REPÚBLICA DE COLOMBIA TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL SALA SEXTA DE DECISIÓN CIVIL ADRIANA SAAVEDRA LOZADA Magistrada Ponente Bogotá D.C, seis (6) de diciembre de dos mil veinticuatro (Discutido y aprobado en sala del 4-12-2024) Se decide el recurso de apelación interpuesto por los demandantes Inversiones C.A. y Cia. en C.S., Carlos Alfonso Huertas León, Adriana de los Ángeles Garzón Acero y Carlos Alfonso Huertas Garzón, contra la sentencia de fecha 15 de septiembre de 2023, proferida por el Juez Treinta y Dos (32) Civil del Circuito de Bogotá D.C., mediante la cual se negaron las súplicas de la demanda.
I.
ANTECEDENTES 1.- La demanda Por medio de apoderado judicial, la sociedad Inversiones C.A. y Cia. en C.S., así como los señores Carlos Alfonso Huertas León, Adriana de los Ángeles Garzón Acero y Carlos Alfonso Huertas Garzón, demandaron de la jurisdicción1 que se declarara a la Inmobiliaria Archivos digitales No. 01DemandaAnexos y 06SubsanaDemanda del cuaderno C01CuadernoPrincipalCERRADO 1 Verbal No. 110013103032-2020-00241-01 Inversiones C.A. y Cia. En C.S. y Otros contra Inmobiliaria Bogotá S.A.S. y Otro Confirma Bogotá S.A.S., el Edificio Santa Ana Propiedad Horizontal y la sociedad Chaparro Plaza y Cia. Limitada, solidaria y civilmente responsables, la primera en la modalidad contractual y las dos restantes por vía extracontractual, por los perjuicios que les causó el incumplimiento del contrato de arrendamiento celebrado “debido a que presenta vicios ocultos el Local Comercial dado en arrendamiento”.
Como consecuencia de la anterior declaración, solicitaron que se condenara a los demandados a pagar, las sumas de $21.062.161, $6.797.664, $81.151.088 y $52.381.881, por concepto de daño emergente consolidado, daño emergente futuro, lucro cesante consolidado y lucro cesante futuro, con inclusión de los intereses de mora “a la tasa máxima autorizada, sobre las anteriores pretensiones, desde la fecha de notificación del auto admisorio de esta demanda hasta que se verifique el pago total de la obligación, capitalizándose aquellos intereses de mora que se deban por más de un (1) año desde su vencimiento de conformidad con el artículo 886 del Código de Comercio”; así como las costas del proceso. 1.1.- Sustento fáctico Como fundamento de sus pretensiones narraron, que entre la sociedad Inmobiliaria Bogotá S.A.S. -en calidad de arrendadora- y la sociedad Inversiones C.A. y Cia. S. en C.S., así como los señores Carlos Huertas León, Adriana de los Ángeles Garzón Acero y Carlos Alfonso Huertas Garzón -la primera en calidad de arrendataria y los tres últimos como deudores solidarios-, se celebró el 1 de noviembre de 2018, contrato de arrendamiento del inmueble ubicado en la carrera 11 número 92-36 de esta ciudad.
Verbal No. 110013103032-2020-00241-01 Inversiones C.A. y Cia. En C.S. y Otros contra Inmobiliaria Bogotá S.A.S. y Otro Confirma Sostuvieron que, ese momento, notificaron a la arrendadora, la administración del Edificio Santa Ana Propiedad Horizontal y a la propietaria, la existencia de vicios ocultos pues el bien presentaba graves goteras en su cubierta y graves daños materiales.
Manifestaron que, los demandados enviaron a una persona para que realizara unos arreglos en la cubierta, pero “esos arreglos fueron infructuosos, ya que se presentaban de nuevo las lluvias y volvía a filtrarse el agua por la cubierta del Local Comercial”, causando daño a las maquinas, los electrodomésticos y los productos que no podían ser expendidos al público, mientras que, los clientes que se encontraban al interior del local “tenían que desalojar el mismo, ya que se inundaba, y les caía agua desde el techo”.
Aseveraron que, se les causaron múltiples perjuicios, comoquiera que no pudieron ejercer en debida forma el uso y goce del inmueble arrendado. Además a la fecha de radicación del libelo judicial, los demandados no han llevado a cabo las reparaciones requeridas y si bien, ellos solicitaron que se les exonerara del pago de los cánones de arrendamiento causados desde “el mes de marzo hasta que la situación especial por la que atravesamos por la pandemia, (…) hizo caso omiso a dicha petición”. 2.
La oposición Verbal No. 110013103032-2020-00241-01 Inversiones C.A. y Cia. En C.S. y Otros contra Inmobiliaria Bogotá S.A.S. y Otro Confirma 2.1.- Superados los motivos que dieron lugar a la inadmisión de la demanda2, se profirió el auto del 22 de octubre de 2020, que aceptó el libelo, ordenando la notificación de los demandados3. 2.2.- El apoderado judicial de la sociedad Inmobiliaria Bogotá S.A.S., dio contestación a la demanda, oponiéndose a las pretensiones, formuló como excepciones4 las que denominó “no haber agotado el requisito de procedibilidad alegando el pretender medidas cautelares en el presente proceso declarativo”, en el entendido, que era forzoso que se hubiere agotado conciliación prejudicial y, si bien, esa falencia fue alegada vía recurso de reposición contra el auto admisorio de la demanda, “de ser declarado favorablemente el recurso, la parte demandante va a conocer de primera mano, nuestras herramientas técnicas, probatorias y jurídicas de defensa, dejándonos en desigualdad procesal ante una evidente y nueva acción similar a la aquí presentada, asunto que respetuosamente rogamos a su Señoría valore al momento de tomar su decisión”.
“Inexistencia de la causa invocada, por agenda oculta”, bajo la premisa, que esta causa en realidad pretendía ocultar el hecho que la señora Adriana de los Ángeles Garzón deseaba entregar el establecimiento de comercio arrendado porque no contaba con los recursos para sufragar los cánones pactados, tal como lo informó, vía correo electrónico el 31 de marzo de 2020, oportunidad en que, ninguna mención hizo respecto a la supuesta existencia de vicios ocultos.
Archivos digitales No. 04InadmiteDemanda del cuaderno C01CuadernoPrincipalCERRADO 3 Archivos digitales No. 19AdmiteDemanda del cuaderno C01CuadernoPrincipalCERRADO 4 Archivos digitales No. 49ContestacionDemandaProcesoNo.2020-00241 del cuaderno C01CuadernoPrincipalCERRADO 2 Verbal No. 110013103032-2020-00241-01 Inversiones C.A. y Cia. En C.S. y Otros contra Inmobiliaria Bogotá S.A.S. y Otro Confirma “Dictamen pericial sospechoso”, comoquiera que, la experticia arrimada al proceso, se elaboró sin siquiera visitar el bien objeto del litigio, lo que dejaba entrever una inexactitud o falsedad “bien sea del avaluador o de los demandantes, con lo cual esta valoración carece de fuerza suficiente para ser tenida en cuenta por parte de su Señoría”.
“La demanda corresponde a una acción equivocada”, refiriendo que, el motivo de la terminación de la relación contractual no fue otro que la imposibilidad de cumplir con la obligación de pago del canon de arrendamiento, siendo la acción idónea, ante esa eventualidad, la normada en el artículo 868 del Código de Comercio, que permite se revise el contrato por circunstancias extraordinarias. 2.3.
