuerdo de voluntades es incumplido por su contraparte.
Así se desprende del numeral 1° del canon 518 del Estatuto Mercantil que, al contemplar las causales de restitución en sede comercial, prevé lo siguiente: “El empresario que a título de arrendamiento haya ocupado no menos de dos años consecutivos un inmueble con un mismo establecimiento de comercio tendrá derecho a la renovación del contrato al vencimiento del mismo, salvo en los siguientes casos: 1) Cuando el arrendatario haya incumplido el contrato;” (Negrilla de la Sala) Caso este en el que, en virtud de las disposiciones del precepto 520 ibidem, no se requiere de la constitución de desahucio, habida cuenta que, al tratarse de una desatención de lo pactado, basta solamente instar formalmente a la arrendataria para indicarle que el convenio no será renovado.
De ahí que ese acto de comunicación ulterior se configure como otro elemento protector del empresario, debido a que, al tenerse un conocimiento 11 Ibidem. 12 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil. Sentencia 184 de 24 de septiembre de 2001. Exp. 5876. 13 Comisión redactora del Código de Comercio de 1958. Ministerio de Justicia. Tomo II, pág. 37.
Rad. 11001310301220190079101 anticipado de que el arrendador no permitirá la materialización de una prórroga aditiva, se le posibilita adoptar oportunamente las medidas de publicidad necesarias “para conservar los intangibles existentes en torno a su actividad”14, y disminuir o eliminar todas las consecuencias que puedan derivarse de un traslado intempestivo. 3.2.2.
Con base en ello, al examinar las solicitudes subsidiarias de la demanda aludidas en el primero de los motivos de reproche, se avizora que, contrario a lo expresado por el censor, en la providencia impugnada sí se realizó un análisis correcto de su contenido, así como de las pruebas recaudadas en el proceso. Téngase en cuenta que las solicitudes supletorias fueron encaminadas exclusivamente a obtener lo siguiente: i) la declaratoria de terminación del contrato de arrendamiento celebrado entre Germán Posada Manotas en calidad de arrendador e Inversiones A Y V S.A.S. como arrendataria, y ii) la restitución, a favor del demandante, del inmueble identificado como local número 1-76 del Centro Comercial Gran Estación P.H., ubicado en la avenida calle 26 No. 6249 de Bogotá D.C., por mediar un incumplimiento de la pasiva sobre su contenido.
Petitum que en la primera instancia resultó avante solamente por la inobservancia del clausulado quinto, con fundamento, precisamente, en la causal prevista en el numeral 1° del artículo 518 del Estatuto Mercantil, al señalarse como existente la transferencia irregular de la tenencia del inmueble por parte de la arrendataria Inversiones A Y V S.A.S. a una persona jurídica distinta de sus signatarios.
Circunstancia esta que, entre otros aspectos, motivó precisamente el comunicado de no renovación antes relatado, que fue dirigido por el arrendador a la arrendataria el 24 de febrero de 202215, como consta en el plenario. 3.2.3. Con todo, cabe señalar que ninguna de las partes controvirtió la existencia del aludido vínculo, ni desconoció su posición convencional frente a su contenido, amén que tampoco se reparó en la existencia de la comunicación en comento, ni de su debido conocimiento por la parte accionada.
Máxime que los motivos de la censura se limitaron expresamente a atacar los móviles del extremo actor para solicitar la restitución del inmueble, en el entendido que, según la pasiva, por su parte no se ha desatendido ninguna de las obligaciones allí plasmadas. 14 Contratos Mercantiles, Jaime Alberto Arrubla Paucar, Tomo I, 8ª edición, Ed. Dike, pág. 528. 15 Folio 29 del archivo “001DemandaAnexos”, carpeta “C01Principal”.
Rad. 11001310301220190079101 Ítem negocial en el que la demandada se obligó de forma particular a observar las siguientes cargas: “El arrendatario no podrá subarrendar ni ceder ( ) sino de conformidad con los términos del artículo 523 del Código de Comercio, y en todo caso con la autorización expresa y escrita del arrendador, sin que en ningún momento se cambie la destinación dada al inmueble.
(…)
PARÁGRAFO: Estipulan expresamente los contratantes que este contrato no formará parte integral de ningún establecimiento de comercio y que, por lo tanto, la enajenación del que eventualmente se establezca en el inmueble, no solo no transfiere ningún derecho de arrendamiento al adquirente, sino que constituye causal de terminación del contrato, toda vez que el arrendatario se obliga expresamente a no ceder, a no subarrendar el inmueble, ni transferir su tenencia, sin perjuicio de lo expresado al inicio de esta cláusula.
Para los efectos legales, esta estipulación equivale a la oposición a que se refiere el numeral tercero del artículo 528 del Código de Comercio, de tal suerte que la responsabilidad del arrendatario no cesará con la enajenación del establecimiento ni con el aviso de transferencia, ni aún con la inscripción de la enajenación del registro mercantil.” (Negrilla de la Sala) De contera, de su lectura se observa que sobre la parte arrendataria existe una prohibición de entregar la tenencia del inmueble a una persona distinta, sea de manera informal, o a través de fuentes jurídicas como el subarriendo o la cesión. Al punto que la posibilidad de materializar una u otra figura era factible solo si se contaba con una autorización manifiesta del extremo arrendador.
Lo anterior, so pena de constituirse lo contrario como causal de terminación unilateral del contrato, como en efecto ahora los sostiene el actor. 3.2.3.1. A partir de ese escenario, ante la evaluación de las pruebas recaudadas se tiene que, desde el inicio del acuerdo de voluntades (1° de julio de 2009), entre Germán Posada Manotas como arrendador e Inversiones A Y V S.A.S. como arrendataria, se convino que en el local 1-76 del Centro Comercial Gran Estación P.H. se desarrollaría la explotación del establecimiento comercial denominado “Gio Armando”, con el siguiente objeto “peluquería y otros tratamientos de belleza” y “comercio al por menor de productos farmacéuticos y medicinales, cosméticos y artículos de tocador (…)”.
Cuestión sobre la que ambos extremos confluyeron dentro de las respuestas brindadas en sede de interrogatorio de parte.16 De ahí que, en aplicación del inciso primero del citado canon 518 ut supra, la arrendataria tendría en principio derecho a la renovación del contrato al vencimiento respectivo, máxime que su duración se fijó por periodos de dieciocho (18) meses, que se prorrogaron automáticamente desde el día 1° de diciembre de 2010, en adelante. 16 Minuto 48:04 de la audiencia concentrada celebrada el 23 de mayo de 2024, “027VideoAudienciaConcentradaParteII”.
Rad. 11001310301220190079101 No obstante, como ya se dijo, lo anterior tiene varias excepciones, como ocurre cuando el extremo tenedor incumple lo pactado. Caso por el que, precisamente, el demandante alegó en el sub lite que en el inmueble actualmente se ejecuta un establecimiento comercial distinto al enunciado, y por una sociedad que no es su arrendataria, sin mediar su consentimiento como lo exige el ítem contractual quinto antes relatado.
Todo esto, junto con los motivos que no resultaron prósperos en la primera instancia, llevaron a que en el arrendador no obrara voluntad alguna de continuar con su vigencia. Al orden que, antes de que culminara la prórroga que se encontraba en curso (1° de mayo de 2022), dirigió la comunicación de no renovación antes mencionada, a la dirección física del inmueble dado en alquiler, como consta a folio 29 del archivo “001DemandaAnexos”.17 3.3.
Ahora, de acuerdo con las pruebas de confesión obtenidas del líbelo de contestación de la demanda y en el interrogatorio de parte evacuado sobre el representante legal de la pasiva, contrastadas con los distintos documentos que reposan en el plenario, se advierte que la alusión de incumplimiento que erigió el arrendador no quedó en una simple conjetura, sino que verdaderamente se acreditó en el curso del proceso.
Así, se observa que la pasiva, desde el escrito de réplica, confesó a través de su apoderado que en la actualidad la tenencia del inmueble se encuentra en cabeza de una sociedad distinta a la arrendataria, de nombre ADP Inversiones S.A.S. La cual, ejerce allí actividad comercial con un establecimiento que, incluso, tiene una denominación diferente a la que inicialmente se señaló (antes “Gio Armando” ahora “Gio Armando Diseño de Imagen & Cabello”).
Aspecto sobre el que en el líbelo de contestación claramente se indicó: “(…) en el local opera el establecimiento Gio Armando Diseño de Imagen & Cabello, (…) que es de propiedad del señor Jaime Armando Buitrago Cortés, único y total dueño y responsable de todas las obligaciones que recaen de su funcionamiento actualmente bajo la sociedad ADP INVERSIONES SAS (…)”18 Y, líneas más adelante, de manera más específica se expresó: “El señor Jaime Armando Buitrago Cortes es un empresario de la industria de la belleza que ha construido sus negocios a través de la marca y los establecimientos “Gio Armando” y ahora “Gio Armando Diseño de Imagen y Cabello” (…) como empresario que es, ha desarrollado su actividad comercial, como comerciante persona natural, y a través de diferentes sociedades 17 Minuto 37:40, grabación “051Audiencia372y373”, carpeta “01CuadernoPrincipal”. 18 Folios 1 al 17 del archivo “016MemorialContestacionDemanda”.
