Impugnación de Actas de Asamblea 73-001-31-03-003-2021-00117-03 Demandante. González Mejía & Cía. Ltda. Demandado. Edificio Nicolás González Torres PH. REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL SALA DE DECISIÓN CIVIL-FAMILIA IBAGUÉ Magistrado Sustanciador: DIEGO OMAR PÉREZ SALAS Ibagué, siete (07) de noviembre de dos mil veinticuatro (2024) Asunto discutido y aprobado mediante acta de sesión virtual No. 076 del siete (07) de noviembre de dos mil veinticuatro (2024) IMPUGNACIÓN DE ACTAS DE ASAMBLEA promovida por GONZÁLEZ MEJÍA & CÍA LTDA. contra EDIFICIO NICOLÁS GONZÁLEZ TORRES PROPIEDAD HORIZONTAL RADICADO: 73-001-31-03-003-2021-00117-03
1. OBJETO DE DECISIÓN Procede la Sala a decidir el recurso de apelación interpuesto por los apoderados judiciales de ambas partes contra la sentencia del 21 de junio de 2024, proferida por el Juzgado Tercero Civil del Circuito de Ibagué, dentro del proceso de Impugnación de Actas de Asamblea promovido por GONZÁLEZ MEJÍA & CÍA LTDA contra EDIFICIO NICOLÁS GONZÁLEZ TORRES PROPIEDAD HORIZONTAL. 2.
ANTECEDENTES PROCESALES 2.1. La Demanda Por medio de su representante legal, la sociedad González Mejía & Cía. Ltda. promovió demanda de impugnación de actas de asamblea contra el Edificio Nicolás González Torres P.H. mediante la cual pretende que se declare la nulidad de la decisión adoptada por la Asamblea General el 24 de marzo de 2021, mediante la cual se autorizó a la administradora para que en representación de la copropiedad ofrezca y conceda en arrendamiento el bien común contiguo al local 101B con el fin de obtener ingresos adicionales que se incorporarían al presupuesto.
Impugnación de Actas de Asamblea 73-001-31-03-003-2021-00117-03 Demandante. González Mejía & Cía. Ltda. Demandado. Edificio Nicolás González Torres PH. Como fundamento de sus pretensiones, aduce la parte actora que la decisión contenida en el punto XII “PROPOSICIONES Y VARIOS” consistente en el arrendamiento del bien común contiguo al local 101B es nula porque se aprobó con mayoría simple a pesar de que se requería mayoría calificada, aunado a que el reglamento de propiedad horizontal prohíbe el arriendo de los bienes comunes, por tanto, se requería para esos fines modificar el reglamento del Edificio Nicolás González Torres PH. 2.2.
Trámite procesal en Primera instancia. 1. Con proveído del 28 de mayo de 2021, el Juzgado Tercero Civil del Circuito de Ibagué, rechazó la demanda por falta de competencia y ordenó su remisión a los Juzgados Civiles Municipales de esta ciudad1. 2. Inconforme con esa decisión, el apoderado judicial de la parte demandante formuló recurso de apelación; no obstante, esa impugnación fue desestimada en proveído del 25 de junio de 20212.
Por lo anterior, el extremo activo propuso recurso de reposición y en subsidio queja3. 3. Mediante auto del 06 de agosto de 20214, el Juez de primer grado negó el recurso de reposición y concedió el recurso de queja ante esta Corporación. En providencia del 15 de octubre de 20215, se declaró mal denegada la apelación y en consecuencia se admitió el recurso de apelación contra el auto mediante el cual se rechazó la demanda. 4.
Luego, con providencia del 18 de febrero de 2022, esta Corporación revocó en su integridad el auto dictado por el Juzgado Tercero Civil del Circuito de Ibagué y en su lugar admitió la demanda formulada por la Sociedad González Mejía & Cía. Ltda. y dispuso la notificación personal del extremo activo, entre otras determinaciones6. 5. Posteriormente, en proveído del 11 de marzo de 2022 el Juzgado Tercero Civil del Circuito obedeció y cumplió lo resuelto por el superior.7 1 Archivo pdf No. 12.