A su turno, el mandatario judicial del Edificio Santa Ana Propiedad Horizontal, contestó la demanda y se opuso a las pretensiones, formulando las excepciones5, que nominó “falta de legitimación en la causa para reclamar a mí representada el cumplimiento de los pactos contractuales”, habida cuenta, que esa unidad residencial no fue parte del contrato de arrendamiento, mientras que “la demandante decidió de manera unilateral devolver el inmueble y además no es parte de dicho contrato de arrendamiento”.
Aunado a lo anterior, que, ese convenio fue suscrito únicamente entre la Inmobiliaria Bogotá S.A.S. y la sociedad Inversiones C.A. y Cia. S. En C.S., sin que los otros demandantes Carlos Alfonso Huertas León, Adriana de los Ángeles Garzón Acero y Carlos Alfonso Huertas León, fungieren como tenedores o arrendatarios del bien, únicamente son responsables solidarios del pago del canon pactado.
Archivos digitales No. 121ContestacionDemandaEdificioSantaAna C03CuadernoPrincipalTomo2 5 del Verbal No. 110013103032-2020-00241-01 Inversiones C.A. y Cia. En C.S. y Otros contra Inmobiliaria Bogotá S.A.S. y Otro Confirma cuaderno “Inexistencia de contrato entre el demandante y mí representada”, por cuanto, al no otorgar consentimiento alguno para la celebración de ese convenio, al tenor de lo normado en el artículo 864 del Código de Comercio, no existió “contrato (…) que vincule a mí representada y, por ende, se debe despachar desfavorablemente esta pretensión”.
“La demandante no está legitimada para reclamar los supuestos daños ocurridos”, porque no “es la propietaria del inmueble y en consecuencia no podrá obtener sentencia en su favor sobre la totalidad de lo reclamado”; que, esa condición la ostenta la sociedad Chaparro Plaza y Cia. Limitada, quien eventualmente podría reclamar los daños presuntamente causados al inmueble de su propiedad; además, que, por virtud de lo estipulado en el artículo 3º de la ley 675 de 2001, “los techos o losas que sirven de cubiertas a cualquier nivel son bienes comunes esenciales y por lo tanto, pertenecientes en proindiviso a todos los propietarios de bienes privados y no a la demandante”.
“Mala fe y desconocimiento de los actos propios por parte del demandante”, toda vez, que lo reclamado esta permeado por actos de esa connotación, pues la prueba documental arrimada da cuenta que los demandantes conocían el estado del inmueble al momento en que decidieron arrendarlo, incluso, se pudo evidenciar que se comprometieron a ejecutar las reparaciones de rigor, las cuales, según parece, no quedaron finiquitadas a plenitud y, por ello, se suscitó el perjuicio reprochado.
“No cumplimiento de los presupuestos de responsabilidad civil extracontractual”, estos son, la culpa, el daño y el nexo de causalidad; frente a lo primero, esbozó que eran inexistentes los vicios ocultos del inmueble arrendado, iterese, porque la arrendataria conocía de los problemas de humedad que se presentaban en el bien; en punto al Verbal No. 110013103032-2020-00241-01 Inversiones C.A. y Cia. En C.S. y Otros contra Inmobiliaria Bogotá S.A.S. y Otro Confirma daño, indicó que no estaba acreditado, carecía de certeza, no era directo, ni tendría génesis en un hecho culposo atribuible a ninguno de los demandados; mientras que, en relación con el último elemento, precisó “que no existe causalidad entre los daños reclamados por la demandante y la conducta que erróneamente se le pretende imputar a mi representada, y esto hace que no se cumpla este requisito para que salgan avante las pretensiones de la demandante”.
“Culpa exclusiva de la demandante”, comoquiera que “desde el momento en que tomó el inmueble arrendado, ella conocía de los problemas de humedad y goteras que parece tenía el inmueble, y con todo ello, de manera autónoma y libre decidió arrendarlo. Entonces, esta circunstancia es la que de alguna manera dan causa a los supuestos daños ocasionados por ella misma, pues a su cuenta y riesgo alquila un inmueble con estos aspectos prexistentes”.
“Hecho de un tercero”, ya que la obligación de mantener en óptimo estado el inmueble entregado en arrendamiento, recaía sobre el arrendador, “En consecuencia, el hecho y la obligación imputable es de un tercero y no de mi representada”. “Graduación judicial de las sumas pretendidas y enriquecimiento sin justa causa”, en la medida que, el artículo 831 del Código de Comercio prevé que nadie puede enriquecerse sin justa causa a expensa de otro, circunstancia que se estructuró en esta litis, pues “(i) no existe daño;
(ii) el daño no guarda relación de causalidad con el presunto incumplimiento; (iii) los perjuicios no tienen carácter cierto y directo, es claro que la indemnización reclamada por el demandante constituye un enriquecimiento sin causa, el cual está proscrito por el ordenamiento jurídico colombiano”. Verbal No. 110013103032-2020-00241-01 Inversiones C.A. y Cia. En C.S. y Otros contra Inmobiliaria Bogotá S.A.S. y Otro Confirma “Genérica”, para que se declarare cualquier otra excepción probada dentro del proceso. 2.4.
Por último, el apoderado judicial de la sociedad Chaparro Plazas y Cia. Limitada, procedió a contestar el libelo judicial, esbozando oposición a sus pretensiones y formuló las excepciones6 tituladas “falta de legitimación por activa”, en tanto que, en este asunto, la responsabilidad contractual solo podía reclamarse por la sociedad Inversiones C.A. y Cia. En C.S., quien “teóricamente sufrió el daño (…) es decir, que en principio y salvo que los otros (…) demandantes prueben la realización de un daño por parte de mí representado a ellos, estos no estarían legitimados para ejercitar la acción de responsabilidad contractual, (…) ningún daño y perjuicio han sufrido hasta el momento.
“Falta de legitimación en la causa por pasiva”, por cuanto, su representada no fue parte en el contrato de arrendamiento celebrado entre “la aquí demandante” y la Inmobiliaria Bogotá S.A.S., por ende, no le asistía responsabilidad alguna frente a los perjuicios alegados en la demanda, pues “(…) se originan en una responsabilidad contractual”; además, que ni en el marco de la responsabilidad extracontractual le asistiría cargo alguno porque no se probó la incursión por su parte en conducta “generadora de un daño extracontractual”.
“Ausencia de daño indemnizable”, comoquiera que el daño reclamado en esta vía jurisdiccional no era cierto, personal o lícito, sino meramente hipotético o eventual; además, que, aunque se reclamaba un daño emergente no se estableció en que consistió el daño, aconteciendo igual con el lucro cesante, el que se cuantificó en el Archivos digitales No. 122ContestacionDemandaChaparroPlazas C03CuadernoPrincipalTomo2 6 del Verbal No. 110013103032-2020-00241-01 Inversiones C.A. y Cia. En C.S. y Otros contra Inmobiliaria Bogotá S.A.S. y Otro Confirma cuaderno peritaje “de unos valores que hipotéticamente habría recibido la aquí demandante”.
En realidad, “INVERSIONES C.A. y CIA. EN C.S., hace suposiciones de lo que habría (sic) sido sus ventas en el mercado, pero no establece ningún criterio que permita tener certeza de que (…) esas habrían sido sus ventas de no haberse presentado la supuesta conducta generadora del daño”. “Inexistencia de responsabilidad extracontractual”, en razón a que, Chaparro Plazas y Cía. Limitada, no incurrió en conducta que causare daño alguno a los demandantes.
“Inexistencia de perjuicios”, por cuanto, el monto argüido a titulo de perjuicios no se corresponde a la realidad probatoria, mientras que, no se establecieron las circunstancias de modo, tiempo y lugar en que supuestamente habría ocurrido el daño y como aquél “generó un perjuicio cuantificable. En el peritaje se parte de la base de unos gastos que no están probados y que analizados corresponden a adecuaciones propias realizadas por el arrendatario o en el mejor de los eventos a reparaciones locativas, que en ningún momento pueden ser causa de daño y muchos menos del perjuicio reclamado”.
“Fuerza mayor”, con sustento en que, la arrendataria demandante solicitó el 30 de marzo de 2020, la suspensión del contrato de arrendamiento por el periodo de duración de la pandemia, manifestando que “NO CUENTO CON LOS RECURSOS SUFICIENTES PARA CUBRIR EL PAGO DEL CANON DE ARRENDAMIENTO DEL MES DE ABRIL” y, como la inmobiliaria y la propietaria decidieron aplicar únicamente un descuento del 50% del canon pactado en los meses de abril y mayo, la “demandante comienza a montar una estrategia de incumplimiento del contrato basada en la en la teórica afectación del inmueble por la presencia de goteras, cuando en verdad, la afectación Verbal No. 110013103032-2020-00241-01 Inversiones C.A. y Cia. En C.S. y Otros contra Inmobiliaria Bogotá S.A.S. y Otro Confirma económica era causa de la pandemia.
Así las cosas, es claro que los perjuicios que teóricamente sufrió la aquí demandante lo fueron con ocasión del COVID-19 y no con ocasión de conductas atribuibles a mi representada. (…) tanto en materia de responsabilidad contractual como extracontractual el nexo de causalidad entre el hecho que se le imputa al demandado y el daño alegado por el demandante, se rompe cuando se demuestra la existencia de una causa extraña, la cual puede revestir la forma de una fuerza mayor, un caso fortuito, un hecho exclusivo de tercero o un hecho exclusivo de la víctima”.
“Ausencia de vicios ocultos”, reiterando que, las eventuales goteras en el bien, jamás afectaron su uso y goce, además, como ya dijo antes, los demandantes siempre conocieron las condiciones en que fue entregado el bien, comprometiéndose, a realizar las reparaciones necesarias, al efecto, obra comunicación del 17 de octubre de 2018, en que deprecó autorización para realizar arreglos locativos, como lo serían, cambio de pisos, resanes, arreglado de humedades y techo, cambio de pintura en muro y techos; en tanto que, la inmobiliaria siempre “atendió los requerimientos de reparaciones necesarias que el arrendatario formuló, y el inmueble siempre se mantuvo operacional, es decir, que al (sic) aquí demandante siempre estuvo en condiciones de usar y gozar del mismo”.
“Contrato no cumplido”, habida cuenta, que fue la “aquí demandante” quien incumplió el contrato de arrendamiento del que derivan su reclamación por daños y perjuicios, ciertamente, dejó de pagar los cánones de arrendamiento causados entre abril de 2020 y octubre de 2021; asimismo, no satisfizo las cuotas de administración suscitada desde abril de 2020 y hasta abril de 2021, concepto por el que adeudaba la suma de $10.770.720; tampoco sufragó el servicio de recolección de basuras que llegó a corresponder a $2.430.90 (sic).
Por Verbal No. 110013103032-2020-00241-01 Inversiones C.A. y Cia. En C.S. y Otros contra Inmobiliaria Bogotá S.A.S. y Otro Confirma tanto, pese a que, Inversiones C.A. y Cía. S. En C.S., contaba con la posibilidad de incumplimiento, buscar “estaba la terminación impedida o para la declaración solicitar de cualquier indemnización de perjuicios, pues su propio incumplimiento le impide enervar tal pretensión”.
“Inversiones C.A. y Cía. S. En C.S. no mitigó su propio daño”, porque “desde el principio de la ejecución del contrato de arrendamiento en inmueble presentó goteras que impedían el uso y goce del inmueble. Como lo henos puesto de presente esa circunstancia era de conocimiento de la aquí demandante al momento de celebrarse el contrato de arrendamiento, pero aún en el evento de que no hubiese sido de su conocimiento, la ley establece unos mecanismos para mitigar el daño que incluso pueden llevar a la terminación del contrato con justa causa”.
“No hay lugar al reconocimiento de intereses de mora”, porque no es deudora de los demandantes, circunstancia que impedir reconocerles pago relativo a intereses de mora. “Ausencia de buena fe de la demandante y temeridad”, en el entendido que, su contraparte actuó de mala fe al incoar esta demanda, reclamando “unas sumas de dinero que no corresponden a ningún daño emergente y mucho menos a un lucro cesante.
(…) obra de mala fe la demandante al formular una demanda carente de sustento legal y al no informar al despacho que ella incumplió el contrato de arrendamiento que tenía con Inmobiliaria Bogotá SAS”. “Genérica”, invocando cualquier hecho probado dentro del proceso y que impida la prosperidad de las pretensiones de la demanda. Verbal No. 110013103032-2020-00241-01 Inversiones C.A. y Cia. En C.S. y Otros contra Inmobiliaria Bogotá S.A.S. y Otro Confirma 3.
La sentencia de instancia Cumplido el trámite legal correspondiente, el fallador de primer grado7, declaró probadas las excepciones denominadas “inexistencia de responsabilidad extracontractual”, “inexistencia de perjuicios” y “no cumplimiento de los presupuestos de responsabilidad civil extracontractual”, denegando las pretensiones de la demanda; mientras que, condenó a los demandantes al pago de las costas del proceso, fijando la suma de $4.841.783, como agencias en derecho.
Explicó que, el daño era un presupuesto primordial en todo juicio de responsabilidad civil, siendo, además, necesario establecer cuál era el sujeto de derecho responsable por las consecuencias perjudiciales al patrimonio ajeno; y, que la acción sería contractual si era consecuencia del incumplimiento de un contrato o extracontractual si se producía sin que existiera vínculo alguno, estando autorizada la acumulación de pretensiones propias a uno u otro tipo de responsabilidad.
Enfatizó que, el contrato implicaba la existencia de un acuerdo de voluntades, constituyendo ley para las partes, por lo que, aquella que incurriera en incumplimiento a sus deberes, quedaría expuesta a la resolución y/o el reclamo de cumplimiento de quien sí los acató. Enunció que, si el arrendador se apartaba del deber de entregar la cosa arrendada y/o de mantener su condición de tenencia en favor del arrendatario -asistiéndole el deber de saneamiento frente a cualquier perturbación-, era procedente la solicitud de terminación del negocio Archivos digitales No. 194ActaAudienciaSentencia15Septiembre2023 del cuaderno C03CuadernoPrincipalTomo2 7 Verbal No. 110013103032-2020-00241-01 Inversiones C.A. y Cia. En C.S. y Otros contra Inmobiliaria Bogotá S.A.S. y Otro Confirma jurídico con indemnización de perjuicios o demandar la restitución de la cosa arrendada con petición de pago de intereses moratorios.
Además, que no podía, sin autorización de éste último, modificar la forma de la cosa, ni realizar obras o trabajos que complicaran su goce, pues de generar tal perturbación, estaría obligado a indemnizar todos los perjuicios causados, por ese incumplimiento del contrato de arrendamiento. Precisó que, el arrendatario tenía a su cargo el pago de los cánones pactados y, que, de incurrir en incumplimiento de ese postulado, no procedería ninguna de las acciones antes descritas y que tendría derecho a la terminación del contrato o a su rescisión, si el mal estado de la cosa, le impedía el uso para el cual fue arrendada, independientemente que el arrendador conociere o no ese aspecto al tiempo de su celebración; a la par, que, podía pedir la indemnización del daño emergente y, si el vicio de la cosa tenía causa anterior al contrato, fue de su conocimiento o le resulta previsible al arrendador, se incluiría el lucro cesante.
Indicó que, los demandantes aportaron copia del contrato de arrendamiento suscrito, empero, la pretensión principal relativa a la responsabilidad por existencia de vicios ocultos no saldría avante porque no contaba con respaldo probatorio. En efecto, la señora Adriana de los Ángeles aceptó conocer la existencia de la humedad o goteo que presentaba el bien desde la celebración del contrato; aunado a lo anterior, en escrito posterior dirigido a la inmobiliaria, solicitó autorización para realizar arreglos locativos, entre ellos, los relativos a la humedad de muros y techos, precisando, que el costo sería asumido por ella, declarando que a la Verbal No. 110013103032-2020-00241-01 Inversiones C.A. y Cia. En C.S. y Otros contra Inmobiliaria Bogotá S.A.S. y Otro Confirma finalización del contrato de arrendamiento haría entrega del bien en buen estado, salvo el normal desgaste por su uso; que, al indagarle sobre la ejecución de los arreglos de impermeabilización, manifestó que no los había hecho, no obstante, sí fue incluido en el que dictamen como un gasto de mantenimiento.
Añadió que, la filtración en el bien no perturbó el uso para el cual había sido arrendado; porque, en sus interrogatorios, los demandantes jamás arguyeron al cierre de ese establecimiento, por el contrario, verbi gracia, la señora Adriana indicó que estuvo abierto antes de la pandemia, ratificándose ello con la certificación expedida por la señora Elizabeth Lancheros; por tanto, no se impidió ni parcial ni totalmente esa utilización. Señaló que, la sociedad Chaparro Plaza y Cía. Limitada, aseguró que los arrendatarios anteriores, nunca informaron sobre la existencia de goteras y que las reclamaciones que se hicieron a la inmobiliaria fueron atendidas, por lo demás, que la señora Adriana, siempre se negó a suscribir las actas de reparaciones, mientras que ella afirmó que los arreglos fueron realizados a medias.
Puntualizó que, un declarante, quien habría realizado obras en el inmueble, informó que las mismas debían hacerse en su interior y por encima, pero que los ocupantes no le permitieron hacer las primeras; que eran pocas las goteras que tenía el local y que había un problema con un tubo que debía repararse dentro del local, pero, que pese a las distintas citas que se programaron, no se le permitió el acceso en días no hábiles.
Advirtió que, tampoco se acreditó el daño, pues, si bien, se aludió al deterioro de unos electrodomésticos y se trajo un registro fotográfico, Verbal No. 110013103032-2020-00241-01 Inversiones C.A. y Cia. En C.S. y Otros contra Inmobiliaria Bogotá S.A.S. y Otro Confirma no se aportó reclamación formulada con fines a obtener una reparación, ni un medio de prueba que demostrara que aquello fue consecuencia de las goteras, menos que se hubiere suscitado alguna reparación y cual habría sido su monto; tampoco se probó la pérdida de la clientela; aunque comparecieron dos testigos que señalaron observar las goteras, no existía certeza que fueran constantes y continuas.
Reseñó que, el dictamen y la mentada certificación, ilustraban que los ingresos siempre aumentaron, y aunque, en el año 2020, existió una reducción ello sería consecuencia de la problemática suscitada por la pandemia Covid-19. Exteriorizó que, la simple afirmación de los demandantes no podía aceptarse como prueba suficiente de sus dichos, que tenían la obligación de demostrarlos en el marco del principio de la carga de la prueba, pudiendo valerse de cualquier de los elementos probatorios autorizados por el legislador.
Manifestó que, en otra intervención, la señora Ángela deprecó la suspensión del contrato con fundamento en circunstancia de fuerza mayor, comoquiera que no le era posible sufragar el valor de los cánones de arrendamiento, estando al día hasta el mes de marzo, sin realizar el pago del mes de abril, porque por la emergencia sanitaria del año 2020, conllevó a la afectación del volumen de ventas de su negocio; mientras que, en su interrogatorio, indicó que no había realizado nuevos pagos por ese concepto.
Por ende, concluyó que, el cierre del negocio tenía como causa la crisis sanitaria, más no por afectaciones al bien. Verbal No. 110013103032-2020-00241-01 Inversiones C.A. y Cia. En C.S. y Otros contra Inmobiliaria Bogotá S.A.S. y Otro Confirma Finalmente refirió que, el juramento estimatorio argüido en la demanda, no eximía a los demandantes de probar los elementos estructurales de la responsabilidad. 4.
El recurso de apelación Contra la anterior decisión, la parte demandante interpuso oportunamente recurso de apelación8, el cual fue concedido. En esta instancia se sustentaron los reparos contra la providencia, así: Señaló el censor que la señora Adriana de los Ángeles Garzón Acero era la única mujer integrante de la litis, debía brindársele un trato digno, en el marco del debido proceso y la equidad de género, evitando cualquier vulneración o discriminación. Que tanto ella, como los señores Carlos Alfonso Huertas León y Carlos Alfonso Huertas Garzón, estaban legitimados para incoar esta acción en procura de “buscar remedios legales y proteger sus intereses en el sistema judicial.
Que, para este proceso, los arrendatarios y deudores solidarios, están en el derecho de hacerse parte”. Agregaron que, si bien, se adujo que no existía vicio oculto y, por ende, tampoco daños o perjuicios, pues “en una carta o envió de comunicación que suscribieron las partes la señora Adriana y la Inmobiliaria, ella solicita que le dé una autorización para adecuar el inmueble para su debida explotación y a su vez, reparar la HUMEDAD que presentaba el inmueble, en los muros y techos“, existía una diferencia enorme entre humedad, goteras y el mal estado de la cubierta o terraza del inmueble, relacionándose, las dos últimas, con problemas en el techo o la parte superior del bien, que trae consigo Archivos digitales No. C03CuadernoPrincipalTomo2 8 197SustentacionRecursoApelación del Verbal No. 110013103032-2020-00241-01 Inversiones C.A. y Cia. En C.S. y Otros contra Inmobiliaria Bogotá S.A.S. y Otro Confirma cuaderno daños estructurales, roturas en las tejas o losas y el envejecimiento de los materiales utilizados.
Expusieron que, el fallador realizó una indebida valoración de las pruebas recaudadas; por ejemplo, el testimonio del propietario del inmueble, quien “reconoció que a la cubierta y/o terraza del inmueble objeto del proceso NO SE LE HA REALIZADO MANTENIMIENTOS A LA CUBIERTA” y la declaración del señor Andrés Castillo, quien manifestó que “el mantenimiento no logró completar, eliminar, radicar las goteras del local; y la solución que se planteó fue poner un sobre techo” a su vez, manifiesta que evidenciaron goteras por debajo del canal, que debían de retirar el techo, que no fue así y el problema no fue subsanado, por el contrario, se pretendió maquillar.
Así mismo, manifestó que no se le permitió el ingreso, cuyo establecimiento es de uso público, el cual el acceso no estaba limitado, quien debía darle ingreso a la cubierta era el administrador del edificio Santa Ana, para que pudiera acceder a la cubierta, por ende, no existe lógica ante su eximente de responsabilidad para poder llegar a subsanar el problema de la cubierta”, lo que permitía establecer que la señora Adriana Garzón jamás impidió el acceso a esa área, que, por el contrario, “se encontraba desesperada por poder tener el uso y goce, pleno y satisfactorio de su inmueble, estaba en total disposición de culminar con esos arreglos a la cubierta”.
Arguyeron que, la inmobiliaria tenía conocimiento del mal estado del bien, incurriendo con ello en un actuar de mala fe, porque luego de que finalizó ese convenio, sí llevó a cabo los arreglos de la cubierta; aspecto que, al tenor de lo normado en los artículos 18, 21, 22 y 82 de la ley 675 de 2001, era del resorte del propietario del bien.
Verbal No. 110013103032-2020-00241-01 Inversiones C.A. y Cia. En C.S. y Otros contra Inmobiliaria Bogotá S.A.S. y Otro Confirma Manifestaron que, fue errónea la exclusión del dictamen pericial, “llevado a cabo con base en una metodología sólida y fundamentada en la contabilidad de mi poderdante. Sin embargo, el juez no otorgó el peso adecuado a este, a pesar de que demostró de manera concluyente expuso que existió un DAÑO REAL.
El perito, con base en sus análisis, concluyó que hubo una baja considerable, lo que indica que sí hubo un daño real, pero que este quizás no fue percibido de manera inmediata”; así como del testimonio del señor Edgar Barajas. Indicaron que, la existencia del daño emergente y el lucro cesante debía ser reconocida y compensada de manera justa, pues la falta de ingresos que incidió en el incumplimiento del pago de los cánones de arrendamiento pactados, fue consecuencia directa de “este daño y ha generado un perjuicio económico sustancial (…) debido a los problemas estructurales como las goteras y las filtraciones de agua (…) la señora Adriana de los Ángeles Garzón se vio en la necesidad de abrir su local con el propósito de utilizar los escasos recursos que le quedaba (sic) de la cocina para mantener sus ventas y proporcionar alimentos a domicilio y así poder cumplir con las obligaciones contraídas.
(…) La mala estructura del establecimiento que fue tomado en arriendo no cumplía con los mínimos requisitos para que la señora Adriana Garzón efectuara correctamente la preparación de alimentos y la conservación adecuada de los víveres”. Esbozaron que, presentaron informe contable que detallaba los ingresos y egresos, “Tanto el juez como la parte demandada han objetado la información”; que, si bien, la contabilidad se consignó en libros diligenciados a mano por la señora Adriana, ello estaba permitido por razón de la ley 1493 de 2018; a la par, que la contabilidad y los soportes contables “fueron presentados al señor juez, no fueron tomados y analizados dentro del proceso, en razón a Verbal No. 110013103032-2020-00241-01 Inversiones C.A. y Cia. En C.S. y Otros contra Inmobiliaria Bogotá S.A.S. y Otro Confirma que la contadora no se presentó, aclarando que la señora ya no trabaja para la señora Adriana de los Ángeles, y a pesar de que se buscó por cielo y tierra, no fue posible localizarla, pero si se encontraba a disposición la nueva contadora quien podía respaldar y justificar todos los movimientos contables atribuibles al local, en consideración de que a pesar de que se haya cambiado de contador, la información se respaldaba y explicaba con la documentación, pero que tampoco fue imputable para este caso”.
Reprocharon que, el juzgador afirmara que “no era constante o permanente las goteras; es preciso aclarar que es imposible determinar qué día y a qué hora cambiaba el clima, por tanto, las lluvias en efecto no eran permanentes, pero si al momento de impactar el agua con la cubierta, esta reposaba en su interior el agua de lluvia, que esta lo que causaba que aun cuando no estuviera lloviendo estas cayeran del techo al establecimiento; tratando de dispersar el agua contenida”, sin valorar que los cambios climáticos son impredecibles.
Replicaron que, hubiere planteado que la disminución de ingresos tenía como causa única la pandemia, empero, señalaron “que la situación económica se vio aún más afectada por las condiciones estructurales deficientes del inmueble, las cuales persistieron más allá del contexto de la pandemia”, pues los daños a electrodomésticos, máquinas y neveras impidieron la prestación de un buen de servicio de distribución y/o expendio de alimentos.
Enfatizaron que, “el señor juez omitió las pruebas aportadas, y a su vez su debida mal interpretación demuestra que no tuvo en cuenta, que la parte demandada en los diversos interrogatorios y las pruebas testimoniales, de forma directa declararon que si estaban al tanto de los reclamos y solicitudes, salvo que por parte de ellos NO se dio por Verbal No. 110013103032-2020-00241-01 Inversiones C.A. y Cia. En C.S. y Otros contra Inmobiliaria Bogotá S.A.S. y Otro Confirma terminado el problema con las goteras, cumplir con los gastos y demás, era cada vez más complejo a tal punto de que se tuvo que dar por terminado el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes”.
Así mismo, que era innegable que “el inmueble arrendado por la parte demandante presentaba un defecto oculto en la estructura de la cubierta o terraza. A pesar de que se realizaron solicitudes para mejorar el estado del inmueble, esto no implica un reconocimiento por parte del arrendatario sobre su estado real. La humedad en el inmueble no es equiparable a las filtraciones causadas por el deterioro del piso de la cubierta o terraza.
(…) En virtud de lo anterior, la parte demandada, a pesar de ser consciente del defecto oculto y de admitir que nunca se realizó un mantenimiento adecuado de la cubierta o terraza, parece buscar eximirse de las responsabilidades que se les imputan en esta instancia”. Por lo expuesto, solicitaron que se revocara el fallo de primera instancia, y, en su lugar, se accediera a sus pretensiones.
II. CONSIDERACIONES 5. Presupuestos procesales Concurren los presupuestos procesales y no se advierte vicio alguno que invalide lo actuado, por lo que se procede a dirimir el mérito de la controversia, precisando, además, que la competencia de esta instancia está delimitada por los concretos y puntuales reparos formulados por la parte apelante al fallo opugnado, según lo previsto por el artículo 328 del C. G. del P. Verbal No. 110013103032-2020-00241-01 Inversiones C.A. y Cia. En C.S. y Otros contra Inmobiliaria Bogotá S.A.S. y Otro Confirma 6.
Análisis de los reparos motivo de la impugnación 6.1. Se reprocha al fallador de primer grado, en síntesis: (i) que no brindara a la señora Adriana de los Ángeles Garzón Acero, un trato digno y con enfoque de equidad de género; (ii) que no estimara que ella y los otros demandantes, estaban facultados para incoar la presente acción jurisdiccional;
(iii) que negara la existencia del vicio oculto, así como del daño y los perjuicios relacionados en la demanda, so pretexto que la prenombrada pidió autorización para realizar adecuaciones en el bien que garantizaran su explotación y procurar la reparación de la humedad presente en muros y techos; (iv) no efectuar una valoración acertada de la prueba recaudada, como fue, los interrogatorios de parte, los testimonios y el dictamen pericial arrimado a la instancia, que permitían obtener certeza respecto al conocimiento de la inmobiliaria de los problemas de humedad y gotera en la zona de cubierta o techos de ese bien; que la arrendataria jamás impidió el acceso a este, para que se subsanaran esas falencias; que si bien se agotaron ciertas obras, aquellas no fueron eficaces para solucionar esa problemática;
(v) incurrir en un yerro al rechazar la prueba pericial adjunta, así los libros contables aportados, que daban cuenta de la causación del daño emergente y lucro cesante cuya indemnización se reclamó. 6.2. La Sala abordará el análisis de la sustentación de los impugnantes, advirtiendo desde ya, que la tesis del A quo será confirmada, por las razones que a continuación se exponen: 6.3.
Precisese que, la responsabilidad civil es fuente de obligaciones, por cuanto le impone a quien ha ocasionado un perjuicio a otro, el deber de reparar las consecuencias de ese daño; persona ésta que se denomina civil responsable; precisamente, el autor Jean Carbonner, Verbal No. 110013103032-2020-00241-01 Inversiones C.A. y Cia. En C.S. y Otros contra Inmobiliaria Bogotá S.A.S. y Otro Confirma en su obra Droit Civil, vol.
II, Themis, 1959, pág. 569, define este tipo de responsabilidad como la “obligación de reparar el perjuicio causado a otro”. Ahora, se tiene establecida una división de esta responsabilidad, a saber: (i) la responsabilidad civil contractual, resultante de la inejecución parcial o total, o de la ejecución imperfecta o tardía de una obligación estipulada en un contrato válido; y, (ii) la responsabilidad extracontractual, que opera, conforme lo prevé el artículo 2341 del Código Civil, cuando “El que ha cometido un delito o culpa, que ha inferido daño a otra, es obligado a la indemnización, sin perjuicio de la pena principal que la ley imponga o el delito cometido”. 6.3.1.
Frente a la primera modalidad de responsabilidad civil, recuérdese que, el artículo 1602 del Código Civil, establece que el contrato válidamente celebrado es ley para las partes y así estructura el principio de la autonomía dispositiva de que está provisto el sujeto iuris para regular sus relaciones jurídicas sin límites distintos al orden público y a las buenas costumbres.
Determinando, además, la fuerza vinculante, obligatoria y coercible del acuerdo de voluntades al enunciar que si a él se llega de forma válida “no podrá ser derogado sino por causas legales o por mutuo consentimiento”, lo cual significa, que ninguno de los contratantes puede separarse total o parcialmente del programa obligacional, so pena de infringir sus compromisos.
Por ende, la parte que sí satisfizo sus deberes contractuales o estuvo presta a atenderlos, en la forma y tiempo debida, tiene a su disposición diversos remedios contractuales de carácter jurídico, pudiendo exigir la realización de lo pactado o en su defecto su extinción, reclamando a su vez la reparación del perjuicio sufrido. Verbal No. 110013103032-2020-00241-01 Inversiones C.A. y Cia. En C.S. y Otros contra Inmobiliaria Bogotá S.A.S. y Otro Confirma En todo caso, la responsabilidad civil contractual exige demostrar los siguientes elementos (i) la existencia de un contrato válido;
(ii) el incumplimiento -doloso o culposo- de la otra parte; (iii) el perjuicio; (iv) el nexo causal, en una relación de causa y efecto, entre el proceder de la convocada y las consecuencias que ello le produjo en el plano patrimonial o inmaterial; (v) la mora, supuesto que variará, en cada evento, según sea la clase de prestación que se predique insoluta.
Ahora bien, con el propósito de acreditar la existencia del vínculo contractual con la demandada Inmobiliaria Bogotá S.A.S., y el incumplimiento que le reprochan, así como la indemnización de perjuicios que reclamaron, los demandantes adjuntaron como prueba documental, la copia digital del contrato de arrendamiento número 20391 del 1 de noviembre de 2018, suscrito respecto del local ubicado en la avenida carrera 11 # 92-36 de esta ciudad, con fecha inicio 1 de noviembre de 2018 y finalización 31 de octubre de 2021 (folio 9 y siguientes archivo digital 01DemandaAnexos del cuaderno C01CuadernoPrincipalCERRADO), fungiendo como arrendadora la citada inmobiliaria, como arrendataria la sociedad Inversiones C.A. y Cía. S. En C.S. y como deudores solidarios los señores Adriana de los Ángeles Garzón Acero, Carlos Alfonso Huertas León y Carlos Alfonso Huertas Garzón. Si se examinan las cláusulas de este convenio, relevantes para el caso se evidencia que, en la cláusula quinta se expresó:“PRECIO DEL ARRENDAMIENTO: El valor mensual de la renta por concepto de arrendamiento objeto de este contrato, es la suma de SEIS MILLONES OCHOCIENTOS MIL PESOS M/CTE ($6.800.000) Mcte., que EL ARRENDATARIO se obliga a pagar a EL ARRENDADOR en su totalidad, anticipadamente dentro de los cinco (5) primeros días calendario de cada mes, a su orden, EL ARRENDATARIO pagará también por cada Verbal No. 110013103032-2020-00241-01 Inversiones C.A. y Cia. En C.S. y Otros contra Inmobiliaria Bogotá S.A.S. y Otro Confirma mes a EL ARRENDADOR por concepto de impuesto a las ventas el monto que la Ley Tributaria determina, pago que hará en el mismo plazo y condiciones convenidos para el precio del arrendamiento”.
En la cláusula décima segunda, se estableció que: “LOS ARRENDATARIOS se obligan en este contrato en forma solidaria para todos los efectos y en tal virtud EL ARRENDADOR podrá exigir tanto la restitución del inmueble como el cumplimiento de las obligaciones económicas derivadas del contrato a todos, a algunos o a cualquiera de los deudores solidarios”.
Entre tanto, al remitirnos al contenido del escrito de demanda (folio 136 a 146 archivo digital 01DemandaAnexos del cuaderno C01CuadernoPrincipalCERRADO), se tiene que se afirmó: “Además, la aprte (sic) actora, pidió a la parte arrendadora, para que la exonerara del pago de los cánones desde el mes de marzo hasta que la situación especial por la que atravesamos por la pandemia, pero hizo caso omiso a dicha petición” (Negrilla de la Sala).
Así mismo, en el archivo digital número 51 del cuaderno C01CuadernoPrincipalCERRADO, obra copia del correo electrónico remitido por la señora Adriana Garzón, en la data del 31 de marzo de 2020, refiriendo: “Ref: Solicitud suspensión temporal contrato de Arrendamiento Local Bonka Carrera 11 número 92-36 En mi calidad de arrendataria del local en mención en nombre de INVERSIONES C.A Y CÍA S EN C S me permito solicitar a ustedes llegar a un ACUERDO DE SUSPENSIÓN TEMPORAL del contrato en mención Verbal No. 110013103032-2020-00241-01 Inversiones C.A. y Cia. En C.S. y Otros contra Inmobiliaria Bogotá S.A.S. y Otro Confirma por motivo de fuerza mayor justificado en la Emergencia Sanitaria por lo que atraviesa el país. Como es de público conocimiento el pasado once (11) de Marzo, la Organización Mundial de la Salud (OMS) declaró emergencia de Salud Pública de importancia Internacional por el brote del Coronavirus COVID-19 por lo que el Gobierno Nacional viene implementando medidas preventivas para enfrentar todas las fases de la pandemia en alas de controlar la propagación de la enfermedad, de conformidad con la resolución 385 del 12 de Marzo de 2020 dentro de la cual se declara emergencia sanitaria en todo el territorio nacional hasta el 30 de Mayo de 2020.
Dada la situación, desde el pasado 16 de marzo he evidenciado una gran afectación al volumen de ventas de mi local y, en obediencia a las directrices del Gobierno Distrital y Nacional desde el 18 de marzo suspendí por completo las actividades. En vista a que esta situación que se extenderá más allá del 13 de abril, me veo en la obligación de informar a ustedes que NO CUENTO CON LOS RECURSOS SUFICIENTES PARA CUBRIR EL PAGO DEL CANON DE ARRENDAMIENTO DEL MES DE ABRIL.
A la fecha me encuentro al día con el mes de Marzo. Espero poder llegar con ustedes a un acuerdo que me permita recuperar la capacidad de pago de arriendo y siempre en miras a la recuperación de la economía local y nacional luego de la difícil situación por la que atravesamos todos (Negrilla de la Sala). Adriana Garzón CC 51693290” Verbal No. 110013103032-2020-00241-01 Inversiones C.A. y Cia. En C.S. y Otros contra Inmobiliaria Bogotá S.A.S. y Otro Confirma Señálese que, el 12 de noviembre de 2020, se suscitó la entrega de llaves del inmueble por parte de la arrendataria a la inmobiliaria arrendadora (archivo digital número 68 y 73 del cuaderno C01CuadernoPrincipalCERRADO).
El 23 de marzo de 2021 (archivo digital número 69 del cuaderno C01CuadernoPrincipalCERRADO), la contadora de la sociedad Chaparro Plazas & Cia. Limitada, certificó: “la sociedad pago la factura correspondiente a la cuenta contrato No 10795267 por concepto de recolección de basuras de la empresa promo-ambiental SAS por valor $2.430.960, debido a que los arrendatarios del local CR 11 92-36 no cancelaron el servicio, se adjunta copia del recibo” (Negrilla de la Sala).
Además, dejó constancia (archivo digital número 70 del cuaderno C01CuadernoPrincipalCERRADO), que “según nuestros registros contables no hay evidencia del pago correspondiente a la administración de los meses de abril a noviembre de 2020 por la suma de $10.770.720 del local ubicado en la CR 11 No 92-36 el cual se encontraba arrendado a la sociedad INVERSIONES C.A Y CIA S EN C.S.” (Negrilla de la Sala).
En similar sentido, la certificación que obra a archivo 70 de esa carpeta, ilustra que “en mi calidad de Contador de la sociedad CHAPARRO PLAZAS & CIA LTDA, identificada con NIT No. 860.401.179-0, hago constar que según nuestros registros contables no hay evidencia del pago correspondiente a la administración de los meses de abril a noviembre de 2020 por la suma de $10.770.720 del local ubicado en la CR 11 No 92-36 el cual se encontraba arrendado a la sociedad INVERSIONES C.A Y CIA S EN C.S” (Negrilla de la Sala).
Verbal No. 110013103032-2020-00241-01 Inversiones C.A. y Cia. En C.S. y Otros contra Inmobiliaria Bogotá S.A.S. y Otro Confirma Este caudal probatorio impide aceptar que los demandantes, respectivamente, en su condición de arrendataria y deudores solidarios, hubieren dado cabal cumplimiento a las cargas económicas que les asistían directa y/o indirectamente en el marco del contrato de arrendamiento en análisis, valga decir, en punto al pago de los cánones de arrendamientos, de las cuotas de administración y de servicios públicos; siendo ello, condicionamiento de prosperidad para la acción de responsabilidad civil contractual impetrada.
Por lo demás, lo cierto es, que la carga probatoria de demostrar que eso sí ocurrió, estaba atribuida por ministerio de lo pregonado en el artículo 167 del C. G. del P., a la parte demandante, en tanto que le “Incumbe a las partes probar el supuesto de hechos de las normas que consagran el efecto jurídico que ellas persiguen. (…) Los hechos notorios y las afirmaciones o negaciones indefinidas no requieren prueba”.
Entonces, como acertadamente lo adujo el fallador de primera instancia, las pretensiones circunstancias a este tipo específico de responsabilidad, no tenían vocación de prosperidad. 6.3.2. En otro orden, sobre los requisitos exigidos para que sea dable declarar la última modalidad de responsabilidad respecto de quienes no actuaron ni como arrendadora ni arrendatarios y/o deudores solidarios -civil extracontractual-, acogiendo las pretensiones resarcitorias deprecadas por los perjudicados, la Honorable Corte Suprema de Justicia, por ejemplo, en sentencia CSJ SC. 16 septiembre 2011, radicado número 2005-00058-01, ha expuesto: “A voces del artículo 2341 del Código Civil, ‘[el]que ha cometido un delito o culpa, que ha inferido daño a otro, es obligado a la indemnización, sin perjuicio de la pena principal que la ley le imponga por la culpa o el Verbal No. 110013103032-2020-00241-01 Inversiones C.A. y Cia. En C.S. y Otros contra Inmobiliaria Bogotá S.A.S. y Otro Confirma delito cometido’.
En relación con el mencionado precepto, cardinal en el régimen del derecho privado por cuanto constituye la base fundamental de la responsabilidad civil extracontractual, debe recordarse que cuando un sujeto de derecho, a través de sus acciones u omisiones, causa injustamente un daño a otro, y existe, además, un factor o criterio de atribución, subjetivo por regla general y excepcionalmente objetivo, que permita trasladar dicho resultado dañoso a quien lo ha generadoo a aquél que por éste deba responder-, surge a su cargo un deber de prestación y un derecho de crédito en favor de la víctima, que tiene por objeto la reparación del daño inferido, para que quien ha sufrido el señalado detrimento quede en una situación similar a la que tendría si el hecho ilícito no se hubiera presentado, es decir, para que se le repare integralmente el perjuicio padecido.
De conformidad con lo anteriormente reseñado, es menester tener presente que para que se pueda despachar favorablemente una pretensión de la mencionada naturaleza, en línea de principio, deben encontrarse acreditados en el proceso los siguientes elementos: una conducta humana, positiva o negativa, por regla general antijurídica; un daño o perjuicio, esto es, un detrimento, menoscabo o deterioro, que afecte bienes o intereses lícitos de la víctima, vinculados con su patrimonio, con los bienes de su personalidad, o con su esfera espiritual o afectiva; una relación de causalidad entre el daño sufrido por la víctima y la conducta de aquel a quien se imputa su producción o generación; y, finalmente, un factor o criterio de atribución de la responsabilidad, por regla general de carácter subjetivo (dolo o culpa) y excepcionalmente de naturaleza objetiva (v.gr. riesgo)”.
Dicho lo anterior, considera la Sala que los demandantes no lograron probar la existencia del acto lesivo y culposo que le reprochan a las restantes demandadas -la propietaria del bien y la propiedad horizontal de la que hace parte-, este es, que existió un vicio oculto en la entrega en arrendamiento del inmueble ubicado en la carrera 11 Verbal No. 110013103032-2020-00241-01 Inversiones C.A. y Cia. En C.S. y Otros contra Inmobiliaria Bogotá S.A.S. y Otro Confirma número 92-36 de esta ciudad, pues presentaba graves goteras en su cubierta y daños materiales que habrían sido velados a los tenedores en arrendamiento.
En efecto, nótese que, en contraposición, las demandadas afirmaron que la presencia de esas falencias en el predio, fueron de conocimiento de la arrendataria y los deudores solidarios, asumiendo ellos el compromiso de realizar las reparaciones que fueren del caso, sin que lo hicieren en forma idónea; aspecto que resulta creíble conforme se explica.
En su interrogatorio, la señora Adriana de los Ángeles Garzón Acero, quien se adujo por los otros demandantes, fue quien finalmente desarrolló la actividad comercial en el bien arrendado, indicó que ellos advirtieron la existencia de las humedad y las goteras, incluso antes de la firma del contrato y el mismo día en que se les entregó el bien para su uso y goce que se suscitó el 1 de noviembre de 2018 (minuto 1:30.41 en adelante del archivo digital 149 C03CuadernoPrincipalTomo2).
Aunado a ello, visible al folio digital número 63 del cuaderno C01CuadernoPrincipalCERRADO), se encuentra el siguiente documento: Verbal No. 110013103032-2020-00241-01 Inversiones C.A. y Cia. En C.S. y Otros contra Inmobiliaria Bogotá S.A.S. y Otro Confirma Nótese, que allí la arrendataria Inversiones C.A. y Cía. S. En C., en la data del 17 de octubre de 2018, con antelación incluso a la firma formal del contrato de arrendamiento, solicitó que se le autorizara la realización, entre otras, de las reparaciones atinente al arreglo de humedades en muros y techos; lo que viene a ratificar la tesis de la parte demandada, más no la de los demandantes, en el sentido que, ellos no solo conocieron con anticipación a la celebración de ese convenio de la existencia de esos daños, sino que se asumieron como su responsabilidad, renunciando a cualquier reclamo prestacional por Verbal No. 110013103032-2020-00241-01 Inversiones C.A. y Cia. En C.S. y Otros contra Inmobiliaria Bogotá S.A.S. y Otro Confirma ese efecto, la carga de adelantar en forma idónea, técnica y materialmente las reparaciones que eran requeridas.
Y es que, precisamente, este escenario explicaría el por qué dejaron transcurrir dos años para incoar la acción de responsabilidad civil a la que tendrían derecho por el supuesto incumplimiento de la arrendataria a sus obligaciones contractuales y/o incursión en un hecho culposo y lesivo. Además, la restante documental allegada al plenario, pese a su amplitud, nada aportó al propósito de demostrar el hecho dañoso y culposo a cargo de las mentadas demandadas, pues la misma solo resultó eficaz para obtener conocimiento respecto de las relaciones contractuales de arrendamiento que se desarrollaron entre demandantes y demandadas, los conflictos suscitados en torno a la misma y la presencia de esas problemas de humedad y/o goteras, sin que acrediten con grado de certeza y sin margen a duda ese actuar impropio, que, como ya se dijo, vendría a cimentar la responsabilidad civil extracontractual enrostrada.
La prueba pericial, más allá de la contradicción que las demandadas formularon, tampoco logró ese propósito, pues, se ciñó a la tasación económica de los perjuicios presuntamente sufridos por los demandados, al parecer relativo a un daño emergente y/o un lucro cesante. Así las cosas, al no estar acreditado el primer elemento estructural de la responsabilidad civil aquiliana, iterese, el actuar lesivo y culposo, no hay lugar a indagar la presencia de los restantes condicionamientos, como lo serian, el daño y la relación de causalidad que debe suscitarse entre uno y otro.
Verbal No. 110013103032-2020-00241-01 Inversiones C.A. y Cia. En C.S. y Otros contra Inmobiliaria Bogotá S.A.S. y Otro Confirma 6.3.3. En lo que atañe a la perspectiva de género y/o el reclamo relativo a que no se incurriera en un trato desigual o discriminatorio respecto de la demandante Adriana de los Ángeles Garzón Acero, por su condición de mujer y única integrante en ese género de la parte demandante, ha de señalarse que no se evidencia el requisito señalado por la Honorable Corte Constitucional en sentencia T-344 de 2020, a saber, “En el marco de las funciones jurisdiccionales transitorias que les son propias, los conciliadores en derecho, al igual que los jueces y demás autoridades del Estado que tienen asignadas funciones judiciales, no pueden actuar al margen de la aplicación de la perspectiva de género y, menos aún, en temas relacionados con asuntos de familia, pues, como se ha dicho, en el hogar es donde lamentablemente la violencia contra la mujer encuentra el escenario propicio para su ocurrencia”, esto es, la existencia de circunstancias constitutivas de violencia de género, por ejemplo, a nivel familiar.
Tampoco se observa que el juez a quo hubiese incurrido en un trato discriminatorio o desigual de cara a esa litisconsorte, por el contrario, ella tuvo la oportunidad de acceder a la administración contando con la asistencia de un profesional del derecho, presentó las pruebas que estimó pertinentes para sustentar su pretensión jurisdiccional, controvirtió las aportadas por su contraparte y en general, actuó activamente en todas y cada una de las etapas de la instancia procesal.
Lo hasta aquí enunciado resulta suficiente para despachar negativamente los motivos de impugnación. 7.- Conclusión. Verbal No. 110013103032-2020-00241-01 Inversiones C.A. y Cia. En C.S. y Otros contra Inmobiliaria Bogotá S.A.S. y Otro Confirma En armonía de lo expuesto, se confirmará el fallo impugnado, imponiéndose la correspondiente condena en costas para la parte vencida.
III. DECISIÓN El Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá, en su Sala Sexta de Decisión Civil, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la Ley, IV.
RESUELVE
PRIMERO. CONFIRMAR la sentencia proferida el 15 de septiembre de 2023, por el Juzgado Treinta y Dos (32) Civil del Circuito de esta capital, por lo reseñado en párrafos precedentes.
SEGUNDO: CONDENAR en costas a la parte vencida. Como agencias en derecho la magistrada ponente fija la suma equivalente de un (1) salario mínimo legal vigente.
TERCERO: Ejecutoriado, devuélvase el expediente al juzgado de origen.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE, ADRIANA SAAVEDRA LOZADA Magistrada Verbal No. 110013103032-2020-00241-01 Inversiones C.A. y Cia. En C.S. y Otros contra Inmobiliaria Bogotá S.A.S. y Otro Confirma GERMÁN VALENZUELA VALBUENA Magistrado HENEY VELÁSQUEZ ORTIZ Magistrada Firmado Por: Adriana Saavedra Lozada Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Sala 001 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Heney Velasquez Ortiz Magistrada Sala Civil Tribunal Superior De Bogotá D.C., Verbal No. 110013103032-2020-00241-01 Inversiones C.A. y Cia. En C.S. y Otros contra Inmobiliaria Bogotá S.A.S. y Otro Confirma German Valenzuela Valbuena Magistrado Sala 019 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 2e54e2d836c080a25a6abc00aead7c0c3018b5398352dd0d2c4dc 201828a0ea0 Documento generado en 06/12/2024 02:00:58 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica Verbal No. 110013103032-2020-00241-01 Inversiones C.A. y Cia. En C.S. y Otros contra Inmobiliaria Bogotá S.A.S. y Otro Confirma