Rad. 11001310301220190079101 comerciales, como la sociedad Inversiones A Y V S.A.S, y ahora con ADP Inversiones S.A.S. (…) Tanto la sociedad Inversiones A Y V S.A.S. como la sociedad ADP Inversiones S.A.S., son sociedades activas, a través de las cuales, el señor Jaime Armando Buitrago Cortes opera sus negocios relacionados con la industria de la belleza, por lo que es un hecho normal que el local actualmente se encuentre a cargo de ADP Inversiones S.A.S.”19 Elementos que, ciertamente, fueron confirmados en audiencia por Jaime Armando Buitrago Cortes, en su condición de representante legal de la demandada, quien, al interrogársele sobre el particular, en concreto si “¿el establecimiento de comercio que actualmente funciona el local comercial sobre el que versa la demanda, es de propiedad de ADP Inversiones S.A.S.?”, dicho declarante respondió: “[s]i doctor, es de ADP Inversiones S.A.S., esa sociedad es la que actualmente explota el local comercial.”20 Incluso, al indagársele sobre el motivo por el que Inversiones A Y V S.A.S. entregó la tenencia del inmueble a ADP Inversiones S.A.S., sin comunicar ese acto al arrendador Germán Posada Manotas, aquel representante legal contestó: “Lo único que quiero decir es que digamos lo mismo que ya les dije antes, uno tiene muchos altibajos como empresario y pues eso son herramientas que tenemos nosotros, los empresarios de movernos de alguna forma para para seguir con la empresa, con el negocio.
( ) Para mí era normal utilizar el local ahora a través de la sociedad ADP Inversiones S.A.S., puesto que es un acto que estoy desarrollando como empresario, por múltiples factores, para sortear muchas dificultades que he tenido.”21 Ítems que, desde luego, son tenidos como tal por cuanto cumplen las exigencias de los cánones 191 y 194 del Código General del Proceso, dado que i) el confesante tiene capacidad para declarar a nombre de la demandada y cuenta con poder dispositivo del derecho en litigio, dada su calidad de representante legal y propietario de las sociedades involucradas; ii) sus manifestaciones versan sobre hechos que producen consecuencias jurídicas adversas respecto de la convocada,; iii) recaen sobre aspectos que no revisten solemnidad probatoria; y, iv) fueron erigidos de manera expresa, consciente y libre, con la compañía de su abogado de confianza.
A la par que, en lo que tiene que con aquellos obtenidos del líbelo de réplica, es predicable detentar confesión “por apoderado judicial” bajo los alcances del precepto 193 ibidem. 19 Folios 1 al 17 del archivo “016MemorialContestacionDemanda”. 20 Minuto 44:42 de la audiencia concentrada celebrada el 23 de mayo de 2024, “027VideoAudienciaConcentradaParteII”. 21 Minuto 48:04 de la audiencia concentrada celebrada el 23 de mayo de 2024, “027VideoAudienciaConcentradaParteII”.
Rad. 11001310301220190079101 Respuestas que, valga señalar, permiten considerar desde ya que la valoración probatoria emprendida por el a quo en su decisión no resulta irregular, habida cuenta que su contenido es concordante con los motivos por los que se fundó la causal de no renovación descrita en el documento antes acotado, remitido a la pasiva el 24 de febrero de 202222. 3.3.1.
Por demás, tal circunstancia está soportada también en los certificados de existencia y representación legal de ambas personas jurídicas, en los que consta que la arrendataria Inversiones A Y V S.A.S. se encuentra en proceso de liquidación, y no cuenta ya con registro vigente sobre lo que en su momento se identificó como establecimiento “Gio Armando”.23 Tanto así que el 28 de diciembre de 2018 fue el último momento en el que esa sociedad renovó su matrícula mercantil, como se refleja en la siguiente imagen: Contrario sensu, en cabeza de ADP Inversiones S.A.S. obra registro, con el serial nro. 03072594, del nuevo establecimiento identificado como “Gio Armando Diseño de Imagen & Cabello”, de fecha 22 de febrero de 2019, en el que se describe allí, precisamente, que su objeto se desarrollaría en el local 1-76 de la Avenida Calle 26 # 62- 47 de Bogotá D.C., esto es, en el inmueble materia de contienda, como se desprende de su certificado de existencia y representación legal:24 Hecho sobre el que salta a la vista que, a pesar de que entre las partes mediaron sendas comunicaciones vía WhatsApp25, en las que siempre la pasiva se identificó como Inversiones A Y V S.A.S., esta última en ningún momento 22 Folio 29 del archivo “001DemandaAnexos”, carpeta “C01Principal”. 23 Folios 23 al 27 del archivo “016MemorialContestacionDemanda”. 24 Folios 137 al 145 del archivo “016MemorialContestacionDemanda”. 25 Folios 50 al 89 del archivo “016MemorialContestacionDemanda”.
Rad. 11001310301220190079101 dio aviso al arrendador de que, a partir del 22 de febrero de 2019, el local comercial sería utilizado por ADP Inversiones S.A.S., para obtener su consentimiento. Amén que esa persona jurídica, en lo sucesivo, es la que gestiona allí la actividad del establecimiento prenotado, como lo confirmó en audiencia su representante.26 Cuestión que se refleja igualmente, por ejemplo, en los trámites de reactivación económica que se adelantaron a mediados del año 2020 frente a los cierres ocasionados por la pandemia por SARS-CoV-227, en los que, en todos ellos, figura como solicitante de la apertura del local 1-76 de la Avenida Calle 26 # 62- 47 de Bogotá D.C. la empresa ADP Inversiones S.A.S., y no Inversiones A Y V S.A.S. 3.3.2.
Bajo tales pormenores, no existe duda que la tenedora actual del inmueble es una persona jurídica distinta de la arrendataria, y que sobre ese acto no medió consentimiento del arrendado como lo exige la cláusula quinta del contrato. Evento que, entre otras cosas, deja en entredicho la lealtad de la accionada frente al desarrollo de ese vínculo, puesto que era su deber dar noticia de esa entrega conforme se pactó. Advirtiéndose que, al no enterarse de lo anterior al convocante, desde luego no le era factible consentir el traslado de la tenencia, más aún que de su parte no se desprende una aceptación tácita, como erradamente el recurrente lo aludió. 3.4.
Corolario, se configura el incumplimiento por el que desde la primera instancia se decretó la terminación del pacto y se ordenó la restitución del bien. Inobservancia que, valga señalar, no se justifica con el hecho de que las sociedades prenotadas cuenten con un mismo representante legal, dado que dentro del vínculo quien figura como arrendataria no es el grupo comercial específico del señor Jaime Armando Buitrago Cortes, sino únicamente la sociedad Inversiones A Y V S.A.S., que ahora está en liquidación. Persona jurídica que, claramente, no coincide con ADP Inversiones S.A.S., toda vez que, más allá de su razón social, esta tiene una fecha de constitución distinta, y cuenta con capitales autorizados, pagados y suscritos disímiles a la otra.
Así como también es independiente de su propietario Jaime Armando Buitrago Cortes, como lo dictamina el canon 98 del Código de Comercio, que señala: 26 Minuto 48:04 de la audiencia concentrada celebrada el 23 de mayo de 2024, “027VideoAudienciaConcentradaParteII”. 27 Folio 90 del archivo “016MemorialContestacionDemanda”. Rad. 11001310301220190079101 “Por el contrato de sociedad dos o más personas se obligan a hacer un aporte en dinero, en trabajo o en otros bienes apreciables en dinero, con el fin de repartirse entre sí las utilidades obtenidas en la empresa o actividad social.
La sociedad, una vez constituida legalmente, forma una persona jurídica distinta de los socios individualmente considerados.” (Negrilla de la Sala) De ahí que, el hecho de que Jaime Armando Buitrago Cortes figure a partir del otro sí de fecha 13 de noviembre de 2015 como codeudor, no lo legitima para atribuirse la calidad de coarrendatario, ni lo exime de acatar como representante legal de Inversiones A Y V S.A.S. el clausulado del acuerdo de voluntades.
Más aún que, contrario a lo dicho en el recurso, ese incumplimiento sí resulta relevante frente a la ejecución de lo pactado, debido a que tiene influencia directa en los extremos contratantes. Cuestión que, desde luego, es a todas luces grave y reviste entidad suficiente para dar lugar a su finalización, en virtud de lo trazado de forma general por la Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia, entre otras, en la sentencia SC 4902 de 2019, en la que, sobre la posibilidad de dar lugar a su culminación de manera unilateral, de forma clara se expresó: “La perpetuidad no es normal en la ejecución de los contratos; al contrario, resulta extraña e incompatible al concepto de obligación, y al orden público por suprimir la libertad contractual (…) Las razones por las cuales una de las partes recurre a la finalización unilateral del pacto son múltiples en el esquema de libertad contractual, las que no se reducen al incumplimiento, dado que puede ser consecuencia de la confianza perdida o de la intención de poner fin a relaciones indeseables o inconvenientes.
De hecho, puede ser una manifestación del derecho al arrepentimiento, en sentido lato, de cara a la duración diferida o al tracto sucesivo del pacto, como lo entendió la Sala en SC, 14 dic. 2001, rad. 6230. (…) De ese modo, cuando se trata de la inobservancia de obligaciones, ambas partes son titulares de un derecho potestativo para terminar unilateralmente el contrato, sin asentimiento de la otra, sin perjuicio de la posibilidad de dar un preaviso mínimo, legal o convencional, o en su defecto, congruo, razonable y suficiente, que le permita al otro contratante realizar las gestiones pertinentes, en orden a procurar nuevos clientes, o proveedores o abrir otros mercados, entre varias alternativas.
(…) [e]l incumplimiento de una de las partes relativo a alguna de las prestaciones, conferirá derecho a la otra para dar por terminado el contrato, cuando ese incumplimiento le haya ocasionado perjuicios ( ) o tenga cierta importancia, capaz por sí solo de mermar la confianza de esa parte.” Así pues, al ser evidente la desavenencia de la pasiva frente al clausulado prenotado, luce acertada la decisión que adoptó el juez de primer grado, y, de contera, resultan imprósperos los reparos erigidos por la convocada, puesto que no se observa una valoración irregular de las pruebas evacuadas.
Rad. 11001310301220190079101 3.4.1. Finalmente, si bien como lo indicó el juez, del examen de esos medios de convicción no se advierte materializado, a partir de las formalidades legales, un subarriendo propiamente dicho, o una cesión de la posición contractual como lo establece el canon 888 del Estatuto Mercantil, si está plenamente acreditado el hecho de que la arrendataria entregó de facto la tenencia del predio a una sociedad distinta.
Circunstancia que es suficiente para derruir el contrato, en tanto fue desconocida por la arrendataria la obligación de atender lo allí consignado y, con ello, lo reglado en el precepto 1602 del Código Civil al contemplar que “[t]odo contrato legalmente celebrado es una ley para los contratantes, y no puede ser invalidado sino por su consentimiento mutuo o por causas legales”.
Aspectos que, dicho sea de paso, se mantienen incólumes luego del examen del interrogatorio rendido por el demandante, sobre el que basta señalar que no se extrae declaración alguna en la que se desvirtúe lo ya enunciado, o que dé lugar a llevar a cabo un estudio probatorio distinto al que ulteriormente se efectuó.28 4) Conclusión Con fundamento en tales consideraciones, se itera, ninguno de los reparos tiene vocación de prosperidad, por lo que la sentencia de primer grado será confirmada, y, por ello, se condenará en costas al extremo apelante, en virtud de lo reglado en el numeral 3° del artículo 365 del Código General del Proceso.
V. DECISIÓN En mérito de lo expuesto, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá, en Sala Civil de Decisión, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la Constitución y la Ley,
RESUELVE
PRIMERO: CONFIRMAR la sentencia de 23 de mayo de 202429 emitida por el Juzgado Cincuenta y Cinco Civil del Circuito de esta ciudad, por las razones antes descritas.
SEGUNDO: Condenar en costas a la demandada recurrente Inversiones A Y V S.A.S. en favor del actor Germán Posada Manotas, de conformidad con lo previsto en el numeral 3° del artículo 365 ibidem. La magistrada ponente fija como agencias en derecho de segundo grado el equivalente a dos (2) salarios 28 Corte Suprema de Justicia. Sala Civil. Sentencia STC9197-2022.
MP. Octavio Augusto Tejeiro Duque. 29 Archivo “029ActaAudienciaConcentrada”, carpeta “C01Principal”. Rad. 11001310301220190079101 mínimos mensuales legales vigentes.
TERCERO: Remítase el expediente al a quo para lo de su competencia. Notifíquese y cúmplase, Los Magistrados, (firma electrónica) STELLA MARÍA AYAZO PERNETH (firma electrónica) MARÍA PATRICIA CRUZ MIRANDA (Ausente con permiso) JAIME CHAVARRO MAHECHA Firmado Por: Stella Maria Ayazo Perneth Magistrada Sala 04 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Maria Patricia Cruz Miranda Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Dirección Ejecutiva De Administración Judicial Funcionario Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 92b1f01a17fca32a958f7f84afc9343cbba8d347f0c758e41b2461dc02d273ef Documento generado en 24/10/2024 03:16:50 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica