TRIBUNAL SUPERIOR DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ SALA CIVIL DE DECISIÓN N.° 3 Magistrada Ponente: MARTHA ISABEL GARCÍA SERRANO Bogotá D.C., veintiocho (28) de abril de dos mil veinticinco (2025) (Decisión que se inició discusión en Sala de 02 de abril –Aviso 012y aprobada en Sala de 23 de abril –Aviso 014) Proceso: Radicado: Demandante: Demandado: Asunto: Decisión: Verbal – Resolución Promesa de Compraventa. 11001 3103 018 2021 00155 01.
Blanca Nirsa Garzón Marroquín. Diana Patricia Santiago Paloma. Apelación de sentencia. Confirma. 1. ASUNTO A RESOLVER El recurso de apelación interpuesto por la demandada de la referencia contra la sentencia proferida en audiencia el 14 de mayo de 2024, por la Juez 18 Civil del Circuito de esta Ciudad1. 2.
ANTECEDENTES 2.1. Conforme al libelo introductorio, se tiene que la señora Blanca Nirsa Garzón Marroquín presentó proceso verbal de resolución de promesa de compraventa en contra de Diana Patricia Santiago Paloma, con el fin de que se ordene lo siguiente: 1 Asignado por reparto al despacho de la Magistrada Ponente el 27 de mayo de 2024.
Secuencia 4368. Nota: En algunos casos se puede alterar el orden para fallo, por asuntos temáticos, según el artículo 16 de la Ley 1285 de 2009, o por vicisitudes de cada trámite. Rad. N° 11001 3103 018 2021 00155 01 “PRIMERA. Que se declare resuelto el contrato de promesa de compraventa celebrado el (17) de OCTUBRE de 2019, entre DIANA PATRICIA SANTIAGO PALOMA y BLANCA NIRSA GARZON MARROQUIN por incumplimiento de las obligaciones de la vendedora respecto a la firma de la escritura que perfeccionaba el contrato de promesa de compraventa el día 28 de febrero de 2020 en la notaría 3 del círculo de Bogotá D.C., la entrega de los inmuebles prometidos en venta, como la no construcción de los mismos.
SEGUNDA: Que se condene a la demandada a pagar la suma de TREINTA Y DOS MILLONES DE PESOS MCTE ($32.000.000.00), pactados como CLAUSULA PENAL, conforme a la cláusula SEXTA del contrato de promesa de compraventa. TERCERA: Que se condene a la demandada a pagar los frutos civiles, a partir de la fecha 17 de octubre de 2019 en que recibió la suma de los SESENTA MILLONES DE PESOS MCTE, ($60.000.000 estos descritos en el juramento estimatorio hasta la fecha que se cumpla con la obligación del pago total.
CUARTA: Que se condene en costas del proceso a la demandada ”. 2.2. Los hechos que le sirvieron de soporte a tales pretensiones, conforme a la subsanación de la demanda, son: 2.2.1. Que el 17 de octubre de 2019, entre las partes se suscribió en la Notaría 3° del Círculo de Bogotá D.C., un contrato de promesa de compraventa respecto de los siguientes bienes inmuebles: “PARQUEADERO No.3, PARQUEADERO No.4 Y APARTAMENTO 101 de la nomenclatura urbana de la ciudad de Bogotá D.C., CARRERA 12 F # 14-12 SUR, que se encuentran determinados por su área y linderos en la promesa de compraventa y la escritura pública número 2379 del 7 de octubre de 2019 de la notaría 3 del círculo de Bogotá D.C., mediante se constituyó la propiedad horizontal que no existe el EDICIFIO PATY VIVIENDA MULTIFAMILIAR CIUDAD JARDIN SUR., inmuebles identificados con los folios de matrícula inmobiliaria Parqueadero No.3 50S-40771283, Parqueadero No.4 50S40771284 y Apartamento 101 50S-40771285 de la Oficina de registro de instrumentos públicos de Bogotá D.C. zona sur”. 2.2.2.
Que la prometiente vendedora Diana Patricia Santiago Paloma, mediante escritura pública 2379 del 7 de octubre de 2019 2 Rad. N° 11001 3103 018 2021 00155 01 otorgada en la misma notaría, realizó la constitución de propiedad horizontal en dicho predio, cuyo nombre es “EDIFICIO PATTY VIVIENDA MULTIFAMILIAR CIUDAD JARDIN SUR en ocho (8) unidades privadas, Cuatro (4) Apartamentos y (4) Parqueaderos”. 2.2.3.
Que, a la fecha de la presentación de la demanda, de acuerdo con el dictamen pericial aportado, no existe materialmente dicha propiedad horizontal, enajenado algo inexistente; puesto que el documento público fue registrado el 12 de marzo de 2020 ante la oficina de registro de instrumentos públicos -zona sur; esto es, después de 12 días de la fecha estipulada en que la vendedora debería cumplir con la obligación de suscribir la escritura de compraventa. 2.2.4.
Que las partes acordaron como precio de la negociación, según la cláusula segunda, la suma de $320’000.000 que la prometiente compradora se obligó a pagar así: “1) SESENTA MILLONES DE PESOS MCTE ($60.000.000) el día 17 de octubre de 2019 y que fue recibido a entera satisfacción por la promitente vendedora. 2)-. SESENTA MILLONES DE PESOS CMTE ($60.000.00), el día 17 de noviembre de 2019; 3)- DOSCIENTOS MILLONES DE PESOS MCTE ($200.000.000), que la promitente compradora pagará a la promitente vendedora en tres (3) meses calendario posteriores a la fecha de registro de la escritura del régimen propiedad horizontal ante la oficina de registro de instrumentos públicos de Bogotá zona sur”. 2.2.5.
Las partes habían acordado que la firma de la escritura pública se perfeccionaría el 28 de febrero de 2020 a las 10 a.m., en la Notaría 3° del Círculo de Bogotá D.C., fecha para la cual sólo compareció la demandante, según acta de testimonio especial de comparecencia número 001. 2.2.6. Que, como cláusula penal, se acordó en el evento de incumplimiento el 10% del valor acordado en el contrato, lo que equivale a $32’00.000 de pesos. 3 Rad.
N° 11001 3103 018 2021 00155 01 2.2.7. Que la demandada no cumplió con la firma de la escritura en la fecha establecida. 2.2.8. Que la actora ha tratado de comunicarse con la prometiente vendedora, con resultado infructuoso; tampoco se ha llegado a un acuerdo para resolver el contrato de promesa, por lo que solicita se le vuelva el dinero con sus respectivos intereses.
3. ACONTECER PROCESAL Mediante auto calendado el 16 de septiembre de 20212, se dispuso la admisión de la demanda, ordenándose el traslado de ésta a la demandada por el término de ley. Notificada dicha decisión, la señora Diana Patricia Garzón Marroquín3 contestó oportunamente la demanda. Para el efecto, se opuso a las pretensiones de la acción, planteando como mecanismo de defensa las excepciones de mérito que denominó: “INCOMPETENCIA DEL SEÑOR JUEZ DIECIOCHO DEL CIRCUITO PARA DECLARAR RESUELTO UN CONTRATO INVALIDO Y NULO;
AUSENCIA DE LEGITIMACIÓN EN LA CAUSA ACTIVA; FALTA DE LEGITIMACIÓN EN LA CAUSA PASIVA; CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA SIN EL CUMPLIMIENTO DE LOS REQUISITOS LEGALES, e; IMPROCEDENCIA DE LAS PRETENSIONES SEGUNDA Y TERCERA POR ILEGALES. Art. 1600 DEL CODIGO CIVIL. No se puede pedir a la vez indemnización y sanción.”.
4. SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA A través de auto de 17 de octubre de 20234, se convocó a las partes a la audiencia prevista en los artículos 372 y 373 del Código General del Proceso, y una vez agotadas las etapas procesales 2 Expediente digital, Cuaderno Principal, Archivo 01, Pdf. 156. Expediente digital, Cuaderno Principal, Archivo 01, Pdf. 309. 4 Ibidem, Cuaderno Principal, Archivo 18. 3 4 Rad.
N° 11001 3103 018 2021 00155 01 pertinentes, se profirió sentencia en audiencia el 14 de mayo de 20245, que resolvió lo siguiente: “PRIMERO: DECLARAR RESUELTO el contrato de promesa de compraventa celebrado entre las partes, sobre los inmuebles parqueadero No3, parqueadero No4 y apartamento 101 ubicados en la nomenclatura urbana hoy carrera 12 No. 14 – 12 sur antes carrera 13 A No. 14 – 12 sur, barrio Ciudad Jardín Sur de la localidad Antonio Nariño de Bogotá. Edificio Patty Vivienda Multifamiliar SEGUNDO: ORDENAR dentro de los tres días hábiles siguientes a la ejecutoria de esta sentencia, a la señora Diana Patricia Santiago Paloma identificada con la cedula de ciudadanía 36.564726 promitente vendedora, aquí demandada, reintegrar a la demandante la suma de $66.000.000 indexados a la fecha de pago TERCERO: NO ORDENAR la restitución del inmueble ni el reconocimiento de los frutos derivados del contrato de arrendamiento, por cuanto actualmente la demandada tramita un proceso judicial con dicha pretensión.
CUARTO: REQUERIR a las partes para que una vez se cumpla lo ordenado en la presente sentencia, se informe a este despacho.
QUINTO: SIN CONDENA EN COSTAS”. La autoridad de primer grado, para llegar a esa conclusión, encontró probados los requisitos para la validez del contrato de promesa de compraventa. Precisando que el último de ellos, relacionado con la fijación del respectivo plazo o condición, fue subsanado a través de un anexo en donde se dejó constancia de que la firma de la escritura pública de la promesa de compraventa sería el 28 de febrero del año 2020 a la hora de las 10:00 a.m., en la Notaría Tercera del Círculo de Bogotá. Reiteró que dicho convenio con tal subsanación cumplió con los requisitos legales, para ocuparse de la causal de resolución incoada por la parte demandante, quien afirma que ella sí honró sus compromisos y que la incumplida es la demandada, aportando la constancia de 5 Ib., Cuaderno Principal, Archivos 22-24. 5 Rad.
N° 11001 3103 018 2021 00155 01 comparecencia a la Notaría citada denominada “acta de testimonio especial… número 01”. En consecuencia, procedió a revisar si la demandante acató sus obligaciones conforme a la cláusula segunda y el “OTRO SÍ” obrante a folio 151 que se aportó con posterioridad a la radicación de la demanda, y concluyó, según lo confesado en los interrogatorios de parte, que la convocante solo ha entregado $60’000.000 de pesos y la convocada recibió esa suma; luego entonces, no honró el segundo pago de $60’000.000 que debía ser cancelado el 17 de noviembre de 2019; razón por la cual no fue contratante cumplida.
Agregó que lo alegado por la parte actora, referente al registro de la propiedad horizontal, como justificación al no pago de la suma mencionada, no es de recibo, porque tal acto sí se realizó, según la anotación 19 de la matrícula inmobiliaria 50S-304933, mediante Escritura Pública 2379 del 7 de octubre de 2019 en la Notaría Tercera, con base en lo cual se abrieron los folios 40771281, 40771282 y 40771285.
Destacó que fue primero en el tiempo el pago de los $60’000.000, como requisito preliminar al otorgamiento de la escritura y por ser previo no se podía escudar en él y, si bien, afirmó que tenía o que tiene los recursos depositados en un CDT, no justifica o permite interpretarse que cumplió sus obligaciones, pues dicha suma no ha salido de su dominio.
Arguyó que no le asiste legitimación a la demandante para pedir la resolución del contrato basada en las razones que planteó, dado el incumplimiento recíproco y simultáneo, que permite la aplicación del precedente jurisprudencial de resolución de contrato sin indemnización de perjuicios (C.S.J., sentencia SC1662 de 2019); por lo que no accedió al reconocimiento del pago de la cláusula penal, solamente a la resolución del contrato y la devolución de los dineros pagados, 6 Rad.
N° 11001 3103 018 2021 00155 01 descartando la figura del mutuo disenso tácito, por el mutuo incumplimiento. Por otro lado, sobre el reconocimiento de los valores equivalentes a los cánones de arrendamiento y restitución del bien, se abstuvo de hacer pronunciamiento al respecto, en primer lugar, porque no fue solicitado en la contestación de la demanda y, en segundo término, porque ya es de conocimiento del Juzgado 18 de Pequeñas Causas y Competencia Múltiple de esta Ciudad, bajo el radicado 018 2022 00447.
Finalmente, y atendiendo a lo antes analizado, esto es, los incumplimientos mutuos, descartó la falta de legitimación por pasiva.
5. RECURSO DE APELACIÓN Inconforme con lo resuelto, la demandada interpuso recurso de apelación6, basando su inconformidad, palabras más palabras menos, en una presunta nulidad de la promesa de compraventa, con motivo en los siguientes reparos: “I LA SENTENCIA APELADA CONTIENE UNA VALORACIÓN EXAGERADA E ILEGAL DEL DOCUMENTO PRESENTADO COMO PROMESA DE COMPRAVENTA POR LA PARTE ACTORA PORQUE NO REUNE NINGUNO DE LOS REQUISITOS DEL ARTÍCULO 1611 DEL CODIGO CIVIL”.
Porque el objeto de dicho convenio no existía ni existe; además, es producto del “Fraude tramado por Blanca Nirza Garzón y su arquitecto y lo llevaron a la Notaría pero no dejaron que Diana Patricia Santiago Paloma lo leyera antes de firmarlo, sino que le exigieron que lo firmara por ser fiel a lo acordado verbalmente ” y no se han adelantado los trámites para obtener “Licencia de Construcción para un Edificio PATTY de propiedad horizontal”; en consecuencia, no contiene ninguno de los requisitos del artículo 1611 del C.C., carece de la validez jurídica que ilegalmente le asignó la a quo, puesto que no refiere planos, garajes 3 y 6 Expediente digital, Cuaderno Principal, Archivos 25-26 y Cuaderno Tribunal, Archivo 06. 7 Rad.
N° 11001 3103 018 2021 00155 01 4, ni apartamento 101, puesto que el verdadero objeto prometido en venta es un apartamento arrendado. “II - LAS MOTIVACIONES DE LA SENTENCIA APELADA NO SE LIMITAN FIEL y ESTRICTAMENTE AL EXAMENTE CRITICO DE LAS PRUEBAS RECAUDADAS y VIOLA EL MANDATO DEL ART. 280 DEL CG.P. COCORDANTE CON LO DISPUESTO EN EL ARTICULO 7 DEL CGP”.
Porque la valoración dada al testimonio rendido por el perito Alberto Echeverry Marulanda es injusta y errónea; tampoco se calificó ni valoró estrictamente el de Héctor Chaparro Cárdenas y Daniela Estephania Cruz Santiago, ni la conducta temeraria asumida por la demandante. Por otro lado, la Juez de primer grado erró en la valoración que efectuó al “OTRO SÍ de fecha 17 de octubre de 2017 (sic) en el que se fija que la fecha para la firma de la Escritura de transferencia ”, documento que, en su sentir, se contradice con el contrato de promesa, cuyo objeto no existía, ya que no contiene la fecha ni la Notaría escogida para el otorgamiento de la escritura de transferencia de dominio.
“III - EN LA SENTENCIA APELADA NO SE RESOLVIERON LAS EXCEPCIONES DE MERITO, NI SE RESOLVIÓ LA TACHA PROPUESTA POR EL ABOGADO DE LA PARTE DEMANDANTE CONTRA EL TESTIMONIO RENDIDO POR DANIELA ESTEPHANIA CRUZ SANTIAGO, PEDIDA POR LA DEMANDADA”. “IV _ - INCOMPETENCIA DE LA SEÑORA JUEZ DIECIOCHO CIVIL DEL CIRCUITO DE BOGOTÁ PARA CONTITUIR DERECHO Y EXTINGUIR OBLIGACIONES QUE UN DOCUMENTO NO LOS CONTIENE.
ADEMÁS, NO DEBIÓ CONCEDER APELACION EN EL EFECTO DEVOLUTIVO, POR AFECTAR LOS DERECHOS DE LA PARTE DEMANDADA. QUIEN PRIMERO INCUMPLLIÓ CON EL PAGO DE LAS SEGUNDAS ARRAS”. Porque la Juzgadora no podía asignarle a la “PROMESA DE COMPRAVENTA” virtudes, capacidades y causa que no contiene, por ser 8 Rad. N° 11001 3103 018 2021 00155 01 nula ante la omisión de los requisitos de los artículos 1611, 1501 y 1502 del C.C., por inexistencia del objeto, acto o contrato.
6. PARA RESOLVER SE CONSIDERA 6.1. Competencia La Colegiatura es competente para desatar la apelación al tenor del numeral 1° del artículo 31 del Código General del Proceso, y lo hará bajo los lineamientos contemplados en el artículo 280 Ibidem. Además, se encuentran satisfechos los presupuestos procesales y no se verifica ninguna irregularidad que pueda invalidar lo actuado.
Como quiera que la sentencia fue apelada únicamente por la parte demandada, la Sala encuentra limitada su competencia a dichos reparos señalados por éste en primera instancia y sustentados ante esta Sede, conforme lo señalado en el artículo 328 del Código General del Proceso7, en concordancia con los arts. 320 y 327 ejúsdem. 6.2. Problema jurídico Se circunscribe a determinar si las censuras formuladas oportunamente por la señora Diana Patricia Santiago Paloma tienen respaldo legal, jurisprudencial y probatorio para derrumbar el fallo apelado o si, por el contrario, debe confirmarse aquél, por ajustarse a esos lineamientos. 6.3.
Marco conceptual Como en el presente asunto se reclama la resolución de una promesa de compraventa, debemos recordar que son requisitos indispensables para la viabilidad de este tipo de acción, de acuerdo con “El juez de segunda instancia deberá pronunciarse solamente sobre los argumentos expuestos por el apelante, sin perjuicio de las decisiones que deba adoptar de oficio, en los casos previstos por la ley”. 7 9 Rad.
N° 11001 3103 018 2021 00155 01 el artículo 1546 del Código Civil y la jurisprudencia: «a) La existencia de un contrato bilateral válido; b) El incumplimiento del demandado total o parcial, de sus obligaciones generadas en el pacto, porque en eso consiste la realización de la condición tácita; y, c) Que el demandante a su vez, haya cumplido los deberes que le impone la convención, o que al menos se haya allanado a cumplirlos en la forma y tiempo debidos » (CSJ, Sentencia del 16 de mayo de 2002.
M.P. Jorge Santos Ballesteros. Exp. 6877 ). 6.4. Caso concreto En el presente asunto sometido a la decisión jurisdiccional, la parte demandante en su acto introductorio de la demanda reclama la declaración de resolución judicial del contrato por incumplimiento de las obligaciones de la demandada. Bajo esa óptica, la Sala abordará el tema de la clase de contrato celebrado entre las partes, así como sus requisitos para determinar en primer lugar su validez y en segundo lugar la clase de obligaciones que generó para una y otra parte de la litis.
Del texto del documento adosado con el libelo, se deduce que se trata de una promesa de compraventa debido a que, en él, la demandada Diana Patricia Santiago Paloma promete vender a la demandante Blanca Nirsa Garzón Marroquín y esta a su vez promete comprar a aquella, dos (2) garajes y un apartamento dentro del Edificio Paty de vivienda multifamiliar Ciudad Jardín del Sur, ubicados en la carrera 12F N.° 14-12 Sur, Barrio Ciudad Jardín de Bogotá. Bajo ese contexto, se pasará con el estudio de los requisitos del convenio citado, con miras a resolver los reparos efectuados por la demandada, todos relacionados con su nulidad ante la omisión de los requisitos de los artículos 1611, 1501 y 1502 del C.C., por inexistencia del objeto, acto o contrato. 10 Rad.
N° 11001 3103 018 2021 00155 01 En consecuencia, es menester tener en cuenta que está regulado en forma disímil, en material civil (artículo 1611 del C.C.) y en mercantil (canon 861 del C.Co.), aunque en esencia deban contemplar los mismos requisitos que regla la primera norma en mención, tal como lo ha recopilado la jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia8-9.
De allí que deben concurrir en los contratos de promesa de compraventa la capacidad negocial o dispositiva en las partes, consentimiento exento de vicios, licitud y determinación en el objeto, así como en la causa, según el precepto 1502 del Código Civil. Para la existencia de este contrato, deben reunirse los requisitos dispuestos en el artículo 1611 del Estatuto Sustantivo Civil, esto es: i) Que conste por escrito; ii) Que no se refiera a aquellos contratos que la ley declara como ineficaces por faltar los requisitos para obligarse (artículo 1502 del C.C.); iii) Que contenga un plazo o condición para su cumplimiento, y; iv) Que se determinen las partes obligadas, se describa el bien objeto de promesa y se indiquen el precio y la forma de pago, de tal forma que solo falten las formalidades legales para su perfeccionamiento, esta últimas específicas para el caso por haberse prometido una compraventa de inmueble, punto sobre el cual ha sido pacifica la jurisprudencia del órgano de cierre de la especialidad10-11-12.
Esos presupuestos esenciales concurren en este caso. Veamos: i) La promesa de fecha 17 de octubre de 2019 consta por escrito; de ello da cuenta los documentos aportados con la demanda a Pdf. 4 a 14, Archivo 01 del Cuaderno Principal. ii) El contrato de promesa es eficaz, ya que los contratantes tenían capacidad legal para actuar, no hay vicios del consentimiento, tampoco 8 CSJ, Civil.
Sentencia del 14-07-1998, MP: José Fernando Ramírez Gómez, expediente No.4724. CSJ, Civil. Sentencia del 12-09-2000, MP: José Fernando Ramírez Gómez, expediente No.5397. CSJ, Civil. Sentencia del 09-12-1999, ob. cit. 11 CSJ, Civil. Sentencia del 14-12-2010, MP: Arturo Solarte Rodríguez, expediente No.2002-08463-01. 12 CSJ, Civil. Sentencia SC4420-2014, MP: Luis Armando Tolosa Villabona 9 10 11 Rad.
N° 11001 3103 018 2021 00155 01 objeto y la causa son ilícitos, o por lo menos en el plenario no se acreditó lo contrario. iii) Si bien en la promesa no se fijó un plazo, este requisito se suplió con el “OTRO SI” que firmaron las partes, en donde se dejó constancia de que la escritura pública de la promesa de compraventa se firmaría el día 28 de febrero de 2020 a la hora de las 10:00 a.m., en la Notaría 3° del Círculo de esta Ciudad. iv) El contrato prometido se determinó de tal suerte que, para perfeccionarse, solo faltaba la tradición de los bienes, ya que se identificaron de manera concreta los inmuebles y el precio, conforme al siguiente pantallazo: 12 Rad.
N° 11001 3103 018 2021 00155 01 13 Rad. N° 11001 3103 018 2021 00155 01 Se concluye entonces que el negocio jurídico del que se reclama la resolución es apto jurídicamente para generar las obligaciones que se reclaman por vía judicial. En consecuencia, contrario a lo afirmado por la apelante, no se observa que la promesa esté viciada de nulidad, pues con el instrumento denominado “OTRO SÍ”, se reunió la formalidad legal prevista para el reconocimiento de la existencia y validez del mentado negocio preparatorio, teniendo en cuenta que en aquél se mencionó la época de perfeccionamiento del negocio prometido, como pasa a verse: En virtud de lo dicho, al rompe se advierte que con lo anterior se zanjó el plazo o condición que fijará la fecha de celebración del negocio prometido, habida cuenta que se especificó un día cierto y determinado, con lo que se cumplen a plenitud las formalidades establecidas para que la promesa que se proyectó celebrar adquiriera eficacia civil.
A ello se suma que las partes en las declaraciones de parte no desconocen dichos documentos, tan es así que la señora Blanca Nirsa Garzón Marroquín (demandante), en la audiencia inicial de que trata el artículo 372 del Código General del Proceso13, a minuto 17:00 y s.s., 13 Expediente digital, Cuaderno Principal, Archivo 22. 14 Rad. N° 11001 3103 018 2021 00155 01 puso en conocimiento las obligaciones a las que se comprometió de pagar $320’000.000, de los cuales abonó un total de $60’000.000 en efectivo a octubre de 2019, para la fecha en que se firmó el contrato (minuto 20:43).
Por su parte, la demandada Diana Patricia Santiago Paloma, en su declaración, narró cómo empezó la negociación (minuto 48:20), que fue en el año 2019 para la compra del apartamento (minuto 50:36 y s.s.), manifestando que “en total recibimos $60.000.000” que les dieron como arras del negocio de lo que se había pactado. Más adelante, a minuto 53:54, afirmó que “SÍ” se trabaja de una casa que decidieron dividir y sacar dos apartamentos, para adelantar lo de la propiedad horizontal, puesto que ya iban decididos ella y su esposo a “plantear el negocio exacto”.
Añadió que el registro de la propiedad se logró en el 2020. Finalmente, señaló que no asistió a la notaría porque la demandada incumplió en el segundo pago que tenía que realizar de acuerdo a lo convenido verbalmente el 17 de noviembre (minuto 57:43). Así las cosas, para la Sala es claro que las partes aceptaron el negocio y dieron su consentimiento cuando lo firmaron, pues en principio su intención era la de vender y comprar los inmuebles que se describieron en la promesa y su anexo “OTRO SÍ”, una vez concretadas las pautas que allí se estipularon; sin que sea de recibo para esta Corporación la falta de validez que se argumenta con la apelación, dado que el objeto y el precio como elementos básicos en este tipo de convenios se encuentran presentes; además, no fueron desconocidos ni controvertidos en la forma prevista en el ordenamiento procesal, y por tanto, no cabía anular el contrato materia del proceso.
En consecuencia, bien hizo la juzgadora en declarar según precedente jurisprudencial (SC3666-2021 más reciente)14, la existencia del incumplimiento recíproco y simultáneo del negocio jurídico, que dio 14 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, Sentencia de 25 de agosto de 2021, Radicación n.° 66001-3103-003-2012-00061-01, MP. Álvaro Fernando García Restrepo. 15 Rad.
N° 11001 3103 018 2021 00155 01 lugar a la resolución contractual sin indemnización de perjuicios; atendiendo que primero en el tiempo estaba el pago de los otros $60’000.000 para el día 17 de noviembre de 2019, sin que ello se efectuara por la demandante, conforme lo reconocieron las partes, y posterior a ello la firma de la escritura pública, a la cual no asistió la demandada, según la constancia de “ACTA DE TESTIMONIO ESPECIAL DE COMPARECENCIA NÚMERO 001”15.
Por otro lado, es de advertirse que, en este caso, no hay elementos de convicción que demuestren una actuación maliciosa o malintencionada de la demandante, como lo afirma la parte recurrente; máxime que debe recordarse que la buena fe se presume, en virtud de lo establecido en el artículo 83 de la Constitución Política, y la mala fe debe probarse; por tanto, se colige que su reparo carece de fundamento alguno. Tampoco se debe decir mayor cosa en relación con el testimonio del perito Alberto Echeverry Marulanda, Héctor Chaparro Cárdenas y Daniela Estephania Cruz Santiago, puesto que el primero de éstos, baso su experticia en el avaluó comercial del inmueble; el segundo16, esposo de la demandante, informó sobre la negociación y la descripción de la casa donde viven con la demandante en donde llevan viviendo 9 años, siendo su declaración contradictoria en varios aspectos como el conocimiento total del inmueble, sus áreas y linderos, y; la última17, manifestó haber estado presente al momento que las partes realizaron la conversación en donde escuchó que el valor del negocio era por $320’000.000 “De los cuales iban a pagar en primera instancia como arras $60’000.000, posteriormente luego de 30 días era otros $60’000.000 y ya pues el saldo a los 3 cuatro meses posteriores para pues ya dar por hecho como la compra por medio de los papeles que serías las escrituras… y que con el pago del saldo de la deuda, que de ahí en adelante, … quedaría saldado lo del tema 15 Expediente digital, Cuaderno Principal, Archivo 01, Pdf. 93.
Expediente digital, Cuaderno Principal, Archivo 22 (minuto 2:32 y s.s.). 17 Expediente digital, Cuaderno Principal, Archivo 22 (minuto 2:49:52). 16 16 Rad. N° 11001 3103 018 2021 00155 01 de los arriendos”, sin conocer la totalidad del inmueble, ya que solo ingresó al primer piso. Se dice lo anterior, dado que, como lo hizo saber la Juez de primera instancia, lo relacionado con el negocio se encontraba suficientemente acreditado en la fijación del litigio; es por ello que sus declaraciones en nada infieren en la resolución del caso.
Ahora, más allá de quien redactó el contrato en cuestión y su “OTRO SÍ”, lo cierto es que esos documentos no fueron desconocidos ni tachados de falso por la censora, por tanto, se entiende que se aprobaron expresamente tras verificarse firmados por los intervinientes en señal de aceptación. Así las cosas, queda establecida la procedencia, en este caso de la resolución de la promesa de compraventa suscrita entre las partes, porque se trata de un contrato bilateral que se ha incumplido por ambos extremos; es tan así que, la propia actora reconoció que no hizo el segundo pago de $60’000.000 de pesos antes de suscribirse la escritura pública de compraventa el 17 de noviembre de 2019, y la pasiva no acudió a la Notaría en la fecha prevista (28 de febrero de 2020 a la hora de las 10:00 a.m., en la Notaría 3° del Círculo de esta Ciudad), según sus dichos.
Corolario, las disertaciones del extremo apelante no lograron rebatir lo decidido por la a quo, quien analizó en debida forma las pruebas recaudadas y aplicó las normas idóneas para desatar la discusión propuesta; por consiguiente, se confirmará la sentencia de primera instancia y se impondrá condena en costas de esta instancia a la demandada.
Por último, se ordenará devolver las diligencias a la dependencia de origen, por secretaría de la Sala. En mérito de lo expuesto, la Sala Tercera de Decisión Civil del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá D.C., administrando 17 Rad. N° 11001 3103 018 2021 00155 01 Justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley, 7.
RESUELVE
PRIMERO: CONFIRMAR la sentencia proferida en audiencia el 14 de mayo de 2024, por la Juez 18 Civil del Circuito de Bogotá D.C., de conformidad con las razones expuestas en la parte considerativa de esta providencia.
SEGUNDO: CONDENAR en costas de esta instancia a la parte apelante. La Magistrada Ponente fija las agencias en derecho en la suma de un millón de pesos moneda corriente ($1’000.000.00).
TERCERO: DEVOLVER el proceso al juzgado de origen, una vez en firme este fallo, por Secretaría de la Sala Civil de esta Corporación.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE, MARTHA ISABEL GARCÍA SERRANO (11001 3103 018 2021 00155 01) JORGE EDUARDO FERREIRA VARGAS (11001 3103 018 2021 00155 01) RUTH ELENA GALVIS VERGARA (11001 3103 018 2021 00155 01) Firmado Por: Martha Isabel Garcia Serrano Magistrada Sala 021 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Jorge Eduardo Ferreira Vargas 18 Rad.
N° 11001 3103 018 2021 00155 01 Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Dirección Ejecutiva De Administración Judicial Funcionario Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Ruth Elena Galvis Vergara Magistrada Sala Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: b50ac5a36fa91f2dbcd42ed687b415b534c19e6d0bfe41992faffe2f5175183a Documento generado en 28/04/2025 02:27:38 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica 19