Cuaderno Primera Instancia. 2 Archivo pdf No. 16. Ibidem. 3 Archivo pdf No. 18. Ibidem. 4 Archivo pdf No. 21. Ibidem. 5 Archivo pdf No. 05. Cuaderno Segunda Instancia, Regresa del Tribunal. 6 Archivo pdf No. 0922021-00117-01, Ibidem. 7 Archivo pdf No. 29. Cuaderno Primera Instancia. Impugnación de Actas de Asamblea 73-001-31-03-003-2021-00117-03 Demandante.
González Mejía & Cía. Ltda. Demandado. Edificio Nicolás González Torres PH. 6. Enterado de la admisión de la demanda, a través de apoderado judicial, el Edificio Nicolás González Torres PH la contestó8, oponiéndose a las pretensiones formuladas por el extremo activo, con fundamento en que no es cierto que la decisión impugnada de autorizar el arrendamiento de una zona común requiera para su aprobación mayoría calificada porque, en su sentir, la copropiedad puede explotar económicamente los bienes comunes, según lo enseñan los artículos 19 parágrafo 2 y 72 de la Ley 675 de 2001.
Sin embargo, aunque la parte demandada no formuló excepciones de mérito, sí postuló la excepción previa que denominada “habérsele dado a la demanda el trámite de un proceso diferente al que corresponde” con fundamento en que del artículo 64 del reglamento de propiedad horizontal se extrae la existencia de clausula compromisoria9. 7. Surtido el trámite de la excepción previa, con proveído del 19 de agosto de 2022 el Juzgado Tercero Civil del Circuito de Ibagué declaró probada la excepción de compromiso o clausula compromisoria10.
Decisión que fue apelada por el extremo activo11. 8. Con proveído del 05 de mayo de 202312, en Sala Unitaria, esta Corporación revocó el auto mediante el cual se declaró probada la excepción previa. No obstante, contra esa decisión se formuló acción de tutela mediante la cual se ordenó en sede de primera instancia con sentencia No. STC 6861-2023 declarar inadmisible la apelación; orden que se cumplió por el Tribunal en auto del 21 de julio de 202313.
Sin embargo, en fallo de segunda instancia No. STL 9901-2023 se revocó la orden de tutela de primer grado y, por lo tanto, esta Corporación, en proveído del 11 de octubre de 2023 14 dejó sin efecto la providencia del 21 de julio de 2023 mediante la cual se declaró inadmisible la apelación y por tanto se ordenó al A quo continuar el trámite del presente asunto. 9.
Posteriormente, en providencia del 06 de diciembre de 2023, el Juzgado Tercero Civil del Circuito de Ibagué decretó pruebas y fijó fecha y hora para 8 Archivo pdf No. 35. Ibidem. 9 Archivo pdf No. 36. Ibidem 10 Archivo pdf No. 45. Ibidem. 11 Archivo pdf No. 46. Ibidem. 12 Archivo pdf No. 09. Cuaderno Tribunal No. 3. 13 Archivo pdf No. 14.
Ibidem. 14 Archivo pdf No. 25. Ibidem. Impugnación de Actas de Asamblea 73-001-31-03-003-2021-00117-03 Demandante. González Mejía & Cía. Ltda. Demandado. Edificio Nicolás González Torres PH. adelantar la audiencia de instrucción y juzgamiento15. 10. Llegado el día y hora señalados, el A quo instaló la audiencia de instrucción y juzgamiento, practicó las pruebas decretadas, escuchó los alegatos de conclusión y dictó la sentencia de primera instancia16. 2.3.
Sentencia de Primera Instancia En sentencia de primera instancia dictada en audiencia de instrucción y juzgamiento celebrada el 29 de junio de 2024, el Juzgado Tercero Civil del Circuito de Ibagué resolvió lo siguiente: (i) declarar la nulidad del acto de asamblea del 24 de marzo de 2021 contenido en numeral 1° del punto 12 consistente en autorizar a la administradora del Edificio Nicolás González Torres PH para ofrecer y arrendar el bien común contiguo al local 101B, (ii) negar la condena en perjuicios reclamada por el extremo activo y, (iii) condenar en costas y agencias en derecho a la copropiedad demandada.
Como fundamento de su decisión, el Juez de primer grado advirtió que la autorización impartida por la Asamblea General de autorizar a la administradora del edificio demandado para arrendar el bien común contiguo al local 101B modificaba su destinación original, por tanto, en virtud de lo previsto en el numeral 1° del artículo 46 de la Ley de Propiedad Horizontal la aprobación de esa decisión debía darse por mayoría calificada, equivalente o superior al 70% de los coeficientes de copropiedad y como no esa decisión no se aprobó en observancia de ese precepto legal debía declararse nula.
Finalmente, el A quo negó la condena en perjuicios habida consideración de que los mismos no fueron acreditados por la parte demandante 17. 2.4. Reparos Concretos Inconformes con la sentencia de primer grado, ambas partes interpusieron recurso de apelación contra esa decisión: 1. La parte demandante reprochó que el A quo no hubiese declarado también la nulidad del contrato de arrendamiento ajustado sobre el bien común localizado junto al local 101B, pues dicha declaratoria es secuela obligada de haberse encontrado que la decisión adoptada por la Asamblea General del edificio demandado el 24 de marzo de 2021, contraviene el ordenamiento 15 Archivo pdf No. 78.
Ibidem. 16 Archivo audio y video No. 88. Ibidem. 17 Ibidem. Impugnación de Actas de Asamblea 73-001-31-03-003-2021-00117-03 Demandante. González Mejía & Cía. Ltda. Demandado. Edificio Nicolás González Torres PH. legal. En ese sentido, insistió que ese contrato de arrendamiento surgió como consecuencia de la autorización dada a la administradora y que como esa decisión es nula, también lo son todos los actos jurídicos que de ella dependan, pues lo accesorio sigue la suerte de lo principal18. 2.
Por su parte, el extremo pasivo, enarboló los siguientes reparos concretos que pueden sintetizarse de la siguiente manera: (i) el Juzgado de primer grado no tuvo en cuenta que las normas de la Ley de Propiedad Horizontal se entienden incorporadas al reglamento del Edificio Nicolás González Torres PH, (ii) el A quo no aplicó, debiendo hacerlo, el Decreto 1060 de 2009 mediante el cual se indica que la explotación económica de los bienes comunes se integra al objeto social de la copropiedad y (iii) el Juzgado de primera instancia aplicó indebidamente el parágrafo 1° del artículo 19, inciso 3° del artículo 45 y numeral 1° del artículo 46 de la Ley 675 de 2001 porque debió tener en cuenta que esas normas se integraron al reglamento del edificio19. 2.5.
Trámite en Segunda Instancia 1. Recibido el expediente en esta Corporación, con proveído del 27 de agosto de 202420 se admitió el recurso de apelación formulado por los apoderados de ambas partes contra la sentencia dictada el 21 de junio de 2024 por el Juzgado Tercero Civil del Circuito de Ibagué. 2. Durante el término otorgado, los apoderados de ambas partes sustentaron sus recursos de alzada contra la sentencia de primera instancia21 y, descorrieron el traslado del recurso de su contraparte, respectivamente22. 3.
CONSIDERACIONES Verificado entonces el recurso de apelación propuesto por la parte demandada, el Tribunal se ocupa de definir de fondo la segunda instancia, previa la siguiente argumentación: 1. Esta Sala de Decisión no advierte motivo de nulidad que afecte la validez del 18 Ibidem. 19 Ibidem. 20 Archivo pdf No. 005, Cuaderno Tribunal. 21 Archivos pdf No. 010 y No. 012, Ibidem. 22 Archivos pdf No. 015 y 017, Ibidem.
Impugnación de Actas de Asamblea 73-001-31-03-003-2021-00117-03 Demandante. González Mejía & Cía. Ltda. Demandado. Edificio Nicolás González Torres PH. proceso adelantado y, además, se reúnen los presupuestos procesales que permiten pronunciamiento de mérito sobre el fondo de la cuestión litigiosa, y, a ello se procede por el Tribunal. 2.
En el sublite apelaron los apoderados judiciales de ambas por partes; no obstante, como no lo hicieron sobre la totalidad de la sentencia, en virtud de lo previsto en el artículo 328 del Código General del Proceso, la competencia de la Sala de Decisión está limitada exclusivamente a estudiar y resolver los reproches enarbolados por las partes recurrentes. 3.
De ese modo, tras contrastar los reparos concretos esgrimidos por los apoderados de ambas partes contra la sentencia de primer grado, advierte la Sala que los problemas jurídicos a resolver serían (i) establecer si el pasillo o hall entregado en arrendamiento por la administradora de la copropiedad en virtud de la autorización de la Asamblea general constituye una zona o espacio calificado jurídicamente como bien común, (ii) determinar con fundamento en las pruebas recaudadas si aquella autorización para arrendar esa zona de la copropiedad implicaba un cambio en la destinación de la misma, (iii) en consecuencia de lo anterior, puntualizar si la aprobación de la proposición pertinente requería mayoría calificada o mayoría simple en la asamblea pertinente.
Con base en lo anterior, se estudiarán primero los reparos presentados por la parte demandada referidos de manera sustancial a la cuestión de la validez o legalidad de las determinaciones adoptadas en la asamblea para permitir el arrendamiento de ese espacio o franja de terreno que hace parte del condominio y luego se abordará el único reparo formulado por la parte demandante, vinculado con la declaración de nulidad del contrato de arrendamiento ajustado por la administración. 4.
Como se sabe, según se desprende del artículo 382 del Código General del Proceso, el objeto del proceso de impugnación de actas de asamblea, se circunscribe a determinar si la decisión adoptada por un órgano directivo de una persona jurídica de derecho privado, se ajusta a los preceptos legales y estatutarios; al respecto, el Superior funcional de esta Corporación ha establecido: “…Tradicionalmente se ha afirmado que el proceso de “impugnación de actos de asambleas, juntas directivas o de socios” tiene como propósito establecer si la decisión adoptada por algún órgano directivo de personas jurídicas de derecho privado se ajusta o no las Impugnación de Actas de Asamblea 73-001-31-03-003-2021-00117-03 Demandante.
González Mejía & Cía. Ltda. Demandado. Edificio Nicolás González Torres PH. prescripciones legales y a los estatutos que esos entes han adoptado con el fin de regularse. Y desde esa perspectiva el debate de esos asuntos se ha circunscrito a determinar, bajo el principio de legalidad, si las directrices objetadas pueden ser sancionadas por el incumplimiento de la “ley” o de los reglamentos de las asociaciones, nada más…” (Negrilla y subrayado fuera de texto) (Sentencia STC 6006-2021, MP.
Octavio Augusto Tejeiro Duque) 5. Precisado lo anterior y previo al análisis de los contornos que delinean el caso concreto, es relevante memorar que el reglamento del Edificio Nicolás González Torres PH se encuentra consignado en la Escritura Pública No. 4246 del 25 de noviembre de 1992 de la Notaría Segunda del Círculo de Ibagué, y fue reformado con el Instrumento Público No. 2879 del 21 de julio de 1994 de la misma Notaría, mediante el cual se cambió el nombre del edificio de "María Martha González PH" a "Nicolás González Torres PH", y modificaron sus linderos y áreas comunes.
Empero, como los estatutos del edificio no se adecuaron a las disposiciones de la Ley 675 de 2001 (Ley de Propiedad Horizontal), que entró en vigencia posteriormente, conforme al artículo 86 de la citada norma legal, sus disposiciones normativas se entienden incorporadas al reglamento del Edificio Nicolás González Torres PH, por lo cual, ante cualquier vacío, ambigüedad o contrariedad en los estatutos, prevalecerá lo dispuesto en la Ley 675 de 2001 de Propiedad Horizontal. 6.
Bajo ese prolegómeno, desde ahora anuncia la Sala que la decisión traída en alzada será confirmada pues, en verdad la decisión adoptada por la Asamblea General del edificio Nicolás González Torres PH, el 24 de marzo de 2021, consistente en autorizar a la administradora para que en representación de la propiedad ofrezca y conceda arrendamiento de la zona común contigua al local 101B, se adoptó sin el cumplimiento cabal de la normativa legal que regula la materia lo cual deviene en su nulidad, por las razones que enseguida se exponen: 6.1.
De acuerdo con el artículo 19 de la Ley 675 de 2001 son comunes los bienes, elementos y zonas de un edificio o conjunto que permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso o goce de los bienes de dominio particular, pertenecen en común y proindiviso a los propietarios de tales bienes privados, son indivisibles y, mientras conserven su carácter de bienes comunes, son inalienables e inembargables en forma separada de los bienes privados, no siendo objeto de impuesto Impugnación de Actas de Asamblea 73-001-31-03-003-2021-00117-03 Demandante.
González Mejía & Cía. Ltda. Demandado. Edificio Nicolás González Torres PH. alguno en forma separada de aquellos. En la misma dirección, el parágrafo 1° del mismo canon normativo señala que “…[t]endrán la calidad de comunes no solo los bienes indicados de manera expresa en el reglamento, sino todos aquellos señalados como tales en los planos aprobados con la licencia de construcción, o en el documento que haga sus veces…” (Negrilla y subrayado fuera de texto); de modo que, las zonas o bienes comunes deben estar plenamente establecidos en el reglamento de propiedad horizontal o en los planos que se hubieren aprobado durante el trámite de la licencia de construcción. Por tanto, conviene traer a cuento el artículo 22 del reglamento de propiedad horizontal del Edificio Nicolás González PH, que en su tenor literal enseña: “…ARTICULO VEINTIDOS. - DETERMINACION. - Son bienes comunes a los propietarios de unidades en el edificio: a) El lote de terreno sobre el cual se levanta el edificio. - b) La cimentación, estructura, entrepisos y cubiertas del edificio. —c) La (SIC) circulaciones, plazoletas, escaleras generales incluyendo los halls y descansos…” (Negrilla y subrayado fuera de texto).
Como puede verse, según el reglamento de propiedad horizontal los pasillos o circulaciones, así como los halls, plazoletas, escaleras y sus descansos, son considerados bienes comunes de la copropiedad; cuestión que resulta relevante pues la decisión de la Asamblea General cuya nulidad se pretende, versa sobre la autorización dada a la administradora de la copropiedad para arrendar parte del pasillo de acceso ubicado en el primer piso del Edificio demandado.
Así pudo constatarse del video reproducido en la audiencia de instrucción y juzgamiento, en el plano adosado a la demanda y en los interrogatorios de parte surtidos tanto a la administradora de la copropiedad demandada como al representante legal de la sociedad demandante. En ese orden, puede colegirse sin hesitación que la fracción o parte del pasillo de acceso al edificio, contiguo al local 101B, no solo es un bien común, sino que además por su naturaleza está destinado a la circulación o el tránsito de personas. 6.2.
Establecida entonces la naturaleza de bien común que recae sobre el pasillo contiguo al local 101B del edificio Nicolás González Torres PH y su destinación como zona de tránsito o circulación, es menester establecer si Impugnación de Actas de Asamblea 73-001-31-03-003-2021-00117-03 Demandante. González Mejía & Cía. Ltda. Demandado. Edificio Nicolás González Torres PH. las modificaciones, cambios o alteraciones de esta última pueden aprobarse por la Asamblea General por mayoría simple o calificada.
Sobre ese tópico de las mayorías, conviene revisar el artículo 57 del Reglamento de Propiedad Horizontal que en su tenor literal reza: “…ARTICULO CINCUENTA Y SIETE – MAYORIAS. – Las decisiones de la asamblea se tomarán por mayoría de votos, de acuerdo con las reglas siguientes: a) por norma general las decisiones se tomarán por mayoría absoluta, es decir, por la mitad más uno de los votos presentes en la reunión. – b) Excepciones. – 1) La delegación en el consejo de administración da la facultad de aprobar los reajustes presupuestales y las expensas ordinarias; requiere el voto unánime de los asistentes a la asamblea. – 2) La facultad establecida en el numeral 9 del Artículo anterior requiere para su aprobación la mayoría de votos que representen por lo menos las cuatro quintas (4/5) partes que integran la asamblea general de acuerdo con lo dispuesto en el Artículo 6 de la Ley 16 de 1.985. – 3) La decisión de no reconstruir el edificio cuando se haya deteriorado en una proporción mayor de las tres cuartas (3/4) partes de su valor, se tomará por unanimidad de los propietarios presentes en la reunión…” De la revisión de los estatutos del edificio demandado, en especial de la regla en cita, se extrae que la posibilidad de autorizar al consejo para arrendar o, si se quiere, cambiar la destinación de un bien común no está expresamente regulada en ese reglamento; por tanto, no queda camino distinto, en virtud de lo previsto en el artículo 86 de le Ley 675 de 2001, al de aplicar el supuesto fáctico contenido en el numeral 1° del artículo 46 ibidem, que en su texto impone: “…ARTÍCULO 46.
Decisiones que exigen mayoría calificada. Como excepción a la norma general, las siguientes decisiones requerirán mayoría calificada del setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad que integran el edificio o conjunto: 1. Cambios que afecten la destinación de los bienes comunes o impliquen una sensible disminución en uso y goce…” (Negrilla y Subrayado fuera de texto).
Así las cosas, contrario a lo señalado por el recurrente demandado, la norma que debe aplicarse para resolver el caso concreto, ante el silencio que sobre Impugnación de Actas de Asamblea 73-001-31-03-003-2021-00117-03 Demandante. González Mejía & Cía. Ltda. Demandado. Edificio Nicolás González Torres PH. el punto contiene el reglamento, es justamente aquella regla legal que acaba de citarse, según la cual, cualquier cambio que afecte la destinación de los bienes comunes deberá aprobarse por mayoría calificada, esto es, con mínimo el 70% de los coeficientes de propiedad que integran el edificio, pues la autorización dada a la administradora el 24 de marzo de 2021 para arrendar parte del pasillo contiguo al local 101B, deviene por sí sola en la modificación del uso o destinación de ese corredor pues implica limitar la circulación de personas por allí para que en ese sitio se instale o establezca un establecimiento de comercio.
Conclusión, que se ajusta al postulado normativo previsto en el numeral 1° del artículo 46 de la Ley de Propiedad Horizontal, por tanto, no es cierto, como lo afirma el recurrente demandado, que el A quo hubiese aplicado indebidamente el canon en comento o que hubiese omitido tomar en consideración que las normas propias de la Ley 675 de 2001, se entienden incorporadas a los estatutos del edificio, pues justamente su decisión se afincó en la aplicación de esa normativa que según el recurrente no se tomó en consideración. Con las premisas que anteceden y de la verificación exhaustiva del contenido del Acta de Asamblea Ordinaria llevada a cabo de manera mixta (presencial y virtual) el 21 de marzo de 2021, se extrae que la proposición ahora demandada, contenida en el punto XII sobre proposiciones y varios, elevada por la copropietaria Martha Bermeo de autorizar a la administradora para que en representación de la copropiedad ofrezca y conceda en arrendamiento la zona común contigua al local 101B, fue sometida a votación entre los presentes y en ella se obtuvo el siguiente resultado: a favor una votación equivalente al 53.56% y en contra una votación equivalente al 24.3% del total de los coeficientes que integran la copropiedad, razón por la cual la proposición fue aprobada.
Sin embargo, se olvidó por parte de la Asamblea General del Edificio Nicolás González Torres PH que al autorizar a la administradora de la copropiedad para arrendar parte del pasillo de acceso al edificio contiguo al local 101B modificó o alteró la destinación que ese bien común tenía y tiene, por lo mismo, debía ciertamente, observase en lo pertinente el contenido del numeral 1° del artículo 46 de la Ley 675 de 2001, pues para aprobarse ese cambio de uso o destinación se requería mayoría calificada, esto es, que solo podría tenerse por aprobada de igualar o superar el umbral del 70% de los coeficientes de copropiedad que integran el edificio; empero, como se tuvo por aprobada esa proposición habiéndose obtenido una votación inferior, es decir, una mayoría simple, esa circunstancia por sí sola resulta contraria a la Impugnación de Actas de Asamblea 73-001-31-03-003-2021-00117-03 Demandante.
González Mejía & Cía. Ltda. Demandado. Edificio Nicolás González Torres PH. Ley de Propiedad Horizontal que se recuerda, se entiende integrada al Reglamento del Edificio y por lo mismo deviene en su nulidad, por contrariar el régimen de mayorías calificadas previstas por el legislador. Por lo anteriormente explicado, no prospera el embate de la parte demandada en que reclamó la indebida aplicación de los artículos 19, 45 y 46 de la Ley de Propiedad Horizontal por parte del A quo, pues como se ha explicado la integración normativa de esa Ley al reglamento de propiedad horizontal imponen su aplicación al caso concreto ante el silencio que los estatutos guardan respecto de la puntual circunstancia fáctica ventilada por las partes en contienda.
De hecho, la interpretación del recurrente demandado parte de la interpretación aislada de cada canon normativo, pues tanto el artículo 19 (sobre bienes comunes), el artículo 45 (sobre quorum y mayorías) y el artículo 46 (sobre decisiones que exigen mayoría calificada) imponen su análisis o estudio armónico dado que entre ellos se complementan, por tanto, se insiste, ese reproche no prospera. 6.3.
La misma suerte corre el reproche esgrimido por el mandatario judicial de la parte demandada, según el cual, se dejó de aplicar el artículo 1° del Decreto 1060 de 2009 que reglamenta los artículos 3, 19 y 32 de la Ley 675 de 2001 porque no se tuvo en cuenta que, según esa reglamentación, forman parte del objeto social de la propiedad horizontal, los actos y negocios jurídicos que se realicen sobre los bienes comunes por su representante legal, relacionados con la explotación económica de los mismos, puesto que esa conclusión parte de la interpretación aislada de esa normativa que no consulta las disposiciones normativas contenidas ni en la Ley 675 de 2001, ni en el Reglamento de Propiedad Horizontal contenido en Escritura Pública No. 4246 del 25 de noviembre de 1992 de la Notaría Segunda del Círculo de Ibagué. Que la explotación económica de los bienes comunes se integre al objeto social de la copropiedad no implica su autorización automática, recuérdese que en virtud de lo previsto en el parágrafo 2° del artículo 19 de la Ley 675 de 2001 dicha permisión debe estar contenida o condensada en el reglamento de propiedad horizontal, en los siguientes términos: “…PARÁGRAFO 2o.
Sin perjuicio de la disposición según la cual los bienes comunes son inajenables en forma separada de los bienes de propiedad privada o particular, los reglamentos de propiedad horizontal de los edificios o conjuntos podrán autorizar la Impugnación de Actas de Asamblea 73-001-31-03-003-2021-00117-03 Demandante. González Mejía & Cía. Ltda. Demandado.
Edificio Nicolás González Torres PH. explotación económica de bienes comunes…” Según se extrae del tenor literal de la norma en cita, los reglamentos de propiedad horizontal podrán autorizar la explotación económica de los bienes comunes; de ahí el equívoco del mandatario judicial de la parte demandada recurrente, pues la autorización de explotar los bienes comunes no deviene del Decreto 1060 de 2009 sino de que esa facultad esté expresamente habilitada en el Reglamento de propiedad horizontal; cuestión que, en el caso concreto no ocurre pues olvida el censor demandado la expresa prohibición contenida en el literal a) del artículo 30 de la Escritura Pública No. 4246 del 25 de noviembre de 1992 de la Notaría Segunda del Círculo de Ibagué, según la cual: “…ARTICULO TREINTA. – PROHIBICIONES. – Queda prohibido a las personas que usen los bienes comunes: a) Obstruir en cualquier forma y para cualquier objeto aunque fuere temporalmente, las puertas, pasillos, vestíbulos, escaleras y demás elementos comunes, especialmente los que sirven para la locomoción de manera que se dificulte el cómodo paso, acceso o permanencia de las personas, como sería el caso de instalar en dichos lugares, ventas o negocios, o usarlos para almacenar cosas o mercancías en general, destinarlos a cualquier objeto que desvirtúe su finalidad, los haga bullicioso, incómodos, antiestéticos, etc…” (Negrilla y Subrayado fuera de texto).
Desde luego, el literal a) del artículo 30 del reglamento de propiedad horizontal prohíbe de manera expresa que en los bienes comunes se instalen en ellos ventas o negocios, esto es que los estatutos de la copropiedad no habilitan la explotación económica de esos bienes o de esas áreas comunes; por el contrario, la prohíben, de suerte que no puede la administradora autorizar a un tercero para ubicar “ventas o negocios” en ese sector aunque de por medio obre un contrato de arrendamiento.
El levantamiento de dicha prohibición, requiere ciertamente la reforma del reglamento de propiedad horizontal, cuestión adicional que conlleva la nulidad de la decisión impugnada que fuera adoptada por la Asamblea General celebrada el 24 de marzo de 2021. Por lo explicado fracasa el reproche. 6.4. Superados los reparos esgrimidos por el polo pasivo, es menester pronunciarse sobre la crítica que la sociedad demandante eleva contra el fallo de primer grado, según la cual al encontrarse que es nula la decisión de la Impugnación de Actas de Asamblea 73-001-31-03-003-2021-00117-03 Demandante.
González Mejía & Cía. Ltda. Demandado. Edificio Nicolás González Torres PH. Asamblea de autorizar a la administradora para arrendar parte del pasillo contiguo al local 101B, adoptada por la Asamblea General el 24 de marzo de 2021 debe declararse también la nulidad del contrato de arrendamiento ajustado en virtud de esa autorización. No obstante, se advierte por la Sala que dicho reproche está destinado al fracaso pues ha de recordarse que en virtud del principio de congruencia, la competencia del Juez está limitada al estudio de las pretensiones enarboladas en la demanda, por tanto, como en el pliego inicial el extremo activo no propuso esa pretensión, mal hace ahora en reprochar que no se hubiese estudiado ese punto por el A quo, pues ese aspecto no fue objeto de debate en primera instancia y por ese motivo tampoco se vinculó al pleito al arrendatario de ese bien común; de suerte que, de adoptarse, eventualmente, una decisión de fondo sobre la validez o no de ese contrato de arrendamiento no solo afectaría gravemente el principio de congruencia sino también el derecho fundamental al debido proceso de esa parte contratante que no hizo parte de este litigio. 7.
En suma, se confirmará la sentencia apelada de origen y fecha conocidos, pero con la particularidad de que como ambos recurrentes vieron frustrada su alzada serían, entre sí, deudores recíprocos en cuanto a las costas causadas en esta instancia, generándose una compensación que conduciría a la extinción recíproca de las obligaciones referidas a costas, razón por la cual no se emitirá condena en ese sentido. 4.
DECISIÓN En virtud y mérito de lo expuesto, la Sala de Decisión Civil – Familia del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Ibagué, administrando justicia en nombre la Republica de Colombia y por autoridad de la Ley, 5.
RESUELVE
PRIMERO. CONFIRMAR la sentencia proferida el veintiuno (21) de junio de dos mil veinticuatro (2024), por el Juzgado Tercero Civil del Circuito de Ibagué, conforme lo explicado en la parte motiva de esta sentencia.
SEGUNDO. SIN CONDENA EN COSTAS, por las razones expuestas en precedencia. Impugnación de Actas de Asamblea 73-001-31-03-003-2021-00117-03 Demandante. González Mejía & Cía. Ltda. Demandado. Edificio Nicolás González Torres PH.
TERCERO. En firme esta Sentencia, devuélvase el proceso al juzgado de origen.
NOTIFÍQUESE y CÚMPLASE -Firmado electrónicamente- DIEGO OMAR PÉREZ SALAS Magistrado 2021-00117-03 -Firmado electrónicamente- ASTRID VALENCIA MUÑOZ Magistrada 2021-00117-03 -Firmado electrónicamente- RICARDO ENRIQUE BASTIDAS ORTIZ Magistrado 2021-00117-03 Firmado Por: Diego Omar Perez Salas Magistrado Sala Civil Tribunal Superior De Ibague - Tolima Ricardo Enrique Bastidas Ortiz Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Dirección Ejecutiva De Administración Judicial Funcionario Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Astrid Valencia Muñoz Magistrado Sala 005 Civil Familia Tribunal Superior De Ibague - Tolima Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 311990b1cc52d20d1960b474a4f85dece8ad06ed44678ab8ff97753f14981e4e Documento generado en 07/11/2024 04:13:17 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica